זכרון דברים כללי


בפניי בקשת רשות להתגונן מפני תביעה לפינוי וסילוק יד.

בכתב התביעה בסדר דין מקוצר נטען כי התובעים (להלן: "המשיבים") הינם בעלי הזכויות במשק מס' 93 במושב משמר השבעה (להלן: "המשק"). עוד נטען כי ביום 14.10.01 חתם הנתבע (להלן: "המבקש") עם המשיב 1 (להלן: "המשיב") על מסמך בכתב-יד, שכותרתו "זכרון דברים" ועניינו "סיכום ביניים עד החוזה" (להלן: "זכרון הדברים"). בזכרון הדברים הוסכם על השכרת חלק מן המשק, הכולל בית מגורים וכן שטח של 2.5 דונם בערך (להלן: "המושכר"). כן הוסכם על מספר תנאים ביחס לשכירות, לרבות תקופת השכירות ומחיר השכירות.

החזקה במושכר נמסרה למבקש מבלי שנחתם הסכם שכירות מפורט בין הצדדים. לטענת המשיבים, לאחר מסירת החזקה נקט המבקש סחבת בכל הנוגע לחתימה על הסכם שכירות מפורט, וזאת למרות שבא-כוח המשיבים העביר אליו טיוטת הסכם והתקיימו מספר פגישות בעניין זה בהשתתפות הצדדים. יתרה מזאת, בכתב התביעה נטען כי המבקש פעל במושכר כבתוך שלו, וזאת למרות שפעולותיו לא הוסדרו, כאמור, בהסכם שכירות. בין השאר שיפץ המבקש חלקים מן המושכר, החל לנהל בו עסק של השכרת חדרי אירוח לזוגות אוהבים, ואף גידר חלק מן השטח תוך שהוא מונע מהמשיבים לעשות שימוש ביתרת שטח המשק. המשיבים אף קיבלו מכתב מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה מיום 12.2.02 בעניין בניה בלתי-חוקית שביצע המבקש במושכר ללא היתר בניה.

לאור ההפרות לכאורה של זכרון הדברים על-ידי המבקש ולאור הסחבת שנקט בהסדרת הסכם שכירות בין הצדדים, הודיעו המשיבים למבקש על ביטול זכרון הדברים שנחתם ביניהם ודרשו ממנו לפנות את המושכר עד ליום 31.8.02.

בעקבות השתלשלות דברים זו הוגשה התביעה בסדר דין מקוצר שבפניי, שבה עתרו המשיבים לפינויו של המבקש מן המושכר. המשיבים הדגישו בכתב התביעה כי אף לולא בוטל זכרון הדברים עקב הפרותיו היסודיות של המבקש, הרי שממילא הסתיימה תקופת השכירות ביום 31.10.02, ואף מטעם זה על המבקש לפנות את המושכר.

לכתב התביעה צורפו זכרון הדברים, טיוטת הסכם השכירות שלא נחתם, מכתב ההתראה של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, מכתב התראה מטעם ועד המושב, מכתבים שונים שנשלחו למבקש על-ידי בא-כוח המשיבים, וכן כתבת עיתון בדבר ניהול "צימר אוהבים" במושכר.


הואיל ובפועל מוסיף המבקש להחזיק במושכר עד עצם היום הזה, טרם התגבש הסעד הכספי העומד לכאורה למשיבים כחלק מן התביעה, ולפיכך הגישו המשיבים בקשה לפיצול סעדים שהתקבלה על-ידי בית-משפט זה.

המבקש הגיש בקשת רשות להתגונן מפני התביעה, ובתצהירו טען כי חתם על הסכם שכירות עם המשיב ביום 14.10.01, שאותו צירף לתצהירו. (מדובר באותו מסמך שכותרתו "זכרון הדברים", ולשם הנוחות נמשיך לכנותו בהחלטה זו בשם זה – א.ל.ע.). עוד טען המבקש כי שכר את המושכר לשם מגורים ולשם ניהול עסקיו, וכי החזקה במושכר נמסרה לו מיד עם חתימת ההסכם וכנגד תשלום מקדמה על חשבון דמי השכירות בסך
של 1000$.

לטענת המבקש, לאחר החתימה על זכרון הדברים ניסו המשיבים "לשפר" עמדתם ולהחתימו על הסכם שכירות חדש, אשר לא שיקף חלק מן התנאים אשר הוסכמו מלכתחילה בינו לבין המשיב, ובפרט מתן זכות סירוב ראשונה למבקש לקניית המשק ומתן היתר למבקש לעשות שימוש במושכר לשם ניהול עסקיו. טיוטת הסכם חדש זה נשלחה אליו, לטענתו, רק כחמישה חודשים לאחר חתימת זכרון הדברים וחלק מן ההבנות שהושגו בינו לבין המשיב לא הוכנסו בה, אך המבקש הסכים לפנים משורת הדין לחלק מן השינויים.

עוד טען המבקש בתצהירו כי שיפץ מבנים קיימים בשטח המושכר בעלות של כמיליון ₪ לצורך הסבתם לחדרי אירוח, והוסיף כי במושב מתנהלים עסקים נוספים דומים, וזאת ללא כל התנגדות מצד התושבים במקום, וכי, על כל פנים, אין בעסקו כדי להוות מטרד.

בנוסף לכך טען המבקש כי מעולם לא נדרש להסדיר את תנאי השימוש במושכר כתנאי מוקדם לשכירות, וכי המשיבים לא דרשו ממנו מלכתחילה אישורים כלשהם לניהול עסק במקום. המבקש אף טען כי השיפוצים במושכר נעשו בידיעה, בהסכמה ובפיקוח של המשיבים, וכי המבקש אינו מונע מהמשיבים להשתמש ביתרת שטח המשק.

אשר להעמדתם של המשיבים בפני סיכון של העמדה לדין פלילי בשל עבירות על חוק התכנון והבניה, הוסיף המבקש וטען בתצהירו כי מדובר במחדליהם של המשיבים בלבד, שכן הללו לא ניאותו לשתף עמו פעולה לצורך הוצאת ההיתרים הנדרשים.

אשר לתקופת השכירות טען המבקש כי ניתנו לו ארבע תקופות אופציה נוספות להארכת השכירות, כפי שצוין במפורש בזכרון הדברים:


"סוכם בין הצדדים שתחילת החוזה החל מ-1/11/01 [ועד ליום] 1/11/02.

תינתן אופציה ל-4 תקופות אופ' נוספות, כל שנה בנפרד".

לתצהיר צורף זכרון הדברים, וכן צורף לבקשת הרשות להתגונן תצהיר נוסף, מטעם שכנו של המבקש במושב, שבו הצהיר השכן כי עסקו של המבקש אינו גורם למטרד כלשהו וכי אין לו התנגדות להמשך ניהול העסק במקום.

חקירתו של המבקש

בדיון שהתקיים בפניי בבקשת הרשות להתגונן נחקר המבקש על תצהירו. בעדותו בפניי אישר המבקש כי "הסכם השכירות" שהוזכר בתצהירו הוא "זכרון הדברים" אליבא דמשיבים וכי מדובר היה ב"סיכום ביניים עד החוזה" (עמ' 1 לפרוטוקול, שורה 5). עוד אישר המבקש כי "המשמעות היא שאמור היה להיחתם חוזה", כי "כתבנו בצורה כללית בזכרון דברים על הכוונות שלנו", וכי זכרון הדברים לא דן כלל בסוגיות כגון שיפוץ המושכר, ניהול עסק במושכר ובטחונות (שם, שורות 6-9).

המבקש טען בחקירתו כי בנושא שיפוץ המושכר וניהול העסק ניתנו לו הסכמות בעל-פה על-ידי המשיב בשיחות טלפון, שהתקיימו ביניהם בחודשים נובמבר-דצמבר 2002 והוקלטו ותומללו בידי המבקש. כמו כן אישר המבקש גידר את המקום וכי הציב במקום מכולה ניידת וכן שער חשמלי, אך טען כי הדבר נעשה בהסכמת המשיבים.

המבקש אישר בחקירתו כי לא דאג לקבל היתר בניה ביחס לשיפוצים שביצע במקום, וזאת למרות שהוא קבלן במקצועו. עוד טען המבקש בחקירתו כי נבצר ממנו לקבל רשיון לניהול עסק במקום, וזאת בשל העדר שיתוף פעולה מצד המשיב.

במהלך חקירתו של המבקש, ולאור הדברים שהוזכרו עד כה, המלצתי לצדדים לנסות וליישב את המחלוקת ביניהם מחוץ לכותלי בית-המשפט. הצדדים הסכימו, אך לאחר שהמו"מ ביניהם נכשל ביקשו להגיש סיכומיהם בכתב.

הדיון בבקשה

ההלכה היא כי בשלב זה של הדיון אין חובה על המבקש לשכנע את בית-המשפט בנכונות טענותיו העובדתיות, וכל שעל בית-המשפט לברר הוא אם יש בטענותיו כדי לשמש הגנה מפני התביעה, אם תוכחנה במשפט (ראו: ע"א 594/85 זהבי נ' מגרית בע"מ ואח', פ"ד מ"ב (1) 721). ברם, אין הנתבע יוצא ידי חובתו בהעלאת טענות סתמיות בתצהירו, אלא עליו לטעון את העובדות המבססות את הגנתו ולהיכנס לפרטי עובדות אלה. (ראו: ע"א 543/86 כלל חברה לביטוח בע"מ נ' כלפון, פ"ד מ"ב (3) 341). הרשות תוענק אם התצהיר (יחד עם החקירה הנגדית, כאשר זו מתקיימת) מגלה על פניו טענה, שאם תוכח במשפט תהווה הגנה
מפני התביעה (ראו: ע"א 518/87 פטלז'אן ואח' נ' בנק איגוד לישראל בע"מ, תק-על 93(3), 1337).

המחלוקת בין הצדדים במקרה זה הינה מחלוקת עובדתית-משפטית. כך, אין מחלוקת בין הצדדים כי ההסכם שנחתם ביניהם היה זכרון דברים כללי בלבד וכי מחד הוסדרה בו אמנם תקופת השכירות של המושכר (לרבות אופציה להארכת תקופת השכירות) ומחיר השכירות, אך מאידך כוונת הצדדים הייתה לחתום על הסכם שכירות מפורט בהמשך לזכרון הדברים, והסכם כזה לא נחתם. כמו כן מוסכם בין הצדדים כי זכרון הדברים לא כיסה נושאים מהותיים ביותר לשכירות הספציפית שבה מדובר, כגון: שיפוץ המושכר, ניהול עסק במושכר ומתן בטחונות למשיבים על-ידי המבקש. מכאן שהשאלה העומדת לדיון הינה מהו דינו של זכרון דברים, שבין השאר הוסדרו בו תקופת השכירות ומחיר השכירות, אך לא הוסדרו בו נושאים מהותיים אחרים לשכירות, ובפרט לא נחתם בעקבותיו הסכם שכירות מפורט, וזאת למרות שהצדדים הסכימו ביניהם במועד חתימת זכרון הדברים לעשות כן. האם העובדה שלא נחתם הסכם שכירות מפורט בעקבות זכרון הדברים עשויה לבסס תביעת פינוי, והאם בנסיבות אלה יש לדחות בקשת רשות להתגונן המבססת עצמה על תקופת השכירות (לרבות האופציה) שנקבעה בזכרון הדברים.

בפסיקה מקובל כיום כי זכרון דברים הינו, בעקרון, הסכם משפטי המחייב את הצדדים לו אם הוא עונה על דרישות מינימליות של גמירות דעת ומסוימות. ראו ד' פרידמן ונ' כהן, חוזים (כרך א', תשנ"א-1991), בעמ' 295. אלא שהשאלה היא לגבי תקפותו של זכרון דברים שבעקבותיו לא נחתם הסכם מפורט. עמדו על כך פרידמן וכהן, שם, בעמ' 291:

"בשלב שבין ההסכם הראשוני לבין ההסכם הסופי עשויות להתרחש תקלות. למשל, לפני הגיע מועד כריתתו של ההסכם הסופי, מתחרט אחד הצדדים, ומחליט לחזור בו מן ההסכם. או, הצדדים אינם מצליחים להגיע להסכמה על פרטי ההסכם המאוחר, והעסקה קורסת. תקלות אלה מונעות שכלולו של ההסכם הסופי והן אף מעוררות את השאלה מהו תוקפו של ההסכם הראשוני, של 'זכרון הדברים': האם הצדדים כרתו ביניהם חוזה מחייב, וההסכם המאוחר הוא שלב בקיומו של ההסכם הראשוני; 'הוא נועד לשים חותם פורמלי על עסקתם המוגמרת בלאו הכי', או, שה'הסכם' הראשוני אינו, לאמיתו של דבר, הסכם מחייב, הוא רק משא ומתן לקראת כריתתו של חוזה, מעין חומר גלמי לא מחייב לכתיבת החוזה בעתיד, אם יכרתוהו? מובן, ששתי האפשרויות מובילות לתוצאות שונות בשאלה של זכות החרטה או הפרישה מההסכם".

ההכרעה בשאלות אלה נובעת בראש ובראשונה מכוונת הצדדים, עליה יש ללמוד ממכלול העובדות של המקרה. ראו ע"א 158/77 רבינאי נ' חברת מן-שקד, פ"ד לג (2) 281, 288. כוונת הצדדים נלמדת מנוסחו המפורש של זכרון הדברים, מתוכנו של זכרון הדברים ו"מהתנהגותם של הצדדים לפני, בעת ולאחר ההסכמה על זכרון הדברים עצמו". ראו שם, בעמ' 287.

הואיל והתשובה המשפטית לשאלה הניצבת בפניי מבוססת, כאמור, על עובדות המקרה, הרי שהדרך היחידה לברר עובדות אלה לאשורן הינה באמצעות הבאת ראיות וניהול הליך של הוכחות בפני בית-המשפט. יתרה מזאת, מלשונו של זכרון הדברים עולה בבירור, כאמור, כי הצדדים התכוונו לחתום על הסכם שכירות שיסדיר בפרוט את ההסכמות ביניהם, ואולם מהתנהגות הצדדים המתוארת הן בכתב התביעה והן בתצהירו של המבקש עולה כי בין הצדדים התקיימה מערכת שלמה של הבנות בעל-פה, שבמסגרתן, למשל, נמסרה החזקה במושכר למבקש עוד בטרם נחתם ההסכם המפורט.

אשר-על-כן, ועל אף שיש להביע מורת רוח מכך שהמבקש מוסיף להחזיק במושכר ללא הסכם שכירות מפורט, אני סבורה כי יש לקבל את הבקשה ולאפשר למבקש להתגונן מפני התביעה.

אשר-על-כן, ניתנת למבקש רשות להתגונן מפני התביעה. הוצאות הבקשה תיקבענה בסיום ההליך ועל-פי תוצאותיו.

1. מזכירות מנ"ת תקבע מועד לדיון קדם משפט בפני שופט המוקד. התייצבות אישית של בעלי-הדין והמצהירים המרכזיים - חובה.

2. ניתן בזאת צו גילוי מסמכים הדדי תוך 30 יום מהיום. בחלוף המועד יחול האמור בתקנה 114א לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984.

3. כל העדויות יוגשו בתצהירים. התובע תוך 60 יום מהיום, והנתבע 21 יום לאחריו. התצהירים יועברו במישרין לבא-כוח הצד שכנגד, בתוך המועדים המצוינים לעיל. כל מסמך שבדעת הצדדים להסתמך עליו, ופורט בתצהיר גילוי מסמכים, יצורף לתצהירים. חוות-דעת מומחים יוגשו עם התצהירים. על אי-הגשת תצהיר במועד יחול האמור בתקנה 168(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984.

4. המסמכים על פי החלטתי יועברו מצד לצד ישירות בתוך המועדים הנקובים. ימי הפגרה יבואו במניין
הימים.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. זכרון דברים קבלן

  2. זכרון דברים כללי

  3. זכרון דברים דירה

  4. אכיפת זכרון דברים

  5. זכרון דברים קטנוע

  6. ביטול זכרון דברים

  7. זכרון דברים ירושה

  8. זכרון דברים מותנה

  9. זכרון דברים אופנוע

  10. זכרון דברים הלוואה

  11. זכרון דברים משכורת

  12. זכרון דברים סטנדרטי

  13. זכרון דברים טרקטורון

  14. זכרון דברים פסקי דין

  15. ביטול זכרון דברים רכב

  16. חוזה זכרון דברים רכב

  17. הפרת זכרון דברים רכב

  18. זכרון דברים בדיקת רכב

  19. זכרון דברים טופס דירה

  20. זכרון דברים שיפוץ דירה

  21. זכרון דברים למכירת רכב

  22. זכרון דברים דיני חוזים

  23. זכרון דברים מכירת מגרש

  24. ביטול זכרון דברים דירה

  25. זכרון דברים תוקף משפטי

  26. זכרון דברים עמלת תיווך

  27. זכרון דברים רכב משועבד

  28. חוזה זכרון דברים דירה

  29. זכרון דברים חוזה מחייב

  30. זכרון דברים חוזה עבודה

  31. זכרון דברים למכירת חנות

  32. הערת אזהרה זכרון דברים

  33. זכרון דברים רכישת מניות

  34. זכרון דברים תאונת דרכים

  35. ביטול זכרון דברים הטעיה

  36. הפרת הסכם זיכרון דברים

  37. זכרון דברים חוזה שכירות

  38. זכרון דברים דירה למכירה

  39. זכרון דברים דירה שכירות

  40. זכרון דברים למכירת מגרש

  41. זכרון דברים רכב יד שניה

  42. זכרון דברים החלפת רכבים

  43. זכרון דברים להשכרת דירה

  44. זכרון דברים למכירת דירה

  45. זכרון דברים קניית מכונית

  46. הפרת זכרון דברים שכירות

  47. זכרון דברים שותפות עסקית

  48. זכרון דברים פירוק שותפות

  49. איחור בעריכת זיכרון דברים

  50. זכרון דברים קביל בבית משפט

  51. זכרון דברים פיצויי פיטורים

  52. זכרון דברים עסקת קומבינציה

  53. זכרון דברים וחוזה שלא נחתם

  54. זכרון דברים למכירת רכב משומש

  55. הפרת זכרון דברים מכירת מגרש

  56. ביטול זכרון דברים שכירות עסק

  57. ביטול זכרון דברים למכירת דירה

  58. ביטול זכרון דברים למכירת מגרש

  59. הפרת זכרון דברים למכירת דירה

  60. ביטול זכרון דברים עם קבלן בניה

  61. הפרת זכרון דברים עסקת קומבינציה

  62. זכרון דברים בדבר מכירת רכב עם ליקויים

  63. תביעה לפיצוי מוסכם 10% משווי הדירה לפי זיכרון דברים

  64. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון