ביטול הסכם בית אבות


עניינה של תביעה זו בביטול הסכם להקמת בית אבות, כעשרים שנה לאחר חתימת ההסכם.

העובדות הצריכות לעניין

1. התובעת (להלן: "פסגות") היא חברת בת של משכנות כלל (1982) בע"מ העוסקת בבניה של דיור מוגן לאוכלוסית גיל הזהב ובבעלותה מרכזי דיור מוגן ברחבי הארץ תחת המותג "מגדלי הים התיכון". פסגות הוקמה אד-הוק לצורך פרוייקט של הקמה וניהול בית אבות בחיפה, כפי שיפורט להלן.

2. הורתו של הסכסוך שבפנינו בהסכם מיום 15.9.87 (להלן: "ההסכם") בין פסגות לבין הנתבעת (להלן: "העיריה") ולפיו התחייבה פסגות להקים בית אבות במקרקעין שבבעלות העיריה, הידועים כחלק מחלקה 60 וחלקה 79 בשלמות בגוש 10908 בשטח של 7.3 דונם (להלן: "המקרקעין").

המדובר בנכס מקרקעין באיזור מבוקש ויוקרתי ברחוב ניצנים במרכז הכרמל בחיפה. המקרקעין הוקצו לפסגות ללא מכרז לפי תקנה 2(2)(ג) לתקנות העיריות (מכרזים), תשל"ח-1977, שהיו בתוקף בזמנו. כנדרש עפ"י תקנה זו, אישרה מועצת העיר ברוב של שני שליש מחבריה, את העסקה בפטור ממכרז. תוקף ההסכם היה מותנה באישור שר הפנים, אישור שניתן בחודש מאי 1989, כמעט כשנתיים לאחר חתימת ההסכם.

ואלו עיקרי ההסכם כפי שאושר על ידי מועצת העיר:

( - ) פסגות התחייבה להגיש תוך 60 יום מאישור ההסכם על ידי משרד הפנים את התוכניות והבקשות הנדרשות לצורך קבלת היתר בניה לבית האבות, להתחיל בבנית המבנה תוך 45 יום מקבלת היתר הבניה ולהשלים את הבניה תוך 36 חודשים;

( - ) להבטחת התחייבותה על פסגות להפקיד ערבות בנקאית על סך מליון דולר של ארה"ב;

( - ) עם השלמת הבנייה, התחייבה פסגות לשלם לעיריה דמי חכירה שנתיים בשיעור של 10% משווי הקרקע על פי הערכת שמאי שצורפה להסכם. השמאי העריך את המקרקעין בסכום של 1.7 מליון דולר, כך שדמי החכירה השנתיים הועמדו על 170 אלף דולר;

( - ) לאחר השלמת הבנייה, ייחתם בין פסגות לעיריה הסכם חכירה לתקופה של 49 שנה+אופציה להארכה לתקופה של 49 שנים נוספות;

( - ) בית האבות יכלול בנוסף למחלקה לתושבים עצמאיים, מחלקות לתושבים סיעודיים ותשושים בחלוקה כדלקמן: 220 מיטות לעצמאיים, 70 מיטות לסיעודיים, 30 מיטות לתשושי נפש ו-50 מיטות לתשושים. היחס בין המחלקות יישמר בעינו, גם אם מספר המיטות יקטן בשל מגבלות שטח או אישורי בניה. 75% מכל המיטות הסיעודיות ותשושי הנפש ו-25% מהמיטות לתשושים יאוכלסו ע"י מועמדים שיתקבלו ללא דמי כניסה וישלמו רק תעריף חודשי. התעריפים החודשיים לבית האבות, על כל מחלקותיו, ייקבעו על ידי ועדת התעריפים הממשלתית לבתי אבות.

( - ) בהנהלה של בית האבות יכהנו שני נציגים מטעם העיריה וקבלת מועמדים לכל המחלקות תעשה ע"י ועדת קבלה שבה יהיה גם נציג של העיריה.


3. לאחר חתימת ההסכם ועוד לפני שנתקבל אישור שר הפנים, החלה פסגות לפעול לקבלת היתר הבנייה, תוך התמודדות עם התנגדויות של תושבי האיזור, שהתארגנו ותקפו את הפרוייקט לאורך כל הדרך.

ביום 14.2.88 הגישה פסגות לועדה המקומית בקשה להיתר בניה, ולשם הזהירות הוסיפה וביקשה הקלה כך שייכתב שמדובר בהקמת בית אבות מסחרי (על הקלה זו נעמוד בהמשך). הועדה אישרה את הבקשה ואת ההקלה בהחלטתה מיום 16.5.88 וערר שהוגש על ידי המתנגדים, נדחה על ידי ועדת המשנה לערעורים של הועדה המחוזית בהחלטתה מיום 24.11.88 (נספח ג' לתצהירו של יוגב מטעם העירייה).

עם קבלת אישור שר הפנים בחודש 5/89, נסללה הדרך להתחיל בבנייה. הבקשה להיתר בניה אושרה על ידי הועדה המקומית ביום 25.9.89 (נ/6), וראש העיר דאז מר אריה גוראל, אף הודיע למנכ"ל פסגות בחודש 4/90, כי הורה למהנדס העיר להוציא היתר הבניה המבוקש (נ/3). אלא שמכאן ואילך נתגלעו מחלוקות בין פסגות לבין העירייה לגבי יישומו של ההסכם: כיצד לחשב את שטח הבנייה נטו (שטחי שירות לעומת שטח בניה למטרות עיקריות), גודל השטח של המחלקות הסיעודיות וכיו"ב. פסגות טענה כי ביצוע הפרוייקט על פי דרישות העירייה אינו רנטבילי, וביקשה הקלות שונות שלטענתה היו מעוגנות בהסכם ובתב"ע, כמו השטח הכולל של הבניה (9,500 מ"ר נטו במקום 9,000 מ"ר), הפחתה של מספר המיטות לקשישים סיעודיים כל עוד לא אושרה תוספת של 500 מ"ר נוספים, הפחתה של הערבות הבנקאית, היוון של דמי החכירה לפי 91% מערך המקרקעין ועוד. המגעים התארכו משך שנים, והיו מעורבים בהם ראשי העיריה דאז מר גוראל ולאחריו מר מצנע.

[במאמר מוסגר: העיריה והועדה המקומית הם גופים משפטיים-סטטוטוריים שונים, למרות הזהות הפרסונלית בין חברי שני הגופים, כך שראשי העיריה משמשים גם כיו"ר הועדה המקומית. לאישיות המשפטית הנפרדת של שני הגופים, ראה, לדוגמה, ע"א 324/82 עיריית בני ברק נ' רוטברד, פ"ד מה (4) 102 (1991), עמ' 126-132].

4. חלק מדרישות פסגות התקבל, כמו הפחתת סכום הערבות הבנקאית לחצי מליון דולר, ואף הסכמה כי בשלב ראשון שטח של 500 מ"ר מתוך השטח הסיעודי לא יהיה כלול בהיתר הראשון, אלא בהיתר השני, ככל שיינתן אישור לתוספת 500 מ"ר (מכתב מהנדס העיר מיום 8.2.93 נספח ד' לתצהיר יוגב). בקשה נוספת להיתר בניה שהגישה פסגות אושרה ביום 8.2.94 (נ/5, נספח ג/11 לתצהירו של מאור). למרות זאת, פסגות לא החלה בבנייה ונמשכו המגעים לגבי ההיבט התכנוני, נוכח טענת פסגות כי עם חלוף הזמן יש להתאים ולעדכן את התכנון לרמה ולאיכות הנדרשים והמקובלים כיום (ראה, לדוגמה, מכתב מיום 4.7.94 נספח ג/14 לתצהיר מאור).

ביום 14.2.95 התקיימה ישיבה בין ראש העיר דאז, עמרם מצנע, לבין נציגי פסגות, במהלכה נדרשה פסגות להוציא היתר בניה תוך חודש, שאם לא כן, העירייה תהא חופשית לנהוג כפי שתמצא לנכון, לרבות ביטול ההסכם (נספח ה לתצהיר יוגב).

למרות זאת, חלפו כשנתיים ללא פעולה של ממש מצד פסגות. בקשה מתוקנת להיתר בניה הוגשה על ידי פסגות ביום 2.1.97. כבר ביום 7.1.97 הוחזרה הבקשה לפסגות בנימוק שחישובי השטחים נעשו שלא על פי החישובים התקפים בעת הגשת התוכנית. לטענת העיריה, היה מדובר בבקשה זהה לבקשה שהגישה פסגות בשנת 1988, ללא התאמה או תיקון כלשהוא, והבקשה אף לא כללה את השינויים שאושרו בבקשה משנת 1993.

5. בסמוך לכך החלה שרשרת האירועים בנושא מס רכוש. על פי ההסכם, היה על העיריה לשאת באגרות ובהיטלים עד להתחלת הפעלת בית האבות. זאת, מאחר שהעיריה סברה בשעתו, שכל עוד לא נחתם הסכם החכירה, שהיה אמור להחתם רק בתום הבניה, העיריה כבעלת המקרקעין ממילא פטורה מחוב מס רכוש. אלא שמס רכוש גרס אחרת, והפנה לפסגות דרישת תשלום בסך של למעלה משלושה מליון ₪. פסגות, מצידה, פנתה לעיריה בדרישה לשאת בחוב, בהתאם להוראות ההסכם.

מבחינתה של העיריה, דרישת פסגות הגדישה את הסאה. בעת חתימת ההסכם, העירייה הניחה שבניית בית האבות תסתיים תוך זמן קצר, ומנקודת מבטה, לא היא צריכה הייתה לשאת בחוב מס רכוש שהלך ונצטבר, בשל מה שנראה כסחבת של כעשר שנים בו נקטה פסגות. נוכח דרישתה של פסגות, הגיבה העיריה ביום 15.4.97 בהודעה על ביטול ההסכם. בהודעה, החתומה על ידי עו"ד טליה שלום מהמחלקה המשפטית, הודיעה העיריה לאלתר, ללא ארכה כלשהי, על ביטול ההסכם ועל חילוט הערבות הבנקאית, בטענה שההסכם הופר על ידי פסגות בשורה של הפרות יסודיות (נספח ז/3 לתצהירו של מאור).

6. פסגות הגישה בקשה לצו מניעה כנגד מימוש הערבות (ה"פ 175568/97 בבית משפט השלום בתל-אביב). במסגרת הליך זה, הגיעו הצדדים להסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק-דין ביום 13/1/98 (להלן: "הסכם הפשרה", נספח ח לתצהיר מאור).

הסכם הפשרה הוא שעומד במרכז דיוננו ואלו עיקריו:

( - ) הודעת ביטול ההסכם תושעה עד לביצוע כל התחייבויות פסגות, כמפורט בהסכם הפשרה.


( - ) פסגות תטפל בביטול הדרישה לתשלום מס רכוש ואם הדרישה לא תבוטל, פסגות תשפה את העיריה בכל סכום שתידרש לשלם למס רכוש בכפוף לכך שהפרוייקט יוקם על ידי פסגות.

( - ) תוך 30 יום תוגש למהנדס העיר הצעה עקרונית לבינוי הפרוייקט, שתהא תואמת את ההסכם, הוראות התב"ע ותכניות המתאר שבתוקף. בתום בדיקת ההצעה על ידי מהנדס העיר, פסגות תהא רשאית להשמיע את השגותיה בפני מהנדס העיר, ותוך 90 יום מיום קבלת עמדת מהנדס העיר, תגיש פסגות בקשה להיתר בניה, בהתאם לאותה הצעה והערות מהנדס העיר "ובכפוף לבקשת הקלות, לרבות ההקלה המתחייבת מהיות בית האבות בעל אופי מסחרי". פסגות תפרסם הודעה בדבר בקשת ההקלות, כפי שיידרש ע"י אגף הרישוי/הועדה המקומית, ותוציא את היתרי הבניה תוך 30 יום מקבלת הודעת אגף הרישוי/הועדה המקומית כי הבקשה על תנאיה אושרו. אם יידרשו תנאים או דרישות נוספות לצורך קבלת היתר הבניה, ומבלי לפגוע בזכות השגה או ערעור השמורות לפסגות על-פי דין, תבצעם פסגות תוך 120 יום.

( - ) פסגות תחל בבניית בית האבות תוך 90 יום מיום הוצאת היתר הבניה ותסיים את בנייתו תוך 36 חודשים, בכפוף לכוח עליון או גורמים מעכבים שאינם בשליטתה.

( - ) פסגות תישא בתשלום כל המיסים, האגרות, ההיטלים, לרבות מס רכוש, גם אם דרישת התשלום בגינם תופנה לעיריה.

( - ) הצדדים ינהלו מו"מ לגבי היוון דמי החכירה.

( - ) יתר תנאי ההסכם יוסיפו לחייב את הצדדים בשינויים המחוייבים מהסכם הפשרה.

( - ) בסעיף 14 להסכם הפשרה נקבע כלהלן:

"מוסכם כי כל תנאי הסכם זה הינם תנאים עיקריים והפרת כל אחד מהם תהווה הפרה יסודית, אשר תקנה לנפגע זכות לביטול הסכם פשרה זה וההסכם, וזאת תוך 30 יום ממשלוח הודעת ביטול על ידו למפר, ואם לא תוקנה ההפרה במשך 30 הימים הללו בכפוף לאמור לעיל, כל צד יהיה זכאי לכל הסעדים המוקנים לו על פי הדין ו/או ההסכם ו/או הסכם פשרה זה במקרה של הפרת הסכם פשרה זה על ידי הצדדים".

אם סבר הקורא כי בכך יצאו הצדדים לדרך חדשה, הרי שהשתלשלות העניינים, כפי שיפורט להלן, מלמדת כי חלפו עוד כ- 10 שנים ובית האבות טרם החל להיבנות, והצדדים מצאו עצמם שוב בין כתלי בית המשפט במסגרת התביעה דכאן.

7. לאחר חתימת הסכם הפשרה, החלה מסכת התכתבויות ומגעים בין פסגות לעיריה/הועדה המקומית בהיבט התכנוני.

נוכח חלוף 11 שנה מחתימת ההסכם, גרסה פסגות כי תפיסת התכנון המקורית על פי ההסכם והתב"ע דאז היא ארכאית, ובכל הנוגע לדרישות מגורים עבור אוכלוסית גיל הזהב, פני הדברים השתנו לחלוטין. נוצר צורך בסטנדרט גבוה יותר של מגורים ומרכזי פעילות גדולים ומגוונים כמו בריכה, ספא וכיו"ב. הסטנדרטים החדשים, הן מכוח דרישות השוק והן על פי תקנים שעמדו להיכנס לתוקף, כללו, בין היתר, הגדלה של רוחב מסדרונות, של שטחי החניה והשטח הציבורי ועוד.

פסגות ערכה תוכניות מתוקנות בשיתוף פעולה עם העיריה, והכניסה בתוכניות שינויים ותיקונים שנדרשו ממנה על ידי העיריה (נספחים א/1-א/13 לתצהיר האדריכל מנספלד).

8.ביום 16/5/2000, למעלה משנתיים לאחר חתימת הסכם הפשרה, הגישה פסגות לוועדה המקומית את הבקשה להיתר בניה.

הפרוייקט נתקל בהתנגדות נחרצת של דיירי השכונה ומשפורסמה הבקשה להקלה, עליה נעמוד בהמשך, הוגשו כ- 40 התנגדויות.

רק ביום 22/7/02 - למעלה משנתיים לאחר שפסגות הגישה את הבקשה להיתר בניה - נערך דיון של ועדת המשנה של הוועדה המקומית, בו נדונו ההתנגדויות. במהלך הדיון הציע ראש העיר מר מצנע לאשר את התוכנית, והסביר כי הקרקע הוקצתה אך ורק למטרת הקמת בית אבות וכי העירייה לוחצת לגמור ולבנות. בסופו של דבר, ועדת המשנה דחתה את כל ההתנגדויות ואישרה את התוכנית בתנאים שונים בקובעה כי "אין פגיעה תכנונית המצדיקה דחיית הבקשה" (נספח ב' לתצהיר מנספלד).


ביום 3/9/02 החליטה הועדה המקומית, לאחר דיון ארוך שנערך בעקבות הסתייגותם של מספר חברים, לאשר את הבקשה להיתר (נספח ג' לתצהיר מנספלד). במהלך הדיון, הבהיר עו"ד רוזנברג, היועמ"ש של העיריה דאז, כי העיריה עומדת על קוצו של יוד בהסכם, ועל פי הסכם הפשרה פסגות מחוייבת לכל התנאים המגבילים, לרבות כמות המיטות הסיעודיות לה התחייבה. גם ראש העיר הסביר באריכות כי אין מנוס מאישור התוכנית.

9. אלא שגם בנקודה זו הפרוייקט לא יצא לדרך. ביום 20.10.02 הגישו מתנגדי הפרוייקט ערר לועדת הערר המחוזית לפי חוק התכנון והבניה (להלן: "הערר"). פסגות והועדה המקומית, הגישו תגובה, בה עתרו כל אחד מנימוקיו הוא, לדחות את הערר (הועדה סירבה לתאם את תשובתה עם פסגות, כפי שעולה ממכתב פסגות מיום 2.11.2002 נספח ז לתצהיר מנספלד).

ביום 26.6.03 התקבלה החלטת ועדת הערר שקיבלה את עמדת המתנגדים וביטלה את החלטת הוועדה המקומית לתת היתר בניה לפרוייקט (נספח ח לתצהיר מנספלד). ועדת הערר דחתה בהחלטתה כמעט את כל טענות המתנגדים, למעט טענה אחת, שלא נדונה בשעתו כלל בועדה המקומית, ולפיה המתאר (קונטור) של מבנה בית האבות, נוגד את תוכנית הבינוי של התוכנית המפורטת .

פסגות גרסה כי החלטת ועדת הערר בטעות יסודה, כי הקונטור בתב"ע אינו מחייב, וכי גם ועדת הערר ציינה בהחלטתה שהעמדת המבנה בדרך שהוצעה על ידי פסגות, דווקא מטיבה עם הדיירים השכנים. פסגות סירבה לקבל את רוע הגזרה, וביום 21.7.03 פנתה לועדת הערר בבקשה לעיון חוזר בהחלטתה, בקשה שנדחתה בהחלטת ועדת הערר מיום 4.8.03. במקביל, פנתה פסגות לעיריה במכתב מיום 20.7.03 ודרשה שהועדה המקומית תגיש עתירה מנהלית כנגד קביעת החלטת ועדת הערר. במכתב נאמר כי רק העמדת הבניין בדרך שהוצעה על ידי האדריכל מטעמה, וכפי שאושר על ידי העיריה, מאפשרת היתכנות כלכלית של הפרוייקט, ומשמעות החלטת ועדת הערר היא קריסת הפרוייקט וירידה לטמיון של מליוני שקלים שכבר הושקעו על ידי פסגות.

העיריה הגיבה על מכתב זה כבר למחרת והודיעה בקצרה שאין בכוונת הועדה המקומית להגיש עתירה מנהלית כנגד החלטת ועדת הערר, אך אם פסגות תחליט להגיש עתירה מנהלית, העיריה/ הועדה המקומית יחזרו על עמדתם בפני ועדת הערר (נספח טז לתצהיר יורם בן פורת).

בסופו של דבר, פסגות לא הגישה עתירה מנהלית כנגד החלטת ועדת הערר, והחלה בהתייעצויות פנימיות וקיימה מספר פגישות עם בעלי תפקידים בעיריה.


10. ביני לביני המשיך להצטבר חוב מס רכוש על המקרקעין והעיריה הופתעה לגלות בסוף חודש מרץ 2005, כי כבר בחודש ינואר 2005, התמנה על המקרקעין כונס נכסים למימוש הנכס, במסגרת הליכי הוצאה לפועל שננקטו על ידי מס רכוש לשם גביית חובה של פסגות.

משנודע לעיריה על כך, שיגרה לפסגות ביום 3.5.05 הודעה על ביטול הסכם הפשרה (להלן: "הודעת הביטול", נספח יח לתצהיר פורת), חתומה על ידי עו"ד טליה שלום, שחתמה בשעתו גם על הודעת הביטול ב"סיבוב הקודם". הודעת הביטול עומדת במוקד דיוננו, ומפאת חשיבותה נצטט את נוסח ההודעה בשלמותו:

"הנדון: חלקה 60 וחלק מחלקה 79 בגוש 10908 בבעלות עיריית חיפה הודעה על ביטול הסכם מיום 12.1.98 בגין הפרה

נתבקשתי על ידי עיריית חיפה להודיעכם כלהלן:

1. בהתאם להסכם הפשרה שבנדון, אשר קיבל תוקף של פסק דין ביום 13/1/98, התחייבתם לקיים את כל התנאים ו/או הדרישות לצורך הוצאת היתר בנייה להקמת הפרוייקט, על פי ההסכם ביניכם לבין העירייה מיום 15/9/87.

2.התנאים האמורים, נקבעו בין השאר, בהחלטת ועדת הערר מיום 26/6/03, אשר המועד להגשת ערעור לגביה חלף זה מכבר.

3. חרף האמור לעיל, לא תוקנה בקשתכם ולא פעלתם לשם הוצאת היתר בנייה כמתחייב בהסכם הפשרה.

4.מחדלכם האמור לעיל מהווה הפרה יסודית של הסכם הפשרה.

5. יתרה מזו, הסתבר לאחרונה לעיריית חיפה כי לפני כ–4 חודשים מונה כונס נכסים על פי חוק ההוצאה לפועל, למימוש חובכם למס רכוש בגין המקרקעין שבנדון. מושא הכינוס הוא זכויותיכם, כביכול, בקשר עם המקרקעין שבנדון. עניין זה, כשלעצמו מהווה הפרה של הסכם הפשרה, בו התחייבתם לפעול לביטול דרישת החוב או לשלמו.


6.יתרה מזו, מחדלכם מהתנגדות למינוי הכונס מלמד על זניחה ונטישה מצדכם של הפרויקט, והתנערות מכל התחייבותיכם בקשר אליו.

7. לפיכך מהווה הודעתי זאת, הודעת ביטול בהתאם לסעיף 14 להסכם הפשרה.

8.בחלוף המועד, האמור בסעיף זה, תפעל עיריית חיפה למימוש כל סעד העומד לרשותה על פי הדין, והסכם הפשרה, כתוצאה מהפרותכם כאמור לעיל. "

בעקבות הודעת הביטול, נזדרזה פסגות והגישה התובענה דכאן, ובד בבד עתרה וקיבלה צו מניעה זמני האוסר על העירייה לפעול בדרך כלשהי, שיש בה כדי לפגוע בזכויותיה של פסגות על פי ההסכם או הסכם הפשרה. נספר כי חודשים ספורים לאחר קבלת הודעת הביטול, הסדירה פסגות את ענייניה במס רכוש.

המחלוקת המשפטית והראיות שהובאו על ידי הצדדים

11. האם ביטול ההסכם נעשה כדין? זו השאלה הצריכה לענייננו, ובמסגרתה נבחן אם פסגות הפרה את ההסכם והסכם הפשרה. ודוק: גם אם נגיע למסקנה שפסגות הפרה את ההסכמים, אין משמעות הדבר, בהכרח, שהודעת הביטול ניתנה כדין, ובהמשך נסביר את הדברים.

12. התיק שבפנינו רצוף בתכתובת עניפה ובמסמכים לרוב, ואת עיקרי הדברים ניתן לדלות מהמסמכים.

מטעם פסגות העידו האדריכל מנספלד, שהכין את התוכניות וליווה את הפרוייקט, והמנכ"לים בתקופה הרלוונטית - מר מאור ששימש כמנכ"ל עד שנת 98, ומר מר בן פורת, שנכנס לתפקידו מספר חודשים לאחר חתימת הסכם הפשרה.

מטעם העירייה העידו פונקציונרים שונים: עו"ד רוזנברג ששימש כיועמ"ש של העיריה בתקופה הרלוונטית, גב' רחל בן אשר ממחלקת תכנוןעיר, מר יוגב מאגף נכסים, ומר ראובן כץ ממחלקת רישוי הבנייה. לחלק מהעדים מטעם העיריה, לא הייתה ידיעה אישית אודות האירועים, ותשובותיהם עמדו לעיתים בסתירה לחומר הכתוב.

הצדדים עדיין מעוניינים בהקמת בית האבות

13. חלפו 21 שנה מאז נחתם ההסכם, אך פסגות הצהירה כי היא עדיין מעוניינת בהקמת בית האבות. מה עוד, שעל פי ספריה, השקיעה כשמונה וחצי מליון ₪ (כולל סכום של 2.5 מליון ₪ למס רכוש, סכום שיוחזר אם תידחה התביעה ויוצהר על ביטול ההסכם). אני נכון לקבל הצהרה זו, ומטבע הדברים, לפסגות יש אינטרס שהסכומים שהושקעו על ידה בפרוייקט, לא יירדו לטמיון.

גם העיריה הצהירה שהיא עדיין מעוניינת בהקמת בית אבות, הן לאור ייעוד המקרקעין והן בשל צרכי העיר.

נוכח המטרה המוצהרת המשותפת לשני הצדדים, סברתי שניתן להגיע להסכמה מחודשת לגבי הפרוייקט, מה עוד שנושא מס הרכוש כבר הוסדר על ידי פסגות. אלא שהדבר לא נסתייע, למיטב התרשמותי בשל חוסר רצון של ממש מצד העיריה או בשל חשדנותה כלפי פסגות. משכך, אין לי אלא להכריע במחלוקת.

האם פסגות הפרה את ההסכם או את הסכם הפשרה?

14. סקרנו באריכות את השתלשלות העניינים לאורך כעשרים שנה. על מנת לבחון את התנהלותה של פסגות, נחלק את התקופה לשלוש תקופות משנה כלהלן:

התקופה 15.9.87 – 12.1.98 (ממועד חתימת ההסכם ועד לחתימת הסכם הפשרה):

15. דומה כי במהלך תקופה זו, ובעיקר בשנים 1993-1997, פסגות קפאה על שמריה ולא קידמה את הפרוייקט, ובכך הפרה את ההסכם הפרה יסודית. איננו נדרשים לקבוע מסמרות בעניין זה, מאחר שכל הפרה של פסגות את ההסכם, ממילא "נבלעה" בהסכם הפשרה.


התקופה 12.1.98– 4.8.03 (מחתימת הסכם הפשרה ועד החלטתה הסופית של ועדת הערר).

16. פסגות הגישה בקשה להיתר בניה מייד לאחר חתימת הסכם הפשרה, אם כי ההליך התכנוני חרג בהרבה מלוחות הזמנים הנוקשים שנקבעו בהסכם הפשרה.

הרושם המתקבל מחומר הראיות הוא, שבמהלך השנתיים מאז נחתם הסכם הפשרה ועד להגשת הבקשה להיתר בנייה ביום 16.5.00, פסגות התנהלה "בצליעה" כפי שעולה מהתכתובות בין הצדדים באותה תקופה. כך, העיריה שלחה לפסגות מכתב התראה ביום 23.7.98, בהמשך למכתבים קודמים, על כך שפסגות טרם הסדירה נושא מס רכוש וטרם השלימה פרטים חיוניים לבדיקת התוכניות. ביום 9.5.99 הודיעה העיריה על מספר בעיות עקרוניות בתוכניות
שהוצגו על ידי פסגות, ובראש ובראשונה, על כך שהתוכניות לא כוללות מקום להתקנת 90 מיטות סיעודיות (נספחים א/2 – א/5 לתצהיר בן אשר). על כך השיב האדריכל מנספלד בחקירתו, כי פסגות אכן ניסתה בגלוי להקטין את מספר המיטות הסיעודיות, מאחר שהדרישה לשלוש מחלקות סיעודיות פוגעת באופי של הבניין ובתדמיתו. גם בן פורת אישר בחקירתו כי "זה טעות שלנו, ואין לנו שום כוונה לבנות מבנה בלי מיטות סיעודיות" (שם, עמ' 36). לטעמי, הנסיון של פסגות להתחמק מהתחייבותה על פי ההסכם ל-90 מיטות סיעודיות, מהווה הפרה יסודית של ההסכם. ברם, משסברה פסגות וקיבלה על עצמה את דרישת העיריה לתקן את הדבר, כבר אין לכך נפקות לענייננו.

17. מכל מקום, העיריה שיתפה פעולה עם פסגות החל משנת 1998, לאחר חתימת הסכם הפשרה, ועד להגשת הבקשה להיתר ביום 16/5/2000. התוכניות שהוגשו על ידי פסגות תוקנו על ידי העירייה והוחזרו לפסגות עם הערות. באותה תקופה חלו עיכובים, לעיתים בשל רצונה של פסגות לשפר את מצבה התכנוני כדי שהפרוייקט יהיה יותר רווחי, ולעיתים בשל רצונה להתאים את בית האבות לרוח התקופה, כמו הוספת בריכה שחייה - תצהירו ועדותו של אדריכל הפרוייקט, מיקי מנספלד (נספחים א לתצהירו). לעיתים חלו עיכובים שלא מרצונה של פסגות, כמו בקשתה לתקן את גובה קומת המסד עקב אילוצים טופוגרפיים (בבחינת "גול עצמי" כדברי האדריכל מנספלד). דומה שפסגות השתהתה יתר על המידה במהלך אותה תקופה (כמו העברת הוכחת פרסום בעיתון חמשה חודשים לאחר הפרסום - סעיף 10 לתצהירו של ראובן כץ), אך החשוב לענייננו הוא, שלאורך התקופה התנהלה העיריה בשיתוף פעולה רציף עם פסגות, התייצבה לצדה ולא ראתה אותה כמי שהפרה את הסכם הפשרה למרות החריגה מהמועדים שנקבעו בהסכם הפשרה.

על הלך הרוח של העיריה, והבנתה את מצב הדברים באותה תקופה, ניתן ללמוד מדברי ראש העיר דאז, מר עמרם מצנע במהלך הישיבה מיום 3.9.02 של הועדה המקומית (נספח ג' לתצהירו של מנספלד). בתגובה לדבריו של עו"ד רשף חן (חבר מועצת העיר דאז וכיום היועץ המשפטי של העיריה- י.ע) כי פסגות הפרה את ההסכם, אומר מצנע:

"אז אני אומר לך, הוא (פסגות – י.ע.) לא הפר את ההסכם. עכשיו, כאשר תאושר לו התוכנית והוא לא יבנה הוא יפר את ההסכם. עד היום הוא לא הפר את ההסכם לפי האנשים שלנו וכדי לקחת ממישהו את הקרקע שניתנה לו כדין והוא הוציא עליה הרבה כסף זה סיפור עתיר שנים שאתה בסוף לא מצליח לעשות אותו ועל כן אי אפשר לקחת ממנו את הקרקע הזו ללא תשלום פיצויים כבדים והוא רק היה מחכה שניקח ממנו את הקרקע ועל כן אנחנו צריכים לאשר את התוכנית הזו, היא תואמת תב"ע והיא בהחלט לא סותרת את כל התפיסות שלנו לגבי האיזור..."

מכאן, שעד לאותו שלב העיריה לא סברה שפסגות הפרה את ההסכם, ולמצער, לא הביעה כל טענה כלפי פסגות, אלא להיפך: תמכה בפסגות כנגד ההתנגדויות שהועלו על ידי תושבי השכונה ומתנגדים אחרים.

18. משכך, איני נדרש לטענת פסגות כי העירייה היא שגרמה להשהיית ההליך, בכך שכללה בהסכם הפשרה דרישה, שפסגות תבקש הקלה לבית אבות מסחרי, למרות שלא היה צורך בכך. לטענת פסגות, הבקשה להקלה משכה תשומת לב המתנגדים וגררה אחריה את גל ההתנגדויות שהביא לעיכוב הפרוייקט.

משהתחייבה פסגות בהסכם הפשרה לבקש הקלה, אין נפקות לטענתה. עם זאת, ככל הנראה יש ממש בטענת פסגות, שהיה מיותר לדרוש פרסום הקלה לבית אבות מסחרי וגם העיריה הגיעה, בדיעבד, למסקנה זו. כך עולה מדברי עו"ד צלרינג מטעם העיריה, בעת הדיון במליאת הועדה המקומית, שם הסבירה כי הבקשה להקלה נעשתה לשם הזהירות גרידא, מאחר שהשימוש לצורך הקמת בית אבות הוא שימוש מותר על פי התוכנית המפורטת שהוכנה לאיזור. כך גרסה גם גב' בן אשר ממחלקת התכנון, שתמהה מדוע בכלל היה צורך לבקש הקלה, ובחקירתה נתברר שלא ידעה שפסגות נדרשה לעשות כן על ידי העיריה. גם ועדת הערר קבעה בהחלטתה כי משהוכנה תוכנית מפורטת חדשה, שהגדירה את ייעוד השטח כבית אבות, מבלי להותיר על כנו את המונח "בלתי מסחרי" הרי שלא חלה ההגבלה של "מבנה ציבור בלתי מסחרי" כאמור בתב"ע המקורית (סעיף 16 להחלטת ועדת הערר).

אלא שהייתה זו דווקא פסגות, שבתחילת הדרך פנתה ביום 14.2.88 לועדה המקומית והצביעה על כך שבתב"ע המקורית חפ/1033 נקבע שהמבנה שיוקם על החלקות יהיה "בעל אופי בלתי מסחרי". על מנת למנוע אפילו ספק קל, ולמרות שבית האבות המוצע "ממלא תפקיד ציבורי ממדרגה ראשונה", ביקשה פסגות מהועדה ליתן הקלה להקמת בית אבות בעל-אופי מסחרי (נספח ב/1 לתצהירו של מאור) והועדה אישרה את ההקלה בהחלטתה מיום 16.5.88.

זאת ועוד. הבקשה להקלה שהגישה פסגות כללה שתי נקודות נוספות, מעבר להקלה שנדרשה להגיש על פי הסכם הפשרה:

א. קומת המסד – בשל אילוץ טופוגרפי נאלצה פסגות לבקש הקלה לגבי גובה קירות המסד. ההקלה שנתבקשה לא הביאה לחריגה בגובה המבנה אך גררה גל של התנגדויות.

ב. הקלה בבליטה מסויימת מקו בניין – האדריכל מנספלד הסביר כי מאחר שפסגות ממילא הגישה בקשה להקלה, הוחלט באותה הזדמנות לבקש הקלה לגבי הבליטה "מפני שאחרת היו יורדות מספר דירות". המדובר היה בבליטה של 40 ס"מ, שהועדה המקומית, בתגובתה לערר כתבה כי "בליטה של 40 ס"מ היא תקלה זעירה, בהתחשב בעובדה שהמרווח הצידי הוא 10 ס"מ....מדובר בהקלה מזערית ולא בסטיה ניכרת".


ברי כי הבקשה להקלה וההתנגדויות שבעקבותיה עיכבו את הפרוייקט, אך כאמור, אין לכך חשיבות לענייננו. בסופו של דבר, כל ההתנגדויות נדחו והעיריה התייצבה לצד פסגות. לכן, גם איני רואה להידרש לטענת פסגות, כי עצם דרישתה של העיריה לפרסם את ההקלה, מהווה אשם תורם להתמשכות ההליכים.

סיכומו של דבר, שלמרות "חריקות" ועיכובים בקבלת היתר הבנייה, שחלקם מוטלים לפתחה של של העיריה (השיהוי של כשנתיים מיום הגשת הבקשה להיתר ב-16.5.00 ועד הדיון בועדה המקומית) וחלקם מוטלים לפתחה של פסגות, אין לראות את פסגות כמי שהפרה את ההסכם בתקופה זו. למצער, העיריה מחלה על כל הפרת הסכם של פסגות באותה תקופה.

התקופה מיום 4.8.03 - 3.5.05 (מהחלטתה של ועדת הערר ועד למשלוח הודעת הביטול).

19. כפי שנראה להלן, בתקופה זו יש "חור שחור" בפעילותה של פסגות, שמאז החלטתה הסופית של ועדת הערר לא עשתה ולא פעלה, ובכך הפרה הפרה יסודית את ההסכם ואת הסכם הפשרה.

האדריכל מנספלד סיפר כי מספר ימים לאחר החלטתה של ועדת הערר מיום 26.6.03, החלטה שנחתה על פסגות בהפתעה, נערכה ישיבה של אנשי פסגות שבמהלכה נבחנו שתי אפשרויות: להגיש בקשה חדשה להיתר על פי החלטתה של ועדת הערר או להכין תב"ע חדשה. מאחר שהיה ברור כי החלופה של הכנת תב"ע חדשה משמעה תהליך של שנים, רק האפשרות הראשונה באה בחשבון.

אך משנשאל מנספלד מה בפועל נעשה על ידי פסגות במהלך החודשים לאחר ההחלטה, לא הייתה תשובה בפיו (שם, עמ' 22):

"לשאלת בית המשפט, למה אחרי כמה חודשים לא מגישים את הבקשה החדשה להיתר, אני עונה כי אין לי על זה תשובה, צריך לשאול את פסגות, להערכתי זה היה על הצד המשפטי המסחרי. פסגות צירפה אדריכל נוסף בשם יורם בר שעובד איתם, כדי לתגבר את הסיעור מוחות איך מתגברים על הבעייה הקשה הזו. כלומר, לפחות לחלק מהזמן, כמה חודשים יש הסבר שאני יודע אותו, השאר אני לא יודע".

20. מיום החלטתה של ועדת הערר, פסגות עסקה ב"סיעור מוחות" כיצד להחלץ מהתסבוכת, אך בפועל, לא עשתה דבר כדי לקדם את הבקשה להיתר בנייה (המלל בסעיף 36 ובסעיפים 56-60 לסיכומי פסגות לא יכול להסתיר עובדה זו). כך עולה מחומר הראיות שבפנינו, וליתר דיוק, מחוסר הראיות לגבי תקופה זו. התיק "ממוסמך" כדבעי, והתכתובות והמסמכים השונים שצורפו לתצהירי הצדדים, מעידים בפירוט על השתלשלות הדברים לאורך השנים. והנה, לכל אורך התקופה מיום 4.8.03 (מועד בו דחתה ועדה הערר את הבקשה לעיון חוזר) ועד ליום 3.5.05 (מועד הודעת הביטול) איננו מוצאים ולו מסמך אחד בתיק.

אין חולק שבאותה תקופה התקיימו מספר ישיבות בין פסגות לבעלי תפקידים בעיריה. עו"ד רוזנברג, היועץ המשפטי דאז של העיריה, אישר כי התקיימו הרבה פגישות עם עו"ד חגי מירום שייצג אז את פסגות, והתייחס ספיציפית לישיבה מיום 22.12.2004 (שם, עמ' 57, סעיף 36 לתצהיר בן פורת). לא הוצג סיכום דיון או תרשומת של אותה פגישה, אך אין חולק כי במהלך הפגישה, העלתה פסגות את האפשרות להשיב את המקרקעין לעיריה כנגד קבלת נכס אחר ברחוב בורלא בחיפה, שהיה מיועד להקמת בית אבות, ושהעירייה עמדה לפרסם מכרז לגביו. הצעה זו נדחתה על ידי העיריה, שהמשיכה לעמוד על קיומו של ההסכם.

21. דומה כי בעקבות החלטתה של ועדת הערר, פסגות נוכחה לדעת שאין תוחלת כלכלית בביצוע הפרוייקט. איננו צריכים להרחיק עדותנו ונחזור ונפנה למכתבה של פסגות מיום 20.7.03 לעיריה, בדרישה שהועדה המקומית תגיש עתירה מינהלית כנגד החלטת ועדת הערר (נספח טו לתצהיר בן פורת):

"...מרשתי, לאחר שלמדה את המיזם ואפשרויותיו, גילתה כי רק תנוחת העמדה מסוימת של הבניין במגרש – אותו בינוי שהוצע על ידי האדריכל מנספלד ואושר על ידכם על פי חוזה הפשרה – תאפשר כלכליות כלשהיא לבית האבות, בהתחשב בתנאי המקום והשוק. משכך, משמעותה של החלטה זו, מבחינת מרשתי, היא קריסתו המוחלטת של המיזם, ירידתן לטמיון של כל השקעותיה בו (ומדובר, כידוע לכם, בהוצאות של מיליוני שקלים חדשים) והעדר יכולת לממש את חוזה החכירה עם העירייה".

מכתב זה, מלמד על יאוש שאחז בפסגות, עד כדי זניחת הפרוייקט. משנשאל בן פורת, מנכ"ל פסגות באותה תקופה, אודות המכתב השיב (עמ' 42, הדגשה שלי – י.ע.):

"אני עונה כי אנחנו במסמך הזה שכתבנו אותו לעיריית חיפה אחרי הרבה מאוד שנים וכבר ראינו את עצמנו בונים, קיבלנו החלטה חזרה הביתה, לכו הביתה, אין לכם היתר, צריך להבין – זה אחרי 15 שנה, ובאנו לעיריה ואמרנו, תצטרפו אלינו...אני חייב שתצטרפו, תבואו איתנו לעתירה מנהלית, אמרו – לא רוצים, זה נסיון נואש להגיד
לעירייה בואו".

חוסר המעש של פסגות משך כשנתיים לאחר החלטתה של ועדת הערר, מעיד על כך שהמכתב אינו רק בבחינת נסיון נואש לדרבן את העירייה לפעולה, כפי שנטען על ידי בן פורת, אלא שככל הנראה פסגות החליטה לזנוח את הפרוייקט בשל חוסר כדאיות כלכלית. תימוכין נוספים לכך, אנו מוצאים בתצהירו של עו"ד רוזנברג, היועמ"ש של העיריה בתקופה הרלוונטית, שלדבריו, במהלך הפגישה ביום 22.12.2004, נציגי פסגות הסבירו שמבחינתם אין טעם כלכלי לקיומו של בית האבות נוכח קביעתה של ועדת הערר. משנשאל בן פורת על אותה פגישה לא הכחיש את הדברים וחזר ואמר כי פסגות עשתה כל מאמץ כדי לפתור את הבעייה, בכל דרך שהעירייה תראה לנכון, כולל בדרך של הקצאת קרקע חלופית. משנשאל שוב, מה נעשה בפועל במשך כשנתיים לאחר החלטתה ועדת הערר לא הייתה לו תשובה של ממש (שם, עמ' 44) :

"ש. אז מה עשיתם?
ת. בית המשפט שאל אותי מה עשיתי בשנתיים האלה, עניתי, זה היה בתחילת הדיון. עניתי על זה.
ש. לא שאלתי מה העירייה לא עשתה, אלא שאלתי מה אתם עשיתם?....יש לך החלטה מחוזית של וועדת הערר. למה לא לקחת אותה ולתרגם אותה לבקשה להיתר?
ת. אנחנו בסיעור מוחות שעושים במצב הקשה שנוצר מבחינתנו במבנה לאנשים מבוגרים, חשבנו מה אפשר להכניס לתוך הדבר הזה, וכשהגענו לאיזשהו כיוון היינו צריכים ללכת עם הכיוון הזה לעירייה. לטענתכם, שנתיים להגיע לכיוון זה המון, אמרתי בתחילת עדותי, תהליך בנייה של פרויקט מההתחלה עד בקשה להיתר בנייה זה שנתיים. מבחינתי וועדת הערר לקחה אותי להתחלה של הפרויקט".

לצורך הדיון, אני נכון לקבל כי בתוך פסגות נערכו באותה תקופה ישיבות והתייעצויות קדחתניות כיצד לצאת מן המיצר, ואף נשכר אדריכל נוסף בשם יורם בר, כדי לקדם את הפרוייקט. אך בפועל, פסגות לא "ייצרה" ולו מסמך תכנוני אחד שהועבר לעיריה משך כל אותה תקופה, למרות שבישיבות שהתקיימו, העיריה הבהירה לפסגות שהיא עומדת על קיומו של ההסכם כפי שהוא.

סיכומו של דבר, שמשך כשנתיים לא הגישה פסגות בקשה להיתר בניה התואמת את החלטתה של ועדת הערר. על רקע ההיסטוריה שפורטה לעיל, יש לראות בכך הפרה יסודית של ההסכם ושל הסכם הפשרה, וראה על דרך של קל וחומר את השיהוי בביצוע הבנייה שנדון בע"א 11386/05 שרבט מלכיאל ובניו לעם בע"מ נ' אלמוג (ניתן ביום 24.7.07) פסקה 12 לפסק הדין.

22. ביני לביני חלו התפתחויות בנושא החוב למס רכוש. נושא זה היה ה'טריגר' שהביא למשלוח הודעת הביטול. זאת אנו למדים הן מסמיכות הזמנים מאז שנודע לעיריה על מינוי כונס הנכסים מטעם מס רכוש ועד למשלוח ההודעה, והן מההיסטוריה של הפרשה ב"סיבוב הראשון", כאשר דרישתה של פסגות כי העיריה תשא בחוב מס רכוש גררה מיידית הודעת ביטול של העירייה. כך עולה גם מתשובתו של עו"ד רוזנברג, משנשאל אם זכורה לו הפרה קונקרטית שארעה סמוך לחודש 5/05: "...אני לא זוכר את הפרטים המדוייקים היה משהו של מס רכוש שיכול להיות שזה היה הגורם, של אי תשלום מס רכוש שהתחייבתם לשלם..." (שם, עמ' 57).

23. נזכיר כי הסכם הפשרה שינה את ההסכם בנקודה זו, ופסגות התחייבה לשאת בתשלום מס הרכוש.

פסגות הציגה פרוטוקול פגישה מיום 30/8/99 לפיו דרשה ממס רכוש התחייבות, שאם ההסכם בין פסגות לעיריה יבוטל, יוחזר סכום מס הרכוש שישולם על ידי פסגות, שאם לא כן, לא יתאפשר לפסגות לשלם את הסכום (נספח ג'1 לתצהיר יורם בן פורת).

נראה כי מס רכוש לא נענה לבקשה, החוב המשיך לתפוח ומס רכוש פתח בהליכי גבייה. ביום 15/4/03 אישר מס רכוש כי הוא מקפיא את הליכי הגבייה לתקופה של כחודש ימים (נספח ג'2 לתצהירו של מר בן פורת). מעבר לכך איננו מוצאים תכתובות נוספות עם מס רכוש, עד למועד ביטול ההסכם. רק ביום 2/11/05, כחצי שנה לאחר הודעת הביטול, הגיעה פסגות להסדר תשלומים עם מס רכוש, לפיו שילמה פסגות למס רכוש את החוב בסך כולל של כ- 2.4 מליון ₪, ב- 24 תשלומים וכנגד הסכמה כי אם העסקה תבוטל, הכספים יוחזרו לחברה (נספחים כ"ב לתצהירו של בן פורת).

לטענת פסגות, ההסדר שהושג עם מס רכוש נעשה ללא קשר להודעת העיריה על ביטול ההסכם, אלא בשל צרוף מקרים. בן פורת הסביר כי לאורך כל הדרך התנהל מו"מ עם מס רכוש בשל מבצע תשלומים עליו הכריז מס רכוש ושפסגות ניסתה להנות ממנו.

לטעמי, העדר התכתבויות בין מס רכוש לבין פסגות בתקופה מאפריל 2003 ועד לביטול ההסכם בשנת 2005 מצביע על כך שנושא מס רכוש הוזנח על ידי פסגות וגם בכך יש הפרה, ואפילו הפרה יסודית של ההסכם.

סיכום ביניים: פסגות הפרה את ההסכם ואת הסכם הפשרה הפרה יסודית, הן בהיעדר עשייה מאז החלטת ועדת הערר והן בהזנחת נושא החוב למס רכוש.


בנקודה זו אנו מגיעים לשאלה הבאה, שעומדת במוקד המחלוקת בין הצדדים.

האם הודעת הביטול נשלחה כדין ?

25. משהגענו למסקנה שפסגות הפרה את ההסכם ואת הסכם הפשרה הפרה יסודית, הרי שהעירייה הייתה זכאית לבטל את ההסכם. אולם הדברים אינם כה פשוטים כפי שנראה להלן.

נקדים ונשים נגד עיננו את הוראות סעיפים 7-8 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 :

"7. (א) הנפגע זכאי לבטל את החוזה אם הפרת החוזה היתה יסודית.
(ב) היתה הפרת החוזה לא-יסודית, זכאי הנפגע לבטל את החוזה לאחר שנתן תחילה למפר ארכה לקיומו והחוזה לא קויים תוך זמן סביר לאחר מתן הארכה, זולת אם בנסיבות הענין היה ביטול החוזה בלתי-צודק; לא תישמע טענה שביטול החוזה היה בלתי-צודק אלא אם המפר התנגד לביטול תוך זמן סביר לאחר מתן הודעת הביטול.
(ג) ניתן החוזה להפרדה לחלקים והופר אחד מחלקיו הפרה שיש בה עילה לביטול אותו חלק, אין הנפגע זכאי לבטל אלא את החלק שהופר; היתה בהפרה גם משום הפרה יסודית של כל החוזה, זכאי הנפגע לבטל את החלק שהופר או את החוזה כולו.

8. ביטול החוזה יהיה בהודעת הנפגע למפר תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על ההפרה; אולם במקרה האמור בסעיף 7(ב) ובכל מקרה אחר שהנפגע נתן למפר תחילה ארכה לקיום החוזה - תוך זמן סביר לאחר שחלפה הארכה".

חוק החוזים מתווה אפוא שני מסלולים לדרך ביטול חוזה: במצב של הפרה יסודית (מסתברת או מוסכמת) הביטול צריך להיעשות בהודעה שניתנה זמן סביר לאחר שנודע לנפגע על ההפרה, ובהפרה לא יסודית על הנפגע ליתן למפר ארכה סבירה לתיקון ההפרה והביטול צריך להיעשות תוך זמן סביר לאחר תום הארכה.

במצב של הפרה יסודית, חלוף הזמן הסביר למתן הודעת ביטול, לא מקנה למפר חסינות מפני ביטול (אלא אם ניתן להסיק מחלוף הזמן ויתור על זכות הביטול), והנפגע זכאי לבטל את החוזה ובלבד שהעניק למפר ארכה סבירה לקיום החוזה וביטל את החוזה תוך זמן סביר לאחר תום הארכה – רע"א 7956 שיכון ופיתוח לישראל בע"מ נ' עיריית מעלה אדומים, פ"ד נו(5) 779 (2002) פסקה 8 לחוות דעתו של הנשיא ברק והאסמכתאות שם. לשון אחר, חלוף הזמן מביא לכך שלמרות שמדובר בהפרה יסודית, על הנפגע לבטל את החוזה בהתאם לדרך הנוהגת בהפרה לא יסודית.

כאמור, גם כאשר בהפרה יסודית עסקינן, ביטול החוזה יכול ויחייב מתן ארכה - ע"א 2825/97 מחמד אבו זייד נ' מקל ברוך, פ"ד נג (1) 402 (1999). באותו מקרה, התעוררה שאלה בדבר זכות ביטול חוזה בעקבות הפרה שהוגדרה בחוזה כהפרה יסודית והתבטאה באיחור ניכר בתשלום של חלק ממחיר הממכר. ביטול ההסכם נעשה למעלה משנתיים לאחר ההפרה, לאחר שנשלח מכתב בו נדרש הקונה לסלק יתרת החוב תוך 10 ימים, שאם לא כן, ינקוט המוכר בצעדים משפטיים לשמירת זכויותיו. אך רק בחלוף כשלושה חודשים, הודיע המוכר על ביטול החוזה. כב' השופט אנגלרד גרס שהשהייה נוספת של שלושה חודשים לפני אקט הביטול אינה סבירה, והיה על המוכר ליתן ארכה נוספת על מנת לחדש את זכות הביטול. ובהמשך:

"...מבחינה עקרונית, התנהגותו של הצד התמים במהלך ביצוע החוזה עשויה להפוך תנייה יסודית מוסכמת לתנייה לא-יסודית. כך, אי-עמידה ממושכת על ביצוע זכות חוזית במועדה הנקוב עשויה ליצור את הרושם, בעיני כל משקיף, כי האיחור אינו עוד בבחינת הפרה היורדת לשורש העסקה. כפי שהעברת זמן בלתי סביר לאחר מתן ארכה מבטלת את זכות הביטול על-פי ארכה זו, כך יש בכוחו של חלוף הזמן להפוך את מהותה של ההפרה עצמה מיסודית ללא-יסודית.

.. הפיכת תנייה מיסודית ללא-יסודית אינה שוללת את זכות הביטול. היא מצריכה מתן ארכה על פי סעיף 7(ב) לחוק התרופות, וכן מתנה היא את הפעלת הביטול במבחן הצדק. נמצא, כי בהנחה שמסקנותיי דלעיל אינן תופסות וכי למשיב לא אבדה זכות הביטול לחלוטין, הרי זכות זו כפופה כעת לשיקולי צדק...

....הייתי מוסיף ומעיר כי גם ללא תחולתם של שיקולי הצדק, ייתכן והפעלת זכות הביטול כפופה לעקרון תום הלב כמשמעותו בסעיף 39 לחוק החוזים .. מבלי, לקבוע מסמרות בשאלת היחס המדויק בין מבחני הצדק של סעיף 7(ב) לחוק התרופות לבין מבחני תום הלב לפי סעיף 39 לחוק החוזים (והצורך להיזקק להוראת סעיף 61(ב) לחוק החוזים), הריני נוטה לדעה כי הנסיבות המצוינות במקרה זה עשויות להביא לידי המסקנה כי ביטול החוזה, לאחר תקופה כה ממושכת, אינו מתיישב עם עקרון תום הלב".


נציין כי שני השופטים האחרים שישבו בדין, כב' השופט טירקל וכב' השופט מצא, הגיעו לאותה תוצאה, אך בדרכים אחרות.

26. במקרה דנן, הודעת הביטול נשלחה בחלוף כ-19 חודשים מהפעולה האחרונה שעשתה פסגות לאחר החלטתה של ועדת הערר, ובחלוף כ-18 שנה מיום חתימת ההסכם. מכאן טענתה של פסגות, שחלוף הזמן הפך את ההפרה מיסודית ללא יסודית, והיה על העירייה ליתן לה התראה וארכה סבירה לבצע את התחייבויותה על פי ההסכם.

ככלל, אני נכון לקבל הטענה שמתן ארכה של חודש לקבלת היתר בנייה, אינה בגדר קציבת זמן סביר – ע"א 345/82 ויקטור נוי, עו"ד כמנהל עזבון המנוח א' ביסטרי נ' פדובה, פ"ד לט (3) 292 (1985) בעמ' 298. אלא שבמקרה דנן, הסכימו הצדדים והתנו על תקופת הארכה.

נחזור ונשים נגד עיננו את הוראת סעיף 14 להסכם הפשרה:

"מוסכם כי כל תנאי הסכם זה הינם תנאים עיקריים והפרת כל אחד מהם תהווה הפרה יסודית, אשר תקנה לנפגע זכות לביטול הסכם פשרה זה וההסכם, וזאת תוך 30 יום ממשלוח הודעת ביטול על ידו למפר, ואם לא תוקנה ההפרה במשך 30 הימים הללו בכפוף לאמור לעיל, כל צד יהיה זכאי לכל הסעדים המוקנים לו על פי הדין ו/או ההסכם ו/או הסכם פשרה זה במקרה של הפרת הסכם פשרה זה על ידי הצדדים".

כפי שצדדים רשאים להסכים ביניהם מה ייחשב להפרה יסודית, כאמור בסעיף 6 לחוק החוזים (תרופות), כן רשאים צדדים להסכים ביניהם על הארכה שתינתן במקרה של הפרת ההסכם. כך עשו הצדדים בסעיף 14 להסכם הפשרה, שאליו הפנתה העיריה בהודעת הביטול. עוד נזכיר, כי בסעיף 1 להסכם הפשרה נכתב שהודעת הביטול מיום 15.4.97 תושעה עד לביצוע התחייבויות פסגות על פי הסכם הפשרה. דהיינו, חרב הודעת הביטול הראשונה, ריחפה מעל ראשה של פסגות לכל אורך הדרך.

ברע"א 7956/99 שיכון ופיתוח לישראל בע"מ נ' עיריית מעלה אדומים, פ"ד נו(5) 779 (2002) נדונה תוקפה של הודעת ביטול הסכם, שנשלחה על ידי הנפגע למפר, כחמש שנים לאחר ההפרה. בדומה לענייננו, גם שם, כלל ההסכם תנייה של ארכה מוסכמת כהאי לישנא: "אם מלוא התמורה... לא תסולק לחברה מסיבה כלשהי עד 30/6/89 ועד בכלל, זכאית החברה לבטל את הסכם זה ובלבד שתודיע למורשה על כוונתה לעשות כן לפחות 30 יום מראש, ויעמדו לרשותה כל הסעדים עפ"י הדין".

וכך נאמר על ידי הנשיא ברק, בדעת רוב, והדברים יפים לענייננו:

" משכך, אף שחלף המועד הסביר למתן הודעת ביטול, היה בכוחה של המערערת לבטל את ההסכם לאחר מתן ארכה סבירה לקיומו תוך זמן סביר לאחר מתן הארכה. כך עשתה המערערת בענייננו. המערערת שלחה למשיבה מכתב מיום 9.8.1994 ובו עמדה על הפרת ההסכם על-ידי המשיבה בשל אי-תשלום יתרת התמורה והודיעה לה כי אם לא יוסדר התשלום תוך 30 יום ממשלוח המכתב, יהא ההסכם בטל ומבוטל. מכתב זה משמש הן כמתן ארכה סבירה לקיום ההסכם והן כהודעת ביטול מותנית, שהפכה להודעת ביטול ההסכם לאחר שחלפה הארכה והתמורה לא שולמה..."

השופט טירקל, חלק על הנשיא ברק ממספר נימוקים שלא כולם יפים לענייננו, כמו המסקנה שהנפגע שם ויתר על זכות הביטול. מכל מקום, דעתו של השופט טירקל, כי אין לראות במכתב כמתן ארכה למפר אלא כהודעת ביטול מותנית של ההסכם, נותרה דעת מיעוט. עוד על הודעת ביטול מותנית, ראה מ. דויטש "ביטול חוזה בעקבות הפרתו" (פרסומי הפקולטה למשפטים ת"א, התשנ"ג) עמ' 269-276.

ראוי לציין, שלהבדיל מהשופט אנגלרד בפרשת אבו-זייד, נזהר השופט ברק מלקבוע כי חלוף הזמן הסביר למתן הודעת ביטול בגין הפרה יסודית, הופכת את ההפרה ללא יסודית, וכל שנקבע הוא, שחלוף הזמן מחייב את המפר ליתן ארכה לנפגע – וראה גם בע"א 5196/91 ליפ נ' בנהמו, פ"ד מח(4) 202 (1994). בע"א 8741/01 MICRO BALANCED PRODUCTS נ' תעשיות חלאבין בע"מ, פ"ד נז(2) 171 (2003) עמד השופט ריבלין על ההבחנה בין גישתו של השופט ברק לגישתו של השופט אנגלרד, ועל כך שהשוני העיקרי בין שתי הגישות, הוא לגבי תחולתו של סייג הצדק הקבוע בסעיף 7(ב) לחוק החוזים (תרופות).

27. גם אם נראה את פסגות כמי שהפרה את ההסכם הפרה לא יסודית, או נלך לגישתו של השופט אנגלרד כי חלוף הזמן הפך את ההפרה ללא יסודית, הרי משניתנה לפסגות הארכה המוסכמת, והיא לא הסדירה את נושא היתר הבנייה (ככל הנראה משיקולים כלכליים נוכח החלטתה של ועדת הערר), הייתה העיריה זכאית לבטל את ההסכם ואת הסכם הפשרה.

נוכח חלוף הזמן, כמעט עשרים שנה לאחר חתימת ההסכם, אף איני משוכנע ששיקולי הצדק שחלים במקרה של הפרה לא יסודית, נוטים בהכרח לכיוונה של פסגות. את סייג הצדק יש לבחון, בין היתר, לאור התנהגות הצדדים
לאורך כל הדרך והשפעת הביטול או אי הביטול על האינטרסים של הצדדים – ע"א 3694/99 אקרמן נ' חברת פרוייקט אורנים בע"מ, פ"ד נה(2) 385 (2000) עמ' 395. פסגות אמנם השקיעה מליוני שקלים בפרוייקט, אך מבחינת העיריה, פסגות אחזה במקרקעין משך כעשרים שנה, מבלי שהעיריה ראתה אגורה שחוקה משך כל השנים, בעוד שעל פי ההסכם הייתה העיריה אמורה להנות מדמי חכירה שנתיים בסך של 170,000$.

גם איני רואה לקבל טענת פסגות, שעולה בין השיטין, כי ביטול החוזה הוא "ביטול בלתי-יעיל" מבחינתה של העיריה, בדומה לדוקטרינה של "הפרה יעילה" - וראה ע"א 11386/05 הנ"ל.

סופו של דבר, שהודעת הביטול ניתנה כדין.

הערות לפני סיום

28. למרות התוצאה אליה הגעתי, אין דעתי נוחה מדרך התנהלותה של העירייה, שנוכח הבעייה של מס רכוש, הגיבה במשלוח חפוז-משהו של הודעת ביטול. כך היה ב"סיבוב הראשון" וכך גם בפעם השנייה, מה שהביא את הצדדים אל כתלי בית המשפט.

בהתחשב בשנים הרבות שהצדדים הלכו יחדיו מאז חתימת ההסכם, הודעת הביטול כאן ולאלתר, הייתה צעד אגריסיבי שהכה בתדהמה את פסגות. לטעמי, ראוי היה שהעירייה תברר תחילה עם פסגות כיצד בדעתה לפעול בנושא מס רכוש וליתן לה ארכה להסדיר את הנושא. איני משוכנע שהבהלה נוכח מינוי כונס הנכסים הייתה מוצדקת, שהרי לכונס הנכסים אין יותר ממה שהיה לפסגות. מאחר שלפסגות היו זכויות חוזיות גרידא שלא מומשו כלל, והיא טרם שילמה לעיריה ולו אגורה עבור הקרקע, יש להניח שהכונס ממילא לא יכול היה לממש את המקרקעין.

29. העירייה הביעה נכונות, בתחילת הדרך, לחזור ולבחון מחוץ לכתלי בית המשפט את האפשרות להקים את ההסכם לתחיה, אך התרשמתי שלא הייתה כוונה של ממש מאחורי הדברים, או שמא גרמה לכך החשדנות כלפי פסגות, כפי שעולה מהתכתובות בין הצדדים.

למרות שהובהר כי אין במו"מ מחוץ לכתלי בית המשפט כדי לפגוע בטענות מי מהצדדים, העירייה חששה שמא נכונות שלה לבחון את התוכנית הראשונית שהציגה פסגות, תתפרש כויתור על טענותיה. איני מקבל טענת העירייה כי היה על פסגות להגיש, כבר בשלב הראשון של המו"מ, בקשה מפורטת להיתר בנייה, על ההוצאות הכרוכות בכך, מבלי שתיבחן תחילה המסגרת הבסיסית, שהוצעה על-ידי פסגות. האדריכל מנספלד, סיפר בעדותו שלמרות שהעיריה סירבה לדון בתכנון ראשוני שהוגש על ידו בטענה שהוא חסר נתונים, פסגות המשיכה להכין בקשה להיתר בהתאם להחלטת ועדת הערר.

דומני שלא היה נגרע חלקה של העיריה אם הייתה בוחנת את הבקשה להיתר לגופה, במסגרת המו"מ, במקום להתבצר בעמדתה.

30. עם זאת, מבחן התוצאה מדבר בעד עצמו. חלפו 18 שנה מיום חתימת ההסכם ועד למשלוח הודעת הביטול, אך הפרוייקט לא יצא לדרך, למרות שבנקודות זמן שונות, פסגות יכולה הייתה לקבל היתר בנייה. קבלת התביעה משמעה אכיפה של ההסכם, שמא הסכם שנבצר ביצועו, ולמצער, הסכם שמצריך שיתוף פעולה בין הצדדים בשורה ארוכה של נושאים. אכן, ניתן להתנות אכיפה בתנאים כמצוות סעיף 4 לחוק החוזים (תרופות), וגם אם תרופת האכיפה נשללת בשל אחד החריגים לפי סעיף 3 לחוק החוזים (תרופות), לא היה בכך כדי לשלול מפסגות תרופות אחרות, כמו תרופת הפיצוי. אלא שאיני נדרש לסוגיות אלו, לאור המסקנה אליה הגעתי, ולפיה הודעת הביטול ניתנה כדין, בעקבות הפרה יסודית של פסגות את ההסכם ואת הסכם הפשרה.

סוף דבר

31. אשר על כן, אני דוחה את התביעה.

למרות דחיית התביעה, איני רואה לפסוק הוצאות לזכות העירייה, נוכח התנהלותה כאמור לעיל.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. ביטול הסכם הפצה

  2. ביטול הסכם השקעה

  3. ביטול הסכם רוטציה

  4. ביטול הסכם קיבוצי

  5. ביטול הסכם זיכיון

  6. ביטול הסכם תחת לחץ

  7. ביטול הסכם עקרונות

  8. ביטול הסכם מייסדים

  9. ביטול הסכם בית אבות

  10. ביטול הסכם קו חלוקה

  11. ביטול הסכם הזמנת רכב

  12. ביטול הסכם ללא נימוק

  13. ביטול הסכם מחמת עושק

  14. ביטול הסכם לרכישת דירה

  15. ביטול הסכם למכירת דירה

  16. ביטול הסכם למכירת מגרש

  17. ביטול הסכם החלפת חלקות

  18. ביטול הסכם ניצול מצוקה

  19. ביטול הסכם הסדר תשלומים

  20. ביטול הסכם שיתוף במקרקעין

  21. ביטול הסכם העברה ללא תמורה

  22. ביטול הסכם מייסדים בהתנהגות

  23. ביטול הסכם לתקופה בלתי קצובה

  24. ביטול הסכם עקב אי הוצאת היתר בניה

  25. ביטול הסכם לביצוע עבודות עפר ובניה

  26. ביטול הסכם העברת זכויות דייר מוגן

  27. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון