זיקת הנאה חניה


השופט א' חלימה: המערערים (המבקשים בבית המשפט קמא) רכשו מאת המשיבה 1 (נאות אביב בע"מ) (להלן - המוכרת) דירות בבניין שנבנה בשדרות שאול המלך מס' 4, תל-אביב (להלן ייקרא לשם הקיצור - הבניין), שנרשם בפנקס הבתים המשותפים.

השטח שבו נבנה הבניין פונה לשלושה רחובות: אבן-גבירול, שדרות שאול המלך ודובנוב. מרתפי הבניין משמשים בין השאר חניון עבור דיירי הקומות הראשונות המיועדות למסחר וכן עבור הדיירים שבמגדל רב קומות (להלן - המגדל) המתנשא מעל לקומות הראשונות.

הדיון בבית המשפט קמא התחיל עם הגשת ה"פ 77/81 לבית המשפט המחוזי תל-אביב-יפו על-ידי המערערים ועל-ידי מבקשים נוספים, שהסתלקו מהדיון עוד בתחילתו. בגדר אותו הליך עתרו מבקשים מספר רב של עתירות שמפורטות בהודעת ההמרצה. כן ביקשו ביום 29.1.81 צו מניעה זמני (המ' 808/81), שיאסור על המשיבים לבצע עבודות במגדל המגורים או להקנות חזקה למאן דהוא אחר חוץ מהמבקשים עצמם.

בית המשפט קמא נעתר לבקשה (המ' 808/81) ונתן את הצו המבוקש, אך הצו בוטל עקב הסכם פשרה, שאליו הגיעו הצדדים ביום 8.3.81 (המ' 1331/81). הדיון בהמרצת הפתיחה עצמה הסתיים ביום 14.7.83 עם מתן פסק הדין על-ידי כבוד השופט א' שטרוזמן, המצווה לאמור:

"א. המערערים זכאים לרישום זיקת-הנאה להחנות רכב, להכנס לחניון, לנסוע מהכניסה לחניון וממנו, למעבר לבריכת-המים, לאזור המשאבות, למיכל הדלק ולכל חלק מהרכוש המשותף.

ב. המשיבה 1 חייבת לגרום לרישום זיקת ההנאה לפי הפירוט לעיל לטובת המערערים. וכיוון שהמשיבה 2 ערבה למשיבה 1 לקיים את התחייבויותיה של זו, חוייבה המשיבה 2 לפעול ברוח הערבות ולקיים כל החובות שהוטלו על משיבה 1 במסגרת פסק-הדין.

ג. בית משפט אסר על המשיבים 3, 4, 5 ו-6 לפעול על פי ייפוי-הכח שבידיהם בניגוד לחיובים הנזכרים.

ד. נאסר על המשיבים 7-8 לעשות רישום בפנקסי המקרקעים העלול למנוע או להקשות על רישום זיקת-ההנאה בהתאם לפיסקה א' לעיל".

המערערים אינם משלימים עם פסק-דינו של בית המשפט קמא, ומכאן הערעור שלפנינו, המושתת על השגות רבות שאפשר לרכזן באלה:

א. הפתרון שנתקבל על דעת בית המשפט קמא בנושא החנייה, דהיינו לרשום זכות הנאה ברוח האמור לעיל, מקנה למערערים זכות פחותה מזו שמגיעה להם על-פי החוזים שיש להם עם המשיבים.

ב. הכניסה מרחוב דובנוב הינה הכניסה היחידה לבניין. על-פי פסק הדין הפכה הכניסה הנזכרת לרכוש היחיד, בניגוד לחוק.

ג. משמעותו של פסק הדין: מתן גושפנקא לתוספת קומות מעל קומה 15 (הכוונה לדירות 148, 149 ו-150), ותוספת זו נוגדת את המוסכם ואת החוק כאחד.

ד. פסק הדין אישר מכללא, שהמשיבים ישתמשו במקומות החנייה לצורכי עסק, וכל זאת בניגוד לחוק ולמוסכם.

אדון בהשגות הללו אחת לאחת:

השגה א

2. מוסכם על הכול, שהמשיבים עמדו לרשום את מקומות החניה שבבניין כרכוש פרטי שלהם, אך בית המשפט קמא סבר, כי רישום זיקת הנאה לטובת המערערים תבטיח את הזכות שאלה רכשו להחניית רכבם ותפתור את המחלוקת בין הצדדים בנושא זה.

בקשר עם המחלוקת בין הצדדים בנקודה זו ייאמר: מקובל על הכול, שההסכם נ/1 מהווה את המסגרת הקובעת את זכויותיהם וחובותיהם של הצדדים. סעיף 3 של נ/1 פותח בפיסקה הבאה:

"המוכר מתחייב להשלים את הממכר בהתאם לתאור-הטכני המצורף לחוזה, מסומן על ידי הצדדים והמהווה חלק בלתי נפרד ממנו (ההדגשה שלי - א' ח')".

הביטוי "הממכר", שמופיע בפיסקה שמצוטטת לעיל, כפי שהוגדר ב"הואיל" השלישי של נ/1, מתייחס לדירה שנמכרה לקונה לפי אותו ההסכם, שתיאורה הטכני צורף למוצג נ/1.

התיאור הטכני עצמו נושא את הכותרת הבאה:

"תאור טכני לדירה דגם נא/170 בבית נאות אביב".

התיאור הטכני מכיל שורה של סעיפים. בסעיף 28 ממנו אנו קוראים את התניה הבאה:

"חנייה: זכות חנייה לרכב אחד לכל דירה".

חובת רישום הממכר המוטלת על המוכר עולה ברורות מתוכן סעיף 4א לחוזה (נ/1), שמנוסח בזו הלשון:

"המוכר מתחייב להקנות את הזכויות בממכר (ההדגשה שלי - א' ח') בדרך של רישום חכירה לדורות על פי חוק המקרקעין תשכ"ט-1969 (להלן: החכירה) וזאת תוך שנה מהיום שבו יקבל את החוזה בפועל בדירה (להלן: תאריך המסירה בפועל) והקונה מתחייב לקבל את הדירה".

לאור האמור עד כה מתגבש המצב הבא:

על המוכר לרשום את "הזכויות בממכר" (סעיף 4א לעיל). "הממכר" כפי שהוגדר ב"הואיל" השלישי שבפתח ההסכם נ/1 הינו "הדירה" עצמה, כפי שתוארה בתיאור הטכני, הכוללת, בין השאר, "זכות חנייה" (סעיף 28 לתיאור הטכני).

כפי שאמרתי, סבר בית המשפט קמא, כי הדרך הנאותה לרשום את זכות החניה היא על-ידי רישום "זיקת הנאה" לטובתו של קונה. השאלה עתה היא, אם אכן צדק בית המשפט בקביעתו זו.

3. קודם שאענה על שאלה זו, אסלק מהדרך טענה, שהעלה לפנינו בא-כוחם המלומד של המשיבים, שבתמציתה אומרת:

המערערים אינם זכאים כלל לזכות המבוקשת (עמ' 35 לסיכומים מול פיסקה ה).
וכל כך למה? מפני שלפי גירסתו הגיעו הצדדים להסדר מסוים בהמ' 1331/81 (בטעות נאמר בסיכומים, שההסכם נחתם בהמ' 808/81), ולאור הסדר זה לא נותר מקום לדון בסוגיה דנן.

טענה זו, בכל הכבוד, אינה משכנעת. שכן די לעיין בעמ' 11 מפרוטוקול הישיבה מיום 29.1.81 על-מנת לראות ולהיווכח, שהצדדים לא התכוונו, במסגרת אותו ההסדר, ליצור זכויות חדשות מעבר לאלה שבהסכם המקורי (נ/1), וגם לא התכוונו לשלול מצד כלשהו זכויות, המתבקשות מאותו הסכם. ברור איפוא, שהמחלוקת דנן חייבת למצוא את פתרונה, בין השאר ובעיקר, בהוראותיו של ההסכם הנזכר, ואין להסיק מההסדר הנ"ל מסקנה לרעתו של צד זה או אחר, שאינה מעוגנת בהסכם.

הטענה נדחית.

4. מצינו, כי בה במידה שמדובר בזכות חניה, קנו המערערים זכות חפצית אובליגאטורית, שניתנת לרישום ושיש לרשמה. מסקנה זו משתמעת לא רק מהאמור בסעיפיו הרלוואנטיים של ההסכם כי אם גם מהצהרתו של בא-כוחם המלומד של המשיבים בעמ' 11 מפרוטוקול ההמ' 1331/81, במקום שנאמר (שם, שם מול הספרה 4):


"4. עו"ד סוכובולסקי מוסיף ומצהיר כי לבעלי דירות המגורים יישמרו תמיד וכלפי כולי-עלמא 60 מקומות חנייה בלתי מסויימים ביום ובלילה. המבקשים 2-1 יפעלו להבטחת זיקה זו בדרך משפטית נאותה".

אפשר איפוא לומר, שאין מחלוקת בין הצדדים באשר לעיקרון, דהיינו, שקיימת חובה לרשום את הזכות; ורק הדרך ליישומו של עיקרון זה וכן צורת הרישום שנויות במחלוקת. וברור לכולנו, כי לפנינו הסכם, שממנו נעדרת קביעה ברורה באשר ליישום רישומה של הזכות שבה עסקינן. ואכן זהו פגם אסתטי בהסכם, המחייב פתרון אשר יתאים לנסיבות.

5. המערערים מציעים פתרון משלהם: לרשום מקום חניה צמוד לכל דירה דירה שבמגדל המגורים ולאפשר להם לגדר את המקום שיוצמד כאמור כדי למנוע טרדות אפשריות. המערערים מסבירים את עמדתם בכך שהם לא ידעו ולא חשבו, שהמשיבים עומדים לקיים עסק של חניון לכל דכפין בקומת המרתף.

ההסבר הנ"ל לאו הסבר הוא. שהרי מגדל המגורים מכיל בסך הכול 50 דירות מגורים. בנתון זה קשה להשתכנע, שהמערערים חשבו, כי בעבור מספר זה של דירות נבנה חניון רחב ידיים, המסוגל לקלוט עשרות מכוניות, ושיישאר ריק ללא שימוש.

אשר לפתרון המוצע, ייאמר: פתרון זה אינו תואם את לשונו ואת רוחו של החוזה, וגם לא הוכח, שלכך התכוונו הצדדים. שכן גם אם נפרש את התניות הרלוואנטיות של החוזה בפירוש רחב ביותר, עדיין אין לומר, שתניות אלה מחייבות הצמדת מקום חניה מסוים לכל אחת מהדירות שבמגדל. פירוש מגביל, במובן שבו נאחזים המערערים, אינו מתבקש מההסכם; ובסיטואציה זו אין לקבל את הפתרון המוצע, שמובנו הענקת זכות למערערים שאינה מעוגנת בחוזה.

6. כפי שאמרתי, יצאה הערכאה הראשונה מההנחה, שרישום "זיקת הנאה", במובן שיש לתת למונח זה בסעיף 5 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, יפתור את הסוגיה שבה עסקינן. הנחה זו נשענת על העובדה, שהזכות שנקבעה במסגרת התיאור הטכני ולא בחוזה עצמו, מחייבת, אליבא דבית המשפט קמא, את המסקנה, שהצדדים התייחסו לנושא החניה כאל חלק מהמיתקנים המשלימים את הממכר מבחינת השירותים שיש לספק לממכר.

עם כל הכבוד, איני תמים דעים עם הנחה זו. בפיסקה 2 של חוות-דעתי זו הגעתי לידי המסקנה, שהמוכרת התחייבה לרשום את הזכויות ב"ממכר", כהגדרתו של ביטוי זה ב"הואיל" השלישי לחוזה. לכן ולאור הצהרתו של עורך-דין סוכובולסקי - בא-כוחם המלומד של המשיבים - המצוטטת לעיל, זכאים המערערים לרישום "זכות חנייה" באופן שיחייב את כולי עלמא.

אם הצלחתי להגדיר את הזכות שמגיעה למערערים בנושא החניה, יהיה עלי לבחון, אם אמנם רישום "זיקת הנאה" יוכל להבטיח את הזכות שמגיעה למערערים לפי ההגדרה לעיל.

בנושא זה אקדים הערה: אין לחפש את הפתרון המתאים בחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973. שכן על-פי האמור בהסכם נ/1, הוצאו המרתפים והחניונים במפורש ממסגרת הרכוש המשותף של הבניין. בכך קיימו המשיבים את מצוות המחוקק שבסעיף 6(א)(1) לאותו חוק. וכהשלכה, לא יכולים המערערים להשעין את הזכות המבוקשת על בעלותם בבית המשותף מתוך הנחה שהמרתפים והחניונים מהווים חלק מהרכוש המשותף.
פשיטא, תביעתם מושתתת על זכות חוזית כפי שהוגדרה לעיל, שעל פיה תוכרע המחלוקת שבה עסקינן.

אולם דווקא במסקנה זו נעוץ הקושי לרשום בשמותיהם של המערערים מקומות חניה מסוימים, שאפשר לגדרם ולהפרידם מיתר מקומות החניה שבחניון. שכן אין לגלות בהוראותיו של החוזה נ/1 תניה, המאפשרת רישום חניה מוצמדת שיש לייחדה למערער זה או אחר. בנתונים אלה, אם ייעתר בית המשפט לבקשתם של המערערים עלולים הם לזכות בחניה צמודה - להבדיל מזכות חניה גרידא - ולתוצאה אשר כזאת איני מוכן להגיע.

בהקשר זה אציין, שהמערערים הביעו את החשש, שדחיית בקשתם כלשונה עלולה ליצור מקור לא אכזב לסכסוכים תמידיים למקרה שאחד מהם יגיע עם מכוניתו לחניון ולא ימצא מקום חניה פנוי.

איני יכול לומר, שאפשרות כזו לא תתרחש אי פעם, אולם לגביה ניתן לומר:

א. חששם של המערערים אינו נוגע למהות הזכות שמגיעה להם אלא לתוצאה המתבקשת מרישום הזכות.

ב. לא הובא לידיעתו של בית המשפט קמא, וגם לא לידיעתנו, ולוא מקרה אחד של סכסוך מעין זה במשך הרבה שנים מאז איכלוסו של המגדל.

לאור זה לא הייתי נותן לחששם של המערערים חשיבות מעבר לממדיו האמיתיים, כי אם הייתי תומך במסקנה הבאה:

היה על הצדדים עצמם לדאוג לכך, שבחוזה שביניהם יימצא ביטוי באשר לדרך שבה תובטח זכות החנייה. האמור עד כה מלמד, שהם לא נתנו לסוגיה שלפנינו תשומת לב מספקת בחוזה, ומכאן מצב חוסר הוודאות שנוצר.

אולם נוכח האפשרויות המפורטות לעיל נראה הפתרון שאליו הגיע בית המשפט קמא כפתרון הקרוב ביותר שיש בו כדי להבטיח את זכותם של המערערים, וכל תוספת עליו עלולה אך לגרוע מזכויותיהם של המשיבים לפגוע בהן. אין כל סיבה, שבית המשפט יתן את ידו לפגיעה מעין זו.

למסקנה זו הגעתי, מבלי שהתעלמתי מההוראה שבסעיף 96 לחוק המקרקעין, שלפיה:
בהתקיים נתונים מסוימים אפשר לבטל "זיקת הנאה". אולם לא זו בלבד שהמערערים לא השתיתו את תביעתם ואת טענותיהם על נקודה זו, כי אם, כפי שניתן לדלות מתוכן סעיף 96 עצמו, תלוי הביטול בהחלטה שיפוטית על-ידי בית-משפט מוסמך. בסיטואציה זו חזקה על בית המשפט, המחליט בבקשה על-פי אותו סעיף, שיידע לכלכל את צעדיו לאור האמור בפסק-דינו של בית-משפט זה וכן של בית המשפט קמא.

על יסוד האמור לעיל הייתי דוחה את השגתם הראשונה של המערערים.

השגה ב הנוגעת לכניסה לחניה.

7. השגה זו צצה עקב העובדה, שהגלריה (המסומנת בתכנית כיחידה מס' 39) נרשמה בשמה של המוכרת. לאותה יחידה הוצמד השיפוע של הירידה למרתפים מצד רחוב דובנוב.

בקשר עם מצב עובדתי זה כותב האדריכל ווימר (עד התביעה) בפיסקה 7 מחוות-דעתו (ת/1):

"כל השפוע של הירידה למרתפים מרחוב דובנוב הוצמד על פי הצו לדירה שהיא מרתף חניה. השיפוע המדובר משמש כניסה מצד רחוב דובנוב לנכס. זו כניסה שהיא מטבעה חייבת לשרת את כל בעלי היחידות".

המערערים נאחזים באמור בפיסקה לעיל וטוענים, שהמוכרת רשמה את החניון כיחידה בבעלותה, ועל-ידי הצמדת הכניסה לחניון הפכה לבעליה של הכניסה. בהמשך הטענה נאמר, כי נטילת הכניסה מהרכוש המשותף אסורה על-פי הוראות סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין, שמנוסח בזו הלשון:

"55.

(א) .......

(ב) .......

(ג) בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון, כמשמעותו בסימן ג' לפרק זה (להלן - התקנון), שחלק מסויים של הרכוש המשותף יהיה צמוד לדירה פלונית, ובלבד שלא יקבעו זאת ביחס לחדרי מדרגות, מעליות, מקלטים ומיתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות; הוצמד חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית, לא יחולו עליו הוראות פרק זה בנוגע לרכוש המשותף, ודינו לכל דבר כדין הדירה שאליה הוצמד".

הגדרתו של הביטוי "רכוש משותף" מופיעה בסעיף 52:

"'רכוש משותף' - כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת".

המערערים נאחזים בהגדרות אלה וכן באמור בפיסקה 7 המצוטטת לעיל מחוות-דעתו של האדריכל ווימר וטוענים כי המוכרת רשמה את החניון כיחידה בבעלותה, ועל-ידי הצמדת הכניסה לחניון הפכה לבעליה של הכניסה. בהמשך הטענה נאמר, כי נטילת הכניסה והוצאתה מהרכוש המשותף אסורה על-פי סעיף 55(ג) הנזכר, ולפי המצב המשפטי, מהווה הכניסה לבניין חלק חיוני, שאין להצמידו לדירה פלונית, ואם אכן נעשה הדבר, יש להעמיד את המצב על מכונו כמתבקש מהחוק.


8. העיקרון המשפטי העולה מבין שורותיה של הטענה נכון הוא בעיקרו. ברוח הטענה האמורה נפסק בע"א 268/78 [1], בעמ' 817 מול אות השוליים ב:

"אין להרבות מלים כדי להבהיר כי כניסה לבית, בין כניסה יחידה ובין כניסה נוספת, היא מתקן הנועד לשמש כל דיירי הבית - ומשום כך הצמדת קרקע או מתקן שבעקבותיה תישלל כניסה לבית מכל הדיירים היא אסורה לכתחילה...".

ובהמשך, שם, מול אות השוליים ו:

"על הקבלן להבהיר לרוכש הדירה, על-ידי ניסוח ברור, לא רק מה גודל הדירה אותה הוא מוכר ובאיזו קומה היא נמצאת - אלא גם מה יתרונותיה וחסרונותיה מבחינת הרכוש המשותף, השירותים הנוספים הקיימים וכדומה; אחרת נמצא הרוכש תחת הרושם החיצוני בעת הרכישה ואינו ער לסיכונים כי בסופו של דבר תיעשינה נגיסות והפחתות מהרכוש המשותף עד כי במצב החדש שוב לא יהא לדירתו אותו ערך שימושי וכספי שהוא התכוון לו".

השווה: ע"א 338/73 [2]; ע"א 60/80 [3].

אמנם נקבע בע"א 30/70 [4], בעמ' 545, מול אות השוליים ה, כי "בהעדר מחאה או ביטוי אחר של שמיר על הזכויות, כאשר לא נסתרה החזקה בדבר ידיעת המצב על-ידי הקונים, יש לראות בקבלת ההעברה ויתור על אותה הזכות לפי החוזה, שאינה יכולה לדור בכפיפה אחת עם צו הרישום". אולם האמור שם כפוף לשניים אלה:

א. ידיעה שהרישום נוגד את הזכויות שקנה, בנקודה זו או אחרת, וכן,

ב. העדר מחאה.

השווה: ע"א 555/74, 561 [5], בעמ' 690 מול אותיות השוליים ד-ז. דברים ברורים בתכלית נאמרו מפי כבוד השופט שמגר (כתוארו אז) בע"א 402/80 [6], בעמ' 320 מול אותיות השוליים א-ב:

"7. (א) רוכשי הדירות בבית משותף רשאים לדרוש, כי אותם חלקים בבית משותף אשר -

(1) לפי ההגדרה שבחוק המקרקעין,

(2) לפי ייעודם בתכנית הבנייה, או

(3) לפי ייעודם בתקנון או בחוזה הרכישה -

שייכים לרכוש המשותף, אכן יירשמו כאמור בצו הרישום, אלא אם כן הוצאו במפורש מן הרכוש המשותף בתקנון ובחוזי הרכישה, שנערכו ביניהם לבין הקבלן, שבנה את הבניין. מקום בו מדוב על השלב שלאחר מתן צו הרישום, נערכת בדיקה דו-שלבית: אם הרישום מתייחס לחלק של הבניין, אשר לפי טיבו ולפי נסיבות העניין כלול ברכוש המשותף, אך הוצא ממנו, רשאים הקונים לפנות לבית המשפט לשם מימוש זכויותיהם, אלא אם כן ויתרו לפני כן על זכויותיהם, בין בחוזה הרכישה ובין מכללא על-ידי התנהגותם, למשל, אם בשעת הרישום לא מחו ולא עמדו על זכויותיהם".

9. ומה היו העובדות בערעור שלפנינו?

אותו העד ווימר, שכתב את חוות הדעת ת/1 שעליה משליכים המערערים את יהבם, כתב בחוות-דעתו, כי יחידה 39 אינה מופיעה בתכנית המאושרת, אך העד לא נשאר עקבי באימרתו זו. שכן בעמ' 15 לפרוטוקול נרשם מפיו:

"היחידה שאני מגדירה כ-39 מופיעה בתכנית נ/3 (התכנית המאושרת)".

בכך מצטמצמת המחלוקת העובדתית בנושא שבו עסקינן לשאלה אחת, והיא שאלת הכניסה לאותה חלקה 39 (הגלריה) הנזכרת. צמצום המחלוקת מתבקש, בין השאר, מעצם החתימה על נ/1 (חוזה הרכישה) על-ידי המערערים. שכן מצינו, שמוצג נ/1 מכיל הצהרה ברורה, שאינה נתונה במחלוקת, העולה מסעיף 9 של אותו מוצג המנוסח בזו הלשון:

"9. הקונה מצהיר כי ראה את המגרש ואת הבניין ובדק את תכניות הממכר ואת התאור הטכני ומצאם מתאימים לדרישותיו".

עקב הצהרה זו ובהעדר מחאה מכל סוג שהוא אתקשה להשתכנע, שהמערערים הופתעו למראה הגלריה, שהייתה קיימת לפני אכלוסו של הבניין, ומציאות זו המשיכה להיות קיימת בשטח גם לאחר מכן.

אחזור עתה לנושא הכניסה לאותה יחידה 39 (הגלריה), ואומר:

אם נשווה את הדברים, שאמר אותו העד ווימר בעדותו בקשר לכניסה שבה עסקינן, עם מה שהוא עצמו כתב במוצג ת/1 (באותו נושא), יכול להסתבר, כי מה שכתב העד במוצג ת/1 אינו משקף נכונה את המצב בשטח. עובדה זו מעמידה חלק זה של ת/1 על בסיס רעוע.

מאידך גיסא, הצליחה המוכרת, על-ידי הדברים שאמר העד מטלון (ישיבה מיום 5.3.81), להראות לבית המשפט, כי אולם הכניסה, השייך למגדל המגורים, הופרד פיסית לפני אכלוסו של הבניין. ההפרדה באה עקב המלצתם של המבקשים המקוריים בבית המשפט קמא (מס' 30 ו-32) שהיו אדריכלו ומהנדסו של הבניין, והיא נתבקשה במטרה למנוע מאנשים העולים לגלריה (שמעל לאולם הכניסה) להיכנס אליה דרך הכניסה למגדל המגורים.

בנתונים אלה אין כל אפשרות להתעלם מהאמור בסעיף 9 של החוזה, שאת תוכנו ציטטתי לעיל, ולא מהעובדות, שהוכחו לגבי השטח, דהיינו: המצב היה כך לפני האכלוס ונשאר על כנו לאחר האכלוס. כל מי שראה את העובדות בשטח לא יכול להיות בספק לגבי הכוונה העומדת מאחורי עובדות אלה, והרי המערערים ראו את השטח וידעו את העובדות לאשורן, שאם לא כן, לא היו חותמים על החוזה, הכולל את ההצהרה שבסעיף 9 ממנו. יפים במקרה דנן הדברים שנאמרו בע"א 555/74, 561 [5] הנזכר, בעמ' 690 מול אות השוליים ד:

"...הם ידעו את המצב לאשורו כבר בזמן שרכשו את הדירות ורכשו אותן כמות שהן, ובכך השלימו עם הוצאת השטח שמתחת לעמודים מכלל הרכוש המשותף".

המערערים קיבלו את החזקה דירותיהם בשנת 1977. מאז עד 1980 לא היו להם כל טענות באשר למצב העובדתי בשטח, ורק ב-1981, לאחר רישום הבניין כבית משותף, התעוררו המערערים לבקש רישום החלקים דנן כרכוש משותף.

תמיהה מסוימת מתעוררת מעצם הבקשה מיום 29.1.81 (המ' 808/81), שבגדרה נתבקש בית המשפט לאסור את רישומו של צו הרישום של הבניין כבית משותף, שהרי עוד ביום 29.2.80 כבר היה הצו בתוקף, נרשם בפנקסים המתאימים ואף הועבר לביקורתו של הממונה על הרישום בירושלים. קשה איפוא להבין, לשם מה נתבקש בית המשפט ביום 29.1.81 לאסור את הרישום, כאשר הרישום כבר בוצע ביום 29.2.80?

והעיקר - בית המשפט קמא שמר על זכותם של המערערים להיכנס עם מכוניותיהם דרך הכניסה על-פי הצו שבסעיף 1(ב) של הפסיקתא, ואין לומר, שהכניסה נסגרה בפניהם או שתיסגר בעתיד.

אשר על כל אלה דוחה אני את ההשגה ב'.

השגה ג - תוספת קומות ודירות

10. השגה זו מתייחסת לדירות שבנתה המשיבה מעל 60 הדירות המיועדות למגורים דהיינו: מעל חמש-עשרה הקומות המקוריות של המגדל. ההשגה מתפרשת על שני מישורים:

א. על-פי המוסכם, חייב היה המגדל להיות מיועד אך ורק למגורים, ואילו היום אנו יודעים, שהבנייה שהוסיפו למגדל מיועדת לשימוש עסקי (לצורכי חברת מוטורולה).

ב. הקומות שהוספו מעל 15 הקומות נבנו בניגוד לתכנית בניין מאושרת.

בקשר עם שני המישורים כאחד, נשענת הטענה על ההבחנה שמבחינים המערערים בין הביטויים: "בניין", "מגדל מגורים" וכן "גרעין המגדל". המערערים מגדירים ביטויים אלה, כדלהלן:

"בניין" - הינו רק אותו חלק מהבניין הכולל משרדים, חנויות רבות, פסג' (ובו מרכז חנויות קטנות), מסעדות, בתי-קפה, סופרמרקט, אולמות בידור, קולנוע וסניף בנק.

"מגדל מגורים" - שישמש אך ורק למגורים.

"גרעין-המגדל" - מתחיל ממפלס החניה התחתון ועובר בתוך הקומות של הפסג' והמשרד ומפריד ביניהם. התיזה של המערערים בקשר עם ההשגה השלישית מיוסדת כולה על הבחנה זו בין שלושת הביטויים.

נראה לי, בכל הכבוד, כי יש לדלות את ההגדרות למונחים אלה מהחוזה עצמו. אם נלך בדרך זו, תתקבל תמונה אחרת כמוסבר להלן:

"'בניין' - אשר יהיה בחלקו בניין רב קומות ואשר יכיל בין היתר אולמות, חנויות, מרתפים, דירות, משרדים וחנייה".


ברוח זו הוגדר אותו ביטוי בחוזה הניהול, שצורף לחוזה נ/1, אשר ב"הואיל" הראשון ממנו מופיעה ההגדרה הבאה:

"הואיל והחברה הולכת ומקימה בנין אשר יכיל בין היתר, בתי עסק, משרדים, אולמות, דירות, מרתפים, חנייה ומחסנים ואשר יהיה בחלקו בניין קומות".

הביטוי "מגדל", כמוגדר במוצג נ/1: "כל אותו חלק מהבניין שיוקם מעל לקומות המסחריות והמשרדים". ב"הואיל" השלישי של נ/1, נאמר:

"הואיל וחלק הבניין הכולל קומות וחניונים, קומות מסחריות ומשרדים כבר הוקם ועל חלק זה עומד המוכר להקים מגדל רב קומות (להלן 'המגדל')".

הביטוי "גרעין המגדל", כפי שהוגדר בתיאור הטכני של חוזה הרכישה (נ/1), שם, עמוד3 סעיף 26, הוא:

א. חדר מדרגות;

ב. חדר ביטחון עם מדרגות חירום;

ג. מעליות;

ד. חדר אשפה;

ה. ארונות למוני החשמל, מים וגז;

ו. מיתקן כיבוי אש.

עד כאן ההגדרות, כפי שמופיעות בהסכם הרכישה ובנספחיו, שעל פיהן נוכל להגיע למסקנות הבאות:

א. גם הקומות שנבנו לפני בניית המגדל וגם המגדל עצמו נכללים במונח "בניין" שמופיע בחוזה, כאלה כן זה נתפסים באותה ההגדרה.

ב. המלה "למגורים" אינה מיסודותיו של הביטוי "מגדל". תיאור זה (מגורים) אינו מופיע בהגדרתו של מונח זה. "מגדל רב קומות" נאמר, אך מגדל למגורים לא נאמר.

ג. ההגדרה "גרעין המגדל" שבסעיף 26 של התיאור הטכני אינה תואמת את ההגדרה שבה נאחזים המערערים.

המתבקש מהאמור עד כה הוא, שאין לשעות לטענתם של המערערים, כאילו "המגדל" מיועד למגורים בלבד, וגם לא לטענתם, האומרת כי "גרעין המגדל" הוא אותו ציר תנועה אנכי המתנשא לכל גובה הבניין, דיינו, מהמרתף ועד לגג של הבניין. אמנם, גרעין זה מיועד גם לשימושו של "המגדל", אך אין הוא מיוחד ל"מגדל" בלבד כי אם משמש לכל הבניין. משמעות הדבר: אין לקבל את הטענה (מישור א), שהמגדל מיוחד אך ורק למגורים.

בהגיעי למסקנה זו לא התעלמתי מדבריהם של עדי התביעה ווימר וברון, שבעיקרם תומכים בגירסתם של המערערים בכל הנוגע לביטוי "גרעין המגדל". שכן גם שני עדים אלה תומכים בעובדה, שבה נאחזים המשיבים, דהיינו - "גרעין המגדל" מתנשא "מהריצפה של החנייה התחתונה ביותר עד שולי הגג של הקומה העליונה" (עמ' 3 מחוות-דעתו של ווימר, פריט 8, וכן עמוד 6 של הפרוטוקול).

לאור האמור עד כה יש לדחות חלק הטענה כפי שהוגדר במישור הראשון.

אשר לחלק הטענה שבמישור ב' ייאמר:

האדריכל ווימר (שהעיד מטעם המערערים) התייחס לנקודה שבה עסקינן בסעיף 17 לחוות-דעתו (ת/1), ושם נאמר:

"הגישה לכל שלוש הדירות שהזכרתי לעיל 148, 149 ו-150 היא אך ורק דרך גרעין מגדל המגורים שלוש הדירות חורגות מהתכנית המאושרת (ההדגשה שלי - א' ח')".

גירסה זו התנפצה על סלע החקירה הנגדית. שכן על-אף הדברים החד- משמעיים שאמר בחוות-דעתו, הוא ענה במסגרת חקירתו הנגדית (עמ' 27):

"מעל למגורים מופיעה יחידה שהיא חדר מכונות בתכנית נ/3. זה מעל קומה 15, עובדה היא כי שתי קומות נוספות בתכנית המאושרת כחדר מכונות (ההדגשה שלי - א' ח')".

ובהמשך דבריו (עמ' 28 לפרוטוקול) אנו קוראים:

"בתוכנית המאושרת הופיעו קומה 15 מעל זה לא כתוב דבר. מעליו יש מגדל מכונות שלא מופיעה בקומה 16. מהנדס שרואה תכנית זו רואה שיש שטח מעל המגורים של מכונות שהיא בגובה שתי קומות במקרה זה וניתן ללמוד מתכנית נ/3".

קיימא לן, שתכנית נ/3 הינה התכנית המאושרת של הבניין. וברור מהאמור בשתי הפיסקאות המצוטטות מהפרוטוקול, שהעד לא נשאר באותה הגירסה שהביע בסעיף 17 מחוות-דעתו (ת/1) כי אם נסוג ממנה. לאמור עד כה יש להוסיף:

המוכרת שמרה על זכויותיה בשני מובנים: הראשון - היא שריינה מראש בחוזה נ/1 את הזכות להוסיף מבנים על אלה שנבנו בינתיים, והבנייה תבוצע בשלבים - סעיף 14(א) ו-(ב) של נ/1. המובן השני הוא - המוכרת שמרה לעצמה את הזכות להוציא מהרכוש המשותף חלקים שיישארו בבעלותה (סעיף 14(ז)), והמערערים ראו חלקים אלה והסכימו לאמור באותו סעיף.

משכך הוא המצב, ולאחר שעברו יותר מארבע שנים מאז הכניסה לדירות עד שנפתח ההליך שבו עסקינן, קשה להשתכנע בטענת אי ההתאמה, שהועלתה במסגרת ההשגה שבה עסקינן (השווה ע"א 266/80 [7], בעמ' 438-439):

"...שעד סוף 1976 לא מחה איש מהמערערים על שינוי המצב בקומת הקרקע, ועל כך שהמשיבה ראתה את המחסנים והשטח לתליית כביסה כשטח השייך לה, וזאת אף-על-פי שהמערערים היו ערים לכך, ואת דירותיהם קיבלו עוד בשנת 1975".

לאור האמור עד כה מן הראוי שההשגה ג' תידחה על כל היבטיה.

השגה ד בקשר לשימוש בחניון

11. השגה זו מתייחסת לשימוש להחניית רכבו של כל דיכפין בתשלום.

מצינו, שהמערערים ויתרו והסכימו - הן מכוח הסכמי הרכישה, הן על-פי ייפויי הכוח שעליהם חתמו והן על-פי התנהגותם - להוצאת חלקים מסוימים מהבנין, חלקים שעל-פי החוק אפשר לראות אותם כרכוש משותף. ויתור כזה בעל תוקף הוא, ואין למערערים להלין אלא על עצמם, שהסכימו לתניה ברוח זו.

יתר-על-כן, ההשגה שבה עסקינן נוגדת את תוכנו של סעיף 14(ז) לחוזה, אשר בסיפא ממנו אנו קוראים את התניה הבאה:

"14. (ז):

.....

.....ואילו כל החלקים האחרים של המגרש ושל הבניין ישארו בבעלותו הבלעדית של המוכר והוא יהיה זכאי לעשות בהם ו/או להשתמש בהם כפי שימצא לנכון".

לאור הנאמר עד כה גם השגה זו דינה להידחות.

12. היו טענות משנה אחדות, שלא התייחסתי אליהן במפורש ובנפרד. שכן האמור עד כה עונה על כל הטענות שהעלו המערערים במסגרת הערעור שלפנינו, וכל תוספת לאמור לעיל לא תביא שינוי כלשהו בקשר לתוצאה. משמעות הדבר: אם היתה דעתי נשמעת, הייתי דוחה כל ענה שעומדת בניגוד לאמור בחוות-דעת זו.

התוצאה היא איפוא: אילו הייתה דעתי נשמעת, הייתי דוחה את הערעור על כל היבטיו. המערערים כולם ביחד וכל אחד לחוד ישלמו למשיבים סך 3,000 שקלים (חדשים) שיישא ריבית והצמדה כחוק. המדד הקובע הוא המדד ביום פסק-דין זה לעומת המדד ביום התשלום.

השופט ש' לוין: אני מסכים.

השופט ד' לוין: אני מסכים.

הוחלט כאמור בפסק-דינו של השופט חלימה.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. זיקת הנאה דרך

  2. זיקת הנאה במשק

  3. זיקת הנאה חניה

  4. זיקת הנאה אישית

  5. זיקת הנאה במושב

  6. יצירת זיקת הנאה

  7. חוזה זיקת הנאה

  8. זיקת הנאה לחניה

  9. זיקת הנאה למעבר

  10. זיקת הנאה שלילית

  11. זיקת הנאה לא רשומה

  12. זיקת הנאה התיישנות

  13. זיקת הנאה מחמת כורח

  14. זיקת הנאה זכות מעבר

  15. זיקת הנאה מכוח הסכם

  16. זיקת הנאה לטובת אדם

  17. זיקת הנאה בית משותף

  18. זיקת הנאה מכוח שנים

  19. זיקת הנאה חלקה נהנית

  20. זיקת הנאה זכות שימוש

  21. זיקת הנאה חלקה כפופה

  22. זיקת הנאה טעונה רישום

  23. זיקת הנאה וזכות קדימה

  24. זיקת הנאה ברכוש המשותף

  25. זיקת הנאה לטובת מקרקעין

  26. זיקת הנאה זכות במקרקעין

  27. זיקת הנאה מכורח הנסיבות

  28. זיקת הנאה סמכות עניינית

  29. זיקת הנאה במקרקעי ציבור

  30. זיקת הנאה חוזה קומבינציה

  31. זיקת הנאה במקרקעין מוסדרים

  32. דחיית בקשה לרישום זיקת הנאה

  33. ביטול זיקת הנאה שינוי נסיבות

  34. זיקת הנאה חוק המקרקעין סעיף 94

  35. זיקת הנאה מקרקעין בלתי מוסדרים

  36. המרצת פתיחה לרישום זיקת הנאה מסוג מעבר, בשטח הגג הצמוד לדירה

  37. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון