ביטול הסכם למכירת דירה

1. לפניי בקשת רשות ערעור על החלטתו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (השופט א' שוהם), בה הורה בית המשפט על העברת הדיון בתובענה שהגיש המבקש לבית משפט השלום, מטעמים של סמכות עניינית. כן מבוקש לערער על ההוצאות שהושתו על המבקש, בסך 5,000 ₪.


2. בבסיס התביעה עומד מסמך שכותרתו "הסכם למכירת דירה" (להלן: ההסכם). ההסכם נערך בין המבקש והמשיב 1 (להלן: המשיב), ונושא את התאריך 1.3.1991. על פי ההסכם, התחייב המשיב להעביר דירה בת 4 חדרים לידי המבקש מיד עם השלמת בניית המבנה באתר שצוין בכותרת ההסכם, ברמת גן. על פי ההסכם, המבקש ישלם למשיב סך של 170,000$ תמורת הדירה, כאשר למבקש ניתנה אופציה לבטל את העסקה לאחר שנה מיום חתימת ההסכם ולקבל את הכספים ששולמו, תוך הצמדה לשער הדולר. בסעיף 7 להסכם נאמר, כי "ייערך חוזה מחייב בין הצדדים לאחר אישור ת.ב.ע ר.מ 8 ר"ג/13/1001 ברוח הסכם זה". בסעיף 8 הוסכם, כי "בזמן שהדבר יתאפשר תירשם הערת אזהרה בטאבו לגבי הדירה וכן יבוצע רישום הדירה בטאבו לטובת הקונה מיד לאחר השלמת הבניה".

3. זה המקום לציין, כי על פי נסח טאבו שצורף לבקשת רשות הערעור, הקרקע בה אמור לקום הבניין לפי ההסכם, נמצאת בבעלות עיריית רמת גן. בנסח הטאבו מופיעה הערת אזהרה לטובת המשיבה 2, מחודש נובמבר 1999. המשיב מחזיק בכ-66% מהון המניות המוקצה של המשיבה 2.

4. בית המשפט המחוזי ציין, כי מאז חתימת ההסכם לא נעשה דבר למימושו וככל שעולה מכתבי הטענות התב"ע הרלוונטית לא אושרה, ואין צריך לומר כי לא הוקם המבנה בו אמורה להימצא הדירה המפורטת בהסכם.

5. ביום 9.3.2009 שלח המבקש, באמצעות בא כוחו, מכתב למשיב. במכתב נאמר כך: "בתאריך 1.3.91 חתמת על הסכם עם מרשי (המבקש – מ"נ), לפיו מרשי אמור היה לרכוש ממך דירה בבניין, אשר אמור היה להיבנות בגוש 6128 חלקה 187. ע"ח התמורה שילם לך מרשי סך 50,000$. עד היום טרם נבנה הבניין. פניות שונות של מרשי אליך ולגורמים נוספים, כדי לברר מה מונע את מילוי התחייבותך כלפי מרשי, העלו חרס. לצרכי פשרה בלבד מרשי מוכן לביטול של ההסכם, ולהשבה עד ליום 20.3.09 של הסכום ששילם לך בצירוף, כמובן, הפרשי הצמדה וריבית. היה ולא תעשה כן, יאלץ מרשי לנקוט נגדך בהליכים משפטיים על כל המשתמע מכך. בהליכים משפטיים יהיה רשאי מרשי לתבוע ממך אכיפה של ההסכם ו/או את מלוא נזקיו והוצאותיו".

6. בחודש ינואר 2010 הגיש המבקש תביעה נגד המשיבים לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (ת"א 952-01-10). המבקש טען כי המשיבים לא החלו בבניית הנכס בכלל, והדירה בפרט, ובכך הפרו את ההסכם שנכרת ביניהם. נוכח ההפרה הנטענת עתר המבקש לסעדים הבאים: השבת כספים ששילם למשיב עם כריתת ההסכם, בסך 50,000$, כשהם נושאים ריבית והצמדה כחוק, מיום תשלומם ועד למועד מתן פסק הדין; פיצויי קיום, בסך עליית הערך היחסית של דירה דומה, אילו זו היתה נבנית ומועברת לידי המבקש; פיצוי בגין דמי שימוש ראויים ו/או דמי שכירות שנמנעו מן המבקש, בסך כולל של עשרות אלפי דולרים. התובע מעריך את נזקיו בסך 2,000,000 ₪ לפחות; לחילופין עתר המבקש להורות על אכיפת ההסכם ועל פיצוי כאמור לעיל, ובמקביל להורות על כל הפעולות המתחייבות מאכיפת ההסכם, לרבות רישום הערת אזהרה על הנכס לטובת המבקש, דיווח לרשויות השונות, ולשם כך למנות את ב"כ המבקש לכונס נכסים לביצוע פעולות אלו.

בסעיף האחרון לכתב התביעה הוסיף המבקש בקשה להורות על ביטול ההסכם, בנוסף לסעדים שצוינו לעיל.

7. בכתב ההגנה שהגישו המשיבים טענו הם, בין היתר, כי יש לדחות התביעה על הסף מחמת התיישנות, שכן התב"ע בה דובר בהסכם אושרה בשנת 1994 והתביעה הוגשה בינואר 2010 - כתשע שנים לאחר תום תקופת ההתיישנות (בת שבע שנים).

8. במסגרת קדם משפט שהתנהל בבית המשפט המחוזי העלה המשיב טענת חוסר סמכות עניינית. המשיב טען, שבית המשפט המחוזי אינו מוסמך לדון בתובענה, שכן אין מדובר ב"עניין שבמקרקעין", כמשמעו בחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984 (להלן: חוק בתי המשפט), אלא בתביעה כספית "רגילה", כאשר הסכום הנקוב בכתב התביעה מצוי בסמכותו של בית משפט השלום ולא של בית המשפט המחוזי. עוד טען המשיב, כי אין מדובר בהסכם מכר מקרקעין, אלא בהסכם שמשמעותו שיחתם הסכם מעין זה, במידה שיתמלאו התנאים הדרושים, ובין היתר אם תבוא על פתרונה שאלת התב"ע שהינה בסמכותה של הרשות המקומית, עיריית רמת גן. לטענת המשיב, לאחר שמזקקים את הטיעונים שנפרשו בפני בית המשפט המחוזי, התביעה נושאת אופי ברור של השבה ותביעת פיצויים בגין נזקים שנגרמו, לכאורה, למבקש. עוד הצהיר המשיב, כי למעשה אין מחלוקת בדבר בטלותו של ההסכם. ההסכם נזנח זה מכבר על ידי הצדדים, ובכך בא הסעד העיקרי שביקש המבקש לפתרונו המלא. נותר אפוא הסעד הכספי – שהוא בסמכותו של בית משפט שלום.

9. המבקש טען מנגד, כי מדובר בעניין שבמקרקעין, המצוי בסמכותו של בית המשפט המחוזי, שכן בית המשפט מתבקש להצהיר על בטלותו של הסכם מכר דירה ואילו הסעדים הכספיים נגזרים מאותה הצהרה והם אינם העיקר מבחינתו של התובע-המבקש.

החלטתו של בית המשפט המחוזי


10. בהחלטתו מיום 7.9.2010 קיבל בית המשפט המחוזי את טענת המשיב בדבר העדר סמכות עניינית, והורה על העברת הדיון בתובענה לבית משפט השלום בתל אביב. בית המשפט קבע, כי ההסכם בו עסקינן מהווה התחייבות לעריכת הסכם מכר דירה, במידה שיתמלאו התנאים ההכרחיים, אשר יאפשרו את הקמת המבנה באתר המצוין בהסכם. נקבע, כי אין לראות את הסעד ההצהרתי הנוגע לביטולו של ההסכם כעניין הנוגע למקרקעין, אלא שמדובר לכל היותר בטענה הנוגעת להפרת זכות אובליגטורית שיש למבקש כלפי המשיב, שניתן בגינה לתבוע פיצויים בגין הפרת ההסכם, אם אכן הופר, ואין צריך לומר כי ניתן גם לתבוע השבה של כספים ששולמו. משום שמדובר, כאמור, בזכות חוזית בלבד ולא בתביעה שבמקרקעין, נותרה אפוא התביעה הכספית, שהינה בסמכותו של בית משפט השלום. בית המשפט הוסיף, כי נוכח הצהרת ב"כ המשיבים, לפיה אין כל מחלוקת בדבר בטלותו של ההסכם, מתחזקת הקביעה דלעיל, שכן מכל בחינה שהיא שאלת הזכויות במקרקעין אינה עומדת עוד על הפרק.

11. מכאן בקשת רשות הערעור שבפניי. זה המקום לציין, כי נעשה ניסיון להביא את הצדדים לידי פשרה, אך ניסיון זה לא צלח. משכך ניתנת החלטתי זו. אפשרתי לצדדים, לבקשתם, להגיש השלמות טיעון עובר למתן הכרעה בתיק.

עיקר טענות המבקש

12. לטענת המבקש, הסעד הראשוני והעיקרי לו עתר בתביעתו הוא, כי בית המשפט יורה על ביטול ההסכם, כאשר בהמשך הופיעו מספר סעדים כספיים וסעד חלופי של אכיפת ההסכם.

13. עוד נטען, כי במסגרת ההכרעה הנוגעת לסמכות העניינית, הכריע בית המשפט גם בשאלת בטלותו של הסכם המכר, וזאת מבלי שנדרש לטענות המבקש בעניין. הכרעה זו מקומה להיעשות בשלב מאוחר יותר של הדיון ובטח לא בשלב של דיון מקדמי בשאלת הסמכות העניינית. עוד נטען, שהכרעה בעניין בטלות הסכם מכר מקרקעין היא בסמכות בית המשפט המחוזי, ואינה בסמכותו של בית משפט שלום.

14. הצהרתו של ב"כ המשיב, בדיון מיום 7.9.2010 בעניין הסמכות העניינית, לפיה "אין מחלוקת על ביטול ההסכם מכללא" - אינה רלוונטית לדיון בעניין הסמכות העניינית. זאת, משום שהמועד הקובע לבחינת הסמכות העניינית הוא יום הגשת כתב התביעה. על כן נטען, כי הצהרת ב"כ המשיב לא היתה אמורה להשפיע על שיקולי בית המשפט, כפי שלטענת המבקש, השפיעה.

15. עוד טוען המבקש, כי להכרעה בשאלת הסמכות העניינית יש השלכות על שאלת ההתיישנות, שהועלתה על ידי המשיבים. פסיקת בית המשפט, כי מדובר בזכויות אובליגטוריות, עלולה להכריע, בעקיפין, גם בעניין ההתיישנות.

16. עוד מלין המבקש על ההוצאות שנפסקו לחובתו, בסך 5,000 ₪ בתוספת מע"מ, לטובת המשיב.

עיקר טענות המשיבים

17. המשיבים טוענים, כי תביעת המבקש אינה אלא תביעה כספית במסווה של "תביעה במקרקעין", בניסיון להתגבר על טענת התיישנות. ידוע, שכאשר מדובר בתביעה כספית, תביעה שאינה במקרקעין מתיישנת לאחר 7 שנים מיום הולדת העילה, וזאת בניגוד לתביעה במקרקעין המתיישנת רק לאחר 15 או 25 שנים. לטענת המשיבים, המבקש הגדיר התביעה בעצמו כתביעה כספית, ואף אמד את נזקיו בסכום של 2,000,000 ש"ח. סעד האכיפה, הסעד הרביעי במספר המוגדר כסעד חלופי, הינו סעד מלאכותי, לא ריאלי ולא בר ביצוע, ותכליתו לשוות לתביעה חזות של "תביעה במקרקעין". בכל מקרה, כאמור, מדובר בסעד חלופי. מקריאת כתב התביעה עולה בבירור, כי עילת התביעה אינה בתחום דיני המקרקעין וכי הסעד האמיתי המבוקש הוא פיצויים על הנזקים שלכאורה נגרמו למבקש עקב הפרת החוזה.

18. עוד טוענים המשיבים, כי ההסכם איננו "הסכם במקרקעין" ועל כן בקשה במסגרת כתב התביעה להצהיר על בטלותו אינה הופכת את התביעה ל"תביעה במקרקעין". למשיב אישית אין כל זכות במקרקעין ולכן מהווה ההסכם, לכל היותר, התחייבות חוזית להענקת זכות כלשהי בעתיד. המשיבים טוענים, כי בפסיקה שדנה בסיווג תביעה כתביעה במקרקעין למעניק הזכות תמיד עמדה זכות כלשהי במקרקעין עצמם – רשומה או לא. במקרה דנן, אין חולק כי למבקש אין כל זכות במקרקעין וגם במשיבה 2 אינו בעלים כי אם מחזיק בכ-66% מהון המניות המוקצה. גם למשיבה 2 אין כל זכות רשומה במקרקעין האמורים, אלא הערת אזהרה בלבד.

19. המשיבים טוענים, כי על פי ההלכה הפסוקה, עסקה בזכויות שאינן רשומות בפנקס המקרקעין אינה עסקה במקרקעין והמדובר בעסקה בזכויות אובליגטוריות בלבד, שהסמכות לדון בה תיקבע על פי שווי הזכויות.

20. עוד נטען, כי אין ולא היתה מחלוקת שההסכם בוטל וממילא אין צורך בסעד הצהרתי אודות ביטולו. מאז חתימת ההסכם במרץ 1991 לא נחתם הסכם מכר ולמעשה במשך 18 שנים רצופות, עד לפניית ב"כ המבקש למשיב, לא נעשתה כל פניה למשיב ולא הופנתה אליו דרישה למימוש ההסכם, אכיפתו או ביצועו. לטענת המשיבים, ההצהרה אודות בטלות ההסכם מיותרת, והיא הוכנסה לכתב התביעה על מנת להעניק לתביעה נופך של "תביעה במקרקעין". מאחר שאין מחלוקת בדבר בטלותו של ההסכם, הסעד היחידי האמיתי העומד לתובע הינו הסעד הכספי, המצוי בסמכותו של בית משפט השלום.

תגובת המבקש לתשובת המשיבים

21. המבקש הגיש בקשה להגיש תגובה לתשובת המשיבים לבקשת רשות הערעור. חרף התנגדות המשיבים, אני נעתרת לבקשה ומקבלת את התגובה. בתגובתו טוען המבקש, כי טענת המשיבים, לפיה אין מדובר בהסכם במקרקעין, לא הוזכרה במסגרת כתב ההגנה, והיא נטענת כאן לראשונה. על כן נטען, כי מדובר בהרחבת חזית שאין לה מקום. לגוף העניין טוען המבקש, כי מדובר בהסכם מכר מקרקעין; כותרת ההסכם היא "הסכם למכירת דירה", סעיפי המסמך עוסקים בפרטי הדירה ובתמורה, ומן ההסכם עולה כי המבקש שילם למשיבים סכום כסף.

22. עוד טוען המבקש, כי שאלת בטלותו של הסכם המכר אינה אותה שאלה מפי שני הצדדים; המבקש ביקש את ביטול ההסכם רק במועד הגשת תביעתו, וטענותיו שונות מאלו של המשיבים. המשיבים טוענים לבטלות שונה לחלוטין – בטלות ההסכם מכללא, ובדיעבד. לפיכך נטען, כי כאשר הצהרתו של בא כוח המשיבים במהלך הדיון על בטלות ההסכם אינה רלוונטית, והמחלוקת בעניין הסכם המכר נותרה פתוחה. לשיטת המבקש, ישנה משמעות מהותית לצורה שבה בוטל ההסכם, אם בכלל. לטענתו, לצורת ביטול ההסכם יש השלכה, למשל, על סעד ההשבה.

23. המבקש מלין על קביעתו של בית המשפט המחוזי, לפיה ההסכם שנכרת בין הצדדים הינו התחייבות לעריכת הסכם מכר דירה במידה ויתמלאו התנאים ההכרחיים אשר יאשרו את הקמת המבנה. לטענת המבקש, שגה בית המשפט משקבע כי מדובר בזכות אובליגטורית בלבד. המבקש שב וטוען, כי הסעד העיקרי בתביעתו הוא הסעד של ביטול הסכם מכר מקרקעין, ועל כן הסמכות לדון בתביעה מסורה לבית המשפט המחוזי.

24. בסיום תגובתו מציין המבקש, כי המשיבים העלו בתשובתם מספר טענות שאינן רלוונטיות, ועל כן הוא בוחר שלא להשיב להן בשלב זה, "חרף העובדה שיש בידי המבקש להשיב לכל אחת מהטענות שאותן מעלים המשיבים, באופן שכל אחת מהן תדחה". המבקש מפרט את אותן טענות שלשיטתו אינן רלוונטיות, וביניהן טענות המשיבים, כי למשיב אין כל זכות במקרקעין, וכי המשיבה 2 אינה צד להסכם. בהקשר זה מעיר המבקש, כי "אין מחלוקת" שהמשיבה 2 היא בעלת הזכויות בקרקע.

דיון והכרעה

25. עיינתי בבקשת רשות הערעור ובתשובה לה, על נספחיהן, וכן בתגובת המבקש לתשובה. כן עיינתי בהשלמות הטיעון שהגישו הצדדים. מסקנתי היא, כי דין הבקשה להידחות.

26. סעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט תוחם את סמכותו של בית משפט השלום בענייני מקרקעין לסוגי התביעות הבאות:

"תביעות בדבר חזקה או שימוש במקרקעין או בדבר חלוקתם או חלוקת השימוש בהם, לרבות תביעות הכרוכות בהן שענינן חזקה או שימוש במיטלטלין, יהיה שוויו של נושא התביעה אשר יהיה; אך בית משפט שלום לא ידון בתביעות בדבר חכירה לדורות ובתביעות אחרות הנוגעות למקרקעין".

סמכותו של בית המשפט המחוזי היא סמכות שיורית, ומכאן שבית המשפט המחוזי הוא המוסמך לדון ב"תביעות אחרות הנוגעות למקרקעין". בפסיקה נקבע, כי תחת סמכותו הייחודית של בית המשפט המחוזי נמצאת שאלת ביטולו, תוקפו ואכיפתו של חוזה מכר מקרקעין. כל שהוסמך בית משפט השלום בהקשר לחוזה מכר כזה הוא לדון בתביעה בדבר החזקה או השימוש במקרקעין הנידונים (ראו: ע"א 476/88 אשתר נ' נפתלי, פ"ד מה(2) 749, 755).

27. האם ההסכם שבבסיס התובענה הוא הסכם מכר מקרקעין? זו השאלה הטעונה הכרעה במסגרת בקשת רשות הערעור שבפניי. אם המענה לשאלה זו יהא בחיוב – יש להוסיף ולבדוק האם התובענה היא תובענה לביטולו של אותו הסכם. אם המענה יהא בשלילה – שוב לא יהיה צורך לבחון את מהות התובענה.

28. עיון בחומר המונח לפניי מוביל למסקנה, כי ההסכם בו עסקינו אינו הסכם מכר מקרקעין. כותרת ההסכם – "הסכם למכירת דירה" – אינה העיקר, ואופיו של ההסכם נקבע לפי תוכנו ומהותו. בהסכם לא נמכרה דירה ספציפית. כל שיש בהסכם היא התחייבות של המוכר – המשיב כאן – למכור דירה בעלת מאפיינים שפורטו בהסכם, אם וכאשר יוקם הבניין. חיזוק לכך שמדובר בהתחייבות למכור דירה, בבוא העת, ניתן למצוא בסעיף 7 להסכם, לפיו "ייערך חוזה מחייב בין הצדדים לאחר אישור ת.ב.ע ר.מ 8 ר"ג/13/1001 ברוח הסכם זה". אף אילו היה מוקם הבנין, לא יכול היה המבקש לעתור לאכיפת ההסכם באופן שתירשם הדירה שרכש על שמו, שכן ההסכם אינו מקנה לו זכויות כלשהן בדירה ספציפית. המבקש יכול היה, לעומת זאת, לתבוע את המשיב לקיים את התחייבותו למכור לו דירה, ולצורך כך לחתום על הסכם מכר ברוח ההסכם מיום 1.3.1991.

29. עוד אוסיף, כי על פי נסח הטאבו שצורף לבקשת רשות הערעור (שהתאריך המופיע עליו אינו ברור) המקרקעין נמצאים בבעלות עיריית רמת גן, כאשר רשומה עליהם הערת אזהרה לטובת המשיבה. כזכור, המשיב מחזיק ב-66% מהון המניות של המשיבה. נראה, אם כן, כי למשיב אין, באופן אישי, זכויות במקרקעין המדוברים, וגם מטעם זה לא יכול היה להעביר זכויות קנייניות באותו הסכם. מכל מקום, טענות הצדדים בעניין זה שמורות להם להליך העיקרי.

30. משהגעתי לכלל מסקנה כי אין לפנינו הסכם מכר מקרקעין, שוב אין צורך לבדוק את מהות התובענה – האם מדובר בתובענה לביטול ההסכם או בתביעה כספית. הסמכות העניינית לדון בתביעת המבקש, העוסקת בזכויות אובליגטוריות, מסורה לבית משפט השלום, לפי סכומה.

31. לסיום אתייחס לסוגיית ההתיישנות, שהעלה המבקש: המבקש טוען בפתח דבריו, כי אם על הפרק היתה עומדת רק שאלת הסמכות העניינית, ייתכן והיה משלים עם החלטת בית המשפט המחוזי, על אף שהיא שגויה בעיניו. אלא, שלטענת המבקש, להחלטה זו עלולה להיות השלכה לעניין טענת ההתיישנות שהעלו המשיבים בכתב הגנתם, ומכאן חשיבותו של העניין למבקש. המבקש מכוון לכך, כי תקופת ההתיישנות הקבועה לתביעה כספית היא בת 7 שנים, בעוד תביעה הנוגעת למקרקעין מוסדרים תתיישן רק לאחר 25 שנים (סעיף 5 לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958).

בקשר לטענה זו של המבקש אציין, כי ההכרעה בסוגיית הסמכות העניינית נעשית על סמך הכללים הקבועים בדין; השלכותיה של אותה הכרעה על גורל התביעה אינן חלק מכללים אלה. מעבר לכך, מועד תחילת מירוץ ההתיישנות מהווה שאלה בפני עצמה; שאלה זו – מקומה בערכאה הדיונית, ושם גם מקומן של טענות המבקש בעניין.

32. נוכח האמור, בקשת רשות הערעור נדחית. טענותיהם של הצדדים לגוף העניין שמורות להם להליך העיקרי. לא יהיה צו להוצאות.




לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. ביטול הסכם הפצה

  2. ביטול הסכם השקעה

  3. ביטול הסכם רוטציה

  4. ביטול הסכם קיבוצי

  5. ביטול הסכם זיכיון

  6. ביטול הסכם תחת לחץ

  7. ביטול הסכם עקרונות

  8. ביטול הסכם מייסדים

  9. ביטול הסכם בית אבות

  10. ביטול הסכם קו חלוקה

  11. ביטול הסכם הזמנת רכב

  12. ביטול הסכם ללא נימוק

  13. ביטול הסכם מחמת עושק

  14. ביטול הסכם לרכישת דירה

  15. ביטול הסכם למכירת דירה

  16. ביטול הסכם למכירת מגרש

  17. ביטול הסכם החלפת חלקות

  18. ביטול הסכם ניצול מצוקה

  19. ביטול הסכם הסדר תשלומים

  20. ביטול הסכם שיתוף במקרקעין

  21. ביטול הסכם העברה ללא תמורה

  22. ביטול הסכם מייסדים בהתנהגות

  23. ביטול הסכם לתקופה בלתי קצובה

  24. ביטול הסכם עקב אי הוצאת היתר בניה

  25. ביטול הסכם לביצוע עבודות עפר ובניה

  26. ביטול הסכם העברת זכויות דייר מוגן

  27. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון