פרשנות הסכם קומבינציה

א.מבוא

1.התביעה שלפני נסבה על פרשנות הסכם קומבינציה שנכרת בין חברה קבלנית לבנייה לבין בעל מקרקעין לפיו אמור בעל המקרקעין להעביר לחברה חלק מזכויותיו במקרקעין ובתמורה לכך תבנה עבורו החברה דירות למגורים. הסכם הקומבינציה שנכרת בשנת 2002 לא שוכלל עד היום, והמקרקעין נמכרו באישור ראש ההוצאה לפועל לצד שלישי, כמכר על פי צו רשות.

2.הצדדים חלוקים ביניהם בשאלה האם התקיים תנאי מתלה בהסכם הקומבינציה לפיו נקבע כי "הקבלן יתקשר בעסקת קומבינציה גם עם הבעלים של חלקים אחרים של החלקה שיהיו להם זכויות בבניינים שיקבעו בתב"ע". בעוד שהחברה הקבלנית טוענת כי עקב התפתחויות אשר אירעו לאחר חתימתו של הסכם הקומבינציה התייתר התנאי המתלה הזה, והיא אינה צריכה לעמוד באמור בו, טוען בעל המקרקעין כי כיוון שהחברה הקבלנית לא התקשרה בהסכמי קומבינציה עם בעלי המקרקעין הנוספים אזי לא התקיים התנאי המתלה הזה, ועל כן דין הסכם הקומבינציה שנחתם עימו להתבטל ולחלוף מן העולם.

3.בין הצדדים נתגלעה מחלוקת נוספת במהלך הדיון בתיק והיא נוגעת לטענת כונסת הנכסים - המסתמכת על סעיפים בחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 ועל תקנת השוק בחוק המכר תשכ"ח-1968 - לפיה משנדחתה בקשת החברה הקבלנית להשגת צו מניעה זמני שנועד לסכל מכר כפוי של המקרקעין והמקרקעין נמכרו בפועל לצד שלישי, לא נותר בתביעה דנא כל ממש, הדיון בה הפך עקר ותיאורטי, והיא צריכה להידחות אף מטעם זה בלבד.

4.מכאן התביעה שלפני ובגדרה עותרת החברה הקבלנית כי בית משפט זה ייתן פסק-דין הצהרתי המצהיר על כך שהסכם הקומבינציה תקף ומחייב.

ב.הצדדים
5.התובעת, מעוז דניאל' הינה חברה קבלנית לבניין בע"מ, הפועלת בתחום הייזום, התכנון והביצוע של פרויקטים, ובין השאר בתחום המגורים (להלן: מעוז).

6.הנתבע 1, מר שלמה אריה (להלן: אריה), הינו הבעלים הרשום של חלק מזכויות במקרקעין הידועים כחלקה 123 בגוש 7621 בכפר סבא (להלן: המקרקעין או החלקה).

7.הנתבעת 2, עו"ד מרים זפט' מונתה ביום 3.5.2007 ככונסת נכסים על זכויותיו של אריה בחלקה (להלן: כונסת הנכסים), לבקשת בנק המזרחי-טפחות בע"מ (להלן: הבנק).

ג.רקע עובדתי

8.ביום 30.12.2002 נכרת הסכם בין מעוז לבין אריה, לפיו אריה יעביר למעוז 58% מזכויותיו במקרקעין, ובתמורה לכך תבנה מעוז על חלק מהמקרקעין אשר יוותר בבעלותו של אריה, במימונה ועל חשבונה של מעוז, דירות מגורים בהתאם לתב"ע נשוא המקרקעין (לעיל ולהלן: הסכם הקומבינציה).

9.במועד החתימה על הסכם הקומבינציה היו המקרקעין מיועדים לשימוש חקלאי והוועדה המקומית לתכנון ובניה של כפר סבא (להלן: הוועדה המקומית) הגישה בקשה לשינוי התב"ע באופן שיאפשר הקמת יחידות דיור על המקרקעין. הבקשה הופקדה אצל הועדה המחוזית לתכנון ובניה – מחוז מרכז (תוכנית מס' כס/80/1/א) (להלן: הועדה המחוזית).


10.בסעיף 2 של הסכם הקומבינציה הוגדרו שני תנאים מתלים כדלהלן:
"תנאי המתלה תקפו של חוזה זה במתן תוקף לתב"ע המאשרת בניית יחידות דיור על המגרש, ובתנאי נוסף שהקבלן יתקשר בעסקת קומבינציה גם עם הבעלים של חלקים אחרים של החלקה שיהיו להם זכויות בבניינים שיקבעו בתב"ע" (התנאי הנוסף ייקרא להלן: התנאי המתלה השני).

11.במסגרת סעיף 5(ב) של הסכם הקומבינציה הצהיר אריה כי המקרקעין נקיים מכל משכנתא, שעבוד, עיקול, חוב, או זכויות צד ג'. זאת, למעט משכנתא לטובת הבנק, לגביה נרשמה הערת אזהרה לטובת הבנק בפנקסי המקרקעין (להלן: המשכנתא).

12. בגין הסכם הקומבינציה רשמה מעוז ביום 1.1.2003 הערת אזהרה לטובתה על זכויותיו של אריה בחלקה.

13.בתאריך 21.12.2002 אישרה הועדה המחוזית שינוי של התב"ע החלה על המקרקעין והוחלט על שינוי ייעוד המקרקעין מחקלאות למגורים.

14.ביום 24.12.2006 פורסם אישור השינוי של התב"ע בילקוט הפרסומים והתב"ע נכנסה לתוקף ביום 8.1.2007.

15.החוזה לא שוכלל. ביום 16.02.2006 הגיש אריה תובענה למתן פסק דין הצהרתי כנגד מעוז (ה"פ 287/06) לבית המשפט המחוזי בתל אביב (להלן: המרצת הפתיחה), ובגדרו עתר לביטולו של הסכם הקומבינציה לנוכח אי קיומו של התנאי המתלה השני. ביום 20.05.2007 פסק כב' השופט זפט כי המועד ממנו יש למנות את הזמן הסביר לצורך בחינת קיומו של התנאי המתלה השני הוא מועד מתן התוקף לתב"ע. לכן נפסק כי כיוון שאישור התב"ע פורסם בילקוט הפרסומים ביום 24.12.2006, נכנסה התב"ע לתוקף ביום 8.1.2007 וזהו המועד ממנו יש למנות את הזמן הסביר הנדרש לשם קיום התנאי המתלה השני. אשר-על-כן קבע כב' השופט זפט כי תובענתו של אריה הוגשה בטרם התגבשה העילה עליה מבסס הוא את זכותו לסעד המבוקש. כן נפסק שאריה פעל בחוסר תום לב משביקש מבעלי המקרקעין הנוספים תצהירים הקובעים כי אינם מוכנים להתקשר עם מעוז בהסכמים לניצול המקרקעין ובניה עליהם כדי להוכיח כי מעוז לא תוכל לקיים את הסכם הקומבינציה.

16. במקביל, נקט הבנק בהליכים למימוש המשכנתא. ביום 3.5.2007 מינה ראש ההוצאה לפועל את הנתבעת 2, עו"ד זפט, ככונסת נכסים על זכויותיו של אריה במקרקעין על מנת לגבות את חובו של אריה לבנק אשר הסתכם באותו זמן במאות אלפי ש"ח ואשר הופחת לסך של 316,856 ש"ח. חרף הגשת הבקשה למימוש המשכנתא עיכב הבנק את הליכי המימוש במשך תקופה מסוימת כדי להיענות לבקשתו של אריה לאפשר לו גיוס כספים מבנק הפועלים לפירעון החוב, וזאת במטרה למנוע את המימוש הכפוי של המקרקעין. אלא שבנק הפועלים, אליו פנה אריה בבקשה להלוואה, סירב להעמיד את המימון הדרוש מהטעם שהמקרקעין נמצאים בבעלות משותפת במושעא יחד עם בעלים נוספים, וכי על המקרקעין רובצת הערת אזהרה לטובת קבלן בשם מעוז דניאל.

17. בנסיבות אלה פנתה באת-כוחו של אריה אל מעוז בניסיון להגיע להסכם למכירת חלק מזכויותיו של אריה במקרקעין תמורת תשלום במזומן אשר יאפשר את פירעון החוב המובטח במשכנתא, וכן פירעונם של חובות נוספים אשר בגינם היה צפוי אריה לפינוי מביתו. עסקת המזומן לא יצאה אל הפועל. לטענת כונסת הנכסים, מנהלה של מעוז, מר פנחס מלכה (להלן: פנחס מלכה), העלה דרישה, ממש בסמוך למעמד החתימה על ההסכם, כי אריה ימכור לו בעסקת מזומן את כל זכויותיו לבניה למגורים במקרקעין ולא רק את זכויותיו ל-19 יחידות דיור, זאת, לדבריו, על פי ההסכמה שגובשה ביניהם במהלכו של המשא ומתן.

18.בסופו של יום, כיוון שהחוב לא נפרע, פרסמה כונסת הנכסים ביום 1.1.2008 מכרז לרכישת זכויותיו של אריה במקרקעין. מעוז לא מצאה לנכון להשתתף במכרז זה אף על פי שגם לגרסתה היא הייתה מודעת לקיומו. באישור ראש ההוצאה לפועל נמכרו המקרקעין לאחרים, ולא למעוז, כמכר על פי צו רשות.

19.לא למותר לציין כי בקשה למתן צו מניעה שביקשה מעוז, במסגרת תביעה זו, שעניינו הקפאת הליכי המכרז למכירת המקרקעין עד ליידועם של כל משתתפי המכרז בדבר זכויותיה של מעוז מכח הסכם הקומבינציה, נדחתה בבית משפט זה על-ידי כבוד הנשיאה ה' גרסטל ביום 13.2.2008.

ד.טענות מעוז בעניין קיום התנאי המתלה

20.מעוז טוענת כי תנאי התב"ע, כפי שאושרה, מייתרים את הצורך בקיומו של התנאי המתלה השני. שהרי, לפי גרסת מעוז, הטעם לקיומו של התנאי המתלה השני נבע מחשש כי הוועדה המקומית תמשוך את התכנית לשינוי התב"ע שהופקדה על-ידה. במקרה כזה היו בעלי המקרקעין חייבים להפקיד תוכנית חלופית לשינוי הייעוד של המקרקעין המותנית בהסכמתם של כל הבעלים. לגרסת מעוז, משאושרה התב"ע בהתאם לתוכנית אשר הוגשה על ידי הועדה המקומית, התייתר הצורך בקבלת הסכמתם של כל יתר בעלי המקרקעין, ובשיתוף פעולה מצידם, לשם הגשתה לועדה המחוזית של תוכנית חלופית לשינוי ייעודם של המקרקעין.


21.בנוסף טוענת מעוז כי התב"ע שאושרה מאפשרת "חלוקה בעין" של המקרקעין בין בעלי החלקה השונים. שכן, לגרסתה, מחלקה אחת שהינה בבעלות של 9 בעלים במושעא – מקרה בו נדרש שיתוף פעולה של כל הבעלים הנוספים של המקרקעין להקמת פרויקט מגורים בחלקה – נוצרו במצב החדש שלאחר שינוי התב"ע שלושה מגרשים, מהם שניים שייעודם מגורים, והשלישי שייעודו אינו למגורים, אלא לתעסוקה. בנסיבות אלו, מאחר שהתב"ע מאפשרת "חלוקה בעין" בחלקה וניתן לבצע את הפרויקט נשוא הסכם הקומבינציה מבלי שנדרשת הסכמתם לכך של יתר בעלי החלקה, אין עוד צורך לחתום על הסכמי קומבינציה עם כל יתר הבעלים בחלקה. מכאן, ברי הדבר כי אין עוד מקום לדרישה בדבר הצורך לקיים את התנאי המתלה השני.

22. מעוז גם סבורה כי ניסוחו של התנאי המתלה השני מעיד על כך שאין צורך בהסכמתם של יתר בעלי המקרקעין לביצועו של הסכם הקומבינציה. שכן, התנאי המתלה השני מציין מפורשות כי על מעוז להתקשר בעסקת קומבינציה רק עם בעלים של חלקים אחרים במקרקעין אשר יהיו להם זכויות בבניינים שיוגדרו בתב"ע. משמע, התנאי אינו דורש התקשרות של אריה עם כל יתר בעלי המקרקעין, אלא רק עם אותם הבעלים אשר בהתאם לתב"ע, אחרי אישור השינוי בה, נדרש לשתף עימם פעולה לצורך ביצוע הבניה על המקרקעין על אותו החלק שיוקצה לאריה. לטענת מעוז, עמידתם של אריה ושל כונסת הנכסים על קיומו של התנאי המתלה השני מהווה עמידה דווקנית על ביצוע ההסכם, ועל-כן לוקה בחוסר תום לב. התנהגות כזו פסולה בהיותה מנוגדת להלכה המורה כי על בעל חוזה לפעול להגשמת כוונתם המשותפת של הצדדים, תוך נאמנות ומסירות למטרה שעמדה לנגד עיניהם, ותוך עקביות בהגשמת ציפייתם המשותפת הסבירה.


23.טענה מרכזית נוספת של מעוז הינה כי ממילא לא עבר הזמן הסביר לקיום חלקו השני של התנאי המתלה. לדבריה, משלא נקבע בהסכם מועד מדויק לקיום התנאי המתלה, הרי שיש לקיימו תוך זמן סביר בנסיבות המקרה הקונקרטי, וזאת בהסתמך על האמור בסעיף 29 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים). בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו פסק כי כיוון שהתב"ע הרלוונטית נכנסה לתוקף ביום 8.1.2007, אזי מרוץ הזמן הסביר מתחיל רק ממועד זה.

24. לאחר מינויה של עו"ד זפט לכונסת נכסים בחנה מעוז אפשרות לפיה תרכוש במזומן חלק מזכויותיו של אריה במקרקעין על מנת לאפשר לאריה להשתמש בכספים שיקבל עקב מכר זה לצורך ביטול המשכנתא שנרשמה לטובת הבנק על המקרקעין. כעולה מטיוטת ההסכם שהוחלפה בין הצדדים, הרי שאף צד מהצדדים להסכם הקומבינציה לא התכוון לייתר או להחליף את הסכם הקומבינציה בהסכם חדש, וכמובן שמעוז לא התכוונה בשום אופן לוותר על הזכויות המוקנות לה מכוח הסכם הקומבינציה.

ה. טענות הנתבעים בעניין קיום התנאי המתלה

25. מתצהירו של מר יחזקאל אברך, הנמנה על אותם יתר בעלי המקרקעין עימם הייתה אמורה מעוז להתקשר בעסקת קומבינציה, עולה כי חברת עדי עולם אשר הינה בעלת זכות במקרקעין, אינה מתכוונת להתקשר עם מעוז בעסקה כלשהי בקשר למימוש זכויותיה במקרקעין, והיא תממש את זכויות הבניה האלה באמצעות גורם אחר. לפיכך, טוען אריה, כי התנאי המתלה השני לא התקיים בעבר, ואין כל סיכוי שיתקיים גם בעתיד. משכך, עותר אריה כי בית משפט זה יכריז על בטלות הסכם הקומבינציה וישים קץ לפגיעה הנגרמת לו שעה שמעוז אוחזת במקרקעין מבלי לנקוט בפעולות כלשהן המתחייבות מההסכם שחתמה עמו.

26. באשר לשאלת קיומו של התנאי המתלה השני - מדגישה כונסת הנכסים - כי כל התנאים המתלים שנקבעו בהסכם הקומבינציה הינם תנאים מהותיים ומצטברים, וכי תוקפו של הסכם הקומבינציה מותלה בקיומם המצטבר של שני התנאים המתלים כפי שהותנה בין הצדדים, וכפי שנכתב באופן ברור ומפורש בהסכם הקומבינציה עצמו. זאת ועוד: לא הוסכם מעולם כי התנאי המתלה השני הינו פונקציה של תנאי התב"ע ו/או כי קיומו יוכרע על-פי תנאי התב"ע.

27. אריה מוסיף וטוען כי מעוז לא אפשרה לו לממש את זכויותיו במקרקעין, לרבות קבלת מימון בנקאי, עד כי נאלץ למצוא עצמו נתון לסיכון של מימוש צו לפינויו מביתו, שעה שברשותו מקרקעין השווים עשרות מיליונים ש"ח, אך נשלטים שלא כדין על-ידי מעוז.

28. זאת ועוד: לטענת אריה תביעתה של מעוז נגועה בחוסר תום לב ובחוסר ניקיון כפיים שעה שמנהליה ובעליה של מעוז ביקש לאחרונה לזנוח לחלוטין את עיסקת הקומבינציה על ידי הצבת דרישה לפיה ימכור לה אריה את כל זכויותיו במקרקעין במזומן. לדברי אריה, עקב עיסוקו כחקלאי הוא צבר חובות כבדים, ולכן הוא סיכם עם מנהלה של מעוז, מר פנחס מלכה, על מכירת חלק מזכויותיו של אריה במקרקעין במסגרת עסקת מזומן. לגרסת אריה, ממש בסמוך למועד שנקבע לחתימה על עסקת המזומן, נסוג בו מר פנחס מלכה מהעסקה, והודיע כי אין בכוונתו לחתום על מסמכי העסקה, בשמו או בשם מעוז, אלא אם כן אריה ימכור למעוז את כל זכויותיו במקרקעין, ולא רק חלק מהן. לטענתו של אריה, רצונה האמיתי של מעוז היה לבטל את עסקת הקומבינציה ולהחליפה בעסקת מזומן שתשיא עבורה רווחים עצומים ותאפשר לה להשתלט על כל המקרקעין, ולצורך זה היתה מעוז מעוניינת לרכוש את המשכנתא בתמורה לסך של 300,000 ₪.

29. אריה מציין כי יש לדחות מכל וכל את האמור בסעיף 5 לכתב התביעה, דהיינו- שתנאי התב"ע כפי שאושרה מייתרים את הצורך בקיומו של התנאי המתלה השני. לטענת אריה, גם על-פי התב"ע שאושרה בעלי הזכויות הם אותם בעלי
הזכויות אשר היו בחלקה המקורית, והם נשארו באותם יחסי בעלות גם בחלקה החדשה. יתר על כן: התב"ע לא הביאה לשינוי בעובדת קיומם של יחסי השיתוף במקרקעין, ועל כן לא שינתה מהצורך במציאת הסכם עם כל יתר השותפים במקרקעין. משכך, טענת מעוז בדבר אי תקפותו של התנאי המתלה השני - הינה חסרת כל בסיס, ויש לדחותה. לא למותר לציין כי מעוז התחייבה מפורשות לחתום על הסכם קומבינציה עם כל יתר הבעלים של המקרקעין, ולא על כל הסכם אחר.

30. לטענת אריה, חלף פרק הזמן הסביר הנדרש לשם קיומו של התנאי המתלה. ממועד החתימה על הסכם הקומבינציה חלפו 5 שנים, ואילו ממועד אישור התב"ע חלפה למעלה משנה. במשך כל השנים האלה מעוז לא עשתה מאומה לשם קיום הסכם הקומבינציה. היא לא התקשרה, ואף לא הראתה בכתב תביעתה, ולו ראיה אחת, כי התקשרה בכתב עם בעלי זכויות אחרים במקרקעין, או כי ניסתה להתקשר בהסכמי קומבינציה עם בעלי הזכויות הנוספים במקרקעין אשר יאפשרו מימושו של הסכם הקומבינציה בדרך של בניה על המקרקעין.

31. בסוגיית חלוף הזמן הסביר, הדגישה כונסת הנכסים שלא זו בלבד שעד למועד הגשת התביעה חלף פרק הזמן הסביר הנדרש לקיום התנאי המתלה השני בלא שהתנאי המתלה השני התקיים, אלא שבמהלך הדיון בבקשה לסעד זמני הוצגו ראיות כי הבעלים הנוספים של המקרקעין מסרבים בפועל להתקשר בעסקת קומבינציה עם מעוז.

32. טענת מעוז לפיה מטרתו, בשעתו, של התנאי המתלה השני הייתה להגן עליה למקרה בו תיסוג הרשות המקומית מהתוכנית ויתעורר צורך בהסכמת כל הבעלים של המקרקעין לשם הגשת תכנית חלופית הינה טענה מופרכת, שהרי אין כל צורך בהסכמה מצד כל השותפים במקרקעין לשם הגשת התב"ע. אריה מפנה בעניין זה לסעיפים 61א(ב) ו-121 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965 מהם עולה כי אין כל צורך בהסכמת כל השותפים במקרקעין לשם הגשת בקשה לשינוי תב"ע. יתר על כן: לו הייתה הועדה המקומית נסוגה מהתכנית לשינוי התב"ע אשר הוגשה על ידה, המשמעות הייתה כי היא מתנגדת לתוכנית, ובמקרה כזה ממילא לא היה בהסכמת כל יתר השותפים במקרקעין כדי לתרום לאישור התכנית כנגד רצון הועדה הזו.

33. עיון בתב"ע מלמד כי חלוקת הזכויות לפיה היא מורכבת ומקשה על הסכמת הצדדים. לטענת אריה, התב"ע יצרה במקרקעין שלושה מגרשים חדשים (2003, 2004, 2005) כשבכל אחד מהם יש לאריה כ-64% ולשאר השותפים כ-36%. במגרש 2003 ניתן לבנות 12 דירות, במגרש 2004 ניתן לבנות כ-73 דירות, ואילו מגרש 2005 מיועד לתעסוקה ולא למגורים. התוצאה היא שבסך הכל לאריה מגיעות בכל הפרויקט כ-54 דירות (64% מסך כל הדירות) ועוד 64% מהשטח המיועד לתעסוקה. לפיכך, על מנת שלאריה תוקצינה כל הזכויות אשר הוא זכאי להן עפ"י התב"ע יהא על אריה לקבל הסכמתם של כל יתר השותפים במקרקעין לבניה שבכוונתו לבצע על המקרקעין. בנסיבות אלה, התיאור של "חלוקה בעין" שנקטה בו מעוז התעלם לחלוטין מהעובדה כי יש לגרוע תחילה משאר השותפים חלק נכבד מזכויותיהם היחסיות במקרקעין לשם הגדרתן מחדש בשלושת המגרשים שנוצרו כתוצאה משינוי התב"ע.

ו. טענות כונסת הנכסים בדבר היותה של התביעה לסעד הצהרתי תיאורטית
34. בסיכומיה העלתה כונסת הנכסים טענה נוספת, ואלה עיקריה: משנדחתה בקשת מעוז לקבלת צו מניעה זמני שנועד לסכל מכר כפוי של מקרקעין משועבדים, ומאחר שהמקרקעין שועבדו בפועל לטובת הבנק, לא נותרה בתביעה דנא כל ממש, והיא צריכה להידחות, ולו גם מטעם זה בלבד. לדברי כונסת הנכסים ניתן להגיע לתוצאה משפטית זו בשלושה מסלולים עיקריים:
הראשון - לפי האמור בסעיף 85(ב) לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969; בסעיף זה נאמר מפורשות כי "עסקה שבעל המקרקעים עשה בהם לאחר שמושכנו, אין בה כדי לגרוע מזכותו של בעל המשכנתה לממש אותה, ואין לעסקה כזאת תוקף כלפי מי שרכש את המקרקעין בהוצאה לפועל של המשכנתה". דהיינו, אליבא דכונסת הנכסים, כל זכות שרכשה מעוז במקרקעין, אין בה כדי לגרוע מזכותו של בעל המשכנתא, כלומר הבנק, לממשה. תוצאה זו התממשה עם מימוש המקרקעין, ובעניין זה - אין למעוז להלין אלא על עצמה בלבד.
השני - לפי האמור בסעיף 9 לחוק המקרקעין הקובע כדלקמן: "התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום-לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום-לב - זכותו עדיפה". במקרה דנן, העסקה שבין הבנק לבין אריה הסתיימה ברישום, מה שאין כן בעסקה שבין מעוז לבין אריה. על כן יש לקבוע כי זכותו של הבנק עדיפה על זכותו של מעוז.
השלישי - לתוצאה דומה ניתן להגיע לפי תקנת השוק, כאמור בסעיף 34(א) לחוק המכר תשכ"ח-1968 (להלן סעיף 34(א)) הקובעת מפורשות כי "נמכר נכס על ידי בית משפט, לשכת הוצאה לפועל או רשות אחרת על פי דין, עוברת הבעלות לקונה נקיה מכל שעבוד, עיקול וזכות אחרת בנכס, חוץ מזכות שלפי תנאי המכירה אינה מתבטלת ומזכות שאינה משמשת ערובה לחיוב כספי".

35. התוצאה היא שהמקרקעין הועברו לצד שלישי והסעד המבוקש הוא תיאורטי בלבד, שכן אין יותר שום אפשרות מעשית לאפשר למעוז לבנות בפועל על המקרקעין.

ז. תגובת מעוז לטענת כונסת הנכסים בדבר היותה של התביעה לסעד הצהרתי תיאורטית

36.מעוז טוענת כי סעיף 34(א) לחוק המכר אינו חל בענייננו. לטענתה, העברת המקרקעין לידי כונסת הנכסים איננה מבטלת את זכויותיו של בעל המקרקעין, וכפועל יוצא מכך - את זכויותיהם של צדדים נוספים שהינם בעלי זכויות מתוקף הסכמים מול בעל המקרקעין. לגרסתה, יש להסיק קביעה זו מהאמור בסיפא של סעיף 34(א) בחוק המכר
הקובעת שני חריגים לחלותה של תקנת השוק ובדבר היותה נדחית מפני "[מ]זכות שלפי תנאי המכירה אינה מתבטלת ומזכות שאינה משמשת ערובה לחיוב כספי".
לטענת מעוז, החריג הראשון העוסק ב"זכות שלפי תנאי המכירה אינה מתבטלת", מתקיים בענייננו. לדבריה, אכן במכרז שפרסמה קבעה כונסת הנכסים שהתנאי המתלה בהסכם לא התקיים והערת האזהרה שנרשמה לטובת מעוז הינה שגויה וטעונה מחיקה, אלא שקביעה זו של כונסת הנכסים הייתה שגויה, ונעשתה בחוסר סמכות. בנוסף, נטען כי מנוסח הפרסום והסכם המכר שפרסמה כונסת הנכסים, ניתן היה להבין כי עסקת הקומבינציה בתוקף ואינה מתבטלת מכוח המכירה.
לטענת מעוז, אף החריג השני המורה על כך שהמכר כפוף לכל זכות שאיננה משמשת ערובה לחיוב כספי - מתקיים בענייננו. שכן, בפרשנות הנלווית לחריג זה נטען כי זכויות אובליגטוריות שאינן להבטחת חיוב כספי צריכות לעבור עם הנכס לקונה. לגירסתה, יש לקבוע כי חריג זה מתקיים במקרה הנוכחי, שכן אין לראות בהסכם הקומבינציה ערובה לחיוב כספי, אלא ביטוי לזכות מהותית במקרקעין, ולפיכך, מכירת המקרקעין לצד ג' חייבת להיות כפופה לזכויותיה של מעוז במקרקעין.


37. בנוסף, נטען על-ידי מעוז כי אף הוראת סעיף 85(ב) לחוק המקרקעין איננה מתקיימת במקרה דנא. סעיף זה קובע כי אין בעסקה שבעל מקרקעין עשה לאחר שמושכנו המקרקעין כדי לגרוע מזכותו של בעל המשכנתה לממשה, ואין לעסקה כזו תוקף כלפי מי שרכש את המקרקעין בהוצאה לפועל. לטענת מעוז סעיף זה איננו חל במקרה הנוכחי, שכן אין חולק כי מכירת המקרקעין הניבה תמורה שיש בה כדי לכסות את מלוא חובו של אריה לבנק. לפיכך, ברור שיש לקבוע כי קיום הסכם הקומבינציה אינו גורע מזכותו של הבנק לממש את המשכנתה. אך מאחר שהחוב נשוא המשכנתא סולק - אין במכירת המקרקעין אגב מימוש המשכנתא כדי לפגוע בזכויותיה של מעוז במקרקעין מכח הסכם הקומבינציה.

ח. דיון והכרעה

38. לשונו של סעיף 27 לחוק החוזים קובעת כדלקמן:
"27. חוזה על תנאי
(א) חוזה יכול שיהיה תלוי בהתקיים תנאי (להלן - תנאי מתלה) או שיחדל בהתקיים תנאי (להלן - תנאי מפסיק).
(ב) חוזה שהיה טעון הסכמת אדם שלישי או רשיון על פי חיקוק, חזקה שקבלת ההסכמה או הרשיון הוא תנאי מתלה.
(ג) חוזה שהיה מותנה בתנאי מתלה, זכאי כל צד לסעדים לשם מניעת הפרתו, אף לפני שנתקיים התנאי.

39. במהלך חייו של "חוזה על-תנאי" קיימות שתי נקודות זמן עיקריות: מועד הכריתה ומועד התרחשות התנאי. לעניין נקודת הזמן הראשונה, אין הבדל בין חוזה מוחלט לבין חוזה מותנה. חוזה-על תנאי נוצר ככל חוזה אחר בדרך של הצעה וקיבול, ומחייב את הצדדים מרגע כריתתו. ההבדל בין חוזה על-תנאי לחוזה רגיל הוא כי עד למועד קיומו של התנאי המתלה לא ניתן לאכוף את החוזה, שכן כל תוצאותיו האופרטיביות מושהות בתקופת הביניים הזו החלה בין מועד כריתתו לבין מועד התרחשות התנאי (ראו לעניין זה ע"א 5559/91 ק. צ. מפעלי גז ואנרגיה (1982) בע"מ נ' מקסימה המרכז להפרדת אוויר בע"מ, פ"ד מז(2) 642, 648 (1993). עוד ייאמר כי בתקופת הביניים קשורים הצדדים בחוזה, והם חייבים בנאמנות הדדית איש לרעהו, אך יודגש כי בפרק זמן זה הן חיוביהם והן זכויותיהם - מותנים (גבריאלה שלו, דיני חוזים, מהדורה שניה (תשנ"ה) בעמ' 341-343).

40. כאשר מתעוררת מחלוקת בין הצדדים בשאלה האם התנאי המתלה התקיים אם לאו, אזי פרשנותו של התנאי המתלה, ככל תנאי או תניה חוזית אחרת, תיעשה באמצעות פרשנות לשון החוזה על-ידי התחקות אחר אומד דעתם של הצדדים לחוזה (ראו: אהרון ברק, פרשנות במשפט – פרשנות החוזה, כרך רביעי 43-42 (2001)). אומד דעת זה הוא "המטרות, היעדים, האינטרסים והתכנית שהצדדים ביקשו במשותף להגשים" (ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון וייזום (1991) בע"מ, פד"י מט(2) 265, 313-311; סעיף 25(א) לחוק החוזים). על אומד דעת זה ניתן ללמוד מלשון החוזה ומהנסיבות החיצוניות לו. בבחינת אומד דעת הצדדים לחוזה משמשים בערבוביה נתונים הבאים מתוכו של המסמך העומד לפרשנות ומחוצה לו (ע"א 11081/02 דולב חברה לביטוח בע"מ ואח' נ' סיגלית קדוש ואח' (פורסם במאגרים המשפטיים, ניתן ביום 25.06.2007).

41. בענייננו, מעוז מבקשת לקשור בין התנאי המתלה הראשון לתנאי המתלה השני. כאמור, לגרסתה, קיומו של התנאי הראשון מייתר את קיומו של התנאי השני. שכן, הטעם לתנאי המתלה השני היה נעוץ בחשש כי הוועדה המקומית תמשוך את התוכנית לשינוי התב"ע שהופקדה על-ידה, ובמקרה כזה, לטענתה של מעוז, היו בעלי המקרקעין חייבים להפקיד תוכנית חלופית לשינוי הייעוד של המקרקעין רק בהסכמתם של כל הבעלים.

אני סבור כי ניתוח הסכם הקומבינציה מלמד שטענתה זו של מעוז - דינה להידחות. לשונו של סעיף 2 של הסכם הקומבינציה העוסק בתנאים המתלים ברורה וחד משמעית ועל כן יש ליתן לה משקל מכריע בפרשנותו של הסכם הקומבינציה. זאת, בהסתמך על האמור בע"א 5856/06 אמנון לוי נ' נורקייט בע"מ ואח', (פורסם במאגרים המשפטיים, ניתן ביום 28.1.2008), מפי כב' השופט י' דנציגר בו נאמר כי "על אף כללי הפרשנות שנקבעו בהלכת אפרופים ובהלכת ארגון מגדלי ירקות, מן הראוי כי במקום בו לשון ההסכם היא ברורה וחד משמעית, כגון המקרה שבפני, יש ליתן לה משקל מכריע בפרשנות ההסכם. עיקרון זה מקבל משנה תוקף שעה שלשון ההסכם הברורה והחד משמעית מתיישבת עם ההיגיון המסחרי הפשוט" (להלן: הלכת נורקייט).

מלשון סעיף 2 של הסכם הקומבינציה ברור בעליל כי מדובר בשני תנאים מתלים: התנאי הראשון מתלה את תקפו של הסכם הקומבינציה במתן תוקף לתב"ע המאשרת בניית יחידות דיור על המגרש. התנאי השני המצוין בלשון ההסכם כתנאי ה"נוסף", מתנה את הסכם הקומבינציה בכך שעל החברה הקבלנית להתקשר בעסקת קומבינציה גם עם יתר הבעלים של המקרקעין אשר יהיו להם זכויות בבניינים שיקבעו עפ"י התב"ע. הנה כי כן, מדובר בשני תנאים מתלים מהותיים ומצטברים, ונהיר הדבר כי תוקפו של הסכם הקומבינציה מותלה בקיומם המצטבר של שני התנאים המתלים האלה כפי שהותנה והוסכם בין הצדדים, וכפי שנכתב באופן ברור ומפורש בהסכם הקומבינציה.

גרסת מעוז אף איננה מתיישבת עם ההיגיון המסחרי הפשוט (ראו: הלכת נורקייט לעיל) הטמון ביסודו של התנאי המתלה השני אשר נוצר בהתחשב בכך שזכויות הבעלות במקרקעין נמצאות במושעא ובכך שמימושה של עיסקת קומבינציה הכוללת בנייה על המקרקעין מחייב כי כל יתר בעלי הזכויות במקרקעין יסכימו אף הם להתקשר עם אותו קבלן בהסכמי קומבינציה דומים.

42. טענתה של מעוז לפיה נדרשת הסכמתם של כל בעלי הזכויות במקרקעין נדחית גם לנוכח האמור בסעיף 61א(ב) חוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965 (להלן: חוק התכנון), אשר קובע כי "בעל קרקע או מי שיש לו ענין בקרקע (להלן - מגיש התכנית), רשאים להכין תכנית מיתאר מקומית או תכנית מפורטת ולהגישה לועדה המקומית". חוק התכנון קובע מערכת נורמטיבית המגדירה הוראות אשר לפיהן יש לפעול לשם קבלת היתר בניה. כך למשל, דן חוק התכנון בתכנית מיתאר מקומית או בתכנית מפורטת, לפי סעיף 61א לחוק התכנון, באיחוד וחלוקה של מגרשים ובשינויים אחרים לפי סעיף 62א לחוק התכנון, וכן בהיתר בניה לפי סעיף 145 לחוק. ההלכה המנחה כיום קובעת כי "לשם הגשתה של תכנית מיתאר מקומית או של תכנית מפורטת לא נדרשת הסכמתם של כל הבעלים של החלקות ודי באחד מהם ואף ב"מי שיש לו ענין בקרקע" (סעיף 61א(ב) לחוק התכנון וכן השוו: 8748/03 ועדת ערר מחוז תל אביב נ' סילבנה לוסי פואה ואח' (פורסם במאגרים המשפטיים, ניתן ביום 20.06.2005, ההדגשה שלי: ב.א).
ברי הדבר כי כיוון שלא נמצא שום רמז בלשון הסעיף לכך שקיומו של התנאי הראשון מייתר את הצורך בקיומו של התנאי השני, הרי שמוטל היה על מעוז להוכיח כי אומד דעת הצדדים בעת החתימה על הסכם הקומבינציה נבע מחשש שמא הוועדה המקומית תמשוך את התוכניות שהפקידה טרם אישור התב"ע שיזמה. אני סבור כי מעוז לא עמדה בנטל השכנוע הנדרש ממנה בסוגיה זו. ראשית אציין כי גירסתה של מעוז לא נתמכה במסמך כלשהו שיש בו כדי לסתור את נוסחו של התנאי המתלה הכפול המפורט בסעיף 2 להסכם הקומבינציה. שנית, ראוי לציין כי גירסתו של מר פנחס מלכה בעדותו לפיה נפגש עם ה"ה דואק ומזרחי (עמ' 45, שורה 14 לפרוטוקול) אף לאחר אישור התב"ע תומכת בטענת הנתבעים כי היה צורך במפגש כזה לשם קיומו של התנאי המתלה השני. בהקשר זה ראוי אף לציין כי גירסתו זו של מר מלכה לגבי ניסיונותיו להתקשר עם יתר בעלי החלקה בהסכם לשיתוף פעולה הנוגע למימוש זכויות הבנייה במקרקעין - נדחות במפורש על-ידי ה"ה יחזקאל אברך וניסים דואק בעדויותיהם לפני, כפי שעוד יפורט להלן.

43. לא מצאתי כל ממש גם בטענת מעוז לפיה התוכנית שאושרה מאפשרת "חלוקה בעין" של המקרקעין בין בעלי החלקה השונים.
לאחר שעיינתי בראיות שהוצגו לפני הגעתי לכלל דעה כי מעוז לא השכילה לתמוך את טיעונה זה בעובדות מוצקות וברות קיימא. די בעיון בלוח האיזון וההקצאות של תוכנית כס/801 א (נספח 28 לכרך נספחי התובעת) וכן בנסח טאבו מיום 18.12.2007 (נספח ג' למוצגי אריה) כדי להיווכח שהמקרקעין, גם לאחר אישור התוכנית, נותרו בבעלותם של מספר בעלים וביניהם אריה (ראו סעיף 19 לתצהיר אריה בקובץ תצהירי עדות ראשית מטעם הנתבעת 2) כשבבעלותו אחוזים בלתי מסוימים מכלל הזכויות במגרשים 2003,2004, 2005 שנוצרו בעקבות אישור התב"ע. כך לדוגמא, על מנת שלמעוז יוקצו כל הזכויות במגרש 2004, עליו ניתן לבנות 73 דירות, יהיו חסרות למעוז זכויות לבניית 19 דירות עליהן ידרשו לוותר יתר בעלי הזכויות במקרקעין (ראו ס' 35.7.2 לכתב ההגנה של אריה).
מסקנה זו מקבלת חיזוק אף מדבריו של מר פנחס מלכה, מנהלה של מעוז, מהם עולה כי הוא עצמו ידע והבין שהבעלות במקרקעין - גם לאחר אישורה של התוכנית - נותרה משותפת לכלל הבעלים. פנחס אישר בעדותו לפני כי כל שלושת המגרשים שהוקצו לאחר אישור התב"ע, דהיינו מגרשים מס' 2003, 2004, ו-2005 הוקצו לכלל הבעלים של חלקה 123 במשותף, דהיינו במושעא. הוא אף השיב בחיוב כשנשאל האם לדעתו צריך עדיין שיתוף פעולה של כל בעלי הזכויות בחלקה על מנת להתקדם בביצוע עסקת הקומבינציה, באומרו כדלקמן: "כן, זה מצב רגיל שיש בעלות משותפת מסוג זה" (ראו: עמ' 25, שורה 28 עד עמ' 26, שורה 4 לפרוטוקול).
כפועל יוצא מהאמור לעיל, מתבקשת המסקנה לפיה על מנת שהסכם הקומבינציה יקרום עור וגידים חובה הייתה על מעוז להתקשר בהסכמים דומים גם עם יתר בעלי הזכויות במקרקעין, שאם לא כן אין, ולא יכולה להיות, כל משמעות אופרטיבית להתקשרות הצדדים בהסכם הקומבינציה.
יתר על כן: אף מר מלכה עצמו בעדותו (עמ' 45, שורות 16-18 לפרוטוקול) מאשר: "בסופו של יום אני צריך להחתים את שלמה אריה או כל אחד מהשותפים שאסגור עימם על תוכנית או על הסכם לחלוקה ספציפית של הדירות". משמע: גם לפי גירסתו של העד מלכה נדרש, כתנאי למימוש זכויות הבנייה של אריה ומעוז במקרקעין, יש להגיע להסכמה בנושא חלוקת הזכויות במקרקעין ובבנוי עליהם עם לפחות חלק מבעלי הזכויות הנוספים במקרקעין, שכן "חלוקה בעין" של המקרקעין והבנוי עליהם - לא תתאפשר ללא הסכמה כזו.

44. אף טענת מעוז לפיה לא עבר הזמן הסביר לקיומו של התנאי המתלה השני וכי נותר זמן לקיימו תוך זמן סביר בנסיבות המקרה הקונקרטי – דינה להידחות.
בהקשר זה מן הראוי להביא כלשונו את נוסחו של סעיף 29 לחוק החוזים הקובע כדלקמן:
"29. בטלות החוזה או ההתנאה: היה חוזה מותנה בתנאי והתנאי לא נתקיים תוך התקופה שנקבעה לכך, ובאין תקופה כזאת - תוך זמן סביר מכריתת החוזה, הרי אם היה זה תנאי מתלה - מתבטל החוזה, ואם תנאי מפסיק - מתבטלת ההתנאה".

המצב שבו תלוי החוזה המותנה על בלימה מאפיין מצב של חוסר ודאות. הוראת סעיף 29 לחוק החוזים באה למנוע מצב שבו אין לדעת לאורך זמן אם יתקיים התנאי המתלה אם לאו. על-פי הוראת סעיף זה, על הצדדים לבחון האם התקיים התנאי המתלה לאחר חלוף תקופת זמן שנקבעה לקיומו או – בהעדר קביעה כזו – לאחר חלוף זמן סביר. בחוזה המותנה בתנאי כאשר התנאי לא מתקיים במועד שקבעו הצדדים לקיומו, או תוך זמן סביר ממועד כריתתו - פוקע החוזה ומתבטל למפרע (ראו לעניין זה: ע"א 1363/04 צאלים החזקות בע"מ ואח' נ' "דלק" חברת הדלק הישראלית בע"מ (פורסם במאגרים המשפטיים, ניתן ביום 11.12.2007).

ראוי לציין כי משכו של הזמן הסביר ייבחן לפי נסיבותיו של כל מקרה ומקרה, על יסוד הראיות שבפני בית המשפט, ולפי הקשרו של העניין (ראו לעניין זה: ע"א 192/80 מיכאל גדנסקי נ' "מוגשם" חברה למפעלי בניין בע"מ, פ"ד לו (3) 533 ,עמ' 544-545, וכן ע"א 1168/99 - חאלד נסאר נ' פתחיה נסאר, פ"ד נד (4) 185 ,עמ' 189-190). במלים אחרות: הצדדים יכולים לשכנע את בית המשפט כי בנסיבות נתונות, כמוכח מן הראיות ועל-פי הקשרו של העניין, זמן מסויים הוא עדיין סביר אך לא כן פרק זמן הארוך ממנו.

45. במקרה הנוכחי, כבר נפסק על-ידי כבוד הש' זפט ביום 20.05.2007 כי המועד ממנו יש למנות את הזמן הסביר הנדרש לשם קיומו של התנאי המתלה השני הוא המועד בו ניתן התוקף לתב"ע, דהיינו ביום 8.1.2007. לפיכך, זהו המועד ממנו יש למנות את הזמן הסביר הנדרש לקיום התנאי המתלה השני.

46. בסוגיה זו דעתי היא שהזמן הסביר הנדרש לשם מימושו של התנאי המתלה השני חלף זה מכבר. להלן נימוקי:
א. אכן נפסק שהמועד ממנו יש למנות את הזמן הסביר הוא 8.1.2007, אך בנסיבות המקרה הנוכחי אני סבור כי לא ניתן להתעלם גם מכך שבהתייחס למועד שנקבע כמועד האחרון להשתתפות במכרז שפורסם על-ידי כונסת הנכסים (25.1.2008) חלפה כשנה, ומאז מועד הפרסום של שינוי התב"ע (24.12.2006) אף חלף זמן נוסף. בהקשר זה ראוי לציין כי בהתדיינות שהתקיימה ביום 4.2.2007 לפני כב' השופט זפט בבית משפט המחוזי בתל-אביב-יפו התבטא בא-כוחה של מעוז כי הם "זקוקים לפחות לשנה כדי לעשות קואליציה" (ראו נספח ו' לקובץ תצהירי עדות ראשית מטעם אריה) עם בעלי המקרקעין הנוספים. מאז חלפה תקופה ארוכה משנה וקואליציה אין.

ב. בהתחשב בנסיבות כריתתו של הסכם הקומבינציה ומצבו הכלכלי הקשה של אריה קיימת בעיני חשיבות רבה לעובדה שמהמועד בו נחתם הסכם הקומבינציה ועד לפרסום המכרז על-ידי כונסת הנכסים חלפו כשש שנים תמימות. סבירותו של הזמן שחלף אפשר שתימדד לפי הערכת טיבו של המאמץ אשר נעשה על-ידי צד לחוזה, אשר מתוקף החוזה, או בהתחשב במצבם היחסי של הצדדים, מוטל עליו לפעול על מנת לשכלל את החוזה (ראו לעניין זה: ע"א 192/80 מיכאל גדנסקי נ' "מוגשם" חברה למפעלי בניין בע"מ, פ"ד לו(3) 538).
בענייננו, על מעוז המהווה לכאורה את הגורם הכלכלי הדומיננטי בעסקת הקומבינציה שנקשרה בינה לבין אריה - מוטל היה להשקיע מאמץ על מנת לקדם התקשרות בהסכמי קומבינציה עם יתר בעלי הזכויות במקרקעין, אך היא לא פעלה כנדרש ממנה. שוכנעתי מעדויותיהם של מר ניסים דואק ומר יחזקאל אברך כי במשך כל השנים שחלפו מאז נחתם הסכם הקומבינציה מעוז לא עשתה את המוטל עליה והמתבקש ממנה מעצם התקשרותה כיזם וכקבלן על מנת לממש את הסכם הקומבינציה באמצעות התקשרות בחוזים עם יתר בעלי המקרקעין. כך לדוגמה העיד לפני מר ניסים דואק, מנהל חברת כוכב התבור בע"מ הנמנית על בעלי הזכויות במקרקעין, כי הוא לא מכיר כלל את מר פנחס מלכה מנהלה ובעל המניות של מעוז, ואף לא נפגש עימו אי פעם (עמ' 68, שורה 7 וכן עמ' 68 שורות 24-25 פרוטוקול). אף מר יחזקאל אברך, המשמש כדירקטור וכמורשה חתימה בחברת אברך תחנות תדלוק בע"מ (לשעבר חברת עדי עולם בע"מ) (להלן: החברה) אשר הינה זכאית להירשם כבעלים במושעא של חלקים במקרקעין, אישר כי לא הכיר כלל את פנחס מלכה עד לפתיחת המשפט בתיק דנן ובהדגישו כי "לא ידעתי שזה מר מלכה אך כשפנה אליי והציג את עצמו אז ידעתי סוף כל סוף מי זה" (עמ' 69, שורות 27 לפרוטוקול).
עצם העובדה שחלק מבעלי המקרקעין לא הכירו כלל את מר פנחס מלכה הינה בבחינת עדות מוחשית לכך כי מר פנחס מלכה לא פעל לשם קשירת הסכמי קומבינציה עם יתר בעלי הזכויות במקרקעין – כנדרש ממנו על-פי הסכם הקומבינציה. העובדה כי חלק מעדים אלה גם העידו כי מפגשם הראשון עם מר מלכה נעשה במסגרת ההליכים המשפטיים בתיק זה יש בה כדי להוכיח כי מר מלכה לא פעל לביצועו וקיומו של התנאי המתלה השני בתוך פרק זמן סביר מהמועד שנקבע לכך על-ידי כב' השופט זפט.

ג. לא די בכך שחלף זמן סביר מאז שנחתם הסכם הקומבינציה, אלא שחלק מיתר בעלי הזכויות במקרקעין הצהירו, פוזיטיבית, כי אין בדעתם להתקשר בהסכמי קומבינציה עם מעוז. כך למשל הצהיר מר יחזקאל אברך, בתצהיר שנתן ביום 22.10.2008 כי החברה אותה הוא מייצג לא תתקשר עם מעוז בעסקה כלשהי בקשר עם זכויותיה במקרקעין אלא "באמצעות גורם אחר שיהיה בין החברות המובילות והגדולות בארץ המקרקעין וזאת הן משיקולים של חוסן כלכלי של הקבלן עמו תתקשר החברה והן משיקולים של מיקסום הרווח שהחברה יכולה להפיק מהמקרקעין הנ"ל". (ראו תצהיר יחזקאל אברך נספח ז' בקובץ תצהירי אריה).
בעדותו לפני אישר מר יחזקאל אברך כי לכל אורך הדרך אמר לאריה שהוא לא יתקשר עם חברה כדוגמת מעוז דניאל, כיוון שהוא "בעד להתקשר עם חברה מוכרת וידועה ובעלת מוניטין ארצי כי רק כך נמקסם את השווי של הנכס הזה בכל מיני מובנים. אמרתי לשלמה אריה שאני לכל אורך הדרך עד אותה פגישה במסדרון שאני לא אלך עם חב' ...מעוז דניאל כי אני לא יודע מי החברה הזאת" (עמ' 70, שורות 5-9 לפרוטוקול). מר יחזקאל אברך דבק לכל הדרך בגרסתו, מלבד אפיזודה אחת שארעה ביום 13.2.08, שעה שבמהלך הפסקה שנערכה בדיון שהתקיים בבית משפט זה השיב לשאלתו של מר פנחס מלכה, מנהל מעוז, כי יהיה מוכן להתקשר עימו בהסכם אם "כל בעלי החלקה יתקשרו אתו בהסכם הזה" (עמ' 69, שורות 30-32 לפרוטוקול). דברים אלה נומקו על ידו בכך שלא רצה, באותו זמן נתון, להיות יוצא דופן באם זו תהיה
עמדתם של כל בעלי המקרקעין (עמ' 70, 1-4 לפרוטוקול). בחקירה הנגדית אמר מר יחזקאל אברך מפורשות כי הוא מעוניין בהתקשרות עם חברה מובילה ונקב בשם "מנרב", הלא היא החברה שלבסוף רכשה את המקרקעין מאריה (ראו עמ' 71, שורות 17-26 לפרוטוקול).
גם מר ניסים דואק הצהיר ביום 23.10.08 כי "אין בכוונתנו להתקשר בעסקה כלשהי עם חברת מעוז דניאל – חברה קבלנית לבנייה בע"מ בנוגע לזכויותינו במקרקעין, מאחר ובכוונתנו לבצע בניה עצמית במקרקעין שבעלותם". בעניין זה אמר מר ניסים דואק כאשר נשאל אם נפגש עם מר פנחס מלכה כי הוא אינו מכיר אותו ולא נפגש עימו כלל (עמ' 68, שורות 5-7 לפרוטוקול).
התרשמתי לחיוב מעדויות אלה של בעלים אחרים של זכויות במקרקעין, אשר אינם צד לתובענה נשוא תיק זה, וגירסתם לפיה לא נוהל משא ומתן רציני בינם לבין מר מלכה ומעוז, וכי לא היה, ואין, בדעתם להתקשר עם מעוז בהסכמי קומבינציה בעתיד - מהימנה עלי. עדויות אלה מוכיחות כי הסיכוי לכך שייחתמו הסכמי קומבינציה בעתיד בינם לבין מעוז הינו אפסי, ומכל מקום - אין שום אינדיקציה מוגדרת למשך הזמן ולמועד בו יתרחש, אם בכלל, אירוע כזה.

47. מעוז העלתה שלל טענות שעניינן התנהגות בחוסר תום לב מצד אריה אשר הכשילה את הסכם הקומבינציה. מנגד, טען אריה כי התנהלותה של מעוז היא שלוקה בחוסר תום לב מובהק. אריה טען כנגד מעוז כי התנהגותה - תחילתה בחוסר מעש ביחס לקידום הבנייה במקרקעין, המשכה בניהול משא ומתן ממושך עם אריה ביחס לעיסקת המזומן, וסיומה בחזרה חד צדדית שלה מעסקת המזומן וזאת בסמוך למעמד טקס החתימה על עיסקת המזומן - מהווה התנהגות שלא בתום לב.
בחינת התנהלותם של הצדדים הביאה אותי למסקנה שאכן התנהגותה של מעוז היא זו שלקתה בחוסר תום לב בוטה. אבהיר ואנמק להלן דעתי בסוגיה זו;
למרות היותו של אריה בעלים של זכויות במקרקעין אשר שווים הכספי ניכר, הרי מצבו הכלכלי של אריה טרם מכירת המקרקעין היה בכי רע. אריה חב חובות רבים לבנקים שונים ולא היה מסוגל לפורעם בנוסף לחוסר יכולתו לפרוע גם את חובו לבנק. מצבו הפיננסי של אריה היה חמור עד כדי כך שהוצא כנגדו צו לפינויו מביתו (ראו דברי עו"ד נעמי שטיינפלד, עמ' 63, שורות 27-31 עד עמ' 64, שורות 3 לפרוטוקול).
חתימת הסכם הקומבינציה לא רק שלא שיפרה את מצבו הכספי של אריה אלא במידה רבה אף הרעה אותו. החל ממועד החתימה על הסכם הקומבינציה היה אריה תלוי ברצונה הטוב של מעוז ובפועלה לקידום הסכם הקומבינציה עם יתר הבעלים של המקרקעין. בנסיבות אלה ניצלה מעוז את מצבה הכלכלי העדיף מזה של אריה והתנהגה עימו באופן הלוקה בחוסר תום לב ניכר.
בראש ובראשונה, בולט הדבר שמעוז לא השקיעה כספים לשם שכלולו וקידומו של הסכם הקומבינציה, ובפועל – לא פעלה כנדרש ממנה להתקשרות עם יתר בעלי הזכויות במקרקעין. בכך היא מנעה מאריה מלממש את רכושו, דהיינו - לא אפשרה לו לנצל את זכויותיו לבנות על המקרקעין באופן שיאפשר לו להיחלץ במועד מחובותיו. התנהגותה זו של מעוז נעשתה תוך שהיא מודעת היטב לחומרת מצבו הכספי של אריה.
בנוסף לכך, מעוז סירבה לסייע לאריה ליטול הלוואה בסך 450,000$ אשר נועדה לחלצו מחובותיו למרות שכבר היו הבנות בעניין זה בין אריה לבנק. עו"ד רפאל לב שייצג בזמנו את אריה כתב למעוז מכתב ביום 9.10.2003 ובו ציין כי "עניין ההלוואה נמשך ללא סוף עד שכאשר אושרה ההלוואה ונקבע מועד לחתימה על שטרות המשכנתא בטאבו נעצר הענין על ידכם והמועד לרישום בטאבו בוטל" (ראו נספח ג' לתצהירי עדות ראשית מטעם אריה).
מעוז לא הסתפקה בכך שסירבה לסייע לאריה בנטילת ההלוואה, אלא ניהלה עימו משא ומתן למכירת חלק מזכויותיו של אריה במקרקעין תמורת תשלום במזומן. המשא ומתן שניהלה מעוז עם אריה היה משפיל ומבזה, כך העידה עו"ד שטיינפלד ואני נותן אמון מלא בעדותה (עמ' 63, שורות 19-20 לפרוטוקול). ניהול משא ומתן שכזה תוך השפלה הינו חסר תום לב ובניגוד ברור לחובה המוטלת על צד למשא-ומתן לפי האמור בסעיף 12 לחוק החוזים.
בהקשר זה ראוי להדגיש כי מסע הייסורים של אריה לא תם בזאת. ממש בסמוך למעמד החתימה, בעוד אריה ממתין לפנחס כשעה וחצי במשרדה של עו"ד שטיינפלד (ראה עדות עו"ד שטיינפלד בעמ' 63, שורות 19-23 לפרוטוקול), מתבטלת עסקת המזומן, כיוון שמנהלה של מעוז העלה דרישה חסרת תום לב באופן קיצוני כי אריה ימכור לו בעסקת מזומן את כל זכויותיו לבניית דירות מגורים על המקרקעין ולא רק את זכויותיו לגבי 19 יחידות דיור. אין ספק כי התנהגות זו של מר פנחס מלכה בשם מעוז, דהיינו - ביצוע נסיגה פתאומית וקיצונית לקראת סוף המשא ומתן, ממש לפני החתימה, נועדה ליצור לחץ כלכלי עצום על אריה על מנת לגרום לו למכור את רכושו בנזיד עדשים. הלכה היא כי פרישה ממשא ומתן, שלא מתוך שיקולים ענייניים ובסמוך ליצירת הקשר החוזי חשודה בחוסר תום לב, שכן, ככל שהצדדים קרובים יותר ליצירת הקשר החוזי, מצופים מהם להציג סיבה יותר ברורה להצדקת פרישה מן המשא-ומתן (ע"א 416/89 גל-אור (גלר) משה נ' חברת כלל (ישראל) בע"מ, פ"ד מו (2) 177 ,עמ' 185-186).
סממן נוסף לחוסר תום לב ניכר גם בהבעת רצונו של פנחס לרכוש את המשכנתא של הבנק אך לא לפדותה. רכישת המשכנתא הייתה הופכת את אריה לחייב של מעוז, ומכפיפה אותו לאפשרות של מימוש המשכנתא על ידי מעוז, וממילא ברור כי מבחינתו של אריה היה טמון בה סיכון רב בהיותה בעלת פוטנציאל לפגיעה כלכלית ממשית בו. בעניין זה הבהירה כונסת הנכסים כי הבנק מסתייג מהעברת המשכנתא לצד שלישי מחשש שמא הלקוח, ובמקרה זה אריה, ייפגע כתוצאה משימוש לרעה שיעשה על-ידי צד שלישי, הנעבר, במסגרת הליך מימוש המשכנתא (ראו עדותה של כונסת הנכסים בעניין עמ' 88, שורות 27 לפרוטוקול).
בעניין תום הלב העידה כונסת הנכסים, אשר התרשמתי לחיוב מעדותה המהימנה שהייתה ישירה וחותרת לאמת, כי התרשמה לחיוב מכנותו ומרצונו של אריה לפתור את הסכסוך (עמ' 90, שורות 17-19 לפרוטוקול) בעוד שבאשר לחברת מעוז – אשר מר פנחס מלכה הוא מייצגה - היא אשר התנהגה בחוסר תום לב ובלשונה: "עושה צחוק גם משלמה אריה וגם מהבנק" (עמ' 90, שורות 22-24 לפרוטוקול).
בעניין תום הלב סבורני כי ראוי לצטט מדברי כב' הנשיא א. ברק:
" במשפט הפרטי התפתחה תפיסה של סולידריות חברתית ושל צדק חברתי אשר ביקשה להגשים את הציפיות הסבירות של הצדדים במשפט הפרטי (ראה מ. מאוטנר, ירידת הפורמליזם ועליית הערכים 1993) 57)). אמת, לא נדרשה התנהגות אלטרואיסטית ("אדם
לאדם - מלאך"). אך נדחתה ההשקפה כי מותר לו לפרט שלא להתחשב באינטרס של זולתו ("אדם לאדם - זאב"). נתקבלה התפיסה כי הפרטים צריכים להתנהג ביחסיהם ההדדיים בתום לב ("אדם לאדם - אדם")" (בג"ץ 164/97 - קונטרם בע"מ נ' משרד האוצר-אגף המכס והמע"מ, פ"ד נב (1) 289 ,עמ' 364-365)

ט. משמעות מכר המקרקעין בהוצל"פ:

48. לגרסת הנתבעים, יש לדחות את התביעה כנגדם גם מטעם נוסף. מחמת היותו של ההליך הנוכחי - עקר, תיאורטי ואקדמי. טענה זו מעוגנת בכך שהסעד אשר מעוז עותרת לו הוא הצהרה שהסכם הקומבינציה הינו שריר ותקף, וזאת על אף שהמקרקעין נשוא הסכם הקומבינציה נמכרו לחברת הבנייה מנרב, ועל אף שהמכר אושר על ידי ראש ההוצאה לפועל. אכן, משניתן אישור ביום 05.08.2008 מאת את ראש ההוצאה לפועל ולפיו נמכרו המקרקעין לצד ג' כמכר על פי צו רשות, לא ניתן לממש את הסכם הקומבינציה.
הלכה היא כי שכאשר נקבעה זכותו של הקונה, ואושרה מכירת נכס על ידי ראש ההוצאה לפועל, מסיים הדבר את הליך המימוש, ואין ראש ההוצאה לפועל רשאי להורות על ביטול הליך זה ולפתוח הליך המכירה מחדש (ראו לעניין זה: ע"א 555/71 אמסטרדמר נ' מוסקוביץ, פ"ד כ"ו(1) 798 ו-ז; 797 ד-ה). להלכה זו קיימים חריגים המתקיימים רק בנסיבות חריגות שאין מקרה זה נמנה עליהם (ראו ע"א (ת"א) 390/72 סעד נזים נ' אבשלום רובין, פ"מ תשל"ד (1) 163, רע"א 5080/97 אברהם כהן נ' עו"ד רום בתפקידו ככונס נכסים ואח', פ"ד נב (2) 332).

49. דרך המלך להשיג על החלטת ראש ההוצאה לפועל הייתה באמצעות הגשת ערעור על החלטתו. על-פי הנטען על-ידי כונסת הנכסים בסעיף 16 לסיכומיה, נמכרו המקרקעין לחברת בנייה מנרב והמכירה אושרה על-ידי ראש ההוצאה לפועל. כיוון שאריה לא טענה כי הגישה ערעור על החלטת ראש ההוצאה לפועל, אין לי אלא להניח כי החלטתו של ראש ההוצאה לפועל הפכה לחלוטה, והמשמעות היא שמכירת המקרקעין הפקיעה מידי אריה וממעוז את הזכויות במקרקעין וכפועל יוצא מכך הקנה המכר, על-פי הצו של ראש ההוצאה לפועל, את הזכויות במקרקעין לצד ג' אשר רכש אותם במסגרת הליכי מימוש המשכנתא בהוצאה לפועל. הכלל הוא כי לבית המשפט שיקול דעת שלא להיעתר לתובענה למתן סעד הצהרתי אם הסעד המבוקש הוא תיאורטי ואקדמי. לאור האמור לעיל אני סבור כי במקרה שלפני - כלל זה אכן מתממש.
מקובל להתייחס לסעד ההצהרתי כאל סעד הנתון לשיקול דעת רחב של בית המשפט. לפיכך נפסק לא אחת כי בית המשפט מוסמך שלא ליתן את הסעד ההצהרתי המבוקש אם לכאורה קיימים טעמים המצדיקים זאת "כגון, שהשאלה המוצגת לפני בית המשפט היא אקדמית גרידא, או שמבקש ההצהרה אינו יכול להצביע על עניין ממשי שיש לו בפתרון הבעיה המוצגת לפני בית המשפט, או כאשר יש בידי תובע הסעד היכולת לתבוע סעד מהותי כדבר שבזכות" (ראו: ע"א 656/79 גרינפלד נ' קירשן, פ"ד לו(2) 309, 316 (1982); השוו: ע"א 9580/05 אלכסנדר גליקלד נ' מיכאל סמיונוביץ צ'ורני (צ'רנוי) (פורסם במאגרים המשפטיים, ניתן ביום 10.9.2007).

50. לתוצאה דומה ניתן להגיע גם מניתוח תקנת השוק, כאמור בסעיף 34(א) לחוק המכר תשכ"ח-1968 (להלן סעיף 34(א)) הקובעת מפורשות כי "נמכר נכס על ידי בית משפט, לשכת הוצאה לפועל או רשות אחרת על פי דין, עוברת הבעלות לקונה נקיה מכל שעבוד, עיקול וזכות אחרת בנכס, חוץ מזכות שלפי תנאי המכירה אינה מתבטלת ומזכות שאינה משמשת ערובה לחיוב כספי". טענתה העיקרית של מעוז, מבוססת על ההנחה כי עומדות לה זכויות הן מכוח עיסקת הקומבינציה והן מכח הערת אזהרה שנרשמה לטובתה בעת החתימה על הסכם הקומבינציה. מעוז, כאמור לעיל, מסתמכת על נוסחו של ס' 34 (א) לחוק המכר וטוענת כי זכותה היא זכות שאינה מתבטלת אגב ביצוע המכר, וזאת - גם אם הנכס נמכר ע"י בית משפט או הוצאה לפועל במסגרת הליכי כינוס.

אני סבור כי לנוכח דבריה של כונסת הנכסים בעדותה לפני בדבר העובדה שחברת מעוז "חתמה על הסכם הקומבינציה כאשר ידעה על קיומה של המשכנתה" (עמ' 14, שורות 1-2 לפרוטוקול) ועל כן מבחינתה, "מעוז דניאל כל זכויותיו נדחות מפני המשכנתא כי הוא רשם את הערת האזהרה לאחר שכבר הייתה רשומה משכנתא לטובת הבנק" (עמ' 89, שורות 11-13 לפרוטוקול ) – ועדותה זו לא נסתרה - יש מקום לחלותו של סעיף 85(ב) לחוק המקרקעין התשכ"ט - 1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), הקובע כהאי לישנא:
"עסקה שבעל המקרקעים עשה בהם לאחר שמושכנו, אין בה כדי לגרוע מזכותו של בעל המשכנתה לממש אותה, ואין לעסקה כזאת תוקף כלפי מי שרכש את המקרקעין בהוצאה לפועל של המשכנתה."

51. במקרה הנוכחי אין מחלוקת כי המקרקעין שועבדו בשלמותם לבנק במשכנתא בדרגה ראשונה אשר נרשמה בלשכת רישום המקרקעין לפני כריתתו של הסכם הקומבינציה על-ידי אריה ועל-ידי מעוז. משכך, כל זכות שרכשה מעוז במקרקעין או בחלק מהם, אין בה כדי לגרוע מזכותו של בעל המשכנתא, היינו הבנק, לממש את המשכנתא בכל עת. יתר על כן: זכות הקדימה הנטענת על ידי מעוז ביחס לזכויות הבנק לא נרשמה מעולם, ועל כן, בהתאם להוראות סעיף 7 לחוק המקרקעין אשר קובע כי "עסקה במקרקעין טעונה רישום; העסקה נגמרת ברישום, ורואים את השעה שבה אישר הרשם את העסקה לרישום כשעת הרישום. וכן כי "עסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה" אין בידי מעוז כל זכות במקרקעין עצמם אלא, לכל היותר, זכות אובליגטורית כלפי אריה עמו חתמה על הסכם הקומבינציה, אלא שזכות זו נדחית מפני זכותו הקניינית הרשומה של הבנק. יתרה מכך: כחלק מתנאי המשכנתא קבע הבנק הגבלות על הקניית זכויות במקרקעין לצדדים שלישיים, וממילא שכל זכות שהוקנתה למעוז הוקנתה לה בכפוף לתניות אלו שבהסכם המשכנתא.
בנסיבות אלה אני סבור כי יש לקבל את טענתה של כונסת הנכסים לפיה כל זכות שרכשה מעוז במקרקעין אין בה כדי לגרוע מזכותו של בעל המשכנתא, כלומר הבנק, לממשה. באשר להשלכות של תוצאה זו, הנובעת ממימוש המקרקעין, על
מעוז - הריני סבור כי בנסיבות אלה אין למעוז להלין בעניין זה אלא על עצמה בלבד.

52. סעיף 9 לחוק המקרקעין קובע כדלקמן: "התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום-לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום-לב - זכותו עדיפה". במקרה דנן, העסקה שבין הבנק לבין אריה, הנתבע 1, הסתיימה ברישום, מה שאין כן בעסקה שבין מעוז לבין אריה. על כן יש לקבוע כי גם מטעם זה זכותו של הבנק במקרקעין עדיפה על זו של מעוז.

53. משבחרה מעוז - ביודעין ומתוך מודעות מלאה - לבצע עסקה במקרקעין בכפוף למשכנתא שנרשמה בתום לב ובתמורה על המקרקעין עוד בטרם התקשרה מעוז בעסקה כלשהי לגבי המקרקעין, הרי שהיא קיבלה על עצמה סיכון על-פיו יממש הנושה המובטח - קרי הבנק - את המשכנתא, ובכך יופקעו כל הזכויות שהוקנו למעוז - ככל שהוקנו לה כאלה - בעסקת הקומבינציה. התוצאה היא שהמקרקעין הועברו לצד שלישי והסעד המבוקש הוא תיאורטי בלבד, שכן אין יותר שום אפשרות מעשית לאפשר לאריה או למעוז לבנות בפועל על המקרקעין.

י. מסקנות

54. הדיון בסוגיית התנאי המתלה השני לאור הראיות שהונחו לפני הביאני למסקנה כי תנאי מתלה זה לא התקיים במקרה שלפני. מלשון סעיף 2 של הסכם הקומבינציה הובהר כי מדובר בשני תנאים מתלים מהותיים ומצטברים, וברור הדבר כי תוקפו של הסכם הקומבינציה הותלה בקיומם המצטבר של שני התנאים המתלים כפי שהותנה והוסכם בין הצדדים. מהותו של התנאי השני נועדה להתנות את הסכם הקומבינציה שנקשר בין אריה לבין מעוז בהתקשרויות נוספות של מעוז בעסקאות קומבינציה נוספות גם עם יתר בעלי הזכויות במקרקעין. צורך זה התעורר לנוכח העובדה שלא הייתה קיימת אפשרות ל"חלוקה בעין" של המקרקעין בין בעלי המקרקעין גם אחרי שהתב"ע תאושר.
לגופו של עניין הוכח לי כי בפועל לא בוצעו התקשרויות בהסכמי קומבינציה נוספים בין מעוז לבין יתר בעלי הזכויות במקרקעין. על כך אני למד מעדויותיהם של בעלי זכויות אחרים במקרקעין אשר אישרו כי ככלל לא נוצר קשר עסקי בינם לבין מעוז, וכי לא הייתה להם כוונה להתקשר עימו גם בעתיד בקשר כזה, כיוון שלפחות אחד מהם העדיף להתקשר בעסקת בנייה על המקרקעין יחד עם חברת בנייה גדולה ובעלת מוניטין בהיקף ארצי.
לאור הזמן הרב שחלף מיום ההתקשרות בהסכם הקומבינציה, וכן מאחר שחלפה למעלה משנה מאז אושרה התב"ע ועד למועד בו הוצעו המקרקעין למכרז באמצעות כונסת הנכסים, ובהתחשב גם בכך שעל אף חלוף הזמן בעלי המקרקעין הנוספים הביעו כוונתם שלא להתקשר עם מעוז בהסכמים למימוש זכויות הבנייה במקרקעין - באתי לכלל מסקנה שהזמן הסביר שנדרש לשם קיומו של התנאי המתלה השני חלף, ותנאי זה לא קוים. כפועל יוצא מכך, מתחייבת ההכרזה על בטלותו של הסכם הקומבינציה ועל דחיית התובענה.

לא מצאתי דבר וחצי דבר בטענת מעוז כי אריה נהג עימו שלא בתום לב. ניתוח אופן ההתקשרות בין אריה למעוז הביא אותי למסקנה שמעוז, באמצעות נציגה מר פנחס מלכה נהגה כלפי אריה בחוסר תום לב קיצוני. התרשמתי כי עדותו של העד היחיד מטעם מעוז, מר מלכה פנחס, הייתה פתלתלה ובעייתית.
דוגמא לכך ניתן למצוא בעדותו של מלכה באחת הסוגיות המרכזיות בתיק זה, דהיינו - חוסר המעש של מעוז בעניין התקשרות עם יתר בעלי הזכויות במקרקעין. בנושא זה הציג מר מלכה גירסה והיפוכה: מצד אחד, בכתב התביעה וכן בעדותו טען מר מלכה כי עם אישור התב"ע התייתר הצורך כביכול בקיומו של התנאי המתלה השני (סעיף 5 לכתב התביעה וכן עמ' 7, שורות 19 לפרוטוקול) ועל-כן לשיטתו לא נדרשת הסכמת יתר בעלי המקרקעין ולא חל התנאי המתלה השני. מצד שני, טען מר מלכה כי מאחר שהמקרקעין נמצאו תחת כינוס נכסים "דבר שלא אפשר לנקוט בפעולה אחת מכל אלה אשר ציינתי שיכולות להביא לקשר עם כל יתר בעלי הקרקע" (ראו עמ' 27, שורות 14-16 לפרוטוקול). מצד שלישי טען מר מלכה כי בעניין התקשרות עם יתר בעלי המקרקעין היו לו "מפגשים עם מזרחי ודואק, [בעוד ש]עם אברך לא היו לי מפגשים למעט המפגש שהיה פה בביהמ"ש" (עמ' 29, שורות 27-28 לפרוטוקול) וכן כי "יש לו את הסכמתו המפורשת של רוני דואק לחלוקה בעין" (עמ' 4, שורות 26 לפרוטוקול). גירסאות אלה נסתרו במפורש על-ידי ה"ה אברך ודואק כפי שכבר פורט לעיל. התוצאה היא כי אינני נותן אמון בגרסאותיו אלה של מר פנחס מלכה, כפי שאף לא מצאתי אותן ראויות לאמון גם במקרים אחרים שפורטו לעיל.

לאור כל האמור לעיל הנני קובע כי דין התביעה אשר הוגשה כנגד הנתבעים 1 ו- 2 להידחות בשלמותה. בנסיבות העניין, ובהתחשב גם בתוצאה אליה הגעתי, הנני מחייב את התובעת לשלם לכל אחד ואחד מבין שני הנתבעים הוצאות ושכר טירחת עו"ד בסכום של 30,000 ₪ בתוספת סך השווה למע"מ כדין.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הפרת חוזה קומבינציה

  2. ביטול עסקת קומבינציה

  3. ביטול הסכם קומבינציה

  4. הפרת הסכם קומבינציה

  5. אכיפת הסכם קומבינציה

  6. פרשנות הסכם קומבינציה

  7. אופציה בהסכם קומבינציה

  8. היטל השבחה קומבינציה

  9. הערת אזהרה עסקת קומבינציה

  10. היטל השבחה בעסקת קומבינציה

  11. הפרה יסודית הסכם קומבינציה

  12. אחריות מקצועית בעסקת קומבינציה

  13. חישוב דמי תיווך בעסקת קומבינציה

  14. בוררות עקב סכסוך בעסקת קומבינציה

  15. איחור במסירת דירה בעסקת קומבינציה

  16. ביטול הסכם קומבינציה מחיקת הערת אזהרה

  17. איחור במסירת דירה מקבלן בעסקת קומבינציה

  18. אי הוצאת היתר בנייה ע''י הקבלן בעסקת קומבינציה

  19. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון