הגדרת מוכר - חוק המכר


1. השאלה שבפנינו הינה, האם על המוכר, הנתבע 1 (להלן: "הנתבע") חלה הגדרת "מוכר" שבחוק המכר (דירות) תשל"ג – 1973, (להלן: "חוק המכר"), בהנחה שרכש בית על מנת למכרו.

2. אלה הם עיקרי העובדות הצריכות לעניין:
בתאריך 22/11/00 רכש הנתבע מהצד השלישי את הבית שברח' אברהם אבן שושן 30 באר-שבע (להלן: "הבית") ושילם תמורתו סך 184,000 $. לצורך רכישת הבית מכר הנתבע דירה בסך 124,000 $ ובנוסף קיבל הלוואה מובטחת במשכנתא מבנק טפחות בסך של 367,000 ₪ וכן הלוואות נוספות.
בתאריך 05/07/01, מכר הנתבע את הבית לתובעת תמורת סך 240,000 $.
במהלך התקופה שבין הרכישה למכירה, פנה הנתבע לעירית באר-שבע בתצהיר שערך בתאריך 02/05/01 (ת/3), בו כתב כי הבית ריק, ללא כל שימוש, לא מתגורר בו איש, ממילא לא גרו בו והוא עדיין בשיפוצים וגמר עבודות. מטרת התצהיר היתה לקבל מעירית באר-שבע פטור מתשלום מיסים למשך תקופה מסוימת והפטור אכן ניתן, כעולה מתעודת עובד ציבור (ת/2).


3. כאמור לעיל, השאלה הטעונה הכרעה הינה האם רכש הנתבע את הבית על מנת למוכרו. על מנת להשיב עליה, יש לבדוק את ההוראות הרלוונטיות שבחוק המכר (דירות).

בסעיף 1 לחוק המכר (דירות) הוגדר "מוכר" כדלקמן:

"מי שמוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות בעצמו או על ידי אדם אחר על קרקע שלו או של זולתו, על מנת למכרה, לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה, על מנת למכרה, מאדם שבנה או עתיד לבנות אותה כאמור, למעט מוכר דירה שלא בנה אותה בעצמו ולא קיבל מהקונה תמורה בעד מכירתה".

התכלית העומדת ביסוד חוק המכר (דירות) היא הגנה על רוכש דירה חדשה "על הנייר", שכן רוכש כזה מצוי לרוב בעמדה נחותה ביחס למוכר, שהוא קבלן או חברה קבלנית. ההצדקה להטלת האחריות על הקבלן נעוצה בשיקולי יעילות כלכלית, שכן לקבלן המומחיות, האמצעים והשליטה בנכס במהלך הבניה (ראה : א' זמיר, חוק המכר (דירות) תשל"ג – 1973 עמ' 58). ההצדקה שבחוק להטלת אחריות על בונה בית שאינו קבלן, נועדה למנוע את עקיפת הוראות החוק באמצעות צדדים שלישיים. מאידך, כשמדובר במוכר פרטי "אין הוא נהנה בהכרח מעדיפות משמעותית על פני הקונה מבחינת המידע על הדירה, מבחינת המומחיות הדרושה לעריכת החוזה, או מבחינת כח המיקוח היחסי שלו" (א' זמיר, שם עמ' 184).


4. הכוונה לבנות את הנכס על מנת למכרו הינה תנאי לתחולת חוק המכר (דירות). המחוקק קבע חזקה בסעיף 9 לחוק המכר (דירות) לפיה:

”המוכר דירה שהיתה תפוסה בידי אחר פחות משנה מיום גמר בנייתה, או שהוא עצמו גר בה פחות מששה חודשים מיום גמר בנייתה, חזקה שבנה או רכש אותה על מנת למכרה, זולת אם הוכח היפוכו של דבר".


א' זמיר מזכיר בספרו (שם עמ' 175 הערת שוליים 164) את דברי יו"ר וועדת הכלכלה של הכנסת ח"כ א' שכטרמן, שהביא את הצעת החוק לקריאה שניה ושלישית ואמר :
"בסעיף 9 נקבע שהחוק אינו חל על אדם הבונה דירה לשימוש עצמי" (דברי הכנסת כרך 68 (תשל"ג 3845).

לדעת א' זמיר, יש להרחיב את תחולת החוק על "בונים" ואולם, הוא מתייחס בעיקר למקרים בהם עיסוקו של הבונה הוא בניית דירות או מכירתן. כן הוא סבור, כי :

"מבחינה מילולית, ניתן לומר שהחוק יחול רק אם המוכר גמר בדעתו מראש למכור את הדירה, משום שאחרת הוא לא בנה את הדירה על מנת למכרה. מבחינה עניינית, מוטב לייחס למילים אלה משמעות גמישה יותר, תוך התחשבות במיהות המוכר, משך הזמן שחלף בין גמר הבניה לבין המכירה, לתמריצים הכלכליים, לסבירות ההסברים שנתן המוכר לפעולותיו ולנסיבות כיוצא באלה".

החזקה שבסעיף 9 לחוק ניתנת לסתירה. בעל הדין היריב חייב להוכיח את היפוכה של החזקה ברמה של הטיית מאזן ההסתברות. במקרה שבפנינו, כפי שקבעה כב' השופטת נצר, שהחלה לדון בתיק, הנטל מוטל על הנתבע.

5. לאחר ששמעתי את בעלי הדין ואת עדיהם ולאחר שעיינתי בראיות שהביאו, שוכנעתי כי הנתבע הרים את הנטל שהוטל עליו ולכן הגדרת "מוכר" שבחוק המכר (דירות) אינה חלה עליו. אלה נימוקיי:

(1) בכל הזמנים הרלוונטיים שירת הנתבע בצה"ל בצבא קבע וזה היה עיסוקו העיקרי. הוכח, כי מעולם לא עסק בבניית בתים או מכירתם למעט דירה אחת בלבד, שאת התמורה שקיבל בגינה השקיע ברכישת הבית.

(2) מאישורים לסילוק הלוואות שניתנו על ידי בנק טפחות, שצורפו לתצהיר עדותו הראשית, עולה כי הבנק ביטח את הבית בסך העולה על 508,000 ₪, בעוד ההלוואות לרכישתו עלו לסך 372,200 ₪. ניתן אפוא לקבוע בהערכה זהירה, כי למעלה מ- 70% ממחיר הבית מומן על ידי הלוואות. הנתבע, שכאמור מתפרנס ממשכורת של נגד בצבא קבע, לא הותיר בי רושם של איש עסקים, או למצער של אדם מתוחכם, שראה את הנולד ושהחליט להיכנס להתחייבויות כספיות כבדות, מתוך תקווה לממש את רכושו בפרק זמן קצר ולהפיק רווחים מהירים. נהפוך הוא. לכן, מקובלת עלי טענתו, כי רכש את הבית על מנת להתגורר בו, שאם לא כן לא היה נוטל על עצמו עול כלכלי כה כבד.

(3) כבר בשלב בו נרכש הבית מהצד השלישי, הוא היה ראוי למגורים. ואולם, הנתבע לא היה מוכן להסתפק במצבו והשקיע בו כספים רבים נוספים. רשימת עבודות השיפוץ צורפה לתצהירו ולא נסתרה. גרסת השיפוצים נתמכת בתצהיר התובעת, ממנו עולה, כי בעת שביקרה בבית שמה לב כי בארונות הריקים במטבח היתה שכבה של נסורת ועל הרצפה היו כתמי צבע. היא הנותנת ששופץ לאחרונה. אמנם נכון, שהנתבע לא השכיל להביא ראיות לגבי מחיר השיפוץ, ואולם אין בכך כדי לגרוע מהמסקנה ששיפוץ יסודי אכן נערך. לטעמי, עצם העובדה שהנתבע לא הציע את הבית למכירה במצבו AS IS, דהיינו כפי שקיבלו מהצד השלישי, אלא הוסיף והשקיע בו סכומים לא מבוטלים, חרף היותו שקוע בחובות, מלמדת כי התכוון להתגורר בו.

(4) הנתבע קבע על הבית שלט מואר שבו נרשם "משפ' נעים אבן שושן 30". ניסיון החיים מלמד, שאדם הרוכש בית מתוך כוונה למכור אותו, אינו נוקט פעולה הבאה להוכיח, קבל עם ועדה, על זיקתו אליו.

(5) מקובלת עלי טענת הנתבע, כי התכוון לשאת אשה ולהקים משפחה בתקווה להתגורר עמה בבית. חברתו באותה תקופה עבדה במרכז הארץ והיתה אמורה לקבל תפקיד בבאר-שבע. התוכנית שטווה לא עלתה יפה, מאחר שנפרד ממנה. גם זו היתה עילה למכירת הבית.

(6) מר ניסים נעים, אחיו של הנתבע, העיד כי ביצע שיפוצים רבים, כי התכוון להקים משפחה ולגור עמה בבית, אך כתוצאה מהשינוי בחייו האישיים והריבית בבנק שהכבידה עליו, החליט למכור אותו. העד הותיר בי רושם מהימן ויש בדבריו כדי לתמוך בעיקרי גרסת הנתבע.

6. מכל הנימוקים שפורטו לעיל, אני קובע כי הנתבע לא התכוון מראש למכור את הבית ולכן, הגדרת "מוכר" שבחוק המכר (דירות) אינה חלה עליו.

הצדדים רשאים לפנות לבית-המשפט בבקשות מתאימות, כעולה מההחלטה, ובלבד שיעשו כן בתוך 30 יום.

אני מחייב את התובעת לשאת בהוצאות ההליך ולשלם לנתבע באמצעות בא כוחו סך 3,000 ₪ בתוספת מע"מ.

המזכירות תביא התיק בפני לקביעת סדרי המשך הדיון בתאריך 04/06/06.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון