זכרון דברים דירה


התביעה שבפניי הינה תביעה לפיצוי מוסכם בגין הפרת הסכם מכר של דירה אשר לטענת התובע, התחייב הנתבע לרכוש ממנו, בהתאם לזיכרון דברים שנחתם בין הצדדים.


הצדדים:
התובע היה במועד הרלוונטי בעלים של דירת מגורים בת 4.5 חדרים ברחוב בן גוריון 15 בהרצליה (להלן: "הדירה").

הנתבע חתם ביום 27.5.2010 על זיכרון דברים לרכישת הדירה מהתובע (להלן: "הנתבע").


רקע כללי:

הנתבע בקש לרכוש דירה ולשם כך ערך בדיקה באתרים שונים באינטרנט . בעקבות כך נתקל במועדה שפרסמה את הדירה הנדונה כשהיא מתוארת כדירת 4.5 חדרים בגודל של 120 מ"ר (להלן: "הדירה" ו"המודעה" בהתאם). בעקבות מודעה זו פנה הנתבע טלפונית למשרד התיווך של מר סלומון ונענה על ידי עובדת במשרדו הגברת אפשרת חמסי שהייתה באותה עת ארוסתו של התובע ובמועד הדיון כבר הייתה אשתו (להלן: "המתווכת").

ביום 27.5.2010 נחתם זיכרון דברים (להלן: "זיכרון הדברים") בין התובע לנתבע ואשתו, שעניינו מכירת הדירה ע"י התובע לנתבע.

בזיכרון הדברים נקבע סעיף לפיו "צד שיפר זכרון דברים זה ישלם לצד המקיים סך של 10%, אולם לקונים ישנה אופציה להתחרט לא יאוחר מה-28.5 שעה 13:00". בפועל, הנתבע הודיע לתובע על כי איננו מעוניין לרכוש את הדירה לאחר ה-28.5.2010. בעקבות כך הגיש התובע את התביעה לפיצוי מוסכם בסך 10,000 ₪.

במועד החתימה על זיכרון הדברים מסר הנתבע לתובע שיק ע"ס 10,000 ₪ שמועד פירעונו ה-27.5.2010 (להלן: "השיק"). התביעה שבפניי הוגשה כתביעה שטרית לאחר שהתובע הפקיד את השיק בבנק, אך השיק לא כובד לאחר שהתקבלה הודעת ביטול.

תמצית טענות הצדדים:



תמצית טענות התובע:

לטענת התובע, נחתם בין הצדדים זיכרון דברים למכירת הדירה. לבקשת הנתבע, ניתנה לו האפשרות לבטל את זיכרון הדברים ללא תשלום כל פיצוי, אם יודיע על כך עד ליום 28.5.2010 וזאת מאחר והנתבע ביקש לערוך בדיקות נוספות לפני קבלת החלטה סופית. הנתבע אכן ערך בדיקות נוספות ואף הגיע לדירה למחרת היום עם בני משפחתו על מנת לקבל החלטה לגבי קניית הדירה. רק ביום 3.6.2010 הודיע הנתבע כי הוא מתחרט ואיננו מעוניין לרכוש את הדירה. בנסיבות אלו, זכאי התובע לפיצוי המוסכם כפי שנקבע בזיכרון הדברים.



לטענת התובע, אין לקבל את טענת הנתבע שהוא ביטל את זיכרון הדברים לאחר שמצא ששטח הדירה קטן יותר מהשטח שהיה רשום במודעה בגינה הגיע הנתבע לתובע, שכן הנתבע ובני משפחתו ערכו מדידות ביום 28.5.2010 כך שאם זו הסיבה, הם יכלו להודיע זאת במועד בהתאם לזיכרון הדברים, דהיינו עוד ביום 28.5.2010.




התובע טען כי אין לקבל את טענת הנתבע כי ביקש הוא לבטל את זיכרון הדברים לאחר שהתברר לו שקיימים שותפים נוספים לדירה, שכן שותפים אלו מוזכרים במפורש בזיכרון הדברים.


כמו כן, אין לקבל את טענת הנתבע שלא ניתן היה לחתום על הסכם מכר מאחר ואחד השותפים הנוספים לא יכול היה בשלב המידי למכור דירה מסיבות מיסוי.



תמצית טענות הנתבע:

לטענת הנתבע, לא היה מודע הוא לאינטרס האישי שהיה למתווכת אליה פנה בעקבות המודעה שראה באינטרנט למכירת דירה זו, שכן לא ידע באותו מועד שהמתווכת הינה ארוסתו של התובע.


לטענת הנתבע, ביקש הוא לבטל את זיכרון הדברים לאחר שגילה ששטח הדירה קטן מהשטח שצוין במודעה שפורסמה באינטרנט. דבר זה התגלה לו הן לאור הבדיקות שערך בלשכת רישום המקרקעין והן לאחר מדידה שביצע מודד מטעמו בדירה.

כמו כן, טוען הנתבע שלא היה מודע לכך שקיימים בעלים נוספים לדירה ואף כי אחד מהם טען כי לא יוכל לחתום על הסכם מכר בתקופה המידית משיקולי מס.



לטענת הנתבע, הוא הודיע לתובע כבר ביום 2.6.2010 כי גודל הדירה איננו כפי שהופיע במודעה והוא איננו מעוניין לרכוש את הדירה. הודעה זו נמסרה בשיחת טלפון בין אשת הנתבע לבין הגברת חמסי (המתווכת). בנוסף, שלחה אשת הנתבע מסרון בו הודיעה על ביטול זיכרון הדברים. לטענת הנתבע, הודעת הביטול נמסרה לתובע מיד לאחר שנודע לנתבע כי שטח הדירה קטן מזה שצוין במודעה.




השתלשלות האירועים, לטענת הנתבע, הייתה כדלקמן:

ביום 27.5.2010 נחתם זיכרון הדברים, ביום שישי ה-28.5.2010 הוא ביקר בדירה עם בני משפחה, ביום 31.5.2010 נפגשו הצדדים אצל עו"ד לפיד לחתימה על הסכם המכר. במועד זה גילה הנתבע כי בהתאם לנסח הטאבו, שטח הדירה קטן מזה שצוין במודעה והוא עומד על 82.46 מ"ר. בעקבות כך, שכר הנתבע מודד מקצועי אשר מדד את הדירה ואכן מצא שהשטח קטן מזה שצוין במודעה. המודד מצא כי שטח הדירה ברוטו הינו 99.68 מ"ר ובתוספת מרפסת מדובר בעוד 8.11 מ"ר שאינם נחשבים כחלק מגודל הדירה. בעקבות כך, כבר ביום 2.6.2010 הודיע הנתבע ע"י אשתו כי מבקש הוא לבטל את זיכרון הדברים ואף לא חתם על הסכם המכר.

השיק שהופקד ע"י התובע הופקד שלא כדין, שכן הוא אמור היה להישאר בנאמנות אצל המתווך, מר סלומון ומסירתו לתובע נעשתה בניגוד להסכמת הצדדים וההרשאה שהייתה למתווך.



דיון:

אין מחלוקת בין הצדדים כי נחתם זיכרון דברים ונמסר שיק לפקודת התובע בחתימת הנתבע. אין גם מחלוקת על כך שלא נחתם הסכם מכר בעקבות זיכרון הדברים.
אין אף מחלוקת על כך שהנתבע הודיע על ביטול זיכרון הדברים עד ליום 3.6.2010.
אין אף מחלוקת על כך ששטח הדירה היה קטן יותר מהשטח שפורסם במודעה, אם כי יש מחלוקת בכמה היה קטן יותר, ומה המשמעות שיש לכך לגבי התחייבויות הצדדים בזיכרון הדברים.



הפן המהותי – מהותו של זכרון הדברים:

השאלה באילו נסיבות נותן לראות בזיכרון דברים כיוצר קשר חוזי מחייב נידונה רבות בפסיקה. בע"א 158/77 – חוה רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ (בפירוק)(פ"ד לג(2) 281, עמ' 286-287) קבע כבוד השופט ברק (להלן: "פס"ד ברינאי"):

"עקרונית ניתן להשקיף על זכרון דברים משתי נקודות מבט: בהתאם לנקודת המבט האחת, עריכת זכרון הדברים היא שלב אחד מבין שלבי המשא והמתן, שלבים שתחילתם בטרם נעשה זכרון הדברים, המשכם הוא במעשה זכרון הדברים, וסיומם לאחר עריכת זכרון הדברים, עם כריתתו של החוזה המחייב. בהתאם לנקודת מבט זו, עריכת זכרון הדברים כשלב ביניים במשא ובמתן לא באה אלא כדי לעלות על הכתב את שהצדדים כבר הסכימו ביניהם, מתוך הבנה כי הסכמה זו אין בה גמירת הדעת הסופית לשכלולו של המשא והמתן בין הצדדים. זכרון הדברים מהווה, לפי קו מחשבה זה, רק "חומר גלמי" ואינו אלא שלב במשא ובמתן שטרם נסתיים (ראה ע"א 407/66 (בלומה הולצמן (רייך) נגד שלמה איגר, וערעור-שכנגד, פ"ד כא(1) 288, 294); ע"א 202/67 (צבי בלוטמן ו-ראובן וילמן נגד יצחק אשכנזי, פ"ד כא (2) 699).
בהתאם לנקודת המבט האחרת, הצדדים באו לכדי חוזה ביניהם, תוך שהם סיימו את המשא והמתן ביניהם עם עריכת זכרון הדברים. עם זאת הם מבקשים לא להסתפק בחוזה זה, אלא הם מבקשים לתת לו חותם פורמלי ופרופסיונלי. זכרון הדברים מהווה, לפי נקודת מבט זו, "חוזה גמור ומוחלט" היוצר את הקשר המשפטי בין הצדדים וזאת אף אם החוזה הפורמלי לא יצא אל הפועל (ע"א 305/63 (חיים פרידלבסקי נגד אורי ו-פנחס הלר, פ"ד יח (1) 98; ע"א 868/75 (א' לנדמן נגד אסתר קפלן, ואח', פ"ד לב (1) 146)." (הדגשה שלי- ח.ק).

"מהו המבחן שלפיו יקבע לאיזו משתי הקטיגרויות הנזכרות נופל זכרון דברים פלוני? בענין זה קבעה פסיקתו של בית משפט זה שני מבחנים מצטברים. המבחן האחד הוא כוונתם של הצדדים ליצור קשר חוזי מחייב ביניהם עם ההסכמה על זכרון הדברים: המבחן השני הוא קיומה של הסכמה בזכרון הדברים על הפרטים המהותיים והחיוניים של העסקה שביניהם."



החלת העיקרון על המקרה שבפנינו:

מטרתו של זיכרון דברים הינה, מחד ליצור התחייבות של הצדדים לקשירת עסקה, ומאידך לתת לצדדים אפשרות לקבוע את תנאי ההסכם בשלב מאוחר יותר ולאחר בדיקות נוספות.
עצם העובדה שהצדדים קובעים שיש צורך בעריכת הסכם נוסף מעידה על כך שקיימת אפשרות שהצדדים לא יגיעו לגמירות דעת מוחלטת, למרות שהגיעו לדרגת רצינות גבוהה בכוונה לכריתת הסכם . גישה אחרת מרוקנת מתוכן את הסכמת הצדדים לעריכת הסכם נוסף על זיכרון הדברים. לכן יש לבחון בזהירות רבה כל זיכרון דברים בהתאם לנסיבותיו המיוחדות וייתכן בהחלט שביטול זיכרון דברים מצדיק מתן פיצוי, אך כל מקרה וסיבותיו הספציפיות. אין ספק שגורם הזמן הוא אחד הגורמים המהותיים שיש לבדוק, וככל שצד מבקש לבטל את זיכרון הדברים סמוך יותר לחתימתו ההצדקה לפיצוי קטנה בהתאם.

במקרה הנדון אכן הגיעו הצדדים לשלב עריכת ההסכם, אלא שבשלב זה התברר לנתבע, לטענתו, כי שטח הדירה קטן יותר מזה שפורסם במודעה. שטח דירה הוא תנאי מהותי ויסודי בהסכם מכר, שכן שטח הדירה הוא אחד הגורמים העיקריים על פיהם נקבע מחיר הדירה והשימוש בה. אמנם ייתכן והבדלים מסוימים יכולים להיחשב כלא מהותיים, אך לא במקרה הנדון כאשר מדובר בהבדל של כ- 20 מטר או לחלופין, הבדל של כ-13 מטר אם לוקחים בחשבון את שטח המרפסת כשטח הדירה.



אני מקבלת את טענת הנתבע שמבחינתו היה מדובר בתנאי מהותי. כמו כן ולאור מכלול הנסיבות, הנתבע פעל במהירות האפשרית כדי לערוך בדיקה ע"י איש מקצוע. לאחר שהתברר לנתבע שהן ע"פ הרישום המופיע בלשכת הרישום המקרקעין והן לפי בדיקת המודד המקצועי, מדובר בשטח דירה קטן יותר, ביקש הוא לבטל את זיכרון הדברים ולא חתם על הסכם מכר.




מצאתי כי הנתבע פעל בלוח זמנים קצר ביותר ואני מקבלת את טענתו שלאחר שבדק הן ברישומי לשכת רישום המקרקעין, והן במדידה מעשית, ומצא שאכן מדובר בשטח דירה קטן יותר, לא היה מעוניין לרכוש את הדירה, שכן מבחינתו היה מדובר בעניין מהותי.




אוסיף ואציין כי בדיוק לשם כך נועד הזמן שבין החתימה על זיכרון דברים והחתימה על הסכם המכר. בפרק זמן זה אמורים הצדדים לבדוק שאכן קיים מפגש רצונות המתייחס לכל התנאים המהותיים.


במקרה הנדון מדובר בתנאי מהותי שנבדק בפרק זמן של ימים ספורים, כך שכאמור קיבלתי את טענת הנתבע.



מועד הביטול:

אמנם הצדדים קבעו כי ניתן לבטל את זיכרון הדברים ללא תשלום פיצוי עד למחרת יום החתימה עליו בשעה 13:00 (כלשון זיכרון הדברים, או שעה 11:00 כפי שמצוין בתצהיר התובע), אך נראה לי שפרק הזמן הקצר שעבר בין החתימה על זיכרון הדברים, שהייתה ביום 27.5.2010 שהיה יום חמישי בשבוע, עד ליום 3.6.2010, היה זמן סביר ביותר לביטול ההסכם לאור הנסיבות שפורטו, ואין לתת להוראת זיכרון הדברים בעניין, עדיפות הנובעת מתנאי טכני , על פני הבחינה המהותית של מועד הביטול. יתכן וקיימים מקרים שגם יום אחד מצדיק פיצוי אבל לצורך כך יש להוכיח נזק ממשי, דבר שלא הוכח במקרה הנדון. בוודאי שלא יינתן פיצוי כאשר הביטול נובע ממידע מוטעה שניתן לצד המבטל כפי שקרה במקרה הנדון

למעשה, מתייתר הצורך מלדון בשאר טענות הצדדים, אך אדון בהן בקצרה.



הקשר בין התובע למתווכת:

לא מצאתי כי במקרה הנדון ניסתה המתווכת לקדם את מכירת הדירה לאור האינטרס האישי שלה בצורה שאינה ראויה, במיוחד לאור העובדה שהנתבע פנה למשרד התיווך לאור מודעה שפורסמה באינטרנט ולא מדובר במקרה של פנייה למשרד התיווך באופן כללי והצגת הדירה הזו מכלל הדירות האחרות הקיימות במאגר. כמו כן, בפועל ניהל את העסקה מר סלומון, שהינו בעל משרד התיווך, וארוסתו של התובע בחרה שלא להיות מעורבת באותה עסקה ואני מאמינה לה שהיא אף ציינה זאת באוזני הנתבע.



השותפים הנוספים:

קיומם של בעלים נוספים לדירה מופיע בצורה מפורשת בזיכרון הדברים, כך שהדבר היה ידוע כבר בעת החתימה על זיכרון הדברים. גם עניין שיקולי המס של אחד השותפים לא הוכח בדיון ההוכחות כמצדיק ביטול זיכרון הדברים.



החזקת השיק בנאמנות:

על השיק עצמו לא מופיע כל כיתוב המעיד כי הוא ניתן לביטחון או בנאמנות. מזיכרון הדברים עולה כי השיק משמש כמקדמה שתוחזר במידה ויתחרטו עד לתאריך 28.5.2010.

אין מחלוקת כי הנתבע הודיע על ביטול זיכרון הדברים לאחר ה-28.5, ומאחר והתובע ראה בכך הפרת זיכרון הדברים, אינני רואה בכך הפרת מחויבות הנובעת מתנאי נאמנות.



סוף דבר:

לאחר שקבעתי כי הייתה הצדקה לביטול זיכרון הדברים ע"י הנתבע ולאחר שקבעתי שהדבר נעשה תוך זמן קצר וסביר, מצאתי כי דין התביעה להידחות.

לעניין ההוצאות, בנסיבות תיק זה אינני עושה צו להוצאות, במיוחד לאור העובדה שהנתבע הגיש סיכומים בניגוד להחלטת בית המשפט ואף הכפיל את מספר העמודים שנקבעו בהחלטה.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. זכרון דברים קבלן

  2. זכרון דברים כללי

  3. זכרון דברים דירה

  4. אכיפת זכרון דברים

  5. זכרון דברים קטנוע

  6. ביטול זכרון דברים

  7. זכרון דברים ירושה

  8. זכרון דברים מותנה

  9. זכרון דברים אופנוע

  10. זכרון דברים הלוואה

  11. זכרון דברים משכורת

  12. זכרון דברים סטנדרטי

  13. זכרון דברים טרקטורון

  14. זכרון דברים פסקי דין

  15. ביטול זכרון דברים רכב

  16. חוזה זכרון דברים רכב

  17. הפרת זכרון דברים רכב

  18. זכרון דברים בדיקת רכב

  19. זכרון דברים טופס דירה

  20. זכרון דברים שיפוץ דירה

  21. זכרון דברים למכירת רכב

  22. זכרון דברים דיני חוזים

  23. זכרון דברים מכירת מגרש

  24. ביטול זכרון דברים דירה

  25. זכרון דברים תוקף משפטי

  26. זכרון דברים עמלת תיווך

  27. זכרון דברים רכב משועבד

  28. חוזה זכרון דברים דירה

  29. זכרון דברים חוזה מחייב

  30. זכרון דברים חוזה עבודה

  31. זכרון דברים למכירת חנות

  32. הערת אזהרה זכרון דברים

  33. זכרון דברים רכישת מניות

  34. זכרון דברים תאונת דרכים

  35. ביטול זכרון דברים הטעיה

  36. הפרת הסכם זיכרון דברים

  37. זכרון דברים חוזה שכירות

  38. זכרון דברים דירה למכירה

  39. זכרון דברים דירה שכירות

  40. זכרון דברים למכירת מגרש

  41. זכרון דברים רכב יד שניה

  42. זכרון דברים החלפת רכבים

  43. זכרון דברים להשכרת דירה

  44. זכרון דברים למכירת דירה

  45. זכרון דברים קניית מכונית

  46. הפרת זכרון דברים שכירות

  47. זכרון דברים שותפות עסקית

  48. זכרון דברים פירוק שותפות

  49. איחור בעריכת זיכרון דברים

  50. זכרון דברים קביל בבית משפט

  51. זכרון דברים פיצויי פיטורים

  52. זכרון דברים עסקת קומבינציה

  53. זכרון דברים וחוזה שלא נחתם

  54. זכרון דברים למכירת רכב משומש

  55. הפרת זכרון דברים מכירת מגרש

  56. ביטול זכרון דברים שכירות עסק

  57. ביטול זכרון דברים למכירת דירה

  58. ביטול זכרון דברים למכירת מגרש

  59. הפרת זכרון דברים למכירת דירה

  60. ביטול זכרון דברים עם קבלן בניה

  61. הפרת זכרון דברים עסקת קומבינציה

  62. זכרון דברים בדבר מכירת רכב עם ליקויים

  63. תביעה לפיצוי מוסכם 10% משווי הדירה לפי זיכרון דברים

  64. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון