הלכת קהילת ציון

לפני בקשת רשות ערעור על החלטת רשמת ההוצאה לפועל הנכבדה (גב' מירב כפיר), מיום 29.4.12 בתיק הוצאה לפועל שמספרו 01-86700-09-9, לפיה דחתה את בקשת כונסת הנכסים- עו"ד אלונה בומגרטן (להלן:"כונסת הנכסים" ו/או "המבקשת") להורות לוועדה המקומית לתכנון ובניה קרית אונו (להלן:"הוועדה המקומית" או "המשיבה") ליתן אישור להעברת זכויות בלשכת רישום המקרקעין של נכס הידוע כגוש 6495 חלקה 178 ברח' רמז 44 בקריית אונו (להלן:"הנכס), זאת במסגרת הליכי מימוש משכנתא לטובת הבנק, ובנוסף קבעה הרשמת הנכבדה שעל כונסת הנכסים לשלם את היטל ההשבחה החל על הנכס טרם קבלת האישור המבוקש ללשכת רישום המקרקעין.

רקע
המבקשת מונתה ככונסת נכסים על זכויות החייב בנכס, וזאת במסגרת הליכי מימוש משכנתא לטובת בנק הפועלים בע"מ בתיק הוצאה לפועל שלעיל.
ביום 16.5.10 אושר על ידי רשם ההוצאה לפועל מכירת הנכס באמצעות כונסת הנכסים, בתמורה לסך של 3,415,000 ₪.
כונסת הנכסים פנתה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, בבקשה לקבלת אישור עירייה להעברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין, מבלי שהדבר יותנה בתשלום חובות היטל השבחה, אולם המשיבה הוציאה לכונסת הנכסים הודעה על חובת תשלום היטל השבחה, ובהתאם לנתונים שהומצאו על ידי המשיבה, נראה שכל התב"עות החלות על הנכס, שבגינן נוצר חוב היטל ההשבחה אושרו ונכנסו לתוקף קודם למועד מינוי כונסת הנכסים, ואף קודם למועד שיעבוד הנכס על ידי החייב לטובת הבנק.
המבקשת שילמה את תשלומי היטל ההשבחה "תחת מחאה" ובמקביל הגישה בקשה למתן הוראות , לפיה התבקש רשם ההוצאה לפועל ליתן אישור להעברת הזכויות בלשכת רישום מקרקעין ללא התניית מסירתו בתשלום היטל השבחה, ולהכריז כי חובות היטל ההשבחה, ככל שהם נטענים על ידי המשיבה בגין הנכס, הינם חובות עבר הנדחים מפני השעבוד הקיים לטובת הזוכה על הנכס.
הוועדה המקומית הגישה את תגובתה לבקשה וביום 29.4.12 ניתנה החלטתה של הרשמת הנכבדה, לפיה היא דחתה את הבקשה כאמור לעיל, ומכאן בקשת רשות הערעור שלפניי.


טענות הצדדים

  1. לטענת כונסת הנכסים שגתה הרשמת עת קבעה, כי חוב היטל השבחה, אשר התגבש לפני מועד תחילת הליכי כינוס הנכסים, יוטל על קופת כינוס הנכסים.
  2. עוד מוסיפה וטוענת כונסת הנכסים, ששגתה הרשמת הנכבדה, עת קבעה שבמקרה שלפנינו אין תחולה ל"הלכת קהילת ציון" הרואה בחובות היטל השבחה שהתגבשו טרם תחילת הליכי הכינוס משום חובות עבר.
  3. בנוסף, לטענתה שגתה הרשמת עת קבעה, שהיטל ההשבחה מהווה חלק מהגדרת הנכס המשועבד לבנק, וזאת בניגוד להלכתו המפורשת של בית המשפט העליון.
  4. שגתה הרשמת עת קבעה, כי מסעיפי החוזה בין הרוכשים לכונסת הנכסים עולה כי כונסת הנכסים הכירה בחובת תשלום היטל ההשבחה שבענייננו.
  5. מנגד, טוענת הוועדה המקומית, שפסק הדין בעניין הלכת ציון דן בפירוק חברה ואילו במקרה הנדון מדובר במימוש משכנתא שלא בהליכי חדלות פירעון ולכך יש משמעות רבה לאבחנה בין המקרים.
  6. לטענת הוועדה המקומית, בעניין זה לא נתן בית המשפט דעתו למצב בו נפתחו הליכים למימוש משכנתא מבלי שנפתחו הליכים בדבר חדלות פירעון. שאלה זו טרם הוכרעה על ידי בית המשפט העליון, ואנו עדים לפסיקה סותרת בעניין זה.
  7. במקרה של חדלות פירעון חלה מערכת שונה מזו הקיימת במקרה של מימוש משכנתא. השיקול המרכזי במקרה של חדלות פירעון הינו איסור העדפת נושים, שיקול שלא קיים במקרה של מימוש משכנתא.
  8. הנכס היה בבעלותו האישית של החייב, וככזה אינו מהווה חלק מהליך פירוק החברה שהינה אישיות משפטית נפרדת מהחייב.
  9. עוד טוענת המשיבה, שהיטל ההשבחה החל על הנכס משליך על ערכו ושוויו, ומבטא את עליית שווי הנכס, עליית שווי ממנה נהנה הבנק באופן ישיר ובכך שונה היטל ההשבחה מארנונה, שאין בין הטלתה לבין השבחת הנכס ולא כלום.
  10. קבלת עמדת הכונסת משמעה, פגיעה בנישומים מאחר ותהיה דרישה לגבות היטל השבחה עת קבלת המשכנתא- דבר בעל השלכה כללית על עולם המשכנתאות, ועל יכולתם של פרטים לקבלן, שכן, ברי כי גבייה כאמור תביא לעלייה בסכום ההלוואה שיינתן לרוכשים, ויצירת חסם נוסף לקבלת משכנתא למגורים.
  11. החוק מסמיך את הוועדה המקומית לגבות היטל השבחה רק במועד מימוש הזכויות, הנתון לשליטתו הבלעדית של הנישום ואינו מקנה לוועדה סמכות לבצע גבייה עת "הנישום סולבנטי".
  12. בנוסף, טוענת הוועדה המקומית, שהבנק נהנה מפעולות התכנון, לעת מימוש המשכנתא. הבנק זכה לתמורה גבוהה יותר בעת מכירת הנכס בשל הזכויות שהוקנו בתוכניות שאושרו על ידי הוועדה, ובכך הבטיח כי מלוא המשכנתא תיפרע.
  13. עוד מוסיפה וטוענת הוועדה, שכונסת הנכסים הכירה בהסכם המכר, במפורש, כי היא זו שצריכה לשאת בתשלום היטל ההשבחה והיא אף התחייבה לפעול אצל שמאי מכריע על מנת להפחית את סכום החיוב.


דיון והכרעה
תחילה אציין, שלאור הסכמת הצדדים אני דן בבקשת רשות ערעור זו כבערעור עצמו.
לאחר עיון בבקשת כונסת הנכסים ובתשובת הוועדה המקומית, אני מגיע למסקנה שיש לדחות את הערעור.

כאמור השאלה במחלוקת בענייננו הינה, האם יש להחיל את הלכת קהילת ציון בעניין מימוש משכון בדרך של כינוס נכסים שאינם צמודים להליכי חדלות פירעון בפש"ר או בפירוק, ובענייננו האם על כונסת הנכסים לשלם את היטל ההשבחה החל על הנכס טרם קבלת האישור המבוקש ללשכת רישום המקרקעין?

עיון בהחלטתה של הרשמת הנכבדה מעלה שההחלטה הינה נכונה, ראויה ומנומקת היטב.
כאמור, כונסת הנכסים טוענת שגם במקרה אשר לפנינו יש להחיל את הלכת קהילת ציון בעניין הליכי מימוש משכון על ידי כונס הנכסים שלא בהליך של חדלות פרעון, הרשמת הנכבדה עמדה על ההלכה זו במסגרת החלטתה בחנה אותה ואף בחנה את הגישות הסותרות העולות מהפסיקה ביחס לשאלה.

בהלכת קהילת ציון, נקבע כי בהליכי פש"ר או פירוק יש להעדיף את הדין הספציפי בעניין חדלות פירעון והשוויון בין נושים על פני הוראות החוק הכללי, ואזי אין מקום להתנות את מתן האישור לרשם המקרקעין בתשלום חוב היטל ההשבחה, אולם בענייננו השאלה כאמור, האם הלכת קהילת ציון חלה בהליכי מימוש משכון על ידי כונס נכסים שלא בהליך חדלות פירעון?
אני מקבל את קביעת הרשמת הנכבדה באשר לשאלה זו, ואכן מעיון בפסיקה הרבה בעניין זה, נראה שאין גישה מחייבת ביחס לשאלת חיוב קופת הכינוס בתשלום היטל ההשבחה החל על נכס, ראה לדוגמה פסק דין רצ"פ (מחוזי ת"א) 1103-09 עיריית ראשון לציון נ' תמי סלונים, עו"ד 1.5.12, שם נדרשה שופטת שטופמן לשאלת מעמדו של חוב היטל השבחה בהליך של כינוס נכסים, ואף עמדה על הבעייתיות ביישום הלכת קהילת ציון במקרה אשר נדון לפניה ואף ציינה ששאלת היטל ההשבחה תלויה ועומדת עדיין לפני הרכב מורחב בבית המשפט העליון. ראה גם תיק פש"ר (מחוזי חיפה) 786/06 בש"א 12622/07 ליר גידור ופיתוח בע"מ (בפירוק) נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה שומרון 21.1.08), שם נקבע על ידי כבוד השופטת גילאור, כי על כונס הנכסים לשאת בתשלום היטל ההשבחה.
צדקה הרשמת הנכבדה עת עמדה בהחלטתה על ההבדל בין הליכים בדבר חדלות פירעון כפי שהדבר בעניין הלכת קהילת ציון, לבין הליכים למימוש משכנתא, ומשכך, הרי שהלכת קהילת ציון אינה הלכה מחייבת בענייננו.
על הליכים בדבר חדלות פירעון חלה מערכת חוקים נפרדת לעניין פירעון חובותיהם של פושטי רגל וחברות בפירוק, ובכלל זה סדרי קדימויות ונשייה, והכלל בדבר איסור על העדפת נושים, בה בעת שבהליך כינוס נכסים אין תחולה של דינים אלו, ומשכך, ניתן לקבוע כי קופת הכינוס תישא בחוב היטל ההשבחה.
לעניין טענת כונסת הנכסים בהיות הבנק הזוכה "נושה מובטח", הרי שאני סבור שבהטלת תשלום היטל ההשבחה על קופת הכינוס אין כל פגיעה בבנק. כאמור, אישור תוכניות התב"ע קדמו להליך המימוש ואף קודם למועד שיעבוד הנכס על ידי החייב לטובת הבנק, משכך, הבנק יכול היה לברר את מצב הנכס ויכול היה לשקלל את שיעור היטל ההשבחה במחיר התמורה של הנכס.
בעת מתן המשכנתא וגם בעת מימושה, הבנק הביא בחשבון את היטל ההשבחה הצפוי, ותשלומו לא פוגע באינטרס ההסתמכות של הבנק. ההפך, במידה והבנק לא ישלם את היטל ההשבחה הרי שיהיה בכך, בבחינת עשיית עושר ולא במשפט.
לבסוף, אציין גם שכונסת הנכסים עצמה, התחייבה במסגרת הסכם המכר של הנכס, לשלם את היטל ההשבחה שחל ואף התחייבה לפעול אצל שמאי מכריע על מנת להפחית את סכום החיוב.

משכך, ולאור כל האמור לעיל, אני דוחה את הערעור.
בנסיבות העניין, לא מצאתי מקום לחייב בהוצאות.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הלכת קטב

  2. הלכת קלס

  3. הלכת גנז

  4. הלכת קרמר

  5. הלכת קופל

  6. הלכת קריב

  7. הלכת קהתי

  8. הלכת קליג

  9. הלכת קדוש

  10. הלכת קאשי

  11. הלכת הפחד

  12. הלכת סלע

  13. הלכת קלמר

  14. הלכת קניר

  15. הלכת קורן

  16. הלכת אוסם

  17. הלכת קנית

  18. הלכת רוט

  19. הלכת צרי

  20. הלכת קוזלי

  21. הלכת קסוטו

  22. הלכת קורפו

  23. הלכת קרסיק

  24. הלכת קוסוי

  25. הלכת רוקר

  26. הלכת קעדאן

  27. הלכת קסירר

  28. הלכת סיבל

  29. הלכת טטרו

  30. הלכת פלמן

  31. הלכת אלסוחה

  32. הלכת אסולין

  33. הלכת אטינגר

  34. הלכת קנובלר

  35. הלכת אשבורן

  36. הלכת בובליל

  37. הלכת קאדריה

  38. הלכת אל עמי

  39. הלכת גויסקי

  40. הלכת פמיני

  41. הלכת הניכוי

  42. הלכת קרישוב

  43. הלכת קירשנר

  44. הלכת קלקודה

  45. הלכת הולצמן

  46. הלכת צמיתות

  47. הלכת פוליטי

  48. הלכת אהרונוב

  49. הלכת קליפורד

  50. הלכת קולומבו

  51. הלכת קול העם

  52. הלכת סוויסה

  53. הלכת אלגריסי

  54. הלכת אל עמלה

  55. הלכת הגמלאות

  56. הלכת משה סמי

  57. הלכת יורוקום

  58. הלכת בית הכרם

  59. הלכת פרמינגר

  60. הלכת בית הרכב

  61. הלכת קסטנבאום

  62. הלכת שטיינמץ

  63. הלכת מילפלדר

  64. הלכת קל בניין

  65. הלכת קו לעובד

  66. הלכת פרלה עמר

  67. הלכת חאג' יחיא

  68. הלכת ההשתחררות

  69. הלכת זטולובסקי

  70. הלכת צ'ק פוינט

  71. הלכת קהילת ציון

  72. הלכת מיסטר מאני

  73. הלכת נניקשווילי

  74. הלכת רובינשטיין

  75. הלכת קידוחי הצפון

  76. הלכת אפרופים הישנה

  77. הלכת קנובלר יעקובי

  78. הלכת הניהול הפנימי

  79. הלכת אפרופים החדשה

  80. הלכת מרכז הארגזים

  81. הלכת הניכוי מהניכוי

  82. הלכת הרשות הראשונית

  83. הלכת קנית היטל השבחה

  84. הלכת סויסה תצהיר חוקרים

  85. הלכת העיקר והטפל מקרקעין

  86. הלכת אהרונוב עסקאות נוגדות

  87. הלכת מרגוליס מצב רפואי קודם

  88. הלכת מלול אובדן סיכויי החלמה

  89. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון