זיקת הנאה התיישנות

בהמרצת פתיחה זו, עותרים המבקשים לסעד הצהרתי בדבר קיום זיקות הנאה, למעבר וחניה, לטובת נכס שבבעלותם (חלקה 4 גוש 38009 ולהלן: "המקרקעין הזכאים"), הגם שהמעבר והחניה מצויים על-גבי מקרקעין שבבעלות המשיבה (להלן: "המגרשים הכפופים" או "המקרקעין הכפופים"). בהתאם - חפצים הם לרשום הזיקה בלשכת רישום המקרקעין.

הדין החל הוא הוראות סימן ג' של פרק ז' בחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 (להלן: "החוק").

המבקשים ממקמים את עילתם ב"משבצת" החוקית שעניינה זיקת הנאה לטובת מקרקעין (להבדיל מזיקה לטובת אדם פלוני או לטובת הציבור), וככזו שנוצרה מכח התיישנות - שימוש בזכות במשך תקופה רצופה של 30 שנה (סעיף 92 רישא לחוק, יחד עם סעיף 94(א)).

הנכס שלמבקשים זכויות בו, ושבעבורו קיימת הזיקה, לטענתם, הוא מבנה מסחרי, בדרום באר-שבע, שבו מתנהלים מספר עסקים, ובהם גם אלה שבחלקי המבנה בבעלות המבקשים, והוא נבנה בשנים 1976-1978 (להלן: "הנכס"). אותה עת היתה חברת "רסקו" (רסקו חברה להתיישבות חקלאית ועירונית בע"מ) בעלים, הן של החלקה שעליה הוקם הנכס, והן של המגרשים הכפופים. בסמוך לאחר מכן, נסללה דרך, לא סטטוטורית, אך מוכרת ע"י הרשויות, וזו משמשת ככביש גישה לנכס, מהרחוב הראשי הסמוך, רח' הע"ל, ולאחר מספר עשרות מטרים היא הופכת לדרך היקפית לנכס, המאפשרת תמרון כלי רכב (לפריקה וטעינה), וכן לחנייה בסמוך לעסקים השונים המתנהלים שם. (המכלול יכונה להלן: "רח' הגפן", כפי שמו המוכר, או, בשם "הדרך").

המשיבה רכשה מרסקו, בשלהי 2008, מספר מגרשים, ובהם המקרקעין הכפופים, ובתור חברה יזמית, היא מקימה שם מתחם מסחרי, בשטח של כ- 12,500 מ"ר, שיכלול 5 מבנים, שטחי חניה, שטחים טכניים, ופיתוח סביבתי, כולל חיבור לעורקי התחבורה הסמוכים (להלן: "הפרוייקט").
על-פי תכניות בניין עיר התקפות, הן משנת 2000 והן משנת 2010, אין עיגון להמשך קיום רח' הגפן, ובמהלך הקמת הפרוייקט, ועפ"י ההיתרים שאוחזת המשיבה, הוא מיועד להריסה, כאשר פתרונות הגישה והחניה החלופיים לנכס משולבים בתכנון הכולל של המתחם המסחרי האמור. בפועל - ומעט טרם הגשת ההליך שלפני, החלו עבודות הריסת רח' הגפן (תוך סלילת נתיב גישה זמני לנכס), ואחד המבנים, שייעודו טכני, עומד לקום שם, באופן החוצץ בין רח' הע"ל לבין הנכס שבבעלות המבקשים.

המבקשים טוענים, שדרכי הגישה ואפשרויות החניה, אם בכלל, בקרבת הנכס שלהם, כפי המתוכנן כעת, פוגעים קשות בזכויותיהם ובעסקיהם. הם עומדים על הותרת זכותם לעשות שימוש, כמימים ימימה, ברח' הגפן, ובכביש ההיקפי שבהמשכו, על מנת לאפשר יכולות תמרון רכבים, החנייתם, גישה ישירה, ממונעת, מרח' הע"ל, ותוך שמירת קו ראיה בין רחוב זה לנכס, ודוחים נחרצות את הפתרונות החלופיים. ברי, שאם תוכר זכותם לרישום זיקת ההנאה הנטענת, כי אז, חרף שרח' הגפן אינו סטטוטורי, ומיועד להריסה, ישמרו זכויותיהם האמורות למעבר, תמרון, וחניה, אף שהדבר יזקיק שנוי משמעותי בתכנון הפרוייקט, ואף העתקת המבנה הטכני הנ"ל ממיקומו.

התנגדות המשיבה למתן הסעד המבוקש מבוססת, ראש וראשונה, על הטענה שהמבקשים אינם עומדים בתנאים שהחוק נוקב בהם, וכפי שפורשו בפסיקה (שימוש רצוף לאורך 30 שנה הנוגד את זכות בעלי המקרקעין הכפופים), ואינם זכאים, לפיכך לרשום זיקת הנאה לטובת הנכס. לחלופין - אף אם תוכר הזיקה - אין לרושמה, אלא להכריז על ביטולה, ולהפנות המבקשים למסלול של תביעת פיצויים חלף כך, ככל שנגרם נזק או הפסד. זאת - כמוסדר בסעיף 96 לחוק.
במקרה כזה - ואם תבחן שאלת הפיצויים - טוענת המשיבה, כי לא רק שהמבקשים לא ניזוקו, ולא זו בלבד שתכנון הפרוייקט נותן בידם מענה הולם לצרכי המשך השימוש בקניינם, אלא שאף יזכו, בעטיה של השכנות למתחם המסחרי, להאדרת ערך רכושם, לתוספת קהל, ובמאזן הרווח אל מול ההפסד, המוכחש, לא מגיע להם שום פיצוי.

במסגרת ההתדיינות, כתבי הטענות, והסיכומים, על הטיעון המשפטי הנרחב בגדרם, נחלקו הצדדים בשאלות של עובדה ושל דין. הטיעונים משתרעים על קשת רחבה של פלוגתאות ו"תתי מחלוקות". בדעתי להיזקק להלן רק לנקודות שמצאתי כי הן חיוניות להכרעה, ולהתמקד בעיקר - ואף זה בתכלית הקיצור. העיסוק בסוגיה המשפטית הסבוכה של זיקת הנאה - מעניין כשלעצמו. אולם - הגם העניין האקדמי, פני הצדדים להכרעה אופרטיבית המשליכה על הנעשה בשטח, מדי יום.

התנאים הנחוצים להכרה בקיומה של זיקת הנאה, מהסוג הנדון, נקבעו בחוק, ובוארו בפסיקה הרלבנטית.

סעיף 5 של חוק המקרקעיןמגדיר "זיקת הנאה", בתור "שעבוד מקרקעין להנאה שאין עמה זכות להחזיק בהם".

סעיף 92 לחוק קובע כי:
"זיקת הנאה יכול שתהא לטובת מקרקעין (להלן - מקרקעין זכאים) או לטובת אדם פלוני, לטובת סוג בני אדם או לטובת הציבור".
עיסוקנו כעת - בסוג הראשון - זיקה לטובת מקרקעין.

סעיף 93 מגדיר את "צורות הזיקה" ומורה כי:
"(א) זיקת הנאה יכול שתקבע-
(1) כי בעל המקרקעין הזכאים או מי שהזיקה ניתנה לטובתו זכאי לשימוש מסויים במקרקעין הכפופים.
(2) כי בעל המקרקעין הכפופים חייב להימנע מביצוע פעולה מסויימת באותם מקרקעין.
(ב) זיקת הנאה לטובת מקרקעין יכול גם שתקבע כי בעל המקרקעין הכפופים חייב לבצע בהם פעולה מסויימת או שלא יהיה זכאי למנוע ביצוע פעולה מסויימת במקרקעין הזכאים".


אין מחלוקת כי טיב השימוש שהמבקשים חפצים להוסיף ולעשות במקרקעין הכפופים, לצרכי מעבר כלי רכב והחנייתם, מתיישב עם השימושים הניתנים להירשם בתור זיקת הנאה.

סעיף 94 של החוק כותרתו "זיקה מכוח שנים" ונוסחו קובע ש:
" (א) מי שהשתמש בזכות הראויה להוות זיקת הנאה במשך תקופה של שלושים שנים רצופות רכש את הזיקה והוא זכאי לדרוש רישומה.
(ב) הודעה בכתב של בעל המקרקעין למי שמשתמש בזכות כאמור, לרבות הודעה לציבור, שהוא מתנגד לשימוש בזכות, מפסיקה את התקופה האמורה בסעיף קטן (א)".

הסעיף האחר העשוי להשליך על ענייננו הוא סעיף 96 המאפשר הכרה בקיום זיקת ההנאה, אך עם זאת, מותיר שיקול דעת לביהמ"ש לבטלה או לשנות תנאיה:
"זיקת הנאה היא לתקופה בלתי מוגבלת, זולת אם נקבעה לה תקופה בתנאי הזיקה; אולם בית המשפט רשאי, על פי בקשת צד מעונין או היועץ המשפטי לממשלה, לבטל את הזיקה או לשנות תנאיה, אם ראה לעשות כן בגלל אי הפעלת הזיקה או בגלל שינוי בנסיבות השימוש בה או במצב המקרקעין הזכאים או הכפופים; ורשאי בית המשפט לפסוק פיצוי למי שנגרם לו נזק על ידי הביטול או השינוי".

פסה"ד המרכזי, עד היום, של ביהמ"ש העליון, שעסק בסוגיה, הוא ע"א 700/88, אסטרחאן נ' נ. בן חורין, פ"ד מה(3) 720. הסקירה המקיפה של הדרישות להכרה בזיקת הנאה נעשתה ע"י כב' השופט מ. בן יאיר, הגם שהיתה זו דעת מיעוט, שכן התוצאה שהציע בחוות דעתו לא התקבלה על דעת שופטי הרוב (השופטים ש. לוין וי. מלץ), אולם, באותם עניינים שבהם דעת הרוב לא חלקה על דעתו של השופט בן יאיר, נותרה פסיקתו כמנחה את הלך החשיבה לנדון של בתיהמ"ש שעסקו בכך.

כך, נפסק, שתכונותיו היסודיות של השימוש, המאפשר רכישתה של זיקת הנאה מכח שנים, מתבטאות בכך ש"הוא נוגד לזכות הבעלים של המקרקעין הכפופים; שהוא גלוי וחשוף לעין כל, שהוא נמצא בידיעתו הקונסטרוקטיבית של בעל המקרקעין הכפופים; שמקורו אינו בזכות חוזית או בזכות אחרת שהוענקה על ידי בעל המקרקעין הכפופים למשתמש" (עמ' 738 לפסה"ד בעניין אסטרחאן).

משמע - בעל המקרקעין הכפופים יכול לעצור את מרוץ ההתיישנות, הן במתן הודעה מתאימה על התנגדותו להמשך השימוש, אך גם ע"י מתן הסכמה מפורשת, ולו זמנית, לשימוש, שאז חדל הוא להיות בגדר "שימוש נוגד" או "שימוש עוין" כפי מושגי הפסיקה והמלומדים שעסקו בנושא.

התקיימות התנאים הללו שנויה במחלוקת רבתי בהליך הנוכחי. המחלוקת הראשונה, הקריטית מהיבט המשך הבדיקה, עניינה בתנאי ההתיישנות של סעיף 94. היה ולא הוכח שימוש ברציפות בזכות במשך 30 שנה, המבקשים, או מי מהם, אינם יכולים לזכות בסעד שעתרו לו, והמשך הבירור, כמו ביחס לנפקות סעיף 96 - מתייתר. בדומה - אם אקבע שטרם חלוף התקופה דנן ניתנה הודעה למבקשים, או לציבור בכללותו, מטעם המשיבה, או מי שהיא חליפתה במקרקעין הכפופים, על התנגדות לשימוש בזכות, שוב לא יהיה קיום לעילת התביעה.

בהינתן שהמבקשים טוענים לתחילת שימושם בזכות מ- 1980 בקירוב, אם תתקבל עמדת המשיבה, ולפיה פרסום תכנית מפורטת, הרלבנטית לשטח הנדון, בשנת 2000 (תכנית 204/03/05), מהווה "הודעה לציבור", מטעמה של רסקו, במשמעות סעיף 94(ב) - כי אז נסתם הגולל על עילת התביעה.
אולם - איני מקבל גישה זו.
תב"ע 2000, שקבעה התשתית התכנונית למתחם שבפועל הוחל בהקמתו לאחרונה, אכן, קובעת את הדרכים הסטטוטוריות, שיאפשרו תנועת כלי רכב באזור התכנית, ורח' הגפן אינו נמנה על מערך הדרכים. אין בו כל התייחסות לקיום הרחוב. השטח שבו הוא מצוי, הגם שהוגדר כ"מסחר", אינו מיועד להקמת מבנה או מתקן כלשהו שבעליל סותר המשך שימוש בו, כמימים ימימה. מיקום הדרך נותר בין שני קווי בניין, עם ציר פתוח בין רח' הע"ל לבין הנכס. ודוק - גם טרם פרסום תב"ע 2000 לא היה רח' הגפן כביש מוסדר בתכניות בניין עיר. הוא מעולם לא יועד לכך, ולא נטען אחרת. הרחוב אינו מופיע בתכנית בגדר "מצב קיים" ואף לא כ"מצב מוצע". מהיבט זה תב"ע 2000 נותרה "ניטראלית" לגבי אפשרות המשך השימוש בציר התנועה הזה. אין לראות את ההתעלמות מקיומו בתכנית כהודעת התנגדות המופנית לציבור, ביחס להמשך השימוש.

לא כך הדבר ביחס לתכנית החדשה, הרלוונטית לנכס, ושפורסמה למתן תוקף ב- 28/01/10. כאן - בוטל רח' הגפן בבירור, והוצב המבנה הטכני החוצץ בין הנכס לבין רח' הע"ל, על חשבון המשך קיום הרחוב, שגורלו נחרץ להריסה. המבקשים תקפו תכנית זו, והעלו טענות (שנדחו) ביחס לתקינות פרסומה ודרך הבאתה לידיעתם (עת"מ 31882-03-11, בימ"ש מחוזי ב"ש, ערעור שהוגש לבימ"ש העליון טרם הוכרע). אין ספק, שהתכנית מ- 2010 היוותה הודעה ברורה ומפורשת על כך שבעלי המגרשים הכפופים (היתה זו כבר המשיבה שיזמה את השנוי התכנוני לאחר רכישת המתחם מרסקו) לא יאפשרו עוד תנועה לכוון נכס המבקשים, ושהרחוב יעלם מהשטח.
ההליכים הפורמאליים שננקטו, הצבת שילוט ומודעה באתר, פרסום בעיתונים, וכו', ועם דחיית טענות המבקשים בביהמ"ש בהקשר תקינות ההליך, מקיימים דרישת סעיף 94(ב).
לפיכך - מניין 30 השנה תם בתחילת 2010. המניין הזה לא הופסק עם פרסום התב"ע בשנת 2000.
הבדיקה, אם כן, תיעשה ביחס לשאלה האם המבקשים הוכיחו שימוש רצוף בזכות מתחילת שנת 1980 ואילך, עד למתן "הודעת ההפסקה" כאמור, בתחילת 2010.

הרציפות הנדרשת, כאשר מדובר בזיקת הנאה לטובת מקרקעין, הינה של תקופת השימוש ולא של השימוש עצמו. רציפות השימוש נקבעת עפ"י מהותה של הזכות הנטענת, כלומר, בענייננו - הזכות למעבר כלי רכב, תמרונם, והחנייתם בשטחי המגרשים הכפופים (ראה: ת"א (ת"א) 2789/07, פרייס לאה ואח' נ' שחר טליה ואח', פורסם באתר נבו, מפי כב' השופטת ר. רונן, ובעקבות ההלכות שנקבעו בפס"ד אסטרחאן).

המבקשים אינם נדרשים להוכיח, כי מדי יום מימשו את זכות המעבר והחניה, ורציפות תקופת השימוש אינה נפגעת בשל כך, למשל, כפי שנטען כלפי מבקש 1, שבמשך חודשים אחדים העסק בבעלותו היה סגור, וממילא לא נעשה שימוש אינטנסיבי לצורך גישת כלי רכב אליו. מניין 30 השנים אינו נפסק מסיבה זו, ככל שאותו שימוש התחדש בתום תקופה, יחסית לא ארוכה, של הפסקה, שאחרת היינו מגיעים לתוצאה בלתי מתקבלת על הדעת, של ניתוח ובדיקה פרטניים, לאורך עשרות שנים, של מידת מיצוי הזכות, ו"ניכוי" שבועות ואף ימים שבהם הטוען לזיקה לא השתמש בה בפועל, מסיבותיו.

לאחר בחינת הראיות שהובאו לעניין משך השימוש של שלושת המבקשים, ובהינתן הטענות המשפטיות שהועלו בזיקה לכך, מסקנתי היא, מהנימוקים שיפורטו, שרק המבקש 1 עמד בנטל העובדתי והמשפטי במישור זה, וכי אין מקום להמשך הבירור ביחס לשני המבקשים האחרים, שאינם עומדים בדרישה של שימוש בזכות במשך תקופה רצופה של 30 שנה.

המבקש 1 - מרקו טנגן - הוכיח, כי הוא החזיק בנכס שבבעלותו, כבר מיום 1/1/80 בתור שוכר, והפך לבעלים עם רכישתו, ביום 15/3/81. הוא הצהיר והעיד כי החל מיום 1/1/80 עשה שימוש ברח' הגפן, לרבות הכביש ההיקפי ושטחי החניה, לשם הגעה למקום ולכל צרכי ניהול עסקיו בנכס. המשיבה, למעשה, אינה חולקת על התאריכים שצוינו, אולם סבורה היא, שאין להכיר בשימושו של מבקש זה בזכות הנטענת, לכל אורך התקופה, משום שמ- 1998 ואילך, לא רק שהוא העביר את עסקו למקום אחר, בעמק שרה, והשכיר לשוכרים שונים, ולחברה בבעלותו, את הנכס שלו, אלא, שהודה בחקירתו כי היו מספר תקופות, במצטבר בערך חצי שנה, שבהן הנכס היה ריק וללא שימוש.
אין בכך לקטוע רציפות השימוש, במובן שצוין לעיל, הן משום שמר טנגן העיד שהוסיף להגיע, בתדירות כזו או אחרת, למקום העסק, לכל אורך התקופה, והן משום קביעתי שלעיל, ולפיה אין סתירה בין רציפות שימוש לאורך השנים לבין היתכנות של פרקי זמן קצרים, יחסית, שבהם השימוש אינו אינטנסיבי או אף מופסק כליל, ומתחדש. כל עוד המשיב 1 מחזיק בנכס, כשוכר או כבעלים, לכל אורך התקופה, ומשתמש בזכות הנדונה בין כאשר הוא מפעיל את העסק בעצמו, בין כאשר מגיע לשם שעה שהמקום מושכר לאחר, ובין שהוא מבקר במקום אפילו בתקופה שאין עסק חי מתנהל שם, יש לראותו כעושה שימוש בזכות הנ"ל באורח רציף העונה על דרישת הדין.


פרשנות זו של "רציפות השימוש" מקובלת הן בפסיקה בארץ, הן בפסקי דין בחו"ל, והן על דעת המלומדים שעסקו בכך. ראה: ת"א (י-ם) 4141/02 יוסף טוינה ואח' נ' חיה לוי ואח', כב' השופט י. ענבר, והאזכורים ששם. בחו"ל הוכרה זיקת הנאה שנרכשה מכח שנים, כאשר מדובר היה בהזרמת שפכים לנחל במשך 5 חודשים בכל שנה, במשך 33 שנים, וכן באחסון סירות במקום מסוים, שהתבצע רק בעונות הסתיו והחורף. עוד ראה: בספרו של מ' דויטש - "קניין", כרך ב' עמוד 461 ואילך.

גרסתו של המבקש 1 וטענותיו לא הוזמו, ויש להכיר בו כמי שהשתמש בזכות במשך תקופת 30 השנים הרצופות.

המבקשת 2 - א. מזוז נכסים והשקעות בע"מ - עם הגשת ההליך, טענה מבקשת זו, מפי מנהלה, מר יוסי מזוז, באורח כללי ועמום, כי היא "פועלת בנכס החל משנת 80 ואילך". לימים, התברר, כי רכשה זכויות בעלות בעסק שהיא מנהלת בנכס רק בשנת 1994. הסתבר, שקודם לכן פעלה המבקשת הזו מתוך הנכס בתור שוכרת, ולפי העולה מחקירתו הנגדית של מר מזוז, אף לגרסתו, כניסתו לנכס בשכירות, בעקבות תום תקופת שכירות של משתמש אחר, היתה, לכל המוקדם, בסוף יולי 1980, או אף ביולי 1981, שכן - קשה להבין האם חילופי השוכרים התרחשו לאחר ניצול חלקי של אופציה שעמדה לשוכר הקודם, או שהחילופים היו מיד עם תום תקופת השכירות הבסיסית של השוכר הקודם. המשיבה חולקת, בהרחבה, על הגרסה העובדתית, שהוצגה, וממקמת את תחילת שימוש מבקשת 2 או לשלהי 1982 (כתום שנתיים האופציה של השוכר הקודם), או לשנת 1994 (רכישת חלק מהנכס והפיכת מבקשת 2 לבעלים). אין צורך להיכנס לטיעון העובדתי המורכב (סעיפים 49-67 לסיכומי המשיבה), משום שאף לפי הגרסה המיטיבה ביותר עם המבקשת הזו (סוף יולי 1980), ובהינתן ציר הזמן שקבעתי לעיל, לחישוב תקופת ההתיישנות, הרי, עד למועד הקובע, ינואר 2010, אין לזכותה שימוש לאורך תקופה רצופה של 30 שנה.

בהינתן האמור, ומתוך שב"כ המבקשת ער לבעייתיות זו, וכפי שגם רלוונטי, ביתר שאת, ביחס למבקשת 3 (ועל כך להלן), הועלתה הטענה, שיש להכיר בשימושן של מבקשות אלה כמצטרף וכמצטבר לשימוש שנעשה באותה זכות ע"י המחזיקים שקדמו להם, שוכרים שפעלו מאותם חלקי הנכס, וכנטען, עשו אותו שימוש עצמו ברח' הגפן.

טענת ב"כ המבקשים הינה, כי כאשר מדובר בזיקת הנאה לטובת מקרקעין, תקופת השימוש אינה פרסונאלית, אלא מורכבת מצירוף התקופות של המשתמשים בזכות, אף אלה שקדמו למי שמבקש לרשום את זיקת ההנאה ולהכיר בה, ויש לראות במשתמש האחרון כחליף של קודמיו.

שאלת ההכרה בעקרון החליפות לצורך הנדון, לא הוכרעה בביהמ"ש העליון. השופט בן יאיר, בעניין אסטרחאן, הכיר באפשרות צירוף תקופות שימוש של משתמשים שונים, כאשר מדובר היה בחליפות במשמעות המשפטית המקובלת, כלומר, כאשר המשתמש המאוחר היה יורש, או אפוטרופוס, או מנהל עיזבון, וכיוב', של המשתמש המוקדם. בין היתר, נשענת פרשנות זו על אנלוגיה להוראת סעיף 18 של חוק ההתיישנות, תשי"ח - 1958, ולפיה, לעניין חישוב תקופת ההתיישנות, אין נפקא מינה אם הזכות נתבעת ע"י הזכאי המקורי או ע"י חליפו. השופט בן יאיר לא נזקק במישרין לשאלת צירוף התקופות והחלת עקרון החליפות על משתמשים הזרים זה לזה, ואשר קשר החליפות שביניהם הוא בהקשר העובדתי - מילולי גרידא. כלומר, המשתמש המאוחר "החליף" במקרקעין את קודמו בתור שוכר או בעלים. אפילו את גישתו המצומצמת הזו של השופט בן יאיר, לא אימצה דעת הרוב, בעניין אסטרחאן, והשופט ש. לוין העיר, כי "יש לי ספק,... אם יש מקום לצרף את תקופות השימוש בחניה של המנוח וילדיו" (עמ' 745).

עם זאת, קיימת גישה הפוכה, ואף מרחיבה את עקרון החליפות, מעבר למישור המצומצם של "חליפות משפטית", שנדון בעניין אסטרחאן - גישה התומכת בעמדת המבקשים דכאן. כך, למשל, בפס"ד בעניין "פרייס לאה", שאוזכר לעיל, הביעה כב' השופטת ר. רונן את דעתה, ולפיה:
"אני סבורה כי כאשר מדובר בזיקת הנאה לטובת מקרקעין, יש לקבוע כי השימוש המצטבר של בעלים שונים ומתחלפים של אותם המקרקעין, כאשר הבעלים המתחלפים עושים שימוש ברצף באותה זיקת הנאה, הוא השימוש הרלוונטי לשאלת תקופת ההתיישנות, ולשאלה האם המקרקעין (קרי הבעלים המתחלפים שלהם), זכו בזיקת ההנאה מכוח השנים.
אני סבורה כי מסקנה זו נובעת מטיבה של זיקת הנאה לטובת מקרקעין, שכאמור היא זיקת הנאה שמי שזכאי להינות ממנה אינו אדם מסוים כזה או אחר, אלא מי שהוא באותה עת בעל זכות במקרקעין הזכאים. לכן, השאלה הרלוונטית לנושא השימוש ברצף במקרקעין הזכאים, באופן היוצר את זיקת ההנאה, הוא שימוש על ידי מי שהוא באותה עת הבעלים של המקרקעין".

בין אם נלך לשיטה זו, ובין שנגרוס כי עקרון החליפות יכול לחול רק על חליפות "משפטית" גרידא, ושמא אף שם אין להחילה (כפי הספק שהובע ע"י השופט ש. לוין בעניין אסטרחאן), בכל מקרה, לא יהיה בכך כדי לסייע למבקשת 2, משום שלא הונחה כל תשתית ראייתית ביחס לשימוש הקודם, ככל שנעשה, בזכות הנדונה, בידי השוכרים הקודמים. מנהל המבקשת 2 אינו טוען כי היתה לו זיקה ישירה לנכס טרם המועד שהמבקשת הזו החלה לפעול מתוכו, וממילא אין לו ידיעה אישית על מה שהתרחש שם. "הנחת העבודה" המבוססת על ניסיון החיים, והמשתקפת מתצהירו, ולפיה, מן הסתם, גם השוכרים הקודמים עשו אותו שימוש ברח' הגפן, אינה יכולה להוות תחליף להוכחת הדברים. זיקת הנאה הינה זכות במקרקעין, שלעת ההכרה בה, ובוודאי לעת רישומה בלשכת רישום המקרקעין, גורעת מזכויות הקניין של בעל המקרקעין הכפופים, ויכולה לפגוע ברכושו ובשוויו של הנכס שבבעלותו. עסקינן בפעולת גריעה מנכסיו שאינה מרצונו ושאינה בהסכמתו, עת מדובר ברכישת הזכות לזיקה אך מכח התיישנות. לא ניתן להקל ראש בכגון דא, ולהכיר ביציאה ידי חובה של נטל ההוכחה, בדבר התקיימות דרישות הדין, תוך ויתור על הצגת מסד ראיות משכנע וקביל. כאשר המבקשת 2 לא הביאה אף בדל ראיה ביחס לתקופה שקדמה לכניסתה כשוכר - אין לאשר את "צירוף התקופות" המבוקש, אף אם תאומץ התיזה המשפטית שהיא טוענת לה.

מעבר לצריך, לאור מסקנתי שלעיל, אעיר, שאף במישור המשפטי - ספק רב בעיני, אם השיטה המוצגת ע"י כב' השופטת רונן, בפס"ד "לאה פרייס", מתיישבת עם האמור, במפורש, בסעיף 94(א) של חוק המקרקעין, שלפיו "מי שהשתמש בזכות... רכש את הזיקה והוא זכאי לדרוש רישומה" (הדגש אינו במקור). נדמה, שבעוד הכתוב סובל פרשנות המכירה בעקרון החליפות המשפטית המצומצמת, ביחס ליורש, אפוטרופוס, וכו', יקשה ליישב הוראת המחוקק עם הכרה בכך שהזכאי לרישום הזכות, יהיה, בסופו של יום, אולי רק "משתמש קצה", שעשה כן תקופה קצרה בלבד, הרבה פחות מהנדרש בחוק, והוא נשען אך על תקופות שימוש מצטברות של מספר משתמשים קודמים, זרים זה לזה (כפי שיבואר להלן, סבור אני שההפך נכון כאשר עסקינן בחילופי בעלים במקרקעין הכפופים, ששם יש לראות את הבעלים המתחלפים ככפופים אף הם לתקופה המצטברת של 30 שנה, אף שמנינה החל טרם שהם עצמם רכשו הבעלות).

מכל מקום - אין צורך לקבוע מסמרות בסוגיה זו, לצורך ההליך שכאן, מהטעם שהוצג לעיל, במישור העובדתי-הוכחתי.

מכאן - שהמבקשת 2 אינה זכאית להיחשב כמי שעשתה שימוש בזכות במשך תקופה של 30 שנים רצופות, שכן לא הוכיחה שימוש כזה לתקופה הנדונה. על כן - ברור שדין תביעתה להדחות.

המבקשת 3 - ניסו תקשורת ואחזקות בע"מ - מבקשת זו, באמצעות הבעלים והמנהל, מר ניסים אסולין, מנהלת בחלק מהנכס עסק, כאשר היא טוענת ששכרה אותו, באמצעות "חברה אחות", בשנת 1988, ומאוחר יותר רכשה את חלקי הנכס שבבעלותה היום, בשנת 2005.

אין ספק - לשימושה של מבקשת 3 לא מלאו 30 שנה, ואף לא תקופה המתקרבת לכך, במועד הקובע.

בסיכומי התשובה, אין התמודדות עם עניין זה, ונטען כי זיקת מר אסולין לנכס וביקוריו שם, החלו בשנת 1988 (פסקה 55 לסיכומי התשובה). לצד זה, קיימת ההסתמכות הכללית על "צירוף התקופות" ועל עקרון החליפות, הנטען לגבי כלל המחזיקים והשוכרים, ולפיו "המבקשים הוכיחו כי כבר בשנת 1979 חלק מהבניין היה בבעלות גרנד אסטבלישמנט וכי אין כל ספק כי כל הבאים לנכס מטעמה, אף הם עשו שימוש בדרך, ועל כן ברי כי המבקשים עשו שימוש רצוף וחליפי גם לשימוש שנעשה מטעמה" (פסקה 56 לסיכומי התשובה).

מהנימוקים שניתנו ביחס למבקשת 2, עובדתית ומשפטית, יש לקבוע שגם מבקשת 3 לא עמדה בנטל ההוכחה שעליה, לעניין תקופת ההתיישנות של 30 שנה, ועל כן יש לדחות גם את תביעתה, כבר בשלב זה.

המשך ליבון הטענות וההכרעה בתיק ייעשו אך ביחס לזיקת ההנאה הנטענת ע"י המבקש 1.

מכאן - יש לבחון טענות נוספות שמעלה המשיבה כנגד מתן הסעד ההצהרתי המבוקש.

המשיבה העלתה טענה ולפיה, לא יתכן להכיר בשימוש נוגד במקרקעין הכפופים,כל עוד הנסיבות היו כאלה, שלפחות עד שנת 2005, הבעלים של מקרקעין אלה הם גם בעלים של המקרקעין הזכאים. הטענה היא, שרסקו, בין בעצמה בין באמצעות חברת האם שלה, ישרס בע"מ, היתה בעלת חלקים מהנכס, לצד אותם מבקשים שהיו בגדר שוכרים, או בעלים במשותף (כך לגבי המבקש 1).

נטען, כי אין זה הגיוני לצפות שבעל המקרקעין הכפופים יביע התנגדות לשימוש שנעשה ע"י יתר בעלי המקרקעין הזכאים, כאשר הוא עצמו מבצע אותו שימוש, לצרכיו הוא, ולפיכך אין לו עניין "להפעיל את זכויותיו לשמירת האינטרסים שלו במקרקעין" (פס"ד אסטרחאן, עמ' 735). כאשר אין לצפות מהבעלים לעמוד על משמר זכויותיו, ממילא אין לדבר על "שימוש נוגד" או "עוין", מהצד האחר, ונשללת תכונה הכרחית ומאפיינת את מערכת הנסיבות שבכוחה ליצור זיקת הנאה מכח התיישנות.

איני מקבל טענה זו.

מצב דברים שבו בעל המקרקעין הכפופים עושה בעצמו שימוש בזכות ב"כובעו" בתור בעלים במשותף, עם אחרים, במקרקעין הזכאים, אינו שולל, כשלעצמו, רכישת זיקת ההנאה מכח שימוש רב שנים בידי הבעלים האחרים של המקרקעין הזכאים. בכל עת יכול הבעלים של המקרקעין הכפופים להודיע על התנגדותו להמשך השימוש של האחרים, כדי למנוע היווצרות ההתיישנות, ויכול הוא, וזו האופציה הריאלית והמתקבלת על הדעת, ליתן הסכמה מפורשת, מותנית ומוגבלת, או שאינה כזו, להמשך השימוש, דבר המעקר מיד את מרכיב העוינות והניגודיות בשימוש, ומונע היווצרות זיקת הנאה מכח התיישנות. בעל מקרקעין זהיר וער לזכויותיו בוודאי ינהג כך.

טול מקרה שבו בעלים של מעבר הכרחי, רצועה יבשתית, או גשר, המוביל אל אי, או חצי אי, הוא גם בעלים במשותף, או בעלים של חלק מוגדר, במקרקעין המצויים מהעבר האחר של המעבר. האם בשל "כפל הכובעים" הזה, מנוע הוא לדרוש תשלום עבור השימוש במעבר או בגשר, והאם מנוע הוא להתנות תנאים המגבילים זכות השימוש של זולתו, אך משום שהוא עצמו משתמש במעבר לצרכיו?, בוודאי שהתשובה שלילית. כמו כן - אין מקום להנחה א-פריורית שמדובר בשימוש זהה ובאותה תכיפות של כל הבעלים, באופן שסירוב לאפשר לשכן לעשות את השימוש ייתפס כחוסר תום לב או שימוש לא ראוי בזכות במקרקעין. אפשרי הדבר, בדוגמא הקרובה לענייננו, שאנשי רסקו יעברו דרך המקרקעין הכפופים פעם ביום עם רכב פרטי, בעוד המבקש 1 ישתמש במעבר זה, של רח' הגפן, בכל שעות היממה ועם משאיות עמוסות. לשיטת המשיבה, אם תאומץ, מצד אחד - המבקש 1 לא יוכל לרכוש זיקת הנאה לשימוש האמור, מכח התיישנות, בשל היות המשיבה "שותפתו לדרך", ובעלים במשותף במקרקעין הזכאים, ומצד אחר- בשל עצם השימוש שעושה המשיבה, גם כן, בדרך, אין לצפות ממנה להתנגד למעבר המבקש 1 ולשימושו, ולו האינטנסיבי והיומיומי, כמתואר, אף שהדבר פוגע בזכויות הקניין שלה וגורע מהן. אין להלום שזהו המצב המשפטי הנכון.

נראה לי, שאין נפקות להיות המשיבה בעלים במשותף במקרקעין הזכאים, לצד המבקש 1, מעבר להיותה גם הבעלים של המקרקעין הכפופים. הרציונל שמאחורי ההכרה בהיווצרות זיקת הנאה מכח שימוש רב שנים לטובת המקרקעין הזכאים מוסיף להתקיים ואינו נגרע.

טענה נוספת בפי המשיבה, מתייחסת לכך, שהיא רכשה את המקרקעין הכפופים מרסקו, רק בשנת 2008, לפני תום מרוץ 30 שנות ההתיישנות, ורק מרגע זה ואילך קמה לה האפשרות להתנגד לשימוש של מי מהמבקשים בדרך הגפן. לכן, ולפי שלא השתכללה עדיין זכות מי מהמבקשים בזיקת ההנאה, אין להכפיפה לזיקה הנטענת, כאשר הסתיים מניין 30 השנה, זמן יחסית קצר לאחר רכישת המקרקעין על ידה.

אין מקום לאמץ גישה זו של המשיבה. נקודת המוצא הינה, כי עצם השימוש בזכות במשך תקופת ההתיישנות מביא לרכישתה. אין דרישה שהשימוש הנוגד ייעשה כלפי בעלים מסוים של המקרקעין הכפופים, באופן שמניין השנים נפסק עם חילופי הבעלות שם, ומתחיל להיספר מחדש. אין לכך שום עיגון בלשון החוק, או בפרשנות שניתנה לו, ונראה, כי הכרה בתזה כזו עומדת בניגוד לרציונל של סעיף 94(א). במישור זה יש לראות בבעלים החדש של המקרקעין הכפופים משום חליפו, והבא בנעליו, של הבעלים הקודם, בכל היבט.

מהיבט הבעלים של המקרקעין הכפופים, התנאי האחד שיכול להתקיים, וישלול היתכנות רכישת הזכות ע"י המקרקעין הזכאים, הינו היעדר ידיעה ממשית, או קונסטרוקטיבית, מצדו, על דבר הפעילות מושא הזיקה. נסיבות כאלה יצביעו על היעדר יכולת לממש את זכות ההתנגדות, ובהיעדרה אין לדבר על ציפייה סבירה שנוצרה, בעטיה של אי-ההתנגדות, אצל המשתמש בזכות (ראה אצל דויטש, עמ' 471, ודעת היחיד של הש' בן יאיר, בעניין אסטרחאן, בדבר דיות הידיעה הקונסטרוקטיבית, והיעדר צורך בידיעה ממשית דווקא).

אותה ידיעה על השימוש הנוגד הנעשה מטעם בעלי המקרקעין הזכאים, בין ממשית, ובין קונסטרוקטיבית, "עוברת" יחד עם העברת הזכויות במקרקעין הכפופים. בוודאי כך הוא כאשר הידיעה של הבעלים הקודמים היא ידיעה ממשית, כמו בענייננו, שאז, לא רק שחובות תום הלב והגילוי הנאות יחייבו המוכר לספק מידע על כך לקונה, אלא, פשיטא, שכאשר השימוש הנוגד הוא יומיומי ונראה לעין, כמו המעבר ברח' הגפן, אותו קונה, כמו המשיבה, יודע על כך בוודאות מעת ביקורו הראשון במקום, ובירור קצר וממוקד יכול להעמידו על אורך תקופת השימוש שבעבר, וניתן לגזור המסקנות המשפטיות ללא קושי.

פסק דין בודד, שעליו נסמכת המשיבה בטיעון הנדון (ת"א (ת"א) 1970/01, ישי רום נ' עיריית רמת גן), אינו יכול לסייע בידה, משום ששם נדונה מטריה אחרת לחלוטין, טענה ולפיה לבעלי המקרקעין הכפופים לא היתה ידיעה על עצם בעלותם וזכותם באותם מקרקעין, ועל כן נמנעה האפשרות להתנגד לשימוש המזכה.

ניתן לומר - שהמשיבה ידעה, אל נכון, פוזיטיבית, על השימוש בזכות, ע"י המבקש 1, מעת רכישת המקרקעין ב- 2008, והיא מוחזקת כיודעת על השימוש שנעשה, החל מ- 1980, בין מכח היותה באה כחליפת רסקו ובנעליה, ובין שהיא מוחזקת כמי שביררה וקיבלה המידע על כך, מיד עם היכנסה לתמונה. כך או כך - חילופי הבעלים אינם עוצרים את מרוץ ההתיישנות. אין ספק שהשנתיים ומחצה שחלפו מ- 2008 ועד מתן הודעת ההתנגדות, במסגרת פרסום השינוי בתוכנית בניין העיר, היה בהם די והותר לאפשר הודעה על התנגדות, או, לחלופין, על הסכמה להמשך השימוש, שפועלם היה עצירת מרוץ 30 השנה, עוד טרם שהזיקה לטובת המבקשת 1 השתכללה. משכזאת לא נעשה - אין נפקות לחילופי הבעלים של 2008.

נטען, אמנם בלשון רפה, כי בהסכם המכר שבין רסקו למבקש 1, כלול סעיף המתיר לרסקו לבצע שינויים תכנוניים בנכס ובסביבותיו, מבלי שהמבקש יוכל להתנגד לכך. בזה רואה המשיבה משום ויתור על זכות המבקש להעלות לימים את טענת זיקת ההנאה שהעלה. אותו סעיף, קובע כי: "רסקו ו/או בעל היחידה הנפרדת יהיו רשאים, מבלי להיזקק להסכמת הקונה ויתר בעלי הנכסים שבבניין, לגרום לשינוי תוכנית בניין עיר בה כלול השטח ו/או כל תוכנית בניין עיר סמוכה...". צודק המבקש 1, כאשר באי-כוחו משיבים על כך (סעיף 148-150 בסיכומים), כי אין בכך להוות ויתור או נכונות לצמצום זכויות קניין של המבקש 1 בנכסיו, ותכלית הוראה הסכמית זו היא למנוע התנגדות מטעמו לשינויים עתידיים בקניינה של רסקו. זיקת ההנאה הנרכשת מכח התיישנות היא זכות במקרקעין ההופכת לקניינו של המבקש ולחלק מנכסיו הנתונים לבעלותו ולשליטתו. אין להלום, שבאמצעות סעיף גורף זה בחוזה המכר מ- 1981, הסכים המבקש 1 באופן כללי ומוחלט, שלימים, ואף מקץ 30 שנה, תחסם דרך המעבר לנכס שרכש, ע"י שינוי בתוכנית בניין העיר, שתיזום רסקו, ובכך יתבטלו זכויות קניין שנצברו לו, ואף ללא פיצוי.

אין ממש גם בטענת המשיבה כאילו, כל זמן שרח' הגפן שימש מעבר בלעדי לנכס, יש לראות את רסקו, והמשיבה לאחר מכן, כמי שנתנו הסכמה מכללא לשימוש במעבר, ולפיכך אין בנמצא האלמנט של שימוש נוגד. אמנם, הסכמה מפורשת שוללת רכישת זיקת הנאה לאותו שימוש, מכח התיישנות, ובוודאי שהתנגדות לשימוש עוצרת את מרוץ שנות ההתיישנות (סעיף 94(ב) לחוק, העוסק בהודעת התנגדות בכתב), אולם, המצב הניטראלי של אפס מעשה מצד בעלי המקרקעין הכפופים, הוא המצב הטיפוסי עובר לשכלול הזכות והכרה בה כזיקת הנאה. מדובר באותו מחדל מצדו של הבעלים להתנגד לשימוש, זה אשר מקים אינטרס הסתמכות למשתמש, שהגנתו עומדת ביסוד הוראת סעיף 94. אם נראה באותו מצב ניטראלי של מחדל מהבעת התנגדות, ושאינו מגיע כדי מתן הסכמה להמשך השימוש, משום סיטואציה של "הסכמה מכללא", השוללת היתכנות רכישת הזיקה מכח התיישנות, נעקר את סעיף 94 מתוכן, וקשה לראות אימתי ניתן יהיה ליישום. לגישתו של המלומד דויטש, אותה הסכמה מכללא, הנלמדת מתוך שתיקת הבעלים הכפופים, תוסק, אולי, באותם מקרי קיצון שבהם מדובר ב"שתיקה נלהבת" המבטאת למעשה הסכמה פוזיטיבית של ממש, למרות היעדר תקשורת בין הצדדים" (שם, בעמ' 469). אין זו, מכל מקום, הסיטואציה בענייננו, וכאן מדובר על המקרה הטיפוסי והמאפיין את זיקת ההנאה הנרכשת לאורך שנים - שימוש נוגד, בידיעת הבעלים הכפוף, ובהיעדר הודעת התנגדות לכך, ותו לא.

עולה מהמקובץ, כי לא ראיתי לקבל איזו מטענות המשיבה שיש בהן לשלול מהמבקש 1 את זכותו להכרה בזיקת ההנאה שקמה לו, מכח שימוש ממושך, כמפורט לעיל.

הגם ההכרה העקרונית בהיווצרה של זיקת הנאה מכח התיישנות, אין פשר הדבר, שביהמ"ש יורה, כתוצאה מכך, על רישומה של הזכות בלשכת רישום המקרקעין, ועדיין יש לבדוק האם זהו המקרה הראוי להפעלת שיקול הדעת שלפי סעיף 96 לחוק, המאפשר ביטול הזיקה או שינוי תנאיה, עם או בלי פסיקת פיצוי למי שנגרם לו נזק ע"י הביטול או השינוי.

המשיבה עתרה, בהרחבה, להפעלת הסמכות דנן, גם אם תוכר זיקת ההנאה הנטענת, ונראה לי כי עמדתה מוצדקת.

מבין החלופות שסעיף 96 עוסק בהן, הרלוונטי לענייננו, הינה החלופה בדבר ביטול הזיקה "בגלל שינוי בנסיבות השימוש בה או במצב המקרקעין הזכאים או הכפופים".

הנסיבות שנוצרו בענייננו, מצטיירות כתרחיש ה"קלאסי" להפעלת סמכות ביהמ"ש, ואף אין התלבטות רבתי בהקשר לכך:

  1. עפ"י המצב התכנוני העדכני - סטטוטורי, אין לרח' הגפן חיות וזכות קיום, הרחוב בוטל, בעקבות אישור תכנית 2010, והמשיבה אוחזת בהיתרים וברישיונות הנדרשים להריסתו ולהקמת המבנה הטכני, שהוא אחד מבניינו הפרוייקט, על חלק מהתוואי של הרחוב לשעבר.
  2. עפ"י התוכניות המאושרות, בשטח רח' הגפן, כולל הדרך ההיקפית לנכס, והחניות נשוא טענת המבקשת, עומדים להבנות חלקים של הפרוייקט, ומדובר בקומפלקס מסחרי גדול, שהיקפו הכספי ניכר מאוד, ושהשלמתו תתרום לפיתוח וקידום כל האזור שבו הוא מצוי, מהיבטים שונים ומגוונים. אין זה מתקבל על הדעת, עפ"י כל שיקול של איזון אינטרסים סביר, וחתירה לתועלת המצרפית המירבית לציבור ולחברה, "לעצור את הקדמה", על מנת לשמר את זכות המבקש 1 לעשות שימוש בדרך הזו להמשך תנועה וחניה. שינוי התוכניות, הן בהיבט הבינוי והפיתוח, והן בהיבט החוקי של שינוי תב"ע הנדרש לכך, אם בכלל הדבר מעשי, יצריך השקעת משאבים ובזבוז זמן ניכרים, ולא יאפשר המשך ביצוע הפרוייקט, בוודאי לא במתכונתו המאושרת כדין, ובוודאי לא בלוח הזמנים המתוכנן לו.
  3. אין מדובר במצב שבו ביטול הזיקה יגרום להיעדר אפשרות גישה או חניה, באופן שימיט כליה על הנכס ועסקו של המבקש 1. קיימים פתרונות חלופיים, ורשויות התכנון, באמצעות התב"ע שבתוקף, נתנו מענה לצורך להגיע למבנה וליתן שירותי חניה לבאי המקום, הכל במסגרת התכנון הכללי, המשלב את הנכס בשטחי הפרוייקט, ומתוך מחשבה מראש וכוונת מכוון להשיג יעד זה. קיום הנכס וצרכיו לא נשתכחו מלב. ביהמ"ש יכול היה להתרשם מהפתרונות שניתנו, וממצבו המיועד של השטח לאחר פיתוחו, בעת הביקור במקום, שנעשה ביום 14/7/11, והדברים תועדו בפרוטוקול שנערך (יצוין, שבשלב זה הבניה היתה בשלב מוקדם והתחלתי, אולם קווי המתאר של הדרכים והחניות המתוכננים כבר נהירים למתבונן). הנכון הוא, שהפתרונות אינם נתפסים כמיטביים ע"י המבקשת, והיא סבורה שיישומם, תוך ביטול הזכות הקיימת כעת, יביא לפגיעה קשה בעסקים, ולירידה בהכנסות. אם כך הוא הדבר - לשם כך נועד המנגנון המאפשר הענקת פיצוי כספי במקרים המתאימים.
  4. מהיבט איזון אינטרסים ראוי ומתן מענה לציפיות הסבירות של הצדדים, אין עניינו של המבקש 1 יכול להטות את כפות המאזניים משום היבט. גם אם קיבלתי עמדתו, שהתב"ע של שנת 2000 טרם היוותה הודעה מפורשת על הכוונה לחדול מלהתיר שימוש למעבר ברח' הגפן, צריך היה להיות נהיר למבקש, לפחות מאותה עת, שמהיבט תכנוני וייעודי השטחים שבסביבה, בעתיד הלא רחוק, פיתוח השטח יחייב פגיעה בדרך הקיימת, בצורה זו או אחרת. הגם שתוכנית 2000 "ניטראלית" ומתעלמת מהדרך, ברי שאין התכנית מציינת את קיומה באופן פוזיטיבי, ברור היה שאין מתעתדים לעגן מהפן הסטטוטורי את הרחוב, וכי המצב התכנוני אינו תואם את השימוש הנעשה בפועל במקום. המשיבה, שרכשה את המקרקעין כדין, חפצה לנצלם להקמת פרוייקט התואם את התוכניות המאושרות, והוא מוקם כחוק, ככל הידוע, ובאורח לגיטימי לחלוטין. אמנם, ניתן היה, אולי, להגיע לתיאום מוקדם יותר וברוח טובה עם בעלי העסקים שבנכס, ולהסכים על מתווה פעולה משותף, ולא חד-צדדי, אולם גם בלית כך, לכל היותר לנקודה זו יכולה להיות משמעות כאשר תיבחן שאלה של פיצוי אפשרי. אין די בהצבעה על גישה מעט כוחנית ומתעלמת מקיום בעלי הזכויות בנכס הגובל עם הפרוייקט (כפי שטוען המבקש, ואפשר שיש מן האמת בטרונייתו), כדי להטות הכף באופן שיחייב שינויים מפליגים ויקרים בבניית המתחם כולו.


מסקנתי מהאמור הינה, שהמשיבה צודקת בטענתה החלופית, ולפיה יש ליישם הוראות סעיף 96 על הסיטואציה הנדונה.

משום כך - אני מורה על ביטול הזיקה, שאת קיומה קבעתי, לטובת המקרקעין שבבעלות המבקש 1, תוך שיור זכותו של מבקש זה לעתור לקבלת פיצוי על הנזק שיוכל להוכיח כי נגרם לו.

מתוך צפייה מוקדמת שתוצאה כזו עשויה לקום, בסופו של ההליך, התבקשה עמדת הצדדים, לאחר הגשת הסיכומים, ביחס למתווה הדיוני הראוי להינקט, אם יוחלט ברוח זו, וזאת משום שלא הונחו בפני, בהליך שכעת, כל ראיות או חוות דעת כלכליות בדבר היקף הנזק וכימותו, אם בכלל. לאחר קבלת התייחסות באי-כח הצדדים, ניתנה החלטתי מיום 7/6/12, ועליה אחזור כעת, ונאמר בה כי: "נראה לי שהדרך הדיונית הנכונה... הינה "פיצול סעדים". משמע - ככל שיפסק כי קיימת זיקת הנאה אולם אין לאכוף רישומה - יוכלו המבקשים להגיש תביעת פיצוי כספי נפרדת בהליך והערכאה המתאימים".

מכאן - שתוצאת ההליך והמתבקש ממנו במישור האופרטיבי, היא כדלקמן:

  1. ניתן סעד הצהרתי למבקש 1, ולפיו מבקש זה הוכיח כי מגרשי המשיבה, כמפורט בהמרצת הפתיחה, כפופים לזיקת ההנאה, מכח שנים, שנוצרה לטובת המקרקעין שבבעלותו, כמפורט לעיל, וכי השימוש נשוא הזיקה הינו למטרות מעבר, תמרון כלי רכב, וחניה בדרך הידועה כרח' הגפן.
  2. זיקת ההנאה שקיומה הוכח - תבוטל, משום התקיים הנסיבות הנקובות בסעיף 96 של חוק המקרקעין, ובכפוף לזכות התביעה הנשמרת למבקש 1 לדרוש פיצוי על כל נזק שנגרם לו כתוצאה מביטול הזיקה.
  3. תביעת המבקשים 2-3 נדחית, משלא הוכיחו שימושם בזכות הנטענת למשך תקופת ההתיישנות נשוא סעיף 94(א) לחוק המקרקעין.


איני מביע דעה ביחס לטענת המשיבה, שמאזן של רווח-הפסד יביא, בסופו של יום, לקביעה שהמבקשת 1 לא ניזוקה כלל, ואולי אף תזכה לפריחה בעסקיה בשל ההשתלבות עם המתחם המסחרי המודרני ועתיר המבקרים והקונים שצפוי להתנהל במקום. עם זאת, רשמתי לפני שהמשיבה סבורה, כפי שמסרה לביהמ"ש (הודעה מיום 6/6/07), שהגשת תביעה כזו תהיה ריאלית רק לעת השלמת הפרוייקט והיוודע המצב הסופי בשטח, בעוד כשנה או שנתיים. מכאן - שאין בדעתה לטעון טענה של שיהוי או התיישנות לגבי השנים הקרובות. לצד זה - יש לקוות שהצדדים יגיעו להסדר כלשהו שיחסוך התדיינות נוספת.

המשיבה תישא בהוצאות המבקש 1 ושכ"ט עו"ד, בשים לב לתוצאה הסופית, וזאת בסכום מופחת שיעמוד על 15,000 ₪ להיום.

המבקשות 2-3 ישלמו למשיבה הוצאות ההליך ושכ"ט עו"ד, כל אחת מהן, בסכום סמלי של 5,000 ₪, בהתחשב בכך שהמשיבה לא נזקקה להוצאות יתרות ולהשקעת משאבים מרובה בניהול ההגנה כנגד תביעת אלה, כאשר חלק הארי של ההתנהלות נעשה כלפי כלל המבקשים, ולא בהתייחס לכל אחד מהם בנפרד.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. זיקת הנאה דרך

  2. זיקת הנאה במשק

  3. זיקת הנאה חניה

  4. זיקת הנאה אישית

  5. זיקת הנאה במושב

  6. יצירת זיקת הנאה

  7. חוזה זיקת הנאה

  8. זיקת הנאה לחניה

  9. זיקת הנאה למעבר

  10. זיקת הנאה שלילית

  11. זיקת הנאה לא רשומה

  12. זיקת הנאה התיישנות

  13. זיקת הנאה מחמת כורח

  14. זיקת הנאה זכות מעבר

  15. זיקת הנאה מכוח הסכם

  16. זיקת הנאה לטובת אדם

  17. זיקת הנאה בית משותף

  18. זיקת הנאה מכוח שנים

  19. זיקת הנאה חלקה נהנית

  20. זיקת הנאה זכות שימוש

  21. זיקת הנאה חלקה כפופה

  22. זיקת הנאה טעונה רישום

  23. זיקת הנאה וזכות קדימה

  24. זיקת הנאה ברכוש המשותף

  25. זיקת הנאה לטובת מקרקעין

  26. זיקת הנאה זכות במקרקעין

  27. זיקת הנאה מכורח הנסיבות

  28. זיקת הנאה סמכות עניינית

  29. זיקת הנאה במקרקעי ציבור

  30. זיקת הנאה חוזה קומבינציה

  31. זיקת הנאה במקרקעין מוסדרים

  32. דחיית בקשה לרישום זיקת הנאה

  33. ביטול זיקת הנאה שינוי נסיבות

  34. זיקת הנאה חוק המקרקעין סעיף 94

  35. זיקת הנאה מקרקעין בלתי מוסדרים

  36. המרצת פתיחה לרישום זיקת הנאה מסוג מעבר, בשטח הגג הצמוד לדירה

  37. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון