זכרון דברים שיפוץ דירה


כתב התביעה:
זוהי תביעת פינוי ותביעה לתשלום דמי שימוש ראויים שהגישו התובעים נגד הנתבעים.

התובעים הינם בעלי הבית שברחוב ראש פינה 5 חיפה. בכתב התביעה המתוקן נטען כי הנתבע מס' 1 ( להלן: "הנתבע") החזיק בדירה בת 2 חדרים בקומה א' בבנין הנ"ל, "כשוכר ולצרכי מגורים בלבד".

בסעיף 2 לכתב התביעה המתוקן נרשמו הטענות שלדעת התובעים מהוות עילות פינוי ואלו הן:

א. נטישת הדירה בתאריך בלתי ידוע והרשאה לנתבעת מס' 2 להתגורר בה.
ב. אי תשלום דמי שכירות מתאריך 1.1.89 ג. הנתבעים או מי מהם עשו שינויים בדירה ללא הסכמת התובעים.

אשר על כן, טוענים התובעים כי במעשים הנ"ל יש משום הפרת חוזה השכירות ועילת פינוי וסילוק יד מהדירה והחזרת החזקה בדירה לידי התובעים וכן הם מבקשים לחייב את הנתבע בתשלום דמי שימוש ראויים לתקופה שמיום 1.1.89 ועד הפינוי בפועל, וכן לתת צו סילוק יד מהדירה נגד נתבעת מס' 2 ולחייבה בתשלום דמי שימוש ראויים לתקופה שמיום 7.9.92 ועד 31.5.94 בסך 16,100 ש"ח ולחייב את הנתבעים בהוצאות המשפט.


כתב ההגנה:
בכתב ההגנה המתוקן שהוגש על ידי נתבע מס' 1 בלבד, טען הנתבע כי התובעים סירבו לקבל דמי שכירות משנת 1989 ועל אף פניותיו ובקשותיו לקבל מהם מספר חשבון בנק כדי לשלם דמי שכירות דרכו או באמצעותו, סירבו התובעים לעשות כן ואף טענו כי פנו לעו"ד שאת זהותו סירבו למסור.

הנתבע הודה כי ביצע שיפוצים בדירה , אך לדבריו עשה כן בשל מצבה הרעוע של הדירה ובשל הצורך הדחוף להחליף את האינסטלציה, החשמל, חלונות ודלתות, ואף פנה לנציג התובעים וביקש לשתפו בהוצאות השיפוץ אולם הוא התנער מאחריות.

בנו של הנתבע חלה באסטמה והנתבע נאלץ לעבור ולהתגורר במקום אחר. במטרה לשמור על הדירה מפני פולשים ונרקומנים, חיפש ומצא את הנתבעת מס' 2 ששכרה את הדירה לתקופה מוגבלת והיא עזבה בתום תקופה קצרה.

הנתבע טוען כי לא נטש את הדירה אלא השכירה בשכירות משנה בידיעת התובעים וללא כל התנגדות מצידם.

עוד טוען הנתבע כי הדירה הוכרזה ביום 1.1.98 כבלתי ראויה למגורים כתוצאה מאי נכונות התובעים להשתתף בהוצאות החזקתה ושימורה וכן ביקש לקזז מכל סכום שיגיע לתובעים , אם יגיע, את ההוצאות שהוציא עבור השיפוצים וכן את דמי המפתח המגיעים לו מהתובעים.

לבסוף מבקש הנתבע לדחות את התביעה ולחייב את התובעים בהוצאות לדוגמא.

הנתבעת מס' 2, לא הגישה כתב הגנה ולא התייצבה לדיון.

הוריתי על הגשת עדויות ראשיות בתצהירים.

העד העיקרי מטעם התובעים הוא מר ישראל כרמל שהיה איש הקשר בין התובעים לבין הנתבע. אין ספק כי מר כרמל היה האדם הנציג האחד והיחיד של התובעים בכל הקשור בדירה הנ"ל ובקשר עם הנתבע.
מר כרמל העיד כי קיבל יפוי כח מהתובעים רק ב 1987 אך נעלה מכל ספק כי הוא היה האיש שטיפל מטעם התובעים במסירת הדירה לנתבע עוד בשנת 1975. כך הוא מעיד כי החל בטיפול בנכס אחרי מלחמת ששת הימים.

חוק הגנת הדייר - "התקופה החוזית"

סעיף 19 לחוק הגנת הדייר קובע:

"(א) דייר המחזיק במושכר לאחר שתמה תקופת השכירות, יחולו עליו תנאי השכירות כפי שהיו מוסכמים בתום תקופת השכירות, או כפי ששונו לאחרונה על פי הסכם או על פי חוק"

שתיים הן השאלות המתחייבות מן האמור לעיל:
מה היו תנאי השכירות ומתי תמה תקופת השכירות החוזית.

נספח א' לתצהיר הנתבע שכותרתו "זכרון דברים" הוא המסמך היחיד בקשר לשכירות. המסמך מראה כי מדובר בהשכרת הדירה בדמי מפתח ביום 22.6.75. בעלת הבית הינה גב' בשם "ביה כהן", (שם שחלקו מוסתר בצילום שהוגש) אך זוהי, ככל הנראה, הגב' צביה כהן ששמה מופיע ביפוי הכח הנוטריוני. בתחתית המסמך הנ"ל חתום מר כרמל ישראל, כנראה בשם התובעים מצד אחד, והנתבע מצד שני.

במסמך נאמר כי הנתבע שוכר את הדירה בדמי מפתח וכי ישלם שכר דירה בסך 90 ל"י לחודש החל ב - 1.7. כן נאמר:

"במידה ויחולו שינויים בשכ"ד לפי החוק תחול תוספת בהתאם כמקובל באותה תקופה..."

נספח ג' לתצהיר הנ"ל הוא כנראה המסמך עליו חתמו הדייר היוצא והנתבע/הדייר הנכנס ובו נכתב כי העברת הדירה הינה תמורת דמי מפתח בסך 14,500 ל"י.

ככל הנראה פרט למסמך הנ"ל לא נחתם כל חוזה נוסף בין הצדדים ומכל מקום לא הוצג מסמך כזה.

"לשאלתך אם היה הסכם בין הנתבע והבעלים המקוריים של הדירה, אני משיב שאני לא יודע אם היה חוזה שכירות או זכרון דברים. אולי כן. אני לא יכול לדעת אם בהסכם היה כתוב כי השכירות היא למגורים בלבד. אני רק יודע שביקרתי במקום והם היו גרים שם. נאמר לי שהדירות האלה לצרכי מגורים ולא לעשות דבש. מאיפה אני יודע?". (ראה עמ' 19 לפרוטוקול - עדותו של מר כרמל ש' 26 ואילך).

אני קובע כי לא נחתם חוזה שכירות בין הצדדים המפרט את תנאי השכירות. יתר על כן, הגנת החוק נפרשת על הדייר בתום התקופה החוזית, ומחילה על הצדדים את אותם תנאים ותניות מוסכמים שהיו תקפים עם תום חוזה השכירות.

זכרון הדברים האמור שותק באשר לתנאי השכירות ואף אינו מוגבל בתוקפו.
אין כל תנאי או מגבלה בדבר איסור נטישה, או איסור עשיית שיפוצים בדירה למעט הוראה בדבר תשלום דמי שכירות כל חדש בחדשו.

לכאורה, הנתבע מחזיק בדירה מכח זכרון הדברים הנ"ל ובזכות דמי המפתח ששילם ולא חלות עליו המגבלות שהתובעים טוענים להן או, לחילופין, על התובעים להוכיח כי מגבלות אלה ביו חלק מתנאי הסכם השכירות. התובעים לא הוכיחו ואף לא ניסו להוכיח עובדות אלה, וסברו, ככל הנראה כי מדובר בדייר שתפס חזקה בדירה ונהנה מהגנת החוק מקדמת דנא, ולא בדייר המחזיק בנכס לאחר תשלום דמי מפתח אחרי תיקון תשכ"ח.

תמוהה בעיני טענת התובעים בסעיף 3 לכתב התביעה כי מעשיו של הנתבע מהווים "הפרת חוזה השכירות ועילה לפינוי וסילוק יד מהדירה".

בסעיף 19 (ב) לחוק הנ"ל נאמר:

"על אף האמור בסעיף קטן (א) לא יהיה הדייר רשאי להשכיר בשכירות משנה את המושכר כולו, בין בבת אחת ובין חלקים חלקים, אלא בהסכמת בעל הבית".


האיסור בדבר השכרת משנה כאמור בסעיף 19 (ב) בחוק הגנת הדייר חל על הדייר בתום התקופה החוזית, ובמקרה זה, מצא המחוקק לנכון לדרוש הסכמת בעל הבית .

עדות מר כרמל:

כללית, עדותו של מר כרמל כעד תביעה עיקרי היתה בלתי מהימנה עלי שכן התרשמתי שאין הוא זוכר את העובדות לאשורן בגלל הזמן הרב שחלף (הוא נקרא להעיד על ארועים שארעו לפני 25 שנה ועד לפני כ-10 שנים). בנוסף לכך מעדותו עולה כי הוא לא ייחס חשיבות רבה לטיפולו בבית האמור וגם יחסו היה בהתאם. היו סתירות רבות בעדותו כפי שהדבר משתקף בפרוטוקול וחלקן יפורטו להלן.

אציין כי מר כרמל הוא האדם שיכול וצריך לבסס את תביעת התובעים נגד הנתבע ולהוכיח כל אחת מהעילות האמורות, אם אכן קיימות עילות אלה.

עילות הפינוי מכח חוק הגנת הדייר:

התובעים יוצאים מתוך הנחה כי קיים איסור בחוק הגנת הדייר על מעשים ו/או מחדלים היוצרים עילת פינוי כאמור בסעיף 131 לחוק הנ"ל הקובע:

"אלה בלבד הן עילות הפינוי".

שלוש הן עילות הפינוי הנטענות על ידי התובעים בתיק זה אם היה קיים הסכם בין דייר לבעל בית האוסר נטישה, השכרת משנה, שינויים ושיפוצים במושכר, בנוסף לאי תשלום דמי שכירות, על פי חוק הגנת הדייר ונדון בהן אחת לאחת.

אי תשלום שכר דירה:

על פי המסמך שכותרתו "זכרון דברים", הוסכם כי השוכר ישלם דמי שכירות מדי חודש בחודשו מראש. בפועל ההסכם הנ"ל שונה ודמי השכירות היו נגבים, על פי עדותו של מר כרמל ושל הנתבע ואשתו, אחת למספר חודשים ולעיתים פעם בשנה או יותר, במועדים שבהם מר כרמל היה מוצא לנכון להגיע למושכר או לנתבע, ולגבות ממנו את דמי השכירות שהצטברו עד אז, אם בגין העבר ואם בגין התקופה שתבוא.
דוגמא לכך עולה מתשלום דמי השכירות האחרונים ששולמו ב-1987 עבור התקופה שעד 1.1.89.

תשלום דמי שכירות כאמור בחוק הגנת הדייר הוא בהתאם למוסכם בין הצדדים כפי שהיה בחוזה וכפי ששונה בהסכמה מאוחר יותר. ואכן, נסיבות הענין כפי שהועלו בפני מצביעות כי ההסכם המקורי הנ"ל שונה כאמור לעיל.

אין חולק כי הנתבע לא שילם דמי שכירות מאז 1.1.89. לאחרונה פנה הנתבע אל מר כרמל במכתב רשום שצורף לתצהיר עדותו הראשית של הנתבע נ/6, ביום 22.3.88 ולהלן נוסח המכתב:

"ישראל שלום רב, מזה זמן רב לא היית בקשר טלפוני וגם מכתבים, והיינו רוצים לדעת מה לעשות בקשר לתשלום כי אמרת לנו שאין אתה רוצה לטפל יותר בכספים של שכר דירה, אז אמור לנו או כתוב מה לעשות עם הענין. תיצור קשר איתנו.
בברכה אילנה ואלי כהן."

הוכח כי מר כרמל החליט לפנות לעורך דין כיוון שהדירה "איננה מביאה תועלת לבעלי הבית". הוא הוסיף בעדותו בבית המשפט:

"אני לא היה עיסוקי בגביית שכר דירה. אז עסקתי בהקמת מפעל קפיצים בנורדיה. זה היה פסיק קטן לא בעל חשיבות בכלל בפעילות שלי. לכן כשהייתי נזכר הייתי מטלפן ושואל מה עם שכר הדירה. הם היו שולחים פעם כן ופעם לא. כך העסק התנהל. זה לא עמד בחשיבות עליונה אצלי העסק של שכר דירה של הבית הזה מכל הדיירים... אני לא פניתי אליו בדרישה לשלם שכר דירה. נגמר לי האויר גם מכל השכנים. הוא לא פנה ולא אמרתי לו שנגמר לי האויר. לא אמרתי לו שמטפל בזה עורך דין. אמרתי לדיירים האחרים שיש עורך דין ושיפנו אליו." (עמ' 21 לפרוטוקול).

דבריו של העד כרמל, אינם מדוייקים בלשון המעטה. הוא מכחיש את פניית הנתבע אליו לתשלום שכ"ד ואף אינו מתייחס למכתב האמור שנשלח אליו בדואר רשום. הוא מכחיש כי הנתבע ביקר בביתו בנורדיה. אני דוחה גירסה זו של מר כרמל ומאמין לגירסת הנתבע ואשתו, וקובע כי התובעים ניתקו מגע עם הנתבע, סירבו לקבל ממנו שכר דירה, הודיעו לו שהם מתכוונים לפנות לעורך דין על מנת שיטפל בעניני הבית, אך לא מסרו את זהותו של אותו עורך דין. עובדה היא כי לא נשלח כל מכתב מעורך דין של התובעים אל הנתבע, לא בענין אי תשלום שכר דירה, לא בענין טענת נטישה ולא בענין השכרת הדירה בשכירות משנה או בענין השיפוצים שנעשו בדירה, עד להגשת התביעה בתיק זה, שבה נחשפה לראשונה זהותו של עורך הדין שמטפל מטעם התובעים בבית האמור.

ב"כ התובעים שואלת מדוע הנתבע לא שילם דמי שכירות עבור הדירה, אם על ידי הפקדתם בקופת בית המשפט או בבנק? לי נראה כי סירוב התובעים לקבל דמי שכירות כפי שעולה לעיל, נעשה ללא כל סיבה, לא כדין ולא בתום לב, ולפיכך הטענה שב"כ התובעים היתה מוכנה לקבל דמי שכירות מאת הנתבע הינה טענה בלתי מתקבלת על הדעת, מה עוד שב"כ התובעים לא טרחה לשלוח מכתב התראה כלשהו לנתבע לפני הגשת התביעה נגדו.

מעשיהם של התובעים שבעצם מעשיהם ומחדליהם גרמו לאי תשלום שכר הדירה, בחינת פח יקוש שטמנו לרגלי הנתבע, אינם צריכים להביא להם "פרס" על ידי החלטה בדבר פינוי הנתבע וסילוק ידו מהדירה עקב אי תשלום דמי שכירות שהנתבע מעולם לא סירב לשלמם. התנהגות התובעים כאמור לעיל נועדה להכשיר את הקרקע להגשת תביעת פינוי נגד הנתבע.

בנסיבות הענין אינני סבור כי היה על הנתבע לרדוף אחרי התובעים ולאלצם לקבל ממנו דמי שכירות או להפקידם בקופת בית המשפט .

נטישת הדירה:

מעדות הנתבע עולה כי כבר ב- 1977 נטש את הדירה ועבר להתגורר במקום אחר.
לטענת הנתבע, הוא נאלץ לעזוב את הדירה האמורה בשל בעיות בריאות של בנו אורן שנולד באותה שנה.


הנתבע ואשתו העידו כי הבן אורן חלה ב"אסטמה" בהיותו כבן חודשיים, עקב רטיבות וטחב בדירה שלא היתה מאווררת דיה. מסיבה זו נאלצו להעתיק מגוריהם לדירה אחרת.

אני מקבל עדותם הנתמכת במסמכים רפואיים כי בנם אורן סבל מבעיות בדרכי הנשימה ועקב כך נאלצו לחפש לעצמם מגורים אחרים. בחקירתו הנגדית מציין מר כרמל:

"לשאלתך האם נכון שהנתבע פנה אלי ואמר שיש לו בן עם מחלת אסטמה ושהבית לא מתאים למצב הבריאותי שלו וצריך לעשות שיפוצים, אני משיב לא. זה מחולק לכמה דברים. הוא לא אמר לי שהבית לא מתאים לחולה אסטמה. אך אני יודע שלבן או לבת הקטנים היה אסטמה. נדמה לי שראיתי שהם מתקשים בנשימה" (עמ' 22 לפרוטוקול).

דבריו אלה של מר כרמל מעוררים תמיהה, שכן על פי עדותו הוא ביקר בדירה לעיתים רחוקות מאד ואף זאת בעומדו במרבית המקרים מחוץ לבית והביקור עצמו נמשך מספר דקות לכל היותר. מפליא שבדקות אלה, הספיק לקבוע דיאגנוזה ולהווכח שהוא ראה את הילדים מתקשים בנשימה.

אני סבור כי הוא שמע על מחלת הילד ב"אסטמה" מפי הנתבע בעת שזה דרש את שיפוץ הדירה ובעת שהודיע למר כרמל כי עליו לעבור לדירה אחרת שכן הדבר הוא בנפש הילדים.

בצדק עזב הנתבע את הדירה הנ"ל כדי למנוע פגיעה חמורה בבריאות בנו הרך שנולד אך זה לאחרונה, ואף אולי למנוע סכנת חיים.

אינני מקבל את טענת עד התביעה, מר כרמל, נציג התובעים אשר העיד כי לא היתה פניה אליו בקשר למצב הדירה ולצורך לבצע בה תיקונים ושיפוצים.

אין זה מתקבל על הדעת כי דייר המצוי במצב שבו היה מצוי הנתבע ישקיע אלפי שקלים רבים בשיפוץ הדירה בלי שינסה לפנות לבעל הבית ולדרוש השתתפות בהוצאות או בחלק מהן.

הוכח כי הנתבע עזב את הדירה האמורה עוד בשנת 1977 כפי שעולה מהעדויות אשר שלא נסתרו. המשמעות היא כי פרט לתקופה שבה התגוררה בדירה נתבעת 2 והתקופה שבה הדירה היתה בשימושו של אותו אלמוני "רודה הדבש", הדירה היתה ככל הנראה סגורה ומסוגרת.

לדברי הנתבע ואשתו, מצב הדירה היה חמור, לא רק בשל הרטיבות והעובש בדירה, אלא גם בשל נפילת גושי ביטון מהתקרה ואף היתה סכנת התמוטטות. עובדה היא כי כיום, על אף כל השיפוצים שנעשו, לרבות אלה בשנת 1992, החליטה עירית חיפה להכריז על הדירה כבלתי ראויה למגורים החל מיום 1.1.98. (ראה מכתב עירית חיפה שצורף לתצהיר הנתבע נ/6).

הוצג למר כרמל צילום נ/1 המראה חלק מגג הביטון החסר בבירור, אך למרות זאת הוא דבק בטענתו שאין מדובר בחלק חסר או בסכנת התמוטטות.
מר כרמל מעיד בענין מצב הבית:

"הטיפול בבית כלל שמדי פעם הייתי בא לבקר, הייתי רואה את הדיירים, אני זוכר אפילו שכמה פעמים בצעו שם תיקונים לפי הוראות שלי, היו שכנים בנאים שעשו את התיקונים ואני שילמתי להם, למרות שלא היתה פרופורציה בין הסכומים ששילמתי עבור התיקונים ובין הסכומים שקיבלתי עבור שכר דירה.
לשאלתך למה לא הסכמתי להשתתף עם הנתבע בהוצאות השיפוץ, אני משיב שהוא שלא פנה אלי מעולם בקשר לתיקונים בדירה זו. ידעתי שלילד יש קצת אסטמה והם עברו לאחר מכן לדירה מרווחת בשער העליה, והיה להם טוב שם. הם לא פנו אלי לשפץ אלי. היו דיירים אחרים שפנו אלי לתיקון וטיפלתי בכך".
(עמוד 18 לפרוטוקול).

אני מקבל את גירסת הנתבע ואשתו כי הדירה לא היתה ראויה למגורי אדם בעיקר לאחר הולדת הבן אורן בשנת 1977.

עזיבת דירה ואי מגורים בה, בבית המכיל בסך הכל 4 דירות במשך תקופה של כ-12 שנה לפחות (עד שנת 1989), איננה יכולה להיות סוד כמוס בפני בעל הבית גם אם הקשר שלו עם הדירה רופף ככל שיהיה, והוא מזדמן למקום לעיתים רחוקות ולזמנים קצרים. מר כרמל היה כה מעורה בנעשה אצל הנתבע עד שידע לאיזו דירה הם עברו וגם שהם מרוצים בדירתם החדשה.

אשר על כן, אני קובע כי התובעים ידעו כבר בשנת 1977 או בסמוך לכך, כי הנתבע עזב את הדירה ועבר לגור במקום אחר.

התובעים לא עשו דבר כל אותה תקופה, לא היתרו בנתבע ולא כיהו בו עקב עזיבת הדירה אלא המשיכו לקבל דמי שכירות בהתאם להסדר שהיה מקובל ביניהם.

הטענה בדבר נטישת הדירה כעילת פינוי, ובניגוד למוסכם לכאורה, נולדה איפוא רק לאחר שמר כרמל, נציג התובעים, פנה לעורך דין שיטפל בדירה ובלשונו:

"... נראה לי שלאשתי לגיסתה ולגיסה, הענין של הבית הביא צרות צרורות.
קוראים לזה בית עם 4 דירות וכך זה רשום. כאשר אני ראיתי שהתועלת מהבית לבעלים של הבית לפי הבנתי היא לא ראויה להתייחסות. ביקשתי מהבעלים לתת לי יפוי כח רשמי ואני אמסור אותו לעורך דין אשר יטפל בבית. מה שיצא מזה אני לא יודע."

ועוד מוסיף מר כרמל:

"...למה התכוונתי: "איננו מתגורר בדירה זמן רב ביותר" ואני משיב זה לא מדובר על חודשים, אלא על שנים. בתקופה מסויימת הוא המשיך לשלם לי שכר דירה אפילו שהוא לא גר שם." (עמ' 20 לפרוטוקול).

לא ברור מהעדויות היכן מצא מר כרמל את הנתבע בעת שביקר באותן שנים בבית כדי לגבות שכר דירה, אבל עובדה היא שהוא קיבל שכר דירה עד סוף 1988, למרות שהנתבע הפסיק להתגורר בפועל בדירה עוד משנת 1977.

התובעים ידעו שהנתבע עזב את הדירה לפני למעלה מ-23 שנים, כמעט שנתיים לאחר ששילם דמי מפתח עבורה.

התביעה נגד הנתבע הוגשה רק בשנת 1994 לאחר שמר כרמל פנה לעורך דין כנראה בשנת 1989 או 1990.

הפניה אל עורך דין נעשתה לדברי מר כרמל לא כדי לדרוש פינוי עקב נטישה או מכל סיבה אחרת, אלא משום שהוא ראה שהבית איננו מביא תועלת לבעלי הבית חוץ מאשר "צרות צרורות" כלשונו. במשרד עורך הדין נבדק המצב המשפטי לאור המצב העובדתי, וכאן החלו לאסוף חומר כדי להכין תיק כפי שעולה מעדותו של עד התביעה משה גוטר אשר העיד כי ביקר בבית לפי בקשת משרד עו"ד שמואלי בספטמבר 1990, כנראה סמוך לאחר פניית מר כרמל אל משרד עוה"ד.

לא הוכח כי "הנטישה" נעשתה בניגוד למוסכם בין הצדדים ושלא בידיעתם אלא הוכח שעזיבת הדירה עוד בשנת 1977 נעשתה בידיעה וככל הנראה גם בהסכמה של התובעים, אם בפירוש ואם בשתיקה.

הנתבע העיד כי שמר על "קשר" עם הדירה, בא מפעם לפעם ואף ביצע בה שיפוצים ותיקונים לאחרונה גם בשנת 1985 וגם בשנת 1992. הנתבע העיד כי בכוונתו לחזור להתגורר בדירה, אשתו העידה כי ככל הנראה אין בדעתם לחזור ולהתגורר בדירה וגם אני סבור כי ניתוקם מהדירה הוא לצמיתות שהרי הדירה כבר אינה ראויה למגורים והם מתגוררים בדירה אחרת. מר כרמל עצמו העיד שזה אולי הבית האחרון שנותר בשכונה לאחר שיתר הבתים נהרסו. משמעות ההכרזה על הבית שאינו מתאים למגורים איננה ענין לתביעה זו.

השכרת הדירה לנתבעת 2:

סעיף 19 ב' לחוק אוסר השכרת משנה. הפרת סעיף זה מהווה עילת פינוי. סעיף זה מעורר שאלה לגבי פרשנותו שכן מחד הוא קובע כי הגנת החוק על דייר מוגן חלה לאחר תום התקופה החוזית בהתאם לתנאים המוסכמים בין הצדדים כפי שהיו בחוזה השכירות לפני תום התקופה או כפי ששונו לאחרונה על פי הסכם או על פי חוק, ומאידך, סעיף ב' הנ"ל, אוסר השכרת משנה למרות האמור בסעיף קטן א', אך יחד עם זאת קובע כי ניתן לאפשר השכרת משנה "בהסכמת בעל הבית".

גם סעיף 131 (6) קובע עילת פינוי בגין השכרת הדירה לאחר ואומר:

"הדייר השכיר את המושכר או חלק ממנו... והפיק מהשכרת המשנה רווח בלתי הוגן בשים לב לדמי השכירות שהדייר משלם וליתר נסיבות הענין."

הנתבע, בעדותו בעמוד 30 לפרוטוקול, אומר:

"אני קיבלתי מהתובע הסכמה כוללת להשכרת הדירה. ישראל כרמל אמר לי שאין לו התנגדות להשכיר את הדירה על מנת שתהיה שמורה בצורה נאותה. לגבי הנתבעת 2 באופן ספציפי, לא קיבלתי הסכמה לגב' קלרה..."

עוד ממשיך הנתבע ואומר:

"השכרתי בעבר את הדירה בהסכמתו של מר כרמל, אני משיב שהוא דיבר באופן כללי. אחרי שישראל כרמל אמר לי שאני יכול להשכיר את הדירה לאחרים, לקחתי את האופן הזה באופן כללי ואשתי כנראה לקחה אותה. לי לא ידוע אישית על השכרת הדירה לאדם אחר חוץ מקלרה... כרמל נתן לי את ההסכמה הכללית באחד הביקורים שלו כאשר היה שוהה במקום על מנת לקחת כסף, זה היה ב-1980-1981."

הדברים האמורים לעיל, היו כנראה הסיבה לכך שהנתבע ראה עצמו רשאי להשכיר את הדירה בשכירות משנה לנתבעת 2 . עובדה כי הנתבע אף הודה בכך בפה מלא כבר בתחילת ההליכים בתיק זה וגם בהמשך לא ניסה "להתחכם" ולהכחיש עובדה זו. כאמור, מר כרמל שטיפל בדירה מטעם התובעים, נתן הסכמה כללית לנתבע לעשות ככל העולה על רוחו בדירה, שכן הדירה איננה מביאה לבעלים אלא "צרות צרורות", להשקפתו.

טענת התובעים בענין הרווח הבלתי הוגן שהפיק הנתבע מהשכרת הדירה לגב' שמילוביץ קלרה אף היא איננה מעוגנת בשום מסמך האוסר השכרת משנה.

עובדה היא כי התובעים לא טרחו לשלוח מכתב כלשהוא אל הנתבע בענין השכרת הדירה לנתבעת 2 או במקרה קודם בענין אותו "רודה דבש" אם בכלל היתה "השכרה" כזו. שתיקת התובעים מצביעה על הסכמה, במפורש או מכללא, ותומכת בגירסת הנתבע כי הדברים נעשו בהסכמה ובידיעה של מר כרמל.

יתר על כן, השכירות הנ"ל היתה לתקופה קצרה יחסית, היא הסתיימה במאי 1994, ומטרתה - בעיקר לשמור על הדירה מפני פולשים. ההשכרה נעשתה לאחר עשיית שיפוצים בדירה שעלו לנתבע סכומים ניכרים והתובעים סירבו לשלם את חלקם בעלות השיפוצים הנ"ל, יהיה הסכום אשר יהיה. אין ספק כי ללא השיפוצים, לא ניתן היה להשכיר את הדירה או להשתמש בה למגורים, ולפיכך לא נראה לי כי מדובר ב"רווח בלתי הוגן".

לאור האמור לעיל, הריני דוחה את טענת התובעים כי השכרת הדירה לנתבעת 2 מעניקה עילת פינוי לתובעים.

השכרת הדירה ל"רודה הדבש"?

אוסיף כי התובעים לא הוכיחו שהדירה הושכרה לצרכי עסק לאותו אלמוני "רודה דבש". אף כאן עדותו של מר כרמל מלאה סתירות כאשר הוא אומר דבר והיפוכו. כך למשל הוא אומר בעמ' 19 לפרוטוקול: "הגעתי למקום ראיתי שיש מפעל דבש. מוכרים דבש בקופסאות."

אלא שמיד לאחר דבריו אלה הוא מיד חוזר בו ואומר:

"בזמן שביקרתי לא היו אנשים שמכרו דבר בקופסאות. בחוץ העמידו מכולה וכשהתחלתי להתענין של מי זה ומה זה אמרו לי ללכת משם כי אלה אנשים מסוכנים ולא כדאי לי להתעסק איתם. אמרו לי ככה שכנים".

מוסיף עוד מר כרמל ומעיד על דברים שאינם אלא אוסף של סיפורים ששמע מכל מיני מקורות:

"האיש שהיה אחראי על המכולה היה מי ששכר את הדירה מהנתבע. אין לי מושג מה שמו של בעל המכולה ששכר את הדירה. אני לא יודע מי אמר לי את זה.
אני רק ראיתי פועלים שהיו בתוך הדירה של מר כהן הנתבע, הם יצאו מהדירה והעבירו קופסאות מהמכולה לדירה ומהדירה למכולה. זאת ראיתי במו עיני."

אלא שהוא מוסיף מיד מילים שמנטרלות את כל מה שאמר לעיל: "כאשר הייתי במקום אני לא נכנסתי אליה כי היא היתה נעולה".

לבסוף, כדי ליישב את הסתירות בדבריו, הוא מוצא מפלט בטענתו כי מדובר בביקור אחר שאז הדירה לא היתה נעולה כיוון שהוא ביקר במקום כמה פעמים. לא ברור מתי היו הפעמים האלה, באיזה טווח, באיזה זמן ובאיזו שנה, אך לפי דבריו התקיים הפסוק "ארץ זבת חלב ודבש", שהרי ראה את הפועלים מייצרים דבש: "היה שם ריח חזק של דבש, מהקופסאות נזל דבש..."

אשתו של הנתבע מאשרת את דברי התובע שאכן היה אדם שעסק בייצור דבש אלא שלטענתה, לא היה מדובר ב"שוכר" אלא ב"פולש" לדירה והיא הגישה נגדו תביעת פינוי ופינתה אותו.

עשיית תיקונים ושיפוצים בדירה:

כפי שנאמר לעיל, אין איסור על עשיית שיפוצים בדירה בהעדר תנאי בהסכם בין הצדדים האוסר זאת, וזאת מן הטעם שלא קיים חוזה שכירות בין הצדדים האוסר זאת.

יחד עם זאת, אין ספק שדייר אינו רשאי לשנות את המושכר באופן שהעבודות שהוא עושה בו מורידות את ערכו או פוגעות בדרך זו או אחרת בקניינם של בעלי הבית.

פרשנות דווקנית של "שינוי במושכר" מחזירה אותנו לתקופות שבהן הוגשו תביעות פינוי על ידי בעלי בתים נגד דיירים על שמתחו חבל כביסה בדירתם או התקינו אנטנת טלויזיה או דוד שמש על הגג.

הפסיקה הרחיבה בדרך פרשנית את התניות שהיו קבועות בחוזה השכירות הסטנדרטי אשר אסרו עשיית כל "שינוי" במושכר על ידי כך שראתה בתוספות האמורות דברים המתחייבים מעצם השינויים בתרבות הדיור והמחייה ולצורך רווחת הדיירים על מנת לאפשר תנאי מגורים הוגנים.

גם היום יש עדיין בעלי בית המגישים תביעות פינוי נגד דיירים על שהחליפו את הדוד החלוד והנוזל בדוד חדש או על שהחליפו ברז במטבח או התקינו מערכת אינסטלציה מודרנית במקום המערכת המסוכנת שקיימת בדירה 30-40-50 שנה. זוהי גישה צינית שאיננה אלא ניצול של מצב משפטי שמזמן אבד עליו כלח וראוי להמנע מ"לשפוך את התינוק עם המים".

יש להבדיל בין שינויים שבהם נהרסים קירות ונגרם נזק למושכר ולערכו לבין שינויים או שיפוצים שאך מוסיפים ומשפרים את ערך המושכר. החלפת תריסים בני 40 שנה בתריסי אלומיניום חדשים, החלפת מרצפות מתנדנדות המסכנות את הבריאות בריצוף חדש, והתקנת אסלה בשירותים הינם צורך חיוני להנאה סבירה של דייר מהשימוש במושכר לצורך מגורים בחיי היום יום בבית ישן. איסור בדרך פרשנית לעשות כן, משמעו הצקה לדייר על מנת לאלצו לעזוב את הדירה כדי למצוא לעצמו תנאי מחייה טובים יותר.

במקרה שלפנינו, טען הנתבע כי התובעים ידעו על השיפוצים שעשה בדירה, אם כי הם סירבו להשתתף בעלותם. השיפוצים שנעשו לפי עדותו של הנתבע, רק שיפרו את מצב המושכר על ידי החלפת האינסטלציה הישנה, מניעת רטיבות ועובש בדירה, התקנת תריסים במקום התריסים הישנים ועוד שיפוצים,להבדיל משינויים,שאין כל ראייה שנעשו באופן הפוגע בערך הנכס.

מעדותו של מר כרמל עולה כי הוא ידע על השיפוצים האמורים אם כי גם הפעם הוא מיתמם ומתכחש למשמעות של ידיעה זו שלא היתה בצידה התנגדות לעצם עשיית השיפוצים.

לסיכום:
התובעים לא הרימו את הנטל ולא הצליחו להוכיח את תביעתם.

אני קובע כי הנתבע פעל על פי המוסכם בינו לבין מר כרמל, נציג התובעים, ונהג כן מתוך בלי נסיונות טיוח או העלמת עובדות מהתובעים. לעומת זאת, התנהגות התובעים, החל משנת 1987 ואילך, נעשתה שלא בתום לב, כדי להביא לפינוי הנתבע מהדירה לאחר שהגיעו למסקנה כי הדירה איננה נכס, אלא נטל.

התוצאה הסופית היא שאני דוחה את התביעה אך במקביל, בהתחשב בנסיבות, מחייב את הנתבע לשלם את דמי השכירות שהיה עליו לשלמם מאז 1.1.89 בסך 156 ש"ח לשנה
בצירוף הצמדה כחוק בממוצע על מלוא דמי השכירות (156X12) ממחצית התקופה, דהיינו מיום 1.1.94 ועד לתשלום המלא בפועל.

בהתחשב בתקופת הנ"ל שנמשכה כ-12 שנה אני קובע כי אם הנתבע לא ישלם לתובע את דמי השכירות האמורים בתוך 90 יום מהיום, יהווה הדבר עילת פינוי בגין הפרת הסכם השכירות שנעשה בין הצדדים.

אני מקבל את תביעת הפינוי וסילוק היד נגד נתבעת 2 שכן אין לנתבעת 2 כל זכויות בדירה האמורה, אך התביעה נגדה בענין תשלום דמי שימוש ראויים נדחית וזאת למרות שלא התגוננה. הנתבעת 2 שילמה את הסכומים הנ"ל לנתבע 1 ואין כל הצדקה חוקית לחייב אותה לשלם פעם נוספת בגין שכירות הדירה הנ"ל מאת הנתבע .

הריני מחייב את התובעים לשלם לנתבע הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך 5,000 ש"ח בתוספת מע"מ כחוק. סכום זה יהיה צמוד למדד וישא ריבית כחוק מהיום.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. זכרון דברים קבלן

  2. זכרון דברים כללי

  3. זכרון דברים דירה

  4. אכיפת זכרון דברים

  5. זכרון דברים קטנוע

  6. ביטול זכרון דברים

  7. זכרון דברים ירושה

  8. זכרון דברים מותנה

  9. זכרון דברים אופנוע

  10. זכרון דברים הלוואה

  11. זכרון דברים משכורת

  12. זכרון דברים סטנדרטי

  13. זכרון דברים טרקטורון

  14. זכרון דברים פסקי דין

  15. ביטול זכרון דברים רכב

  16. חוזה זכרון דברים רכב

  17. הפרת זכרון דברים רכב

  18. זכרון דברים בדיקת רכב

  19. זכרון דברים טופס דירה

  20. זכרון דברים שיפוץ דירה

  21. זכרון דברים למכירת רכב

  22. זכרון דברים דיני חוזים

  23. זכרון דברים מכירת מגרש

  24. ביטול זכרון דברים דירה

  25. זכרון דברים תוקף משפטי

  26. זכרון דברים עמלת תיווך

  27. זכרון דברים רכב משועבד

  28. חוזה זכרון דברים דירה

  29. זכרון דברים חוזה מחייב

  30. זכרון דברים חוזה עבודה

  31. זכרון דברים למכירת חנות

  32. הערת אזהרה זכרון דברים

  33. זכרון דברים רכישת מניות

  34. זכרון דברים תאונת דרכים

  35. ביטול זכרון דברים הטעיה

  36. הפרת הסכם זיכרון דברים

  37. זכרון דברים חוזה שכירות

  38. זכרון דברים דירה למכירה

  39. זכרון דברים דירה שכירות

  40. זכרון דברים למכירת מגרש

  41. זכרון דברים רכב יד שניה

  42. זכרון דברים החלפת רכבים

  43. זכרון דברים להשכרת דירה

  44. זכרון דברים למכירת דירה

  45. זכרון דברים קניית מכונית

  46. הפרת זכרון דברים שכירות

  47. זכרון דברים שותפות עסקית

  48. זכרון דברים פירוק שותפות

  49. איחור בעריכת זיכרון דברים

  50. זכרון דברים קביל בבית משפט

  51. זכרון דברים פיצויי פיטורים

  52. זכרון דברים עסקת קומבינציה

  53. זכרון דברים וחוזה שלא נחתם

  54. זכרון דברים למכירת רכב משומש

  55. הפרת זכרון דברים מכירת מגרש

  56. ביטול זכרון דברים שכירות עסק

  57. ביטול זכרון דברים למכירת דירה

  58. ביטול זכרון דברים למכירת מגרש

  59. הפרת זכרון דברים למכירת דירה

  60. ביטול זכרון דברים עם קבלן בניה

  61. הפרת זכרון דברים עסקת קומבינציה

  62. זכרון דברים בדבר מכירת רכב עם ליקויים

  63. תביעה לפיצוי מוסכם 10% משווי הדירה לפי זיכרון דברים

  64. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון