זיקת הנאה טעונה רישום


1.הסכסוך נשוא תובענה זו מתייחס לבית משותף המורכב ממבנה אחד, 3 קומות ו-6 דירות המצוי ברחוב רבי חנינא ביפו, על מקרקעין הרשומים בלשכת רישום המקרקעין כגוש 7018 חלקה 12 (להלן – הבית המשותף).
הבית המשותף נרשם בפנקס הבתים המשותפים בשנת 2004.


2.לבית המשותף שתי דירות קרקע.
האחת, יחידת משנה 2, נרכשה מהמשיבה 1 (להלן - עמידר) בשנת 1994 על ידי המנוחים אסרף מרדכי וריקה, שנפטרו לאחר הגשתה של תובענה זו.
המבקשים, עיזבונם ויורשיהם, הם חליפיהם.
השניה, יחידת משנה 3, נרכשה מעמידר בשנת 2005 על ידי המשיבה 3 (להלן – המשיבה), וזכויות הבעלות שלה נרשמו בלשכת רישום המקרקעין.

3.הסכסוך דנן נוגע לשטח קרקע הסמוך לשתי הדירות (סומן בצהוב בתשריטים נספחים ב' ו-ד' לתובענה, להלן – השטח שבמחלוקת).
עד לרכישת הדירה על ידי המשיבה, שימש השטח שבמחלוקת את המנוחים, בני משפחתם ואחרים מטעמם, כשביל כניסה וכפתח כניסה, אחד מתוך שניים, לדירתם.
פתח כניסה נוסף לדירת המבקשים מצוי ברח' רבי חנינא עצמו.
יצוין, כי הצדדים אינם חולקים על הנתונים הללו, הגם שהם חלוקים בשאלה מהו פתח הכניסה העיקרי ואיזה פתח נוסף לאחר מכן.
לשיטת המבקשים, הפתח שבשטח המחלוקת הוא פתח הכניסה העיקרי והאחר הוסף לאחר מכן בשל צרכים מיוחדים של המנוח.
לשיטת המשיבה, הפתח שברחוב רבי חנינא הוא העיקרי והפתח שבשטח המחלוקת הוסף על ידי המבקשים.
כך או כך, בצו רישום הבית המשותף הוצמד שטח המחלוקת לדירת המשיבה.
בעקבות כך, התעורר הסכסוך דנן בדבר זכויות הצדדים בשטח המחלוקת.


4.בתובענה זו עותרים המבקשים "להצהיר כי הקרקע המסומנת באות ז' בתשריט הבית המשותף בבנין שברחוב רבי חנינא 22 בתל-אביב-יפו (שטח המחלוקת – הח"מ), ייעודו שטח כניסה לדירה מספר 3, הידועה כגוש 7018 חלקה 12 תת חלקה 3, ובזאת לאפשר למבקשים מעבר חופשי לדירתם".
התובענה הוגשה תחילה לבית המשפט המחוזי, אשר הורה על העברתה לבית משפט זה, משום ש"הסיווג הנכון של הסעד המבוקש הוא ענין של שימוש במקרקעין המצוי בתחום סמכותו הענינית של בית משפט השלום".
למרות זאת, חוזרים וטוענים המבקשים, באמצעות בא כוחם, כי יש לדון בתביעתם להצהיר על כך ששטח המחלוקת הוא רכוש משותף, בהסתמכם על האמור בסעיף 9 לתביעתם.


5.עמידר והמשיבה מתנגדות בצדק לכך שבית המשפט ידון בעתירתם של המבקשים להכריז על שטח המחלוקת כרכוש משותף.
משמעות הכרזה זו היא תיקונו של צו הבתים המשותפים, אשר קבע את שטחי הרכוש המשותף ואת השטחים הצמודים לדירות השונות.
תיקון צו רישום צריך להיעשות בדרך הקבועה בסעיף 145 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן – החוק), על פי בקשה שתוגש למפקח על רישום המקרקעין, ותוך שיתופם של כלל בעלי הדירות בבית המשותף.
ויצוין, כי על החלטתו של המפקח רשאים הצדדים להגיש ערר בפני הממונה על המרשם (סעיף 121 לחוק), ועל החלטתו של האחרון רשאים הם לערער לבית המשפט המחוזי (סעיף 122 לחוק).
גם בלא לדון בשאלת הסמכות הענינית, אין מקום לקיים דיון כזה במסגרת צו הצהרתי, שהוא סעד מן היושר, כשצד אינו פועל למיצוי זכויותיו על פי חוק.

6.באשר לשאלת השימוש שהמבקשים רשאים או אינם רשאים לעשות בשטח המחלוקת, הרי שמשהוצמד שטח זה לדירת המשיבה על פי צו רישום הבתים המשותפים ומשזכויותיה של המשיבה נרשמו בלשכת רישום המקרקעין, הרי שזכות שימוש כזו למבקשים יכולה לקום רק תחת הגדרתה כזיקת הנאה (סימן ז' בפרק ז' לחוק), מכוחה ניתן יהיה לקבוע שהמבקשים, בעלי המקרקעין הזכאים, זכאים לשימוש הנטען במקרקעין הכפופים של המשיבה (סעיף 93(א)(1) לחוק).
אינני סבור, כי יש מקום לדון במסגרת תובענה זו בזכותם של המבקשים לזיקת הנאה בשטח שבמחלוקת, מחמת כל הנימוקים שיפורטו להלן.

7.זיקת הנאה היא זכות במקרקעין, על כל הנובע מכך. היא טעונה רישום בפנקס רישום המקרקעין (סעיף 7(א) לחוק) והתחייבות לעשייתה טעונה מסמך בכתב (סעיף 8).
השוו: עו"ד אריה אייזנשטיין, יסודות והלכות בדיני מקרקעין, כרף ב', עמ' 188.
מדובר, אם כן, בזכות מהותית, שכלל לא נדרשה ולא נתבעה בכתב התובענה.
רק בסיכומיו העלה ב"כ המבקשים ענין זה כבדרך אגב ובלא לפרט מהו הבסיס המשפטי לתביעה זו ומהן ההשלכות הנובעות מכך.
מכל מקום, לא ניתנה למשיבות כל הזדמנות להתיחס לתביעה זו.

8.אפילו היינו דנים בשאלת הגדרתה של זכות השימוש הנטענת כזיקת הנאה, עדיין היה צורך לעמתה מול זכותה הנוגדת של המשיבה, על פי הכללים הקבועים לכך בסעיף 9 לחוק.
גם לכך הצדדים כלל לא נדרשו.

9.אני גם מסופק אם בית משפט זה מוסמך להצהיר על קיום זיקת הנאה במקרקעין (השוו: ת.א. (שלום טבריה) 1334/85 המועצה המקומית מגדל נ' S.N.E. TRUST INC., כב' השופט ע' גרשון, פורסם בפ"מ תשמ"ז(2) 86).

10.כמו כן, תביעה להצהיר על זיקת הנאה של המבקשים בשטח המחלוקת אינה מתיישבת עם תביעתם להכריז על אותו שטח כרכוש משותף. התביעה הראשונה יכולה לידון רק אם המבקשים יוותרו על התביעה האחרונה.

11.הנימוק העיקרי בעיני, לכך שאין זה ראוי שבית משפט זה ידון בטענה לזיקת הנאה במסגרת תביעה זו, הוא, שגם טענה זו יכולה וראויה לידון בפני המפקח במסגרת בקשה שתוגש לתיקון צו הרישום (סעיף 144 (ד) לחוק).

12.סיכום הדברים הוא, כדלקמן:
לאחר ששטח המחלוקת כבר נרשם על פי צו רישום הבתים המשותף כשטח המוצמד לדירת המשיבה, ולאחר שזכויותיה של המשיבה כבר נרשמו בלשכת רישום המקרקעין, הרי שתביעה להכרזה על אותו שטח כרכוש משותף יכולה לידון רק על דרך בקשה שתוגש למפקח על רישום המקרקעין לתיקון הצו.
ומאחר שזכויותיה של המשיבה, החלות גם על שטח המחלוקת, כבר נרשמו בלשכת רישום המקרקעין, הרי שזכות שימוש של המבקשים באותו שטח יכולה להיות רק מכח זיקת הנאה. גם תביעה לרישומה של זיקת הנאה כזו צריכה לידון בפני המפקח במסגרת בקשה לתיקון הצו, מה גם שזו לא נתבעה בכתב התביעה, ולא ניתנה הזדמנות הוגנת למשיבות להידרש אליה.

13.בעקבות האמור לעיל, וכדי שלא לפגוע בטענות אפשריות של הצדדים בהליכים עתידיים, לא אדון כאן בממצאים העובדתיים שהוצגו בפני, ואסתפק בהערה, כי טענות המבקשים אינן חסרות בסיס והן ראויות להישקל בכובד ראש.

14.במכלול הנסיבות, ולמרות דחיית התובענה, לא אפסוק הוצאות.

15.התוצאה:
התובענה נדחית,
אין צו להוצאות.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. זיקת הנאה דרך

  2. זיקת הנאה במשק

  3. זיקת הנאה חניה

  4. זיקת הנאה אישית

  5. זיקת הנאה במושב

  6. יצירת זיקת הנאה

  7. חוזה זיקת הנאה

  8. זיקת הנאה לחניה

  9. זיקת הנאה למעבר

  10. זיקת הנאה שלילית

  11. זיקת הנאה לא רשומה

  12. זיקת הנאה התיישנות

  13. זיקת הנאה מחמת כורח

  14. זיקת הנאה זכות מעבר

  15. זיקת הנאה מכוח הסכם

  16. זיקת הנאה לטובת אדם

  17. זיקת הנאה בית משותף

  18. זיקת הנאה מכוח שנים

  19. זיקת הנאה חלקה נהנית

  20. זיקת הנאה זכות שימוש

  21. זיקת הנאה חלקה כפופה

  22. זיקת הנאה טעונה רישום

  23. זיקת הנאה וזכות קדימה

  24. זיקת הנאה ברכוש המשותף

  25. זיקת הנאה לטובת מקרקעין

  26. זיקת הנאה זכות במקרקעין

  27. זיקת הנאה מכורח הנסיבות

  28. זיקת הנאה סמכות עניינית

  29. זיקת הנאה במקרקעי ציבור

  30. זיקת הנאה חוזה קומבינציה

  31. זיקת הנאה במקרקעין מוסדרים

  32. דחיית בקשה לרישום זיקת הנאה

  33. ביטול זיקת הנאה שינוי נסיבות

  34. זיקת הנאה חוק המקרקעין סעיף 94

  35. זיקת הנאה מקרקעין בלתי מוסדרים

  36. המרצת פתיחה לרישום זיקת הנאה מסוג מעבר, בשטח הגג הצמוד לדירה

  37. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון