זכרון דברים עסקת קומבינציה


1. זוהי עתירה להצהרה, כי זכרון הדברים (ת/1) שנחתם בין X (להלן: "הקבלן") לבין גב' X (להלן: "בעלי המגרש") מהווה חוזה תקף. בהחלטה מ-3.11.81 התירה כב' הנשיא-התורן הגב' אבנור להשמיע את עדות המתווך, מר דב גרצ'יקוב (להלן: "המתווך") (עמ' 5). בעקבות אותה החלטה התרתי אני, בהחלטתי מ-7.1.82 (עמ' 33), להשמיע גם את עו"ד כץ, הן לענין הפגישה שנפגש הוא עם המתווך ביחידות, והן ביחס לפגישה הראשונה שנפגש הוא עם שני הצדדים. התרתי עדות זו על-מנת לעמוד על "גמירת הדעת של שני הצדדים לגבי הדברים שנרשמו בזכרון הדברים" נשוא בקשה זו.

2. המדובר ב"עיסקת קומבינציה", אשר לפיה, תמורת מגרשים שבבעלותם ושעליהם קיים בית מגוריהם, אמורים בעלי המגרש לקבל מספר דירות מהקבלן, בבנין שאמור הוא לבנות על אותם המגרשים. וזה נוסח זכרון הדברים שנעשה בכתב-יד, כולל המחיקות שנעשו בו, תוך היצמדות, במידת האפשר, לצורה החיצונית (ההדגשות של בית-המשפט):

"זכרון דברים

בין מר בצלאל למר וגב' גניה למר בעלי המגרשים בכפר-סבא גוש 81.
6439/80 להלן: "המוכרים" לבין מר חלפון עמוס רח' הרצל מס' 175 רחובות להלן: "הקונה" א) "המוכרים" [מסכים] מאשרים שיש בידם תוכנית מאושרת עם רשיון בניה לחלקות הנ"ל. בתכנית המאושרת, יש 8 דירות לפי 4 חדרים, וארבע קוטג'ים של חמישה חדרים. ופנטהאוז אחד של ששה חדרים. העברה ע"ש הקונה תוך תשעים יום "המוכרים" בתמורת המגרשים הנ"ל מקבלים באותו הבניין שהוקם ע"י "הקונה" סך:
(שלוש) 3 דירות של ארבעה חדרים בהגרלה 1 פנטהאוז של ששה חדרים.
מסירת הדירות עשרים חודש מיום העברה ע"ש "הקונה" בתמורת של שני המגרשים הנ"ל. המוכרים מצהירים שהמגרשים פנויים ונקיים מכל חוב שעבוד וחפץ כל אדם, ונתן לעלות למגרש מיד לבניה וכל מיסי העברה חלים על המוכר.

מוכרים: הקונה

7.7.80 גניה למר
(-) בצלאל למר (-) עמוס חלפון

המשך זכרון דברים בצד שני של הדף.
שני הצדדים מסכימים לפגישה אצל העו"ד יואל כץ כפר-סבא להפגש בקשר [פרוש] ההסכם, גם עם העו"ד אשורי, כדי לנסח במפורט את כל סעיפי ההסכם זה [לפי הזכרון דברים הנ"ל].
(המלים הסגורות בסוגריים מרובעים, מחוקות במקור).

13. מן האמור עד כה אוכל לקבוע העובדות הבאות:


א. לפחות עד לפגישה הראשונה עם עו"ד כץ, כולל אותה פגישה, לא היווה ת/1 מסמך בעל חשיבות מיוחדת עבור הקבלן. הוא לא מסר העתק ממנו לבעלי המגרש ולא הראה אותו לעו"ד כץ למרות בקשות חוזרות ונישנות מצד אלה, ולמרות שבתצהירו כותב הוא כי הפניה לעו"ד כץ נעשתה כדי להדפיס את "החוזה" (סעיף 16). כמו-כן הסכים הקבלן באותה פגישה לתנאים מהותיים, השונים שינוי ניכר מן הכתוב בת/1 כגון:היקף ההעברה (2/3 המגרשים), מיקום הדירות שיקבלו בעלי המגרש וחובת תשלום המיסים, וכן נשארה פתוחה לבירור שאלת הערבויות הנ"ל (ראה סעיף 11 לעיל).

ב. הקבלן לא ראה את תכניות הבניה שהיו בידי בעל המגרש אלא למחרת חתימת זכרון הדברים (סעיף 6 לעיל).

ג. אין הצדדים מודעים למובן הנכון של המונחים שהשתמשו בהם בכתיבת ת/1 (סעיף 6 לעיל).

ד. למרות שעל-פי טענתו כיום, חשב הקבלן כי יש בידו חוזה מוגמר (עמ' 28) לא ביצע הוא ההתחייבויות שעליהן למד לאחר חתימת ת/1 (סעיף 7 לעיל).

ה. התבטאויות הצדדים לאחר חתימת ת/1 היו כשל מי שאינם רואים בו מסמך גמור (סעיף 12 לעיל).

ו. הצדדים נפגשו פעמים רבות נוספות ובתכיפות גבוהה מיד לאחר חתימת ת/1, וזאת כדי לברר עניינים נוספים (סעיף 9 לעיל).

ז. המתווך, שכתב בעצמו את ת/1 ונכח בפגישות שקדמו לחתימה, פעל גם כן לאחריה כמי שלגבי דידו טרם נסתיימה העיסקה, והקבלן אף אישר את הבנתו זו בכך שלא שילם לו דמי תיווך שהיו מגיעים לו עם גמר המו"מ שמתבטא בעריכת חוזה (סעיף 12 לעיל).

14. המסקנה העולה מן המקובץ היא, כי לפני, אחרי, ובזמן החתימה לא נהגו הצדדים, כמי שנקשרה ביניהם עיסקה מוגמרת, או כמי שנתכוונו שת/1 יהווה חוזה מוגמר ביניהם. ההיפך מזה הוא הנכון. התנהגותם מעידה דווקא על-כך שהרבה נותר עדיין לבירור ביניהם ופתוח למשא-ומתן (ע"א 471/76 גויטע נ' וייס בע' 190 [1]) וכי הצדדים לא ראו עצמם כמי שרשאים לפעול, או כדאי להם לפעול, על-סמך המסמך הזה (ע"א 305/63 פרידלבסקי נ' בלר [2]). אין התנהגותם מלמדת כי היתה גמירות דעת של הצדדים בעת החתימה על ת/1 (ראה למשל: ע"א 694/69 מגידו נ' דיור חן בע"מ ו-3 אח' בע' [3]; ע"א 158/77 רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ (בפירוק) [4]).

15. לענין גמירות הדעת נותרה, איפוא, השאלה אם המסמך ת/1 עצמו מעיד עליה, כך שהתנהגות הצדדים לאחר חתימתו אינה יכולה להוות ראיה חד-משמעית להעדרה דווקא בעת החתימה (עא 158/77 רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ (בפירוק) [4] לעיל סעיף 8).

לענין זה חשובה במיוחד הפיסקה האחרונה בת/1, הדנה בפגישה שהסכימו הצדדים לקיים אצל עו"ד כץ ובהשתתפות עו"ד אשורי, בא-כוח הקבלן, כדי לנסח את ההסכם המפורש.

הצדדים חלוקים בשאלה מה בדיוק נכתב בפיסקה זו בעת החתימה, אך לדידי, אין הבדל מבחינה משפטית בין הנוסח הקיים לבין הנוסח המחוק, שעל-פי גירסת בעלי המגרש נמחק גם הוא לאחר חתימתם. לא הישן ולא החדש מאפשרים כשלעצמם קביעה חד-משמעית, אם יש ואם אין לראות את ת/1 בהכרח כמסמך מחייב (ע"א 158/77 רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ (בפירוק) [4] לעיל). השאלה היא מה דינה של פיסקה זו בנסיבות המקרה שתארתי.

16. בעית תקפותו של זכרון דברים כהתקשרות מחייבת נדונה הרבה בבית-המשפט העליון. כבר נפסק (ראה ע"א 62/78 זימלר ו-3 אח' נ' חברת מהנדס א' יניצקי בע"מ [5]; ע"א 868/75 לנדמן נ' קפלן בע' 150 [6];
ע"א 700/72 ארמוב נ' בדר בע' 503, 504 [7]) כי מקום שהצדדים הסכימו כי ייערך ביניהם חוזה פורמאלי או חוזה שבו יפורטו כל התנאים, חזקה עליהם שאכן התכוונו לכך שהחוזה המוקדם לא יחייבם עד לעריכתו של חוזה כאמור, וכי כדי לסתור חזקה זו דרושות ראיות משכנעות ביותר.

"האמור כאן לענין בדיקתו של מסמך כדי להסיק אם להסכם מחייב ייחשב, חל ביתר שאת על מסמך אשר ממנו עולה בעליל, כי לא נועד להיות הסכם סופי ומפורט אלא רק בגדר 'הסכם מוקדם'. מקום שנערך הסכם מוקדם הכפוף להסכם פורמאלי שיווצר בעתיד, קיימת חזקה שהצדדים אינם רואים בהסכם המוקדם הסכם מחייב. חזקה לכאורה זו נסתרת רק אם הוכח באופן ברור שכוונת הצדדים היתה להתקשר באופן מחייב אף ללא הסכם פורמאלי" (ע"א 868/75 לנדמן נ' קפלן שם [6]).


לאחרונה נדונה בעיה זו בהרחבה וביסודיות בע"א 158/77 רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ (בפירוק) הנ"ל [4].

אין צורך שאחזור כאן על הדברים הברורים והמעוגנים בהלכה שלבית- המשפט העליון אשר נאמרו שם על-ידי השופט ברק בסעיפים 6 ו-7 (עמ' 287-
290) של פסק-הדין לגבי שני האלמנטים הדרושים לתקפות זכרון דברים כחוזה - כוונת הצדדים והסכמה על הפרטים המהותיים והחיוניים של העיסקה.
אזכיר רק כי האלמנט השני מהווה תנאי נפרד ועצמאי, כך שאם אין הוא קיים בזכרון הדברים, אפילו כוונת הצדדים היתה שזכרון הדברים יהווה קשר מחייב, לא יוכל בית-המשפט לתת לו תוקף כזה כאשר נעדר אותו אלמנט שני.

באותו ערעור (שם, עמ' 228 ב'-ה' [4]) המדובר היה בעיסקת מכר פשוטה של מגרש תמורת כסף, ופורטו שם התנאים המהותיים הדרושים לתקפותה של עיסקה כזאת. אך, כפי שאומר השופט ברק "התנאים המהותיים של העיסקה משתנים מטבע הדברים מענין לענין". במקרה שלנו מדובר בעיסקה מסובכת הרבה יותר - "עיסקת קומבינציה" כפי שהסברתי - אשר כמותה מתרבות והולכות בשנים האחרונות מסיבות פיסקליות שאין צורך שאעמוד עליהן כאן.
עיסקה כגון זו העסיקה את בית-המשפט העליון כבר מזמן, בע"א 202/67 בלוטמן ואח' נ' אשכנזי [8] שהיה ערעור על פסק-דינו של השופט רווה בת"א (ת"א) 540/64. אף כי המסמך שנחתם בין הצדדים שם התקרא "הסכם", אמר השופט רווה לענין הבטוחה למסירת הדירה על-ידי קונה המגרש למוכריו (שלגביה התגלעו חילוקי דיעות בין הצדדים ההם לאחר חתימת ה"הסכם") בעמ' 703 מול האות ו':

"אינני יכול למצוא בשום פנים ואופן שהצדדים הגיעו לידי הסכם כלשהו, וזו... לדעתי נקודה חשובה מאד בעיסקה, בה לא ניתן למוכר כל סכום כסף על-חשבון מחיר המגרש שלו. אין אני יכול להעלות על הדעת שהמוכר היה מוכן להתקשר כל זמן שנקודת בטחונו לא תבוא על פתרונה...".

בית-המשפט העליון אישר גישה זו, לפיה ב"עיסקת קומבינציה" כזאת ענין הבטוחה שעל קונה המגרש לתת למוכר היא תנאי מהותי להיווצרות ההסכם, שבלעדיו אין לו קיום. יש לזכור, כי ערעור זה הוכרע לפני חקיקת חוק המקרקעין אשר קובע את הכתב כגורם קונסטיטוטיבי לעיסקה במקרקעין, והדברים הם מקל וחומר: אם לפני חקיקת סעיף 8 לחוק המקרקעין [11] לא היה קיום להסכם לעיסקת קומבינציה אשר חסר הוראה לענין בטוחה כאמור, אחרי חקיקת הסעיף לא כל שכן.

מאז שנחקק הסעיף 8, נשפכה כבר הרבה דיו בפרשנות של זכרונות דברים אשר נתבקשה להם הכרה כיוצרי קשר מחייב לעשות עיסקה במקרקעין.
לי נראה, שכוונת המחוקק בסעיף 8 היתה לחוזה מסודר וערוך כראוי בידי מי שאומן לכך, ולא לפיסות נייר למיניהן שנכתבות בידי אנשים אשר לעתים קרובות אינם מודעים הן למובן המשפטי של הביטויים שהם כותבים והן לזכויות ולחובות שעשויים לנבוע מדברים שעליהם הם חותמים.

בשלב שהגיעה אליו ההלכה היום, נראה לי, כי מן הראוי לעצור את ההרחבה שהורחב עד כה מושג "הכתב" שבסעיף 8, לפחות לגבי עיסקות מסובכות כגון "עיסקת הקומבינציה" הנדונה, אשר כרוכה בהתחייבויות וסיכונים רבים - בעיקר למי שמוכר נכס מקרקעין שקיים בידיו, תמורת ציפיה לקבל תמורתו, או תמורת חלקו, דירה או דירות שיוקמו עליו בעתיד.
כאשר מדובר בהעברת חלק בלבד של מגרש עולות גם שאלות של שיתוף במקרקעין והחובות הנובעות מכך, הדורשות התייחסות בחוזה שנערך לגבי עיסקה כזאת. אין קושי בביצוע עצירה כזאת, באשר ההלכה טרם טיפלה כמעט בעיסקות כאלה. מקרה אחד שמצאתי (ע"א 541/174 פרמינסקי ואח' נ' סנדרוב [9]) דן בזכרון דברים אשר נערך בנוכחות עורכי-דין (ראה גם ע"א 269/77 בוגנים צ'צ'יק חברה לבנין בע"מ נ' יורשי המנוח כץ [10]).

17. מכל מקום, המקרה הנוכחי מכוסה על-ידי ההלכה כפי שהתגבשה עד עכשיו כמפורט לעיל. מסקנתי היא, כי אין קיימם בזכרון הדברים ת/1 אף אחד משני האלמנטים שפורטו כאמור בע"א 158/77 [4] הנ"ל.

מן העובדות שפרטתי אני מסיקה, כי לא היה בכוונתם של הצדדים ליצור קשר מחייב כל עוד לא נערך ביניהם חוזה מפורט על-ידי עורך-דין.

בנוסף ובנפרד מכך, גם אין זכרון הדברים מכיל לפחות פרט חיוני אחד הדרוש ליצירת העיסקה, דהיינו, הוראה לגבי ענין הערבות הנ"ל של הקבלן לביצוע התחיבויותיו.


זכרון הדברים לא נגע בענין זה כלל, ומסתבר שהענין לא היה כלל בתודעת בעלי המגרש שעה שחתמו על ת/1. כפי שהסברתי, הוראות לענין זה הן תנאי מהותי להיווצרות ההסכם בעיסקה הנדונה.

פרט נוסף שחסר הוא המיפרט הטכני, אשר חוק המכר (דירות) תשל"ג- 1973 [12] מחייב את הקבלן לצרפו לחוזה מכר של דירה. לא הייתי רואה לשלול תוקף מזכרון הדברים בשל חסר זה בלבד, באשר סעיף 5 לחוק הנ"ל מקנה לקונה תרופת-מה בשל החסר ואינו גורס חוסר-תוקף לחוזה.

ואלה רק פרטי-החסר המזדקרים מיד לעין, מבלי להיכנס, למשל, לענין ההתחייבויות ההדדיות הנובעות משיתוף במקרקעין, אותן הזכרתי בסעיף 6 לעיל, או ענין מועד פינוי דירת המגורים של בעלי המגרש.

די באמור עד כה כדי לקבוע כי זכרון הדברים ת/1 אינו תקף כחוזה בין הצדדים. לכן אין אני רואה צורך להכריע בשאלה מתי וביוזמת מי הוכנסו התוספות בזכרון הדברים, אותן הדגשתי בציטוט לעיל.

18. הבקשה על כל חלקיה נדחית.

הערת האזהרה שנרשמה לזכות המבקש על החלקות 80 ו-81 בגוש 6439 בטלה, ועל רשם המקרקעין למחוק אותה מפנקס המקרקעין.

המבקש ישלם למשיבים הדדית הוצאות המשפט בצירוף שכ"ט עו"ד בסך 50,000 שקל + מע"מ. התשלום תוך 30 יום מהיום, ומאותו מועד ישא הפרשי הצמדה למדד פברואר 1982 וריבית 3% על הקרן עד התשלום בפועל.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. זכרון דברים קבלן

  2. זכרון דברים כללי

  3. זכרון דברים דירה

  4. אכיפת זכרון דברים

  5. זכרון דברים קטנוע

  6. ביטול זכרון דברים

  7. זכרון דברים ירושה

  8. זכרון דברים מותנה

  9. זכרון דברים אופנוע

  10. זכרון דברים הלוואה

  11. זכרון דברים משכורת

  12. זכרון דברים סטנדרטי

  13. זכרון דברים טרקטורון

  14. זכרון דברים פסקי דין

  15. ביטול זכרון דברים רכב

  16. חוזה זכרון דברים רכב

  17. הפרת זכרון דברים רכב

  18. זכרון דברים בדיקת רכב

  19. זכרון דברים טופס דירה

  20. זכרון דברים שיפוץ דירה

  21. זכרון דברים למכירת רכב

  22. זכרון דברים דיני חוזים

  23. זכרון דברים מכירת מגרש

  24. ביטול זכרון דברים דירה

  25. זכרון דברים תוקף משפטי

  26. זכרון דברים עמלת תיווך

  27. זכרון דברים רכב משועבד

  28. חוזה זכרון דברים דירה

  29. זכרון דברים חוזה מחייב

  30. זכרון דברים חוזה עבודה

  31. זכרון דברים למכירת חנות

  32. הערת אזהרה זכרון דברים

  33. זכרון דברים רכישת מניות

  34. זכרון דברים תאונת דרכים

  35. ביטול זכרון דברים הטעיה

  36. הפרת הסכם זיכרון דברים

  37. זכרון דברים חוזה שכירות

  38. זכרון דברים דירה למכירה

  39. זכרון דברים דירה שכירות

  40. זכרון דברים למכירת מגרש

  41. זכרון דברים רכב יד שניה

  42. זכרון דברים החלפת רכבים

  43. זכרון דברים להשכרת דירה

  44. זכרון דברים למכירת דירה

  45. זכרון דברים קניית מכונית

  46. הפרת זכרון דברים שכירות

  47. זכרון דברים שותפות עסקית

  48. זכרון דברים פירוק שותפות

  49. איחור בעריכת זיכרון דברים

  50. זכרון דברים קביל בבית משפט

  51. זכרון דברים פיצויי פיטורים

  52. זכרון דברים עסקת קומבינציה

  53. זכרון דברים וחוזה שלא נחתם

  54. זכרון דברים למכירת רכב משומש

  55. הפרת זכרון דברים מכירת מגרש

  56. ביטול זכרון דברים שכירות עסק

  57. ביטול זכרון דברים למכירת דירה

  58. ביטול זכרון דברים למכירת מגרש

  59. הפרת זכרון דברים למכירת דירה

  60. ביטול זכרון דברים עם קבלן בניה

  61. הפרת זכרון דברים עסקת קומבינציה

  62. זכרון דברים בדבר מכירת רכב עם ליקויים

  63. תביעה לפיצוי מוסכם 10% משווי הדירה לפי זיכרון דברים

  64. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון