הפרת חוזה קניית דירה


מ"מ הנשיא מ' שמגר: 1. ערעור וערעור שכנגד על פסק-דינו של בית המשפט המחוזי בבאר-שבע, שדחה תביעת המשיבים לאכיפת חוזה בדבר מכר דירה, אך הטיל על המערער תשלום פיצויים בשל הפרת חוזה בסך כולל של 1,378,120 ל"י בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כאמור בפסק הדין.

2. המשיבים הם תושבי ערד, שביקשו לרכוש דירה אצל החברה המערערת,

שבנתה מערכת בניינים בעיר האמורה. ביום 16.8.78 נערך הסכם בדבר רכישת דירה העומדת להיבנות תמורת 720,000 ל"י, ושולמו על-ידי המשיבים כתשלום ראשון 112,000 ל"י, הכולל מע"מ.

ביום 19.9.78 הודיעה המערערת במכתב מטעמה, כי:

"מאחר ואין ביקוש לדירות הנ"ל האטנו את קצב הבניה ולא נוכל לגמור את הדירות במועד שנקבע והפרוייקט מוקפא.

לאור האמור לעיל, הננו להודיעכם כי לא נוכל לחתום על חוזה מכירה ביום 6.10.78 כפי שנקבע. נבקשכם לסור למשרדנו לבטול ההתקשרות ולקבלת סכום ההפקדה בתוספת פיצוי כמקובל."

המשיבים ביקשו להעביר את רוע הגזירה ואף פנו לפרקליטם המלומד הנוכחי, שכתב אל המערערת וביקש, כי ההתחייבות המקורית תקוים, אך המערערת לא שינתה עמדתה, ומכאן התביעה שלפנינו, בה נתבקשה אכיפת החוזה, כי הבניין נבנה בינתיים, אחרי שהמערערת חידשה את הבנייה בשל שינויי הנסיבות הכלכליות, כטענתה, אחרי הסכם קאמפ דוויד. לחלופין תבעו המשיבים תשלום פיצויים.

בית המשפט המחוזי קבע, כי נכרת הסכם מחייב בין הצדדים, וכי המערערת הפרה הסכם זה, אולם בנסיבות המקרה החליט שלא להורות על אכיפת החוזה, כי אכיפה כאמור תחייב מידה רבה של פיקוח מצד בית המשפט, ו"עלול להגרם גם אי-צדק מסויים לנתבעת" (קרי: המערערת). בית המשפט המחוזי הוסיף, כי הסעד ההולם יתבטא בהענקת פיצויים למשיבים, וזאת בסכום שיעמידם באותו מצב, ככל האפשר, בו היו, לולא הפרה המערערת את ההסכם.

3. הערעור שכנגד של המשיבים הופנה אמנם גם נגד ההחלטה להימנע מאכיפת החוזה, אך בטענותיו לפנינו זנח פרקליטם המלומד של המשיבים, עו"ד ש' בן-שוהם, את הטענה הזו, ואנו דנים לכן הן מבחינת המערערת בערעור הראשי והן מבחינת המערערים בערעור שכנגד, בשאלת הפיצויים בלבד.

4. טענותיה הראשונות של באת-כוחה המלומדת של המערערת, גב' טובה נוימן, היו אלו:

(א) אשר למקדמה של 112,000 ל"י, שהוחזקה על-ידי המערערת עד ליום פסק הדין ואף שימשה אותה לצרכיה, זכאים היו המשיבים לתוספת של 42,000 ל"י לסכום המקורי ותו לא. דא עקא, בית המשפט המחוזי ערך חישוב שונה, אשר אלו הטעמים שהיו מונחים ביסודו:

"הפיצוי עצמו צריך להיות מחושב כך: התובעים, כאשר שילמו לנתבעת סך -100,000 ל"י, הם שילמו כשביעית ממחיר הדירה האמורה שכן מחיר הדירה היה -.720,000 ל"י. את יתר הכסף, לא שילמו התובעים לנתבעת והנתבע העיד שהשקיע את יתר כספו החופשי שהיה מיועד לתשלום לנתבעת, במטבע זר, למעט סכום קטן יחסית, שהיה עליו לשלם כהוצאות משפט זה ושכ"ט עו"ד. על כן יש לפצות את התובע, ראשית, בסכום שהוא שווה לשביעית ממחיר דירה כזו היום.
מנהל הנתבעת העיד כי ביום מתן עדותו 7.1.80, הוא הציע למכור דירה כמו הדירה שלגביה התקשרו התובעים עם הנתבעת במחיר של -.2,700,000 ל"י בצירוף מס ערך מוסף. שביעית מהסך -.2,700,000 ל"י היא -.385,714 ל"י אולם, סכום זה התייחס ליום עדותו בינואר 1980 והיום בתחילת יוני 1980, אם מצמידים סכום זה, לעליית מדד המחירים לצרכן (מינואר ועד היום), מקבלים את הסך -.503,120 ל"י (מדד המחירים לצרכן המתפרסם רשמית על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ידוע ידיעה שיפוטית לבית המשפט) הפיצוי בפריט הראשון, איפוא, מגיע לסך -.503,120 ל"י."

(ב) טענתה הנ"ל של המערערת לעניין זה משתלבת, למעשה, בטעם ערעור נוסף והוא, כי המשיבים לא פעלו מיוזמתם להקטנת הנזק ולא רכשו דירה חלופית, כי לו כספם הושקע בה, היה גם נשמר ערכו למרות העלייה במדד מחירי הדירות.


5. הנפגע זכאי לפיצויים בעד הנזק, שנגרם לו עקב ההפרה ותוצאותיה, ושהמפר ראה אותו או שהיה עליו לראותו מראש בעת כריתת החוזה, כתוצאה מסתברת מן ההפרה.
משמע, הפיצויים נקבעים לאור שיעורו של נזק הממון, הניתן להערכה כספית, לרבות כל חסרון הכיס ומניעת רווח, שנגרמו לנפגע. לצורך קביעת גבולותיו של הנזק הכספי, שהוא בעל נגיעה בשאלת שומת הפיצויים, נזקקים לקשר הסיבתי (קרי: "עקב ההפרה ותוצאותיה") ומרחיקים ונפנים לא רק לנזק, שהמפר ראה אותו מראש, אלא גם לזה שחייב היה לצפותו מראש. לאור מבחן הסיבתיות, כמוזכר לעיל, רשאי בת המשפט לכלול בגדר שומתו של הנזק כל שנגרם על-ידי ההפרה, לרבות, כפי שנפסק כאן, השינוי בשל תנודת המדד, אשר חל בכוח הקנייה של שביעית מן הסכום במזומנים, שהיה מוכן בידי הנפגע לשם רכישת דירה, לפני ששילם אותו למפר. עניין זה של התאמת המשאבים הכספיים המזומנים למחירה של דירה מצויה הוא כה ברור וגלוי בכל עיסקה בין קבלן לבין קונה דירה, עד כי אין צורך להרבות בהסברים, כאשר באים ליישם את מבחן הצפיות לנזק כגון זה, הנובע מירידת כוח הקנייה של סכום פלוני, השמור בידי הקונה בכוח, שהוא הנפגע מהפרת החוזה. מובן הוא, כי מי שתובע פיצויים חייב להוכיח את הנזק, שנגרם לו בפועל עקב ההפרה. לצורך קביעת שיעורו של הנזק יכול שהנפגע, ובית המשפט בעקבותיו, יפנה למועד-קובע-להערכת-נזק, שהוא אף מאוחר יותר מיום ההפרה או מיום ביטול החוזה, לפי העניין (ע"א 601/75 [1], בעמ' 106), היינו המועד הקובע לעניין מדידת שיעורו של הנזק אינו אחד ואחיד אלא יכול להיות שונה, בהתאם לנסיבותיו של כל מקרה ומקרה. כפי שנפסק בע"א 601/75
[1], רשאי בית המשפט אף לפנות למועד בו רכש הנפגע בפועל דירה אחרת, וזאת גם אם מועד זה מאוחר יותר ממועד ההפרה או הגשת התביעה.

בהקשר זה עולה שאלת ישימותו למקרה שלפנינו על האמור בסעיף 14(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, עליו ביקשה גב' נוימן להסתמך בטענותיה: לטענתה, יכלו הנפגעים למנוע או להקטין את הנזק באמצעים סבירים, היינו על ידי השקעה ברכישת דירה חלופית של יתר כספם ואף של הסכום, שהמפר היה מוכן להחזיר אחרי משלוח הודעת הביטול.

נקודת המוצא בבחינתה של סוגיה זו היא, כי נטל ההוכחה בשאלת קיומו של פטור מן החובה לשאת בפיצויים, על-פי האמור בסעיף 14(א) הנ"ל, רובץ על מי שהפר את החוזה. השאלה, מהי המידה בה הורם הנטל, מוכרעת, כמובן, לפי אמת המידה, המיושמת בדרך כלל בהתדיינות בעלת אופי אזרחי.

אין לבוא בטרוניה אל המשיבים, על כי לא רכשו דירה חלופית, כי בעת שהודע להם על הפרת החוזה, לא הייתה בידיהם, ככל שנקבע בבית-משפט קמא, האפשרות לרכוש דירה כאמור: לטענתם של המשיבים, הם סמכו ובנו מעיקרו על כך, שהם יזכו במשכנתא בזמן רכישת הדירה החדשה, ובעת ההיא לא מצאו דירה אחרת בערד, אותה ניתן היה לרכוש בתנאים דומים. רק אחרי מתן פסק-דינו של בית המשפט המחוזי רכשו דירה אחרת; בשל הסתמכותם על המשכנתא גם לא היה באפשרותם לרכוש דירה מיד שנייה. במה דברים אמורים: הטענה, אותה העלתה המערערת במקרה דנן - ואשר הנטל להוכחתה רבץ כאמור עליה - הייתה, כי המשיבים יכלו לנקוט אמצעי סביר למניעתו של הנזק או
לפחות להקטנתו על-ידי קניית תחליף (בלע"ז: REPLACEMENT PURCHASE). דא עקא, שקניית תחליף - עת מדובר על דירה, כרוכה בקשיים לא מועטים, אם המדובר על אנשים שאמצעיהם מוגבלים, להבדיל מבעל אמצעים, אשר לרשותו עומדים סכומי כסף זמינים חופשיים. זאת ועוד, המשיבים היו יכולים לרכוש דירה אחרת, אם בכלל, אך ורק לו נתקיימו שניים אלו, היינו, אם היו נוטלים חזרה את דמי הקדימה, ואם היו מוצאים דירה דומה, אשר לרכישתה יתלוו זכויות דומות למשכנתא, דוגמת אלו שהיו זכאים להן בעת רכישת הדירה נושא ערעור זה.

הינני סבור, כי הם לא היו חייבים ליטול חזרה את דמי הקדימה, כל עוד עמדו על זכותם לאכיפת החוזה, בהקשר זה ראוי לשוב ולהדגיש, כי החוזה אינו בטל עקב הודעתו החד-צדדית של המפר, לפיה אין בכוונתו לקיים את התחייבויותיו (ואיננו מתייחסים כאן לנסיבות, בהן נפל פגם בכריתתו של החוזה). הודעה כאמור מטעם המפר אמנם מעניקה לנפגע את הזכות לבטל את החוזה, בהתאם להוראותיהם של סעיפים 7(א) או

(ב) לחוק הנ"ל, לפי העניין, אך כל עוד לא בוטל החוזה, התחייבויותיו של המפר בעינן עומדות, ועמן זכות הנפגע לתבוע אכיפה בהתאם להוראותיו של סעיף 3 לחוק, בסייגים שהותוו שם. מאחר שהחוזה היה עדיין בתוקף, והם היו רשאים לעמוד על קיומו, היה עליהם להיות ערים לכך שצפויה התממשותה של החובה לשלם למערערת את יתרת המחיר עבור הדירה שרכשו ממנה, וגם בשל טעם זה לא יכלו לשעבד יתרת כספם על-ידי רכישת דירה חלופית. דירה איננה מצרך, הנמכר על אתר כסחורה העוברת לסוחר (בייחוד לא בתנאי ערד דאז), והמשיבים לא יכלו לצאת מן ההנחה, כי כל שיקנו יימכר על נקלה, מיד כאשר המערערת תחויב כדין לקיים את חלקה בחוזה, והמשיבים יידרשו לשלם את יתרת המחיר. המערערת בוודאי אינה יכולה להישמע בטענה כגון זו, שהרי נקודת המוצא שלה בטענותיה הייתה, כי היה קושי למכור דירות בערד בתקופה ההיא, ועל-כן ביקשה לבטל את החוזה עם המשיבים. מכאן גם כי לא היה בסיס לטענה של המערערת, כי קשיים ברכישת דירה חלופית לא היו בגדר הצפיות הסבירה לצורכי האמור בסעיף 10 לחוק הנ"ל. על-כן לא הייתה על המשיבים חובה, בגדר "אמצעי סביר" כלשונו של סעיף 14(א) לחוק הנ"ל, לרכוש דירה כלשהי, ובלבד שכספם יושקע בנכסי מקרקעין. ממילא אין כל ממש בטענה, כי התנהגותם של המשיבים לקתה על רקע זה בהעדר תום-לב.

סיכומה של נקודה זו, המשיבים לא יכלו לרכוש דירה אחרת בנסיבות דומות ובתנאים דומים, כי לא היו בידיהם אז ההזדמנות והאמצעים לכך.
למותר להוסיף, כי ההכרעה בנושאים אלה מעוגנת, כמובן, בחלקה המכריע בקביעות שבעובדה, ואין על-כן ממילא מקום לכך, שערכאת הערעור תתערב בכגון דא.

מכאן לשאלה השנייה, המשולבת, כאמור, בטענה שלפנינו, והיא עניין השיערוך של סכום המקדמה. אשר לכך הוסבר כבר, כי אין כל יסוד לטענה, ההופכת את מועד מתן ההודעה של המערערת בדבר אי-נכונותה לקיים את חלקה בחוזה למועד ביטול החוזה.
הפרת החוזה אינה מבטלת אותו, והדברים כבר הוסברו לעיל. מכאן כי בית-משפט קמא רשאי היה לחשב את הפיצויים על יסוד ערכי דירות ביום מתן פסק הדין (השווה:
ע"א 601/75 [1] הנ"ל) ולא ביום ההפרה, אותו כינתה המערערת לכל אורך הערעור שלה כ"יום הביטול".

הייתי דוחה איפוא את טענותיה של המערערת בעניין שיערוך המקדמה ובעניין הקטנת הנזק.

6. טענה נוספת אשר בפי המערערת היא, כי לא היה מקום לפסוק למשיבים פיצויים בסכום של 100,000 ל"י בשל אי-נוחות וסבל: אין ממש בטענה זו, שהרי סעיף 13 לחוק הנ"ל מאפשר מפורשות את הטלתם של פיצויים בעד נזק, שאינו נזק ממון (ראה גם: ע"א 593/79 [2], בעמ' 332 מול האות ד), והסכום שנפסק אינו מופרז, במידה שתצדיק התערבותה של ערכאת הערעור: הפיצויים נקבעים על-ידי בית המשפט בשיעור הנראה לו סביר בנסיבות העניין, וההכרעה מעוגנת בהערכתה של הערכאה הראשונה, אשר בית-משפט שלערעור אינו נוטה בדרך כלל להתערב בה. מטעם זה הייתי דוחה בנקודה זו הן את ערעורה של המערערת והן ערעורם הנגדי של המשיבים, שביקשו הגדלתו של סכום הפיצויים, שהוענק תחת ראש זה.

7. טעם ערעור נוסף של המערערת מופנה נגד שיעור הפיצויים לגבי יתרת המחיר.

במקביל גם העלו המשיבים בערעור שכנגד שתי טענות, המתייחסות לחלק זה משיעור הפיצויים, אשר זה נוסחן:

"9. ... טעה כבוד בית משפט קמא, בכך שלא לקח בחשוב נזקי התובעים את העובדה שסך -.200,000 ל"י מתוך יתרת התמורה בסך -.620.000 ל"י שטרם שולמה ע"י המערערים שכנגד, אינה בגדר כספיהם הפנויים שהיו מיועדים עבור רכישת הדירה, מאחר ועפ"י ההסכם התחייבה המשיבה ליתן להם משכנתא על סכום זה.

10. א. טעה כבוד בית משפט קמא בכך שלא פסק למערערים שכנגד הפרשי הצמדה על הסך -.620,000 ל"י מחודש ינואר 1980 ועד לחודש יוני 1980, מועד מתן פסה"ד, שאין בפניו כל ראיה שמחירי הדירות עלו באותה תקופה בשעור גדול יותר מאשר מדד המחירים לצרכן, על אף שמטבע הדברים לא היתה יכולה לבוא בפניו כל ראיה כזו."

בית-משפט קמא קבע בקשר לחלק זה מן הפיצויים כדברים האלה:

"עליית מחירי הדירות מאז אוגוסט 1978 ועד היום היתה גדולה יותר מאשר עלות מדד המחירים לצרכן. מנהל הנתבעת העיד כי הוא מכר דירה כזו, או הציעה למכירה דירה כזו, בינואר 1980 תמורת הסך -.2,700,000 ל"י בעוד שבאוגוסט 1978 התחייב למכור לתובעים דירה כזאת תמורת הסך -.720,000 ל"י. עליית המחיר היתה - בתקופה זו - פי 3.75 לערך בעוד שעליית מדד המחירים לצרכן עלה באותה תקופה פי 2.5 לערך. כלומר, גם אם התובעים השקיעו את כל כספיהם הפנויים שהיו מיועדים לתשלום עבור הדירה שהיו צריכים לקנות מהנתבעת בהשקעה צמודה למדד הטובה ביותר, עדיין לא יוכלו היום לקנות באותו כסף, דירה דומה, כיון שההתייקרויות במחירי אותן הדירות בערד, לפי עדות מנהל הנתבעת כמצוטט לעיל, היו גדולות יותר מהעלאות במדד המחירים לצרכן. גם זהו נזק שהתובעים רשאים לפיצוי בגינו וגם זהו נזק שהנתבעת היתה יכולה לראותו מראש בעת כריתת החוזה, כתוצאה מסתברת של ההפרה, כיון שזוהי תופעה ידועה בארץ שמחירי הדירות עלו בקצב מהיר יותר, בתקופות שונות, מאשר מדד המחירים לצרכן. בפריט זה, אפסוק לתובעים, לפי החישוב של שש שביעיות ממחיר הדירה, כיון שלגבי שביעית אחת, הם פוצו בס' (ב) דלעיל.
הפיצוי בסעיף זה מתייחס, אך ורק לגבי ההפרש בין עלות מחירי הדירות, לבין עלות מדד המחירים לצרכן. היתרה שהתובעים היו צריכים לשלם עבור מחיר הדירה המקורי, היתה -.620,000 ל"י (אחרי ששילמו -.100,000 ל"י בצירוף מס ערך מוסף). חישוב נזקים של התובעים, בפריט זה הוא, אפוא:
-.775,000 ל"י = (X 3.75) - 620,000 X 2.50 620,000). לגבי מחירה החדש של הדירה העיד אמנם מנהל הנתבעת בינואר 1980, אולם אין בפני כל ראיה שמאז ינואר 1980 ועד היום עלו מחירי הדירות שוב בשיעור גדול יותר מאשר מדד המחירים לצרכן, לפיכך לא אפסוק לגבי סכום זה, הפרשי הצמדה או ריבית, עד היום.'

טענות המשיבים בערעור שכנגד אינן מצדיקות התערבותו של בית-משפט זה, מאחר שאין להן בסיס מספיק בחומר הראיות. כך לא הובאו ראיות בעניין עליית המדד בין ינואר ליוני 1980, ואין על-כן לתמוה על דבריו הנ"ל של בית-משפט קמא בסוגיה הנ"ל.

לעניין ערעורה של המערערת, די לעניין זה אם נשוב ונפנה להנחת היסוד הנכונה של בית-משפט קמא, כי הודעת הביטול של המפר לא איינה המשך חבותו על-פי החוזה, כי המשיבים לא יכלו לרכוש דירה אחרת, וכי בקביעת שיעור הפיצויים רשאי בית המשפט להשוות מחיר דירה לפי החוזה שנכרת אל מחירה של דירה מקבילה בתנאים שנוצרו עבור המשיבים עקב ההפרה וכתוצאה ממנה (ע"א 260/80, 265 [3], בעמ' 551).

אשר על-כן הייתי דוחה את הערעור ואת הערעור שכנגד.

השופט ד' לוין: אני מסכים.

השופטת ש' נתניהו: אני מסכימה.

הוחלט לדחות את הערעור ואת הערעור שכנגד.

המערערת תישא בהוצאותיהם של המשיבים, שכר טרחת עורך-דין כולל, בסכום של 15,000 שקלים.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הפרת חוזה אישי

  2. הפרת חוזה בניה

  3. הפרת חוזה הפצה

  4. הפרת חוזה קצונה

  5. הפרת חוזה צפויה

  6. הפרת חוזה נמשכת

  7. הפרת חוזה הייטק

  8. הפרת חוזה ליסינג

  9. הפרת חוזה יסודית

  10. הפרת חוזה זכיינות

  11. הפרת חוזה דוגמנות

  12. הפרת חוזה עובדבכיר

  13. הפרת חוזה התחייבות

  14. התפטרות הפרת חוזה

  15. הפרת חוזה התיישנות

  16. הפרת חוזה כח עליון

  17. הפרת חוזה היתר בניה

  18. התיישנות הפרת חוזה

  19. הפרת חוזה הובלה ימית

  20. הפרת חוזה קבע ראשוני

  21. הפרת חוזה קניית דירה

  22. הפרת חוזה רכישת דירה

  23. הפרת חוזה בין בני זוג

  24. הפרת חוזה פיצוי מוסכם

  25. הפרת חוזה לתקופה קצובה

  26. הפרת חוזה פיצויים מוסכמים

  27. אובדן רווחים עתידיים הפרת חוזה

  28. תביעה בגין הפרת חוזה מכר מקרקעין נגד המוכר

  29. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון