זכרון דברים למכירת דירה


פתח דבר
1.השאלה העומדת להכרעה בתיק היא: האם זכרון דברים למכירת דירה שנכרת בין הצדדים הוא בגדר חוזה מחייב או שמא רק שלב במשא ומתן שהתנהל ביניהם.

רקע עובדתי
2.התובעים-הנתבעים שכנגד, בני הזוג משה ומיה לויטץ (להלן: "התובע" ו"התובעת" וביחד: "התובעים") הם בעלי זכויות החכירה מאת מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל") במגרש בשטח של כ-638 מ"ר עליו בנוי בית בן 7 חדרים הנמצא במושב אמץ הידוע כחלק מחלקות 32 בגושים 7968/7973 וכמגרש 269 על פי תב"ע עח/156 (להלן: "הבית"), שבו הם מתגוררים עם ילדיהם.

ביום 3/11/03 נחתם בין התובעים לבין הנתבעים-התובעים שכנגד, בני הזוג יהודה ויהודית פולק (להלן: "הנתבע" ו"הנתבעת" וביחד: "הנתבעים"), זכרון דברים שבו הביעו התובעים כוונתם למכור את הבית והנתבעים הביעו כוונה לרכשו (להלן: "זכרון הדברים", צורף כנספח א לתצהיר התובע), תמורת סכום של 246,000 דולר (להלן: "התמורה"). בין היתר נאמר בזכרון הדברים, כי "חוזה ייחתם בתוך 7 ימים" (סעיף 7 לזכרון הדברים).

בעקבות החתימה על זכרון הדברים, פנו התובעים לעו"ד טובי יעקובי שייצגם (להלן: "עו"ד יעקובי"), ואילו הנתבעים יוצגו על ידי עו"ד ישראל אינסלר (להלן: "עו"ד אינסלר"). באמצעות עורכי הדין נוהל משא ומתן בין הצדדים והוחלפו מספר טיוטות במטרה לגבש חוזה למכירת הבית, וכן מכתבים ובהם הערות לטיוטות אלה ודרישות כאלה ואחרות. במהלך המשא ומתן, החליפו התובעים בראשית חודש ינואר 2004 את עו"ד יעקובי שייצגם עד אז בעו"ד יובל טילינגר שיצוין שמייצגם גם בתובענה דנן.

3.משארך המשא ומתן והצדדים לא הגיעו לכלל הסכמה וחתימה על חוזה כאמור, ביום 2/2/04 דיווחו התובעים למשרד מיסוי המקרקעין בחדרה על זכרון הדברים כחוזה מחייב (טופס ה"הצהרה על מכירת/רכישת זכות במקרקעין" סומן נ/3) בצירוף מכתב לוואי (המכתב למשרד מיסוי המקרקעין צורף כנספח ג לכתב התביעה). אין מחלוקת כי הדיווח למשרד מיסוי המקרקעין בוצע על ידי התובעים באורח חד צדדי ובלא ליידע את הנתבעים; כאשר בה בעת, ביום 2/2/04, פנו התובעים באמצעות פרקליטם במכתב לבא-כוח הנתבעים שבו טענו בין היתר ולראשונה כי הם רואים בזכרון הדברים משום חוזה מכר מחייב ודרשו לאכפו באופן שביום 17/2/04 תימסר החזקה בבית לידי התובעים, תוך שנאמר במכתב שהתובעים מצידם נערכו לתשלום מלוא תמורת הבית עד למועד זה (המכתב מיום 2/2/04 צורף כנספח כ לתצהיר עו"ד אינסלר). הנתבעים באמצעות עו"ד אינסלר השיבו למכתב זה במכתב מיום 3/2/04 שבו דחו מכל וכל את דרישות התובעים, וציינו כי זכרון הדברים אינו אלא שלב במשא ומתן שלא הבשיל לכדי חוזה מחייב; ועם זאת הביעו רצונם להתקשר בחוזה כזה, אך לא בתנאים ובדרישות שביקשו התובעים להכתיב (המכתב מיום 3/2/04 צורף כנספח כא לתצהיר עו"ד אינסלר).
בעקבות מכתבו של עו"ד אינסלר הוסיפו ב"כ הצדדים להתכתב ביניהם ואף הביעו נכונות להיפגש (ראו: נספחים כב, כג, כד ו-כה לתצהיר עו"ד אינסלר).
זאת עד אשר ביום 25/2/04 או בסמוך לפני כן, בעת שהנתבע הגיע למשרדי מס שבח ומס רכוש על מנת לטפל בקבלת אישור מס רכוש – כבקשתו של ב"כ התובעים מאת ב"כ הנתבעים במכתבים מיום 13/1/04 ומיום 22/2/04 (נספחים יח ו-כה לתצהיר עו"ד אינסלר) – התברר לנתבע מאת הפקידה במקום שהקישה את הנתונים, כי זה מכבר דיווחו התובעים על זכרון הדברים כחוזה מחייב. הנתבע אשר לטענתו נדהם מהידיעה, דיווח על כך מיד לפרקליטו שמצידו שלח בשם הנתבעים מכתב לעו"ד טילינגר שבו נכתב, בין היתר:

"הצדדים ראו בזכרון הדברים מסמך בלתי מחייב וכל טיוטות ההסכם אשר נשלחו בין הצדדים (לפחות שמונה במספר) סויגו במילים הצעה לקבלת הצעה או טיוטא.
...

בעודנו מנהלים משא ומתן תוך דרישה מטעמך להציג מסמכים ואישורים שונים, התברר לנו כי מרשיך (בהצעתך או שלא בהצעתך) דיווחו על זכרון הדברים לשלטונות האוצר מס שבח תוך הצגתו של זכרון הדברים כחוזה מחייב בין הצדדים.

בנסיבות האמורות מרשיי מבינים כי המשא ומתן אשר התנהל כאמור לעיל הופסק על ידי מרשיך". (המכתב צורף כנספח כו לתצהיר עו"ד אינסלר).

לאחר מכתב זה אמנם היתה עוד התכתבות קצרה בין ב"כ הצדדים (מכתבו של עו"ד טילינגר מיום 29/2/04 ומכתבו של עו"ד אינסלר מיום 17/3/04 – נספחים כז ו-כח לתצהיר עו"ד אינסלר), אך למעשה בכך הקיץ הקץ על המשא ומתן.

4.על רקע האמור הוגשה התובענה דנן על ידי התובעים, שבה נתבקש בית המשפט להורות על אכיפת זכרון הדברים וכן לחייב את הנתבעים בפיצוי המוסכם בסכום של 10,000 דולר הנקוב בזכרון הדברים ובפיצוי נוסף בגין נזקים שלטענת התובעים נגרמו להם עקב ניהול המשא ומתן לרבות שכר טרחת עורך דין מטעמם, דמי שכירות שנאלצו לשאת בתשלומם ופיצוי בגין עגמת נפש – ובסה"כ 92,168 ש"ח.

הנתבעים מצידם הגישו תביעה שכנגד שבה טענו כי התובעים ניהלו את המשא ומתן בחוסר תום לב. משכך, ביקשו הנתבעים לחייב את התובעים לפצותם בסכום של 150,000 ש"ח, הוא הסכום שבו הם אומדים את הנזקים שנגרמו להם לטענתם עקב ניהול המשא ומתן בחוסר תום לב, שעיקרו נזק לא ממוני בגין עוגמת נפש, טרדה וטרחה.


דיון
5.מטעם התובעים נשמעה עדותו של התובע בלבד, שנחקר על תצהירו שניתן כעדות ראשית.

מטעם הנתבעים נשמעה עדותם של כל אחד משני הנתבעים וכן עדותו של עו"ד אינסלר – שאף הם נחקרו על התצהירים שניתנו על ידם כעדות ראשית. בנוסף נשמעה מטעמם של הנתבעים עדותו של עמוס אוזן – מתווך מקרקעין שתיווך בין הצדדים ואשר עדותו נשמעה בעל פה (להלן: "אוזן" או "המתווך").

זכרון דברים – המסגרת הנורמיטיבית
6.שאלת מעמדו של זכרון דברים נדונה בהרחבה בע"א 158/77 רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ (בפירוק), פ"ד לג(2) 281 (1979) (להלן: "ענין רבינאי), שהוא פסק הדין המרכזי והמנחה בסוגיה זו. בעניין רבינאי, שבו נדונה שאלת תוקפו של זכרון דברים שנעשה למכירת מגרש, ציין כבוד הנשיא א' ברק כי ניתן להשקיף על זכרון הדברים משתי נקודות מבט אפשריות – האחת: לראות בזכרון הדברים משום שלב בשלבי המשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה מחייב בהמשך הדרך, והאחרת: לראות בזכרון הדברים משום חוזה מחייב שעם עריכתו נסתיים המשא ומתן שבין הצדדים (שם, בעמ' 286-287).

באשר לשאלה כיצד יסווג זכרון דברים במקרה כזה או אחר, קבע הנשיא ברק:

"מהו המבחן שלפיו ייקבע לאיזו משתי הקטגוריות הנזכרות נופל זכרון דברים פלוני? בענין זה קבעה פסיקתו של בית משפט זה שני מבחנים מצטברים. המבחן האחד הוא כוונתם של הצדדים ליצור קשר חוזי מחייב ביניהם עם ההסכמה על זכרון הדברים; המבחן השני הוא קיומה של הסכמה בזכרון הדברים על הפרטים המהותיים והחיוניים של העסקה שביניהם."

על כוונת הצדדים, נאמר בענין רבינאי, כי ניתן ללמוד הן מלשון זכרון הדברים והן מהתנהגות הצדדים:

"המבחן הראשון לתוקפו המשפטי של זכרון הדברים הוא בכוונתם של הצדדים (ע"א 407/60 בע' 294). על כוונה זו יש ללמוד, על-פי אמות המידה של האדם הסביר, מהתנהגותם של הצדדים לפני, בשעת ולאחר ההסכמה על זכרון הדברים ומתוכן זכרון הדברים עצמו (ע"א 694/69 רפאל מגידו נגד 'דיור חן', חברה קבלנית לבנין בע"מ ו-3 אח', פ"ד כד(2) 6, 9) בעמ' 9)." (ההדגשה שלי – ע.ב.).

בנוגע לפרטים המהותיים של העסקה, נאמר שם:

"המבחן השני לתוקפו המשפטי של זכרון הדברים הוא בקיום הסכמה בגופו של זכרון הדברים על הפרטים המהותיים והחיוניים של העסקה שביניהם. זהו תנאי נפרד ועצמאי .... התנאים המהותיים של העסקה משתנים, מטבע הדברים, מענין לענין. במכירת מקרקעין טבעי הוא כי תנאים מהותיים אלה יכללו את הצדדים להתקשרות, תיאור הנכס הנמכר, המחיר ומועדי התשלום והמסירה (ע"א 471/76). דרישה זו רוככה במשך הזמן, והכלל עתה הוא, כי במקום שהמבחן הראשון מתקיים, דהיינו קיימת כוונה של הצדדים ליצור קשר משפטי מחייב, אין צורך כי כל התנאים החיוניים והמהותיים יופיעו 'שחור על גבי לבן' בזכרון הדברים עצמו. את התנאים המהותיים והחיוניים הנוכחים 'פיזית' בזכרון הדברים ניתן להשלים 'באופן נורמטיבי', אם לא משתמעת כוונה אחרת,
באמצעות הוראות חוק משלימות ..." (ההדגשה שלי – ע.ב.) (שם, בעמ' 287-289).

ועוד בהקשר לבחינת תוקפו של זכרון דברים, נאמר על ידי כבוד השופט ג' בך בע"א 637,608/83 שטרנפלד נ' עזבון המנוח שטרוקסר מוריס ז"ל, פ"ד מא (3) 361 (1987):

"בו בזמן שביחס למה שמתימר להיות חוזה מוגמר קימת הנחה של גמירת דעת של הצדדים, ובית המשפט ישתדל לפרשו בדרך אשר תשמור על תוקפו של ההסכם, הרי אינה קיימת חזקה כזו ביחס ל'זכרון דברים', אשר בדרך כלל מהווה רק שלב מקדמי לעריכת החוזה הסופי" (ההדגשה שלי – ע.ב.) (שם, בעמ' 367-368).


על רקע ההלכה הנוהגת, אפנה לפרט את טענות הצדדים בתמצית, וליישום ההלכה בשים לב לעובדות כפי שנתבררו בפניי.

טענות הצדדים
7.לטענת התובעים, זכרון הדברים הוא בגדר חוזה מחייב כאמור, שבו צוינו כל הפרטים החיוניים לעסקה – שמות הצדדים, תיאור הבית, התמורה ותשלום הוצאות ומיסים. אמנם זמני התשלום לא פורטו בזכרון הדברים וגם לא מועד מסירת החזקה או העברת הזכויות במינהל, ואולם לטענת התובעים היה מוסכם על הצדדים כי מסירת החזקה תהא בתוך כשלושה חודשים, שעד אז גם תשולם התמורה; ומכל מקום אלה פרטים שניתנים להשלמה מכוח הוראות שבדין.
עוד הם טוענים, כי הוראות זכרון הדברים מלמדות על כוונת הצדדים ליצור קשר חוזי מחייב ביניהם כבר עם חתימתם על זכרון הדברים, ובענין זה הם מפנים להוראת סעיף 9 לזכרון הדברים הקובעת לאמור: "חוזה ייחתם תוך 7 ימים, אולם אי חתימתו לא תפגע בתוקף זכרון הדברים". כן הם מפנים להוראת סעיף 10 לזכרון הדברים שבה נקבע כי "פיצוי מוסכם בסך של 10,000$ יוטל על המפר זכרון הדברים הפרה יסודית, מבלי שיוטל עליו להוכיח נזק ממשי" – הוראה שלטענתם לא היה מקום לכלול אותה בזכרון הדברים, אלמלא ראו בו הצדדים משום חוזה מחייב. התובעים נסמכים עוד על הוראת סעיף 13 לזכרון הדברים שלפיה "קיום זכרון דברים זה והחוזה שיחתם בעקבותיו מותנים באישור ועדת הקבלה של המושב". ואמנם, כשלושה שבועות לאחר החתימה על זכרון הדברים פנו התובעים לביצוע מבחני אבחון במכון אדם שבעקבותיהם קיבלו את אישורה של ועדת הקבלה של מושב אמץ לקבלם כתושבים במושב (האישור צורף כנספח ב לתצהיר התובע), וגם פנו לבנק למשכנתאות לקבלת מידע לקראת קבלת הלוואה לתשלום התמורה (מסמך המידע צורף כנספח ב2 לתצהיר התובע) – עובדות המעידות, לטענת התובעים, על הכוונה שזכרון הדברים יהא בעל תוקף מחייב; כך לטענתם גם מנקודת מבט של הנתבעים אשר מצידם חתמו ביום 12/11/03, זמן קצר לאחר חתימת זכרון הדברים, על בקשה לרכישת דירה בעיר מודיעין לשם התכוונו לעבור (בקשת הרכישה צורפה כנספח ו לתצהיר הנתבע).

לעמדת התובעים המשא ומתן שנוהל לחתימת חוזה מפורט לא עלה יפה בכוונת מכוון של הנתבעים, שנמנעו מלהגיב לפניות התובעים ומלהעביר להם מסמכים הקשורים לעסקה ובכך סיכלו אפשרות ממשית להגיע לכדי חוזה כאמור.

בהתייחס לתביעה שכנגד טוענים התובעים כי טענות הנתבעים שבבסיסה עומדות בסתירה להגנה שלהם בתביעה העיקרית, שכן, ממה נפשך? מצד אחד מבקשים הנתבעים לדחות את תביעתם של התובעים לאכיפת זכרון הדברים תוך שהם טוענים להגנתם כי לא נקשר בין הצדדים חוזה מחייב; ואילו בתביעה שכנגד הם טוענים לנזקים שנגרמו להם עקב אי מימוש העסקה לרכישת הבית. אין הנתבעים יכולים לטעון דבר והיפוכו על פי נוחותם, וכבר בשל כך יש לדחות את התובענה שכנגד, מה גם שהנזקים נטענו באופן כוללני ובלא כל פירוט.

8.הנתבעים מצידם טוענים כאמור, כי לא היתה כל כוונה לראות בזכרון הדברים משום חוזה מחייב, אלא רק שלב במשא ומתן שבין הצדדים. עובדה היא שהצדדים מתחו קו ומחקו את הוראות סעיף 5 לזכרון הדברים – שהוא נוסח מוכן וסטנדרטי של זכרון דברים שהתובעים הביאו עמם לפגישה שבה נחתם – שבו התייחסות לתנאי תשלום התמורה, מועדים לתשלום ומועד מסירת החזקה, תוך שרשמו בכתב יד לצד הוראות אלה "סעיפים אלה ייקבעו במעמד חתימת החוזה אצל עורך דין"; ובשולי זכרון הדברים הוסיפו עוד בכתב יד: "אי הסכמה על סעיף כלשהו תיפתר אצל עורך הדין". התובעים אף לא שילמו דבר על חשבון התמורה – לא בעת חתימת זכרון הדברים ולא לאחר מכן, אלא נתנו במעמד החתימה שיק לבטחון בלבד ואף זאת בסכום זניח של 4,000 ש"ח. בכל אלה יש לטענת הנתבעים כדי להעיד על היעדר גמירת דעת של הצדדים להתקשר באותו מעמד בחוזה מחייב. אגב כך טוענים הנתבעים, כי טענת התובעים בדבר נכונות ויכולת מצידם לשלם את התמורה – היתה ונותרה טענה בעלמא בלא כל תימוכין. הנתבעים מכחישים את טענת התובעים שלפיה בעת שנחתם זכרון הדברים היה מוסכם על הצדדים כי החזקה בבית תימסר בתוך כשלושה חודשים, ומוסיפים וטוענים כי אילו היה ממש בטענה לא היתה כל סיבה שהדבר לא יירשם בזכרון הדברים. כל אותם פרטים חסרים בזכרון הדברים לא ניתן לטענת הנתבעים להשלים על ידי פניה למקורות השלמה חיצוניים שבדין, מקום שהצדדים בחרו לקבוע מנגנון השלמה משלהם והוא – הסכמה הדדית. הנתבעים מצביעים גם על כך, שהתובעים לא שילמו דמי תיווך, ואף לא דיווחו למשרדי מיסוי המקרקעין "במועד" על אודות ההתקשרות בזכרון הדברים, וכל זאת משום שלא ראו בו חוזה מחייב; דיווח נעשה על ידם רק לאחר זמן וכאמצעי טקטי, תוך ניסיון לתת לזכרון הדברים תוקף שאין לו. באשר להוראות סעיפים 9 ו-10 לזכרון הדברים, שעליהם נסמכים התובעים בגרסתם, טוענים הנתבעים כי אין בתוקף שקבעו הצדדים שיש לזכרון הדברים כדי להופכו לחוזה מחייב, וגם הפיצוי המוסכם שנקבע לא נועד אלא כתנייה המתייחסת לחובה לנהל משא ומתן בתום לב ולתוצאות הפרתה, אם תופר. כך, גם אין בכך שמי מהצדדים נקטו צעדים ופעלו לקידום עסקת המכר מתוך כוונה
להתקשר בחוזה מחייב, כל אחד בדרכו, כדי להפוך את זכרון הדברים למה שאיננו. הנתבעים מאשרים כי התכוונו לעבור למודיעין ואולם הדבר היה מותנה במכירת הבית; ומשלא נקשר חוזה מחייב בין הצדדים, גם לא היה בידם לקדם את רכישת הבית במודיעין, ובקשת הרכישה שמילאו שם לא השתכללה לכדי התקשרות חוזית. את העובדה שלא נחתם חוזה בין הצדדים מייחסים הנתבעים להתנהלות התובעים שלא בתום לב במהלך ניהול המשא ומתן תוך שהם מעלים דרישות מוגזמות ומופרכות מעת לעת, כגון שיופקדו בנאמנות לצורך הבטחת האישורים הדרושים לטענתם להעברת הזכויות בבית, סכומים של 106,000$ בתחילה ולאחר מכן 86,000$ (ראו: סעיפים 13.3, 13.7 ו-14.3 לתצהיר עו"ד אינסלר והמסמכים הנזכרים שם).

אשר לדיווח של התובעים למשרד מיסוי המקרקעין על זכרון הדברים ובלא ליידע על כך את הנתבעים – טוענים הנתבעים כי כך נעשה כדי לשוות לזכרון הדברים מראית עין של חוזה מחייב בעוד שהתובעים ידעו שאינו כזה. עוד טוענים הנתבעים כי התנהלותם זו של התובעים היתה למעשה הצהרה חד צדדית כי אין נכונות מצידם להגיע להבנה באותן שאלות שנותרו פתוחות ואין פניהם עוד להמשך המשא ומתן במטרה להגיע לחוזה מוסכם.

לעניין התביעה שכנגד, הנתבעים טוענים כי חפצו בהתקשרות בחוזה למכירת הבית וכי היה בכוונתם אמנם לעבור למודיעין ולצורך זה אף עזבה הנתבעת את מקום עבודתה; אלא שבשל התנהלות התובעים בחוסר תום לב במהלך ניהול המשא ומתן, לא נקשר בסופו של דבר חוזה מחייב בין הצדדים - תוך שבדרך סבלו הנתבעים נזקים, בעיקר בשל טרחתם ועוגמת הנפש שהיתה מנת חלקם.
זכרון הדברים נושא הדיון – האם הוא בגדר חוזה מחייב?
9.הן הנתבעת והן הנתבע העידו כי לא נתכוונו ולא ראו בזכרון הדברים משום חוזה מחייב אם כי היו מעוניינים במכירת הבית לידי התובעים, וזכרון הדברים היה שלב במשא ומתן, מתוך כוונה שלאחריו ימשיך המשא ומתן באמצעות עורכי דין מטעם הצדדים במטרה לגבש חוזה מוסכם. התובעים כאמור טוענים אחרת – דהיינו שהצדדים ראו בזכרון הדברים משום חוזה מחייב וכל שנותר הוא להגיע להסכמות בנושאים שהם "טכניים" ו"פורמליים", כלשונם, ולצורך זה נקבע בזכרון הדברים כי בסיוע עורכי דין מטעם הצדדים ייחתם בתוך 7 ימים חוזה .

אומר כבר עתה, כי שוכנעתי שהצדדים לא נתכוונו כי זכרון הדברים יצור קשר משפטי מחייב ביניהם. ואנמק.

למקרא זכרון הדברים שכשהוא לעצמו, לא נמצא כי הצדדים נקטו בו לשון ברורה ומפורשת שממנה ניתן להבין כי הם רואים במסמך זה מקור לזכויות ולחובות ביניהם בנוגע לעסקת מכר הבית או שמא הם רואים בזכרון הדברים שלב במשא ומתן. כזהו המצב ברוב רובם של המקרים ומשכך "יש לפרש את לשון הצדדים וכוונתם" (ראו: עניין רבינאי, שם בעמ' 287).

אין מחלוקת כי בעת החתימה על זכרון הדברים ביום 3/11/03 היו נוכחים התובעים, הנתבעים, המתווך והוריה של התובעת, שאביה ז"ל נפטר כעבור זמן קצר. אף על פי כן עדותו של התובע בלבד נשמעה מטעם התובעים, בלא שניתן כל הסבר שהוא מדוע לא נשמעה עדותה של התובעת או של אמה – ויש לזקוף עובדה זו לחובת גרסתם.

מאידך גיסא, בהתייחס למעמד החתימה על זכרון הדברים נשמעה מטעם הנתבעים, פרט לעדות כל אחד מבני הזוג, גם עדותו של המתווך אוזן. אוזן בעדותו אמר וחזר ואמר כי היה ברור לו ולצדדים שזכרון הדברים אינו אלא "מסמך ראשוני" כלשונו, וכי הוא "מותנה בהסכמות עורכי הדין משני הצדדים, כלומר אם אין חוזה חתום אצל עורכי הדין אז אין עסקה" (עמ' 31 לפרוטוקול שורות 17-20; עמ' 33 שורה 21 עד עמ' 34 שורה 3). גם עולה מעדותו, כי אף שהדבר לא קיבל ביטוי בזכרון הדברים, היה ידוע לתובעים והוסבר להם כי עדיין אין בידי הנתבעים "טופס 4" (המהווה למעשה אישור לאכלוס המבנה וחיבור לתשתיות חשמל ומים) וכי חתימת חוזה מותנית בהוצאתו; וכן הוברר להם כי קיימת משכנתא על הבית שהנתבעים יבקשו "לגרור" לבית חדש שירכשו, שאז יוכלו התובעים מצידם ליטול משכנתא כפי שהם מאשרים שהיה בכוונתם לעשות – אף שגם ענין זה לא בא לידי ביטוי בזכרון הדברים. אין מחלוקת כי לא שולמו דמי תיווך וכך לדבריו של אוזן משום שהתשלום היה מותנה בקשירת עסקה מחייבת וכזו לא נכרתה. כאשר נשאל התובע מדוע אם לטענתו זכרון הדברים הוא בגדר חוזה מחייב לא שילם דמי תיווך למתווך, לא היתה בפיו תשובה מספקת (עמ' 5 שורות 16-24). יוער כי המתווך היה עד "ניטראלי", שאף שסירב מטעם זה ליתן תצהיר עדות ראשית כאשר נתבקש לעשות כן על ידי הנתבעים (עמ' 34 שורה 17 עד עמ' 35 שורה 3).

על כך שהצדדים לא התכוונו לראות בזכרון הדברים משום חוזה מכר מחייב, ניתן ללמוד מן העובדה שבעת חתימתו לא שולמה על ידי התובעים מקדמה כלשהי על חשבון התמורה, וגם לא לאחר מכן. כאשר התובע נשאל בענין זה, השיב שהתובעים רצו לתת "כסף על החשבון" אלא שהנתבעים לא רצו בכך (עמ' 4, ש' 11-16). לעניין מועד מסירת החזקה טוען התובע כי בעת החתימה על זכרון הדברים היה מוסכם כי זו תימסר בידי התובעים בתוך שלושה חודשים – ואולם לא היה בפיו כל הסבר מניח את הדעת מדוע הדבר לא נרשם בזכרון הדברים; ועל פי התרשמותי אין זאת אלא שהסכמה כזו לא היתה.

10.גם התנהלות הצדדים לאחר החתימה על זכרון הדברים תומכת בעמדת הנתבעים כי בעת שחתמו על מסמך זה לא היתה כל גמירת דעת של מי מהצדדים להתקשר בחוזה על כל התוצאות המשפטיות המתלוות לכך. יוער בנקודה זו, כי העובדה שהצדדים נקטו צעדים ופעולות לקידום עסקת המכר – כגון שהתובעים פעלו להשגת אישור ועדת הקבלה של המושב, ואילו הנתבעים חתמו על בקשה לרכישת דירה בעיר מודיעין – עולה בקנה אחד עם ניהול המשא ומתן ואין בה כדי לשוות לזכרון הדברים תוקף שאין לו. ואמנם, במשך שבועות ארוכים נוהל משא ומתן באמצעות באי- כוח הצדדים, שהחליפו ביניהם טיוטות חוזה ומכתבים, ותיאור מפורט של השתלשלות הדברים בצירוף הטיוטות
וחילופי המכתבים נמצא בסעיפים 13-19 לתצהיר עו"ד אינסלר ונספחים ה-כח לתצהיר זה. במהלך המשא ומתן הועלתה מצד התובעים דרישה חדשה להפקדת סכומים שבין 80,000$ ל- 100,000$ לערך מתוך התמורה, בנאמנות להבטחת האישורים הדרושים להעברת הזכויות, בעוד אשר הנתבעים לטענתם היו זכאים לפטור ממס שבח ומס מכירה, כך שלא היתה כל הצדקה להותרת סכום כה גדול בנאמנות. כן דרשו התובעים כי הנתבעים ימציאו תעודת גמר – נושא שהיה שנוי במחלוקת, עקב קושי שבו נתקלו הנתבעים משום טעות שארעה במדידה; ועוד באים התובעים בטענה כלפי הנתבעים שלא המציאו להם מסמכים שדרשו – פירוט חבויות של הנתבעים לבנק משכן, אישור זכויות מהמינהל וטופס 4 (נספחים ב, ג ו- ד לתצהיר עו"ד אינסלר) – טענה שהתרשמתי שאין בה ממש לנוכח עדותו של עו"ד אינסלר, שכן אין מחלוקת כי מדובר במסמכים שהיו בידי הנתבעים ובידי עו"ד אינסלר מטעמם זה מכבר ולא היתה כל סיבה שאלה לא יועברו לצד שכנגד (ראו: עדות עו"ד אינסלר בעמ' 37, ש' 9-15). יצוין עוד כי אף על פי שלטענת התובעים היו נכונים ואף היה ביכולתם לשלם את מלוא התמורה כנגד מסירת החזקה בבית ב- 17/2/04, כפי שביקשו, לא הציגו כל תימוכין ליכולתם ולזמינות התמורה בידם, וגם לא שוכנעתי בדבר נכונותם.

יתרה מכך, בשום שלב לא נטען על ידי התובעים כי זכרון הדברים הוא בגדר חוזה מחייב, ובטיוטות החוזה שהוחלפו בין הצדדים אף נכתב בראשן "הצעה לקבלת הצעה". כך עד אשר בחודש ינואר 2004 החליפו התובעים את עו"ד יעקובי שייצגם עד אז בעו"ד טילינגר, חילופים שבעקבותיהם גם החליטו התובעים ב- 2/2/04 לדווח למשרד מיסוי המקרקעין על "העסקה" מכוח זכרון הדברים תוך הצגתו של זה כחוזה מחייב – באופן חד צדדי ובלא ליידע את הנתבעים, אף שבאותה עת היו הצדדים במהלך משא ומתן; ובד בבד ובאותו יום, 2/2/04, פנו התובעים במכתב לנתבעים שבו נטען לראשונה כי זכרון הדברים הוא חוזה מכר מחייב לכל דבר ועניין ודרשו לאכפו. ודוק: אך מובן הוא כי חילופי עורכי דין אצל התובעים אינם יכולים לפתע לשנות מכוונת הצדדים בעת חתימת זכרון הדברים - שנתמכה גם בהתנהלותם במהלך המשא ומתן שהתנהל באמצעות באי כוחם עד למועד שבו נשתנה הייצוג של התובעים - כפי שהעיד עליה עו"ד אינסלר:

"במהלך כל המו"מ לא ראינו (ב"כ הצדדים- ע.ב.) בזכרון הדברים כמסמך מחייב ולא התייחסנו אליו במהלך המו"מ, אלא שניסינו לקדם את העסקה. הוספנו הרבה דברים שלא היו בזכרון הדברים." (עמ' 46, ש' 14-16).

11.לנוכח כל האמור לעיל, שוכנעתי כי שעה שהצדדים חתמו על זכרון הדברים, לא התכוונו ליצור קשר משפטי מחייב ביניהם, ומשכך גם לא דיווחו עליו למשרד מיסוי המקרקעין. כך, עד אשר לראשונה ביום 2/2/04 הפנו התובעים דרישה בכתב לנתבעים לאכיפת זכרון הדברים מיום 3/11/03, שאז גם החליטו התובעים באופן חד צדדי וכצעד טקטי לדווח על אודותיו לרשות המיסוי, מתוך ניסיון להכשיר בדרך זו את דרישתם ולשוות לזכרון הדברים מעמד שאין לו. יוער בנקודה זו כי אינני שותפה לטענת הנתבעים כי אילו ראו הצדדים בזכרון הדברים משום חוזה מחייב אזי לא ניתן היה להשלים – תוך היזקקות להוראות הדין – את החסר לעניין מועדי התשלום ומסירת החזקה והעברת הזכויות. אלא שאינני נדרשת לכך, משהוברר שלא היתה גמירת דעת מצד הצדדים בעת שנערך זכרון הדברים להתקשר בחוזה מחייב; אלא שהם ראו בחתימתם על מסמך זה שלב במשא ומתן שביניהם. ולעניין זה יפים בהשאלה הדברים שנאמרו בענין רבינאי:

"... משהוכחה כוונתם של הצדדים להתקשר בזכרון הדברים בקשר משפטי מחייב, ניתן להשלים את הפרטים החסרים באמצעות הוראות משלימות שבחוק." (שם, בעמ' 288).

וניתן להקיש מדברים אלה לענייננו: משהוברר שלא היתה גמירת דעת של הצדדים להתקשר בחוזה מחייב, אין עוד מקום לברר אם וכיצד ניתן להשלים את אותם פרטים שחסרים בזכרון הדברים.

כפי שכבר ציינתי יש לזקוף לחובת גרסתו של התובע גם את העובדה שנמנע מלזמן לעדות את התובעת או את אמה של התובעת שהיו נוכחים בעת החתימה על זכרון הדברים, ובלא שנתן כל הסבר לכך; והוא הדין ביחס לעו"ד יעקובי – מי שייצג את התובעים במשא ומתן אל מול הנתבעים עד לחילופי עורכי הדין אצל התובעים, כאשר עדויות אלה היו עשויות לכאורה לתמוך בעמדתו של התובע; ואין אלא להסיק מהימנעות התובעים מזימונם של עדים אלה, שכנראה לא זה המצב [ראו: יעקב קדמי על הראיות חלק שלישי 1245 (2003)].
לא רק זאת, אלא שגרסתם של התובעים נמצאה כשהיא נתמכת רק בעדותו היחידה של התובע – שהוא בעל דין ומעוניין בתוצאות המשפט. לעניין עדות יחידה מעין זו, נקבע בסעיף 54 לפקודת הראיות [נוסח משולב] התשל"א- 1971 כי בית המשפט לא ישתית פסק דין על פיה בלבד, אלא אם כן ראה ליתן הנמקה מיוחדת לפסק דין כזה [ראו: ע"א 78/04 המגן חברה לביטוח בע"מ נ' שלום גרשון הובלות בע"מ, תק-על 2006(4) 64, 82 (2006)].

לאור המסקנה שאליה הגעתי, מתייתר הדיון בנזקים הנטענים על ידי התובעים והפיצויים שהם עותרים להם - שכן אלה הם נגזרת משאלת תוקפו של זכרון הדברים.

אשר לתביעה שכנגד – אינני סבורה כי יש בעצם הגשתה משום סתירה לקו ההגנה שבו נקטו הנתבעים בתביעה העיקרית, כטענת התובעים. עם זאת, נתברר כי על פניה זו לא הוגשה אלא כדי להוות משקל שכנגד לתביעתם של התובעים, שכן הנזקים שהנתבעים טוענים להם במסגרת התביעה שכנגד נטענו בעלמא, לא נעשה כל ניסיון להוכיחם וממילא הם לא הוכחו; מה גם שהנתבעים לא היו מעוניינים עוד בהמשך ניהול המשא ומתן, גם אם כטענתם התובעים בהתנהלותם גרמו לכך.


סוף דבר
12.התוצאה היא שהתביעה והתביעה שכנגד, שתיהן נדחות, ומשכך אין צו להוצאות.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. זכרון דברים קבלן

  2. זכרון דברים כללי

  3. זכרון דברים דירה

  4. אכיפת זכרון דברים

  5. זכרון דברים קטנוע

  6. ביטול זכרון דברים

  7. זכרון דברים ירושה

  8. זכרון דברים מותנה

  9. זכרון דברים אופנוע

  10. זכרון דברים הלוואה

  11. זכרון דברים משכורת

  12. זכרון דברים סטנדרטי

  13. זכרון דברים טרקטורון

  14. זכרון דברים פסקי דין

  15. ביטול זכרון דברים רכב

  16. חוזה זכרון דברים רכב

  17. הפרת זכרון דברים רכב

  18. זכרון דברים בדיקת רכב

  19. זכרון דברים טופס דירה

  20. זכרון דברים שיפוץ דירה

  21. זכרון דברים למכירת רכב

  22. זכרון דברים דיני חוזים

  23. זכרון דברים מכירת מגרש

  24. ביטול זכרון דברים דירה

  25. זכרון דברים תוקף משפטי

  26. זכרון דברים עמלת תיווך

  27. זכרון דברים רכב משועבד

  28. חוזה זכרון דברים דירה

  29. זכרון דברים חוזה מחייב

  30. זכרון דברים חוזה עבודה

  31. זכרון דברים למכירת חנות

  32. הערת אזהרה זכרון דברים

  33. זכרון דברים רכישת מניות

  34. זכרון דברים תאונת דרכים

  35. ביטול זכרון דברים הטעיה

  36. הפרת הסכם זיכרון דברים

  37. זכרון דברים חוזה שכירות

  38. זכרון דברים דירה למכירה

  39. זכרון דברים דירה שכירות

  40. זכרון דברים למכירת מגרש

  41. זכרון דברים רכב יד שניה

  42. זכרון דברים החלפת רכבים

  43. זכרון דברים להשכרת דירה

  44. זכרון דברים למכירת דירה

  45. זכרון דברים קניית מכונית

  46. הפרת זכרון דברים שכירות

  47. זכרון דברים שותפות עסקית

  48. זכרון דברים פירוק שותפות

  49. איחור בעריכת זיכרון דברים

  50. זכרון דברים קביל בבית משפט

  51. זכרון דברים פיצויי פיטורים

  52. זכרון דברים עסקת קומבינציה

  53. זכרון דברים וחוזה שלא נחתם

  54. זכרון דברים למכירת רכב משומש

  55. הפרת זכרון דברים מכירת מגרש

  56. ביטול זכרון דברים שכירות עסק

  57. ביטול זכרון דברים למכירת דירה

  58. ביטול זכרון דברים למכירת מגרש

  59. הפרת זכרון דברים למכירת דירה

  60. ביטול זכרון דברים עם קבלן בניה

  61. הפרת זכרון דברים עסקת קומבינציה

  62. זכרון דברים בדבר מכירת רכב עם ליקויים

  63. תביעה לפיצוי מוסכם 10% משווי הדירה לפי זיכרון דברים

  64. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון