זכרון דברים סטנדרטי


זוהי תובענה לאכיפת זכרון דברים שנחתם בין הצדדים באופן שהנתבעים (להלן גם:- "המוכרים") יחויבו להעביר לבעלותם של התובעים (להלן גם:- "הקונים") חניה ושביל גישה לבית שאותו רכשו התובעים מהנתבעים, הממוקם ברחוב אפרים זק"ש 10ב שברחובות, במקרקעין הידועים כגוש 3697, חלקה 160 (להלן:- "הבית"). בתביעה עותרים התובעים לחיוב הנתבעים גם בסכום הפיצוי המוסכם (58,725 ₪).



רקע וטענות הצדדים




ביום 24.11.07 חתמו הצדדים על מסמך שכותרתו היא "זכרון דברים" (להלן:- "זכרון הדברים") שלפיו רכשו התובעים מהנתבעים את הבית העורפי מבין שני בתים צמודים שבבעלותם של הנתבעים. הנתבעים נותרו בעלי הזכויות והמחזיקים בבית השני הפונה לחזית הרחוב. כל אחד מבין שני הבתים הוא בן 8.5 חדרים (דו משפחתי), והם ממוקמים על מגרש ארוך וצר.



במעמד חתימת זכרון הדברים נכחו מר אפרים יהוד, חמו של התובע 1 (להלן:- "מר יהוד") ומר אהרון פלד (להלן:- "מר פלד"), המכונה ע"י הצדדים "הרב". מר פלד הגיע למפגש לבקשת הנתבעים, שראו בו סמכות רוחנית, ואף הביא עימו פורמט של זכרון דברים סטנדרטי שאותו מילא הנתבע 1 (להלן:- "הנתבע") ועליו חתמו הצדדים. הנתבע מילא את פרטי הבית במסמך וציין בזכרון הדברים בין היתר שהממכר כולל "שביל מעבר זמני עד לקבלת שביל קבוע לבית". בזכרון הדברים לא מופיעה כל התייחסות למכירת חניה.



בכתב התביעה טוענים התובעים כי בין הצדדים הושגו הסכמות, שחלקן קיבלו ביטוי בכתב (בזכרון הדברים) וחלקן נותרו בעל-פה, והיו אמורות להופיע בפירוט בהסכם המכר הסופי, שהתעתדו לחתום לא יאוחר מיום 20.12.07. לטענתם, הוסכם בין הצדדים בעל-פה, בין היתר, כי שביל הגישה לבית יהא מרחוב אפרים זק"ש (להלן:- "השביל הקדמי"), יתחיל ברוחב של כ-160 ס"מ ויתרחב עד 3 מ' בכניסה לבית הנתבעים באופן שרוחבו הממוצע יהיה 2 מ'. לעניין האמור בזכרון הדברים טוענים התובעים כי ה"שביל הזמני" ו"השביל הקבוע" הם למעשה אותו שביל, כאשר לאחר שהנתבעים יעברו לביתם החדש, אליו תכננו לעבור כשנה לאחר עריכת ההסכם, הם יוכלו להרחיבו על חשבון שטח שבו קיימת צמחיה. בנוסף, טוענים התובעים כי הוסכם שתימסר להם חניה שהיא החניה הראשונה הצמודה לשביל הכניסה בחזית הבית.


הנתבעים כופרים בטענות אלו של התובעים וטוענים כי התובעים רכשו את הבית ללא חניה. ניתנה לתובעים רשות זמנית לעבור בשביל הקדמי ברוחב של 1.20 מ' עד להסדרת מעבר בשביל אחורי המחבר בין הבית העורפי לרחוב דוד מזרחי (להלן:- "השביל האחורי"). הנתבעים פעלו לקבלת אישור מן העירייה החל משנת 1997 להגדרת השביל האחורי כשטח ציבורי פתוח, ולבניית שער המחבר בין הבית לשביל האחורי. במועד עריכת זכרון הדברים טרם ניתן אישור העירייה. יצויין כי במהלך ההליך שהתקיים לפני קיבלו הנתבעים את האישורים המתאימים.



מתוך כוונה לקדם חתימת הסכם סופי, נפגשו הצדדים ביום 7.1.08 ביחד עם מר יהוד, מר פלד ועו"ד אפרת מנדלוביץ', שהצטרפה לפגישה מטעמו של מר פלד. הצדדים חלוקים באשר לתוכן ההבנות שהושגו. התובעים טוענים כי הנתבעים ביקשו להתנער מההסכמות שגובשו, ככל הנראה בשל הערכה מחודשת של כדאיות העסקה, וכי רק במועד זה נודע לתובעים לראשונה אודות קיומו האפשרי של השביל האחורי. הנתבעים מכחישים טענה זו וטוענים כי רק לאחר אותה פגישה החליטו התובעים לדרוש את החניה. מכל מקום, כתשעה חודשים לאחר מכן, ביום 1.9.08, נמסרה החזקה בנכס לידי התובעים, ששילמו עד למועד זה את מלוא התמורה עבור הבית, כפי שהוסכם בזכרון הדברים. הסכם מכר מפורט לא נחתם בין הצדדים נוכח המחלוקת שנותרה ביניהם באשר לחניה ולשביל הגישה לבית, כמתואר לעיל.




ביום 20.11.08 הגישו התובעים תובענה זו לאכיפת ההסכם. לאחר שהנתבעים לא הגישו כתב הגנה בתובענה, ניתן על ידי ביום 5.1.09 פסק דין בהעדר הגנה לאכיפת זכרון הדברים. למחרת מתן פסק הדין הוגש כתב הגנה, והצדדים הסכימו בדיון שהתקיים לפני ביום 13.9.10 לבטל את פסק הדין ולקיים דיון בו ייחקרו עדי הצדדים. ביום 5.12.10 התקיים לפני דיון שבו נחקרו התובע 1 (להלן:- "התובע"), מר יהוד, מר פלד והנתבעים. הצדדים הגישו סיכומיהם והגיעה העת למתן פסק הדין.
דיון והכרעה


הצדדים אינם חלוקים על כך שזכרון הדברים שנערך הוא בבחינת הסכם מחייב. המחלוקת שנתגלעה ביניהם נוגעת, אפוא, לתוכנו של ההסכם המחייב, וביתר דיוק - לשאלה האם "הממכר" על פי תנאי ההתקשרות ביניהם כלל גם את הזכויות בשביל הקדמי ובחניה הצמודה לו.



נקודת המוצא לבחינת כוונת הצדדים היא זכרון הדברים עצמו, המבטא את רצונם המשותף של הצדדים. מאחר שהצדדים הסכימו לראות את זכרון הדברים כהסכם מחייב יש לבחון את רצונם המשותף בהתאם לדיני החוזים. בעת פירוש החוזה יש להסתמך הן על לשון החוזה, הן על הנסיבות החיצוניות לו ( סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 להלן:- "חוק החוזים", ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ, מט (2) 265). כך, במקרים שבהם לשונו של החוזה אינה מתייחסת לסוגיה מסויימת, אפשר שאין בכוונת הצדדים להסדירה במסגרת ההסכם, אך אפשר גם שמדובר בחסר בהסכם אותו יש להשלים (סעיף 26 לחוק החוזים; אהרון ברק פרשנות תכליתית במשפט, 53 (2003)). ההכרעה בין שתי אפשרויות אלו, אפשר שתימצא בנסיבות החיצוניות להסכם. קריטריון נוסף לו יש ליתן משקל הוא רמת המסויימות של ההסכם בהתאם לאופיו. כך, זכרון דברים (שהוסכם שהוא בעל תוקף מחייב) הוא מטבעו בעל מסויימות פחותה מזו שניתן היה לצפות לה בחוזה מוגמר.




עיון בזכרון הדברים מעלה כי קיימת בו התייחסות לסוגיית השביל ("שביל מעבר זמני עד לקבלת שביל קבוע לבית") אך אין בו כל איזכור לחניה. נוכח עמימות לשון זכרון הדברים ביחס לשביל ושתיקתו ביחס לחניה – טוען כל אחד מן הצדדים כי יש להעניק לאמור בו פרשנות שונה.




בנושא שביל המעבר נוטה אני להעדיף את פרשנותם של התובעים על פני פרשנותם של הנתבעים. אמנם שני הפירושים המוצעים על ידי הצדדים נראים לכאורה סבירים והגיוניים, אך גרסתו של מר פלד בעדותו לפני תומכת בגרסת התובעים, שלפיה כוונת הצדדים הייתה כי שביל הגישה לבית יהיה השביל הקדמי (עמ' 10 שורות 1-3 לפרוטוקול). מר פלד הוזמן על ידי הנתבעים דווקא למעמד עריכת זכרון הדברים, ולכאורה אין לו אינטרס להעדיף את טובת התובעים על פני זו של הנתבעים. לעניין זה אוסיף, כי איני מקבלת את טענת בא כוח הנתבעים לפיה אין לייחס משקל רב לעדותו של מר פלד, בשל כך שהוא קרא את תצהירי התובעים קודם למתן עדותו ותצהירו גם הוכן כביכול על-ידי התובעת. באשר לנסיבות הכנת התצהיר לא הובאו לפני ראיות ששכנעוני כי נפל פגם כלשהו בתהליך הכנת התצהיר על ידו, ומכל מקום, משחתם מר פלד על התצהיר ואישר שהאמור בו אמת, אין לפסול את האמור בו על שום שאולי עיין בתצהירי הצדדים קודם למתן עדותו.


מודעת אני לקיומם של פערים מסוימים בין גרסאותיהם של התובע, מר יהוד ומר פלד בנושא השביל, כך למשל; בניגוד לטענת התובע ומר יהוד שנושא השביל האחורי כלל לא עלה במועד עריכת זכרון הדברים (עדותו של התובע בעמ' 21 שורות 8-11, עדותו של מר יהוד בעמ' 16 שורות 22-32 לפרוטוקול), טען מר פלד כי לא זו בלבד שהנושא עלה במעמד זה, אלא שהוא אף עמד במוקד המחלוקת בין הצדדים (עמ' 8 לפרוטוקול). מר יהוד טען כי השביל הקדמי אמור היה לשמש מעבר בלעדי לתובעים לאחר שהנתבעים יעברו לביתם החדש (עמ' 17 שורות 24-32 לפרוטוקול), ובמהלך החקירה החוזרת חזר בו מגרסתו וטען שגם הדיירים העתידיים יוכלו לעבור דרך השביל הקדמי (עמ' 20 שורה 18 לפרוטוקול, מש/7). התובע טען כי על פי זכרון הדברים הנתבעים לא יוכלו לעבור דרך החניה (עמ' 26 שורות 30-31 לפרוטוקול) ומר פלד טען שהנתבעים יבחרו את המעבר הרצוי להם (עמ' 14 שורות 23-26, עמ' 15 שורות 3-5 לפרוטוקול). הנה כי כן, קיימות אמנם סתירות בין העדויות דנן, אך הן נוגעות בעיקרן לשאלה האם ישמש השביל גם את הנתבעים, ואין בהן כדי לסתור את פרשנות התובעים שלפיה כוונת הצדדים הייתה כי השביל הקדמי יועד להיות שביל הגישה הקבוע לבית התובעים.

למעלה מן הנדרש אציין כי גם אילו הייתי סבורה שפרשנות התובעים בעניין זה אינה משכנעת יותר מזו של הנתבעים וגם אילו סברתי בעניין זה כי כפות המאזניים מעוינות, הייתי מכריעה לטובת פירוש התובעים על יסוד הכלל שלפיו חוזה הניתן לפירושים שונים, יש לפרשו לרעת המנסח. הרציונאל שבסיס כלל זה הוא שהמנסח "שולט" בניסוח לשון ההסכם וההנחה היא שניסח את הטקסט באופן המבטיח זכויותיו (אהרון ברק פרשנות במשפט – פרשנות החוזה, 636 (2001), רע"א 3577/93 הפניקס הישראלי חברה לביטוח בע"מ נ' מוריאנו, פ"ד מח(4) 70, 76). במקרה דנן היה זה הנתבע שניסח את המשפט העמום שעוסק בשביל הגישה לבית. הנתבע לא ציין שהשביל הקבוע יהא השביל האחורי, על אף שהתובעת ציינה בפניו כי חשוב לה שהמעבר יהא בשביל הקדמי וכי עליו להיות רחב מספיק למעבר עם עגלת תאומים (עמ' 48 שורות 1-7 לפרוטוקול), מכאן, כשברור היה כי הנושא מצוי במחלוקת בין הצדדים, הותרת העמימות האמורה פועלת, כאמור, לחובת המנסח.

מקבלת אני, אם כך, את פרשנות התובעים שלפיה הצדדים התכוונו ששביל המעבר הקבוע לשני הבתים (הן של התובעים הן של הנתבעים) יהיה השביל הקדמי, שאותו יהיו רשאים התובעים להרחיב על חשבון שטח הצמחיה לאחר מעבר הנתבעים מביתם.



אשר לנושא החניה, בסוגיה זו אך נותרו כפות המאזניים מעוינות והתובעים לא הצליחו להטותן באופן שניתן יהיה לקבוע שאכן הוסכם במעמד זכרון הדברים להעבירה לידי התובעים. בניגוד לנושא השביל, שהועלה על הכתב בזכרון הדברים, שותק הטקסט בעניין החניה. התובעים טוענים כי סוגיה זו הוסכמה בעל-פה ולמעשה קיים חסר בהסכם. אלא שבנסיבות שבהן אין מחלוקת כי הצדדים היו ערים לשאלה זו, דנו בה, ולטענתם היא אף הייתה מהותית עבורם, ולמרות זאת בחרו שלא לכלול אותה במסמך שביטא את הסכמותיהם - מתקשה אני לקבוע, בהעדר ראיות חיצוניות ממשיות, כי קיים חסר בהסכם, וכי הצדדים אמנם הסכימו כי החניה, שבאותו מועד שירתה את הנתבעים בלבד, תעבור מעתה לבעלות התובעים. כפי שאפרט להלן, לא נמצא בעדויות ובראיות שהציגו התובעים כדי לשכנעני כי אכן קיים חסר כאמור.


גרסתו של מר פלד בעניין זה אינה מבססת את טענת התובעים כי הוסכם למכור להם את החניה. מר פלד טען כי הוסכם שהתובעים יחנו את רכבם בחניה (שבחזית הבית) עד להסדרת חניה הסמוכה לשביל האחורי (עמ' 8 שורות 7-8 , 11-12, 23-25, עמ' 9 שורות 10-12, 23-25 לפרוטוקול), והוא אף סימן את מיקום החניה הקבועה של התובעים על השביל האחורי (מש/1). אמירה זו סותרת את דבריו של מר פלד בתצהירו (פסקה 3ה בתצהיר) שבו טען כי הוסכם שהחנייה תהיה בחזית הבית. מכל מקום, על פי גרסתו של מר פלד בחקירתו הרי שלא מדובר בממכר של החניה כי אם בזכות שימוש זמנית בה, וממילא גרסה זו אינה תואמת את גרסאותיהם של התובע ומר יהוד שטענו כי הוסכם למכור להם את החניה כחלק מהסכם מכר הדירה.

לצורך חיזוק טענותיהם באשר לטיבן של ההסכמות שהושגו בין הצדדים, טוענים התובעים כי במעמד עריכת זכרון הדברים הוצג בפניהם מצג שווא באשר לתוכנית המאושרת של הבית, וכי על פי התוכנית הקיימת בוועדה המקומית לתכנון ובניה של רחובות, קיימות למעשה 2 חניות. איני סבורה שטענה זו מסייעת לתובעים להוכחת טיבן של ההסכמות שהושגו. טענה על מצג שווא שהוצג במהלך משא ומתן עשויה להקים עילה לביטול ההסכם מחמת פגם בכריתתו (פרק ב בחוק החוזים), אולם התובעים לא ביקשו את ביטול ההסכם. על כן, אין השאלה האם הוצג מצג שווא רלוונטית לפירוש טיבן של ההסכמות, אלא יש להתחקות אחר כוונת הצדדים בעת עריכת זכרון הדברים על בסיס המידע שהיה קיים בידי הצדדים באותו מועד.

התובעים הגישו צילומים של חזית הבית הקדמי המציגים שני שערים שנועדו לכאורה לשתי חניות, ולטענתם הצילומים מחזקים את טענתם כי החנייה הצמודה לשביל הקדמי נועדה לתובעים, בעוד ש"החניה השנייה" נועדה לנתבעים. על כך משיבים הנתבעים כי השטח שמאחורי השער השני כלל אינו משמש לחניה (ואף לא שימש בעבר), והשער אליו מתייחסים התובעים אף הולחם עוד קודם לעריכת זכרון הדברים. עוד טוענים הנתבעים כי החניה הצמודה לשביל הקדמי היא למעשה החניה היחידה, והיא זו המשמשת אותם. בעניין זה, נראה לי שאין בקיומן האפשרי של שתי חניות כשלעצמו כדי לבסס את טענת התובעים, וגרסתם בעניין זה אינה עדיפה על גרסת הנתבעים.



עוד אוסיף ואומר, כי אילו הייתי מגיעה למסקנה שתוכנו של ההסכם, על פי ההנחה שלפיה התובעים לא רכשו החניה, הופך את הזכויות שרכשו התובעים לבלתי שלמות, במובן זה שאין זה סביר כי הם יוכלו להפיק הנאה מקובלת מביתם בהיעדר חניה - כי אז אולי היה בכך כדי ללמד כי קיים חסר בהסכם לענין החניה, שיש להשלימו. ואולם, משהגעתי למסקנה כי להתקשרות הצדדים יש תוקף והגיון כלכלי גם ללא התוספות הללו – לא נכון יהיה, בנסיבות העניין, לומר כי קיים חסר הדורש השלמה, כטענת התובעים.




לנוכח האמור לעיל, סבורה אני כי התובעים הרימו את נטל ההוכחה שהיה מוטל עליהם לביסוס הטענה שלפיה הוסכם שהשביל הקדמי ישמש שביל גישה לביתם, אולם לא הרימו את נטל ההוכחה לביסוס הטענה שלפיה הוסכם שהחניה תמכר לידיהם. כידוע, "המוציא מחברו – עליו הראיה", ולענייננו – התובעים לא עמדו בנטל המוטל עליהם בעניין זה. בנסיבות אלו, יש להוסיף ולהעיר כי התובעים עתרו גם לחיוב הנתבעים בסכום הפיצוי המוסכם בגין הפרת זכרון הדברים. לעניין זה אעיר כי הסמכות לדון בתביעה כספית בסכום זה נתונה לבית משפט השלום, אך מעבר לכך מאחר שלא הוכח כי הוסכם בין הצדדים למכור את החניה לתובעים, מתייתר הדיון בשאלת ההפרה.

3. סוף דבר

התביעה מתקבלת ככל שהיא נוגעת לשביל הגישה ונדחית ככל שהיא נוגעת לנושא החניה.
בנסיבות העניין, איני עושה צו להוצאות.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. זכרון דברים קבלן

  2. זכרון דברים כללי

  3. זכרון דברים דירה

  4. אכיפת זכרון דברים

  5. זכרון דברים קטנוע

  6. ביטול זכרון דברים

  7. זכרון דברים ירושה

  8. זכרון דברים מותנה

  9. זכרון דברים אופנוע

  10. זכרון דברים הלוואה

  11. זכרון דברים משכורת

  12. זכרון דברים סטנדרטי

  13. זכרון דברים טרקטורון

  14. זכרון דברים פסקי דין

  15. ביטול זכרון דברים רכב

  16. חוזה זכרון דברים רכב

  17. הפרת זכרון דברים רכב

  18. זכרון דברים בדיקת רכב

  19. זכרון דברים טופס דירה

  20. זכרון דברים שיפוץ דירה

  21. זכרון דברים למכירת רכב

  22. זכרון דברים דיני חוזים

  23. זכרון דברים מכירת מגרש

  24. ביטול זכרון דברים דירה

  25. זכרון דברים תוקף משפטי

  26. זכרון דברים עמלת תיווך

  27. זכרון דברים רכב משועבד

  28. חוזה זכרון דברים דירה

  29. זכרון דברים חוזה מחייב

  30. זכרון דברים חוזה עבודה

  31. זכרון דברים למכירת חנות

  32. הערת אזהרה זכרון דברים

  33. זכרון דברים רכישת מניות

  34. זכרון דברים תאונת דרכים

  35. ביטול זכרון דברים הטעיה

  36. הפרת הסכם זיכרון דברים

  37. זכרון דברים חוזה שכירות

  38. זכרון דברים דירה למכירה

  39. זכרון דברים דירה שכירות

  40. זכרון דברים למכירת מגרש

  41. זכרון דברים רכב יד שניה

  42. זכרון דברים החלפת רכבים

  43. זכרון דברים להשכרת דירה

  44. זכרון דברים למכירת דירה

  45. זכרון דברים קניית מכונית

  46. הפרת זכרון דברים שכירות

  47. זכרון דברים שותפות עסקית

  48. זכרון דברים פירוק שותפות

  49. איחור בעריכת זיכרון דברים

  50. זכרון דברים קביל בבית משפט

  51. זכרון דברים פיצויי פיטורים

  52. זכרון דברים עסקת קומבינציה

  53. זכרון דברים וחוזה שלא נחתם

  54. זכרון דברים למכירת רכב משומש

  55. הפרת זכרון דברים מכירת מגרש

  56. ביטול זכרון דברים שכירות עסק

  57. ביטול זכרון דברים למכירת דירה

  58. ביטול זכרון דברים למכירת מגרש

  59. הפרת זכרון דברים למכירת דירה

  60. ביטול זכרון דברים עם קבלן בניה

  61. הפרת זכרון דברים עסקת קומבינציה

  62. זכרון דברים בדבר מכירת רכב עם ליקויים

  63. תביעה לפיצוי מוסכם 10% משווי הדירה לפי זיכרון דברים

  64. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון