זיקת הנאה ברכוש המשותף


1. לפני בקשה למתן צו מניעה האוסר על משיב 1 לבצע עבודות ו/או תיקונים ו/או הריסות במעבר העובר ברכוש המשותף בנכס הנמצא ברח' פלורנטין 1 בירושלים ומוביל לבית הכנסת שבמקום (להלן: "הנכס"), זאת עד להכרעה בתביעת המבקשים בה עותרים הם, בין היתר, להצהיר כי למבקשים ישנה זיקת הנאה בנכס, ולהורות לרשם המקרקעין לרשום זיקת הנאה זו בספריו.

2. כן עותרים המבקשים בבקשה זו ליתן צו עשה זמני ולהורות על החזרת מהצב לקדמותו.

הרקע לבקשה כעולה מן הבקשה

3. המבקש 1, "ועד בית הכנסת שבת אחים'" מקום מושבו בשכונת קריית יובל. בית הכנסת נוסד בשנת 1952 ופועל בהרשאת עיריית ירושלים כעולה מאישור העירייה (נספח א' לבקשה). המבקשים 2-4 הינם מתפללי בית הכנסת אשר פוקדים אותו מזה עשרות שנים, ומעולם לא התנגד איש לכך.

משיב 1 (להלן: "בן לולו"), הינו בעל זכויות בדירה בנכס, המהווה בית משותף, וכן הינו בעל זכויות במספרה הנמצאת בנכס משנת 2006. הרכוש המשותף של הבית גובל מצדו האחורי עם בית הכנסת. משיב 2 (להלן: "זוהר"), הינו חוכר נוסף של יחידה בבית המשותף. המעבר אל בית הכנסת לא עבר שינוי כלשהו במהלך עשרות שנים. בבית הכנסת נעשה שיפוץ בשנת 1988 בהיתר מהעירייה והוספו 4 מדרגות שקישרו בין המעבר לבין פתח הכניסה של בית הכנסת. אז אף הותקנו מעקות משני עברי המעבר על מנת להקל על ציבור המתפללים ולמען הבטיחות.

4. ביום 12.6.08 ביצע המשיב 1 עבודות בטון במדרגות המובילות לפתח הכניסה, דבר שחסם את הגישה מהמעבר לפתח הראשי של בית הכנסת, ובכך נחסם המעבר לעזרת הנשים של בית הכנסת הנמצאת בקומה השנייה של המבנה. כן ניסר בן לולו את מעקות הברזל שהיו במקום, באופן שנשארו "קוצים" המהווים סכנה לציבור העוברים והשבים במקום. לדברי המבקשים משיב 1 מאיים כי ימשיך במלאכת ההרס. מעשי בן לולו, לדברי המבקשים נעשו אף בניגוד לפסק דין של המפקח על המקרקעין שניתן חודשיים קודם לכן (3.4.08).


5. אף משיב 2 הגיש נגד משיב 1 תלונה במשטרה בגין היזק לרכוש במזיד והסגת גבול, ואף כתב מכתב לב"כ המבקשים בל טען כי הוא מתנגד לפעולת משיב 1 ולשינוי ברכוש המשותף.

עמדת משיב 1

6. המשיב 1 טוען כי לבית המשפט אין סמכות עניינית לדון בבקשה בהיותה עוסקת בחזקה ושימוש במקרקעין, אף אם היא נסמכת בטענה כי יש להם זיקת הנאה. כן טוען המשיב כי מבקש 1 אינו אישיות משפטית ואינו מאוגד. אף לגוף העניין טוען משיב 1, כי אין למבקשים זיקת במעבר נשוא הבקשה, ומכל מקום לא מדובר ברכוש משותף של המבקשים, שאין להם כל יחידה בבית המשותף, והם מתגוררים בחלקות סמוכות. כן טוען המשיב 1 כי המעבר מפריע למשיב 2 והלה אינו מסכים לשימוש שעושים המבקשים ברכוש המשותף.

7. לעניין זיקת ההנאה, טוען המשיב כי לא התקיימו תנאי סעיף 94 לחוק המקרקעין תשכ"ט- 1969 (להלן: "חוק המקרקעין").


8. המשיב 1 מוסיף כי לא התקיימו התנאים למתן צו מניעה זמני, בשל חוסר תום לב מצד המבקשים, ובסירובם להגיע מזה כשנתיים להסדר, יש להם גישה אלטרנטיבית, מאזן הנוחות פועל לטובתו, וכן כי למשיבים בינם לבין עצמם סכסוך מתמשך בעניין הגדר, שהגיע עד לבית המשפט.

עמדת משיב 2

9. למשיב 2, המייצג עצמו, טענות קשות כנגד משיב 1. בסופו של יום הוא תומך במתן צו מניעה נגד משיב 1, ולחייבו להחזיר המצב לקדמותו, וכך אף טוען בסיכומיו.

דיון


10. למעשה אין מחלוקת על הפעולות שנעשו על ידי משיב 1 בשטח. מחקירת המצהירים וכן מן התמונות שצורפו לבקשה המעידות על כך ועל הסיכון שנוצר במקום, לא נותר ספק בכך. השאלה היא אפוא, האם למבקשים יש זכות שבדין לעבור במקום, דהיינו אם יש להם זיקת הנאה במעבר הנדון ואם כן, האם זכותם כי זו תרשם כזיקת הנאה בספרי המקרקעין. בתוך כך יש לבחון את טענת המשיב 1 אם לבית משפט זה הסמכות העניינית לדון בתביעה.

זיקת הנאה

11. זיקת הנאה מכח שנים מוגדרת בחוק המקרקעין, סעיף 94 קובע:

"(א) מי שהשתמש בזכות הראויה להוות זיקת הנאה במשך תקופה של שלושים שנים רצופות רכש את הזיקה והוא זכאי לדרוש רישומה.

(ב) הודעה בכתב של בעל המקרקעין למי שמשתמש בזכות כאמור, לרבות הודעה לציבור, שהוא מתנגד לשימוש בזכות, מפסיקה את התקופה האמורה בסעיף קטן (א)".

הזכאים לה מוגדרים בסעיף 92 לחוק המקרקעין, וצורותיה מתוארות בסעיף 93 לחוק. הנה כי כן על פי סעיף 94(א) זיקת הנאה מכוח שנים אינה טעונה רישום אולם היא ניתנת לרישום. (עוד על מהות הזכות ראו: משה לנדוי, חוק המקרקעין (כללי) וזיקת הנאה לפי חוק המקרקעין, עיוני משפט ג' תשל"ז 86).

12. עתה משמבקשים התובעים (המבקשים) לרשום את זיקת ההנאה, הרי שאם סעד זה הינו בסמכותו העניינית של בית המשפט המחוזי, הרי שניתן לדון וליתן צו מניעה בבקשה הנדונה לפני מכוח סעיף 93(א) לחוק המקרקעין (ראו ע"א 8130/01 מחאנג'נה נ' אגבאריה, תק-על 2003 (2), 1478, 1480). סמכותו של בית משפט השלום בענייני מקרקעין, קבועה בסעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט (נוסח משולב) תשמ"ד- 1984, הקובע:

"תביעות בדבר חזקה או שימוש במקרקעין או בדבר חלוקתם או חלוקת השימוש בהם, לרבות תביעות הכרוכות בהן שענינן חזקה או שימוש במיטלטלין, יהיה שוויו של נושא התביעה אשר יהיה ; אך בית משפט שלום לא ידון בתביעות בדבר חכירה לדורות ובתביעות אחרות הנוגעות למקרקעין".

מכאן שבכל יתר העניינים השיוריים האחרים בענייני מקרקעין הסמכות קנויה לבית המשפט המחוזי (ראו משה קשת, הזכויות הדיוניות וסדר הדין במשפט האזרחי, ההוצאה לאור לשכת עורכי הדין, 2007).

בע"א (ירושלים) 6576/05 אסתר שמעון ואח' נ' עו"ד רות רחמוס גבעון, תק-מח 2006(1), 10074, נדונה שאלה זו. בית המשפט (כב' השופטים מ' גל, צ' זילברטל, נ' סולברג), קובעים:

"אכן, לא לבית משפט השלום כי אם לבית המשפט המחוזי נתונה סמכות השיפוט העניינית להצהיר על קיומה של זיקת הנאה. כידוע, בית משפט השלום מוסמך לדון ב"תביעות בדבר חזקה או שימוש במקרקעין או בדבר חלוקתם או חלוקת השימוש בהם, לרבות תביעות הכרוכות בהן....אך בית משפט השלום לא ידון בתביעות בדבר חכירה לדורות ובתביעות אחרות הנוגעות למקרקעין" [סעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד- 1984]. המערערים לא ביקשו סעד של אכיפת השימוש בזכות של זיקת הנאה. הסעד שביקשו הינו, כאמור, סעד הצהרתי בדבר עצם קיומה של זיקת הנאה. סמכות השיפוט העניינית לדון בתביעה שכזו, נתונה לבית המשפט המחוזי [סעיף 40 (2) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד- 1984 ראו: א' אייזנשטיין, יסודות והלכות בדיני מקרקעין, חלק ב', תשנ"ו, 206, בהתבסס על פסק דינו של כב' השופט ע' גרשון בת"א 1334/85 המועצה המקומית מגדל נ' ס.נ.אי אינק', פס"מ מז (2) 86]." (שם, פסקה 8).


בפרשת אגבאריה הנ"ל, אף נקבע כי אם לבית משפט סמכות לדון בתביעה לסעד מסוים שבתחום סמכותו העניינית נתונה לו אף הסמכות לדון בסעד נוסף שאינו בסמכותו כשלעצמו (שם, פסקה 9).

טענת העדר "אישיות משפטית"

13. אכן, כעולה מחקירת מבקש 2, מבקש 1 – ועד בית הכנסת אכן אינו אישיות משפטית ולא התאגד כלל. יחד עם זאת, מבקשים 2-5 טוענים כי להם זיקת ההנאה מכוח שנים, ודי בכך.

זכות המבקשים לתבוע מכוח סעיף 94 לחוק

14. המשיב 1 טוען כי לא נתמלאו הוראות סעיף זה במקרה דנן. לטעמו תקופת ספירת ההתיישנות בת ה- 30 שנה תחל מרגע שהמקרקעין שהועברו ונרשמו מקרקעי הציבור לידיים, פרטיות (ת"א 1752/98 משרד הדתות נ' אסתר גסנר (אתר נבו) (2003)). (כן ראו מיגל דויטש, קניין, כרך ג', בורסי, שם, 254). בשלב זה של הדיון, וטרם הובאו הראיות בשאלה לא פשוטה זו, לא אקבע בנדון מסמרות. כך גם לגבי השאלה אם זו הדרך היחידה שדרכה ניתן להגיע לבית הכנסת (ראו ע"א 153/67 שלב, קואופרטיב לבובלה בע"מ נ' נוה הררי מוטב בע"מ, פ"ד כא(1) 617), ואף זו תידון בהליך העיקרי.

התקיימות התנאים למתן צו מניעה

15. המשיב 1 טוען כי הבקשה הוגשה בחוסר תום לב, בהציגו לעד אילוז תמונה לפיה ניתן להגיע לבית הכנסת שלא דרך המעבר הנדון, אולם העד ענה כי לא ניתן להגיע לעזרת הנשים ממקום אחר. די באמור בתצהיר ובעדות מר אילוז כדי לעמוד הן בתנאי זה והן ביתר התנאים שמציבה תקנה 362 לתקנות סדר הדין האזרחי תשמ"ד- 1984, לעניין מתן הסעד המבוקש. אשר למאזן הנוחות, הרי שהמשיב 1 חתך את המעקות שהציבו בזמנו המבקשים, ובמצב שנוצר אכן קיים סיכון לעוברים ושבים במקום. על סמך הראיות לכאורה שהוגשו על ידי המבקשים בדרך השימוש ברציפות במעבר לבית הכנסת (לרבות הנספחים לבקשה), ניתן לצורך בקשה זו לקבל כי המבקשים או מי מהם וכן ציבור המתפללים הינם זכאים במובן סעיף 92 לחוק המקרקעין הקובע:

"זיקת הנאה יכול שתהא לטובת מקרקעין (להלן מקרקעין זכאים) או לטובת אדם פלוני, לטובת סוג בני אדם, או לטובת הציבור".

מפן זה, בשלב זה, נראה כי אף יש סיכוי טוב לקבלת הסעד המבוקש (ראו רע"א 9055/01 זאפט נ' גבי שותפות, פ"ד מט (1) 730).

התוצאה

16. לפיכך ניתן בזאת צו המונע מן המשיב 1 מלנקוט בכל פעולה אשר יש בה כדי לפגוע בשביל המעבר לבית הכנסת, ולהחזיר את המעקות למקום. לא יעשה כן תוך 15 יום כי אז יהיו המבקשים רשאים לעשות כן, ולתקן כתב תביעתם לצורך קבלת החזר מן המשיב 1, אם יזכו בתביעתם.

המשיב 1 יישא בשכ"ט עו"ד המבקשים בסך 10,000 ₪ בצירוף מע"מ, וכן בהוצאותיו של משיב 2 בסך 2,000 ₪, הכול לתשלום בתום 20 יום, שאם לא כן יהא הסכומים הנ"ל צמודים ונושאים ריבית מירבית כדין מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. זיקת הנאה דרך

  2. זיקת הנאה במשק

  3. זיקת הנאה חניה

  4. זיקת הנאה אישית

  5. זיקת הנאה במושב

  6. יצירת זיקת הנאה

  7. חוזה זיקת הנאה

  8. זיקת הנאה לחניה

  9. זיקת הנאה למעבר

  10. זיקת הנאה שלילית

  11. זיקת הנאה לא רשומה

  12. זיקת הנאה התיישנות

  13. זיקת הנאה מחמת כורח

  14. זיקת הנאה זכות מעבר

  15. זיקת הנאה מכוח הסכם

  16. זיקת הנאה לטובת אדם

  17. זיקת הנאה בית משותף

  18. זיקת הנאה מכוח שנים

  19. זיקת הנאה חלקה נהנית

  20. זיקת הנאה זכות שימוש

  21. זיקת הנאה חלקה כפופה

  22. זיקת הנאה טעונה רישום

  23. זיקת הנאה וזכות קדימה

  24. זיקת הנאה ברכוש המשותף

  25. זיקת הנאה לטובת מקרקעין

  26. זיקת הנאה זכות במקרקעין

  27. זיקת הנאה מכורח הנסיבות

  28. זיקת הנאה סמכות עניינית

  29. זיקת הנאה במקרקעי ציבור

  30. זיקת הנאה חוזה קומבינציה

  31. זיקת הנאה במקרקעין מוסדרים

  32. דחיית בקשה לרישום זיקת הנאה

  33. ביטול זיקת הנאה שינוי נסיבות

  34. זיקת הנאה חוק המקרקעין סעיף 94

  35. זיקת הנאה מקרקעין בלתי מוסדרים

  36. המרצת פתיחה לרישום זיקת הנאה מסוג מעבר, בשטח הגג הצמוד לדירה

  37. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון