ביטול הרשאה במקרקעין


זוהי תביעה לפינוי וסילוק יד. בהסכמת הצדדים פוצלו הסעדים כך שהתביעה לסילוק יד נדונה ללא שמיעת ראיות, על בסיס טענותיהם המשפטיות של הצדדים שהוצגו בסיכומים ועל סמך הראיות שצורפו לכתבי הטענות. לאור תוצאות פסק הדין נקבע שהתיק יקבע לשמיעת ראיות לגבי הסעדים הכספיים הנלווים שנתבעו.

עיקרי העובדות:

  1. התובעים הם הבעלים של דירה. התובע 1 בעת הגשת התביעה היה כבן 88 שנים ואילו התובעת 2 כבת 76 שנה.
  2. הנתבעת 2 היא בתם של התובעים, הנתבע 1 הוא בעלה. הנתבעים 3, 4 ילדיהם- נכדי התובעים.
  3. התובעים טוענים שנתנו לנתבעים רשות להתגורר בדירה, ללא תמורה, בשנת 2001 למשך שנתיים ימים ולאחריהם הוסכם שהנתבעים ישלמו דמי שכירות בסך 800 $ לחודש. משלא שולמו דמי השכירות לאחר שנתיים, פנו התובעים אל הנתבעים בתחילה בע"פ ואח"כ בשנת 2006 במכתבים שנשלחו על ידי ב"כ ודרשו מהנתבעים לסלק ידם מהדירה ולשלם את החוב הנובע מאי תשלום מלוא שכר הדירה כפי שהוסכם ביניהם.
  4. הנתבעים טוענים שקיבלו רשות מהתובעים להתגורר בדירה, ללא תמורה, ללא הגבלת זמן ואף עד סוף חייהם ולכן הם אינם מוכנים לסלק ידם מהדירה. לטענתם יש ללמוד על ההבטחה שניתנה להם מתוך משך הזמן הארוך שהם מתגוררים בדירה מבלי לשלם כל תמורה.במשך השנים נוצרה אצלם ציפייה שמשפחת הנתבעת 2 תעמוד לצידם בשל מצבה הנפשי הקשה של הנתבעת ומכאן הם הבינו שהרשות להתגורר בדירה ללא הגבלת זמן נובעת מאותו רצון של התובעים לסייע.
  5. יש לציין שמעבר לטענות לגבי דרישה לפינוי הדירה שהתובעים טוענים שדרשו בע"פ, צורפה אסופה של מספר מכתבים כפי שיפורט בהמשך ולפחות משניים מהם עולה שהנתבעים הביעו הסכמתם לפנות את הדירה אלא ביקשו זמן להתארגנות אך לא עמדו בהתחייבות זאת.



הראיות

לכתבי הטענות צורפה אסופת מכתבים כדלקמן:

  1. מכתב מיום 23.6.06 מב"כ התובעים לנתבעים ובו דרישה מהנתבעים לפנות את הדירה תוך 30 יום, זאת לאחר שלא עמדו בתשלום דמי השכירות ואף לא קיימו את ההתחייבות לעזוב את הדירה לאחר שהנתבע 4 יסיים את לימודיו בבית הספר.
  2. ביום 13.7.06 כתב ב"כ הנתבעים מכתב תשובה לפיו הנתבעים הכחישו את התמורה אותה נדרשו לשלם אולם הסכימו לפנות את הדירה עד התאריך 1/01/07 שזהו פרק הזמן הדרוש להם להתארגנות; לאחר סיום הסכם שכירות של דירה שבבעלותם, אך התנה זאת בויתור הדדי על כל עילות תביעה ודרישות הדדיות.
  3. ביום 2.1.07 כתב ב"כ התובעים אל הנתבעים שהללו לא עמדו בהתחייבות. לא פינו את הדירה ונשארו חבים את החובות הנטענים ודרש את פינוי הדירה תוך 7 ימים.
  4. מכתב מיום 21.1.07 מב"כ התובעים לנתבעים בו מצויין שהיות והנתבעים לא פינו את הדירה ניתנת להם ארכה נוספת של 7 ימים בטרם פניה לערכאות.
  5. מכתב מיום 28.1.07 מב"כ הנתבעים אל ב"כ התובעים לפיו מרשיו הגיעו להסדר עם התובעים לגבי המשך שהותם בדירה.
  6. מכתב מחודש יוני 2007 או בסמוך לכך, מב"כ התובעים לנתבעים לפיו ההסכם שנכרת בינם לבין מרשיו בתחילת שנת 2007 הקנה להם אפשרות להתגורר בדירה חצי שנה נוספת, בתנאי שהנתבעים ישלמו את חוב דמי השכירות שעמד על 42,600 ₪ ולאחריו תפונה הדירה מכל אדם וחפץ. זאת על מנת שלא יהייה צורך לפנות לבית המשפט. מאחר

והנתבעים לא עמדו בהסכם הם נדרשים לפנות את הדירה תוך 7 ימים.
7. במכתב התשובה של ב"כ הנתבעים, מיום 22.6.07 אל ב"כ התובעים מעלים הנתבעים האשמות כלפי התובעים בקשר למצבה הנפשי של בתם- הנתבעת 2, אשר בגינן לטענתם קיבלו את הזכות להשתמש בדירה, ללא תמורה וללא כל תנאי וללא הגבלת זמן ולכן הם מסרבים לפנות את הדירה .

דיון


התובעים הם הבעלים של המקרקעין. הנתבעים טוענים לרשות בלתי מוגבלת בזמן להתגורר בדירה, רשות שניתנה להם בע"פ או שניתן לטענתם להסיקה מכך שהם גרים שנים רבות בדירה ואינם נותנים כל תמורה בעד השימוש באותה דירה ו/או מתוך כך שהבינו, שזו הייתה הכוונה של התובעים במטרה לסייע להם בטיפול בנזק שנגרם כתוצאה ממחלת הנפש בה לוקה הנתבעת 2.
התובעים אינם מתכחשים לעובדה שנתנו בספטמבר שנת 2001, רישיון לנתבעים לשימוש במקרקעין ללא תמורה למשך שנתיים אך טוענים שלאחר מכן על פי ההסכם התנו את הרישיון בתשלום דמי שכירות חודשיים.
אין ספק מתוך הראיות שפורטו לעיל, שלמצער החל משנת 2006 נשלחו הודעות בכתב,לביטול הרישיון.

השאלה המשפטית המתעוררת בתיק זה היא מהו המצב החוקי בקשר לביטול רישיון במקרקעין לאחר חקיקתו של חוק המקרקעין תשכ"ט-1969 (להלן "החוק")ולאחר חקיקת סעיף 161 לחוק המבטל את הזכויות שביושר אשר נשאבו לדין הישראלי באמצעות סעיף 46 "לדבר המלך במועצתו לארץ ישראל", הקובע שמתחילת חקיקתו של החוק אין עוד זכות במקרקעין אלא לפי חוק.
בעניין ביטול הרשאה פוזיטיבית לשימוש במקרקעין לתקופה בלתי מסוימת יצרה הפסיקה הבחנה בין מצב דברים בו ניתנה תמורה בעבור ההרשאה, לבין מצב דברים שההרשאה ניתנה ללא תמורה. כאשר ההרשאה ניתנה בתמורה נקבע שהיא ניתנת לביטול בכל עת וזאת בכפוף ל: מתן הודעה תוך פרק זמן סביר, לדיני החוזים הכלליים ול-ס' 31 לחוק השכירות והשאילה. שונה המצב כשההרשאה היא הרשאה ללא תמורה. במקרה כזה, רשאי בעל המקרקעין לבטלה כ"הרף עין" וזאת כאשר הוא מגלה דעתו על כך שאין ברצונו להמשיך להעניק הרישיון.
ראה בעניין זה ע"א 126/83 שיך סעד אלדין אלעלמי נ' הינד נג'ם אל-חטיב בשמה ובשם עיזבון אמה המנוחה חורייה אלעלמי, פ"ד מ (1) 397 , 409-410 (1986) שם נפסק ש:
"ההלכה מבחינה בין רישיון שניתן בתמורה לבין רישיון שניתן ללא תמורה. במקרה דנן לא נטען וגם לא הוכח, שהרשות לשימוש בדרך הייתה בתמורה. ולגבי מקרים כגון דא שלפנינו נקבע לא אחת, שרשות כזו ניתנת לביטול על-ידי כך שנותן הרשות מגלה דעתו, כי אין ברצונו להרשות יותר את הפעולות, שלגביהן ניתנה הרשות - ע"א 346/62 (פ' ריכטר ואח' נ' מנהל מס עזבון, ירושלים, פ"ד יז 701), בעמ' 708 מול אות השוליים ד.
ברוח דומה נפסקה ההלכה שבע"א 517/70 (גרוס נ' מועדון נ.צ. בע"מ ואח', פ"ד כו (175), בעמ' 179, וכן בע"א 32/77 (טבוליצקי נ' בית-כנסת ובית-מדרש החסידים, פ"ד לא (3) 210). ולאחרונה גם ע"א 602/84 (- לא פורסם.)".

יחד עם זאת הפסיקה לא התעלמה ממצבים בהם ניתן יהייה לקבוע שהרשיון הוא בלתי הדיר וזאת תוך התבססות על חוק החוזים ועל עקרונות תום הלב.
ב-ע"א 2836/90 אריה בצר נ' צילביץ נחמה, פ"ד מו (5) 184 196-197 (1992). קובע כב' השופט גולדברג:
"אכן, בפסקי דין מוקדמים אנו מוצאים אמירות לפיהן "רשיון הניתן חינם, ללא כל תמורה, איננו 'הסכם' במובן החוקי של המלה. רשיון כזה מתפרנס מדי רגע ברגע מרצונו החופשי של המרשה, והוא מתבטל כהרף עין עם גילוי דעתו של זה, כי אין ברצונו להמשיך בהענקת הרשיון" (ע"א 96/50 צינקי ואח' נ' כיאט ואח' פ"ד ה 474, דברי השופט זילברג בעמ' 479 מול האות א'); "רשות- חינם ניתנת לביטול בכל עת על ידי כך שנותן הרשות מגלה דעתו כי אין ברצונו להרשות יותר את הפעולות לגביהן ניתנה הרשות" (ע"א 346/62 רכטר ואח' נ' מנהל מס עזבון ירושלים פ"ד יז 701, דברי השופט מני בעמ' 708 מול האות ד') . אולם כבר בע"א 160/62 (לוי ואח' נ' עירית תל אביב יפו פ"ד טז 1773) הושארה "בצריך עיון רב" השאלה אם אמנם אין רשיון, אפילו רשיון חינם משום "הסכם במובן החוקי של המלה...... "כידוע, דשו בה בתי משפט אנגליים הרבה בסוגיה זו, בלי שהושגה שם אחידות דעים בין שופטים וסופרים. מכל מקום, כיום מן המוסכמות הוא שאבד הכלח על הלכת WOOD V. LEADBITTER [1845)[2), שאדם המשתמש במקרקעין לפי רשיון אפשר תמיד לסלקו משם, אף שנתן תמורה בעד הרשיון, ותרופתו היחידה היא קבלת פיצויים. עוד במאה ה-19 הסתמן קו תקדימים אחר שריכך את חומרת הדין בענין זה (ראה PLIMMER V. MAYOR [OF WELLINGTON; (1884), [3) ובשנים האחרונות התגבשה הלכה חדשה, על יסוד דיני היושר, שלפיה מונעים בתי המשפט את סילוקו של בעל רשיון, כאשר הסכם הרשיון נותן לו זכות להשתמש בקרקע לתקופה מסויימת או אף ללא הגבלת זמן, והצדק דורש את קיום החוזה בעין."

כללי הביטול של רישיון במקרקעין הוכפפו במהלך השנים לעקרונות של צדק, ובעיקרם שיקולי הסתמכות של בר הרשות בתום לב ובאופן סביר. שינוי מצבו לרעה של המורשה בעקבו השקעות שהשקיע בנכס על יסוד ציפייה שיצרה אצלו הרשאה להמשך קיום הרישיון ומידת אותה השקעה ראה בעניין זה ע"א 2836/90 אריה בצר לעיל:


"כך ככן ניתן משקל בפסיקה לשאלה האם מקבל הרשיון השקיע השקעות בקרקע, כשעובדה זו נלקחה בחשבון, לצד יתר השיקולים, בבוא בית המשפט לבחון אם רשאי הנותן לחזור בו מן הרשיון (ראה ע"א 92/69 ח'יר נ' ח'יר פ"ד כג (2) 197). גם במקום בו אושר סילוק היד, נקבע כי מקבל הרשיון זכאי לפיצוי בשווי השבחת הקרקע (ע"א 515/76 לוי ואח' נ' ויימן ואח' פ"ד לא (2) 127; ע"א 32/77 טבוליצקי נ' בית-כנסת ובית-מדרש החסידים פ"ד לא (3) 210). כשם שהובא בחשבון משך התקופה בה החזיק בר הרשות בקרקע (ע"א 463/79 ג'בראן נ' ג'בראן פ"ד לו (4) 403). סיכומה של ההלכה בע"א 496/82 (רוזן ואח' נ' סלונים ואח' פ"ד לט (2) 337) בו אימץ הנשיא שמגר את מבחן הצדק, אשר ייקבע בנסיבות כל מקרה ומקרה, אם ניתן הרשיון לביטול, אם לאו".

המסקנה הסופית היא שכל עניין יבדק לנסיבותיו על מנת שקיום ההסכם יתבצע באופן צודק.

ומהכלל אל הפרט
הנתבעים אינם טוענים לזכות בלתי הדירה בנכס אף כי הם טוענים שהבינו או יכולים היו להבין שיוכלו להתגורר בדירה ככל שיחפצו. את יתדות הסתמכותם הם תולים בטענה שהם גרים במקרקעין פרק זמן ממושך ללא תמורה. אני דוחה טענת הסתמכות זו מכל וכול. מתוך מקבץ המכתבים ששלח ב"כ התובעים עולה במפורש שהנתבעים דרשו תשלום ואף חזרו ושיערכו במכתביהם את החוב שהלך וטפח מאי התשלום כפי שהוסכם בינהם. טענת הנתבעים איפה, בגדר החוטא המבקש לצאת נשכר. מחד, הנתבעים לא שילמו את התמורה עבור השימוש במקרקעין, התעמרו בתובעים קשישים בכך שנתנו להם הבטחות לסילוק ידם מהנכס תוך קביעת מועדים לפינוי שהתעלמו מהם ומאידך הם מבקשים להשתמש במצב שיצרו כטענת הסתמכות להבטחה שכביכול ניתנה להם לשימוש בנכס ללא תמורה.

באשר למשך זמן הרישיון, מתוך ההתכתבות בין הצדדים עולה שמיוני 2006 כ-4,5 שנים לאחר מתן הרשות להתגורר במקרקעין החלו התכתבויות ודרישות בכתב של התובעים מהנתבעים לסלק ידם מהמקרקעין. ברי שהצורך להשתמש בשירותיו של עורך דין נוצר לאחר שהתובעים פנו בעצמם לנתבעים ודרשו מהם לסלק ידם מהמקרקעין ורק לאחר שהנתבעים התעלמו מדרישותיהם נוצר הצורך בפניה לקבלת שירותיו של עורך דין. מכאן, שהנתבעים השתמשו במקרקעין ברישיון בתקופה שלא עלתה על שנתיים ימים ולכן הטענה לפיה יכולים היו להבין משתיקתם הלכאורית של התובעים, שניתנה להם רשות להמשיך ולהתגורר במקרקעין לא היה כל בסיס. גם הטענה לפיה סברו שהשימוש בדירה ניתן להם כסיוע לטיפול במחלת הנתבעת 2 אינה עומדת ולו על קרעי תרנגולת.

אני קובעת שהנתבעים נהגו כלפי התובעים הקשישים בחוסר תום לב. הם השכירו את דירתם, שלשלו לכיסם את דמי השכירות ובה בעת, גרו בדירת התובעים ללא כל תמורה. זמן מגוריהם בדירת התובעים יכול היה להוות עבורם מנוף כלכלי ושיפור מצבם כך, שבמקרה זה הם שינו את מצבם לטובה.

הנתבעים אינם טוענים להשקעה כל שהיא במקרקעין ולכן הם גם אינם זכאים בנסיבות תיק זה לפיצוי כל שהוא.

בשולי הדברים אתייחס לטענה חדשה שטענו הנתבעים בסיכומיהם שלא בה זכרה בכתב ההגנה. לטענתם, קיבלו את הדירה במתנה.התובעים התנגדו להרחבת חזית. מכל מקום, טוב היו עושים הנתבעים אם לא היו מעלים כלל טענה זו שכן בהתאם לסעיף 6 לחוק המתנה, תשכ"ח-1968 דרכי ההקניה של מתנה הם כדלקמן :
"הבעלות בדבר-המתנה עוברת למקבל במסירת הדבר לידו, או במסירת מסמך לידו המזכה אותו לקבלו, ואם היה הדבר ברשות המקבל - בהודעת הנותן למקבל על המתנה; והכל כשאין בדין אחר הוראות מיוחדות לענין הנדון".

במקרה זה, במקרקעין עסקינן, לגביו מתקיימת דרישת הכתב לפי ס' 8 לחוק המקרקעין. דרישת הכתב הינה דרישה מהותית ואיננה דרישה ראייתית בלבד. התובעים הם הבעלים הבלעדיים של נכס המקרקעין. הנתבעים לא הציגו כל מסמך בכתב, אשר ישמש ולו כהתחייבות למתן מתנה במקרקעין מכאן שטוב היו עושים כאמור אלמלא העלו טענה זו בסיכומיהם ויצרו מצב שבו התבקש מתן תשובה לסיכומים.

לאור כל האמור לעיל אני מקבלת את התביעה לפינוי וסילוק יד.
תוך 30 יום מיום מתן פסק הדין הנתבעים יפנו את הדירה ויחזירו אותה לידי התובעים כשהיא נקייה מכל אדם וחפץ ובמצב תקין.

בנסיבות תיק זה והתנהלות הנתבעים נפסקות הוצאות משפט ושכר טירחת עורך דין בסך 12,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק. כל פיגור בתשלום ישא הפרשי ריבית והצמדה מיום מתן פסק הדין ועד התשלום בפועל.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. ביטול הסדר מקרקעין

  2. בטלות חוזה מקרקעין

  3. ביטול שמאות מקרקעין

  4. ביטול רשות במקרקעין

  5. ביטול הקצאת מקרקעין

  6. אישור לרשם המקרקעין

  7. ביטול הרשאה במקרקעין

  8. זכות קדימה במקרקעין

  9. היטל השבחה במקרקעין

  10. בניה במקרקעין מוסדרים

  11. הסכם אופציה במקרקעין

  12. ביטול צו תפיסת מקרקעין

  13. התיישנות במקרקעי ציבור

  14. התיישנות זכות במקרקעין

  15. התיישנות עסקה במקרקעין

  16. ביטול החלטת רשם המקרקעין

  17. התיישנות רוכשת במקרקעין

  18. התיישנות עסקאות מקרקעין

  19. חובת דיווח עסקת מקרקעין

  20. זכות קדימה חוק המקרקעין

  21. התיישנות תובענה במקרקעין

  22. זכות קדימה רכישת מקרקעין

  23. התיישנות מהותית במקרקעין

  24. התיישנות זכויות במקרקעין

  25. הקצאת מקרקעין להקמת מפעל

  26. היטל השבחה איגוד מקרקעין

  27. השלמת פרטים בחוזה מקרקעין

  28. התיישנות במקרקעין מוסדרים

  29. זכות סירוב ראשונה במקרקעין

  30. העברת זכויות איגוד מקרקעין

  31. חוזה אופציה במקרקעין דוגמא

  32. אחריות מחזיק במקרקעין על פשע

  33. התיישנות במקרקעין לא רשומים

  34. זכאות לאכוף זכויות במקרקעין

  35. התיישנות במקרקעין לא מוסדרים

  36. התיישנות זכות חוזית במקרקעין

  37. טענת התיישנות במקרקעין מוסדרים

  38. התיישנות תביעה שאינה במקרקעין

  39. התיישנות תביעה כספית במקרקעין

  40. ביטול זכות רישום בפנקס המקרקעין

  41. העברת זכויות במקרקעין ללא תמורה

  42. ביטול יפוי כח בלתי חוזר במקרקעין

  43. העברת זכויות במקרקעין בין בני זוג

  44. אי גילוי פרט מהותי בחוזה מכר מקרקעין

  45. התיישנות תיקון רישום בפנקסי המקרקעין

  46. בקשה לעשות רישום ראשון בפנקסי המקרקעין

  47. נטען כי המקרקעין לא זוהו בכתב התביעה כנדרש

  48. שווי המקרקעין על סמך נוהג או שווי שוק שאינם משקפים מצב תכנוני

  49. תביעה להורות לרשם המקרקעין לפעול באופן הדרגתי לרישום זכויות במקרקעין

  50. הסתמכות שמאית מכרעת על ערכי שווי כלליים מביטאון "מקרקעין וערכם" ולא על עסקאות

  51. זכות במקרקעין שנרכשה לפני המועד הקובע של התגבשות חיוב בהיטל השבחה אולם טרם נרשמה

  52. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון