זיקת הנאה מכוח שנים


פתח דבר

א. תביעה לסילוק ידם של הנתבעים מחצר, אשר על פי תשריט בית משותף הוצמדה לחנויות השייכות לתובעת. הנתבעים טוענים כי קיימת זיקת הנאה מכוח שנים לטובת המקרקעין שבבעלותם או בהחזקתם, וכי השימוש הנעשה על ידם בחצר המריבה נעשה בהתאם לזיקת הנאה זו.

העובדות הצריכות לעניין וטענות הצדדים

ב. התובעת היא חברה בע"מ הזכאית להירשם כבעלים של חלקות משנה 7, 8, 13, ו-12 בחלקה 15 בגוש 6977, שהן חנויות בקומת קרקע ברח' הגר"א 39-41, בתל אביב – יפו. החנויות נרכשו בנאמנות עבור התובעת ביום 2/9/08 מהבעלים הרשום, חב' חלקה 16 בגוש 6977 בע"מ. חזית החנויות פונה לעבר רח' הגר"א, והן סמוכות זו לזו, ומסודרות משמאל לימין לפי הסדר 7, 8, 13, 12. בין חנויות 7, 8 לחנויות 13, 12 מצויה כניסה לחצר פנימית קטנה שרוחבה כ-3.5 מ' והיא בנויה כמעין האות "ו", אשר ראשה מגיע עד לחלקה האחורי של חנות מס' 8. חצר פנימית זו, ששטחה כ-50 מ"ר, מסומנת בתרשים הבית המשותף וצמודה לחנויות השייכות לתובעת (להלן – "החצר הפנימית").

הנתבע 1 הוא הבעלים הרשום של בית מלאכה ברח' הגר"א 41 (פינת רח' ראש פינה) בתל אביב, הידוע כחלקת משנה 11 בחלקה הנ"ל (חלקה 15 בגוש 6977). בית המלאכה של הנתבע 1 בנוי בצורת "ר", כך שחלקו מצוי בסמוך לחנות מס' 12 של התובעת (וביניהן מפריד מעבר המוביל לגרם מדרגות של הבית המשותף). חלקו האחר של בית המלאכה סמוך לחלק האחורי של חלקת משנה 13, והוא ממשיך עד לחלק האחורי של החצר הפנימית הנ"ל.

הנתבעת 2 שכרה את בית המלאכה מהנתבע 1, בחוזה מיום 1/1/07, והיא מפעילה במקום בית דפוס.

ג. התובעת טוענת כי הנתבעים פלשו לשטח החצר הפנימית וכי הנתבעת 2 עושה בחצר שימוש לצורך העברת סחורות לבית המלאכה ולצרכי חניה. מדי לילה נועלת הנתבעת 2 את שער הברזל שבפתח החצר הפנימית. לטענת התובעת על הנתבעים לסלק את ידם מהחצר הפנימית ולהימנע מלעשות בה כל שימוש, בהיותה רכוש פרטי של התובעת. התובעת מכחישה קיומה של זיקת הנאה כלשהי לטובת הנתבע או לטובת המקרקעין השייכים לנתבע.

ד. הנתבע 1 טוען לקיומה של זיקת הנאה מכוח שנים, לפי ס' 94(א) לחוק המקרקעין. עם השנים התגבשה זיקת הנאה למעבר בחצר הפנימית הן לצורך פריקה וטעינה של סחורה לבית המלאכה של הנתבע (זיקת הנאה לטובת המקרקעין), והן לצורך גישה לשירותים המשותפים הנמצאים מעבר לצד השמאלי של החצר הפנימית. זאת לדעת, בקצה השמאלי של בית המלאכה, מצויה דלת אשר נפתחת אל החצר הפנימית. דרך דלת זו ניתן להכניס סחורה אל חלקו האחורי של בית המלאכה, וכמו כן ניתן לצאת אל עבר השירותים המשותפים – מרחק של כ-5 מ' מבית המלאכה דרך החצר הפנימית.

בכל הנוגע למחלוקת בדבר הזכויות במקרקעין הסתפקה הנתבעת 2 בהצטרפות לטענות הנתבע 1 כלפי התובעת. הנתבעת הוסיפה כי הסיבה העיקרית ששכרה את בית המלאכה מהנתבע 1 הייתה האפשרות לקיים הפרדה בין אגפיו של בית המלאכה. האגף הפונה לרחוב משמש את הנתבעת כמשרדים ואילו האגף האחורי – אשר לו כניסה נפרדת דרך החצר הפנימית משמש לנתבעת כבית דפוס.

הראיות

ה. מטעם התובעת העידו: מר משה כהן, מנהל התובעת; עו"ד מרים ליפשיץ, מבעלי חב' חלקה 16 בגוש 6977 בע"מ; ומר דוד פשטיצקי אשר החזיק באחת החנויות כשוכר לאורך שנים רבות. לתצהירו של מר כהן צורפו המסמכים הבאים: הסכמי הרכישה ונסח רישום; מסמכי הבית המשותף לרבות תשריט; רישיון בניה של המבנה משנת 1962, ומכתב דרישה של התובעת.

מטעם הנתבע העיד הנתבע עצמו. לתצהירו צירף הנתבע את המסמכים הבאים: הסכמי הרכישה של בית המלאכה; נסח רישום; תשריט; הסכמי שכירות שונים המתייחסים להשכרת בית המלאכה במהלך השנים; מכתב תשובה למכתב הדרישה של התובעת, ותמונות של הנכס וסביבתו.

מטעם הנתבעת העידה גב' דקלה יוסף, אשר מנהלת את בית הדפוס הפועל בבית המלאכה של הנתבע, יחד עם בעלה.

דיון

ו. זיקת הנאה –

דיני "זיקת הנאה" מפורטים בסימן ג', של פרק ד' לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 (להלן – "החוק"), אשר כותרתו "זכויות במקרקעי הזולת". (הזכויות האחרות המנויות בפרק זה הן: שכירות, משכנתא, וזכות קדימה). ס' 92 לחוק קובע כי: "זיקת הנאה יכול שתהא לטובת מקרקעין (להלן - מקרקעין זכאים) או לטובת אדם פלוני, לטובת סוג בני אדם או לטובת הציבור." ס' 93 לחוק קובע שזיקת הנאה יכול שתקבע, בין היתר, כי בעל המקרקעין הזכאים או מי שהזיקה ניתנה לטובתו זכאי לשימוש מסויים במקרקעין הכפופים.

הדרך לרכישת זכויות במקרקעי הזולת היא בהסכם בין בעל המקרקעין לרוכש הזכות. יוצאת מכלל זה זיקת ההנאה אותה ניתן לרכוש גם מכוח שימוש רב שנים בזכות הראויה להוות זיקת הנאה.

נושא זה הוסדר בס' 94 לחוק, תחת הכותרת "זיקה מכח שנים", בהאי לישנא:

"(א) מי שהשתמש בזכות הראויה להוות זיקת הנאה במשך תקופה של שלושים שנים רצופות רכש את הזיקה והוא זכאי לדרוש רישומה.

(ב) הודעה בכתב של בעל המקרקעין למי שמשתמש בזכות כאמור, לרבות הודעה לציבור, שהוא מתנגד לשימוש בזכות, מפסיקה את התקופה האמורה בסעיף קטן (א)."


שלושה תנאים מצטברים דרושים לצורך רכישת זכות של זיקת הנאה מכח שנים:

1. השימוש שנעשה במקרקעין הוא זכות הראויה להוות זיקת הנאה;

2. השימוש נעשה במשך תקופה של שלושים שנים רצופות;

3. מדובר בשימוש במקרקעין אשר ניתן להחיל עליו את הוראות ס' 94(ב) לחוק, לאמור, שימוש שבעל המקרקעין הכפופים עשוי היה להודיע על התנגדות לו. בכלל זה על השימוש לקיים את תנאים הבאים: השימוש נוגד את זכות הבעלים; השימוש גלוי לעין כל; השימוש מצוי בידיעתו הקונסטרוקטיבית של בעל המקרקעין; השימוש אינו נובע מזכות חוזית או אחרת שהוענקה על ידי בעל המקרקעין.

(ע"א 700/88, אסטרחאן נ' בן חורין, פד מה(3), 720 (להלן – פס"ד אסטרחאן), וראה גם ת.א. (שלום ת"א) 109264/01, נציגות הבית המשותף נ' רון).

עוד זאת, הואיל ומדובר בזכות במקרקעי הזולת אשר "נרכשת" ללא הסכמת בעל המקרקעין, נקל להבין שמדובר בפגיעה בזכות יסוד של בעל המקרקעין, הלוא היא זכות הקניין. בפס"ד אסטרחאן קובע בית המשפט כי יש למנוע ככל האפשר פגיעה בלתי ראויה בזכויות הקניין על ידי זיקות הנאה. נכון הדבר כשמדובר בפרשנות מסמך המעניק זיקת הנאה, ועל אחת כמה וכמה כשמדובר בזיקת הנאה מכוח שנים, זיקה הנקנית בלא הסכמתו של בעל המקרקעין. קביעת בית המשפט בפס"ד אסטרחאן (שניתן ביום 1/7/91) בעניין ההימנעות מפגיעה בזכות הקניין של בעל המקרקעין, נכונה שבעתיים לאחר חקיקת חוק יסוד כבוד האדם וחירותו. (ת.א. (מחוזי - חיפה) 953/08, פרידמן נ' בצלאל).

בפס"ד אסטרחאן מותיר בית המשפט בצריך עיון את השאלה האם בנסיבות בהן קיימת חלופה למעבר במקרקעין הכפופים רשאי בית המשפט לקבוע כי "הזכות" כלל לא נוצרה, או שמא עליו לקבוע כי נוצרה זכות לזיקת הנאה, אשר ניתנת לביטול על פי הוראות ס' 96 לחוק. (סע' 2-3 לחוות דעתו של הש' לוין, בפס"ד אסטרחאן).

מכל מקום, הואיל ומדובר בפגיעה בזכות הקניין של בעל המקרקעין, נטל ההוכחה בדבר קיומה של זכות לשימוש במקרקעי הזולת מוטל על הטוען לזכות, ונטל זה אינו נטל של מה בכך.

ס' 96 לחוק מסדיר את תקופת זיקת ההנאה ותנאי, וזו לשונו:

"זיקת הנאה היא לתקופה בלתי מוגבלת, זולת אם נקבעה לה תקופה בתנאי הזיקה; אולם בית המשפט רשאי, על פי בקשת צד מעונין או היועץ המשפטי לממשלה, לבטל את הזיקה או לשנות תנאיה, אם ראה לעשות כן בגלל אי הפעלת הזיקה או בגלל שינוי בנסיבות השימוש בה או במצב המקרקעין הזכאים או הכפופים; ורשאי בית המשפט לפסוק פיצוי למי שנגרם לו נזק על ידי הביטול או השינוי."

בהתייחס לשינוי הנסיבות במצב המקרקעין הזכאים או הכפופים, קובע בית המשפט בפרשת אסטרחאן:

משהתרחש שינוי מצב של המקרקעין הכפופים, על בית המשפט להתחשב בשלושה גורמים בטרם שיפעיל את סמכותו לפי ס' 96 לחוק: האם שינוי מצב המקרקעין הכפופים כרוך בפיתוח המקרקעין והגדלת התועלת שניתן להפיק מהם? האם השעבוד של המקרקעין עלול לסכל את פיתוח המקרקעין הכפופים, לפגוע בכדאיותו או להקשות עליו? האם ביטול זיקת ההנאה או שינוי תנאיה לא יגרום להפסד תועלת, הגבוה מן הרווח הכרוך בפיתוח המקרקעין הכפופים? (עמ' 742).

ז. מן הכלל אל הפרט –

לאחר שעיינתי בטענות הצדדים ובראיות שלפני נחה דעתי כי דין התביעה להתקבל.

זכות הבעלות של התובעת בחצר הפנימית, חצר המריבה, אינה שנויה במחלוקת. זכות זו מוכחת גם באמצעות נסח הרישום, ומסמכי הבית המשותף. משהוכיחה התובעת את זכותה במקרקעין עבר הנטל אל כתפי הנתבע להוכיח את קיומה של זיקת ההנאה מכוח שנים, לה הוא טוען.


הנתבע לא הרים את נטל ההוכחה המוטל עליו. הנתבע לא הוכיח כי החצר הפנימית שימשה למעבר לצרכי פריקה וטעינה ולמעבר לשירותים המשותפים במשך תקופה של שלושים שנה. השימוש שהוכח היה בחלקו שימוש שנעשה ברשות של הבעלים וממילא אינו בגדר שימוש נוגד הבא בגדר ס' 94(ב) לחוק. ולבסוף, בנסיבות העניין, בהינתן הדרכים החלופיות העומדות לרשות הנתבעים, מחד גיסא, ובסיכול פיתוח המקרקעין של התובעת אם תוכר זכות הנתבעים לזיקת הנאה, מאידך גיסא, הרי שגם לו היה מקום להכיר בזיקת הנאה מכוח שנים, מן הראוי היה להורות על ביטולה ללא פיצוי.

ח. ובמה דברים אמורים? –

ככלל, הנתבע מבקש להוכיח את טענותיו באמצעות עדותו בלבד. עדותו של הנתבע היא עדות בעל דין, והיא אינה נתמכת במסמכים או בראיות חיצוניות שיש בהן כדי להוכיח את קיומה של זיקת ההנאה הנטענת. הנתבע, אשר הודה כי מרבית התקופה ככולה לא עשה שימוש בנכס באופן אישי, אלא השכיר את הנכס לשוכרים שונים, לא הביא איש מהשוכרים להוכיח באמצעותו את השימוש הנטען. (בהנחה, שאינה ברורה, כי שימוש של שוכרים שונים עשוי להצטרף לצורך הוכחת שימוש רצוף לאורך 30 שנה). לא שוכנעתי כי נעשה ניסיון של ממש לאתר עדים שיתמכו בטענות הנתבע. אין צורך לחזור על החזקה הקבועה בדין באשר למשמעות הנודעת להימנעות מהבאת עדים. לא זו אף זו, עדותו של הנתבע הותירה רושם בלתי מהימן. הנתבע שינה את גרסתו ואת תשובותיו לפי העניין, השיב תשובות מתחמקות ולא הניח תשתית עובדתית לגרסתו בדבר שימוש רצוף של 30 שנה בזכות הנטענת. (ראה בסיכומי התובעת את הסתירות הרבות שבגרסת הנתבע).

לעומת הנתבע, התובעת טרחה להעיד מלבד בעל התובעת, גם את מנהלת החברה ממנה רכשה התובעת את הנכס, וכן שוכר ששכר חנות בבניין שנים ארוכות ויכול היה לאשש את גרסתה.

ט. התנאי הראשון מבין שלושת התנאים הדרושים להוכחת זכות של זיקת הנאה מכוח שנים התקיים בענייננו. הזכות הנטענת היא זכות למעבר לצרכי פריקה וטעינה וזכות מעבר לשירותים המשותפים שמעבר לחצר הפנימית. זכות מסוג זה הוכרה כזכות הראויה להוות זיקת הנאה (פס"ד אסטרחאן ואחרים).

י. התנאי השני הוא שימוש בזכות במשך תקופה של שלושים שנים רצופות. תנאי זה לא התקיים.

הנתבע רכש את הזכויות בחלקה 11, שהייתה אז דירת חדר, ביום 14/9/79. (נספח ג1 לתצהיר הנתבע). החצר הפנימית אינה מוזכרת כלל בחוזה הרכישה. בתצהירו מעיד הנתבע: "מאז שרכשתי את הנכס בשנת 1979 ואף לפני כן נעשה שימוש בחצר לצרכי פריקה וטעינה מהמחסן וכן מעבר לשירותים הצמודים לנכס" (ס' 7). המימרה "ואף לפני כן", היא אמירה סתמית שאין לה כל בסיס בחומר הראיות. בדיון העיד הנתבע, בעניין זה: "כשקניתי את המקום – קניתי אותו מיחיאל ברזילי. ליחיאל הייתה דלת גדולה בחצר, שאפשר היה לפרוק דרכה ואפשר היה להגיע עם משאית אל הדלת, לפרוק ולהעמיס ולצאת החוצה לרח' הגר"א. היו נכנסים ויוצאים מרח' הגר"א. כשקניתי את המקום מיחיאל ברזילי אחד הדברים שבגללם קניתי את המקום הייתה הדלת הזו שאני יכול להשתמש בה לפריקה וטעינה דרכה." הנתבע מדגיש את השיקולים שהנחו אותו בעת שקנה את המקום, וגם אם הייתי נותן אמון בדבריו אלה, הרי שאין בהן כדי להעיד על השימוש שעשה במקום הבעלים הקודם של חלקה 11. לכל היותר ניתן ללמוד מדבריו של הנתבע על קיומה של דלת ברזל שנפחתה מחלקה 11 לעבר החצר הפנימית.

נמצא, אפוא, שגם לו הוכיח הנתבע שימוש רצוף בחצר הפנימית לצורכי מעבר מיום שרכש את הנכס, ביום 14/9/79, הרי שלא חלפו שלושים שנה עד שקיבל את מכתב הדרישה מהתובעת ביום 27/4/09, שכן שלושים שנה עתידות היו להסתיים רק ביום 13/9/2009. כשנשאל הנתבע על כך השיב הנתבע: "חסר חודשיים?" (עמ' 13 ש' 20-22). ובכן, ראשית, לא חודשיים חסרים אלא חמישה. שנית, נוכח מגמת הפסיקה לצמצם בהכרה בזכות של זיקת הנאה מכוח שנים, ולפרש את החוק בעניין זה בדווקנות, נראה כי גם לו הלך בית המשפט כברת דרך ארוכה לעבר הנתבע – מן הדין היה לקבל את התביעה נגדו ולקבוע כי לא הוכיח קיומה של זיקת הנאה מכוח שנים, הואיל וגם לשיטתו לא חלפו שלושים שנים רצופות של שימוש בזכות.

יא. אפס, בכך לא סגי. מבלי להידרש לשאלה אם מדובר בזיקת הנאה לטובת מקרקעין או בזיקה הנאה לטובת אדם, ומבלי לדון בהשלכות שיש לעניין זה על האפשרות לרכוש את הזיקה באמצעות שוכרים שונים (עניין בו דנו הצדדים באריכות בסיכומיהם), הרי שהנתבע לא הצליח להוכיח כי השתמש במקרקעין שבבעלותו ברציפות, בעצמו או באמצעות שוכרים, ובוודאי לא כי נעשה שימוש רצוף בחצר הפנימית לצרכי מעבר. הנתבע לא הציג אפילו הסכמי שכירות המוכיחים כי הנכס היה בשימוש באופן רצוף. הנתבע הודה כי למעט בתקופה שבין 2002 ל-2006 לא החזיק בנכס באופן אישי אלא באמצעות שוכרים. בתצהירו מנסה הנתבע לקיים רצף של שימוש בנכס מיום שנרכש ועד היום. דא עקא, בחקירה הנגדית, כשנדרש הנתבע להסביר את תקופות השכירות תוך השוואה להסכמי השכירות שהוצגו על ידו – לא ידע הנתבע להסביר כמה זמן החזיק כל שוכר בנכס. משמע, עצם השימוש הרצוף בנכס של הנתבע לא הוכח, וממילא לא הוכח השימוש הרצוף בחצר הפנימית. כל זאת, בהתעלם מן העובדה שגם לו הוכח שימוש רצוף בנכס של הנתבע אין בכך כדי להוכיח שימוש רצוף בחצר הפנימית. לדוגמא, בניגוד לאמור בתצהירו של הנתבע, התברר בחקירתו כי במהלך שנת 2002 שימש הנכס שבבעלותו כמועדון קלפים למשך מספר חודשים. שימוש זה ודאי אינו כרוך בשימוש בחצר הפנימית לצרכי פריקה וטעינה. נמצא, כי גם לשיטת הנתבע, לפחות למשך מס' חודשים במהלך 30 השנים, לא נעשה שימוש בחצר הפנימית לצרכי מעבר לשם פריקה וטעינה של סחורה. כמו כן, בסעיף 8 לתצהירו מתייחס הנתבע לכל המחזיקים בבית המלאכה מאז נרכש בשנת 1979 ועד היום. בדברו על כל אחד מהשוכרים מציין הנתבע את אופי פעילותו של השוכר בבית המלאכה ואת השימוש שעשה השוכר בחצר הפנימית לצורך פריקה וטעינה של סחורה. בהתייחס לשנים 2002 – 2006 מציין הנתבע כי בית המלאכה שימש אותו כמחסן ולא היה מושכר. הנתבע אינו מציין כי בתקופה זו השתמש בחצר הפנימית לצרכי פריקה וטעינה. מדובר בסעיף אחד ובו שישה סעיפי משנה. שתיקתו של הנתבע בסעיף המשנה העוסק בהחזקתו שלו בנכס – רועמת ואומרת דרשני. הנתבע נמנע מלהעיד כי עשה שימוש בחצר הפנימית לצרכי פריקה וטעינה – ולא בכדי.

יב. זאת ועוד, תצהירו של הנתבע מתמקד בשימוש שנעשה לטענתו בחצר הפנימית לצורך כניסה מרח' הגר"א לשם פריקה וטעינה של סחורה. אין בתצהיר טענה בדבר שימוש רצוף שנעשה לצורך מעבר לשירותים המשותפים. גם בתצהירה של גב' יוסף, מטעם הנתבעת 2, המחזיקה כיום בנכס של הנתבע, אין מילה וחצי מילה בהתייחס למעבר אל השירותים המשותפים. אני קובע כי גם בעניין זה לא הוכיח הנתבע את קיומה של הזכות הנטענת.

יג. ועתה לעדויות התביעה –

עו"ד מרים ליפשיץ, מבעלי הנכס שנמכר לתובעת מעידה בתצהירה כי טיפלה בנכס משנת 2001 ואילך, והגיעה למקום אחת לשבוע-שבועיים משך 7 שנים. "מעולם לא ראיתי במקום את מר נח אשכנזי וככל הידוע לי בתקופה שבה טיפלתי בבניין מר נח אשכנזי לא ניהל עסק בחנות שבבעלותו ו/או ישב בה באופן רצוף או קבוע". (ס' 5). בחקירתה העידה גב' ליפשיץ כי בתקופה זו השתמש בחצר דייר של בעלת המקרקעין, אדם בשם בנימינוב, אשר ברשות התובעת החנה את מכוניתו בחצר. (עמ' 7 ש' 14-20)

בחקירתה נשאלה גב' ליפשיץ: "היית ערה לכך שהשוכרים של נח אשכנזי היו עושים שימוש בחצר?", והיא משיבה: "השוכרים של נוח לא עשו שימוש בחצר. כשאני הגעתי היה דייר בשם אלבנק, שהיה גם כן דייר של החברה. הוא שכר ממנה חנות גדולה, שהייתה צמודה לחצר הפנימית. הוא לא היה צריך, היתה לו חזית לרח' הראשי. אלבנק עזב בסוף 2002. אח"כ העסק של אשכנזי עמד ריק במשך שנים, הוא רצה למכור את הנכס ואז הוא פינה את אלבנק מהמקום. אלבנק היה שוכר של אשכנזי וגם של החברה. אח"כ הנכס היה כמה שנים ריק. הבן של נוח הייתה תקופה שראיתי אותו שם פעם אחת. אח"כ היה שם מועדון קלפים שבעקבותיו הזמינו אותי למשטרה. לא היה שימוש בחצר הפנימית." (עמ' 7 ש' 21-28)

עדות זו מתייחסת לעדותו של הנתבע, לפיה בין השנים 2002 – 2006 שימש אותו הנכס שבבעלותו כמחסן. עדות זו מתיישבת היטב עם הימנעות הנתבע מלהעיד על שימוש שעשה בחצר הפנימית לצרכי פריקה וטעינה של סחורה, כפי שהובהר לעיל, בניתוח עדותו של הנתבע. משתי עדויות אלה ניתן להסיק, כי לכל הפחות בין השנים 2002 – 2006 לא נעשה שימוש בחצר הפנימית לצורך מעבר מרח' הגר"א לנכס ולצורך פריקה וטעינה של סחורות בבית המלאכה של הנתבע. הרי לנו, אפוא, נתק נוסף ברציפות הנדרשת לצורך רכישת זיקת הנאה מכוח שנים.

יד. עד תביעה נוסף הוא מר פשטיצקי, אשר העיד כי שכר חנות בקומת קרקע של הבנין משנת 1982 ועד 2009. מר פשטיצקי מעיד על שלוש עובדות רלוונטיות:

1. בשנים בהן שכר העד את החנות לא ניהל הנתבע עסק בחנות שבבעלותו ולא ישב בה באופן קבוע. עובדה זו מתיישבת עם עדותה של גב' ליפשיץ, ועומדת בניגוד לעדותו של הנתבע בדבר שימוש אישי שעשה בנכס שבבעלותו בשנים 2002 – 2006. בין כך ובין כך, ודאי לא נעשה שימוש על ידי הנתבע בחצר הפנימית לצרכי פריקה וטעינה.

2. בין השנים 1995 – 2008 שכר אדם בשם בנימינוב חנות בקומה 3 של המבנה והיה ממונה מטעם החברה בעלת המקרקעין על החצר הפנימית. במהלך שעות העבודה החנה בנימינוב את מכוניתו בחצר הפנימית ובערב נעל את שעריה. גם עובדה זו מתיישבת עם עדותה של גב' ליפשיץ, ומחזקת את הטענה לפיה לא ניתן היה בתקופה זו להשתמש בחצר הפנימית לצורכי פריקה וטעינה.

3. במשך כ-10 שנים במהלך שנות ה-80 וה-90 שכרה את חנות הנתבע חברה בשם לילי מסחר ושירותים בע"מ, שהפעילה עובדים לצורך מתן שירותי ניקיון. בהתחשב בטיב פעילותה לא עשתה חברה זו שימוש בחצר הפנימית. בחקירתו הנגדית אישר העד כי ייתכן שחברה זו עסקה גם ביבוא של כלי מטבח וקרמיקה, כגרסת הנתבע. (עמ' 10, ש' 23) על כן, לא ניתן להסיק מטיב פעולתה של חברה זו, שלא היה לה צורך בשימוש בחצר הפנימית לצורך פריקה וטעינה של סחורה. העד לא נשאל אם הוא עומד על גרסתו לפיה החברה לא עשתה שימוש בחצר הפנימית. עוד זאת, בחקירתו הנגדית העיד מר פשטיצקי כי מי שעשה שימוש בחצר הפנימית לאורך השנים היו הוא ומר בנימינוב. השימוש שהם עשו היה ברשות התובעת, ומלבדם איש לא השתמש בחצר הפנימית ושעריה היו נעולים. (עמ' 9 ש' 27 עד עמ' 10 ש' 6).

טו. העולה מן המקובץ עד כה – הנתבע לא הוכיח שימוש רצוף משך 30 שנה בחצר הפנימית, לא לצרכי פריקה וטעינה של סחורה ולא לצרכי מעבר לשירותים המשותפים. על כן נדחית טענת הנתבע בדבר קיומה של זיקת הנאה.

טז. על אלה יש להוסיף –

כפי שראינו לעיל, תנאי מהתנאים לרכישת זיקת הנאה מכוח שנים הוא שאופי השימוש יהיה נוגד, כך שיצדיק התנגדות של הבעלים לפי ס' 94(ב) לחוק. תנאי אחר הוא שהשימוש יהיה גלוי כך שיהיה בידיעת הבעלים ויאפשר את התנגדותו.

בכל הנוגע לתקופת החזקתו של אלבנק בבית המלאכה, הרי שבמקביל החזיק אלבנק גם בחנות של החברה שקדמה לתובעת. בהיותו דייר של בעלת החצר ניתנה לאלבנק רשות להשתמש מעת לעת בחצר הפנימית. משנעשה השימוש ברשות הרי הוא מונע היווצרות זיקת הנאה מכוח שנים.

אשר לתקופה בה החזיק הנתבע בבית המלאכה, לטענתו, בין השנים 2002 – 2006 הרי שגם לו נתקבלה גרסת הנתבע בעניין זה, לא נטען ולא הוכח כי הובא לידיעת הבעלים השימוש שעושה הנתבע בחצר הפנימית, ככל שהיה כזה. משלא היה הדבר בידיעת הבעלים, לא היה באפשרותו להביע התנגדות לשימוש הנעשה בחצר וממילא לא ניתן לרכוש בדרך זו זיקת הנאה.

לשון אחר, גם התנאי השלישי הקבוע בדין לצורך היווצרות זיקת הנאה מכוח שנים לא התקיים בענייננו.

יז. ולבסוף, לשאלת היחס בין ס' 94 לס' 96 לחוק.

בפס"ד אסטרחאן מעלה הש' לוין אפשרות לפיה בנסיבות מתאימות, שהשיקולים לקביעתן מצויים בגדרי ס' 96 לחוק, יקבע בית המשפט כי לא נוצרה זיקת הנאה מכוח שנים, במקום לקבוע כי נוצרה זיקת הנאה אשר ראוי לבטלה לפי ס' 96 לחוק.

בין כך ובין כך, במקרה שלפנינו גם לו התקבלה טענת הנתבע בדבר קיום התנאים הקבועים בס' 94 לצורך היווצרות זיקת הנאה מכוח שנים, בנוגע לשימוש בחצר הפנימית לצרכי פריקה וטעינה ולצורך מעבר לשירותים המשותפים, היה מקום להורות על ביטול זיקת ההנאה מן הטעמים הקבועים בס' 96 לחוק, ובפס"ד אסטרחאן.

ובמה דברים אמורים? – הוכח כי מתן הכרה ותוקף לזיקת ההנאה ימנע פיתוח נאות של המקרקעין. התובעת צירפה לתצהירו של מר כהן העתק בקשה להיתר בניה הכולל התייחסות לשטח החצר הפנימית והחנויות הסמוכות. על פי בקשה זו עתידה החצר הפנימית, בחלקה הגדול, לשמש כחדר אשפה, לאחר שיפוץ החנויות והחצר הפנימית שבבעלות התובעת. יש להעדיף את פיתוח הנכס על פני העזובה וההזנחה השוררים בחצר הפנימית כיום, כפי שעולה מהתמונות שצורפו כנספח ח' לתצהירו של הנתבע.

זאת ועוד, הוכח כי קיימת חלופה נאותה למעבר הן לצורך פריקה וטעינה של סחורה לנכס שבבעלות הנתבע והן לשירותים המשותפים.

הגישה לשירותים –

בחקירתו העיד הנתבע כי קיימים שירותים בתוך החנות בנוסף לשירותים המשותפים שמחוץ לחנות. הנתבע העיד כי השירותים שבתוך החנות משמשים את עובדי החנות והשירותים שבחוץ משמשים את האורחים. ראשית, הואיל והנתבע עצמו אינו משתמש בנכס והוא משמש את הנתבעת 2 אני מטיל ספק בנכונות המידע שנמסר על ידי הנתבע בעניין השימוש בשירותים וההבחנה בין השירותים שבחנות לשירותים שמחוץ לחנות. שנית, גם אם אקבל את עדותו של הנתבע בעניין זה הרי שאין היגיון בהפניית האורחים לשירותים החיצוניים דרך הדלת הפנימית של בית המלאכה ומעבר בחצר הפנימית. הדעת נותנת שהאורחים מופנים אל השירותים החיצוניים דרך הכניסה הראשית אל השירותים החיצוניים, מן העבר השני של הבניין. (האזור המסומן בתשריט הקומה באות "ו").

מעבר לצרכי פריקה וטעינה –

בצדק טענה התובעת כי בטורח מועט ניתן להתקין בחזית הנכס שבבעלות הנתבע פתח רחב דיו כדי להעביר דרכו את הסחורה אל הנכס וממנו. בפס"ד אסטרחאן נקבע כי על בית המשפט לשאול עצמו: "האם ביטול זיקת ההנאה או שינוי תנאיה לא יגרום להפסד תועלת, הגבוה מן הרווח הכרוך בפיתוח המקרקעין הכפופים?" – התשובה לשאלה זו, במקרה דנן, פשוטה וברורה. ביטול זיקת ההנאה (לו הייתה כזו), יגרום להפסד מועט, אשר נמוך באופן משמעותי מן הרווח הכרוך בפיתוח המקרקעין הכפופים.

התובעת טענה כי יש מקום לדחות את טענת הנתבע בדבר זיקת הנאה גם מחמת אי רישום זיקת ההנאה בלשכת רישום המקרקעין, ו"התאונה המשפטית" הנובעת מאי רישום הזיקה כאמור, בשל הסתמכות התובעת על המרשם. נוכח המסקנות דלעיל, לא ראיתי צורך להידרש לטענה זו.

הנתבעים טענו לקיומם של מתקנים שונים בחצר הפנימית אשר מקומם ברכוש המשותף, ובהם צנרת וברזי מים. אין ממש בטענה זו. במידת הצורך, ולאחר תיאום מראש, וכל עוד לא הועברו המתקנים לשטח הרכוש המשותף, תאפשר התובעת לנתבעים גישה למתקנים אלו, מעת לעת. אין בכך כדי להקנות לנתבעים זיקת הנאה ברכושה של התובעת.

סוף דבר

הנתבעים עושים שימוש שלא כדין בחצר הפנימית השייכת לתובעת, ועל כן אני מורה להם לסלק את ידם לאלתר מן החצר הפנימית, ולהימנע מלנעול אותה, או לעשות בה כל שימוש או מעבר, ובכלל זה חניה של כלי רכב, מעבר לשירותים או מעבר לצרכי פריקה וטעינה.

הנתבעים, יחד ולחוד, ישלמו לתובעת את הוצאות משפט כדלקמן:

אגרות משפט כפי ששולמו בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום תשלומן.

שכ"ט עו"ד בסך 20,000 ₪ ומע"מ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום.

התשלום ישולם תוך 30 יום.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. זיקת הנאה דרך

  2. זיקת הנאה במשק

  3. זיקת הנאה חניה

  4. זיקת הנאה אישית

  5. זיקת הנאה במושב

  6. יצירת זיקת הנאה

  7. חוזה זיקת הנאה

  8. זיקת הנאה לחניה

  9. זיקת הנאה למעבר

  10. זיקת הנאה שלילית

  11. זיקת הנאה לא רשומה

  12. זיקת הנאה התיישנות

  13. זיקת הנאה מחמת כורח

  14. זיקת הנאה זכות מעבר

  15. זיקת הנאה מכוח הסכם

  16. זיקת הנאה לטובת אדם

  17. זיקת הנאה בית משותף

  18. זיקת הנאה מכוח שנים

  19. זיקת הנאה חלקה נהנית

  20. זיקת הנאה זכות שימוש

  21. זיקת הנאה חלקה כפופה

  22. זיקת הנאה טעונה רישום

  23. זיקת הנאה וזכות קדימה

  24. זיקת הנאה ברכוש המשותף

  25. זיקת הנאה לטובת מקרקעין

  26. זיקת הנאה זכות במקרקעין

  27. זיקת הנאה מכורח הנסיבות

  28. זיקת הנאה סמכות עניינית

  29. זיקת הנאה במקרקעי ציבור

  30. זיקת הנאה חוזה קומבינציה

  31. זיקת הנאה במקרקעין מוסדרים

  32. דחיית בקשה לרישום זיקת הנאה

  33. ביטול זיקת הנאה שינוי נסיבות

  34. זיקת הנאה חוק המקרקעין סעיף 94

  35. זיקת הנאה מקרקעין בלתי מוסדרים

  36. המרצת פתיחה לרישום זיקת הנאה מסוג מעבר, בשטח הגג הצמוד לדירה

  37. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון