הפרת חוזה שכירות לעסק


1.מהות התביעה:

בפנינו תביעה לפינוי הנתבעים מחנות ברחוב יום טוב 11 שוק הכרמל,ת"א [להלן:"חנות מס' 1"] ומהחנות הצמודה אליה [להלן: "חנות מס' 2"] שתי החנויות יקראו להלן: "המושכר".

2.המסכת העובדתית:
א.התובעים הינם הבעלים של המושכר.

ב.בשנת 1973, השכיר בעלה של התובעת, מר יוסף שמואלי ז"ל, את החנות מס' 1 לראובן כהן ז"ל [להלן: "המנוח"], ולבנו, עמוס כהן, נתבע מס' 1.

ג.בשנת 1988, השכירו התובעים למנוח ולנתבע מס' 1 את חנות מס' 2 בדמי שכירות של 60 ₪ לחודש [הסכם שכירות צורף נספח א' לכתב התביעה] [להלן: "ההסכם" או "החוזה"].

ד.המנוח והנתבע מס' 1 הינם דיירים מוגנים במושכר, על פי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 [להלן: "החוק"].

3.טענות הצדדים:

טענות התובעים:

א.המנוח נפטר בתאריך שאינו ידוע לתובעת, ונתבע מס' 1 המשיך להחזיק במושכר.

ב.נתבע מס' 1 מסר לאחיו, נתבע מס' 2, את החזקה במושכר או העביר לו זכויותיו עליה או הרשה לו להחזיק ולעבוד במושכר, ללא כל רשות והסכמה של התובעים, ובניגוד לסעיף 15 להסכם השכירות.

ג.לנתבע מס' 2 אין כל זכות להחזיק במושכר, ודינו כדין משיג גבול.

ד.הנתבעים נדרשו פעמים אין ספור לפנות את המושכר, אך ללא הועיל.

ה.נתבע מס' 1 נטש את המושכר ועבר לחנות אחרת, הנמצאת ברחוב שנקר 45, חולון [להלן: "החנות החדשה"], לפיכך איבד את הגנתו במושכר.

ו.בהתאם לסעיף 8 ג' להסכם השכירות היה על השוכרים לשלם את דמי השכירות מידי חודש בחודשו, אולם הנתבע מס' 1 חדל לשלם את דמי השכירות.

ז.עוד בימי המנוח, המנוח ונתבע מס' 1 הפרו את הסכם השכירות, ופגרו בתשלומי שכר הדירה של שתי החנויות, למרות מחאותיה של התובעת.

ח.התובעים סרבו לקבל את דמי השכירות, משום שנתבע מס' 1 פיגר בתשלום דמי השכירות, ומשום שנתבע מס' 1 נטש את המושכר והפר את הסכם השכירות בהעבירו את המושכר לנתבע מס' 2, ללא רשות וללא הסכמת התובעים.


טענות הנתבעים:

א.התובעת נמנעה מלקבל את דמי השכירות מדי חודש בחודשו, בטענה כי לא כדאי לה לעשות זאת בגלל הסכומים הנמוכים, והעדיפה לצבור חוב דמי השכירות לסכומים משמעותיים וגדולים יותר, ועל כן, הופיעה אחת לתקופה ממושכת על מנת לגבות את דמי השכירות.

ב.הנתבעים שלחו לתובעת המחאות בגין דמי שכירות וזו מצאה לנכון להחזירם.

ג.דמי השכירות הופקדו בחשבון נפרד, תוך שמירה על ערכו. סכומי החשבון, המופקדים כסדרם, עומדים לרשות התובעת בכל עת.

ד.מי שהחזיק במושכר מאז פטירת המנוח ועד היום, הם הנתבע מס' 1 ואמו, אלמנת המנוח, המחזיקה במושכר מכוח חוק הגנת הדייר, התשל"ב-1972, ומנהלת באמצעות בנה הנתבע מס' 2 ועובד נוסף, וכן בשיתוף עם הנתבע מס' 1 את החנות והעסק שבה.

ה.נתבע מס' 1 לא נטש מעולם את המושכר. העסק ממשיך לפעול והוא ממשיך להפעילו יחד עם אמו.

ו.אין רלוונטיות לעובדה שלנתבע מס' 1 יש עסק נוסף, המנוהל, בעיקר על ידו ועל ידי רעייתו, ואין בכך בכדי להוות הפרה כלשהי של הסכמי השכירות שנחתמו בין הצדדים.

ז.נתבע מס' 1, לא העביר כל חזקה במושכר לנתבע מס' 2, ורשאי הוא להעסיק את נתבע מס' 2, כעובד במקום. אין בסעיף 15 לחוזה השכירות משנת 1988, כל איסור או מניעה מלהעסיקו כעובד, וזאת ללא כל צורך בהסכמת הבעלים, המשכיר.

ח.משלא הופיעה התובעת לגבות את דמי השכירות, שוגרו לה המחאות לכיסוי דמי השכירות אשר הוחזרו לנתבע 1.

ט.התנהגות התובעת, מהווה ויתור על טענת אי תשלום דמי השכירות במועד, והתובעת מנועה מלטעון טענה זו כנגד הנתבעים.

י.נתבע מס' 2 נמצא במושכר, כעובד עוד בימי חייו של אביו, וקנויה לו הזכות המלאה לעבוד שם כעובד, גם מכוח חוזה השכירות שבין הצדדים.

יא.לחילופין מבקשים הנתבעים להעניק להם סעד מן הצדק.

4.המסכת הדיונית:

בתיק נשמעו ראיות

מטעם התובעים:
עת/1, גב' אסתר שמואלי, נחקרה על תצהירה ת/1.
עת/2, הגב' מאירה פרנקפורט, נחקרה על תצהירה ת/2.
עת/3, מר שאולי לוי, נחקר על תצהירו , ת/3.
עת/4, מר ניסן יעקובי, נחקר על תצהירו ת/4.
עת/5, מר עמון ניסים, נחקר על תצהירו ת/5.

כמו כן הוגשו:
תצהיר גילוי מסמכים של עמוס כהן מיום 04.02.98 , סומן ת/6.
חשבונית, סומנה ת/6.
חשבונית , סומנה ת/7.
צילום קבלות, סומן ת/8.
צילום קבלות, סומן ת/9.
תצהיר תשובה לשאלון , סומן ת/10.
מסמך מעיריית ת"א-יפו, סומן ת/11.

מטעם הנתבעים:
עה/1, מר עמוס כהן, נחקר על תצהירו נ/1.
עה/2, גב' ברוכה כהן, נחקרה על תצהירה נ/2.
עה/3 , מר יצחק כהן, נחקר על תצהירו נ/3.

5.דיון והכרעה:
לאחר שקראתי את כתבי הטענות, בדקתי את החומר המשפטי המצוי בתיק, בחנתי את העדויות השונות, וכן נתתי דעתי לסיכומי ב"כ הצדדים, הגעתי למסקנה, כי דין התביעה להתקבל.

להלן נימוקי וטעמי למסקנתי זו:


6.עילת פינוי בגין הפרת חוזה שכירות:
לטענת התובעים, הפר הנתבע את חוזה השכירות מטעמים שונים, בין השאר בכך ששינה את מטרת השכירות, ונתן רשות לאחר להתמש במושכר.
להלן אבדוק האם התגבשה עילת הפינוי בגין שינוי מטרת השכירות.

סעיף 131 [2] לחוק הגנת הדייר קובע כהאי לישנא:
"על אף האמור בכל חוזה או הסכם, אולם בלי לגרוע מהוראות חיקוק אחר, אלה בלבד הן עילות הפינוי:
[1]...
[2] הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי קיומו מעניק לבעל הבית, לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי".

7.ניתוח הסעיף:
על בעל הבית הטוען להשתכללות עילת פינוי על פי סעיף זה, להוכיח 3 תנאים מצטברים:

[1] תנאי מפורש בחוזה השכירות אשר אוסר על פעולות אלו [להלן: "התנאי הראשון"].

[2] תנאי זה הופר על ידי הנתבעים [להלן: "התנאי השני"].

[3] הפרת התנאי הנ"ל מקנה לבעל הבית את הזכות, על פי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי הדייר מהמושכר [להלן: "התנאי השלישי].

נפנה כעת ונבדוק האם התגבשה עילת פינוי של שינוי מטרת השכירות לפי תנאים אלה:

8.שינוי מטרת השכירות
א.האם התקיים התנאי הראשון?
על פי חוזי השכירות [נספחים ב/1, ב/2, לת/1], מטרת השכירות לנתבע היתה:
"אך ורק למטרת בית מלאכה לליטוש יהלומים ולא לשום מטרת אחרת".
[מבוא לחוזי השכירות]

מאחר וישנו תנאי מפורש בחוזי השכירות, המגדיר את מטרת השכירות של המושכר, הרי שבכך מתקיים התנאי הראשון.

ב.האם התקיים התנאי השני:

לטענת התובעים, הנתבע איפשר לאשתו ולילדיו להתשמש במושכר למטרת מגורים, ובכך שינה את מטרת השכירות הנקובה בהסכמים.

לאחר שבחנתי טענה זו, הגנתי למסקנה כי הנתבע השתמש במושכר למגורים שלו ולחלופין למגורי משפחתו, להלן נימוקיי למסקנתי זו:

1.גם לפי גירסת הנתבע בתצהירו ובעדותו, אשתו וילדיו גרו במושכר משך תקופה ארוכה, אך לטענתו, הדבר נעשה שלא ביוזמתו ולא בהסכמתו.

כך כתב הנתבע בתצהירו:

[1] מסירת השימוש במושכר.
[2] נתינת רשות השימוש.
[1] מסירת השימוש בחנות:


לעניין זה למדנו כי:
"הביטוי "מסירת שימוש" משמעותו היא: מסירת המושכר לשימושו של אדם אחר שאיננו הדייר. מסירה זו מותנית בהעברת חזקה שפירושה העברה ממש אשר מביאה לשלילת חזקתו של הדייר [המעביר] ומגבילה את זכותו למשך אותה תקופה שבה מועבר השימוש. הדגש באיסור על "מסירת שימוש במושכר או חלקו", אינו נעוץ בעצם הקנייתן של זכויות לאדם אחר, אלא בשימוש הבלעדי על ידי הדייר עצמו. נמצא כי דייר המרשה לאחר להשתמש במושכר, בלי להוציא מידי עצמו את החזקה, איננו מפר את התנאי אשר אוסר עליו למסור שימוש במושכר".

[ראה: ד. בר אופיר, "סוגיות בדיני הגנת הדייר", הוצאת פרלשטיין-גינוסר, עמ' 26/ב'].

כלומר, יש לבחון האם הועברו זכויות "שימוש בלעדיות" לנתבע 2, תוך שלילת זכותו של נתבע 1.

8.דיון ומסקנות:


א.המחלוקת במקרה דנן, הינה סביב השאלה האם נתבע מס' 2, הינו עובד שכיר של נתבע מס' 1, כפי שהותר על פי סעיף 15 להסכם, או שמא נתבע 2, מחזיק בפועל בחנות במקום נתבע מס' 1. באם יוכח כי נתבע 2, הינו עובד של נתבע 1, הרי שהתנאי השני לא הופר. ברם, אם יוכח כי נתבע 2 מחזיק בחנות ונתבע 1 הוציא מידו את החזקה בחנות, הרי שסעיף 15 לחוזה השכירות הופר, והתנאי השני מתקיים.

ב.מן העדויות השונות, ומחומר הראיות המצוי בתיק בית המשפט, הוכח לי , כי נתבע מס' 2, נמצא כל הזמן במושכר, בעוד שאת נתבע מס' 1, אף עד לא ראה במושכר. עוד הוכח לי, כי ביום 13.11.01, רשיון העסק של החנות נשוא התביעה, הועבר על שמו של נתבע מס' 2 [ראה מוצג ת/11], וכי נתבע מס' 2 שלח שיק בסך .3,000 ₪, החתום בשמו אל התובעים, לשם תשלום דמי השכירות.

מהתנהגותו האמורה של נתבע 2 בנסיבות המקרה דנן, על ידי תשלום דמי השכירות לבעל הבית, על ידי הוצאת רשיון עסק על שמו ועל ידי הימצאותו הקבועה במושכר, ניתן ללמוד, כי נתבע מס' 2, איננו "עובד" במושכר, כי אם עושה בו שימוש בלעדי. לפיכך שוכנעתי כי תובע מס' 1 מסר את השימוש בחנות לנתבע מס' 2.

להלן נימוקיי ביתר פירוט:

1.הימצאותו של נתבע מס' 2 בחנות:

מן העדויות השונות הוכח לי, כי נתבע מס' 2 נמצא בחנות כל הזמן.

א. כך העיד עה/3, מר כהן יצחק:

"... אני נמצא בעסק כל "הזמן".
[פ' מיום 2.12.01 עמ' 49 שורה 18].

ב.וכך העידה אימו של הנתבע מס' 2, עה/2:

"ש.כשאת אומרת כי את רואה את הבנים, איזה בנים ראית בעסק?
ת.את יצחק ולפעמים את עמוס".

[פ' מיום 2.12.01 עמ' 38 שורות 16-15].

ג.עת/3, מר שאול לוי, בעל דוכן בשוק הכרמל, אשר מכיר את הנתבעים, העיד כי הוא ראה את יצחק בעסק בחנות כל יום, וכך:

"את העסק מנהל יצחק. אני רואה אותו כל יום שם. את עמוס אני לא רואה. אני לא ראיתי את עמוס".
[פ' מיום 27.10.99 עמ' 16 שורות 26-25].

וכן:

"אני ראיתי רק את יצחק וגיסו, לא ראיתי את האמא שעובדת אף פעם".
[פ' מיום 27.10.99 עמ' 17 שורה 21].

עד זה אמין עלי, שכן עדותו העקבית נמצאת כתואמת את עדותה של עה/2, אמם של הנתבעים.

בעוד שהנתבעים עצמם העידו, כי אמם נמצאת בחנות ומנהלת את העסק יחד עם נתבע 1, האם הפריכה את עדותם והעידה כי מעולם לא היתה בעסק, וכך העידה:

"אני לא הייתי אף פעם בעסק".
[פ' מיום 2.12.01 עמ' 37 שורה 21].

משנמצא כי עדותו העקבית של עת/3 תואמת את עדותה של עה/2, אימם של הנתבעים, הרי שעד זה הינו אמין בעיני, ואני נותן משקל רב לעדותו.
[2]אי הימצאותו של נתבע מס' 1 בחנות

א.עה/3, בנוסף לעדים נוספים אשר העידו כי מעולם לא ראו את נתבע 1 בחנות [ראה עדותה של עת/1, עמ' 11 שורה 15, ועדותה של עת/2 עמ' 15 שורה 5] העיד, כי מעולם לא ראה את נתבע מס' 1 בחנות, וכך:
"אני ראיתי רק את יצחק וגיסו. לא ראיתי את האמא שעובדת אף פעם".

[פ' מיום 27.10.98 עמ' 17 שורות 21].

ב.לנתבע מס' 1 יש חנות בשם "כל בו עמוס", הנמצאת ברחוב שנקר 45, חולון.


הוכח לי, כי רוב היום נמצא נתבע 1 בחנות שבחולון, ויש בעובדה זו, כדי לחזק את הטענה, כי נתבע 1, לא נמצא בחנותו שבשוק הכרמל.

בעדותו, העיד עה/1, נתבע מס' 1, כי הוא פותח את העסק בשוק בשעה 5.00 וכי בשעה זו כולם ישנים [פרוטוקול, עמ' 24 שורות 33-31; עמ' 25 שורה 2]. לא נתתי אמון בעדות זו של הנתבע מה עוד שהנתבע לא טרח להביא עדים מהשוק, אשר עובדים ליד החנות שלו בשעות דומות, על מנת להוכיח טענתו כי הוא נמצא בחנות, וכי הוא פותח את החנות בשעות הבוקר המוקדמות, כטענתו.

שוכנעתי כי נתבע מס' 1, לא נמצא בעסק אשר נמצא במושכר נשוא התביעה.

[3] שינוי הבעלות ורשיון העסק על שם כהן יצחק, נתבע 2:

א.התובעים צרפו לבית המשפט מסמך שסומן ת/11, ושתוכנו הוא הוצאת רשיון עסק ע"ש נתבע 2.

ב.הנתבעים טוענים, כי נתבע 2 נדרש להוציא רשיון עסק על שמו, על ידי העירייה ועל ידי הרופאים הוטרינריים, אשר עמדו על כך בכל תוקף, לטענתם, כתנאי להמשך עסוק מכירת הבשר באטליז. ברם, אם עמדו על כך הוטרינרים בכל תוקף, מדוע לא צירף הנתבע 2 מסמך או דרישה על ידי העירייה או על ידי הרופאים הוטרינריים, בו הם מפרטים את דרישתם להוצאת הרשיון ע"ש "העובד" שבחנות? מדוע לא הזמין לעדות את הרופאים הוטרינריים או את אחד מעובדי העירייה, והעיד כי אכן כך היה הדבר?


ג.בידוע הוא כי:

"...ניתן להעניק משמעות ראייתית: לאי הבאת ראיה, לאי השמעת עד... התנהגות כזו, בהעדר הסבר אמין וסביר פועלת לחובתו של הנוקט בה.... הימנעות מהבאת ראיה ... מקימה למעשה לחובתו של הנמנע חזקה שבעובדה, הנעוצה בהגיון ובניסיון החיים לפיה דין ההימנעות ודין הודאה בכך שאילו הובאה אותה ראיה, היתה פועלת לחובת הנמנע ..."
[י. קדמי, "על הראיות", חלק שלישי, עמ' 1391].

תוכנו של המסמך (סומן ת/11) הוא כדלהלן:

"הנדון: כהן ראובן...
הבקשה לשינוי בעלות ע"ש כהן יצחק הוגשה בתאריך...
הבקשה אושרה, ובתארך 22/10/2001 יצא רשיון עסק למכירת בשר ובקר בלבד ע"ש כהן יצחק".
[הדגשה שלי – א.ג.].

מן המקובץ עולה, כי נעשתה פעולת שינוי בעלות, והוצאת רשיון עסק אשר הועברו מכהן ראובן מי שהיה הבעלים של העסק, אל בנו, נתבע 2. מכך ניתן להסיק, כי מעמדו של כהן-יצחק אינו של "עובד" בעסק, כי אם מעבר לכך, וכי השימוש בעסק נמסר לידיו.

ד.הנתבעים, כאמור, טוענים כי אין במסמך שהוגש כדי להעיד על כך שנתבע 2, אינו "עובד" בעסק, כי אם לאחר דרישתם הדחופה של הרופאים הוטרינריים, נאלץ נתבע 2, באופן דחוף להוציא רשיון עסק על שמו, משום שהוא נמצא שם רוב היום. דא עקא, משלא הביאו הנתבעים כל ראייה המבססת את טענתם האמורה, ומשזו נטענה בע"פ כנגד המסמך הכתוב שהוגש, אין אני מקבל את טענתם האמורה.

בידוע הוא כי:

"אין להביא עדות בעל פה לסתירת תוכנו של מסמך".

[י. קדמי, לעיל, עמ' 1099, וכן ראה [י"ם] 1375/99 העמותה ע"ש הצייר ליטבינובסקי נ' עיריית ירושלים], תק-מח 2001 [2], 35403].

על כן, תוכנו של המסמך בעינו עומד, ולפיו רשיון העסק הוא על שם נתבע מס' 2.

ה.הנתבעים לא המציאו תלושי משכורת ו/או כל ראיה נוספת להוכחת טענתם כי נתבע 2 הוא עובד של נתבע 1.

[4]תשלום שיק עבור דמי שכירות על ידי נתבע מס' 2:
אין חולק, כי נתבע מס' 2 שלח אל התובעת שיק בסך 3,000 ₪ עבור דמי שכירות.

בתצהירו, הצהיר נתבע 2, כי השיק נשלח אל התובע בתום לב ובטעות. ברם, בעדותו טוען, כי נתבע 1 נתן לו את הכסף וביקש שישלח לתובעת. אינני נותן אמון בגרסתם של הנתבעים, לאור סתירות שבעדויותיהם, ולאור חוסר העקביות שבגרסתם, מה גם שאמם, בעדותה, כאמור לעיל, הפריכה את גרסתם בדבר היותה מנהלת את העסק יחד עם נתבע מס' 1.

כך העיד נתבע 2 בחקירתו הנגדית:


"עמוס נתן לי את הכסף לתת לה".

[פ' מיום 2.12.01 עמ' 44 שורה 12].

עדות זו עומדת, כאמור, בסתירה לסעיף 9 בתצהירו של נתבע 2 [סומן ת/2] , שם נכתב:

"נכון הוא שבפעם אחת במסגרת העבודה ובתום לב, שיגרתי צ'ק לתובעת ע"ח דמי שכירות כשהוא חתום בטעות על-ידי ולא על ידי אחי עמוס כהן".
כלומר, גרסתו של נתבע 2 בדבר מתן השיק לתובעת אינה עקבית. לא זו אף זו, תצהירו של נתבע 2 עומד בסתירה לעדותו של אחיו, נתבע מס' 1, אשר העיד בחקירתו הנגדית כך:

"יצחק הוא אחי. הוא עובד תחת פיקוחי אני נתתי לו 3,000₪ מזומן , ואמרתי לו כאשר תבוא גב' שמואל לתת לה את הכסף".

[פ' מיום 12.7.01, עמ' 31 שורות 11-10].

כלומר, עדי ההגנה עצמם, שהם אחים, חלוקים בינם לבין עצמם על העובדות.

אין זה מנהג של "עובדים" בבית עסק לשלם לבעל הבית את דמי השכירות של המושכר. התנהגות זו של הנתבע 2, בדבר ניהול שימוש של המושכר, בידי נתבע 2, מחזקת את האמור לעיל, בדבר מסירת השימוש במושכר לנתבע 2.

4.מסקנה:

מאחר ונתבע מס' 1 לא נמצא בעסק, לא משלם את דמי השכירות וכן הבעלות ורשיון העסק הועברו על שם נתבע מס' 2, שוכנעתי כי נתבע 1 הוציא את החזקה בחנות מידיו והעביר את החזקה והשימוש במושכר לנתבע מס' 2.

8.לסיכום:
התובעים הרימו את הנטל להוכיח כי נתבע מס' 1, מסר את השימוש בחנות לאחיו, נתבע 2. בעוד התובעים הביאו ראיות והוכיחו גרסתם על פי מאזן ההסתברויות, הנתבעים לא הביאו כל ראיה לתמוך בגרסתם ולבססה. עיקרון יסודי בדיני הראיות, הוא כי בעל דין במשפט אזרחי, הטוען טענה חשובה לעמדתו, נושא בנטל השכנוע.

על הנתבעים היה להביא ראיות מטעמם, על מנת להבטיח את הכרסום של ראיות התובעים, עד כדי השמטת הבסיס מתחת לכוחן הראיתי.
דא עקא, הנתבעים לא הציגו ולו ראיה אחת לשם הוכחת טענתם. כל שהסתמכו עליו לשם ביסוס טענותיהם, הם תצהיריהם של הנתבעים ושל אימם וכן עדויותיהם. ברם, לאור הסתירות שנתגלו בעדויותיהם של הנתבעים, אין אני נותן משקל רב לעדויותיהם, מה גם שאין די בכך על מנת להוכיח את טענתם בדבר היות נתבע 2 עובד של נתבע מס' 1.

בידוע הוא כי:
"העדר ראיה שכנגד מותיר את ראיות התובע ללא גורם מכרסם באמינותן ובכוחן הראייתי".

[י. קדמי, שם , עמ' 1306].

מאחר והנתבעים לא השכילו להרים את הנטל המוטל לפתחם לשכנע ולהוכיח את טענתם, אין לי אלא לקבוע, כי נתבע 1 מסר את השימוש במושכר לנתבע מס' 2, ובכך הפר את סעיף 15 לחוזה השכירות.

לפיכך, התנאי השני התקיים.

ג.האם התקיים התנאי השלישי:
סעיף 18 לחוזה השכירות קובע כהאי לישנא:

"18.אם הדייר הנכנס יפר או לא יקיים איזה תנאי והתחייבות הכלולים בחוזה זה .... יהי רשאי לתבוע את פינוי המושכר ...".

לפיכך, התנאי השלישי התקיים

מאחר והתקיימו שלושת התנאים, הרי שהשתכללה עילת פינוי בגין הפרת חוזה השכירות על ידי נתבע מס' 1.
משקבעתי, כי דין תביעת הפינוי, בגין הפרת חוזה השכירות להתקבל, הרי שאין אני נדרש לדון ביתר עילות הנטענות. ברם, למעלה מן הצורך, אדון בקצרה ביתר הטענות שנטענו על ידי התובעים.


9.אי תשלום דמי שכירות:

א.סעיף 131[1] לחוק הגנת הדייר קובע כהאי לישנא:

"על אף האמור בכל חוזה או הסכם, אולם בלי לגרוע מהוראות חיקוק אחר, אלה בלבד הן עילות הפינוי:

[1] הדייר לא המשיך בתשלום דמי השכירות המגיעים ממנו".

ב.לעניין זה הלכה היא כי:

"עילה זו תקום רק כאשר הפסקת התשלום יהפוך לעניין של קבע. מצב דברים זה, של ניתוק קבוע בהמשכיות התשלומים, הוא תנאי בל יעבור להעמדתה של עילה לפי סעיף 131[1] ... כדי שתגובש עילת פינוי לפי סעיף 131[1] לחוק, צריך להיווצר מצב עובדתי שבו ניתוק קבוע בהמשכיות התשלומים...".

[ד. בר אופיר, לעיל, עמ' 9, וכן ע"א 582/61 בוכול נ' בוכהלטר, פ"ד ט"ז (2) 1320].

11.דיון ומסקנות

א.התובעים טוענים, כי הנתבעים פגרו בתשלומי דמי השכירות של המושכר, עוד בימי המנוח, אבי הנתבעים. עוד טוענים התובעים, כי נתבע מס' 1 חדל מלשלם את דמי השכירות, ובשל התנהגות הנתבעים, התובעת סירבה לקבל את דמי השכירות. ברם, הנתבעים טוענים, כי התובעת עמדה על גביית דמי השכירות במרוכז עבור תקופה ממושכת, ומשלא הגיעה לגבות את דמי השכירות, הם שגרו המחאות בגין דמי השכירות והיא מצאה לנכון להחזירם. כמו כן, טוענים הנתבעים, כי דמי השכירות הופקדו בחשבון, נפרד תוך שמירה על ערכי סכומי חשבון זה, והם עומדים לרשות התובעת בכל עת.

ב.בידוע הוא כי נטל השכנוע מוטל לפתחו של הטוען טענה החשובה לעמדתו. בעניין הנדון, הטל להוכיח מוטל על כתפי התובעים. ברם, התובעים לא צרפו כל ראייה להוכחת טענתם, ולא הציגו שיקים אשר שולמו להם משך השנים, בהם מופיע תאריך תשלום דמי שכירות, לפיכך לא הוכיחו כי הנתבעים פיגרו בתשלום דמי השכירות. יתר על כן, גם אם אכן פיגרו הנתבעים בתשלום דמי השכירות, לא הוכח כי מדובר בניתוק של קבע בהמשכיות התשלומים. משלא הובאו ראיות על ידי התובעים להוכחת טענתם ולביסוס גרסתם, הרי שלא שוכנעתי כי אכן הנתבעים פיגרו בתשלום דמי השכירות, ולא הוכח לי כי עשו כן עוד בתקופת המנוח.

מכל האמור, אין לי אלא לדחות את עילת הפינוי בגין אי תשלום דמי השכירות.

12.עילת הנטישה:

א.עילת הנטישה היא עילה מכוח הפסיקה ולא מכוח הוראת חוק הגנת הדייר. הלכה פסוקה היא כי יש לחייב את הדייר בפינוי, כאשר הוא נוטש את הדירה:

"עילת הנטישה הוספה על ידי בית המשפט לרשימת העילות המנויות בסעיף 131. הרציונל של חוק הגנת הדייר הוא הגנה על הדיירים כך שלא יאבדו את מקום מגוריהם או בתי העסק שלהם כל עוד הם עומדים בדרישות שקבוע החוק. רציונל זה מחייב, כי לא תינתן הגנה לדייר שנטש את המושכר בלי כוונה לחזור אליו. מי שנטש עבר מן הסתם להתגורר במקום אחר כך שיש לו קורת גג או לחילופין מצא מקור פרנסה אחר, אין כל סיבה להחיל על נוטשים את הגנת החוק" .

[ע"א 977/91 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בירושלים נ' נוסייבה פ"ד מ"ו (5) 758, עמ' 765 [להלן: "פס"ד נוסייבה"].

ב.נטל השכנוע:
נטל השכנוע לקיומה של עילת הנטישה מוטל על שכמם של בעלי הבית מתחילת הדיון ועד סופו, ועליהם להוכיח ולשכנע את בית המשפט, כי נתבע מס' 1 נטש את המושכר לחלוטין, על מנת שלא לשוב אליו עוד (ראה ד. בר אופיר, עמ' 115 ועמ' 124/ח').

ג.יסודות העילה:
בעל הבית הטוען כי דייר נטש את הדירה חייב להוכיח שני יסודות מצטברים:

  1. יסוד עובדתי אובייקטיבי: הדייר עזב את הדירה.
  2. יסוד נפשי אובייקטיבי: העדר כוונה מצד הדייר לחזור אל המושכר.


כוונת הדייר לשוב למושכר מורכבת משני יסודות מצטברים:

[א] העדר רצון לחזור.

[ב]העדר סיכוי ממשי לחזור.

אין די ברצון ערטילאי לחזור למושכר ביום מן הימים, אלא השוכר חייב להראות רצון ממשי המלווה במעשים גלויים [עיון בע"א 977/97 לעיל, עמ' 767].

13.נטישה בבית עסק

השופט בר אופיר בספרו הנ"ל קובע כך:

"כל מה שדורשים מהדייר, כתאי להגנת החוק, הוא שיתפוס את המקום לצורכי עסקו להבדיל מעסקם של בני אדם אחרים ולהבדיל מהעדר עסק כלשהוא. ואם נמצא שהדייר אכן מחזיק במקום, אין לדקדק איתו בדבר מידת השימוש שהוא עושה בו. הכלל הוא שגם שימוש מוגבל בבית העסק משמש הגנה בפני נטישה ובלבד שהעסק אשר מתנהל במושכר יהיה עסקו של הדייר. ניהול עסק אין פירושו שהדייר (בעל העסק) יימצא במקום בקביעות, והוא רשאי גם לנהלו באמצעות פקידו או שותפו".
(ראה בר אופיר, לעיל, בעמוד 124/ה, הדגשות שלי –מ א.ג.)

על מנת לקבוע התגבשות עילת נטישה כנגד הדייר, על בית המשפט להיות משוכנע שאותו דייר לא רק שנטש פיזית את המושכר, אלא גם ובעיקר שהוא נוטש אותו נפשית כמקום עסקו. המסקנה אם היתה נטישה של בית עסק צריכה להתבסס על נסיבותיו של כל עניין ועניין, כמו טיב העסקה, הקשר האישי שהיה קיים בין השוכר לבין מקום העסק לפני שנוצרו העובדות שמצביעות, לכאורה, על נטישה. [ראה: בר-אופיר, לעיל, עמ' 124/ט'].

14.דיון ומסקנות:

א.התקיימות היסוד העובדתי – האם הנתבע עזב את המושכר?
כאמור, הוכח כי נתבע מס' 1 העביר את השימוש במושכר לנתבע מס' 2 וכי אינו נמצא במושכר, אלא נמצא בחנותו שברחוב שנקר 45 בחולון. לפיכך, הוכח כי הנתבע עזב את המושכר, דהיינו, היסוד העובדתי של עילת הנטישה התקיים.

ב.התקיימות היסוד הנפשי – האם לנתבע הייתה כוונה לחזור למושכר והאם היה לכך סיכוי ממשי?
כאמור, על התובעים הנטל להוכיח התקיימותו של היסוד הנפשי –סובייקטיבי, קרי: עליהם להוכיח העדר כוונה מצד נתבע 1 לחזור אל החנות.
התובעים הוכיחו, כי הנתבע כלל לא הגיע אל המושכר, העביר את השימוש בו לאחר, כי רשיון העסק נרשם על שם נתבע מס' 2, וכי הנתבע נמצא בחנותו שברחוב שנקר 45 בחולון. מן האמור לעיל, הרי שאין כל אפשרות לייחס לנתבע מס' 1 רצון לחזור וסיכויי ממשי לחזור. נתבע מס' 1 לא הוכיח את רצונו במעשים גלויים או בדרך אחרת משמעותית ולא הצליח להוכיח כי מצב זה הינו זמני וכי בכוונתו לחזור אל המושכר ומשלא עשה כך, הרי שהתקיים גם היסוד השני.

לכן אני קובע, כי עילת הנטישה השתכללה בנסיבות המקרה דנן.

15.סיכום:
לסיכום, אני מקבל את תביעת הפינוי בגין הפרת סעיף 15 לחוזה השכירות על ידי נתבע 1, בשל מסירת השימוש במושכר לנתבע 2, ובגין נטישת המושכר על ידי נתבע מס' 1 ואני דוחה את עילה הפינוי בגין אי תשלום דמי שכירות.

16.סעד מן הצדק – שיקולים והכרעה:

נתבע מס' 2:
נתבע מס' 2 איננו דייר מוגן במושכר ולפיכך, אין להעניק לו סעד מן הצדק. משהוכח כי נתבע מס' 1 העביר את השימוש במושכר לידיו של נתבע מס' 2, ומשהוא המחזיק בפועל במושכר, ללא רשות וללא הסכמת הבעלים, הרי שעליו לסלק ידו מן המושכר.

נתבע מס' 1:
הוכח לי, כי נתבע מס' 1 הפר את חוזה השכירות ונטש את המושכר ולפיכך עליו לפנות את ידו מן המושכר. מאחר ונתבע מס' 1 הוא דייר מוגן, אדון בבקשתו למתן סעד מן הצדק.

כללי:
סעיף 132 [א] לחוק קובע כהאי לישנא:

"על אף קיומה של עילת פינוי רשאי בית המשפט לסרב לתת פסק דין של פינוי, אם שוכנע שבנסיבות העניין לא יהיה זה צודק לתיתו".

סעד מן הצדק הינו סעד המסור לשיקול דעתו של בית המשפט, באשר הינו צו אקוויטבילי, הנגזר מדיני היושר.

הקו המנחה את בית המשפט בבואו להעניק סעד מן הצדק הוא שקילת חומרת התוצאה של הפינוי מחד, לעומת החומרה של הפרת
החוק, מאידך. הסעד יינתן לשוכר אם בית המשפט יהיה סבור כי פינוי הדייר מביתו או בית עסקו, בנסיבות העובדתיות של המקרה שלפניו, מהווה סנקציה חמורה ובלתי צודקת לעומת ההפרה וכי תוצאות ההפרה עולות בצורה ממשית על חומרת מידת ההפרה.

[בר אופיר, עמ' 142 וכן עיין בע"א 5/79 רייכמן נ' רוזנבלום, פד"י ל"ד (2) 208].

לפיכך, גם אם הוכחה עילת פינוי, עדיין אין בכך כדי לזכות את בעל הבית בפינוי. סעד מן הצדק יוענק, אם נקבע, כי המאזן הסופי של כל השיקולים בעד ונגד מצביע על כך שהדייר ראוי לסעד זה, וכן כי זהו האיזון הנכון בין הפרתו של השוכר מחד ותוצאות הפינוי, לזכותה של בעלת הבית מאידך.

חוק יסוד כבוד האדם וחירותו העלה את זכות הקניין [של בעלת הבית במקרה זה] לרמה של זכות יסוד. אשר על כן, על בית המשפט להקפיד ביתר שאת על מילוי חובותיו של דייר מוגן יותר מבעבר, משום שדיני הגנת הדייר גורעים מזכויות הבעלות של בעלי הנכסים, לפיכך יש לפרש בצמצום.

16.שיקולים למתן סעד מן הצדק:

אלה הם הכללים המניחים העיקריים, כפי שנתגבשו בפסיקה ביחס לשיקולים שיש לשקול משבאים לבחון האם ראוי הדייר שיוענק לו סעד מן הצדק.

א.טיב המושכר:

עסיקנן, בבית עסק ולא בדירת מגורים. הלכה פסוקה כי מחמירים יותר עם דייר בבית עסק מאשר עם דייר בבית מגורים.

[ראה: ע"א 88/81 אלסחורי ואח' נגד מזרחי, פ"ד ל"ז (3) 309].

ב.מהות ההפרה:
עסיקנן בהפרת חוזה בגין נתינת רשות שימוש במושכר לאחר ובגין נטישת המושכר.

ג.התנהגותו של הנתבע:
בידוע הוא, כי סעד מן הצדק ינתן רק כאשר מתכוון המפר לתקן את ההפרה. על כך כתב ד. בר אופיר בע"מ 175-174/ ב' לספרו:

"הוראת סעיף 132 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972, העוסקת במתן סעד מן הצדק, לא באה כדי להתיר לדיירים להפר חוזים, אלא כדי לאפשר להם לתקן את המעוות ולמנוע פיצוי... ייתכן שהתנהגות הדייר תעמוד בניגוד לאמור בחוזה, ולמרות זאת אומרים לבעל הבית כי מכיוון שהמעוות תוקן מיד, ולא נגרם לו נזק של ממש, יוענק לדיין סעד מן הצדק. הענקת הסעד תלויה איפוא בקיומם של תנאים אלה:
[א] תיקון המעוות באופן מיידי.
[ב] בעל הבית לא סבל נזק של ממש בעקבות ההפרה".

הנתבע, כאמור, העביר זכויותיו במושכר לנתבע מס' 2 ולא חזר בו גם לאחר שהוגשה התביעה, יתרה מזאת הוא נטש את המושכר והוא מנהל עסק במושכר אחר ברחוב שנקר 45 חולון. התנהגותו מעידה, כי אין לו כל צורך במושכר לפרנסתו, לפיכך, אין מקום ליתן סעד מן הצדק.

ד.התנהגותם של התובעים
לא מצאתי פגם בהתנהגותם של התובעים בנדון דנן.

ה.הנזק שנגרם לנתבע:
מאחר ולנתבע יש עסק נוסף, כאמור, הרי שלא מדובר בשבירת מטה לחמו של הנתבע, מאידך, גם לא בנטילת קורת גג מעל ראשו.

ו.הנזק שנגרם לתובעים:
הנזק שנגרם לתובעים הינו הפגיעה בזכויותיהם הקנייניות, לבד מהנזק שיכול להיגרם להם באם לא יזכו בפינויו של הנתבע, שהוא הפסד הרווח מהשכרת המושכר בשכירות חופשית.

ז.הכרעה:
לאור ההלכות שפורטו לעיל, ולאחר ששקלתי היטב את מכלול השיקולים בעד ונגד מתן סעד מן הצדק, בנסיבות המקרה הספציפי שבפני, סבורני, כי אין להעניק לנתבע מס' 1 סעד מן הצדק שימנע את פינויו מהמושכר.

17.לאור כל האמור לעיל, התוצאה היא כדלקמן:

א.אני מחייב את נתבע מס' 1לפנות את המושכר, הנמצא ברחוב יום טוב 11, שוק הכרמל , ת"א ולהחזירו לתובעים כשהוא נקי מכל אדם וחפץ מטעמו. אני מעכב את ביצוע פסק הדין עד ליום 17.08.02, על מנת לאפשר לנתבע להתארגן.

ב.*אני מחייב את נתבע מס' 2 לסלק ידו מהמושכר הנמצא ברחוב יום טוב 11, שוק הכרמל, ת"א ולהחזירו לתובעת כשהיא נקי מכל אדם
וחפץ מטעמו. אני מעכב את הביצוע עד ליום 21/08/02, על מנת לאפשר לנתבעים להתארגן.

ג.אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעים סך של 20,000 ₪, סכום זה כולל הוצאות משפט , שכ"ט עו"ד ומע"מ.

סכום זה יישא ריבית והפרשי הצמדה כחוק, מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוזה השכרת ציוד

  2. חוזה להשכרת בית

  3. חוזה השכרת מכונה

  4. אכיפת חוזה שכירות

  5. חוזה שכירות אחיד

  6. אורך חוזה שכירות

  7. חוזה להשכרת משרד

  8. ביול חוזה שכירות

  9. הכנת חוזה שכירות

  10. בדיקת חוזה שכירות

  11. חוזה השכרת גנרטור

  12. אופציה בחוזה שכירות

  13. חוזה שכירות אופציה

  14. אי חידוש חוזה שכירות

  15. אופציה חוזה שכירות

  16. חוזה השכרת קליניקה

  17. הפרת חוזה שכירות חנות

  18. הפרת חוזה שכירות לעסק

  19. אי עמידה בחוזה שכירות

  20. חוזה השכרת יחידת דיור

  21. חוזה להשכרת חדר בדירה

  22. אישור סיום חוזה שכירות

  23. חוזה שכירות בלתי מוגן

  24. הפרת סעיף בחוזה שכירות

  25. הפרת חוזה שכירות בקניון

  26. הפסקת חוזה שכירות דירה

  27. חוזה שכירות גן אירועים

  28. ביטול חוזה שכירות שותפים

  29. הפרה יסודית חוזה שכירות

  30. ביטול חוזה שכירות בעל פה

  31. הפסקת חוזה שכירות באמצע

  32. הארכת חוזה שכירות בעל פה

  33. חוזה שכירות אולם אירועים

  34. הפרה יסודית בחוזה שכירות

  35. ביטול חוזה שכירות חד צדדי

  36. חוזה השכרת דירה לטווח קצר

  37. אישור פתיחת עסק חוזה שכירות

  38. אופציה בחוזה שכירות ללא סכום

  39. ביטול חוזה שכירות לפני הזמן

  40. הפרת חוזה שכירות בלתי מוגנת

  41. ביטול חוזה שכירות מצד השוכר

  42. הפרת חוזה שכירות עקב רטיבות

  43. הפרת חוזה שכירות עקב גירושין

  44. ביטול חוזה שכירות לאחר חתימה

  45. ביטול חוזה שכירות מצד המשכיר

  46. ביטול חוזה שכירות תוך 14 יום

  47. חוזה שכירות לאחסנת ציוד חקלאי

  48. ביטול חוזה שכירות לאחר 24 שעות

  49. ביטול חוזה שכירות לפני הכניסה לדירה

  50. ביטול חוזה שכירות איחור 14 יום בתשלום

  51. ביטול אופציה לקניית הדירה בחוזה שכירות

  52. אופציית רכישה בחוזה שכירות ללא הגבלת זמן

  53. אחסון בחדר מדרגות בית בניגוד לחוזה שכירות

  54. איסור גביית דמי תיווך על הארכת חוזה שכירות

  55. חוזה שכירות מוגנת - רשות להכניס לדירה בני משפחה

  56. חוזה שכירות לשנה הופסק כשלושה חודשים לאחר כריתתו

  57. סעיף 19(א) לחוק השכירות והשאילה - הזכות להפסיק חוזה שכירות

  58. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון