ביטול הסכם למכירת מגרש

1. שניים טוענים לזכויות במגרש מס' 162 המצוי בגבעה המערבית ביישוב גני מודיעין שבאיזור יהודה ושומרון – התובע, מר מנשה כהן, ונתבע 3, מר יצחק אוחנה. ידו של מי תהא על העליונה ב"תחרות הזכויות"? זו השאלה העיקרית הניצבת לפניי להכרעה בגדרי ההליך שבכותרת.
רקע
2. מן הראיות שהוצגו במשפט מצטיירת התמונה הבאה, שלמעשה ברובה לא הייתה שנויה במחלוקת: בשנות השמונים של המאה הקודמת רכשו החברה לפיתוח שכונות מגורים ביו"ש בע"מ (נתבעת 1) והחברה לפיתוח שכונות מגורים ביו"ש (בית חורון) בע"מ (נתבעת 2) קרקעות הידועות כחלקות 13 ו-35 בגוש 5 של אדמות הכפר נעלין וכחלקה 74 בגוש 2 של אדמות הכפר אלמדיה (להלן – "המקרקעין" או "הקרקעות"). הקרקעות מצויות כאמור באיזור יהודה ושומרון. שטחן הוא כ-550,000 מ"ר והן רשומות בפנקסי המקרקעין של יהודה ושומרון. המקרקעין נרכשו על-ידי נתבעות 2-1 על מנת להופכן לשכונות מגורים באמצעות מכירת מגרשים מתוכם לרוכשים שונים. רישום המקרקעין על שם נתבעות 2-1 בפנקסי המקרקעין באזור יהודה ושומרון לא הושלם מסיבות שונות ודבר הביא גם לקשיים כאלו ואחרים בעריכת עסקאות למכירת המגרשים לרוכשים.
3. בהמשך לכך, הפיתרון המשפטי שנמצא לקושי ברישום המקרקעין על שם נתבעות 2-1 היה רישום המקרקעין על שם הממונה על הרכוש הנטוש הממשלתי (נתבע 4, להלן – "הממונה") – חרף היותם בבעלות פרטית. הרישום נעשה בשנות ה-90 של המאה הקודמת. תפקידו של הממונה, לפי הסדר עם נתבעות 2-1, היה ניהול המקרקעין עבורן. הסיכום היה, שנתבעות 2-1 ימכרו מגרשים מתוך המקרקעין ויפנו את הרוכשים לממונה על מנת שהלה יחתום עמם על חוזה חכירה (בתמורה לדמי טיפול). ה"רוח החיה" בנתבעות 2-1 עד שנת 2003 היה מר יערי רוזן. מר רוזן היה בעל מניות ומנהל בהן. החליף אותו מר יואל עמרני שרכש את נתבעות 2-1, לדבריו, בשנת 2003.
4. נציין עוד, שבשנת 1993 אושרה תכנית מתאר לגבי מרבית מתחם המקרקעין – תוכנית מס' 208/1. התכנית אושרה ביחס לגבעה המזרחית, האמצעית וחלק מהגבעה המערבית המכונה בפי הצדדים – "המובלעת".
המגרש
5. המגרש מושא הסכסוך – מגרש 162 – ממוקם באותה "מובלעת" בגבעה המערבית, הכלולה בתכנית המתאר. לפי התביעה, ביום 14.1.1982 נחתם הסכם בין מי מנתבעות 2-1 (בהסכם לא צוין שם החברה המלא) לבין מר יצחק פלד, מר בנימין ארנפלד ומר מנחם שמדרה (להלן ביחד – "קבוצת שמדרה"). באותו הסכם התחייבה המוכרת למכור לקבוצת שמדרה מגרשים בשטח של 1,200 מ"ר (גודל כל מגרש הוא 600 מ"ר) בתמורה לסכום של 4,000$ ארה"ב בשקלים. בנוסף התחייבו הרוכשים לשאת בהוצאות הפיתוח של הקרקע לפי חלקם היחסי. על-פי ההסכם, המגרש הספציפי שיינתן לרוכשים ייקבע בהגרלה שתיערך על-ידי הנהלת החברה. התובע, מר כהן, טוען שהוא רכש מקבוצת שמדרה את זכויותיה במגרש 162 ביום 8.7.1983. מדובר במגרש שהוא, לפי כתב התביעה, אחד משני המגרשים שהוגרלו לקבוצת שמדרה בהגרלה שנערכה ביום 25.1.1982. נרחיב על כך בהמשך.
6. נתבע 3, מר יצחק אוחנה, טוען אף הוא לזכויות במגרש 162. בדומה לקבוצת שמדרה – גם הוא חתם על הסכם לרכישת מגרש (בן 600 מ"ר) מתוך המקרקעין מנתבעות 2-1 (גם בהסכם שהציג נתבע 3 לא ברור מול מי מהחברות נעשה ההסכם, שכן קיימות סתירות שונות בהסכם גופו). מדובר בהסכם שתאריכו הוא 7.3.1982. נוסח ההסכם דומה להסכם שנחתם עם קבוצת שמדרה, וגם בו נקבע שמגרש ספציפי ייוחד למר אוחנה בהגרלה שתערוך המוכרת. מר אוחנה טוען, כאמור, שהמגרש שהוקצה לו הוא אותו מגרש 162. על פרטי גרסתו נעמוד בהמשך הדברים. תחרות הזכויות בין התובע, מר כהן, לבין נתבע 3, מר אוחנה, היא, כאמור המחלוקת שבמוקד ההליך שלפניי.
7. נתון נוסף שחשוב לציינו כבר עתה לשם הבנת יריעת המחלוקת וטענות הצדדים הוא, שבשנת 1984 מונה עו"ד דב פישלר ככונס נכסים ומנהל מיוחד לנתבעות 2-1, הכל – בקשר עם המגרשים שבגבעה המערבית (להלן – "כונס הנכסים"). בהמשך מונה עו"ד אמנון גלברט ככונס נכסים יחד עם עו"ד פישלר, ובשלב מסוים יצא עו"ד פישלר מהתמונה ועו"ד גלברט – שהוא נתבע 5 בהליך שלפניי – נותר ככונס נכסים יחיד. כונס הנכסים מונה במסגרת הסכם פשרה בהליך שפתחו רוכשי מגרשים שונים במקרקעין נגד נתבעות 2-1 (ה"פ (ת"א) 676/84). לב הסכסוך שבמסגרתו מונה כונס הנכסים, כך עולה מהסכם הפשרה, היה חילוקי דיעות בין רוכשים שונים לבין מר יערי רוזן, מנהל נתבעות 2-1 דאז, בכל הנוגע לעבודות פיתוח שנעשו בקשר עם המגרשים שנמכרו והתשלום בגינן. הסכם הפשרה הגדיר, בין היתר, את סמכויותיו ותפקידיו של כונס הנכסים. בעיקרו של דבר, הוקנו לכונס הנכסים זכויות של נתבעות 2-1 כלפי הרוכשים, ובכלל זה השלמת עבודות הפיתוח, גביית כספים מהרוכשים בגין העבודות, ותשלום הכספים המגיעים לחברה מהרוכשים בגין עבודות שבוצעו.
עיקרי התביעה
8. כתב התביעה הוגש לבית משפט זה ביום 7.12.2009. לאחר קדם משפט שהתקיים לפניי ביום 26.10.2010 התברר שכונס הנכסים הוא צד דרוש בתיק. בהמשך לכך ניתן היתר לתיקון התביעה והוגש כתב תביעה מתוקן בו צורף כונס הנכסים כנתבע 5.
9. בתביעה נטען, כאמור, שהתובע רכש את מגרש 162 מקבוצת שמדרה. בתחילה נחתם הסכם מיום 8.7.1983 עם מר שמדרה. בהמשך, ביום 7.7.1987, אושרה העסקה על-ידי שותפיו של מר שמדרה – מר פלד ומר ארנפלד; וכן ניתן לתובע ייפוי כוח בלתי חוזר משלושתם. עוד טוען התובע, שהעסקה דווחה לרשויות מיסוי מקרקעין וכן לכונס הנכסים דאז, עו"ד פישלר.
10. בתביעה נטען עוד, שביולי 2004, עקב נסיונות של נתבעות 2-1 לבטל את העסקה עם קבוצת שמדרה וזכויותיו של התובע מכוח אותה עסקה, הגישו התובע ומר שמדרה תובענה נגד נתבעות 2-1 ונגד נתבע 4 לבית משפט השלום בתל-אביב (ה"פ 200784/04). תביעה זו הסתיימה בהסכם פשרה, שבמסגרתו אישרו נתבעות 2-1 את זכויותיה של קבוצת שמדרה במגרש 162 וכן את זכויותיו של התובע מכוחן. בהמשך לכך, ביום 22.11.2004, סמוך למועד החתימה על הסכם הפשרה, קיבל התובע מנתבעת 2 הפניה לממונה (נתבע 4) לשם חתימה על הסכם חכירה מולו – משהוא זה שמנהל את המקרקעין כאמור. בא כוח התובע העביר את מכתב ההפניה לממונה, אך הסכם חכירה לא נחתם. טעם הדבר, כך נטען, הוא שהממונה דרש דמי טיפול גבוהים ובלתי סבירים – בשונה מדמי הטיפול שנגבו לפני כן שהיו דמי טיפול סימליים. התובע, בעצת בא כוחו, השהה את הטיפול בעניין חוזה החכירה מול הממונה עד לאחר שתבוא הכרעה בעניין גובה דמי הטיפול.
11. לפי כתב התביעה, בשנת 2009 התובע שב לטפל בעניין, אך נתקל, לפי הנטען, בקשיים שהערימו עליו הממונה ומנהל נתבעות 2-1, מר יואל עמרני. לפי הנטען, מר עמרני התנער מהסכם הפשרה. התנהלות זו עוררה חשש בליבו של התובע שמא זכויותיו נתונות בסכנה, והוא עתר, בהמשך לכך, לצו מניעה זמני שיאסור על על נתבעות 2-1 והממונה לעשות פעולה משפטית כלשהי במגרש 162. רק מהתשובה של הממונה לבקשה לצו המניעה הזמני התובע למד – לראשונה, לטענתו – על קיומו של נתבע 3, מר יצחק אוחנה. התברר לתובע במסגרת אותו הליך, שביום 6.1.2004 נחתם חוזה חכירה בין מר אוחנה לבין הממונה בקשר עם מגרש 162.
12. התובע טען בתביעה, שמלכתחילה נתבע 3 לא רכש את מגרש 162 כי אם מגרש אחר. לטענתו, העברתו של מגרש 162 לנתבע 3 נעשתה שלא בתום לב, לאחר שככל הנראה נתבעות 2-1 אף ביטלו את ההסכם המקורי עם נתבע 3 ומכרו את המגרש שהוקצה לו תחילה לאחר. עוד נטען, שאף אם נתבע 3 רכש מלכתחילה את מגרש 162 דווקא – זכויותיו של התובע גוברות בתחרות הזכויות בינו לבין נתבע 3. התובע, לדבריו, נכנס בנעלי קבוצת שמדרה שההסכם עמה נחתם לפני שנחתם ההסכם עם נתבע 3. על כן הוא הרוכש הראשון בזמן. כמו כן, נטען שנתבע 3, לא רכש את המגרש בתום לב והעסקה עמו אף לא נרשמה בפנקסי המקרקעין.
13. הסעדים המבוקשים בתביעה היו סעד הצהרתי לפיו זכויותיה של קבוצת שמדרה במגרש 162 וזכויות התובע כפי שהומחו לו עדיפות על זכויותיו הנטענות של נתבע 3 באותו מגרש. עוד התבקש להורות לממונה לחתום עם התובע על חוזה חכירה בנוסח המקובל אצלו; וכן התבקש להורות לממונה לבצע פרצלציה של המקרקעין ולרשום את זכויותיו של התובע בלשכת רישום המקרקעין.
14. כלפי כונס הנכסים (נתבע 5) טען התובע טענות שונות, שרובן התייתרו במהלך ההליך. סעד אחד בלבד נותר רלבנטי בעניינו של כונס הנכסים – הוא הסעד לפיו מבוקש, כאמור, להורות לממונה לחתום על חוזה חכירה עם התובע. זאת, אף אם לא תהא הסכמה של כונס הנכסים לכך בשל מחלוקת שבין התובע לכונס הנכסים בעניין תשלום דמי פיתוח.
עיקרי ההגנה
15. עיקר טענתן המקורית של נתבעות 2-1 בכתב הגנתן היה שבנסיבות הקיימות (בעת הגשת כתב ההגנה) "השתנתה התמונה". לטענתן, הן קיימו את התחייבויותיהן לפי הסכם הפשרה הנזכר (מיום 14.11.2004 בה"פ (ת"א) 676/84). אולם, נוכח החלטות שונות של בתי משפט שונים לפיהן סמכויותיהן עברו לכונס הנכסים; ומפאת העובדה שחלק מהמגרשים מצוי בתוואי גדר ההפרדה – הרי שההגרלה בה הגרילה קבוצת שמדרה את מגרש 162 הפכה לבלתי רלבנטית. לפי הטענה, אם תקוים ההגרלה יצאו אותם רוכשים שהמגרש שלהם הוא בתוואי גדר ההפרדה עם ידם על ראשם. הפתרון, לטענתן, הוא חלוקת הקרקע בין הרוכשים מחדש – כפי עמדתו של הכונס בהליך שהתקיים בבית המשפט המחוזי בתל-אביב עת הגשת כתב ההגנה. בנסיבות אלה, כך נטען, הרוכשים בגבעה המערבית אינם זכאים למגרש ספציפי, אלא למגרש בלתי מסוים שמיקומו ייקבע לאחר אישור תכנית חדשה. יצוין כבר עתה, שטענה זו אינה רלבנטית עוד. זאת, נוכח הודעת כונס הנכסים בדיון קדם משפט שהתקיים לפניי ביום 7.12.2011, שלפיה כונס הנכסים חזר בו מן הבקשה שהוגשה לבית המשפט המחוזי בתל-אביב לשינוי התב"ע וביטול תוצאות ההגרלה. כונס הנכסים הודיע עוד, שאין לו כוונה לפעול לשינוי התב"ע, ומשכך הודעתו לבית משפט זה מיום 2.1.2011 – שעניינה היה אותו הליך בבית המשפט המחוזי בתל אביב – אינה רלבנטית עוד (עמ' 20 לפרוטוקול בש' 19-16). ואכן, נתבעות 2-1 לא חזרו על טענה זו בסיכומיהן.
16. לגוף המחלוקת שלפניי – נתבעות 2-1 לא הכחישו בכתב הגנתן שקבוצת שמדרה אכן הגרילה את מגרש 162 בהגרלה שנערכה בשנת 1982. הן גם לא הכחישו את זכותו של התובע במגרש 162 מכוח הסכם הפשרה משנת 2004. לפי הנטען בכתב ההגנה של נתבעות 2-1, נפלה שגגה בספרי הממונה ברישומו של מגרש 162 על שמו של נתבע 3, מר אוחנה, וזאת במקום מגרש 164. לטענת הנתבעות, הן ביקשו מהממונה להסב את חוזה החכירה של נתבע 3 למגרש 164, אלא שהדבר לא הסתייע נוכח התניית ההסבה על-ידי הממונה בהסכמת נתבע 3, בעוד שנתבע 3 דרש כתנאי להסכמתו את הבטחת רישום זכויותיו במגרש 164. יצוין, שבמהלך המשפט שינו נתבעות 2-1 את עמדתן. בסיכומיהן, נתבעת 2-1 טענו שההסכם עם קבוצת שמדרה בוטל, וכן שדינו של הסכם הפשרה עם התובע ומר שמדרה משנת 2004 הוא ביטול גם כן. הן הוסיפו וטענו, בהמשך לכך, שנתבע 3 הוא בעל הזכויות במגרש 162. נרחיב בנדון בהמשך.
17. נתבע 3, מר אוחנה, טען בכתב הגנתו, שהוא רכש את מגרש 162 בתום לב ובתמורה. נתבע 3 הוסיף וטען, שהוא תפס חזקה במגרש. לטענתו, בשנת 2003, לאחר שמילא את כל התחייבויותיו החוזיות, הפנו אותו נתבעות 2-1 לממונה ובעקבות כך הוא חתם על חוזה חכירה עם הממונה ביום 6.1.2003. נתבע 3 טוען, שההסכם שנכרת עם קבוצת שמדרה כלל אינו נוגע למגרש 162. עוד הוא טוען, שאותו הסכם ממילא בוטל עוד לפני שנכרת ההסכם בין קבוצת שמדרה לתובע. נתבע 3, גם טען בכתב הגנתו, שהתובע לא ביצע כל פעולה "על מנת ליתן פומבי" לרכישת מגרש 162 על-ידו, וזאת – חרף העובדה שהמגרש נרכש, לשיטת התובע עצמו, לפני עשרות שנים. בכך הוא גרם ל"תאונה משפטית". טענה נוספת של נתבע 3, בכתב ההגנה, הייתה טענת התיישנות אולם טענה זו נזנחה בסיכומיו. עמדתו של נתבע 3 היא אפוא שהוא בעל הזכויות במגרש 162 – ולא התובע, ולחלופין שזכותו עדיפה.
18. נתבע 4, הממונה, טען שאין לו כל עמדה בסכסוך שבין התובע לנתבע 3, וככל שבית המשפט יורה כן הוא יחתום על חוזה חכירה עם התובע בכפוף להמצאת האישורים הדרושים, ובכלל זה אישור על תשלום דמי ניהול, אישורים מאת רשויות המס הרלבנטיות ושאר תשלומי חובה לפי דין. המחלוקת העיקרית בין הממונה לבין התובע, בהנחה שתביעת התובע תתקבל, היא בעניין אחד ויחיד. מדובר באחד הסעדים להם עתר התובע בתביעתו – הסעד של רישום הזכויות בפנקס המקרקעין על-ידי הממונה. הממונה, לטענתו, לא נטל כל התחייבות לרישום המגרשים בפנקסי המקרקעין.
19. עמדתו של נתבע 5 בכתב הגנתו הייתה תחילה – בדומה לעמדתן הראשונית של נתבעות 2-1 – שההגרלה לא רלבנטית, וכי יש לחלק את המגרשים מחדש בין הרוכשים לאחר שתאושר תכנית מתאר חדשה שתיקח בחשבון את גדר ההפרדה. זאת, בכפוף להחלטת בית המשפט המחוזי בתל-אביב אליו הוגשה בקשה למתן הוראות בנדון. בהמשך, ונוכח הודעתו הנזכרת של נתבע 5 לפיה טענה זו ירדה מן הפרק, צומצמה למעשה עמדתו של הכונס והיא מתייחסת כעת לעניין אחד בלבד – לסעד שהתבקש על-ידי התובע אשר עניינו במתן הוראה לממונה לחתום על חוזה חכירה עם התובע אף ללא הסכמת כונס הנכסים. טענתו של נתבע 5 היא, שאם יקבע בית המשפט שעל הממונה לחתום על חוזה חכירה עם התובע, כפי שנתבקש בתביעה, יש להתנות מתן סעד זה בהסכמתו; והסכמה זו מותנית בתשלום מראש של דמי הפיתוח בגין המגרש.
דיון והכרעה
20. בתיק זה התקיימו שלוש ישיבות הוכחות. בישיבות אלה נחקרו על תצהיריהם התובע, מר כהן; נתבע 3, מר יצחק אוחנה; מנהל נתבעות 2-1 מר עמרני; והיועץ המשפטי של הממונה, עו"ד יעקב שטיינמיץ (שהגיש "תעודת עובד ציבור"). בנוסף העידו לפניי עורכי הדין פישלר וגלברט, כונסי הנכסים בעבר ובהווה; וכן מר אביגדור אוחנה – בנו של נתבע 3. עדים אחרונים אלה זומנו להעיד לבקשתו של בא כוח התובע על אף שלא הוגש על-ידם תצהיר.
21. לאחר שעיינתי בחומר הראיות ונתתי את דעתי לטענות הצדדים, באתי לכלל מסקנה שדין עיקר התביעה להתקבל, במובן זה שזכויותיו של התובע, מר כהן, במגרש 162 עדיפות על זכויותיו של מר אוחנה, נתבע 3. הטעמים למסקנתי זו, כמו גם הסעדים שלהם מצאתי להיעתר ביחס ליתר הנתבעים ובהמשך למסקנה זו יפורטו להלן. משעה שהמחלוקת העיקרית בתיק עניינה תחרות הזכויות בין התובע לנתבע 3, נתמקד תחילה בעניין זה.
22. אכן, מדובר במקרה שלפניי במחלוקת שעיקרה "תחרות זכויות". מחלוקת מסוג זה מניחה הן קיום זכות לכל טוען; והן תחרות ביניהן. את הטענות שטענו הצדדים לפניי ניתן לחלק לטענות משני סוגים עיקריים. טענות מסדר אחד הן טענות התוקפות את עסקאות היסוד ("הזכות"). הכוונה היא בעיקר לטענותיו של נתבע 3 כלפי העסקה בין קבוצת שמדרה לבין נתבעות 2-1 ותוקפה (וכפועל יוצא מכך – זכותו של התובע עצמו). טענות מסדר שני הן טענות המניחות קיומן של שתי עסקאות תקפות – אך סותרות. טענות אלה מבקשות להראות שעסקה אחת עדיפה על העסקה האחרת לפי דיני תחרות הזכויות. אדון בטענות לפי סדרן. ראשון ראשון – ואחרון אחרון.
זכותו של התובע: הטענה לפיה לא הוכחו זכויותיה של קבוצת שמדרה במגרש 162
23. כאמור לעיל, זכויותיו הנטענות של התובע במגרש 162 יונקות את חיותן מזכויותיהם הנטענות של חברי קבוצת שמדרה לקבלת מגרשים בשטח של 1,200 מ"ר (מתוך המקרקעין) על-פי הסכם מיום 14.1.1982 (נספח ח' לתצהיר כהן). על-פי אותו הסכם, כאמור, זהות המגרש תיקבע בהגרלה שתיערך על-ידי הנהלת המוכרת (ה"הואיל" השלישי להסכם), כאשר הטענה היא שהמגרשים בהם זכתה קבוצת שמדרה בהגרלה הם מגרש 160 ומגרש 162 – העומד במוקד הסכסוך.
24. לטענת באי כוחו של נתבע 3, התובע לא הוכיח את זכויותיה של קבוצת שמדרה במגרש 162. זאת, אם בשל כך שלא הוכחה ההגרלה ותוצאותיה; אם בשל כך שקיימות אינדיקציות לכך שההסכם שצירף התובע לתצהירו אינו אותנטי ואינו תקף. לשיטתם, בהיעדר הוכחת הזכות של קבוצת שמדרה במגרש 162 – נשמט הבסיס תחת תביעתו של התובע לזכות במגרש זה. דין טענות אלו להידחות. אפרט:
25. טענתם הראשונה של באי כוח נתבע 3 התמקדה בעובדה שבהסכם שצורף לתצהירו של התובע (כנספח ח') הוספו בגדר ה"הואיל" השלישי – בכתב יד – מספרי המגרשים (160 ו-162). נטען, שההסכם נערך לפני שנערכה ההגרלה לשיטתו של התובע, ומשמעות הדבר, כך נטען, היא שמספרי המגרשים אינם חלק מההסכם המקורי, אלא הוספו במועד מאוחר יותר. יצוין, בהקשר זה, שבמהלך דיון ההוכחות בא כוח נתבע 3 הציג לתובע שתי גרסאות נוספות של העמוד הראשון לאותו הסכם לכאורה, אשר לא צוינו בהם מספרי המגרשים (נ/2 ונ/3). מכאן מבקשים באי כוח נתבע 3 ללמוד, שמדובר בהסכם שאינו אותנטי. טענתם של באי כוח נתבע 3 מקובלת עליי במובן זה, שאכן בהסכם המקורי מיום 14.1.1982 לא נכתבו ולא יכולים היו להירשם מספרי המגרשים, שכן ההגרלה נערכה במועד מאוחר לחתימתו של ההסכם. אלא שאין בכך כדי להוביל למסקנה אליה הם מכוונים. מתצהירו של מר כהן עולה במפורש, שההסכם עם קבוצת שמדרה נכרת לפני שנערכה ההגרלה (סעיפים 9-8 לתצהיר). גם בעדותו לפני בית המשפט, כאשר התבקש מר כהן ליתן הסבר לעניין זה הוא הבהיר שכאשר הוא חתם על ההסכם הראשון מול מר שמדרה ביום 8.7.1983 (נספח ט' לתצהיר כהן) היה זה לאחר ההגרלה שהייתה ביום 25.1.1982 (עמ' 59 לפרוטוקול בש' 13-11). כלומר, אין חולק שמספרי המגרשים לא היו חלק מן ההסכם המקורי, אלא הוספו להסכם שהוצג למר כהן מאוחר יותר. אין בכך כדי לגרוע מן האותנטיות של ההסכם או ממהימנותו של מר כהן.
26. טענה נוספת של באי כוח נתבע 3, בהקשר זה הייתה, שמר שמדרה או מי מקבוצת שמדרה שערכו את ההסכם המקורי לא הובאו להעיד בעניינו וגם מן הטעם הזה לא הוכחה העסקה בין נתבעות 2-1 לבין קבוצת שמדרה. דין טענה זו להידחות. מר כהן אומנם לא היה צד להסכם, ולכן אין הוא יכול להעיד עליו ממקור ראשון. בנסיבות מסוימות, ייתכן שהייתה עשויה להתעורר בעיית קבילות. אולם, אין זה המקרה כאן. ראשית, ההסכם צורף לתצהיר כהן ובאי כוח נתבע 3 לא התנגדו לצירופו בקדם המשפט המסכם בהתאם להוראות שבהחלטתי מיום 17.7.2011. באותה החלטה נקבע במפורש שלא ישמעו טענות של קבילות בעניין התצהירים או המסמכים שצורפו להם באם לא תבוא התנגדות לכך בקדם המשפט המסכם. שנית, מנהל נתבעות 2-1, בתצהירו, מאמץ את ההסכם. שלישית, לא הובאה ראיה כלשהי לסתירת העובדה שקבוצת שמדרה התקשרה באותו הסכם עם נתבעות 2-1. להיפך, מסמכים רבים תומכים בכך שמדובר בהסכם אותנטי (ביניהם מכתבו של עו"ד בנימין מיום 26.2.2003 (נספח יח' לתצהיר כהן); מכתבו של עו"ד בנימין מיום 20.3.2002 (נספח יט' לתצהיר כהן); הסכם הפשרה מיום 14.11.2004 (נספח כ(1) לתצהיר כהן); דו"ח כונסי הנכסים (נספח לה' לתצהיר כהן)). די באלו על מנת לעמוד בנטל הראיה במשפט אזרחי להוכחת אותנטיות ההסכם מיום 14.1.1982 עם קבוצת שמדרה.
27. באי כוח נתבע 3 טענו עוד, שלא הוכחה ההגרלה הנטענת על-ידי התובע מיום 25.1.1982 וכן שלא הוכחו תוצאות ההגרלה. גם בהקשר זה טענו באי כוח נתבע 3, שלא הזמנו העדים הרלבנטיים שערכו את ההגרלה על מנת להעיד אודותיה. ממילא, נטען גם שלפי עמדות העדים השונים ההגרלה אינה רלבנטית ונתבעות 2-1 לא פעלו על-פיה.
28. לא ניתן לקבל טענות אלה של באי כוח נתבע 3. אכן, כטענת באי כוח נתבע 3 לא הובאה עדות ישירה אודות ההגרלה ותוצאותיה. מי שהיו נוכחים בהגרלה וערכו אותה לא הובאו לעדות. אף-על פי כן, מסקנתי היא שהגרלת מגרשים 160 ו-162 על-ידי קבוצת שמדרה בהגרלה שנערכה ביום 25.1.1982 הוכחה גם היא במידת ההוכחה הדרושה במשפט אזרחי. הגרלת מגרשים אלה באותה הגרלה על-ידי קבוצת שמדרה נתמכת בשורה של מסמכים, שבא כוח נתבע 3 לא כפר בקבילותם בקדם המשפט המסכם שהיה ביום 7.12.2011. בראש ובראשונה, מסמך שמשקף על פניו את תוצאות ההגרלה צורף לתצהירו של מר כהן, כאשר באותו מסמך בעמוד הראשון מצוין "ארנפלד" מקבוצת שמדרה כמי שזכה במגרשים 160 ו-162 (נספח ח'1). שנית, תימוכין למועד ההגרלה ניתן למצוא בסעיף 8 לתצהיר מיום 28.8.1984 שנתן מר יערי רוזן, מנהל נתבעות 2-1 (ושצורף כנספח ח'(2) לתצהיר כהן בלא התנגדות לקבילותו בקדם המשפט המסכם), בה"פ 676/84 שעניינה היה, כאמור, מינוי כונס הנכסים (ראו גם סעיף 15 לתצהיר עמרני). שלישית, תמיכה נוספת בזכייה של קבוצת שמדרה במגרש 162 בהגרלה ניתן למצוא בהסכמים שנחתמו בין מי מהם לבין מר כהן (הסכמים מן הימים 8.7.1983 ו-7.7.1987) ויפוי הכוח שניתן לו (נספחים ט', י'1 וי'2 לתצהיר כהן) וכן הסכם הפשרה משנת 2004 עם הנתבעות (נספח כ'(1)); מסמכים שצוין בהם במפורש מספרו של מגרש זה. רביעית, יש לכך גם תימוכין במכתביו של בא כוח הנתבעות 2-1 (דאז) – עו"ד בנימין (מכתב מיום 26.2.2003 בו עו"ד בנימין לא הכחיש את רכישת המגרש על-ידי קבוצת שמדרה; וכן מכתב מיום 20.3.2002 לכונס הנכסים בו צוין מר פלד מקבוצת שמדרה כרוכש מגרש 162 – נספחים י"ח וי"ט לתצהיר כהן). יצוין, בהקשר זה, שבקדם המשפט המסכם הסכים בא כוח נתבע 3 לקבילותם של מסמכים אלו מפורשות וללא העדתו של עו"ד בנימין.
29. סיכומה של נקודה זו: הגם שלא הובאה עדות ישירה לעניין ההגרלה, מצבור מסמכים משמעותי וקביל (בהיעדר התנגדות או מחמת הסכמה מפורשת) מצביע על כך שקבוצת שמדרה העלתה בגורל את מגרש 162 – בהגרלה שנערכה ביום 25.1.1982. מצבור ראיות זה מספק להוכחת עובדות אלה במידה הדרושה במשפט אזרחי, ולכל הפחות להעברת נטל הראיה לנתבעים. אשר לנתבעות 2-1 – הן הודו בעובדות אלה (סעיף 15 לתצהירו של מר עמרני). אשר לנתבע 3 – באי כוחו לא הביאו ראיות מספיקות לסתור. הראיה היחידה אליה הפנו באי כוח נתבע 3, בהקשר זה, היא מסמך שהוכתר כ"מאזן בוחן" שהוגש במהלך חקירתו של עו"ד פישלר (נ/1). במסמך זה מופיעה רשימת רוכשי מגרשים, אך אין בו אזכור כלשהו של מגרש 162. מכאן מבקשים באי כוח נתבע 3 ללמוד שקבוצת שמדרה לא הגרילה מגרש זה. אין במסמך זה כדי לסתור את המסקנה לפיה מגרש 162 הוגרל על-ידי קבוצת שמדרה. ראשית, מן המסמך עצמו לא ברורה תכליתו. עו"ד פישלר, שלא ערך את המסמך, העיד שמדובר כנראה במסמך שמפרט את דמי הפיתוח ששולמו על-ידי כל אחד מהרוכשים ולא נועד לשמש כרשימת בעלי זכויות (עמ' 39 לפרוטוקול). שנית, מגרש 162 לא מופיע כלל – גם לא על שמו של מר אוחנה. לעומת זאת, תשלום בעבור מגרש 163 מופיע במסמך פעמיים. הן על שמו של מר כהן והן על שמו של מר אשתאול – לו מכר מר כהן את הזכויות במגרש 163 (ת/5). לא ניתן לשלול את האפשרות שליד שמו של מר כהן נרשם המס' 163 בטעות במקום המס' 162. שלישית, כנגד מסמך זה עומד מצבור הראיות הנזכר לעיל.
30. כאן המקום להתייחס גם לטענה נוספת של באי כוח נתבע 3, שעניינה נפקות ההגרלה. באי כוח הנתבעים טענו, על סמך עדויות שנשמעו במשפט, שתוצאות ההגרלה אינן רלבנטיות. כלומר, שאף אם קבוצת שמדרה הגרילה בהגרלה את מגרש 162 אין לכך משמעות – אם מהסיבה שנתבעות 2-1 לא פעלו בפועל לפי ההגרלה; אם מהסיבה שעמדתו של עו"ד פישלר היא, שכל עוד אין תב"ע מאושרת לגבעה המערבית בכללותה לא ניתן להקצות מגרשים ספציפיים לרוכשים. הנתבעים הפנו בעניין זה בעיקר לעדותם של עורכי הדין גלברט ופישלר, ולעדותו של מר עמרני. גם טענה זו לא ניתן לקבל. על-פי ההסכם בין קבוצת שמדרה לבין נתבעות 2-1 יוקצה המגרש לפי ההגרלה. מדובר בהתחייבות חוזית. אף אם מר רוזן לא פעל לפי ההגרלה, כפי שטען מר עמרני (והדבר לא הוכח), ואף אם עמדתם של כונסי הנכסים היא אחרת – אין בכך כדי לאיין את זכויותיו החוזיות של התובע, הכל בהיעדר ראיה לכך שההסכם שונה או בוטל (ולעניין הביטול אתייחס בהמשך).
31. טענתם האחרונה של באי כוח נתבע 3 התוקפת את ההסכם עם קבוצת שמדרה מיום 14.1.1982 היא, שעל ההסכם חתומה נתבעת 1 בעוד שנתבעת 2 היא בעלת הזכויות במקרקעין, ומשכך ההסכם מחוסר תוקף. אין בידי לקבל טענה זו. ראשית, לפי תצהירו של מר עמרני – הבעלים הן שתי החברות (למשל סעיפים 5, 11). שנית, ואף אם נניח שהבעלים היא נתבעת 2, הרי שכעולה מתצהירו של מר עמרני, המכירה נעשתה על דעתה ובהסכמתה של נתבעת 1 (סעיף 13 לתצהיר), וממילא מר עמרני העיד שעל ההסכם חתומה גם גני מודיעין שבאותה תקופה הייתה מוסמכת לחתום על חוזים (עמ' 80 בש' 30-28). שלישית, דברים אלה אף נתמכים במסמכים שצירף התובע המעידים על עירוב פעילות בין שתי הנתבעות שפעלו למעשה כחברה אחת (נספחים ז'1, ז'2 וז'3 לתצהיר כהן; תשובה מספר 4 בתעודת עובד הציבור של עו"ד שטיינמיץ). לבסוף, דומה שמדובר בטענה שקשה לקבל מפיו של נתבע 3, כאשר הנתבעות 2-1 עצמן אינן כופרות בהסכם ובכך שלא נפל בו פגם (השוו, ע"א 10148/05 חברת תדי ירושלים בע"מ נ' כץ-שיבאן (לא פורסם, 15.3.2010), בפיסקה 19).
32. המסקנה היא אפוא, שהוכח כעובדה, במידה הדרושה במשפט אזרחי, שקבוצת שמדרה התקשרה ביום 14.1.1982 בהסכם עם נתבעות 2-1 לרכישת שני מגרשים, וכי בהגרלה שנערכה על-פי תנאי אותו הסכם ביום 25.1.1982 הגרילה קבוצת שמדרה שני מגרשים, וביניהם את מגרש 162. הטענה לפיה אין בידי התובע "זכות" – נדחית.
33. לאחר שהסרנו טענות אלו מדרכנו, נפנה למחלוקת העיקרית שנתגלעה בין הצדדים – היא המחלוקת בשאלה מי גובר ב"תחרות הזכויות" בין התובע לנתבע 3.
תחרות הזכויות
הדין החל
34. השאלה הראשונה אליה יש להיזקק היא שאלת הדין החל בנדון. אין מחלוקת בין הצדדים שהמקרקעין מושא התביעה מצויים באיזור יהודה ושומרון בו חל הדין הירדני. אלא שהצדדים כולם הסכימו להחלת הדין הישראלי על מערכת היחסים ביניהם, כאשר נתבעות 2-1 טענו שמדובר בהסדר דומה עד כדי זהות (עמ' 118 לפרוטוקול בש' 21-17; עמ' 120 לפרוטוקול בש' 14-11; עמ' 130 לפרוטוקול בש' 23-20). מעבר לצורך, יצוין בהקשר זה, שאף אם נתבע 3 – שהוא בעל ריבו העיקרי של התובע – היה עומד על החלת הדין הירדני, בטענה מעין זו היה קושי בלתי מבוטל. כפי שציין בא כוח התובע בסיכומיו, באי כוח נתבע 3 לא עוררו את שאלת הדין החל במהלך המשפט (עמ' 117 לפרוטוקול בש' 18-17). העניין עלה רק בשלב הסיכומים – בתגובה לשאלת בית המשפט (עמ' 106 לפרוטוקול). מעבר לכך, נתבע 3 – בכתבי טענותיו ובעיקר בכתב ההגנה – הפנה לדין הישראלי ואליו בלבד (ראו כתב הגנתו של נתבע 3) ועליו נסמך (ראה גם "בקשה להתיר למבקש לתקן את כתב ההגנה ולהגיש בקשה לסילוק התביעה על הסף"). בכך הוא יצר מצג לפיו הוא מסכים לכך שיחול הדין הישראלי בתחרות הזכויות בינו לבין התובע. הדיון בתחרות הזכויות ייעשה אפוא לפי הדין הישראלי.
35. בכך לא הסתיים דיוננו בשאלת המסגרת הנורמטיבית החלה בנסיבות העניין. באי כוח הצדדים נחלקו בשאלת הדין הספציפי החל בענייננו. בעוד שבא כוח התובע טען שבנסיבות העניין חל סעיף 9 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן – "חוק המקרקעין"); עמדתו של בא כוח נתבע 3 הייתה שחל סעיף 12 לחוק המיטלטלין, תשל"א-1971, ולחלופין סעיף 4 לחוק המחאת חיובים, תשכ"ט-1969. הדין במחלוקת זו עם בא כוח התובע. אסביר:
36. התשובה לשאלה מהו המבחן לתחולתו של סעיף 9 לחוק המקרקעין ניתנה בפסק הדין הידוע בפרשת גנז (ע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נז(2) 385 (2003)). הנשיא ברק קבע באותה פרשה, על דעת רוב חברי ההרכב, שתחולתו של סעיף 9 לחוק המקרקעין נקבעת לפי פירושה של ההתחייבות שנטל על עצמו המתחייב, ולא על-פי היקף זכויותיו. נקבע, שאין חשיבות לשאלה אם בשעת יצירת ההתחייבות המוכר הוא בעל זכויות במקרקעין. סעיף 9 לחוק המקרקעין יחול אף אם אין למוכר זכות כלשהי במקרקעין בעת עריכת העסקה. תחולתו של סעיף 9 נעוצה בשאלה האם בהסכם מתחייב המוכר להעניק לרוכש זכות במקרקעין. אם התשובה לכך היא בחיוב יחול סעיף 9 לחוק המקרקעין (שם, בעמ' 397-393; ראו עוד ע"א 3180/05 זריק נ' ג'רייס (לא פורסם, 29.4.2007), בפסקה 21; ע"א 4836/06 עזבון המנוח סלאח יוסף חמוד ז"ל נ' חרב (לא פורסם, 14.2.2008), בפסקה כ"ג). בענייננו, מבחינה טכנית מדובר במקרקעין הרשומים על שם הממונה בפנקסי המקרקעין באזור יהודה ושומרון, אולם – מהותית – הזכות לערוך בהם עסקאות הייתה נתונה לנתבעות 2-1, הכל בהתאם להסדר בינן לבין הממונה עליו עמדנו לעיל. זאת, בשונה מן הנסיבות שהיו ברע"א 6529/96 טקסטיל ריינס בע"מ נ' רייך, פ"ד נג(2) 218, 230-226 (1999) אליו הפנו באי כוח נתבע 3 (ראו עוד, בש"א (י-ם) 10342/09 חברת ס.א.פ.י אחזקות בע"מ נ' עו"ד אמסטר יעקב, כונס נכסים (לא פורסם, 14.2.2010)). ואכן, בחינה של הסכמי המכר בין נתבעות 2-1 לבין קבוצת שמדרה ובינן לבין נתבע 3 מעלה שמדובר בהסכמים למכירת מקרקעין ולא של זכות חוזית (השוו, לפרשת טקסטיל ריינס, לעיל). בעניינו של מר כהן – ראו למשל את ה"הואיל" השלישי להסכם עם קבוצת שמדרה שצורף כנספח ח' לתצהיר כהן, וכן סעיפים 7 ו-11 לאותו הסכם; ובעניינו של אוחנה – ראו את ה"הואיל" החמישי להסכם עם אוחנה שצורף כנספח א' לתצהירו, וכן סעיפים 7 ו-11 לאותו הסכם (השוו עוד, ה"פ (י-ם) 8392/09 כהן נ' הבנק הבינלאומי הראשון (לא פורסם, 20.12.2010). אין מדובר אפוא בהסכמים המתמצים במכירת זכויותיהם של נתבעות 2-1 כלפי הממונה, כפי שמרמזים באי כוח נתבע 3 (כעולה מהודעתם מיום 13.5.2012 והאסמכתאות שצוינו בה). מדובר בהסכמים למכירת זכויות במקרקעין, שחל עליהן ההסדר שבהוראת סעיף 9 לחוק המקרקעין.
37. יצוין בהקשר זה, שבאי כוח נתבע 3 טענו בסיכומיהם גם לתחולתו של סעיף 4 לחוק המחאת חיובים. גם טענה זו אין בידי לקבל. ההסכמים אותם יש לבחון, בהקשר זה, הם, כאמור, ההסכמים מול נתבעות 2-1 – ההסכם בין נתבעות 2-1 לקבוצת שמדרה וההסכם בין נתבעות 2-1 למר אוחנה. הסכמים אלה הם במהותם הסכמים עצמאיים למכירת הזכויות הרשומות במגרשים, כאמור, ולא הסכמים להמחאת הזכויות של נתבעות 2-1 כלפי הממונה (שכלל לא הוזכר בהסכמים). למעשה, כעולה מן הראיות, ניהול המקרקעין על-ידי הממונה החל בשנות ה-90 של המאה הקודמת כפתרון טכני לבעיית רישומם על שם נתבעות 2-1 (למשל סעיף 3 לתעודת עובד הציבור והתשובות לשאלות 1 ו-3; נספח ז' לתצהיר כהן). רוצה לומר: הממונה נכנס לתמונה רק לאחר החתימה על ההסכמים משנת 1982. אין מדובר אפוא בהסכמים שהם במהותם הסכמי המחאת זכויות, אלא בהסכמים למכירת זכויות במקרקעין. במאמר מוסגר יצוין, שיש להבחין, בהקשר זה, בין הסכמים אלה – שעל-פיהם נבחנת תחרות הזכויות – לבין ההסכמים בין קבוצת שמדרה לבין מר כהן שהם אכן הסכמי המחאת זכויות, אך הרלבנטיות שלהם היא ביחסים הפנימיים בין מר כהן לבין קבוצת שמדרה ולא בתחרות הזכויות כלפי מר אוחנה. בתחרות הזכויות בין מר כהן למר אוחנה – יונקת זכותו של מר כהן את חיותה מהסכם שמדרה, במובן זה שמר כהן נכנס בנעליה של קבוצת שמדרה בהסכם עם נתבעות 2-1. הסכם זה הוא, כאמור, הסכם למכירת זכויות במקרקעין.
38. המסקנה היא, שהדין אותו יש להחיל על נסיבות המקרה שלפניי הוא סעיף 9 לחוק המקרקעין, ופסיקת בית המשפט שפירשה אותו. נעמוד בקצרה על הכלל המשפטי הנובע ממנו לענייננו.
"עסקאות נוגדות" במקרקעין - סעיף 9 לחוק המקרקעין
39. נוסחו של סעיף 9 לחוק המקרקעין – העוסק כאמור בתחרות זכויות במקרקעין – הוא כדלהלן:
"התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום-לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום-לב - זכותו עדיפה".
40. ברירת המחדל אותה קובע סעיף 9 היא עדיפותו של הרוכש "הראשון בזמן". על מנת שבתחרות הזכויות יגבר הרוכש "השני בזמן", כך קובע סעיף 9, צריכים להתקיים שלושה תנאים: האחד, שהרוכש השני פעל בתום-לב; השני, שהרוכש השני שילם תמורה עבור העסקה; השלישי, שהעסקה נרשמה לטובתו של הרוכש השני בפנקסי המקרקעין בעודו בתום-לב.
41. נציין, ועניין זה רלבנטי להמשך מסענו, שהפסיקה ריככה במובן מסוים את הדרישות שבסעיף 9 לחוק המקרקעין. בית המשפט העליון הכיר בכך שבנסיבות מסוימות יגבר הרוכש השני על הרוכש הראשון אף אם לא התקיים התנאי השלישי – הדורש את רישום העסקה על שם הרוכש השני בפנקסי המקרקעין כתנאי להעדפתו על פני הרוכש הראשון (ראו פרשת זריק, לעיל, בפסקה 22 לפסק הדין). נקבע, שגם הרוכש הראשון חב חובת תום לב כלפי הרוכש השני. כמו כן נקבע, שכאשר הרוכש הראשון נהג "שלא בתום לב" במובן זה שהוא יכול היה למנוע את ה"תאונה המשפטית", אך הוא לא עשה כן, ייתכן שהרוכש השני יצא וידיו על העליונה בתחרות הזכויות אף אם העסקה אותה הוא עשה לא נרשמה על שמו בפנקסי המקרקעין. החובה שהוטלה על הרוכש הראשון, בנסיבות מסוימות, לפי פסיקת בית המשפט העליון, בפרשת גנז, היא רישום הערת אזהרה בפנקסי המקרקעין. כך הדבר, מכיוון שמדובר באמצעי זול פשוט ונוח למניעת "תאונות משפטיות". עם זאת, הודגש, שלא בכל מקרה ובכל נסיבות אי רישומה של הערת אזהרה יהווה משום פגיעה בתום ליבו של הרוכש הראשון, שתטה את הכף לזכייתו של הרוכש השני. על רקע זה נבחן את המקרה שלפנינו.
מיהו הרוכש "הראשון בזמן"?
42. התשובה לשאלה מיהו "הראשון בזמן" היא משמעותית ביותר, שכן, כאמור, ברירת המחדל הקבועה בדין נותנת עדיפות משמעותית לרוכש "הראשון בזמן".
43. כאמור לעיל, הוכח שהסכם בין נתבעות 2-1 לבין קבוצת שמדרה נחתם ביום 14.1.1982 ובהגרלה מיום 25.1.1982 הוקצה לה, לפי אותו הסכם, מגרש 162. ההסכם בין מר יצחק אוחנה לבין הנתבעות נחתם במועד מאוחר יותר – ביום 7.3.1982. יצוין, בהקשר זה, שמר אוחנה לא טען שהמגרש הוקצה לו בהגרלה, כפי שנקבע בהסכם בינו לבין נתבעות 2-1. בחקירתו הנגדית, לשאלת בא כוח התובע, מר אוחנה השיב "את המספר 162 קיבלנו בסביבות שנות ה-2000" (עמ' 88 ש' 18 לפרוטוקול; וראו גם חקירתו של מר אביגדור אוחנה בעמ' 46 לפרוטוקול. בתשובה לשאלון שנשלח לו ציין מר יצחק אוחנה שהוא קיבל הודעה על זכותו במגרש 162, לראשונה, בשנת 2002 (תשובה לשאלה 5 לשאלון; ת/10)). גם מר אביגדור אוחנה, בנו של נתבע 3, העיד שזה היה ב-2003-2002 (עמ' 47 לפרוטוקול בש' 4-1). עדויות אלה גם עולות בקנה אחד עם ההפניה לממונה לחתימה על חוזה חכירה שניתנה למר אוחנה על-ידי נתבעות 2-1 שתאריכה 2.9.2002 (נספח ג' לתצהיר אוחנה). המסקנה היא לפיכך, שמגרש 162 הוקצה למר אוחנה על-ידי נתבעות 2-1 בשנת 2002 ולא יאוחר מיום 2.9.2002. על נסיבות הקצאת המגרש למר אוחנה, כפי שעלו מן הראיות, נעמוד בהמשך הדברים.
44. עולה אם-כן, שקבוצת שמדרה היא הרוכשת הראשונה בזמן. זאת, בין אם המועד הרלבנטי לבחינת שאלה זו הוא מועד החתימה על הסכמי המכר ובין אם המועד הרלבנטי הוא מועד הקצאת מגרש 162. על סמך מה, אם כך, טוענים נתבעות 2-1 ונתבע 3 ל"עדיפות" של נתבע 3?
45. בהקשר זה נטענו שלוש טענות: הראשונה – שההסכם בין קבוצת שמדרה לנתבעות 2-1 בוטל בשנת 1984 והוחיה בשלב מאוחר יותר, ולכן התובע הפך לרוכש השני דווקא. השניה – שהסכם המחאת הזכויות לתובע הוא הסכם פיקטיבי. השלישית – בטלות הסכם הפשרה בין נתבעות 2-1, מר שמדרה ומר כהן; ההסכם שנכרת בשנת 2004. אדון בטענות אלה כסדרן.



ביטול הסכם שמדרה?
46. נתבעות 2-1 ונתבע 3 טוענים, שההסכם בין קבוצת שמדרה לנתבעות 2-1 בוטל. ההסכם "הוחיה", לפי הטענה, רק בהסכם הפשרה בין קבוצת שמדרה, נתבעות 2-1 והתובע מיום 14.11.2004 (נספח כ'(1) לתצהיר כהן) – כלומר לאחר ההתחייבות לנתבע 3, מר אוחנה (במאמר מוסגר יצוין, שלגבי הסכם הפשרה טוענות נתבעות 2-1 שיש לבטלו מחמת טעות – טענה שדינה להידחות, ושנדרש אליה בהמשך). מכאן טענתם של נתבעים 3-1 לפיה מר יצחק אוחנה היה הרוכש הראשון בזמן. אם מקור הזכויות של התובע וקבוצת שמדרה במגרש 162 הוא הסכם הפשרה משנת 2004 בלבד, מדובר בזכויות שהן מאוחרות, לפי הטענה, לזכויותיו של מר יצחק אוחנה. הן מאוחרות, לפי הטענה, מהמועד בו נכרת הסכם המכר בין נתבע 3 לנתבעות 2-1 (7.3.1982); והן אף מאוחרות מהמועד בו הוקצה לנתבע 3 מגרש 162 (בשנת 2002).
47. אין בידי לקבל את הטענה לפיה הסכם המכר בין נתבעות 2-1 לבין קבוצת שמדרה – בוטל. הראיה שעליה מסתמכים הנתבעים לביסוס טענה זו היא תצהירו של מר עמרני, שהעיד שהוא לא היה בחברה באותו תקופה. מר עמרני מסתמך בתצהירו על מכתבים ששלח בא כוח הנתבעת באותה עת (עו"ד בנימין) מן הימים 18.4.2002, 4.12.2002 (נספחים יג', יד' לתצהיר כהן) ומיום 26.2.2003 (נספח יח' לתצהיר כהן).
48. בכל הנוגע למכתב הביטול מיום 4.12.2002, לא ברור ממנו לאיזה מגרש הוא מתייחס (כך גם המכתב מיום 18.4.2002). כמו כן, בתכתובות נוספות שצורפו – מכתבו של בא כוח התובע מיום 2.1.2003 (נספח טו' לתצהיר כהן) והמכתב מיום 26.2.2003 הובהר, שטענת החברה לביטול העסקה עם קבוצת שמדרה, לרבות בקשר עם מגרש 162, היא טענה לביטול משנת 1984 ולא בשנת 2002. המכתב מיום 4.12.2002 אינו מהווה איפוא מכתב ביטול עצמאי. מעבר לכך, על-פי הסכם הפשרה שבמסגרתו מונה כונס הנכסים, החברות לא היו רשאיות לגבות חובות עבר בקשר לדמי פיתוח, ולכן גם לא יכלו לבטל את ההסכם בגין טענה לאי תשלום חובות בשנת 2002 (למשל סעיף 5(ו) להסכם הפשרה; נספח יב(1) לתצהיר כהן). אם לא די בכך, קיים קושי בלתי מבוטל במשלוח הודעת ביטול בשנת 2002 ביחס לחוב נטען משנת 1985 – ולו במונחי הזמן הסביר למשלוח הודעת ביטול. אין אפוא במכתב זה מיום 4.12.2002 כדי לבטל את העסקה בין נתבעות 2-1 לקבוצת שמדרה.
49. בכל הנוגע לטענת הביטול משנת 1984, שהתבהרה, כאמור, במכתבו של עו"ד בנימין מיום 26.2.2003 (בו נטען שההסכם עם קבוצת שמדרה בוטל ביום 12.3.1984), לא די באותו מכתב כדי להוכיח את הביטול הנטען של העסקה עם קבוצת שמדרה בשנת 1984. הנטל בעניין זה הוא על הנתבעים והם לא עמדו בו. ראשית, לא הוצג לפניי מכתב הביטול משנת 1984 עצמו. שנית, לא הוכח שאותו מכתב ביטול נטען הומצא לקבוצת שמדרה. שלישית, דומה כי יש רגליים לטענתו של בא כוח התובע לפיה כאשר נתבעות 2-1 ביטלו הסכם למכירת מגרש במקרקעין יש לכך עקבות ממוסמכים (papertaril), כפי שעולה מעניינו של מר אוחנה – בו נדון בהרחבה בהמשך (ראו, ת/9(6) ו-ת(9(7) – הודעת הזיכוי; ת/8 – השיקים שבתחתית העמוד). רביעית, ואף אם היה ביטול – לא הוכח שהביטול היה כדין. חמישית, ואף אם היה ביטול והביטול היה כדין – ספק אם ביטול נטען זה לא בוטל בהוראותיו של הסכם כינוס הנכסים מינואר 1985 (נספח יב'1 לתצהיר כהן למשל בסעיפים 10 ו-13) (השוו, ה"פ (ת"א) 176196/02 ברזל נ' החברה לפיתוח שכונות מגורים ביו"ש (לא פורסם, 28.5.2003)). משמעות הדבר היא, שטענת הביטול בשנת 1984 לא הוכחה והיא נדחית בזאת. אין אפוא בנתון זה כדי להשפיע על עדיפות התובע במישור הזמן – כבא בנעלי קבוצת שמדרה – על פני נתבע 3.
תוקף הסכם המחאת הזכויות לתובע
50. טענה נוספת אותה העלו נתבעות 1-2, אליה הצטרף גם נתבע 3 בסיכומיו, בהקשר זה של טענת הביטול, היא שהסכם המחאת הזכויות מיום 8.7.1983 (נספח ט' לתצהיר כהן) בין התובע לבין מר שמדרה הוא פיקטיבי ונעשה בדיעבד. מדובר, כך נטען, במעשה "קנוניה". לפי הטענה, הסכם המחאת הזכויות "האמיתי" הוא מיום 7.7.1987 (נספח י'1 לתצהיר כהן). ההסכם משנת 1983 "נועד להתגבר", לשיטת נתבעות 2-1, על טענת הביטול שלהן – במובן זה שהוא נערך לפני מכתב הביטול הנטען משנת 1984. בטענה זו אין ממש. התובע הסביר בעדותו את העובדה שקיימים שני הסכמי המחאה שונים. ההסבר הוא בעיקרו של דבר, שההסכם הראשון משנת 1983 נחתם מול מר שמדרה בלבד, ובהמשך – ההסכם השני משנת 1987 נחתם גם עם מר פלד ומר ארנפלד שהיו תושבי חוץ. הסבריו של מר כהן עולים בקנה אחד עם המסמכים והם מהימנים עליי. הם לא נסתרו על-ידי מי מהנתבעים (על הנטל להוכחת טענות מסוג זה, ראו ע"א 3546/10 מישאלי נ' קליין (לא פורסם, 18.4.2012)).
51. המסקנה היא אפוא, שהוכח כעובדה שקבוצת שמדרה המחתה את זכויותיה במגרש 162 למר כהן, התובע. תחילה, ביום 8.7.1983 נחתם הסכם המחאה בין מר כהן לבין מר שמדרה, ובהמשך נחתמו הסכם המחאה ויפויי כוח על-ידי קבוצת שמדרה על כל חבריה (ההסכם מיום 7.7.1987). לשאלה מתי דווח ההסכם לרשויות המס – עניין אליו התייחסו באי כוח הנתבעים בחקירה הנגדית – אין משמעות או רלבנטיות לענייננו.
52. לא נעלמה מעיניי טענת באי כוח הנתבעים 3-1 לפיה במועדים שבהם נחתמו הסכמי ההמחאה לא הייתה הסכמה של נתבעות 2-1 להמחאת הזכויות – כנדרש לפי סעיף 22 להסכם בינן לבין קבוצת שמדרה. בטענה זו יש ממש מבחינה עובדתית (עמ' 60 לפרוטוקול בש' 28 עד עמ' 61 ש' 5), אולם אין בה כדי להפוך את היוצרות כך שמר יצחק אוחנה, נתבע 3, יהיה הרוכש "הראשון בזמן". הטעם לכך הוא, שביחסיו מול נתבעות 2-1 מר כהן נכנס בנעליה של קבוצת שמדרה, שהמחתה לו את זכויותיה במגרש 162 מול נתבעות 2-1; זכויות שנולדו בחתימת ההסכם מיום 14.1.1982 ומכוח ההגרלה מיום 25.1.1982. הסכם זה בין קבוצת שמדרה לנתבעות 2-1 היה שריר וקיים כל העת והוא קודם בזמן ביחס להסכם עם נתבע 3. מעבר לכך, המחאת הזכויות אושרה על-ידי נתבעות 2-1, כנדרש לפי סעיף 22 להסכם, עם החתימה על הסכם הפשרה מיום 14.11.2004 (שלטענות כלפיו נידרש מיד). זכויותיה של קבוצת שמדרה הן אפוא זכויותיו של התובע והוא נכנס בנעליה ביחסיו מול נתבעות 2-1. זכויותיו עדיפות "בזמן" בתחרות הזכויות עם נתבע 3.
בטלות הסכם הפשרה?
53. כאן המקום להתייחס לטענה שהועלתה בסיכומי נתבעות 2-1 – טענה לפיה הסכם הפשרה מיום 14.11.2004 בטל מחמת טעות לפי לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן – "חוק החוזים"). יצוין תחילה, שמדובר בטענה שלא נטענה בכתב ההגנה. בכתב ההגנה נטען, כאמור, שהפניית מר אוחנה למגרש 162 הייתה בטעות. הטענה לטעות בהסכם הפשרה עם מר כהן נטענה לראשונה בתצהיר עמרני. זוהי אפוא הרחבת חזית אסורה, שבא כוח התובע התנגד לה בקדם המשפט המסכם ובסיכומיו (עמ' 22 לפרוטוקול בש' 2-1; וכן עמ' 115 בש' 10). די בכך כדי לדחות את הטענה.
54. מעבר לכך, ולמעלה מן הצורך, אין ממש בטענה זו לגופה. אף אם הייתי מוכן לקבל את טענת נתבעות 2-1 לפיה הסכם הפשרה שנחתם עם מר כהן ומר שמדרה היה כתוצאה משגגה בשל חלופי מנהלים בנתבעות 2-1, כפי שטען מר עמרני בתצהירו וכנטען בסיכומי נתבעות 2-1, אין לכך משמעות בענייננו. משעה שלא הוכח ביטול ההסכם משנת 1982 עם קבוצת שמדרה, המשמעות היחידה של הסכם הפשרה לענייננו הוא, שבאותו הסכם הסכימו נתבעת 2-1 להמחאת הזכויות מקבוצת שמדרה לתובע, כנדרש בסעיף 22 לו. כלומר, אף אם לא היה נחתם הסכם הפשרה, ההסכם של קבוצת שמדרה היה שריר וקודם בזמן להתחייבות כלפי מר אוחנה. בנסיבות אלה, ספק אם התנגדות של נתבעות 2-1 להמחאה למר כהן, וכאשר מר כהן הסכים – עוד במסגרת הסכמי ההמחאה (נספח ט' בסעיפים 4 ו-9; נספח י' בסעיפים 4 ו-10) – לקבל עליו את ההתחייבויות של קבוצת שמדרה בהסכם – הייתה התנגדות בתום לב ובעלת תוקף משפטי. הרי מסעיף 22 להסכם עולה, שתכליתו היא לכאורה לוודא שבמקרה של המחאת זכויות הנמחה יקבל עליו את כל החובות של הממחה כלפי נתבעות 2-1, וחובות אלה מר כהן קיבל על עצמו.
55. עוד, והרבה למעלה מן הצורך, אין מדובר בטעות כמובנה בחוק החוזים, לא כל שכן טעות המאפשרת את ביטול הסכם הפשרה – ובעת הזו. ראשית, נתבעות 2-1 הן שהפנו את מר אוחנה לממונה לשם חתימה על הסכם חכירה למגרש 162; והן שחתמו על הסכם הפשרה עם מר כהן. מדובר באותם גופים. שנית, מר עמרני עצמו הוא שחתום על ת/8 בו נכתב שהחברה מאשרת את בעלותו של מר אוחנה על מגרש 162 (את טענתו שהוא חתם על הסכם זה כשליח קשה לקבל); והוא זה שחתם גם על הסכם הפשרה. שלישית, מר עמרני הודה בחקירתו הנגדית, שידע על כך שנחתם הסכם חכירה עם מר אוחנה לגבי מגרש 162 עוד מחודש נובמבר 2004. כך הודיע לו עו"ד שטיינמיץ, היועץ המשפטי של הממונה, סמוך לאחר שמר כהן שלח את ההפניה שקיבל מהחברה בהתאם להסכם הפשרה (עמ' 78 לפרוטוקול בש' בש' 27-26; סעיף 10 לתעודת עובד הציבור שנתן עו"ד שטיינמיץ והרישום בתחתית העמוד בנספח ה' לה). אלא שבזמן אמת מר עמרני לא נתן הודעה על כך למר כהן. הוא גם לא הודיע על ביטול הסכם הפשרה (עמ' 79-78 לפרוטוקול) – לא כל שכן זמן סביר לאחר הידיעה על עילת הביטול הנטענת. אף השבה של הכספים שקיבלו הנתבעות 2-1 במסגרת הסכם הפשרה לא הייתה (ראו סעיפים 21-20 לחוק החוזים). טענה זו לטעות ובטלות ההסכם עלתה, כאמור, לראשונה רק בתצהירו. בזמן אמת, ביום 7.12.2004 – בשונה מגרסתו של מר עמרני בתצהירו ובעדותו לפניי – שלחה החברה הודעה לממונה בה נכתב שהטעות הייתה בעניינו של מר אוחנה – שהוקצה לו מגרש 162 בטעות במקום מגרש 164 (נספח ד' לתצהיר עמרני; כך העיד גם עו"ד שטיינמיץ בסעיף 10 לתעודת עובד הציבור). לא דובר על טעות כלשהי בקשר למר כהן.
56. בהקשר זה יצוין, שבטענתו של מר עמרני לפיה ניתנה הודעה שהמגרש הוחכר למר אוחנה בעל-פה לבא כוחו של מר כהן, עו"ד גדנסקי, קיים קושי. לא הוצגה הודעה בכתב ומר עמרני עצמו לא זכר מתי הוא דיבר על כך עם עו"ד גדנסקי (עמ' 79 לפרוטוקול בש' 19-18). כמו כן, התרשמותי מעדותו של מר עמרני לא הייתה חיובית. קיימים בה קשיים בלתי מבוטלים. בכלל זה, מר עמרני התחמק ממתן תשובה מלאה וכנה בנוגע למועד בו החל להיות פעיל בחברה לפני שרכש אותה פורמאלית, ולהיקפה של פעילות זו. בנוסף, תשובות רבות שנתן היו שהדברים לא היו בתקופתו בחברה ולכן אין הוא יכול להעיד, אך כשהתשובה שירתה את גרסתו הוא ידע לספר גם על דברים שאירעו טרום תקופתו. האמור לעיל גרע מהאמינות של עד זה. הוא אף נמנע מלהביא את תיק המסמכים שמתייחס למר אוחנה לדיון – מסמכים שיכלו לשפוך אור על השתלשלות העניינים בענייננו – בניגוד להחלטה של בית המשפט. בעניין זה עדיפה עדותו של מר כהן לפיה הדבר נודע לו רק בשנת 2009 בעקבות התביעה שהגיש (סעיפים 31-29 לתצהיר כהן). יצוין שבעניין זה (ובעניינים אחרים) היה בלבול מסוים בעדותו של מר כהן לפניי, אולם התרשמתי שמדובר בטעויות בתום לב, ומצאתי את עדותו מהימנה.
57. לבסוף, ואף אם אם היה מדובר בטעות כמשמעה בחוק החוזים, לא מדובר בטעות שמר כהן ידע או שהיה עליו לדעת עליה (סעיף 14(א) לחוק החוזים) או בטעות שצודק לבטל בגינה את הסכם הפשרה (סעיף 14(ב) לחוק החוזים). נפקותו של הסכם הפשרה לענייננו, כאמור, היא רק בהסכמה להמחאת הזכויות מקבוצת שמדרה למר כהן – כאשר ספק אם היעדר הסכמה מלכתחילה, בנסיבות העניין, לא היה עולה כדי חוסר תום לב. טענת "הטעות" וביטול הסכם הפשרה – נדחית אפוא.
מסקנת ביניים
58. הנה-כי-כן, מסקנתנו עד לנקודה זו היא כי התובע, מר מנשה כהן, הוא הרוכש "הראשון" בזמן. לאחר שבאנו למסקנה זו, השאלה אותה נותר לבחון היא אם נתבע 3, מר יצחק אוחנה – הוא הרוכש "השני" בזמן – עומד בתנאים שנקבעו בסעיף 9 לחוק המקרקעין ובפסיקה, המאפשרים לרוכש השני לגבור "בתחרות הזכויות" על הרוכש הראשון. מר אוחנה אומנם "נרשם" אצל נתבע 4, אולם אין מדובר ברישום בפנקסי המקרקעין כנדרש לפי סעיף 9 לחוק המקרקעין. עם זאת, וכפי שהובהר לעיל (פסקה 41 לעיל) לא די בכך כדי לחרוץ את דין הגנתו של נתבע 3 לשבט. משעה שהתובע לא העלה בסיכומיו טענה בדבר התמורה ששילם מר אוחנה לנתבעות 2-1, השאלה העיקרית אותה עלינו לבחון על מנת להכריע בתחרות הזכויות בין התובע לנתבע 3 היא שאלת תום ליבם של הצדדים באספקלריה של תחרות זכויות במקרקעין. לדיון בשאלה זו והתשובה לה נפנה עתה.

תום הלב
59. הפסיקה פירשה את חובת תום הלב של הרוכש השני, לפי סעיף 9 לחוק המקרקעין, כדרישה לתום לב סובייקטיבי ואובייקטיבי (פרשת זריק, לעיל, בפיסקה 23; ע"א 7643/06 אבו זיאד נ' בשיר (לא פורסם, 28.10.2008) בפיסקה 8; ע"א 1117/06 חברת אלקודס קורפוריישן נ' אלרחמן (לא פורסם, 14.4.2010) בפיסקה 32; ע"א 2950/07 סולימאן נ' מדינת ישראל – מינהל מקרקעין ישראל (לא פורסם, 26.10.2009) בפיסקה 54). תום הלב הסובייקטיבי – עניינו בשאלה אם הרוכש השני ידע על העסקה עם הרוכש הראשון כאשר הוא בא בהסכם עם המוכר. תשובה חיובית לשאלה זו שוללת את תום הלב הסובייקטיבי. תום הלב האובייקטיבי – עניינו בשאלה אם הרוכש השני בדק את הרישום ואת ההחזקה במקרקעין. עוד נקבע בפסיקה, ששאלת תום ליבו של הרוכש הראשון – במובן זה של רישום הערת אזהרה למניעת תאונה משפטית עתידית – תהא רלבנטית אם ורק אם נמצא שהרוכש השני הוא תם לב. הטעם לכך הוא, שאם הרוכש השני פעל בחוסר תום לב, כמובנו לעיל, התנהגותו של הרוכש הראשון אינה העיקר, שכן לא היא שהובילה ל"תאונה המשפטית" (פרשת זריק, לעיל, בפסקה 23; פרשת אבו זיאד, לעיל, בפסקה 9; פרשת חברת אלקודס קורפוריישן, לעיל, בפסקה 32; פרשת סולימאן, לעיל, בפסקה 54). על רקע זה נבחן את הראיות הרלבנטיות לשאלת תום הלב.
60. כאמור, בהסכם הרכישה של מר יצחק אוחנה מיום 14.3.1982 לא הוקצה לו מגרש. נתבע 3 לא טען, שהוא קיבל את מגרש 162 לפי תוצאות הגרלה, כפי שנקבע בהסכם הרכישה. כאמור, מן הראיות עולה, שרק בשנת 2002 הוקצה למר אוחנה מגרש 162. הנסיבות שבהן ניתנה למר יצחק אוחנה הפניה לממונה בקשר עם מגרש 162 נותרו מעורפלות בתצהירו. כל שצוין בתצהיר הוא, שהייתה מחלוקת בדבר תשלום דמי פיתוח, שהוסדרה בפשרה שבמסגרתה מר אוחנה שילם תשלום נוסף עבור פיתוח, ושלאחר ביצוע התשלום הוקצה לו מגרש 162 (סעיפים 4-3 לתצהירו).
61. בחקירה הנגדית של מר יצחק אוחנה עלה, שברקע לאותה פשרה עמדה טענה של החברה לביטול ההסכם עימו. התברר שמר אוחנה קיבל שיקים מהחברה לפקודתו בשנים 1990-1989 (שיק מיום 21.7.1989 על סך 7,785 ש"ח; ושיק מיום 17.9.1990 על סך 5,000 ש"ח – צילומם של השיקים מצוי בתחתית ת/8). עוד הוצגו בחקירה הנגדית הודעות מנתבעות 2-1 למר אוחנה לפיהן מוחזרים לו כספים: הודעה מיום 21.7.1989 (ת/9(6)) בה נכתב "עקב ביטול רכישת המגרש בגני מודיעין" מוחזר סך של 7,785 ש"ח (התואמת את השיק מאותו תאריך); וכן, הודעה מיום 16.9.1990 (ת/9(7) בה נכתב "החזר תשלום ע"ח עבודות פיתוח" על סך 5,000 ש"ח (התואמת את השיק מאותו תאריך; וכן את הקבלה המסומנת ת/9(13)). מר אוחנה, בחקירתו, לא הכחיש את קבלת השיקים, אך טען שלא קיבל את ההודעות. בקשר לשיקים הוא העיד שהוא לא הבין במה מדובר. הוא השיב, לשאלת בא כוח התובע, שכאשר הוא קיבל את השיקים הוא לא עשה דבר. הוא לא ניסה לברר מה פשרם. הוא פשוט הניח אותם במגירה (עמ' 94-93 לפרוטוקול). להבנתו, כך לדבריו, הוא חשב שמדובר בניסיון לזרז את תשלום דמי הפיתוח שבעניינם הייתה מחלוקת. מר אוחנה לא הבין, לדבריו, שהשיקים נשלחו לו מכיוון שהעסקה עימו משנת 1982 בוטלה. הוא עמד על כך שלא היה ביטול (עמ' 95 לפרוטוקול בש' 9-6).
62. בגירסתו של מר יצחק אוחנה, נתבע 3, קיימים קשיים. אם בכך שקשה לקבל את טענתו לפיה הוא לא התעניין בזהות המגרש במשך עשרים שנים (חרף תשלום דמי פיתוח וחרף חילוקי הדיעות עם החברה המוכרת וטענת הביטול); אם בטענתו שנתבעות 2-1 לא ביקשו לבטל את העסקה עמו. בטענה אחרונה זו קיים קושי גם נוכח תשובותיו של מר אוחנה לשאלון שנשלח לו (תשובה לשאלה 4; ת/10), ולנוכח המסמך הכתוב היחידי שהוגש המעגן את הסדרת היחסים בין מר אוחנה לנתבעות באותה פשרה משנת 2002. במסגרת אותו מסמך, החברה, באמצעות מר עמרני, אישרה "קבלת 2 שיקים... המאשרים שביטול המגרש התבטל והחברה מאשרת בעלות על מגרש 162 בגני מודיעין [ההדגשות שלי – י.מ.]." (ת/8). כאשר מר אוחנה נשאל אודות הכתוב במסמך זה – הוא אישר שהוא נכח בפגישה שהייתה עם מר עמרני יחד עם בנו אביגדור, אך לא היה לו הסבר לסתירה שבכך אל מול טענתו שהחברה לא ביטלה את ההסכם והאמור באותו מסמך (עמ' 97 לפרוטוקול ש' 25-19). מר אביגדור אוחנה, שלדבריו ולדברי אביו יצחק, טיפל בפשרה מול החברה המוכרת, בעדותו לפניי, העיד שהמסמך לא זכור לו (עמ' 45 לפרוטוקול בש' 19). מר עמרני, מצידו, אישר שהוא היה זה שחתם על המסמך, אך לדבריו היה זה בתקופה שבה הוא שימש "שליח" של מר רוזן, ולפני שהוא רכש את החברה (עמ' 74 לפרוטוקול בש' 16-3); טענה שכאמור קשה לקבלה – אם בשל פעילותו של מר עמרני בחברה עובר לרכישתה לרבות טיפול בתביעה משמעותית שהוגשה נגדה, כפי שהוא עצמו העיד; אם בשל עדותו המתחמקת באשר לאופי פעילותו בחברה עובר לרכישתה על-ידו; אם בשל כך שהדעת נותנת שמסמך מעין זה – לא נעשה על-ידי "סתם" שליח.
63. ראיה רלבנטית נוספת שהוצגה לפניי היא דו"ח כונסי הנכסים עורכי הדין יאיר שילה ומיכאל שחור. מסמך זה צורף לתצהירו של התובע (נספח לה'). דו"ח זה, לפי האמור בו, נעשה במסגרת סכסוך משפטי בין נתבעות 2-1 לבין חברת גני מודיעין, ששיווקה את המגרשים לרוכשים. במסגרת אותו דו"ח נעשתה, בין היתר, התחקות אחר העסקאות שעשתה החברה במגרשים (למשל סעיפים 13 ו-14 לדו"ח). באותו דו"ח, בכל הנוגע למגרש 162 נכתב "162 פלד יצחק + ארנפלד + שמדרה" חוזה מתאריך 14.1.1982 (נספח א' לדו"ח בעמ' 11; נספח ב' לדו"ח בעמ' 14). שמו של מר יצחק אוחנה נזכר בקשר לרישום של מגרש 332. נכתב שמגרש זה נמכר למר "יורם כהן", אך בעמודת ההערות נכתב "במקור שייך לאוחנה יצחק ההסכם בוטל ב-1990. בתיק של אוחנה יש ראיות להתכתבות והתחשבנות עד שנת 1996" (נספח א' לדו"ח בעמ' 22; וראו גם נספח ב' לדו"ח בעמ' 28). אכן, דו"ח זה לא הוגש על-ידי עורכו ולא צורפו המסמכים שעל-פיהם הוא נערך. הדו"ח צורף, כאמור, לתצהירו של מר כהן, שאין לו נגיעה ישירה לדו"ח זה. אולם, טענה של היעדר קבילות כלפי דו"ח זה לא נטענה על-ידי באי כוח נתבע 3 בקדם המשפט המסכם. מדובר אפוא במסמך קביל. לא הייתי משתית ממצאים עובדתיים על דו"ח זה אם הוא היה עומד בפני עצמו, אולם בהצטרף לראיות הנזכרות מעלה סבורני שיש לייחס לו משקל – בכל הנוגע להתשתשלות העניינים בעניינו של מר אוחנה. הרישום בדו"ח עולה בקנה אחד עם הראיות האחרות בדבר ביטול העסקה עם מר אוחנה, וכן שופך אור על העמימות בגירסתו של מר אוחנה וטענתו – אותה כאמור קשה עד מאוד לקבל – שלפיה לא הוקצה לו מגרש משך כעשרים שנים, והוא גם לא התעניין בנדון.
64. ומהי משמעות הדבר בכל הנוגע לתום ליבו של מר אוחנה כמובנו בסעיף 9 לחוק המקרקעין
65. מכלול הראיות אינו מספיק על מנת לבוא למסקנה לפיה מר אוחנה או בנו, אביגדור, שפעל מטעמו והיה שלוחו, ידעו – ידיעה קונקרטית ופוזיטיבית – שמגרש 162 נמכר לקבוצת שמדרה, למר כהן או לאדם אחר. עם זאת, די בראיות שלפניי על מנת לקבוע שמדובר בנסיבות העולות כדי "עצימת עיניים" כלפי האפשרות שקיימת בעיה עם המגרש; נסיבות המבססות מסקנה של חוסר תום לב סובייקטיבי – כמשמעו בסעיף 9 לחוק המקרקעין (ראו, פרשת אבו זיאד, לעיל, בפסקה 8; פרשת אלקודס קורפוריישן, לעיל, בפסקה 32).
66. כאמור, מגרש 162 הוקצה למר אוחנה רק בשנת 2002. לפני כן הוקצה לו מגרש אחר שנמכר לאדם אחר – לאחר ביטול העסקה עמו על-ידי החברה המוכרת בשנים 1990-1989. מר יצחק אוחנה ובנו הסדירו את הסכסוך עם נתבעות 2-1 בשנת 2002. במסגרת הסכם זה הוקצה למר אוחנה מגרש 162. לא ניתן לקבל את טענתו של נתבע 3 לפיה הוא לא היה מודע לטענת הביטול של החברה, למצער בשנת 2002 – בעת עריכת הסכם הפשרה. הדעת נותנת שעניין הביטול – וביטול הביטול – לא הוזכר כך סתם באותו מסמך (ת/8). נתבע 3 ובנו היו אפוא ערים ומודעים לכך, שלחברה הייתה טענה לביטול העסקה עימם משנת 1982 (וזאת מבלי להביע עמדה אם ביטול זה היה כדין – שאלה שלא לובנה לפניי). בנסיבות אלה, ונוכח התנהלות החברה בעניינם שלהם, מר יצחק אוחנה או בנו, אביגדור, צריכים היו, לכל הפחות, לחשוד שקיימת אפשרות שיש בעיה עם המגרש. התנהלות החברה לה הם נחשפו – צריכה הייתה להדליק אצלם "נורה אדומה". אף על פי כן, כפי שיפורט עוד בהמשך, חרף התנהלות זו של החברה מר אוחנה ובנו לא העלו תהיות או שאלו שאלות כלשהן בעניין הקצאת מגרש. הם גם לא בדקו או ניסו לברר באופן כלשהו אם קיים אדם אחר שטוען לזכויות במגרש, וגם על כך נרחיב בהמשך. מדובר אפוא בנסיבות העולות כדי עצימת עיניים. בנסיבות אלה, ניתן לראות במר אוחנה, נתבע 3, כנעדר תום לב (סובייקטיבי), כמובנו בסעיף 9 לחוק המקרקעין.
67. יצוין, במאמר מוסגר, שלא מצאתי נפקות להודעות שפורסמו בעיתונים יתד נאמן והמודיע אליהם הפנה בא כוח התובע (נספחים לו'(1) ו-(2) לתצהיר אוחנה). לא הוכח שמר אוחנה ובנו ראו את המודעות, וממילא מדובר במודעות מיום 10.1.2003 – מועד שהיה לאחר הפשרה בין מר אוחנה לנתבעות 2-1.
68. עם זאת, ואף אם אין די בתשתית הראייתית שלעיל כדי לקבוע שנתבע 3 חסר תום לב (סובייקטיבי), אין בכך כדי לשנות את המסקנה הכוללת לפיה ידו של התובע היא על העליונה בתחרות הזכויות – זאת משעה שנתבע 3, כפי שיפורט להלן, אינו עומד במבחן תום הלב האובייקטיבי. כך בכלל וכך בפרט בהצטרף הנתונים שלעיל בעניין עצימת העיניים.
69. לפני שנגיע לעניין זה, נציין שאין מחלוקת על כך שמגרש 162 לא נרשם על שם נתבע 3 בפנקסי המקרקעין (עמ' 128 לפרוטוקול בש' 9). המקרקעין רשומים בפנקסי המקרקעין על שם הממונה, כאמור. זכויותיו של נתבע 3 הן זכויות חוזיות בלבד. הוא מחזיק בהסכם עם נתבעות 2-1 ובחוזה חכירה מיום 6.1.2004 עם הממונה שנחתם עמו לאחר קבלת הפניה מנתבעות 2-1 (התאריך הכתוב על ההסכם הוא 6.1.2003, אולם מדובר בטעות סופר; ראו, תעודת עובד הציבור של עו"ד יעקב שטיינמיץ בסעיף 8 ונספחים ב' וה' לה; וכן נספח ה' לתצהיר נתבע 3). דרישת הרישום לפי סעיף 9 לא התמלאה (ראו, פרשת חמוד, לעיל, בפסקה ל"א; פרשת זריק, לעיל, בפסקה 25).
70. וכעת נחזור לשאלת תום הלב האובייקטיבי: בסיכומיהם טענו באי כוח נתבע 3, שהתובע, מר כהן, הוא חסר תום לב, כמובנו של מונח זה בדיני העסקאות הנוגדות. לפי הטענה, חוסר תום ליבו של התובע בא לידי ביטוי בכך, שהוא לא נקט בפעולה כלשהי שנועדה להזהיר צד שלישי מעשיית עסקה סותרת. כאן המקום לציין, שלא נטען לפניי שניתן היה לרשום הערת אזהרה בפנקסי המקרקעין בגין רכישת המגרש (עמ' 118 לפרוטוקול בש' 11; עמ' 128 לפרוטוקול בש' 23). טענתם של באי כוח נתבע 3 כלפי התובע לא הייתה, אפוא, למחדל של התובע באי רישום הערת אזהרה. טענתם הייתה שעמדו לרשות התובע אמצעים אחרים על מנת להזהיר צד שלישי מעשיית עסקה סותרת ובכך למנוע את "התאונה המשפטית" (השוו, פרשת גנז, לעיל, חוות דעתו של כב' השופט א' מצא בעמ' 425 ואילך; חוות דעתו של כב' השופט א' רבלין בעמ' 427). מכיוון שתובע לא נקט באמצעים אלה, כך נטען, הוא פעל בחוסר תום לב. אלו הם האמצעים שאי נקיטה בהם, לשיטת באי כוח נתבע 3, משמיעה חוסר תום לב מצידו של התובע: (1) רישום הזכויות אצל הממונה; (2) רישום הזכויות אצל החברה המשכנת (נתבעות 2-1) או אצל כונס הנכסים; (3) רישום משכון ברשם המשכונות ורישומו של המשכון בתיק הממונה (לעניין זה טענו גם נתבעות 2-1).
71. השאלה האם נכון להטיל חובה על רוכשים לנקוט באחת מן הדרכים להן טענו באי כוח נתבע 3 – מקום בו לא ניתן לרשום הערת אזהרה – היא שאלה מורכבת (ראו, ע"א 9617/04 עומר נ' סוולים (לא פורסם, 4.6.2006)). הרציונאלים שבהטלת חובה לרשום הערת אזהרה – חובה שהוכרה בפסיקה, בנסיבות מסוימות – ומאפייניו המיוחדים של מוסד הערת האזהרה, אינם חלים בהכרח לגבי האמצעים הנטענים על-ידי באי כוח נתבע 3. כך או כך, בנסיבות העניין אין צורך להכריע בשאלות אלה. שכן, גם אם אניח, לצורך הדיון, שניתן, בנסיבות מסוימות, לראות ברוכש ראשון שלא נקט באמצעים הנ"ל להם טענו באי כוח נתבע 3 כמי שלא היה תם לב ביחסיו המשפטיים עם הרוכש השני – אין בכך כדי להועיל למר יצחק אוחנה, נתבע 3, ב"תחרות הזכויות" במקרה הנדון. הטעם לכך הוא, שאף אם התובע, מר כהן, היה נוקט בדרכים אלה כולן או חלקן – לא היה בכך כדי למנוע את ה"תאונה המשפטית", וזאת נוכח התנהלותו של מר אוחנה עצמו. מר אוחנה לא ערך בדיקה כלשהי בקשר לזכויות במקרקעין – לא בעת שהתקשר בהסכם מיום 7.3.1982, כאמור, ולא כאשר הוקצה לו על-ידי החברה מגרש 162 כשנעשתה הפשרה. בכך, כשל נתבע 3 במבחן תום הלב האובייקטיבי. אפרט:
72. בנוגע למועד עריכת ההסכם מיום 7.3.1982 – מר יצחק אוחנה העיד, שכאשר נעשה ההסכם מיום 7.3.1982 הוא לא ערך בדיקה כלשהי של הזכויות. הוא סמך על החברה המוכרת (עמ' 87 לפרוטוקול בש' 23 עד עמ' 88 בש' 10).
73. בנוגע למועד הפשרה בשנת 2002 – כאשר מר יצחק אוחנה נשאל בחקירתו האם כאשר הוקצה לו מגרש 162 הוא בדק באופן כלשהו אם המגרש בכלל שייך לחברה; אם הוא ביקש אישור מלשכת רישום המקרקעין; או אם הוא בדק את הרישום אצל רשם המשכונות – הוא הפנה את השאלות לבנו (אביגדור אוחנה). מר יצחק אוחנה העיד שבעניין הפשרה וכל הכרוך בה טיפל הבן, אביגדור, באופן בלעדי (עמ' 95 לפרוטוקול בש' 10 ועד עמ' 98; כך אישר גם הבן אביגדור – ע' 45 ש' 15-7). הבן, מר אביגדור אוחנה, לא הגיש תצהיר. הוא זומן לעדות, כאמור, על-ידי בא כוח התובע. מעדותו של מר אביגדור אוחנה עולה, שכאשר הוקצה מגרש 162 בשנת 2002 הוא לא בדק את מצב הזכויות של החברה ואם יש ברשותה "מגרשים לתת" (עמ' 47 לפרוטוקול בש' 19-15; עמ' 48 בש' 13-11). הוא העיד גם שהוא לא שכר שירותים של עורך דין (עמ' 43 בש' 14-12; עמ' 46 ש' 25). לדבריו, כל שנעשה על-ידו הוא בירור הפרוצדורה לרישום אצל הממונה (חוזה חכירה) וטיפול ברישום זה (עמ' 47 בש' 27 עד עמ' 48 בש' 13). יצוין עוד, שלשאלת בית המשפט, הבהירו באי כוח נתבע 3, בסיכומיהם, שלא הובאה ראיה לכך שנעשה בירור אצל רשם המשכונות עובר לפשרה עם נתבעות 2-1 (עמ' 126 לפרוטוקול בש' 7-6).
74. כלומר, אף בהנחה שניתן וראוי להטיל על התובע חובה לנקוט בפעולות הנטענות על-ידי באי כוח נתבע 3, ואין אני מביע כל עמדה נחרצת בעניין זה, והתובע היה נוקט בפעולות אלה – לא הייתה נמנעת "התאונה המשפטית". כל הראיות הרלבנטיות מצביעות על כך. בנסיבות אלה, על-פי הפסיקה, אין נפקות לשאלת תום ליבו של התובע כמובנו בדיני העסקאות הנוגדות – אם הוא פעל למניעת ה"תאונה המשפטית" באמצעות עשיית הפעולות הנטענות אם לאו (ראו למשל, פרשת זריק, לעיל, בפיסקה 27; ע"א 9767/08 קדמני נ' מולא (לא פורסם, 16.1.2011) בפיסקה 9). די בכך על מנת לקבוע, שהתובע, מר כהן, הוא הרוכש הראשון בזמן, גובר על הרוכש השני בזמן, מר יצחק אוחנה, בתחרות הזכויות, והכל כמצוות סעיף 9 לחוק המקרקעין.
75. מעל הצורך, ומבלי לקבוע מסמרות בנדון, אציין שמן הראיות שהוצגו לפניי עולה, שממילא קיים קושי לראות בתובע כמי שלא נהג בתום לב ביחסיו המשפטיים עם נתבע 3 בכך שלא נקט ב"אמצעי האזהרה" שהזכירו באי כוחו. אשר לרישום אצל הממונה, העיד עו"ד שטיינמיץ, שעדותו הייתה ברורה, עקבית ומהימנה (עמ' 56-50 לפרוטוקול). מר שטיינמיץ הסביר, שהרישום אצל הממונה בקשר למגרשים בגני מודיעין אינו מהווה מרשם זכויות ציבורי שיש בו כדי ליתן מידע לציבור אודות מצב הזכויות במקרקעין. מפתח הרישום הוא לפי שמו או מספר זהותו של בעל הזכויות – ולא לפי מספר המגרש או זיהוי המקרקעין. למגרש נפתח תיק רק כאשר מוגשת הפניה של החברה בקשר לרוכש ספציפי למגרש ספציפי. נוכח אופיו של המרשם ותפקידו, ונוכח הסיכום בין הממונה לנתבעות 2-1, אין אפשרות לרשום הערת אזהרה או רישום דומה. גם לא ניתן לאתר רישום לגבי מגרש מסוים מבלי לדעת את שם הרוכש או מספר תעודת זהות שלו, וגם אז – על מנת לעיין בתיק דרוש יפויי כוח ממי שהתיק על שמו. על פני הדברים, ונוכח עדותו של מר שטיינמיץ, לא מדובר אפוא במרשם זכויות פומבי, שעשוי או נועד למנוע "תאונות משפטיות" – ויכול להוות חלופה למוסד הערת האזהרה. ממילא, כפי שהעיד עו"ד שטיימניץ, בהיעדר הפניה מהחברה – וכזו ניתנה לתובע רק בשנת 2004 – התובע לא יכול היה לרשום את זכויותיו אצל הממונה. אשר לרישום אצל החברה (כחברה משכנת), החברה היא זו שיצרה את "התאונה המשפטית", על כל המשתמע מכך. היא זו שמכרה את המגרש לקבוצת שמדרה ובהמשך הקצתה אותו לנתבע 3. באשר לרישום אצל רשם המשכונות, נתבע 3 לא הוכיח מהם התנאים לרישום משכון אצל רשם המשכונות באזור יהודה ושמרון, וגם לא הוכח שהתובע יכול היה לרשום משכון בפועל. אחזור ואציין, שהשאלה אם יש להטיל חובת רישום משכון כאשר לא ניתן לרשום הערת אזהרה היא שאלה מורכבת, שאינה דרושה הכרעה. יצוין עוד, שבהיעדר הפניה מנתבעות 2-1 ופתיחת תיק אצל הממונה – התובע, ממילא לא יכול היה לרשום את המשכון אצל הממונה (עמ' 56 לפרוטוקול בש' 9-1).
סיכום ביניים
76. ההסכם מיום 14.1.1982 לפיו רכשה קבוצת שמדרה מגרשים במקרקעין בשטח של 1,200 מ"ר שריר וקיים. לפי הסכם זה, ובהתאם לתוצאות ההגרלה שנערכה על-פיו, קבוצת שמדרה רכשה את הזכויות במגרש 162. לא הוכח שהסכם זה עם קבוצת שמדרה בוטל בשלב כלשהו, לא כל שכן – לא הוכח ביטול כדין. קבוצת שמדרה המחתה את זכויותיה לתובע, והמחאה זו תקפה והיא אושררה על-ידי נתבעות 2-1 בהסכם הפשרה התקף גם הוא. לעניין תחרות הזכויות עם נתבע 3, התובע נכנס בנעליה של קבוצת שמדרה בהסכם שלה לגבי מגרש 162 עם נתבעות 2-1. התובע הוא אפוא הרוכש הראשון בזמן, ונתבע 3 הוא הרוכש השני בזמן. הזכויות במגרש 162 לא נרשמו על שם נתבע 3 בפנקסי המקרקעין. כמו כן, נתבע 3 נמצא כמי שלא היה תם לב, כמובנו של מושג זה באספקלריה של תחרות הזכויות בינו לבין התובע. לפיכך, על-פי דיני תחרות הזכויות, בתחרות הזכויות בינו לבין נתבע 3 על מגרש 162 – ידו של התובע על העליונה.
המחלוקת עם נתבע 5: דמי פיתוח
77. לא מצאתי, בנסיבות המקרה, לקבל בנדון את עמדת נתבע 5 כונס הנכסים, עו"ד גלברט, לפיה יש להתנות את חתימת חוזה החכירה עם התובע בתשלום דמי הפיתוח או בהבטחת תשלומם. יודגש, שאין בכך כדי לגרוע מזכותו של כונס הנכסים לתבוע דמי פיתוח ממר כהן, ככל שהוא זכאי לכך, או מטענה כלשהי של מר כהן בנדון. שני טעמים הביאוני למסקנה זו: הטעם האחד הוא, שההפניה מיום 22.11.2004 שניתנה למר כהן (נספח כג' לתצהירו) הייתה תלויה ועומדת לפני הממונה כאשר נשלח מכתבו של עו"ד גלברט מיוני 2009 לממונה (נספח ט' לתעודת עובד הציבור; נספח כז'1 לתצהיר התובע). באותו מכתב אישר עו"ד גלברט לממונה לקבל הפניות בקשר למגרשים במובלעת ולחתום על חוזי חכירה בקשר אליהם (ונזכר בו במפורש מגרש 162). עו"ד גלברט. בעדותו לפניי הוא לא הכחיש את המכתב הנ"ל. הוא גם אישר שהמכתב הוא מיוני 2009 (עמ' 105 ש' 28 לפרוטוקול). טענתו הייתה, שהמכתב אינו רלבנטי מכיוון שהוא מופנה לממונה (עמ' 103 לפרוטוקול בש' 27-22). טענה זו אינה ברורה, ולא מצאתי בה כתשובה מספקת לטענת התובע בנדון. המכתב ברור ומדבר בעד עצמו. הטעם השני הוא העובדה שחוזה החכירה עם התובע מחליף, למעשה, את חוזה החכירה עם מר אוחנה. לא הייתה מחלוקת על כך שמר אוחנה לא נתן התחייבות כלשהי בקשר לדמי פיתוח, ובהמרתו של חוזה החכירה ממר אוחנה למר כהן אין כדי לשנות את מצבו של כונס הנכסים לרעה. יצוין, בהקשר זה, שגם בעניין אחר בו עתר כונס הנכסים להתניית החתימה על חוזה חכירה בהבטחת תשלום דמי הפיתוח, בקשתו נדחתה על-ידי בית המשפט (ראו, ה"פ (מרכז) 24661-11-09 ברזל נ' החברה לפיתוח שכונות מגורים ביו"ש בע"מ (לא פורסם, 5.9.2011); נספח מ"ג לתצהיר התובע).
סעדים
78. אשר על כן, כמבוקש בתביעה, ניתנת בזאת הצהרה לפיה זכויותיו של התובע, מר כהן, במגרש 162 בגבעה המערבית בגני מודיעין (לפי תכנית 280/1), עדיפות על זכויותיו של מר יצחק אוחנה. הממונה יחתום על חוזה חכירה עם התובע ביחס למגרש 162 בהתאם לתנאים המקובלים אצלו ובלא התניה מוקדמת של אישור כונס הנכסים או תשלום דמי הפיתוח או הבטחת תשלומם לכונס הנכסים.
79. סעד נוסף אותו דרש התובע הוא חיובו של הממונה לרשום את הזכויות על שמו בפנקסי המקרקעין (בשונה מן הסעד של חתימה על חוזה חכירה שניתן כאמור). לסעד זה לא מצאתי להיעתר. על-פי ההסכם בו נכנס התובע בנעליה של קבוצת שמדרה אל מול נתבעות 2-1, החובה לבצע את הפעולות הדרושות לשם רישום הזכויות על שם הרוכשים מוטלת על המוכרת. התובע לא הצביע על ראיה כלשהי המבססת התחייבות של הממונה לביצוע רישום הזכויות בפנקסי המקרקעין. לפיכך, כאמור, העתירה לסעד זה נדחית.
שכר טרחת עו"ד והוצאות משפט
80. בא כוח התובע צירף לסיכומיו הסכם שכר טרחה מיום 14.9.2009 על סך של 63,800 ש"ח וכן חשבוניות על מרבית סכום זה. מדובר בשכר טרחה שהוא סביר ומידתי להליך שהתנהל לפניי, ומוצדק לזכות את התובע בשכר טרחה זה. כך גם בשים לב לשיעור שכר הטרחה לו טען נתבע 3 בסיכומיו – שעמד על 50,000 ש"ח. בהסתמך על הסכם שכר הטרחה שצירף בא כוח התובע והקבלות שצורפו, נקבע בזאת שנתבע 3 ונתבעות 2-1 יישאו בשכר טרחת עו"ד של התובע בסך כולל של 63,800 ש"ח וכן בהוצאות המשפט. נגד נתבעים 5-4, לא מצאתי לנכון לפסוק שכר טרחה או הוצאות, בנסיבות העניין; וגם לא מצאתי מקום לקבל את בקשתם ולפסוק הוצאות לזכותם.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. ביטול הסכם הפצה

  2. ביטול הסכם השקעה

  3. ביטול הסכם רוטציה

  4. ביטול הסכם קיבוצי

  5. ביטול הסכם זיכיון

  6. ביטול הסכם תחת לחץ

  7. ביטול הסכם עקרונות

  8. ביטול הסכם מייסדים

  9. ביטול הסכם בית אבות

  10. ביטול הסכם קו חלוקה

  11. ביטול הסכם הזמנת רכב

  12. ביטול הסכם ללא נימוק

  13. ביטול הסכם מחמת עושק

  14. ביטול הסכם לרכישת דירה

  15. ביטול הסכם למכירת דירה

  16. ביטול הסכם למכירת מגרש

  17. ביטול הסכם החלפת חלקות

  18. ביטול הסכם ניצול מצוקה

  19. ביטול הסכם הסדר תשלומים

  20. ביטול הסכם שיתוף במקרקעין

  21. ביטול הסכם העברה ללא תמורה

  22. ביטול הסכם מייסדים בהתנהגות

  23. ביטול הסכם לתקופה בלתי קצובה

  24. ביטול הסכם עקב אי הוצאת היתר בניה

  25. ביטול הסכם לביצוע עבודות עפר ובניה

  26. ביטול הסכם העברת זכויות דייר מוגן

  27. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון