הלכת קהתי

1. ערעור מנהלי על החלטת ועדת הערר המחוזית של מחוז ת"א (להלן: "ועדת הערר" או "הועדה") בתיקים שמספריהם 95034/08, 95020/08, 95021/08, 95022/08, מיום 30.11.2010 (להלן: "ההחלטה"). בהחלטה זו קיבלה הועדה את ערר המשיבים וחייבה את המערערת לשלם להם פיצויים בגין פגיעה בנחלותיהם, לפי סע' 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965 (להלן: "החוק") בשל פרסום תמ"א 23/א.
עיקרי העובדות

2. ביום 15.10.1998 פורסמה בילקוט הפרסומים תמ"א 23/א תוואי מעבר של מערכת מסילות ברזל להסעת המונים (הרכבת קלה). התוואי עובר בין היתר בסמיכות לנחלות חקלאיות בכפר אזר, שבבעלות המשיבים (להלן: "התוכנית הפוגעת").

בשנת 2001 הגישו המשיבים תביעה לפיצויים מכוח סע' 197 לחוק לועדה המקומית לתכנון ולבנייה ר"ג (להלן: "המערערת" או "הועדה המקומית"), אשר דחתה את תביעת המשיבים. על החלטה זו הגישו המשיבים ערר לועדת הערר. האחרונה מינתה שמאי מכריע, שיקבע האם הייתה פגיעה ברכוש המשיבים ומה גובה הפיצוי בגין הפגיעה.

בשנת 2006 פורסמה תכנית ר"ג/1004 לעניין תוואי כביש סמוך לתוואי הרכבת.

ביום 27.11.07 נתן השמאי חוות דעתו.


ביום 12.8.2010 פורסמה תמ"א 23/א/4 שביטלה את קטע הרכבת הקלה בסמוך לנחלות המשיבים (להלן: "התוכנית המבטלת").

ביום 30.11.2010 נתנה ועדת הערר את החלטתה בערר שהגישו המשיבים, בה אימצה את חוות הדעת של השמאי המכריע לפיה יפוצו הנחלות בשיעורים שונים של בין 4.7% ל- 9.4% .

עיקר המחלוקת שבין הצדדים

3. הטענה העיקרית של המערערת היא כי הנזק הנטען, שנוצר ע"י התוכנית הפוגעת בשנת 1998, בוטל לחלוטין באוגוסט 2010 ע"י התוכנית המבטלת. התוכנית המבטלת פורסמה כ– 3 וחצי חודשים לפני שנתנה ועדת הערר את החלטתה. המערערת הסתמכה בטענתה על פסיקת ביהמ"ש העליון ב– ע"א 4809/91 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ירושלים נ' משה קהתי (להלן: "פרשת קהתי" ו– "הלכת קהתי"), וטענה כי לא זו בלבד כי הלכה זו לא בוטלה בפסיקה מאוחרת יותר, אלא היא אף צוטטה בהסכמה ע"י פסיקה מאוחרת יותר של ביהמ"ש העליון. המשיבה הפורמלית 12, נ.ת.ע. – נתיבי תחבורה עירוניים להסעת המונים, הצטרפה לעמדת המערערת, טיעוניה ולמבוקש על ידה בערעור.

המשיבים 1-11 (להלן: "המשיבים") טענו כי גם לאחר פרסום התוכנית הפוגעת, עדיין עומדת להם הזכות לפיצויים בגין התוכנית הפוגעת באופן עצמאי. המשיבים טענו כי הלכת קהתי בוטלה ע"י ביהמ"ש העליון בע"א 7172/96 קריית בית הכרם נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים, פד"י נב(2) 494, ובדנ"א 3768/98 קריית בית הכרם נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים, פד"י נו(5) 49, אשר אישר את פסה"ד בערעור (להלן: "פס"ד בית הכרם"). המשיבים הצביעו על פסיקה של ועדות ערר ופסיקה מחוזית שקבעו כי יש לפסוק פיצוי בגין כל תוכנית באופן עצמאי ולא להתייחס לשתי התוכניות באותו חישוב, וכי אם התוכנית המאוחרת היא תוכנית משביחה הרי שהחיוב בתשלום היטל ההשבחה יקזז את הפיצוי שניתן לגורם שהתוכנית המוקדמת פגעה בו.
עוד טענו המשיבים כי בשנת 2006 אושרה תוכנית רג/1/1004, שקבעה כביש בתוואי של הרכבת הקלה (להלן: "תוכנית הכביש"), כך שתוכנית זו למעשה מעגנת את תוואי הרכבת הקלה שנקבעה בתמ"א משנת 1998 (התמ"א הפוגעת) וכי הכביש לא בוטל בתוכנית המבטלת.

דיון

4. אפתח ואומר, כי מקובל עלי העיקרון כי מידת ההתערבות של ועדת הערר ושל ביהמ"ש בחוות דעתו של השמאי המכריע תהא מצומצמת, ואף דעתי היא, כי לעת מתן חוות הדעת של השמאי המכריע בענייננו, חוות דעתו לא הצריכה התערבות. נותרה המחלוקת בין הצדדים מהי הפסיקה הרלבנטית שבעקבותיה יש ללכת במקרה הנדון כשתכנית מאוחרת ביטלה את התכנית הפוגעת.

פס"ד קהתי קובע כי כאשר תוכנית מאוחרת מבטלת תוכנית מוקדמת, יש בכך לאיין את הפיצוי שמכוח התוכנית מוקדמת, או להפחיתו בהתאם לעניין:

"כשתכנית מאוחרת ביטלה במפורש את פגיעתה של הקודמת לה (או הקטינה אותה), וכשחישוב הפיצויים על-פי התכנית הראשונה יביא להעשרת בעל המקרקעין על חשבון קופת הציבור, שעה ש'הפגיעה' לפי תכנית זו נותרה על הנייר בלבד. תוצאה כזאת משמעה מתן פיצוי על פגיעה שחלפה מן העולם בלי להותיר אחריה נזק כלשהו.
מסקנתי מן המקובץ, כי מקום שלא נותר אפס קצה של הפגיעה, כשזו אוינה בתכנית השנייה, לא עומדת עוד הזכות לפיצויים בגין פגיעתה של התכנית הראשונה. ואם פחתה הפגיעה בתכנית השנייה, יועמד שיעור הפיצויים על-פי הפגיעה שגרמה תכנית זו במועד אישורה. כל זאת כשפגיעת התכנית הראשונה נותרה תיאורטית גרידא. שונים הדברים כשהפגיעה לפי התכנית הראשונה יצאה מן הכוח אל הפועל, ובעל המקרקעין שינה בפועל את מצבו לרעה בזמן שבין שתי התכניות. או אז פשיטא שאין לראות עוד את התכנית השנייה כמאיינת את הפגיעה, והמועד הקובע יהיה אישורה של התכנית הראשונה" (עמ' 218-217 לפסה"ד, ההדגשות כאן ולהלן שלי, י"ש).

ביהמ"ש העליון הוסיף והדגיש בפס"ד קהתי כי לא יעלה על הדעת שייפסק פיצוי בגין תוכנית שבוטלה מאוחר יותר:

"במצב רגיל שבו קמה זכות לפיצויים לפי סעיף 197לחוק הנ"ל נבחן שיעור הפיצויים לפי התגבשותו של הנזק ביום תחילתה של התכנית. במקרה שלפנינו עלתה השאלה מה הדין כאשר עקב השהיית הטיפול חל בינתיים שינוי נוסף בתכנית החלה על השטח וגריעת הערך של הנכס או תכנית ההפקעה בוטלו או שונו.
איש לא היה טוען כי תכנית המייעדת מקרקעין פלוניים להפקעה מזכה לפיצויים בעבור ערך הנכס שנועד להפקעה אף-על-פי שתכנית מאוחרת יותר ביטלה את ההפקעה. משמע, אין להעלות על הדעת שבעל מקרקעין יקבל פיצויים כשוויים של המקרקעין שנועדו להפקעה, אם תכנית מעודכנת קובעת שאין המקרקעין מיועדים עוד להפקעה אלא נשארים הם קניינו של הבעלים הנוכחי. הוא הדין בכל פגיעה אחרת במקרקעין: שינוי ייעוד שגרע מערך המקרקעין במידה המזכה בפיצויים לא יזכה בשל כך בלבד בפיצויים, אם שינוי הייעוד בוטל או אם שבו ושינו הייעוד באופן שאין בו עוד כדי לגרוע אלא כדי להחזיר את המצב לקדמותו, ועל אחת כמה וכמה אם יש בו כדי להעלות את שווי המקרקעין" (עמ' 219 לפסה"ד).

בכך אישר ביהמ"ש העליון את קביעת ביהמ"ש המחוזי באותה פרשייה, שלקח בחשבון תוכנית מבטלת שאושרה רק אחרי שהוגשה התביעה לפיצויים לביהמ"ש המחוזי, אך בטרם ניתן פסה"ד בביהמ"ש המחוזי. גם בעניינינו, לאחר שהוגשה לועדה המקומית לתו"ב תביעת הפיצויים ע"י המשיבים, פורסמה התוכנית המבטלת, זאת בטרם הספיקה ועדת הערר ליתן החלטתה. לפיכך היה על הועדה לפעול בהתאם להלכת קהתי ולקחת בחשבון את התוכנית המבטלת, והשלכותיה.

הלכת קהתי צוטטה בהסכמה ע"י ביהמ"ש העליון ב- בר"ם 4281/06 הועדה המקומית לתכנון ובניה אצבע הגליל נ' עו"ד יהודה שועלי, מפרקה של נו-רסט בע"מ (לא פורסם), בסע' 8 לפסה"ד, מיום 24.11.08 . פס"ד זה, מסוף שנת 2008, מלמד כי הלכת קהתי שרירה וקיימת. פס"ד זה אף ניתן שנים רבות לאחר פסה"ד בעניין בית הכרם משנת 1998, שלשיטת המשיבים ביטל את הלכת קהתי. עוד יש לציין כי פסה"ד בעניין בית הכרם עסק באופן תשלום היטל השבחה, כאשר אושרו מספר תוכניות אחת אחרי השנייה לפי סע' 4(5) לתוספת השלישית לחוק. זאת בניגוד לעניינינו, העוסק בפיצויים בשל פגיעת תוכנית לפי סע' 197 לחוק. עוד יש לציין כי דעת כב' השופט אור נאמרה כהערת אגב, לפיה יש לעיין שוב בהלכת קהתי, אך כב' השופט אור לא קבע בצורה קונקלוסיבית כי יש לבטל את הלכת קהתי (ראו: עמ' 518-519 לפסה"ד בערעור, ועמ' 139-141 לפסה"ד בדיון הנוסף).

5. ועדת הערר קבעה בסע' 142 - 144 להחלטתה:

"142. לאחר הגשת כתב הערר, העלו הנתבעות טענה נוספת, כי התוואי המתוכנן עומד להתבטל, ואף הוגשה תכנית בעניין זה.
143. אכן, אילו הייתה מאושרת תכנית המבטלת את קו הרכבת, היה עלינו לבחון את ההשפעות הנובעות מכך על רקע ההלכה בעניין ע"א 4809/91 הועדה המקומית תכנון ולבניה ירושלים נ' משה קהתי ואח' (פורסם באתר נבו), ועל רקע הפרשנות שניתנה לה [ר', למשל, ערר (ירושלים) 100/07 הועדה המקומית ירושלים נ' עליאן מוחמד ואח' (פורסם באתר נבו)].
144. אולם, במקרה שבפנינו, עד היום טרם אושרה כל תכנית משביחה או מבטלת, ולכם אף לאור הפרשנות הרחבה ביותר של ההלכה בעניין קהתי דנא, לא ניתן להתחשב במסגרת תביעה לפי סעיף 197 בתכנית משביחה הנמצאת בשלבי הכנה בלבד".

דא עקא, כאמור לעיל התוכנית המבטלת תמ"א 23/א/4 פורסמה כ- 3 וחצי חודשים לפני החלטת ועדת הערר, שפסקה לטובת המשיבים את הפיצויים מכוח התוכנית הפוגעת. כפי שצוטט לעיל ועדת הערר עצמה קבעה כי לפי הלכת קהתי, כאשר קיימת תוכנית מבטלת, עליה לבחון זאת במסגרת פסיקת הפיצויים למשיבים לפי סע' 197 לחוק. דהיינו, המועד הקובע לשיטתה של ועדת הערר הוא יום מתן החלטתה, ב– 30.11.2010, ולא יום מתן השומה המכרעת ע"י השמאי שמינתה, שהוציאה עוד ביום 27.11.2007. זאת בניגוד גמור לטענת המשיבים, לפיה מאחר שהשומה המכרעת ניתנה ביום 27.11.07, לפני שאושרה התוכנית המבטלת, אין הוועדה אמורה להתייחס לתוכנית המבטלת.
לא זו אף זו, התוכנית המבטלת, שפורסמה כאמור באוגוסט 2010, הוצאה ביוני 2010, ואושרה ע"י הממשלה עוד ביום 8.7.2010. כפי שצוטט לעיל מהחלטת ועדת הערר, המערערת העלתה לפני ועדת הערר את הטענה כי התוכנית הפוגעת עומדת להתבטל וכי הוגשה תוכנית לביטול הפגיעה. משום מה ועדת הערר קבעה בהחלטתה כי "עד היום", דהיינו עד ליום 30.11.2010, לא אושרה תוכנית מבטלת, כאשר ברי כי עוד ביום 12.8.2010 פורסמה התוכנית המבטלת בילקוט הפרסומים. משהעלתה המערערת לפני הועדה את הטענה בדבר התוכנית המבטלת שהוגשה, מן הראוי היה לעדכן את הוועדה בהתפתחויות ביחס לתוכנית זו, ומתי אושרה בסופו של דבר.

מכל מקום, נראה שועדת הערר כלל לא דנה ביישום הלכת קהתי והחריג שקבוע בה, מאחר שלא ידעה כי אושרה התוכנית המבטלת. משכך, על ועדת הערר לבחון את המקרה מחדש ובמידת הצורך לפנות שוב לשמאי המכריע, באם נדרשות השלמות מטעמו.

6. לא מצאתי ממש בטענת המשיבים כי התוכנית המבטלת רק "שמה סימן שאלה" מעל התוכנית הפוגעת. סע' 30 לתקנון התוכנית המבטלת רק קובע שבתום 10 שנים מיום אישור התוכנית, המועצה הארצית תבחן האם יש לעדכן את התוכנית ואם כן איזה עדכון יש לערוך. סמכות זו קיימת ממילא למועצה הארצית ואין בכך כדי להוכיח שהתוכנית המבטלת לא מבטלת את התוכנית הפוגעת. לשם הזהירות, ומאחר שממילא קבעתי שבשל התוכנית המבטלת על ועדת הערר לשוב ולבחון את זכאות המשיבים לתשלום פיצויים אם בכלל, הרי שאם ועדת הערר תגיע למסקנה כי התוכנית המבטלת אינה מבטלת לחלוטין את התוכנית הפוגעת, הסמכות בידה לקחת גורם זה בחשבון השיקולים של קביעת גובה הפיצוי להם זכאים המשיבים, אם בכלל.

7. בניגוד למשיב 1, המשיבים 2-8 נמנעו מלהגיש תביעת פיצויים לוועדה המקומית בגין ירידת הערך בשל תוכנית רג/1/1004, שקבעה בשנת 2006 תוואי כביש בצמידות לתוואי הרכבת שתוכנן במקום. המשיבים 2-8 טענו כי נמנעו מלהגיש תביעתם הנ"ל לפיצוי מאחר שסמכו על הפיצוי שנפסק לטובתם במסגרת התמ"א הפוגעת, וכעת תביעתם בגין תוכנית הכביש כבר התיישנה. לפיכך טענו המשיבים, כי אם יתקבל הערעור דנן ויבוטל הפיצוי שנפסק לטובתם בגין התוכנית הפוגעת, ייצא שהמשיבים ייצאו נפסדים בשתי החזיתות.

מאחר שממילא ראיתי להחזיר את הדיון לוועדת הערר, תשקול וועדת הערר איך לנהוג בנסיבות שנוצרו, לאור טענת המשיבים 2-8 כי התיישנה תביעתם לפיצויים שלא הוגשה עד כה בגין תוכנית הכביש. על הוועדה להתייחס לתמונה הכוללת כפי שנוצרה במהלך השנים, לבחון הן את השלכות התכנית הפוגעת שהיתה בתוקף שנים רבות, והן את השלכות ביטולה, תוך איזון בין השיקולים והאינטרסים השונים המתעוררים בנסיבות העניין.

8. בשל מסקנתי כי יש להחזיר את הדיון לוועדת הערר כדי שתתייחס לתוכנית המבטלת ולנתונים שנוצרו במשך התקופה הארוכה שחלפה מאז פרסום התכנית הפוגעת ועד ביטולה וההשלכות על כל הצדדים, מתייתר הצורך לדון ביתר טענות המערערת.
סיכום

9. לאור כל האמור לעיל, במצטבר, אני מקבלת את הערעור, ומחזירה העניין לוועדת הערר על מנת שתשקול את המקרה מחדש בהינתן אישור התכנית המבטלת והשלכותיה.

המשיבים 1-11 יישאו בהוצאות המערערת בסך 20,000 ₪, בהתאם לתקנה 512 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד – 1984, בחלקים שווים.

באשר למשיבה 12, מאחר שהיא הסכימה למבוקש בערעור, אין צו להוצאות.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הלכת קטב

  2. הלכת קלס

  3. הלכת גנז

  4. הלכת קרמר

  5. הלכת קופל

  6. הלכת קריב

  7. הלכת קהתי

  8. הלכת קליג

  9. הלכת קדוש

  10. הלכת קאשי

  11. הלכת הפחד

  12. הלכת סלע

  13. הלכת קלמר

  14. הלכת קניר

  15. הלכת קורן

  16. הלכת אוסם

  17. הלכת קנית

  18. הלכת רוט

  19. הלכת צרי

  20. הלכת קוזלי

  21. הלכת קסוטו

  22. הלכת קורפו

  23. הלכת קרסיק

  24. הלכת קוסוי

  25. הלכת רוקר

  26. הלכת קעדאן

  27. הלכת קסירר

  28. הלכת סיבל

  29. הלכת טטרו

  30. הלכת פלמן

  31. הלכת אלסוחה

  32. הלכת אסולין

  33. הלכת אטינגר

  34. הלכת קנובלר

  35. הלכת אשבורן

  36. הלכת בובליל

  37. הלכת קאדריה

  38. הלכת אל עמי

  39. הלכת גויסקי

  40. הלכת פמיני

  41. הלכת הניכוי

  42. הלכת קרישוב

  43. הלכת קירשנר

  44. הלכת קלקודה

  45. הלכת הולצמן

  46. הלכת צמיתות

  47. הלכת פוליטי

  48. הלכת אהרונוב

  49. הלכת קליפורד

  50. הלכת קולומבו

  51. הלכת קול העם

  52. הלכת סוויסה

  53. הלכת אלגריסי

  54. הלכת אל עמלה

  55. הלכת הגמלאות

  56. הלכת משה סמי

  57. הלכת יורוקום

  58. הלכת בית הכרם

  59. הלכת פרמינגר

  60. הלכת בית הרכב

  61. הלכת קסטנבאום

  62. הלכת שטיינמץ

  63. הלכת מילפלדר

  64. הלכת קל בניין

  65. הלכת קו לעובד

  66. הלכת פרלה עמר

  67. הלכת חאג' יחיא

  68. הלכת ההשתחררות

  69. הלכת זטולובסקי

  70. הלכת צ'ק פוינט

  71. הלכת קהילת ציון

  72. הלכת מיסטר מאני

  73. הלכת נניקשווילי

  74. הלכת רובינשטיין

  75. הלכת קידוחי הצפון

  76. הלכת אפרופים הישנה

  77. הלכת קנובלר יעקובי

  78. הלכת הניהול הפנימי

  79. הלכת אפרופים החדשה

  80. הלכת מרכז הארגזים

  81. הלכת הניכוי מהניכוי

  82. הלכת הרשות הראשונית

  83. הלכת קנית היטל השבחה

  84. הלכת סויסה תצהיר חוקרים

  85. הלכת העיקר והטפל מקרקעין

  86. הלכת אהרונוב עסקאות נוגדות

  87. הלכת מרגוליס מצב רפואי קודם

  88. הלכת מלול אובדן סיכויי החלמה

  89. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון