ביטול זכרון דברים הטעיה

העובדות

1. בפניי ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל-אביב (כבוד השופט אהוד שוורץ) מיום 10/3/2011 בתיק אזרחי 10805-12-09.

בתיק זה הוגשה תביעה כספית על סך 126,000 ₪ ע"י המערערת, שדרשה השבתם עקב ביטול זיכרון דברים שנחתם בין הצדדים ביום 19/10/2009 (להלן: "זיכרון הדברים") ושעל-פיו מכרו המשיבים למערערת בניין ברח' החרוץ 9 תל-אביב, בגוש 7018 חלקה 24 בשטח 451 מ"ר, לרבות כל אשר בנוי ושאינו בנוי, וכל הזכויות במגרש (להלן: "הממכר").

2. בהתאם לזיכרון הדברים, הוסכם כי התמורה בגין הממכר הינה 9,500,000 ₪ + מע"מ, כאשר הקונה נתן במעמד חתימתו על זיכרון הדברים סך של 126,000 ₪ "כדמי רצינות וזאת על חשבון התמורה". עוד התחייבו הצדדים לחתום על "חוזה מחייב" תוך 14 יום.


בהתאם לסעיף 5 לזיכרון הדברים, הוסכם במפורש בין הצדדים כי: "במידה וצד כזה או אחר יתחרט, ישלם לצד השני פיצוי מוסכם בסך 250,000 ₪".

לאחר חתימת זיכרון הדברים, שלח עו"ד דן מרכוס, בשם המערערת, מכתב (ללא תאריך) אל המשיבים שהגיע בדואר אלקטרוני בנוסח כדלקמן:

"לתדהמתם ולהפתעתם, התגלה למרשיי לאחר חתימת זכרון הדברים, כי אין המדובר בבעלות בממכר אלא בחכירה מעיריית תל-אביב, המסתיימת בשנת 2016. מדובר בהתנהלות חסרת תום לב תוך הפרת גסה ויסודית של ההסכמות אליהן הגיעו מרשיך ומרשיי, אשר יש בה בכדי להביא לביטול זכרון הדברים ולגרום לכך כי מרשיי חוזרים בהם מכוונתם לרכוש את הבניין שבנדון... אשר על כן ולאור האמור לעיל נדרשים מרשיך להשיב למרשיי לאלתר את הסך של 126,000 ₪ וזאת מבלי לגרוע מזכותם של מרשיי לתבוע ממרשיך את מלוא הפיצויים אשר נגרמו להם בשל התנהלות מרשיך".

ב"כ המשיבים, עו"ד אמנון מרחב, השיב ביום 1/11/2009 למכתב בנוסח המפורט להלן והמדבר בעד עצמו:

"אילו דבקו באמת היו מרשיך צריכים לעדכנך כי בעת שנחתם זכרון הדברים היו מרבית העובדות הנוגעות לממכר בידיעתם! בעת החתימה על זכרון הדברים נכח במקום עו"ד רונן אורן. החתימה על זכרון הדברים נעשתה לאחר שמרשיך מר מוטהדה ביקר מספר פעמים בנכס, בדק אותו פיזית, שוחח עם שוכרים ועיין במסמכים שונים, ואף כבר הציג עצמו כבעלים החדש של הבניין...
בייחוד הוצגה בפניך מרשיך ונמסרה לעיונם חוות דעת השמאי המפרט את כל הפרטים העובדתיים והמשפטיים הרלוונטיים לממכר – לרבות את העובדה שמדובר בנכס שזכויות מרשתי בו הן זכויות חכירה (עד ליום 31/8/2059 - ולא כפי שנטען במכתבך בסימוכין) (ההדגשה במקור – ר.ל.ש)
... אשר על כן נדרשים מרשייך, ביחד ולחוד, לשלם למרשיי את הסך של 250,000 ₪ כקבוע בזכרון הדברים בניכוי הסך של 126,000 ₪ שנזקף ע"י מרשיי על חשבון הפיצוי המוסכם, כך שיתרת חובם של מרשיך למרשיי עומדת על הסך של 124,000 ₪"

3. בכתב התביעה שהגישה המערערת, טענה שעקב ביטול זיכרון הדברים על-ידה, היא דורשת השבת הסך של 126,000 ₪ שהופקד על-ידה במועד חתימת זיכרון הדברים כ"דמי רצינות".

המשיבים הגישו בצירוף לכתב הגנתם כתב תביעה שכנגד, בו דרשו, כפי שפירטו במכתבם את יתרת הפיצוי המוסכם, דהיינו 124,000 ₪.

פסק דינו של בית המשפט קמא

4. בפני בית המשפט קמא העידו מטעם התובעת מנהלה, מר מוטהדה, מר אלי חלילי, עו"ד אמנון מרכוס ומר אלון בראוני. מטעם המשיבים העידו משיב 2 ועו"ד אמנון מרחב.

בית המשפט קמא ציין, כי המערערת טענה לטעות בהתאם לסעיף 14 ל"חוק החוזים", כאשר המשיבה התחייבה על-פי זיכרון הדברים "למכור" את הנכס, ולא גילתה שמדובר בזכויות חכירה, ולטענתה קיים הבדל משמעותי בין זכויות חכירה לבעלות. המערערת טענה כי מדובר בחרטה בשל אי-כדאיות העסקה, ונטען שלא ניתן לקיים את זיכרון הדברים, שכן "לא ניתן למכור את הבניין בהעדר זכות בעלות", ומשכך, נטען ע"י המערערת גם להטעיה לפי סעיף 15.

מנגד, טענו המשיבים בפני בית המשפט קמא שלא הוכחה הטעיה כלשהי, לא פורטה כל טעות ע"י המערערים, הממכר רשום בטאבו, הזכויות מהוונות, אין צורך ברשות של אף אחד לעסקה, והמשיבים מכרו את מלוא הזכויות שהיו להם. המערערת רשאית אמנם לבטל את זיכרון הדברים ולהתחרט, אך צריכה לשלם את מלוא הפיצוי המוסכם בגין ביטול ההסכם, כפי שהוסכם על-ידי הצדדים בזיכרון הדברים.


עוד טענו המשיבים כי לא היה להם מה להסתיר, וזיכרון הדברים מיצה את כל הבירורים הקודמים שעשו המערערים ורשאים היו לעשותם.

5. בית המשפט, לאחר ששמע את הראיות ועיין בכל המסמכים, ציין כי הוא לא שוכנע כי המשיבים הודיעו למערערת שמדובר בזכות חכירה, אלא שהמערערת סמכה על דעתו של מר חלילי מטעמה, שסמך על עו"ד רונן אורן, שהבטיח לו ש"הכל בסדר", ולמעשה מה שעמד בבסיס המשא ומתן ורצון המערער להתקשר בזיכרון הדברים, היה עניין התשואה מהכנסות הבניין, ועובדת הישארות המוכר כשוכר בממכר.

בית המשפט ציין, שהוא התרשם שמנהל המערערת נסמך על יועציו השונים, וכן על עו"ד אורן, מכוח ההיכרות בינו לבין ידידו, מר חלילי.

בסיכומו של דבר, קבע בית המשפט כי התובעת התקשרה בהסכם, מתוך הנחה מוטעית של בעליה שהיא רוכשת זכות בעלות, וכי אלמלא הטעות לא היתה מתקשרת בהסכם, וכי סביר להניח לא רק שהמשיבים לא הטעו אותה, אלא גם לא היה עליהם לדעת כי המערערת טעתה, ובצדק הניחו שהמערערת ערכה את כל הבדיקות המתאימות, כאשר כל אשר הדאיג את המערערת היה עניין התשואה, ולא סוג הבעלות (עמ' 3 שו' 24 ואילך לפסק הדין).

בהתאם לכך, קבע בית המשפט כי יש להחיל בנסיבות העניין את סעיף 14 ב' לחוק החוזים (חלק כללי), וכך קבע בית המשפט:

"בהתחשב בהוראות הסעיף האמור, אני סבור, ולרבות משיקולי צדק, שניתן לאשר בדיעבד את ביטול זכרון הדברים ע"י התובעת. יחד עם זאת, יש לחייבה בפיצוי הנתבעת עקב כריתת זכרון הדברים וביטולו".

עוד קבע בית המשפט, כקביעה עובדתית, כי:

"התובעת התחרטה בשל טעות שעשתה ועליה לשלם בגין כך פיצוי לנתבעים. טענותיה בעניין אינן צריכות להיות מופנות לנתבעים אלא למי שהתייעצה עימו בעניין".

יחד עם זאת, קבע בית המשפט, שניתן להסתפק בסכום המקדמה ששולמה בעת חתימת זיכרון הדברים כ"דמי רצינות", ויש להסתפק בסכום זה כפיצוי, ומשכך קיבל את התביעה במלואה ודחה את התביעה שכנגד, בה עתרו המשיבים להשלמת "דמי הרצינות" לפיצוי המוסכם על-פי זיכרון הדברים.

טענות הצדדים

6. בפנינו חזרו הצדדים על טענותיהם בפני בית המשפט קמא, כאשר ב"כ המערערת הוסיף וטען כי משבית משפט קבע כי יש להחיל את סעיף 14 לחוק החוזים, הרי שבמקרה זה, כפי שעולה מלשון הסעיף, רשאי בית המשפט לחייב את הצד שטעה, בפיצויים בעד הנזק שנגרם לצד השני עקב כריתת החוזה. לטענתו, טעה בית המשפט כאשר דחה את התביעה, שכן המשיבים לא הוכיחו שנגרם להם נזק כלשהו בעקבות ביטול זיכרון הדברים.

7. מנגד, טען ב"כ המשיבים כי בהתאם לסעיף 14 ב' לחוק החוזים, האמור בסעיף יחול רק כאשר הוגשה בקשה על-ידי מי שסבור שהוטעה. משכך, ומרגע שהמערערת היא שביטלה את ההסכם, עוד לפני הגשת התביעה לבית המשפט, וכאשר בכתב תביעתה כלל לא עתרה לסעד בהתאם לסעיף 14 לחוק החוזים, הרי שלא מדובר בבקשה לביטול החוזה, ועל כן לא היה בית המשפט אמור להיזקק לבדיקת גובה הנזק שנגרם לצד המקיים, אלא היה מקום להסתמך על אשר הוסכם בין הצדדים בזיכרון הדברים לגבי פיצויי ההפרה.

אמנם המשיב לא הגיש ערעור שכנגד על כך שבית המשפט לא זיכה אותו בקבלת יתרת הפיצוי המוסכם, אך ודאי שאין מקום להורות על השבת פיצויי הקיום. לטענתו, מדובר בקביעות עובדתיות של בית המשפט קמא, שקבע בסיפא לפסק דינו שהמערערת התחרטה וחזרה בה מהתחייבויותיה על-פי זיכרון הדברים, ומשכך, עשה עימה בית המשפט חסד בכך שלא חייב אותה בתשלום מלוא הפיצוי המוסכם.

דיון

8. סעיף 14 ב' לחוק החוזים (חלק כללי) קובע, כדלקמן:

"14.ב. מי שהתקשר בחוזה עקב טעות, וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה, והצד השני לא ידע ולא היה עליו לדעת על כך, רשאי בית המשפט, על פי בקשת הצד שטעה לבטל את החוזה, אם ראה שמן הצדק לעשות זאת; עשה כן, רשאי בית המשפט לחייב את הצד שטעה בפיצויים בעד הנזק שנגרם לצד השני, עקב כריתת החוזה" (ההדגשה שלי – ר.ל.ש).

סעיף 14(ב) מקנה לבית המשפט סמכות לביטול חוזה מחמת טעות. לא אחת נקבע בפסיקה כי בבואו להכריע בשאלה האם יש מקום לביטול החוזה, על בית המשפט לערוך איזון ראוי בין האינטרסים השונים של הצדדים, כאשר לצורך כך עליו לבחון את מהות העסקה ונסיבותיה, ואת השלכותיה של הטעות הנטענת. כשמדובר בטעות שהשלכותיה חמורות, ייטה בית המשפט שלא לבטל את ההסכם. עוד בוחן בית המשפט את משך הזמן שחלף מאז שנתגלתה הטעות ועד לפנייה לערכאות. שיהוי ניכר ובלתי מוסבר מצד מי שטוען כי הוטעה עלול להביא לדחיית הבקשה לביטול. כך גם נבחנים שיקולים הנוגעים למידת רשלנותו של הצד הטועה וכן למידת ההסתמכות של הצד האחר והפגיעה בו (ראה ע"א 406/82 נחמני נ' גלאור פ"ד מא(1) 494, ג' שלו דיני חוזים (מהדורה 2 תשנ"ה), בעמ' 201 ואילך; בג"ץ 221/86 כנפי נ' בית הדין הארצי לעבודה פ"ד מא(1) 469).

סמכות נוספת המוקנית לבית המשפט במסגרת סעיף 14(ב) סיפא הינה לחייב את הצד שטעה בתשלום פיצויים לצד האחר בגין הנזק שנגרם לו. על סמכות זו ועל אופן הפעלתה עמדו המלומדים פרידמן וכהן בספרם חוזים (כרך ב) תשנ"ג, בעמ' 720-719:

'סעיף 14(ב) קובע כי כאשר מחליט בית המשפט לבטל את החוזה, הוא רשאי להעניק לצד האחר, אף זאת לפי שיקול דעתו, פיצויי הסתמכות. ניתן להניח שבמסגרת שיקול דעתו בנוגע להענקת הפיצויים יתחשב בית המשפט בשיקולים דומים לאלה שפורטו בקשר להחלטה אם בכלל לבטל את החוזה, ובעיקר: מידת האשם או האחריות של הצדדים... מידת הגינותו של החוזה... מובן גם שנוכח העובדה שלבית המשפט שיקול דעת בדבר מתן פיצויים, יש בידו עקרונית לפסוק פיצויים חלקיים, ובכך לחלק למעשה את הנזק שנגרם עקב הטעות'.

במקרה דנן קבע בית המשפט קמא, כממצא עובדתי שאין להתערב בו, כי ביטול ההסכם על-ידי המערערת נעשה מחמת טעות, אשר כתוצאה ממנה נסוגה המערערת מכוונתה למימוש עסקת המכר. מכאן שלכל היותר עסקינן בטעות בכדאיות העסקה. מסקנה זו עולה גם מההתכתבות בין הצדדים שלא נסתרה, המלמדת שכל שעניין את המערערת בשלב המו"מ הוא התשואה מהכנסות הבניין, ועובדת הישארות המוכר כשוכר בממכר. כך גם מתבקשת מסקנה זו מהעובדה כי המערערת יכולה היתה בכל עת לבחון מהו מצב הזכויות בנכס אשר רשום בטאבו. מכאן שאין גם מקום לקבל את טענת המערערת לפיה היא הוטעתה עקב נוסחו של זיכרון הדברים הנוקב בביטויים של "למכור" ו"מכירה", כאשר לטענתה "למכור נכס יכול רק מי שהנכס בבעלותו."

האחריות לבחון את כלל הנתונים שעל בסיסם ניתנה הסכמת המערערת לעסקה היתה ועודנה על כתפי המערערת שהינה הקונה. אומנם במשך השנים השתנתה התפיסה באשר ליחסים הראויים בין פרטים, ונקבע שלא ראוי כי כל העול יוטל על הקונה (ראה בג"ץ 164/97 קונטרם בע"מ נ' משרד האוצר, אגף המכס והמע"מ ואח' פ"ד נב (1) 289), אך בכך אין כדי לאיין את חובת המערער לבחון את כל הנצרך טרם התקשרותו בעסקה, בייחוד כאשר הוכח כי טעותה של המערערת לא נבעה מחמת הטעיה אלא מחמת הסתמכותה על יועציה, כאשר היתה לה האפשרות לעמוד על מצב הזכויות בנכס באמצעים פשוטים הנגישים לכל.

לאור האמור, בצדק קבע בית המשפט קמא כי איזון ראוי בין האינטרסים השונים של הצדדים מחייב כי ביטולו של ההסכם יעשה בכפוף לאי-השבת הסכום שנגבה על-ידי המשיבים כדמי רצינות. מסקנה זו מתבקשת מבחינת אומד דעת הצדדים בעת עריכת ההסכם, המלמדת כי הצדדים הסכימו כי ביטול ההסכם יהיה כפוף לפיצוי מוסכם בסך 250,000 ₪, וכן מהתנהגות המערערת, שלא בחנה את נתוני העסקה כראוי, אף-על-פי שקדם לחתימת זיכרון הדברים משא-ומתן ממושך.

9. עוד יש לציין כי עיון בסעיף מלמד, כפי שטוען בצדק ב"כ המשיבים, כי בית המשפט לא יזקק לאמור בסעיף 14(ב), אלא על-פי בקשת מי שמבקש לבטל את ההסכם.

לעניין זה יפים הדברים שנקבעו בבע"א 8972/00 ארזה שלזינגר נ' הפניקס פד(נז) 4 817, כדלקמן:

"להבדיל מזכות הביטול האוטונומית והמוחלטת המוענקת לצד הטועה בהתאם לסעיף 14(א) לחוק החוזים (חלק כללי), זכות הביטול מכוח סעיף 14(ב) (מקום שהטעות לא הייתה ידועה לזולת) מותנית בפנייה לבית-המשפט, וזה ייעתר לפנייה "אם ראה שמן הצדק לעשות זאת". ההבדל באופייה של זכות הביטול נובע מהעובדה כי בהתנהגותו של הצד שלא ידע ולא היה עליו לדעת על טעות זולתו לא נפל כל פגם, ומשכך, הוא זקוק להתחשבות ולהגנה (ע"א 690/88 רובין נ' רובין [2])."

ראה גם ע"א 406/82 נחמני נ' גלאור פ"ד מא(1) 494, בו נקבע כדלקמן:

"בניגוד לסעיף 14(א) לחוק, המקנה לטועה את הרשות לבטל את החוזה, כאשר הצד השני ידע על הטעות או היה עליו לדעת עליה, יש בסעיף 14(ב) משום איזון אינטרסים של שני הצדדים, כאשר הצד השני לא ידע על הטעות ולא היה עליו לדעת על כך. ראשית, אין הביטול תלוי ברצונו של הטועה בלבד, ורק בית המשפט רשאי לבטל את החוזה לבקשת הצד שטעה.."

מכאן, שהזכות לביטולו של הסכם לפי סעיף 14(ב) אינה אוטומטית, אלא מצריכה את אישורו של בית המשפט, שכן כאשר עסקינן בטעות, להבדיל מהטעיה, נדרשת עריכת איזון על ידי בית המשפט בין זכות הטוען לביטול ההסכם, ובין זכות הצד השני שלא ידע על הטעות, ולא היה עליו לדעת עליה, לדרוש את קיומו של ההסכם.

10. כפי שעולה בבירור מהראיות ומקביעותיו העובדתיות של בית המשפט קמא, הרי שהמערערת היא שהודיעה על ביטול ההסכם במכתבה לב"כ המשיבים, ופנתה לבית המשפט, לא בבקשה לאשר את הביטול, אלא בתביעה להשבה על-פי זיכרון הדברים.

כך גם עיון בכתב התביעה מלמד כי המערערת לא העלתה בכתב תביעתה את הטענה כי למשיבים לא נגרם כל נזק מביטול זיכרון הדברים, ועל כן היא זכאית למלוא ההחזר בגין הסכום שהופקד על-ידה כ"דמי רצינות". גם מטעמים אלו אין מקום להתערב בפסק דינו של בית משפט קמא, ויש מקום לדחות את הערעור.

סוף דבר

11. לאור כל האמור לעיל, הערעור נדחה.

הנני מחייבת את המערערת בתשלום הוצאות משפט בסך 21,600 ₪.

הפיקדון שהופקד ע"י המערערת יועבר למשיבים באמצעות בא כוחם על חשבון
ההוצאות הנ"ל.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. זכרון דברים קבלן

  2. זכרון דברים כללי

  3. זכרון דברים דירה

  4. אכיפת זכרון דברים

  5. זכרון דברים קטנוע

  6. ביטול זכרון דברים

  7. זכרון דברים ירושה

  8. זכרון דברים מותנה

  9. זכרון דברים אופנוע

  10. זכרון דברים הלוואה

  11. זכרון דברים משכורת

  12. זכרון דברים סטנדרטי

  13. זכרון דברים טרקטורון

  14. זכרון דברים פסקי דין

  15. ביטול זכרון דברים רכב

  16. חוזה זכרון דברים רכב

  17. הפרת זכרון דברים רכב

  18. זכרון דברים בדיקת רכב

  19. זכרון דברים טופס דירה

  20. זכרון דברים שיפוץ דירה

  21. זכרון דברים למכירת רכב

  22. זכרון דברים דיני חוזים

  23. זכרון דברים מכירת מגרש

  24. ביטול זכרון דברים דירה

  25. זכרון דברים תוקף משפטי

  26. זכרון דברים עמלת תיווך

  27. זכרון דברים רכב משועבד

  28. חוזה זכרון דברים דירה

  29. זכרון דברים חוזה מחייב

  30. זכרון דברים חוזה עבודה

  31. זכרון דברים למכירת חנות

  32. הערת אזהרה זכרון דברים

  33. זכרון דברים רכישת מניות

  34. זכרון דברים תאונת דרכים

  35. ביטול זכרון דברים הטעיה

  36. הפרת הסכם זיכרון דברים

  37. זכרון דברים חוזה שכירות

  38. זכרון דברים דירה למכירה

  39. זכרון דברים דירה שכירות

  40. זכרון דברים למכירת מגרש

  41. זכרון דברים רכב יד שניה

  42. זכרון דברים החלפת רכבים

  43. זכרון דברים להשכרת דירה

  44. זכרון דברים למכירת דירה

  45. זכרון דברים קניית מכונית

  46. הפרת זכרון דברים שכירות

  47. זכרון דברים שותפות עסקית

  48. זכרון דברים פירוק שותפות

  49. איחור בעריכת זיכרון דברים

  50. זכרון דברים קביל בבית משפט

  51. זכרון דברים פיצויי פיטורים

  52. זכרון דברים עסקת קומבינציה

  53. זכרון דברים וחוזה שלא נחתם

  54. זכרון דברים למכירת רכב משומש

  55. הפרת זכרון דברים מכירת מגרש

  56. ביטול זכרון דברים שכירות עסק

  57. ביטול זכרון דברים למכירת דירה

  58. ביטול זכרון דברים למכירת מגרש

  59. הפרת זכרון דברים למכירת דירה

  60. ביטול זכרון דברים עם קבלן בניה

  61. הפרת זכרון דברים עסקת קומבינציה

  62. זכרון דברים בדבר מכירת רכב עם ליקויים

  63. תביעה לפיצוי מוסכם 10% משווי הדירה לפי זיכרון דברים

  64. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון