הפרת חוזה שכירות בלתי מוגנת

זוהי תביעה לפינוי מושכר, שהוא דירת מגורים, ולפיצויים בגין הפרת חוזה שכירות בלתי-מוגנת ונזקים למושכר.


אקדמות מילין

1. ביום 12.3.2004, התקשרו הצדדים בחוזה שכירות בלתי-מוגנת בכתב, לפיו ובין השאר, השכירו התובעים לנתבעת את דירתם מסוג קוטג' דו-מפלסי, הכוללת שישה חדרים, שלושה חדרי שירותים, מטבח, גינה וחניה צמודה, והנמצאת ברחוב הירדן ביקנעם עלית (להלן: "המושכר" או "הדירה"), לתקופה של 12 חודשים, החל מיום 1.5.2004 ועד ליום 30.4.2005, עם אופציה להארכת תקופת השכירות עד ליום 30.6.2006. (להלן: "החוזה הראשון" – נ/2).

2. במחצית הראשונה של שנת 2006, התקשרו הצדדים בחוזה שכירות בלתי-מוגנת בכתב, שני במספר, לפיו השכירו התובעים את המושכר לנתבעת, לתקופה החל מיום 1.7.2006 ועד ליום 30.6.2007, עם אופציה להארכת תקופת השכירות עד ליום 30.6.2008. (להלן: "החוזה השני" – נ/1).

3. החוזה השני הסדיר, למעשה, את זכויותיהם וחיוביהם של הצדדים, ובכלל זה תקופת השכירות; מטרת השכירות; תיקון הנזקים שיתגלו במושכר במהלך תקופת השכירות; תשלומי החובה ,המסים והאגרות למיניהם; ערבויות לקיום החוזה; פיצויים מוסכמים; האופציה להארכת תוקף החוזה וכיוצא באלה.

4. לעניין האופציה להארכת החוזה, נקבע בחוזה השני, כי:

"לשוכר נתונה אופציה להאריך את השכירות לתקופה נוספת של שנים עשר חודשים, החל מיום 1.7.2007 ועד ליום 30.6.2008, באותם התנאים הקבועים בחוזה זה ובלבד שיודיע על כוונתו לממש את הזכות לאופציה בהודעה בכתב למשכיר לפחות 45 יום מראש. מוסכם ומוצהר בזה שזכותו של השוכר לממש את האופציה מותנית בכך שהוא יקיים את כל התחייבויותיו על-פי חוזה זה בתקופת השכירות במלואן ובמועדן. במידה והשוכר לא יקיים את התחייבויותיו, תישלל ממנו הזכות לאופציה והוא יהיה חייב לפנות את המושכר בתום תקופת השכירות".
(סעיף 4(ב) לחוזה השני. להלן: "האופציה").

5. סעיף 9 לחוזה השני, מסדיר את עניין הפיצויים המוסכמים, לאמור:

"היה והשוכר לא יפנה את המושכר בתום תקופת השכירות או האופציה, הרי בנוסף לכל סעד אחר המקנה למשכיר על-פי חוזה זה ועל-פי דין, ישלם השוכר למשכיר סך בשקלים השווה לחמישים $ (חמישים דולר ארה"ב) לכל יום פיגור בהחזרת החזקה במושכר לידי המשכיר".
(להלן: "תניית הפיצויים המוסכמים").

6. וכן, קובע סעיף 11 לחוזה השני, כי בתום תקופת השכירות תחזיר הנתבעת את המושכר לתובעים, כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ שאינו שייך לתובעים, במצב תקין, נקי ומסודר.


טענות התובעים

7. התובעים טוענים, בקליפת אגוז, כי הנתבעת הפרה את החוזה השני, אף הפרה יסודית. הנתבעת מימשה, בזמנו, את האופציה והחוזה השני הוארך, כדין, עד ליום 30.6.2008. בהיסח דעתם ,תוקפו של החוזה השני הוארך עד ליום 30.6.2009. אלא מאי? הנתבעת הודיעה להם, בסוף חודש מרץ 2009, כי היא קונה זכות כדין להאריך את תוקפו של החוזה השני עד ליום 30.6.2010, והיא מממשת זכותה זו. בתגובה, הם הודיעו לה, כי אין לה זכות כזו, ועליה לפנות את המושכר עד ליום 30.6.2009. דא עקא, הנתבעת לא מילאה אחר דרישתם ולא פינתה את המושכר במועד. הנתבעת פינתה את המושכר רק ביום 30.6.2010. לאחר פינוי המושכר הובהר להם, כי הנתבעת אף הפרה את הוראת סעיף 11 לחוזה השני.

8. כמבואר, התובעים טוענים, כי הנתבעת הפרה את החוזה השני, אף הפרה יסודית. הם עותרים לתרופות הפיצויים, ואומדים את נזקיהם, בסך של 65,000 ₪.

טענות הנתבעת

9. הנתבעת מכחישה, מנגד, את טענותיהם המהותיות של התובעים, שביסוד עילת התביעה, הן בשאלת הפרת החוזה השני והן בשאלת הנזק ושיעור הפיצויים הנתבעים. לדידה, החוזה הראשון נערך ונחתם, בזמנו, על-ידי הצדדים בשני עותקים – העתק לתובעים והעתק לה.

10. בשנת 2006, סיכמו הצדדים, בשיחה טלפונית, על חידוש החוזה הראשון לתקופה נוספת, החל מיום 1.7.2006 ועד ליום 30.6.2007. החוזה הראשון חודש באותם תנאים, למעט דמי השכירות שהועלו לסך של 2,850 ₪ לחודש. הצדדים לא חתמו על חוזה בכתב חדש, אלא סוכם ביניהם ,במהלך השיחה הטלפונית האמורה, כי היא תצלם את החוזה הראשון שבחזקתה והחתום על-ידי הצדדים, תשנה את תקופת השכירות ודמי השכירות, כמוסכם בין הצדדים, וכך היה. היא צילמה את החוזה הראשון במכונת צילום, שינתה, בכתב ידה את תקופת השכירות, משכה 12 שיקים כתשלום דמי השכירות השנתיים ושלחה אותם, בדואר וביחד עם ההעתק הצילומי המתוקן של החוזה הראשון, אל התובעים. (להלן: "החוזה המתוקן").

11. בשנת 2007, היא מימשה את האופציה שהוקנתה לה בחוזה המתוקן. בשנת 2008 ועם תום האופציה בהתאם לחוזה המתוקן, היא פנתה, שוב ובטלפון לתובעים, בבקשה לחדש את החוזה המתוקן. התובעים הסכימו לכך. הוסכם בין הצדדים, כי החוזה המתוקן יחודש לתקופה נוספת, באותם תנאים. וכן, סוכם, כי חידושו יעשה באותה דרך, כפי שחודש החוזה הראשון. הנתבעת צילמה את החוזה המתוקן, שינתה את תקופת השכירות ושלחה, בדואר, עותק מהחוזה המתוקן דנן, ביחד עם 12 שיקים כתשלום דמי השכירות השנתיים לתובעים. (להלן: "חוזה השכירות החדש").

12. וכן, ממשיכה הנתבעת וטוענת, כי היא מימשה את האופציה הקנויה לה בחוזה השכירות החדש והאריכה כדין את תקופת השכירות עד ליום 30.6.2010. התובעים פרעו את השיקים, ולא היתה להם טענה כלשהי.

13. לבסוף, טוענת הנתבעת, כי היא לא הפרה את חוזה השכירות החדש. אין לתובעים זכות כדין לפיצוי מוסכם כלשהו. התביעה מחוסרת כל יסוד עובדתי או משפטי. בתום תקופת השכירות המוסכמת ועד מסירת המושכר לתובעים, היא הביאה בעל מקצוע שהעריך את עלות התיקונים במושכר, בסך של 500 ₪. ככלל, המושכר הוחזר לתובעים, במצב טוב, נקי, למעט בלאי סביר.
מסכת הראיות

14. התובעים העידו לעצמם. הם הקדימו והגישו תצהירי עדות ראשית שלהם (ת/1 – תובע 2; ת/2 ו- ת/3 – תובעת 1). וכן, הוגש מטעמם מוצג נוסף – ת/4 – מכתב ב"כ הנתבעת, מיום 8.7.10.

15. מטעם ההגנה, העידה הנתבעת לעצמה. היא הקדימה והגישה תצהירי עדות ראשית שלה (נ/3 ו- נ/4). וכן, הוגשו מטעמה שני מוצגים: נ/1 – החוזה השני (במקור); ונ/2 – החוזה הראשון (במקור).

דיון

16. הצדדים העידו בכתב ובעל-פה. ככלל ,חזרו הצדדים ,בפניי, על גרסאותיהם כאמור ומפורט בכתבי הטענות. אומר, כי על-פי התנהגותם של העדים והתרשמותי הישירה מהם ובשים לב למכלול נסיבות העניין ואותות האמת, עדותה של התובעת 1, בשאלת ההתקשרות החוזית שבין הצדדים והפרת חוזה השכירות המחייב, היתה סבירה, קוהרנטית, עקבית, שלמה ומהימנה. בעדות זו, לא מצאתי סתירות מהותיות כלשהן. ההפך הוא הנכון. מצאתי אישור, חיזוק, תימוכין ואף סיוע לעדות זו בשאר הראיות שבפניי, במיוחד ראיות ההגנה – נ/1 ו- נ/2.

17. דין שונה ביחס לעדותה של הנתבעת. עדות זו, עם כל הכבוד והענווה, אינה סבירה כלל ואינה מהימנה בעיניי. בעדות הנתבעת מצאתי אי-דיוקים, תמיהות ואף סתירות מהותיות, פנימיות וחיצוניות ויורדות לשורשו של עניין והכל ללא הסבר סביר ומהימן. עדות זו תלויה על בלימה, ואף נסתרה, מינה וביה, על-ידי ראיות קבילות ובעלות מלוא המשקל, במיוחד ראיות ההגנה, נ/1 ו- נ/2. אומר ולא אבוש, כי ליבת עדותה של הנתבעת, לפיה הצדדים חתמו רק על חוזה שכירות בכתב אחד בלבד והוא החוזה הראשון, מוצג נ/2 , וכל החוזים המאוחרים היו רק העתק צילומי הימנו, עם שינויים של תקופת השכירות ודמי השכירות, אשר היא צילמה ותיקנה, במו ידיה, (נ/3, סעיפים 16-3; עמ' 22, ש' 1, ש' 32-13; עמ' 23, ש' 27-15; עמ' 24, ש' 23-20), נסתרה מינה וביה ובאופן פוזיטיבי ומוחלט, בראיות ההגנה – המוצגים נ/1 ו- נ/2, ועדותה של התובעת 1, בכתב ובעל-פה (ת/2, סעיף 2 ו- 3; ת/3, סעיפים 8-3; עמ' 14, ש' 11, ש' 24-18; עמ' 15, ש' 15-14), הסבירה ,מהימנה ובעלת מלוא המשקל.

18. הנה-כי-כן, מסקנתי היא, כי הצדדים חתמו, בזמנו, על שני חוזי שכירות בלתי-מוגנת בכתב. החוזה הראשון והחוזה השני (נ/ ו-נ/21). לענייננו-שלנו, החוזה השני (נ/1) הוא המחייב את הצדדים. חוזה זה הוארך פעמיים, בהסכמת הצדדים עד ליום 30.6.2009. לנתבעת אין זכות כדין להאריך את תוקפו לשנה נוספת, קרי עד ליום 30.6.2010. טענתה לעניין זה ועם כל הכבוד, הינה אבסורדית. הנתבעת הפרה, למעשה, את החוזה השני, אף הפרה יסודית. ה"חוזה" המתוקן, נספח ב' לנ/3, ו"חוזה" השכירות החדש הנטען, לאו – חוזים כדין המה. ה"חוזה" המתוקן (נספח ב' לנ/3) הינו, למרבה הצער, חוזה מזויף, ואינו מחייב את התובעים.

תרופת הפיצויים

19. כאמור דלעיל, מסקנתי היא, כי הנתבעת הפרה את החוזה, אף הפרה יסודית. התובעים עותרים לתרופת הפיצויים. לית מאן דיפליג, כי הנתבעת פינתה, בזמנו, את המושכר ועתירתם של התובעים לסעד הפינוי נהפכה לתיאורטית גרידא. עתירה זו אף נזנחה על-ידם ,כאמור בכתבי הסיכומים, וטוב שעשו כך. וכן, התובעים ויתרו, בכתב הסיכומים, על זכותם לפיצויים, לפי סעיפים 14-10 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א – 1970 (להלן: "חוק התרופות") (סעיף 32 לכתב הסיכומים). עתירתם היחידה היא לחיוב הנתבעת בפיצויים המוסכמים, בהתאם לסעיף 15(א) לחוק התרופות ותניית הפיצויים המוסכמים. לצורכי אגרה, הם אומדים את נזקם, לעניין זה, בסך של 65,000 ₪, נכון ליום הגשת התביעה. נזכור ואף נטיב להזכיר, כי הנתבעת מודה, ברחל בתך הקטנה, כי היחסים המשפטיים שבין הצדדים, בתקופה הרלוונטית לתובענות דנן, מוסדרים, למעשה, על-ידי החוזים הראשון והשני, המחייבים את הצדדים, ובכלל זה ההתנייה בדבר הפיצויים המוסכמים - סעיף 9 לחוזה השני. (עמ' 24, ש' 19-12).

20. דין הוא, כי צדדים לחוזה רשאים להסכים מראש על שיעור פיצויים מוסכמים, במקרה ויופר החוזה. (סעיף 15 לחוק התרופות). תנייה מעין דא מחייבת. במקרה של הפרת החוזה, יהיו הפיצויים כמוסכם בין הצדדים לחוזה, ללא הוכחת נזק (גבריאלה שלו, דיני חוזים (מהדורה שניה, תשנ"ה), 590; ע"א 300/77 רוזנר נ' בניני ט.ל.מ חברה לבניין ופיתוח בע"מ, פ"ד לב(3) 682, 686 (1978). אכן, בית-המשפט מוסמך להפחית את הפיצויים המוסכמים, אם מצא, על-יסוד המסד הראייתי שנפרש בפניו, העדר כל יחס סביר בין הפיצויים המוסכמים לבין הנזק שניתן היה לצפותו מראש. (סעיף 15(א) לחוק התרופות סיפא). ככלל, בית-המשפט ישאיר את הפיצויים המוסכמים בתוקפם. (ע"א 4481/90 אהרן נ' פרץ, מז (3), 427, 433 (1993).

21. האם בנידון דידן, יש לקיים את הפיצויים המוסכמים או שמא יש מקום להפחיתם?
לדידי, הפיצויים המוסכמים, בענייננו-שלנו, נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לצפותו מראש עת כריתת החוזים שבין הצדדים. דומני, כי בעת כריתת החוזה, הצדדים לא ראו את הפיצויים המוסכמים כמשקפים לפי קנה מידה סביר את הנזק העשוי להיגרם מן ההפרה שתתרחש בפועל. אין כל פרופורציה סבירה בין הנזק הצפוי מהפרת החוזה לתמורה המוסכמת על-פי החוזה/ים במיוחד, כאשר הותנה והוסכם בין הצדדים בתניית הפיצויים המוסכמים, כי הם "בנוסף לכל סעד אחר המוקנה למשכיר על-פי חוזה זה ועל-פי דין".
אגב, לא ברור כלל, אם התובעים כוללים בסכום הפיצויים המוסכמים הנתבעים גם דמי השכירות השנתיים לתקופה החל מיום 1.7.2009 ועד ליום הפינוי בפועל של המושכר, ביום 30.6.2010.
בפניי הוכח כדין, כי הסיבה לאי-הארכת תוקפו של החוזה השני עד ליום 30.6.2007, היא המחלוקת שהתגלעה בין הצדדים באשר לגובה דמי השכירות החדשיים. התובעים דרשו סך של 3,500 ₪ לחודש, ואילו הנתבעת, עמדה על קיום החוזה השני ככתבו וכלשונו, קרי, סך של 2,850 ₪ לחודש. (נספח ג' ו- ד' לנ/3). וכן, עולה ממכתבה של הנתבעת (נספח ה' לנ/3), כי היא שלחה (ביום 22.3.2009) לתובעים 12 שיקים על-סך 2,850 ₪ כל אחד, כדמי שכירות חודשיים לתקופה החל מיום 1.7.2009 ועד 30.6.2010. (להלן: "השיקים").
לא ברור אם התובעים פרעו בפועל שיקים אלה, אם לאו. (ראו הודעת בא-כוחם לבית המשפט מיום 28.9.2009, בדבר הקטנת הנזק!).

22. לדידי, בהתחשב במכלול נסיבות העניין, יש להעמיד את סכום הפיצויים המוסכמים, כולל דמי השכירות השנתיים לתקופה החל מיום 1.7.2009 ועד 30.6.2010 , על סך 60,000 ₪, נכון להיום.

התוצאה

23. התוצאה היא, איפוא, כי אני נעתר לתביעות ומחייב בזה את הנתבעת לשלם לתובעים כדלקמן:

א. סך של 60,000 ₪, כאשר סכום זה כולל בתוכו את סכומי השיקים. במידה והתובעים פרעו בפועל את השיקים, אזי יש לקזז את סכומיהם לאחר שערוך כדין להיום, מהסכום הפסוק כאמור.

ב. וכן, הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד, בסכום כולל בסך של 10,000 ₪.

ג. הסכומים האמורים ישולמו לתובעים באמצעות בא-כוחם, בתוך 30 יום מיום המצאת פסק-הדין לנתבעת, שאם לא כן, יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק, החל מהיום ועד התשלום המלא בפועל, והתובעים יהיו רשאים לנקוט בכל ההליכים לביצוע פסק-הדין, והכל בכפוף להוראת כל דין שלעניין.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוזה השכרת ציוד

  2. חוזה להשכרת בית

  3. חוזה השכרת מכונה

  4. אכיפת חוזה שכירות

  5. חוזה שכירות אחיד

  6. אורך חוזה שכירות

  7. חוזה להשכרת משרד

  8. ביול חוזה שכירות

  9. הכנת חוזה שכירות

  10. בדיקת חוזה שכירות

  11. חוזה השכרת גנרטור

  12. אופציה בחוזה שכירות

  13. חוזה שכירות אופציה

  14. אי חידוש חוזה שכירות

  15. אופציה חוזה שכירות

  16. חוזה השכרת קליניקה

  17. הפרת חוזה שכירות חנות

  18. הפרת חוזה שכירות לעסק

  19. אי עמידה בחוזה שכירות

  20. חוזה השכרת יחידת דיור

  21. חוזה להשכרת חדר בדירה

  22. אישור סיום חוזה שכירות

  23. חוזה שכירות בלתי מוגן

  24. הפרת סעיף בחוזה שכירות

  25. הפרת חוזה שכירות בקניון

  26. הפסקת חוזה שכירות דירה

  27. חוזה שכירות גן אירועים

  28. ביטול חוזה שכירות שותפים

  29. הפרה יסודית חוזה שכירות

  30. ביטול חוזה שכירות בעל פה

  31. הפסקת חוזה שכירות באמצע

  32. הארכת חוזה שכירות בעל פה

  33. חוזה שכירות אולם אירועים

  34. הפרה יסודית בחוזה שכירות

  35. ביטול חוזה שכירות חד צדדי

  36. חוזה השכרת דירה לטווח קצר

  37. אישור פתיחת עסק חוזה שכירות

  38. אופציה בחוזה שכירות ללא סכום

  39. ביטול חוזה שכירות לפני הזמן

  40. הפרת חוזה שכירות בלתי מוגנת

  41. ביטול חוזה שכירות מצד השוכר

  42. הפרת חוזה שכירות עקב רטיבות

  43. הפרת חוזה שכירות עקב גירושין

  44. ביטול חוזה שכירות לאחר חתימה

  45. ביטול חוזה שכירות מצד המשכיר

  46. ביטול חוזה שכירות תוך 14 יום

  47. חוזה שכירות לאחסנת ציוד חקלאי

  48. ביטול חוזה שכירות לאחר 24 שעות

  49. ביטול חוזה שכירות לפני הכניסה לדירה

  50. ביטול חוזה שכירות איחור 14 יום בתשלום

  51. ביטול אופציה לקניית הדירה בחוזה שכירות

  52. אופציית רכישה בחוזה שכירות ללא הגבלת זמן

  53. אחסון בחדר מדרגות בית בניגוד לחוזה שכירות

  54. איסור גביית דמי תיווך על הארכת חוזה שכירות

  55. חוזה שכירות מוגנת - רשות להכניס לדירה בני משפחה

  56. חוזה שכירות לשנה הופסק כשלושה חודשים לאחר כריתתו

  57. סעיף 19(א) לחוק השכירות והשאילה - הזכות להפסיק חוזה שכירות

  58. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון