זכרון דברים חוזה מחייב


זוהי תביעה לתשלום פיצויים מוסכמים ע"פ זכרון דברים.

ביום 5.5.95 נחתם בין התובעים כמוכרים לבין הנתבעים כקונים מסמך שהוכתר בכותרתו "זכרון דברים".

טענות התביעה:

התובעים טוענים כי המסמך שנחתם הנו חוזה מכר לכל דבר המחייב משפטית את שני הצדדים על כל חלקיו.

במעמד חתימת זכרון הדברים שילמו הקונים למוכרים מקדמה בסך 15,000 ש"ח אשר שולמה בשיק, אשר חזר מהבנק ללא פירעון עקב העדר יתרה מספקת בחשבונם של הקונים.

עוד נטען, כי התובעים קיימו בתום לב את כל התחייבויותיהם על פי "זכרון הדברים", וזאת בניגוד לנתבעים אשר הפרו ללא כל הצדקה את התחייבויותיהם על פי אותו מסמך.

התובעים טוענים כי בשל הפרת ההסכם, באופן שרירותי ובלתי מוצדק, יש לחייב את הנתבעים לשלם לתובעים פיצויים מוסכמים מראש בגובה של 30,000$, זאת על פי האמור בהסכם מיום 5.5.95.

טענות ההגנה:

המסמך אותו הציגו התובעים כהסכם מחייב, הינו מסמך כוונות בלתי מחייב, המאפשר לכל צד להביע "חרטה" תוך זמן סביר, כל עוד לא נחתם, כמצוות המסמך, חוזה מפורט.

עוד נטען כי נקבע לחתום על חוזה מפורט עד ליום 18.5.95, וכי הנתבעים לא שילמו כל תמורה כמקדמה, אלא בשיק דחוי אשר נועד פירעונו בסמוך לחתימת החוזה המפורט.

הנתבעים אף מוסיפים כי נרשם בזכרון הדברים כי עליהם לבדוק המצאות של גז "רדון" בנכס, עוד קודם שיתנו הסכמתם לרכישת הנכס.

הנתבעים טוענים כי זכרון הדברים חסר פרטים מהותיים לכריתת העסקה, בלעדיהם לא ניתן להתייחס אל המסמך כהסכם מחייב.

הנתבעים מוסיפים כי יום לאחר החתימה על זכרון הדברים, הודיעו על ביטול, ומכתב בנושא נשלח יומיים לאחר מכן.

הנתבעים עוד טוענים כי חתמו על זכרון הדברים תוך שנוצלו חוסר ניסיונם ומצוקתם, וכמו כן, הוצג להם מצג שווא ולא גולה להם וכי התובעים אינם בעלי הנכס ואף אינם רשומים כבעלי הזכויות במנהל מקרקעי ישראל או בלשכת רשם המקרקעין.

הנתבעים עוד טוענים, כי התובעים נתנו הסכמתם להודעת הביטול וויתרו על כל טענה ו/או דרישה ו/או תביעה כנגד הנתבעים בסמוך לאחר הודעת הביטול.

זאת ועוד, סעיף הפיצויים המוסכמים נקבע ע"י התובעים באופן שרירותי, מבלי שניתנה הסכמת הנתבעים לכך, ומבלי שהסעיף יבטא יחס סביר בין הנזק שניתן היה לראותו מראש לבין התוצאה המסתברת של הפרתו.

הראיות:


עדת תביעה 1 - גב' שרה יעקב

התובעת בחקירתה הראשית מעידה כי ביום בו נחתם זכרון הדברים, הראתה את הדירה בשוהם ללקוח, אשר ראה את המודעה למכירה בעיתון.

בעוד היא מדברת עם הלקוח, הגיע המתווך עם הנתבע וילדיו, אשר אמר כי הוא רציני מאוד באשר לרכישת הדירה.

לאחר שראה את הדירה, החל לכתוב את החוזה בכתב ידו, ומאחר שהכתב לא היה קריא ביקש מבתו שתכתוב שוב, ברור יותר.

עוד מעידה התובעת כי החוזה נראה הגיוני, והיא אף לקחה על עצמה את האחריות אם צריך תיקונים מסוימים בבית.

התובעת הוסיפה, כי הנתבע אמר לה כי הוא כבר היה במקום קודם עם אשתו והמתווך.

התובעת מעידה, כי לאחר מספר חודשים בהם הבינה כי אין בכוונת הנתבעים לרכוש את הדירה, פרסמה שוב את הבית למכירה.

התובעת העידה כי קנתה את הדירה ביותר מהאמצעים אשר עמדו לרשותה ועל כן נאלצה למכור אותה, ועל כן, הסכימה למכור אותה במחיר הנמוך ב - 3,500$ מהמחיר שנסגר עם הנתבעים.

בחקירתה הנגדית העידה התובעת כי קנתה את הבית במחיר 240,000$ וכי היה עליה לשפץ בו דברים רבים.

הדיווח למס שבח היה על המחיר האמור, ואת מס הרכישה לא שילמה התובעת מיד, מאחר ונתקלה בבעיה כספית.

על פי האמור בס' 4.1. בחוזה אותו חתמה התובעת עם הבעלים הקודמים של הבית, היתה אמורה להימסר החזקה ביום 12.5.95, בפועל מעידה העדה כי ביום החתימה על החוזה שולמו למוכר כל התשלומים ונמסר המפתח.

התובעת מעידה כי אין היא יודעת מדוע נכתב בחוזה את התאריך האמור, אך מעידה כי על פי הסכמים בע"פ שולמו התשלומים ונמסר המפתח.

התובעת מעידה בנושא של רישום הזכויות בבית על שמה, כי אין היא יודעת במדויק מתי נרשמו על שמה הזכויות, אך בעת החתימה על זכרון הדברים ידעה כי יש הערה על שמה במנהל וכי מדובר בפרק זמן נוסף עד אשר ירשמו הזכויות על שמה.

באשר לזכרון הדברים, העידה התובעת כי המדובר היה בטופס אשר הובא ע"י המתווך מאנגלו סכסון, וכי היא והנתבע הם החתומים עליו מאחר והם היו נוכחים בדירה באותה עת.

היא מוסיפה כי חתימתה מחייבת גם את בעלה, מאחר והוא שותף שווה בדירה, ומוסיפה כי מבחינתה היה זכרון הדברים מסמך האמור לחייב את הצדדים.

התובעת מעידה כי מאחר ונחתם זכרון הדברים, הרי שציפתה כי הנתבע יעמוד בהתחייבויותיו ויקח אחריות על מעשיו, גם אם הוא סבור שהם בגדר טעות.

התובעת מעידה כי אינה זוכרת שיחה טלפונית יום לאחר החתימה על זכרון הדברים שמטרתה ביטול האמור בו.

התובעת מעידה כי לא דווחה על העסקה עם הנתבע למס שבח, מאחר וזהו התפקיד של עוה"ד.

התובעת מעידה כי לא שילמה למתווך דמי תיווך, למרות שבזכרון הדברים כתוב כי גם אם תבוטל העסקה יש לשלם דמי תיווך. התובעת מוסיפה לעניין זה כי המתווך לא פנה אליה לשם קבלת התשלום.

לעניין סעיף הפיצויים המוסכמים, מעידה התובעת כי הסכום נקבע ע"י הנתבע, אשר מכר את דירתו בימים האחרונים, והיא הסכימה לסכום האמור מאחר והוא נראה לה סביר.

העדה מעידה כי את השיק מסר הנתבע למתווך וכי השיק מעותד לתאריך 15.5.95. בתמורה לשיק מעידה העדה כי היא נתנה לו התחייבות למסור את הבית.

עדת הגנה 1 - גב' פולה זרמון

הנתבעת מעידה כי היא ובעלה פנו לסוכנות אנגלו סכסון, מאחר ומכרו את הפנטהאוז בו גרו, והיו מעונינים לרכוש
בית במודיעין.

הנתבעת מעידה כי אחד המתווכים פנה אליהם ואמר כי יש בית יפה למכירה בשוהם, הנתבעת אשר לא ידעה היכן ממוקמת שוהם הסכימה לאחר ששוכנעה לכך, והמתווך לקח אותם לראות את הבית.

הנתבעת מעידה כי ראתה את הבית ביום שישי בבוקר, היא לא אהבה את המטבח, ואף לא את צבעי הרצפה השונים בכל אחד מהחדרים, כמו כן, מעידה הנתבעת כי הפריעה לה העובדה שהחלונות בחדרים היו מאוד גבוהים וכן חששה מנושא גז "הרדון" אשר "תפס כותרות" באותה עת.

הנתבעת מעידה כי לאחר שראו את הבית המשיכו עם המתווך לבתים נוספים.

הנתבעת מוסיפה כי באותו יום מששבו הילדים מביה"ס, הציע בעלה לקחת את הילדים לראות את המקום, והיא נשארה בבית.

הנתבעת עוד מעידה, כי מששב בעלה היא נתבשרה כי הוא החליט לרכוש את הבית, אך היא חששה מדברים מסוימים בדירה והוחלט שעם צאת השבת יטלפנו לתובעים להודיע להם כי אין הם עומדים לרכוש את הדירה.

הנתבעת מעידה כי בעלה דיבר עם בעלה של הגב' יעקב והודיע לו על כך, ביום שבת בערך בשעה 12:00 בלילה, היא אף מוסיפה כי שמעה את השיחה והבינה כי נעשה ניסיון לשכנע את בעלה לרכוש את הבית.

הנתבעת מעידה כי בעת שמכרו את הפנטהאוז עשו הסכם עם עו"ד עם שני רוכשים, אולם הם שינו את דעתם והדבר לא גרר כל תגובה מצידם.

בחקירתה הנגדית מעידה הנתבעת, כי היא חושבת שבעלה מסר למתווך שיק על סך 15,000 ש"ח.

הנתבעת מעידה כי במהלך שיחת הטלפון שערך בעלה עם בעלה של גב' יעקב, לא שמעה כי הוא מוכן לפצותם בגין ביטול ההסכם, היא מוסיפה כי שמעה את השיחה וכי כל שאמר היה כי הם אינם מעונינים בבית.

הנתבעת מעידה כי ידעה שבעלה מדבר עם בעלה של גב' יעקב, מאחר ובעלה נקב בשמו במהלך השיחה.


עד הגנה 2 - מר זרמון עמוס

הנתבע מעיד כי ראה את הבית לראשונה ביום שישי ה- 5.5 בבוקר, לאחר שהוצע לו ולאשתו לראות את הבית בשוהם ע"י המתווך, למרות שאשתו התעקשה על בית במודיעין.

הנתבע מעיד כי הבית מבחוץ לא היה מפותח, ומאחורי הבית היה ואדי עמוק, אשר בנוגע אליו אמרה המוכרת כי אם נחליט לרכוש את הדירה היא לוקחת על עצמה לפתח את הואדי (זאת נאמר לו לפנות ערב כאשר היתה המוכרת בדירה ולא בבוקר כאשר הגיעו לדירה הריקה עם המתווך).

הנתבע מעיד כי ראו בשוהם עוד שני בתים.

הנתבע מעיד כי לא סוכם דבר עם המתווך, וכי מששבו הילדים מביה"ס וסופר להם על הבית בשוהם, הם מאוד התלהבו מהאפשרות לגור בבית פרטי, וביקשו להתרשם מהמקום ומשוהם.

הנתבע מעיד כי הודיע על כך למתווך אשר היו בידיו מפתחות לבית, וציין באוזניו כי אין עובדה זו מעידה על התחייבות לקנות.

הנתבע מעיד כי הוא וילדיו ללא אשתו, הגיעו לבית כשעה וחצי לפני כניסת שבת.

הנתבע מעיד כי הילדים מאוד התלהבו מהדירה, וכי הוא ברגע של חולשה החליט לחתום על מסמך עמדות אשר אינו מחייב.

מאחר וידע הנתבע כי המסמך עליו הוא חותם הוא מסמך עקרונות בלבד, לא טרח לבקש מסמכים המעידים על כך שהדירה אכן שייכת למוכרת.

זאת ועוד, הרי שנקבע כי חוזה ייחתם תוך שבועיים, אם ימולאו כל התנאים הרשומים בזכרון הדברים שהם: הבית של המוכרים ורשום על שמם, מהנדס מטעם הקונים יבוא לבדוק את הבית, וכי אין באדמה גז "רדון".

הנתבע מעיד כי במרתף היו לוחות גבס, אשר לגביהם נאמר לו כי על מנת לקבל טופס 4 היה צורך להנמיך את התקרה וכי לאחר קבלת הטופס, הורדו תקרות הגבס מהתקרה, דבר אשר העלה את חשדו כי לא מדובר בדירה בבעלות המוכרים.

הנתבע מעיד כי המתווך הגיע לביתו בראשון לציון על מנת שינתן לו שיק לפיקדון, מאחר והוא לא נשא פנקס שיקים מאחר ולא התכוון לרכוש את הבית, ובודאי שלא בלעדי אשתו שהיא שותפה מלאה.

הנתבע מוסיף לעניין זה, כי השיק ניתן מבלי ידיעתה של אשתו, אשר היתה עסוקה באותה עת בהכנות לקראת השבת.

הנתבע מעיד כי האישה לא ידעה כי רכש את הבית, מאחר והיא יודעת שלשם רכישה יש צורך בחתימה של שני בני הזוג, עובדה אשר נתנה בטחון כי המדובר במסמך המביע כוונות ותו לא.

הנתבע מעיד כי במהלך השבת התייעצו הוא ואשתו, והחלו לחשוב כי יש בבית דברים מוסתרים, ועל כן חיכו עד צאת השבת על מנת להתקשר אל המוכרים ולהודיע להם כי העסקה מבוטלת.

הנתבע מעיד כי ניסה להשיג את המוכרים פעמים רבות מצאת השבת, אולם רק בסביבות השעה 12:00 בלילה הצליח לשוחח עימם.

הנתבע מעיד כי הוא דיבר עם הבעל, אשר אמר כי הם שהו בחיפה כל היום, והודיע לו כי אינו מוכן לקנות את הדירה.

בשיחת הטלפון אמר לו הבעל כי אינו מוכן לוותר, אלא אם ישולם לו סכום של 30,000$, אך הנתבע סירב לכך.

הנתבע מעיד כי למחרת בבוקר ניגש לעו"ד על מנת לוודא שאינו חשוף מפני תביעה עתידית, והעו"ד שלח מכתבים לאנגלו סכסון, למתווך עצמו, וגם לתובעים.

הנתבע מעיד כי בעצת העו"ד פנה למחלקת הבינוי במועצה המקומית שוהם, על מנת לברר על שם מי רשום הבית, וגילה כי הבית רשום על שם אדם אחר ולא על שם המוכרים.

הנתבע מוסיף לעניין זה כי לא ניסה לברר אצל המוכרת מדוע הבית לא רשום על שמם, מאחר וסבר כי העסקה בטלה כך שאין בכך כל צורך.

הנתבע מעיד כי לאחר תקופה קיבל עורך דינו מכתב מעו"ד שייצגה את המוכרים בתביעה לתשלום פיצוי עבור ביטול ההסכם, אשר בעיניו היה רק זכרון דברים.

הנתבע עוד מוסיף, כי פנה אל מנהל סניף אנגלו סכסון במכבים, על מנת שלא יגבה מהמוכרים דמי תווך, שכן אז תבוטל התביעה.

הנתבע מעיד כי למרות שלא נאלצו המוכרים לשלם את דמי התווך, קיבל תביעה לאחר מספר חודשים.

הנתבע מעיד כי את העזרה בכתיבת ההערות בהסכם הושיט המתווך.

הנתבע מעיד כי ביקש מהמוכרת לעשות פיתוח בחצר ובגדר, עוד הוא מעיד כי לא הציע להביא למקום מהנדס, אלא היה מעוניין כי מהנדס יבדוק את הבית על מנת לגלות בו ליקויים, אותם צריך המוכר לתקן.

הנתבע מעיד כי סיכם באשר לתנאי תשלום, וכי אינו זוכר פרטים טכניים כגון דרישות לתשלום מסים עד לקבלת חזקה וכו', מאחר ומיהר לחזור לביתו בטרם כניסת השבת.

הנתבע מעיד כי חתם על זכרון הדברים מאחר שמבחינתו דובר על הצהרת כוונות ועל כן חתם עליו גם מבלי לראות בבעלות מי הדירה.

הנתבע מעיד כי לא קרא את האמור בזכרון הדברים, בטרם חתם עליו, אך יתכן כי נתן הנחיות לגבי הדברים אותם יש לרשום.


הנתבע מעיד כי לאחר שקיבל העתק מהמסמך, העביר את השיק לידיו של המתווך.

הנתבע עוד מעיד כי בעת שראה את הדירה עם הילדים, היו עוד אנשים בדירה, אך הוא אינו זוכר שאמר לתובעת כי הוא לקוח רציני בנוגע לדירה.

דיון:

נטל השכנוע מוטל על "המוציא מחברו", ועל כן התובע נושא בנטל השכנוע לגבי כל יסודותיה העובדתיים של עילת תביעתו.

ראה לענין זה ספרו של כבוד השופט קדמי "על הראיות" - חלק שני - כמצוטט להלן:


דיני הראיות קובעים את נטל השכנוע במשפט אזרחי על יסוד העיקרון, כי על בעל דין לשכנע את ביהמ"ש בקיום אותן העובדות בהן מותנית התוצאה המשפטית הנובעת מן ההלכה שהוא מסתמך עליה.

השאלה אם הרים בעל דין את נטל השכנוע המוטל עליו נבחנת בתום הדיון כולו, וביהמ"ש משיב לשאלה זו, על פי כלל הראיות שבאו בפניו - ואין נפקא מינה מיהו בעל הדין שהביאן.

וכך נקבע בד"נ 4/69 נוימן נ’ כהן, כד (2), 290:

"אין צריך לומר, שחשיבותה המיוחדת של קביעת נטל השכנוע היא בכך: שאם בסוף המשפט העריך השופט שההוכחות של הצדדים הן שקולות ומאוזנות, כי אז יכריע את הדין לרעת הצד הנושא בנטל השכנוע...".

הדין מכיר בשתי מידות הוכחה בסיסיות לעמידה בנטל השכנוע: מידת ההוכחה המחייבת את התביעה במישור הפלילי, והיא - הוכחה במידה של "למעלה מספק סביר", ומידת ההוכחה המחייבת את התובע במישור האזרחי, והיא הוכחה במידה של "הטיית מאזן ההסתברות".

הלכה למעשה, משמעותה של מידת ההוכחה הנדרשת במישור האזרחי, היא שלדעת ביהמ"ש על בסיס העמדה שהוא נוקט באשר למהימנותן של הראיות שבאו בפניו, כמותן, דיותן והמשקל הראיתי שיש להעניק להן, גרסה אחת (באשר לעניין השנוי במחלוקת) סבירה יותר ומתקבלת יותר על הדעת מן הגרסה שכנגד.

במישור האזרחי, די לה לגרסתו של הנושא בנטל השכנוע שהיא סבירה יותר - ועל כן קרובה יותר לאמת - מגרסתו של יריבו. במישור זה, אין די אפוא בעצם קיומו של ספק סביר על מנת "לדחוק" את גרסת היריב, וצריך שהספק יכרסם בכוחה של הגרסה היריבה להטות את מאזן ההסתברות לטובתו.

איש אינו נהנה, אפוא, מן הספק במישור האזרחי, וההכרעה נופלת על פי עמידתו של הנושא בנטל השכנוע, בדרישה של הטיית מאזן ההסתברות לטובתו. העלאת ספקות מכרסמת גם כאן בכוחן הראיתי של ראיות הנושא בנטל השכנוע, ברם - כרסום זה צריך ליטול מאותן ראיות את כוחן להטות את מאזן ההסתברות.

סיכומם של דברים: על מנת ליהנות מן הספק במישור האזרחי, צריך שכוחו יהיה כזה שיותיר את שתי הגרסאות שקולות לפחות, שאז נכשל הנושא בנטל השכנוע בהוכחת המוטל עליו.

עוד בטרם אכריע בשאלה גרסתו של מי מתקבלת על דעתי, עלי לבחון את השאלה האם מסמך שהצדדים מכתירים בשם "זכרון דברים" יכול להוות הסכם מחייב?

גב' גבריאלה שלו, בספרה "דיני חוזים" דנה בשאלה זו וקבעה כי על פי האמור בפסיקה יכול מסמך כזה להוות הסכם מחייב לכל דבר ועניין, ויכול גם להוות תרשומת המשקפת שלב במשא ומתן.

עוד היא אומרת כי המונח זכרון דברים הוא מונח ניטרלי, ומשמעותו המשפטית תלויה בכוונת הצדדים ובהשתקפותה של כוונה זו.

על פי הפסיקה, שניים הם מבחני תוקפו של זכרון דברים שנושאו מקרקעין: המבחן החוזי ומבחן ס' 8 לחוק המקרקעין.

כדי שזכרון דברים יחייב כחוזה, עליו למלא את דרישות חוק החוזים, שהן בעיקר גמירות דעת ומסוימות, ולעמוד בדרישת הכתב המהותית.

בפסיקה נקבע כי זכרון דברים העומד במבחן המסוימות מקיים בכך גם את דרישת הכתב שבסעיף 8 לחוק המקרקעין.

מבחן המסוימות רוכך בפסיקה, ע"י הקביעה כי זכרון דברים במקרקעין ייחשב כמסוים גם כאשר ניתן להשלימו באמצעות הוראות החוק, וזאת כל עוד לא משתמעת כוונה אחרת של הצדדים.

הדרישה הראשונה והעליונה היא הדרישה לגמירת דעת: החוזה צריך להעיד על רצונם של שני הצדדים להתקשר בו וזה עם זה.

גב' גבריאלה שלו, מפרשת את המונח גמירת דעת, פירוש צר ומדויק, אשר אינו כולל את הדרישה ליצור יחסים משפטיים.

היא מוסיפה כי גמירת דעת היא רצון מגובש, כוונה רצינית להתקשר בחוזה והחלטיות. בניגוד לכוונה ליצור יחסים
משפטיים שהיא מופשטת וכללית.

מבחן גמירת הדעת הוא מבחן חיצוני, שכן החוק אינו מסתפק בגמירת דעת בעלמא, אלא תובע השתקפות חיצונית שלה.

מבחן גמירת הדעת הוא אפוא אובייקטיבי. משמעותו המעשית היא, כי גמירת דעתם של הצדדים לחוזה נלמדת על פי אמות המידה של האדם הסביר. בדיקת נסיבות העניין, התנהגות הצדדים, דברים שאמרו לפני כריתת החוזה ולאחריה ותוכן החוזה עצמו, הם הנתונים שעל פיהם יקבע האדם הסביר את קיומה או היעדרה של גמירת דעת.

הדרישה להתנהגות או דברים המעידים על גמירת הדעת אינה נובעת רק מצורכי הוכחה, יש בדרישה זו משום דרישה מהותית המגנה על אינטרס ההסתמכות של הצד השני.

יש מקרים בהם קשה להוכיח גמירת דעת, במקרים אלה נדרש להיאחז בסממנים חיצוניים המעידים על קיומו או העדרו של יסוד סובייקטיבי - פסיכולוגי זה.

הדרישה השנייה היא הדרישה למסוימות: דרישה זו היא משנית לעומת הדרישה לגמירת דעת, ומכל מקום אין לפרשה רק כדרישה לפירוט מירבי. דרישת המסוימות תבוא על סיפוקה גם כאשר ניתן החוזה להשלמה חיצונית.

מע"א 158/77 חוה רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ עולה כי המבחן הראשון לתוקפו המשפטי של זכרון דברים הוא בכוונתם של הצדדים. על כוונה זו יש ללמוד, על פי אמות המידה של האדם הסביר, מהתנהגותם של הצדדים לפני, בשעת ואחרי ההסכמה על זכרון הדברים ומתוכן זכרון הדברים עצמו.

בחינתו של זכרון הדברים עצמו חייבת לשים דגש על שני עניינים: היסודות שהצדדים קבעו בזכרון הדברים עצמו ו"נוסחת הקשר" שנקבעה בזכרון הדברים בינו לבין החוזה הפורמלי שייחתם בעתיד.

במקום שהצדדים קבעו את עיקרי היסודות לעסקה שביניהם בזכרון הדברים עצמו, ניתן להניח כי כוונתם היתה להגיע לכדי קשר משפטי מחייב ואין להניח כי התכוונו רק לשלב ביניים במשא ומתן ביניהם.

לעומת זאת, אם התנאים היסודיים לעסקה כגון - מחיר, כמות וזמן בעסקת מכר - לא הוסכמו בין הצדדים, יש להניח כי הם טרם סיכמו את המשא ומתן ביניהם וזכרון הדברים אינו אלא שלב ביניים במשא ומתן שטרם נסתיים.

"נוסחת הקשר" אף היא מעידה על כוונת הצדדים. אם נאמר בזכרון הדברים במפורש כי הוא לא מטיל על הצדדים כל חיוב בטרם יעשה החוזה הפורמלי, הרי בכך הביעו הצדדים דעתם הברורה כי זכרון הדברים אינו אלא שלב ביניים, ויש להמתין לכריתתו של החוזה הפורמלי.

לעומת זאת, אם הצדדים קבעו בזכרון הדברים כי הוא מחייב אותם, הרי בכך הביעו הצדדים את דעתם הברורה כי זכרון הדברים אינו שלב ביניים, אלא הוא מקור הזכויות והחובות ביניהם.

כמובן, ברוב רובם של המקרים, הצדדים אינם נוקטים לשון ברורה ומפורשת באשר ל"נוסחת הקשר" ובמקרה זה יש לפרש את לשון הצדדים וכוונתם.

הכל תלוי בכוונת הצדדים, עליה יש ללמוד ממכלול העובדות של המקרה.

המבחן השני לתוקפו של זכרון הדברים הוא בקיום הסכמה בגופו של זכרון הדברים על הפרטים המהותיים והחיוניים של העסקה. זהו תנאי נפרד ועצמאי.

אפילו מגלה מכלול העובדות של המקרה כוונה ליצור קשר משפטי מחייב עם החתימה על זכרון הדברים, אין בכוונה זו כדי ליצור את הקשר המצופה, אם הצדדים לא נתנו ביטוי בזכרון הדברים לפרטים החיוניים והמהותיים של העסקה.

בהתאם למבחן שני זה, בהעדר הסכם בזכרון הדברים עצמו של התנאים המהותיים של העסקה לא נוצר קשר משפטי מחייב, שכן ההסכם אליו הגיעו הצדדים נעדר אותה מידת ודאות מינימלית הדרושה לקיומו של חוזה בר ביצוע.

במכירת מקרקעין על התנאים המהותיים לכלול את הצדדים להתקשרות, תיאור הנכס הנמכר, המחיר ומועדי התשלום והמסירה, דרישה זו רוככה עם הזמן, והכלל עתה הוא, כי במקום שהמבחן הראשון מתקיים, ודהיינו, קיימת כוונה של הצדדים ליצור קשר משפטי מחייב, אין צורך כי כל התנאים החיוניים והמהותיים יופיעו "שחור על גבי לבן" בזכרון הדברים עצמו.

את התנאים המהותיים והחיוניים הנוכחים "פיזית" בזכרון הדברים ניתן להשלים "באופן נורמטיבי", אם לא משתמעת כוונה אחרת, באמצעות הוראות חוק משלימות.


ומן הכלל אל הפרט.

בחינת תקפו של "זכרון הדברים" מושא התיק שבפני:

בחינת התוקף שיש ליתן למסמכים נעשית באמצעות 3 מבחנים מצטברים אשר מטרתם לקבוע תוקפו של המסמך שנחתם.

א.גמירות דעת:

התובעת העידה כי יש לראות בזכרון הדברים חוזה היוצר קשר משפטי מחייב, ואילו הנתבעים מנגד העידו כי לא ראו בזכרון הדברים חוזה מחייב.

מאחר ועל פי האמור בפ"ד רבינאי נ' מן שקד, המבחן הראשון לתוקפו המשפטי של זכרון הדברים הוא בכוונתם של הצדדים, אותה ניתן ללמוד על פי אמות המידה של האדם הסביר, ומהתנהגותם של הצדדים לפני, בשעת ואחרי ההסכמה על זכרון הדברים הרי שלעניין זה אני מעדיפה את גרסת הנתבעים על הגרסה של התובעים, וזאת מן הטעמים הבאים:

מאחר ומדובר שני זוגות נשואים, אשר זכויות במכירת ובקניית בית מתחלקות ביניהם באופן שווה, הרי שניתן היה לצפות כי כל אחד מן הנוגעים בדבר יהיה חתום על זכרון הדברים.

התרשמתי מעדותו האמינה של הנתבע השני, כי בעת שראו הוא ואשתו את הבית לראשונה, לא התלהבה אשתו מן הבית, אך התלהבה מהאזור. מששבו הילדים מביה"ס והביעו את התלהבותם מן הבית הפרטי החליט האב לקחתם לראותו, תוך שהוא מתאם את הדבר עם המתווך ומבהיר לו כי אין הדבר אומר כי בכוונתו לרכוש את הבית.

זאת ועוד, הבעל לקח את הילדים בעוד אשתו נותרה בבית למרות שמעדותם של השניים עולה כי הם שותפים שווים בכל הנושא.

מעבר לכך, הרי שהעובדה שהנתבע השני הופיע בבית בשוהם מבלי להביא עמו פנקס שיקים, מעידה על כך כי לא היתה לו כל כוונה להתקשר בהסכם כזה או אחר עם התובעים.

עוד התרשמתי מעדותו של הנתבע 2, אשר העיד כי לא ראה בזכרון הדברים מסמך מחייב, גם מאחר וקרו לו מקרים דומים בעת שמכר הוא את דירתו, ובנוסף מן העובדה שהנתבע 2 לא טרח לבדוק ולו מסמך המעיד על הבעלות בדירה.

יש בעובדות אלה כדי להצביע על כך שאין הוא רואה במסמך חוזה מחייב שעל פיו יפול דבר.

בנוסף, הרי השיק אשר מסר הנתבע 2 למתווך, נושא תאריך עתידי, הזהה למועד בו היה אמור להיחתם החוזה.

גם מן העובדה שזכרון הדברים הינו מסמך ארוך, ערוך ומסודר, לא ניתן ללמוד על גמירות דעתם של הצדדים, מאחר ומדובר במסמך סטנדרטי אותו הביא עמו המתווך, ואף אחד מן הצדדים, לא התובעים ואף לא הנתבעים החתומים על המסמך נתנו את דעתם לרשום בו. זאת אני מסיקה מכך שכל החתימה נעשתה מתוך לחצו של הנתבע 2 שמא תכנס השבת והוא לא יספיק לחזור לביתו.

כמו כן, עולה מן העדויות כי מעת שהנתבע הגיע עם ילדיו לבית התובעת, ועד ליצאתו משם, כולל החתימה על המסמך, לא חלפה עת ארוכה (בין שעה לשעה וחצי), דבר המעיד לדעתי על יחסם של שני הצדדים באשר לתוקף המסמך, ויכולתו לחייב בעתיד.

ב."נוסחת הקשר"

בפ"ד רבינאי נ' מן שקד קבע כבוד השופט ברק כי יש לבחון את "נוסחת הקשר" בין זכרון הדברים לבין החוזה הפורמלי שייחתם בעתיד.

כבוד השופט ברק קבע כי גם "נוסחת הקשר", יכולה להעיד על כוונת הצדדים.

בטרם אבחן את "נוסחת הקשר" במקרה שלפני, הרי שברצוני להדגיש שוב כי יש לייחס לעובדה שלפני זכרון דברים ערוך ומסודר משקל מועט, מאחר ומדובר במסמך אשר מצוי תחת ידו של כל מתווך, אשר אין לעיל ידו להסביר לצדדים את המשמעויות המשפטיות של המסמך ושל הדברים האמורים בו.

ולעניין "נוסחת הקשר" הרי שבס' 10 לזכרון הדברים נאמר כי "הצדדים מתחייבים בזה הדדית לחתום על החוזה בפני עו"ד תוך 18.5.95 ימים מיום חתימת זכרון דברים זה" (כך ממש!)


ובס' 11 נאמר "והיה ואם לא יחתם החוזה מפאת כל סיבה שלא תהיה, יראה זכרון דברים זה כאילו הוא היה חוזה בעל תוקף מחייב לכל דבר".

עם זאת, בס' 2 לזכרון הדברים נאמר כי "הקונה מצהיר בזה כי הוא ראה ובדק את הנכס ומצאו מתאים למטרת הקניה והוא מוותר על כל טענות ברירה ביחס לנכס וביחס למוכר."

בס' 15 הוסיף הקונה הערה בכתב יד כי "העסקה תתקיים לאחר בדיקת הבית ע"י מהנדס בניין..." והוסיף כי הוא "מבקש לבצע בדיקת רדום..." ודהיינו רק לאחר שהנכס יבדק ע"י מהנדס וימצא ראוי למגורים וכמו כן תמצא האדמה נקיה מגז הרדון יהיה מוכן הקונה לקנות את הבית.

על פי האמור לעיל, נראה כי אין זכרון הדברים מחייב את הצדדים, ואין בו כדי להוות מקור הזכויות והחובות בין הצדדים.

ג.מסוימות:

באשר לדרישת המסוימות:

דרישה זו מהווה דרישה משנית לעומת הדרישה לגמירת דעת.

מן האמור בזכרון הדברים ניתן ללמוד מהו הנכס הנמכר, מהו המחיר המוסכם וכן מהם מועדי התשלום וכן מתי ימסר הנכס.

אולם אין די רק בעובדה זו כדי לשכנעני כי המדובר בחוזה מחייב לכל דבר ועניין.

זאת משום שיש צורך כאמור בהתמלא 3 הדרישות במצטבר.

בהערת שוליים אעיר כי מצויין בזכרון הדברים כי "המוכר הציע למכירה את מלוא זכויותיו בנכס", והרי הבית שייך לבעל בדיוק כמו שהוא שייך לאישה, ודהיינו יכולה האישה למכור את חלקה בבית שהוא 50% בלבד ואין היא יכולה להתחייב באשר לחלקו של הבעל בבית.

כבר קבעתי כי נטל הראיה במקרה שלפני מוטל על התובעים, והתובעים לא שכנעוני בקיום העובדות המקימות את עילת תביעתם.

מעבר לכך, הרי שהנתבעים מעל ומעבר לנדרש שכנעוני כי גרסתם היא סבירה יותר, ועל כן גם קרובה יותר אל האמת.

מכאן ניתן להסיק, כי הנתבעים היטו את מאזן ההסתברות לטובתם.

לסכום פרק זה של המבחנים בדבר התגבשות חוזה מחייב, יאמר כי התובעים לא שכנעו כי נסיבות הענין היו כאלה שהביאו לכלל יצירת חוזה מחייב, ושוכנעתי מראיות הנתבעים כי לא התמלאו הדרישות לצורך "גמירות דעת".

באשר לדרישת "נוסחת הקשר", הרי ששוכנעתי כי המסמך שנחתם, "זכרון הדברים", אינו מטיל על הצדדים כל חיוב בטרם יחתם חוזה פורמלי.

ומכאן, הרי שהביעו הצדדים דעתם הברורה כי "זכרון הדברים" איננו אלא שלב ביניים בדרך לחתימת חוזה - דרך שלא הגיעה לסופה המגובש בחוזה מחייב בסופו של דבר.

משקבעתי כי אין בפני חוזה מחייב מאחר שלא נתקיימה הדרישה לגמירת דעת, הרי שמתייתר הדיון הן בשאלה האם בוצע הביטול כדין, וכמו כן בשאלת גובה הפיצוי המוסכם.

סופו של דבר שהתביעה נדחית.

באשר להוצאות:

מכח הסמכות שבתקנה 511 (א) סיפא לתקנות סדר הדין האזרחי (התשמ"ד - 1984).

החלטתי כי כל צד ישא בהוצאותיו, ואינני עושה צו להוצאות.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. זכרון דברים קבלן

  2. זכרון דברים כללי

  3. זכרון דברים דירה

  4. אכיפת זכרון דברים

  5. זכרון דברים קטנוע

  6. ביטול זכרון דברים

  7. זכרון דברים ירושה

  8. זכרון דברים מותנה

  9. זכרון דברים אופנוע

  10. זכרון דברים הלוואה

  11. זכרון דברים משכורת

  12. זכרון דברים סטנדרטי

  13. זכרון דברים טרקטורון

  14. זכרון דברים פסקי דין

  15. ביטול זכרון דברים רכב

  16. חוזה זכרון דברים רכב

  17. הפרת זכרון דברים רכב

  18. זכרון דברים בדיקת רכב

  19. זכרון דברים טופס דירה

  20. זכרון דברים שיפוץ דירה

  21. זכרון דברים למכירת רכב

  22. זכרון דברים דיני חוזים

  23. זכרון דברים מכירת מגרש

  24. ביטול זכרון דברים דירה

  25. זכרון דברים תוקף משפטי

  26. זכרון דברים עמלת תיווך

  27. זכרון דברים רכב משועבד

  28. חוזה זכרון דברים דירה

  29. זכרון דברים חוזה מחייב

  30. זכרון דברים חוזה עבודה

  31. זכרון דברים למכירת חנות

  32. הערת אזהרה זכרון דברים

  33. זכרון דברים רכישת מניות

  34. זכרון דברים תאונת דרכים

  35. ביטול זכרון דברים הטעיה

  36. הפרת הסכם זיכרון דברים

  37. זכרון דברים חוזה שכירות

  38. זכרון דברים דירה למכירה

  39. זכרון דברים דירה שכירות

  40. זכרון דברים למכירת מגרש

  41. זכרון דברים רכב יד שניה

  42. זכרון דברים החלפת רכבים

  43. זכרון דברים להשכרת דירה

  44. זכרון דברים למכירת דירה

  45. זכרון דברים קניית מכונית

  46. הפרת זכרון דברים שכירות

  47. זכרון דברים שותפות עסקית

  48. זכרון דברים פירוק שותפות

  49. איחור בעריכת זיכרון דברים

  50. זכרון דברים קביל בבית משפט

  51. זכרון דברים פיצויי פיטורים

  52. זכרון דברים עסקת קומבינציה

  53. זכרון דברים וחוזה שלא נחתם

  54. זכרון דברים למכירת רכב משומש

  55. הפרת זכרון דברים מכירת מגרש

  56. ביטול זכרון דברים שכירות עסק

  57. ביטול זכרון דברים למכירת דירה

  58. ביטול זכרון דברים למכירת מגרש

  59. הפרת זכרון דברים למכירת דירה

  60. ביטול זכרון דברים עם קבלן בניה

  61. הפרת זכרון דברים עסקת קומבינציה

  62. זכרון דברים בדבר מכירת רכב עם ליקויים

  63. תביעה לפיצוי מוסכם 10% משווי הדירה לפי זיכרון דברים

  64. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון