ביטול הסכם קומבינציה


1.המבקשים עתרו למתן פסק דין הצהרתי לפיו חוזה קומבינציה מיום 25/9/96, שנחתם בין המבקשים לבין המשיבה מס' 1 (להלן: חב' אבני הכיכר או המשיבה) בחלקה 11 בגוש 10035 ברח' הנשיא בחדרה, בטל. המשיבה היא חברה קבלנית פרטית לבנייה הרשומה אצל רשם החברות ומספרה

הרקע והנסיבות הצריכות לעניין:
2.המבקשים הם בעלי זכויות ב-כרבע מהחלקים במגרש הידוע כחלקה 11 בגוש 10035 הנמצא ברח' הנשיא בחדרה (להלן: המגרש). בגין המגרש הנ"ל, נרשמה לטובתם, ביום 26/4/1990 הערת אזהרה, לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין).
יתרת שטח המגרש (כ- ¾ חלקים) היה בבעלות אחר – מר נפתלי ניק (להלן: צד ג' או מר ניק).

2.1 ביום 25/9/96 חתמו המבקשים עם חב' אבני הכיכר, הסכם לעריכת עסקה משולבת של מכירה ובנייה (להלן: עסקת קומבינציה).
על פי הסכם הקומבינציה, התחייבה המשיבה לבנות בניין שיכיל יחידות מגורים, יחידות משרד ויחידות מסחר, ולתת למבקשים שתי דירות. אחת לכל אחד מהם, לרבות הצמדת מחסן וחנייה תת-קרקעית, לכל דירה.

בגין יתרת שטח המגרש (כ- ¾ חלקים) נחתם הסכם קומבינציה ביום 29/11/95, בין חב' אבני הכיכר לבין מר ניק, בתמורה לדירות וחנות שהמשיבה הייתה אמורה לתת לו תמורת הזכות לבנות גם על חלקו במגרש.

2.2 המשיבים 2–11, שכונו על ידי המבקשים – "משיבים פורמאליים" – רכשו דירות או נכסים מסחריים מהמשיבה, כפי שפורט בנסח הרישום שצורף על ידי המבקשים.


3.אין חולק כי חב' הבנייה כיכר חדלה מלתפקד. מי שהיה מנהלה ובעל מניות בה, ואשר חתם בשם החברה על הסכם הקומבינציה, מר יוסף נאמן – על פי האמור בכתב התובענה – ברח מזה שנים אחדות מן הארץ לחו"ל, והמבקשים לא הצליחו ליצור עמו כל קשר. מקום שהותו אינו ידוע.

4.בפועל, הפרה המשיבה את התחייבויותיה על פי הסכם הקומבינציה, בין היתר, בכך שלא רק שלא בנתה את הבניין ולא מסרה את יחידות התמורה שלא נבנו כלל, אלא אף לא פעלה לקראת מימוש אותו חוזה. לא הוצא היתר בנייה כמתחייב על ידה, לא שולם היטל השבחה שהתחייבה לשלמו, ואף לא נתנה את הערבויות הבנקאיות שהתחייבה לתת לפני תחילת הבנייה.
כתוצאה מן האמור, עומדים המבקשים במצב, שמחד גיסא יש בידיהם הסכם קומבינציה שאיננו מתבצע, ומאידך גיסא נדרשים הם לשאת בחיובי המס הנוגעים בגין אותה עסקה.

טענות המבקשים:
5.המבקשים מבהירים, כי במשך כל התקופה מאז החתימה על הסכם הקומבינציה, קיוו כי ההסכם יצא לפועל וכי המשיבה תקיים את התחייבויותיה לבנות את הבניין. משהתברר להם, כי עסקת הקומבינציה עם מר ניק, שהיה
הבעלים של יתרת המגרש, בוטלה, הרי שלמעשה אין עוד אפשרות מעשית לבצע את הסכם הקומבינציה וזאת מעבר למצבה של המשיבה כחברה שאיננה עוד פעילה.

לעמדתם, אם יקום גורם אשר ירצה לקנות את המגרש, יהיו הם הראשונים אשר ישמחו לשתף פעולה, שהרי יש להם אינטרס כלכלי מעשי שהמגרש העומד כאבן שאין לה הופכין, יהיה לנכס כלכלי.

בנוגע לרשויות המס, חוזרים המבקשים וטוענים, כי הם "נרדפים" על ידי רשויות מס שבח לשלם סכומי עתק בגין עסקה שמעולם לא יצאה אל הפועל, ושהתמורה בגינה נכשלה לחלוטין.

ההליך בתיק ה"פ 177/99:
6.על פי פסק דין שניתן על ידי כבוד השופט גרשון בתיק ה"פ 177/99, ביום 28/11/99, בתובענה שהוגשה על ידי המבקשים שם, יורשיו על פי דין של המנוח נפתלי בן משה אריה ניק ז"ל (האדונים: טובה ניק, עמיה ברק, אלדד אלעד ואריאל שטיבל), כנגד אבני הכיכר א' (1995) בע"מ, שהיא המשיבה בתיק שבפניי, ניתן פסק דין המצהיר, כי הסכם הקומבינציה שבין אותם צדדים – החוזה מיום 29/11/95 שנחתם בין מר ניק ז"ל לבין המשיבה – בטל. כמו כן הורה בית המשפט על מחיקת הערת אזהרה שנרשמה לטובת המשיבה בלשכת רישום המקרקעין בחיפה בנוגע לאותו חוזה.

פסק הדין ניתן בהעדר הופעה של המשיבה או מי מטעמה. בהודעה של צד ג' (האדונים גוטרמן, גיטה ואילן), שנשלחה לבית המשפט, הודע כי היו התחייבויות של חב' אבני הכיכר לצדדים שלישיים, וכי נמכרו דירות בפרויקט, מכוח הסכם הקומבינציה, וכי צד ג' שילמו לחב' אבני הכיכר על חשבון הדירה סך העולה לסכום של 40,000$. לכן עתרו לרישום הערת אזהרה לטובתם ולקבלת ערבות בנקאית על הסכום הנ"ל.
ההודעה נתקבלה לתיק בית המשפט לאחר מתן פסק הדין (15/12/99).
בקשות דומות על ידי צדדים שלישיים נוספים הוגשו במסגרת תיק בש"א 11014/99 ו- 10881/99. במסגרתן עתרו המבקשים שם לצרפם כמשיבים בהליך העיקרי.
בהחלטה שניתנה ביום 7/9/2000 נותר על כנו פסק הדין שניתן, וזאת לאחר שהובהר


שהערת אזהרה שנרשמה לזכות המבקשים שם לא נרשמה על חלקו של מר ניק ז"ל, וכן מן הטעם שפסק הדין שניתן אינו בגדר מעשה בית דין כנגד המבקשים הנוספים.

דיון ומסקנות:
7.למועד הדיון במעמד הצדדים ביום 27/2/08, הוגש כתב תשובה מטעם המשיבים 4-5 (האדונים אקרמן). משיבים אלה הבהירו, כי לזכותם רשומה הערת אזהרה לחלקה, מכוח הסכם רכישת דירה. אקרמן הגיעו לידי הסכם עם חב' אבני הכיכר עוד ביום 24/8/97 לרכישת דירה בבניין שהתחייבה להקים, והם אף שילמו את מלוא סכום התמורה הנקוב בהסכם הרכישה, כספים שלא הושבו להם מעולם, והסיכוי לגבותם נמוך ביותר.

מטעמים אלה, התנגדו לביטול הסכם הקומבינציה, ככל שיהיה בביטולו להביא לביטול זכויותיהם בקרקע, ו/או ככל שיהיה בביטול האמור כדי לפגוע בהערת האזהרה הרשומה לזכותם.

עוד הדגישו האדונים אקרמן, כי לא ברור מדוע הבקשה לביטול הסכם הקומבינציה הוגשה רק ביום 18/9/07, כאשר ברור היה בסמוך למועד החתימה על הסכם הקומבינציה כי חב' אבני הכיכר אינה עומדת בתנאי ההסכם.

כמו כן, ביקשו השלמת הצגת מסמכים חסרים, לרבות המצאת עותק מדרישת רשות המס.

8.לאחר הדיון שנתקיים ביום 27/2/08, נדרשו המבקשים לבצע המצאה חוזרת לכל אחד מן המשיבים, וכמו כן, נשמרה זכותם של כלל המשיבים להוסיף ולהביא עמדתם בתובענה.

המבקשים ביצעו המצאה חוזרת כנדרש, צירפו אישורי מסירה, ולצורך זה מסרו הודעה מפורטת (הוגשה וסומנה נספח א' לפסק דין זה).
בנוגע למשיבים 2 ו-3, צורף הסדר דיוני המצוי בתיק ולפיו אין הם מתנגדים למתן פסק הדין המבוקש – נספח א3;
לגבי המשיבים 4 ו-5, ניתנה הסכמה, כמפורט בנספח ב3, כי הם משאירים לשיקול דעת בית המשפט מתן פסק דין כמבוקש על ידי המבקשים;

הסכמה דומה ניתנה על ידי המשיבים 6 ו-7, ואשר צורפה כנספח ג3 להודעה המפורטת;
למשיבה מס' 8, על פי המפורט בסעיף ד' של ההודעה (נספח א'), יש לקבוע כי הייתה המצאה כדין, ובהעדר כל תגובה אחרת, יש לקבוע כי אין בפניי כל התנגדות לבקשה;
מסקנה דומה לגבי המשיבה מס' 9;
לגבי משיבה מס' 10, בין המבקשים לבינה נחתם הסכם דיוני, ממנו עולה כי אין החברה מתנגדת למתן פסק דין כמבוקש בהמרצת הפתיחה – נספח ו3;
הסדר דיוני דומה נחתם עם מנהל המשיבה 11 – נספח ז4.
הנספחים הנ"ל, יחד עם אישורי ההמצאה הם חלק בלתי נפרד מפסק דין זה.

9.על פי המפורט בבקשה ולאור כלל ההליכים שפורטו לעיל, יש להיעתר לבקשה ולהורות על ביטולו של הסכם
הקומבינציה שנחתם בין הצדדים, כמבוקש וכמפורט בתובענה שהוגשה.
מצד אחד, מדובר בהסכם שאינו יכול עוד להתבצע, בין היתר, מאחר שהסכם הקומבינציה בגין יתרת המגרש שבין מר ניק ז"ל, באמצעות יורשיו לבין המשיבה, בוטל.
עוד אין חולק, כי החברה חדלה לפעול, וכי האפשרות שאותה משיבה תחזור לבצע את העסקה, כמעט ואינה קיימת, ובכל מקרה, לא תוכל, כפי הנראה, להתבצע העסקה, אלא לאחר חתימה על הסכם גם עם הבעלים של יתרת המגרש.

מצד שני, ביטולו של הסכם הקומבינציה, כפי שביקשו המבקשים, אין בו כדי לפגוע בזכויות של המשיבים האחרים – צדדי ג' – אשר רכשו זכויות בכלל המגרש.
הבקשה אינה נוגעת לביטול אותן הערות אזהרה שנרשמו לטובת המשיבים האחרים.

מכל הטעמים המפורטים לעיל, ועל פי הוראות הדין הכללי, יש להורות על ביטול הסכם הקומבינציה כמבוקש.

10.יחד עם זאת, יש להדגיש, כפי שגם הובהר במהלך הדיון בפניי, שאין בביטולו של ההסכם לכשעצמו, מכוח הוראות הדין הכללי, כדי להורות אוטומטית על ביטול חיובי המס השונים. ביטול ההסכם מכוח הדין הכללי הוא תנאי הכרחי אך אינו מספיק (ראה סעיף 102 לחוק מס שבח, תשכ"ג-1963, ראה לצורך השוואה ע"א 738/86 מנהל המכס נ' אסא פלדות בע"מ פ"ד מג(4) 161, סעיפים 4 ו-5 לפסה"ד וכן ע"א 2112/95 אגף המכס ומע"מ נ' אלקה אחזקות בע"מ, פ"ד נג(5) 769, 784ג-ה).
מן הטעמים המפורטים לעיל, גם לא היה מקום לצרף את רשויות המס כצד לתובענה.

למרות ההבהרה האמורה, אין באמור, נקיטת עמדה בכול צורה שהיא, בנוגע לזכאות הפטור ממס הנטענת על ידי המבקשים.

התוצאה:
11.אשר על כן, ניתן בזה פסק דין הצהרתי המורה כי חוזה קומבינציה מיום 25/9/96, שנחתם בין המבקשים לבין המשיבה מס' 1 – חב' אבני הכיכר א' (1995) בע"מ, ח"פ
אין צו להוצאות נוספות בגין הליך זה.

המועד שנקבע להמשך דיון בתיק (21/5/08) בוטל בהחלטה שניתנה ביום 18/5/08.

המזכירות תפריד תיק ה"פ 177/99, שצורף לתיק לצורך עיון.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הפרת חוזה קומבינציה

  2. ביטול עסקת קומבינציה

  3. ביטול הסכם קומבינציה

  4. הפרת הסכם קומבינציה

  5. אכיפת הסכם קומבינציה

  6. פרשנות הסכם קומבינציה

  7. אופציה בהסכם קומבינציה

  8. היטל השבחה קומבינציה

  9. הערת אזהרה עסקת קומבינציה

  10. היטל השבחה בעסקת קומבינציה

  11. הפרה יסודית הסכם קומבינציה

  12. אחריות מקצועית בעסקת קומבינציה

  13. חישוב דמי תיווך בעסקת קומבינציה

  14. בוררות עקב סכסוך בעסקת קומבינציה

  15. איחור במסירת דירה בעסקת קומבינציה

  16. ביטול הסכם קומבינציה מחיקת הערת אזהרה

  17. איחור במסירת דירה מקבלן בעסקת קומבינציה

  18. אי הוצאת היתר בנייה ע''י הקבלן בעסקת קומבינציה

  19. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון