ביטול זכרון דברים למכירת מגרש


1. הנתבעים, בעל ואשתו, הינם הבעלים של המגרש הידוע כחלקה 295 בגוש 6666 הנמצא ברחוב זמנהוף בכפר שמריהו, להלן - המגרש.

2. ביום 10.1.1978, נחתם זכרון הדברים ת/8, להלן - זכרון הדברים, בין התובעים, שאף הם בעל ואשתו, ובין הנתבע 1, להלן - הנתבע, למכירת המגרש והעברת זכויות הבעלות בו לתובעים, על זכרון הדברים חתמו התובעים והנתבע גם בשמו וגם בשם אשתו, הנתבעת 2, להלן - הנתבעת. באותו מעמד, הנתבע קיבל מידי התובעים מקדמה ע"ח התמורה המוסכמת של המגרש, סך של 10,000 ל"י.

3. עפ"י המוסכם בזכרון הדברים, היה אמור להיערך ולהיחתם בין הצדדים חוזה פורמלי יותר מפורט, ובמעמד חתימתו התחייבו התובעים לשלם סך 300,000 ל"י ע"ח היתרה של תמורת המגרש. אומנם בשוליים הימניים של זכרון הדברים רשום המועד של 12 או 15 לינואר 1978, מול ההוראה "סך של 300,000 ל"י במעמד חתימת חוזה", כמועד הן לחתימה והן לתשלום הסכום דלעיל, ואולם אין מחלוקת בין התובע 1 ובין הנתבע, כפי שעולה מעדויותיהם, שהתאריך הנ"ל לא היה רשום בעת ששניהם חתמו על זכרון הדברים. כמובן, אין לבית המשפט אלא לכבד את הסכמתם של בעלי הדין הנ"ל כי התאריך הנ"ל הוסף מאוחר יותר בידי מאן דהוא שלא בידיעתם וללא הסכמתם ואינו קובע לגבי מועד חתימת החוזה ותשלום הכסף. לפיכך, המסקנה המתבקשת היא איפוא, שלא נקבע ע"י הצדדים כל מועד שהוא לחתימת החוזה הפורמלי ולתשלום הסך של 300 אלף ל"י, וכי מועד זה נשאר פתוח לקביעה בין שני הצדדים, במסגרת המגעים האמורים להתקיים ביניהם לאחר חתימת זכרון הדברים. החוזה הפורמלי לא נחתם ואף איש לא הכין אותו, וממילא הסכום של 300 אלף ל"י לא שולם עד עצם היום הזה, כאשר כל אחד מהצדדים מטיל את האחריות לכך, ובעקבות זאת, גם את האחריות להפרת זכרון הדברים ולאי קיום העיסקה, על הצד שכנגד.

4. ואולם, ועל אף אי חתימת החוזה הפורמלי ועל אף המחלוקת בשאלת האחריות לאי קיום העסקה, הרי שאין זה שנוי במחלוקת בין התובעים ובין הנתבע שזכרון הדברים הינו מסך תקף ומחייב. אמרתי בין התובעים ובין הנתבע, כי הנתבעת טוענת שזכרון הדברים אין לו תוקף כי אינו מכיל, בין היתר, את מועד מסירת החזקה במגרש. היא גם טוענת, אף אם לזכרון הדברים תוקף מחייב הרי שאינו מחייב אותה מאחר ואינה חתומה עליו וגם לא הסמיכה את בעלה לחתום עליו בשמה. זכרון הדברים לא הובא לידיעתה ומשום כך אין לומר שהיא הסכימה לו בדיעבד.

5. מכל מקום, אני קובע שזכרון הדברים, ת/8 הינו מסמך תקף ומחייב. הוא מכיל הן את הפרטים של הצדדים ואת פרטי המגרש ותיאורו, כפי שהוא מכיל את התמורה המוסכמת ותנאי תשלומה ואת שאר התנאים המהותיים הדרושים לכריתת העיסקה. כך שזכרון הדברים כפי שנוסח ממלא אחרי דרישת "המסמך בכתב" של סעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 [2], ומעיד על גמירות דעתם של החתומים עליו ליצור את הקשר המשפטי ביניהם לגבי מכירת המגרש והעברת זכויות הבעלות בו לתובעים.
יצויין שב"כ הנתבע אינו חולק על מה שקבענו לעיל.

6. שתיים הן המחלוקות בין התובעים ובין הנתבעים. המחלוקת הראשונה היא מי מבין הצדדים הפר את זכרון הדברים ובכך הוא גרם לאי קיום העיסקה ולביטולה? והמחלוקת השניה היא, האם זכרון הדברים מחייב גם את הנתבעת על אף שאיננה חתומה עליו כפי שטוענים התובעים, או שמא אינו מחייב אותה וכי הנתבע חתם עליו מבלי שיהיה רשאי לעשות כן, מבלי לקבל את הסכמתה מראש ומבלי לקבל את אישורה לעיסקה בדיעבד לאחר החתימה, כפי שהנתבעים טוענים, ומשום כך אין בינה ובין התובעים כל יריבות כפי שהנתבעת טוענת?

7. טוענים התובעים כי הנתבעים הם אשר הפרו את זכרון הדברים בכך שהנתבע אשר קיבל על עצמו להכין את החוזה הפורמלי לחתימה החל מושך את הענין על אף התקשרויותיו של התובע 1 אליו ובקשתו כי יכין את המסמכים, עד שלבסוף הוא הודיע לתובע 1 ביום 18 או 19 לינואר 1978 על סירובו לקיים את העסקה ועל ביטולה.
מאידך גיסא, טוענים הנתבעים כי התובעים הם אשר הפרו את זכרון הדברים כאשר לא גרמו לעריכת החוזה והכנתו לחתימה וכתוצאה מכך הם גם לא שילמו את הסך של 300 אלף ל"י שהיו אמורים לשלמו במעמד חתימת החוזה. הנתבעים ממשיכים וטוענים כי למעשה התובעים לא התכוונו לבצע את העסקה משום שלא הייתה להם האפשרות והיכולת הכספית לעמוד בתנאי התשלום של המחיר. חששם ופחדם של הנתבעים גברו כאשר ראה הנתבע את פירסום המודעה בעתון בדבר הצעת מחצית המגרש למכירה עוד לפני שנחתם החוזה ולפני שהסכום דלעיל שולם. לכן הם ביטלו את העיסקה.

8. בזכרון הדברים לא נקבע מי מבין הצדדים ידאג לעריכת החוזה ולהכנתו לחתימה, וגם אין התייחסות כל שהיא למקום או למועד בהם אמורים היו הצדדים לחתום על החוזה. אומנם מופיע תאריך של 12 או 15 לינואר 1978 בשוליים של זכרון הדברים מצד ימין ליד ההוראה הדנה בחתימת החוזה ובתשלום הכסף, אך גם התובע 1 וגם הנתבע העידו כי תאריך זה לא היה בעת שחתמו על זכרון הדברים, וזאת בניגוד לעדותו של המתווך מסטאשי. כך כנראה שהתאריך הנ"ל הוסף ע"י מאן דהוא לאחר חתימת זכרון הדברים ללא ידיעת הצדדים ומבלי שיתנו לו את הסכמתם. משום כך, ולאור עדויותיהם כאמור של התובע 1 ושל הנתבע, אני קובע כך, ולאור עדויותיהם כאמור של התובע 1 ושל הנתבע, אני קובע כי התאריך דלעיל לא היה מוסכם על הצדדים, לא נרשם בזכרון הדברים בעת החתימה ואיננו מחייב, וכי המועד ומי הצד שיכין את החוזה לחתימה נשארו פתוחים בין בעלי הדין לאחר חתימת זכרון הדברים.

9. דא עקא, גם על מה שסוכם בין הצדדים לגבי מי מהם יכין את החוזה לחתימה, הם חלוקים כפי שתיארנו לעיל וממילא הם גם לא סיכמו ביניהם תאריך לחתימתו.
במקרה רגיל לא היה מקום שהעדר שתי שאלות אלו מזכרון הדברים, יביא לסיכול העיסקה ולביטולה. כי בנסיבות האמורות היו הצדדים יוצרים קשר ביניהם ומסכמים את שתי השאלות הללו, חותמים חוזה ופותרים את העניין ללא בעיות. ואולם תוך יומיים, אחרי חתימת זכרון הדברים, הזדרזו התובעים ופירסמו באמצעות המתווך מסטאשי שתי מודעות בעיתון, בזו אחר זו, ובהן הציעו את מחצית המגרש למכירה, וזאת מבלי לדבר על כך מלה וחצי מלה עם הנתבע או להודיע לו על כך ועל הכוונה המסתתרת מאחורי המעשה. כאשר טרם נחתם חוזה פורמלי מפורט וכאשר לא שולם ע"ח מחיר המגרש המסתכם בסך של 800,000 ל"י, לא יותר מהסכום הזעום של 10,000 ל"י.
משהובאו שתי המודעות לידיעת הנתבע, ובמקום לפנות לתובעים, הוא פנה דווקא למסטאשי, אשר החזיק בעותק היחיד של זכרון הדברים, וטען בפניו שהתובעים מנסים "לגלגל" את המגרש. הוא גם הביע בפניו את "פחדו מקיום העיסקה". עמ' 33, והודיע לו כי אינו "רוצה להמשיך", עמ' 38. כשראה הנתבע את המודעה השניה, שוב פנה למסטאשי והודיע לו ולתובע 1 שאף הוא הגיע למשרדו של מסטאשי כי אינו רוצה לקיים את העיסקה וכי הוא מבטל אותה.

10. הנתבע אינו מכחיש כי כאשר ראה את המודעה הראשונה הוא פנה למסטאשי עוד ביום 16.1.78 והביע בפניו את חששו ואת פחדו מביצוע העיסקה ואף הצהיר על כוונותיו לבטלה, וכי לאחר שראה את המודעה השניה הוא הודיע לתובע 1 במעמדו של מסטאשי על ביטולה כעבור יומיים. ראה את עדות הנתבע בעמוד 59 וכן בעמוד 83:

"...אמרתי לעצמי, אם הוא מוכר את זה, אני מבטל את העיסקה, ואז גם אמרתי לו (לתובע 1 - ח' י') שאני אבטל את העיסקה".

11. כך למעשה התפתחו הדברים תוך שלושה-ארבעה ימים אחרי חתימת זכרון הדברים, ותוך שבוע מאז העיסקה בוטלה ע"י הנתבע. אומנם בפי הנתבע עוד שתי גירסאות נוספות לגבי הסיבות שהביאוהו לבטל את העיסקה, אך אין בשתי הגירסאות הגיון או ממש. הגירסה הראשונה היא שהחוזה הפורמלי לא נערך ולא נחתם כי הוא המתין לתובעים שיביאו את הסך של 300 אלף ל"י ורק אז היו פונים יחדיו לעורך דין כדי לערוך את החוזה ולחתום עליו. אין צורך לומר שמלבד חוסר ההגיון שבגירסה זו, היא גם אינה מתיישבת עם טענתו של הנתבע עצמו כי התובעים הם אשר קיבלו על עצמם להכין את החוזה אצל עורך דינם, וכמו כן עם סיום עריכתו היו אמורים להזמין את הנתבעים לחתימה, ובאותו מעמד לשלם להם את הסך של 300 אלף ל"י כמתבקש מנוסח זכרון הדברים. הגירסה השניה היא, משעברו מספר ימים אחרי חתימת זכרון הדברים והתובעי לא הכינו את החוזה כפי שהתחייבו ולא שלמו את הסך של 300 אלף ל"י, הוא ראה בכך כהתחמקות מצדם לקיים את התחייבויותיהם והחל חושד בכוונותיהם. גם כאן אין צורך לומר שאין בגירסה זו כדי להושיעו. מדובר כאן בתנאים מקבילים, דהיינו בחתימת החוזה ובמקביל בתשלום הסך של 300 אלף ל"י.
במילים אחרות, באין חתימת חוזה אין לתבוע את תשלום הכסף. יש לזכור כי בזכרון הדברים לא רק שלא נקבע מי ידאג להכנת החוזה לחתימה אלא שגם לא נקבע מועד לחתימתו, פרטים שניתן היה להשלים ע"י הסכמתם של הצדדים בשיחה או ביצירת קשר כל שהוא. אך שוב הם לא הטריחו את עצמם לעשות זאת. משום כך אין לנו אלא לבדוק האם התקופה שעברה מיום חתימת זכרון הדברים בעשרה לינואר 1978 עד ביטול העיסקה ע"י הנתבע באופן חד צדדי הינה תקופה בלתי סבירה המזכה את הנתבע לבטל את החוזה משום שלא נחתם חוזה במשך תקופה זו ולא שולם הסך של 300 אלף ל"י?

אם נזכור כי הנתבע הודיע למסטאשי כבר ב-16 לינואר 1978 על כוונתו לבטל את החוזה וביטל אותו בפועל כעבור יום או יומיים, הרי שאין לדבר על תקופה של כשבוע ימים כעל תקופה בלתי סבירה ע"מ להתארגן, להכין את החוזה ולחתום עליו ובאותו מעמד גם לשלם את הכסף. לכן אין להתייחס לשאלה זו כאל הפרה כביכול של זכרון הדברים ע"י התובעים בנסיבותיו של המקרה, כאשר כאמור לא נקבע כל מועד לחתימת החוזה ולתשלום הכסף.

12. התיחסתי לשתי גירסאותיו דלעיל של הנתבע לא משום שאני סבור כי הן הסיבות האמיתיות שהביאו אותו לביטול העיסקה, אלא רק משום שרציתי לומר, שאף אם אתיחס אליהן, אין בהן כדי לעזור לו ואין לקבלן, כפי שאין בהן כדי להצדיק את ביטולה החד צדדי של העיסקה ע"י הנתבע.

בפנינו הודאה ברורה ומפורשת מפיו של הנתבע לסיבה שהביאה אותו שלא לקיים את התחייבויותיו עפ"י זכרון הדברים ולבטל את העיסקה עם התובעים. סיבה זו כפי שהסברנו וציטטנו הן מפיו של הנתבע עצמו והן מפיו של מסטאשי כפי ששמע אותה אף הוא מפי הנתבע עוד ביום 16-17 לינואר 1978, לעיל בסעיף 9 ובסעיף 10 לפסק-דין זה, היא חששו ופחדו של הנתבע מלקיים את העיסקה ובהגיעו למסקנה, בעקבות פירסום המודעות בעיתון, כי אין ביכולתם של התובעים ובאפשרותם לעמוד בהתחייבויותיהם הכספיות ולשלם את המחיר המוסכם של המגרש. והרי עובדה היא שהנתבע בדברו עם מסטאשי על הפירסום בעיתון ולאחר מכן עם התובע 1 על ביטול העיסקה כלל לא הזכיר את אי חתימת החוזה ואת אי תשלום הסך של 300 אלף ל"י כגורמים שהביאוהו לביטול העיסקה. הוא גם לא תבע ולא דרש באותו מעמד וגם לא לפני כן, לחתום על החוזה ולשלם את הכסף או שהוא מבטל את העיסקה.

13. יתכן שהיו לנתבע שיקולים נוספים לביטול העיסקה כפי שהתובעים טוענים, כמו גובה הסכום הנדרש לתשלום מס שבח בגין העיסקה, אך באין הוכחה בפנינו בענין זה, לא נעסוק בשיקולים אלה.

לפיכך אני קובע כי הסיבה שהביאה את הנתבע לבטל את העיסקה היא פחדו לקיימה עם התובעים וחששו כי התובעים מנסים לסחור במגרש או בחלק ממנו ע"מ שיוכלו לממן את רכישתו ולשלם את מחירו, כל זאת בעקבות פירסום שתי המודעות בעיתון ע"י התובעים אשר בהן הציעו את מחצית המגרש למכירה.

14. ניתן, אולי, להבין איש כמו הנתבע ואת חששותיו בעקבות פירסום המודעות בעיתון ע"י התובעים. אך אי אפשר להסכים עמו ואין להצדיק את ביטול העיסקה על ידו רק על סמך חששותיו בלבד. יתכן שאנושי כי אדם ברמתו של הנתבע יחשוש ובלבו יתעורר פחד לגורל מגרשו וכספו לאחר שראה את התובעים מנסים למכור את מחצית המגרש לפני חתימת החוזה ותשלום השעור הראשון בסך 300 אלף ל"י. ואולם חשש ופחד לחוד, וביסוסם ואימותם של החשש והפחד והעמדת יכולתם של התובעים וכוונותיהם במבחן, לחוד. הנתבע לא נקט בכל פעולה או צעד שיש בו כדי להעמיד את כוונותיהם ואת יכולתם של התובעים במבחן, ולו רק ע"מ להוכיח לעצמו הוא, כי חששותיו אכן מבוססים או מוצדקים ויש להם על מה לסמוך. מה היה יותר קל לנתבע מאשר ליצור קשר עם התובעים או להיפגש אתם או לשגר להם התראה ויתבע מהם או יזמין אותם לחתום על החוזה ולשלם את הכסף במעמד החתימה כמוסכם בזכרון הדברים? ואם גירסתו של הנתבע שהתובע 1 הוא אשר היה צריך להכין את החוזה ע"י עורך דינו, לתבוע ממנו כי ידאג להכנת החוזה לחתימה תוך זמן מסויים ולשלם לו את הכסף במועד שנקבע לכך על ידו?

שום פעולה מאלה הנתבע לא עשה. לו נקט באחד הצעדים הפשוטים דלעיל, במקום לפנות למסטאשי ולשוחח עמו, בודאי שהיה מעמיד את כוונותיהם של התובעים, ואת אפשרויותיהם ואת יכולתם לעמוד בהתחייבויותיהם הכספיות במבחן ואת חששותיו ופחדו בנסיון. חששו של הנתבע ופחדו אינם מהווים ולא יכולים להוות עילה לאי קיום העיסקה ולביטולה, ואין די בהם כדי להצדיק את אי קיום התחייבויותיו של הנתבע עפ"י זכרון הדברים. קל וחומר כשמדובר, כמו במקרהו של הנתבע, בחשש בלתי מבוסס ובפחד שלא אומת.

בנסיבות אלו, משביטל הנתבע את העיסקה הרי שהוא אשר הפר את זכרון הדברים שלא כדין ומבלי שיהיה זכאי לעשות כן. לפיכך אני קובע שהנתבע הוא אשר הפר את זכרון הדברים ולא התובעים. משום כך יש לאכוף את זכרון הדברים וגם להורות לו לבצעו בעין לגבי חלקו במגרש.

15. השאלה המתעוררת עתה היא, האם אין להתנות את הביצוע בעין של זכרון הדברים ואכיפתו כנ"ל נגד הנתבע לגבי חלקו במגרש בתשלומים נוספים על אלה שהותנו בזכרון הדברים, כפי שהתובעים טוענים, או שיש לשערך את התשלומים הללו, כפי שטוען הנתבע, ואם כן באיזה שעור?

אומנם הנתבע הפר את זכרון הדברים וביטל את העיסקה באופן חד צדדי רק משום שחשש או פחד מפירסום המודעות בעיתון ע"י התובעים, שמא הם עשו זאת מחוסר אמצעים כספיים למימון רכישת המגרש ולשלם את תמורתו, וזאת מבלי לבדוק את חששותיו ולבחון את יכולתם של התובעים אם יוכלו לעמוד בהתחייבויותיהם, ואומנם היה על הנתבע להביא בכלל חשבונו את הסיכון כי יפסיד במשפט, ובמשך ההתדיינות, ערך הכסף המוחזק בידי התובעים ילך ויפחת ובסופו של דבר הוא יוצא מהעיסקה בחסרון כיס... וכו'; אולם, יש להביא גם בכלל חשבון את התנהגותם של התובעים ואת תרומתם בצורה זו אחרת לתוצאה הסופית והיא ביטול העיסקה ע"י הנתבע.

התובעים, כאמור, מבלי שיהיה הדבר מוסכם בזכרון הדברים, מבלי להודיע לנתבע ואף מבלי לדבר אתו, הזדרזו מיד אחרי חתימת זכרון הדברים, כאשר שילמו ע"ח מחיר המגרש לא יותר מאשר 1.25% ועדיין מחזיקים בידם לא פחות מאשר 790,000 ל"י, וכאשר טרם נחתם חוזה מפורט, הזדרזו לפרסם שתי מודעות בעיתון, בהן הציעו את מחצית המגרש למכירה. בכך הם תרמו במידה לא קטנה להחלטתו של הנתבע לבטל את העיסקה. כמו כן לא שמענו מפי התובעים שכאשר הודיע הנתבע כי רצונו לבטל את העיסקה, שהם הציעו לו או שהזמינו אותו לחתום על החוזה הפורמלי, ולקבל את הסך של 300 אלף ל"י מיד עם משמע הודעתו וגילוי כוונתו. הם גם לא ניסו אפילו להסביר לו מה פשר פירסום המודעות בעיתון מבלי לפנות אליו או לדבר אתו על כך, ומכאן תרומתם לתוצאה כאמור. לכן כל התעלמות מהתנהגותם דלעיל של התובעים תהווה התעלמות מהאינטרסים הלגיטימיים של שני הצדדים, שתמיד יש להביאם בחשבון, במקרים כגון אלו, במסגרת שיקול דעתו של בית המשפט.

16. היושר המחייב ביצוע בעין של החוזה לטובת התובעים במידת האפשר, אינו יכול להיות חד צדדי. הוא מביא בחשבון את האינטרסים הלגיטימיים של שני הצדדים, ומשתדל לעשות צדק עם שניהם. הצדק שיש להיעשות עם שני הצדדים, צריך להימדד עפ"י מעשיהם, התנהגותם והאחריות למצב שנוצר, הן אז והן עם עבור קרוב ל-8 שנים מאז ההפרה ועד היום. רא ע"א 43/80 ללוש נ' מלמוד [1] בעמוד 390.


ובעמוד 392 [1] נקבע:

"אומנם אין למוכרים אלא להלין על עצמם שיצאו מעיסקה זו בחסרון כיס, אך שלילת כל הצמדה, ולו רק הצמדה חלקית, תהווה עונש בלתי צודק, בהתחשב עם שיעורי האינפלציה הגבוהים, אשר אולי קשה לחזותם מראש".

ובהמשך באותו עמוד נקבע:

"שיערוך של סכום כסף כדי התאמתו לערך הריאלי שעליו חשבו בעלי הדין, הפך למעין זכות. אחת הסיבות לכך היא, כי מותר לצפות שצד החייב בתשלום סכום פלוני, ונמנע ממנו לפרעו מסיבה כלשהי, שאינה חסרון כיס, ישקיע את הסכום בו מדובר בהשקעה צמודה, שהרי זאת היא ההתנהגות הסבירה בימינו שלנו".

המקרה אשר נידון בערעור הנ"ל מתאים להפליא למקרה שלפנינו ולעניות דעתי יש ליישמו גם על המקרה הנוכחי, אם כי בשינוי קל המתחייב ממידת אשמם של התובעים כאן. ובמקום להצמיד את יתרת המחיר של חלק הנתבע במגרש לשעור של 70%, כפי שנעשה בערעור הנ"ל, אנוכי בדיעה, לאור נסיבותיו של המקרה הנוכחי, כפי שתארנו אותן לעיל, שיש להצמיד את הסך של 390,000 ל"י (מחצית מחירו הכולל של המגרש בסך 800 אלף ל"י, בניכוי סכום המקדמה ששולמה לנתבע בסך 10,000 ל"י), בשעור של 80%, וכך אני עושה.

על סמך האמור לעיל, אני מחייב את הנתבע להעביר את מחצית המגרש הרשומה על שמו בחלקה 295 בגוש 6666 הנמצא ברחוב זמנהוף בכפר שמריהו לחזקת התובעים ולבעלותם, וממנה את ב"כ התובעים עו"ד א' קמר ככונס של המחצית דלעיל לצורך העברת החזקה והבעלות בה ורישומה על שם התובעים בספרי האחוזה, ומסמיך אותו לבצע את כל הפעולות הדרושות להבטחת ההעברה וביצועה, ובמקביל אני מחייב את התובעים לשלם לנתבע את יתרת מחיר חלקו כאמור בסך 390,00 ל"י שהם 39 ש"ח כשהסכום האמור צמוד למדד יוקר המחיה בשעור של 80%. חישוב ההצמדה ייעשה בחלוקת הסך של 39 ש"ח לשיעורים בהתאם לשיעורי וזמני התשלום של תמורת המגרש עפ"י זכרון הדברים, דהיינו:

א) 15 ש"ח למדד הידוע ביום 14.1.78. בחרתי במועד זה על אף שלא נקבע בזכרון הדברים כל מועד לחתימת החוזה ולתשלום סך ה-30 ש"ח הראשונים ע"ח מחיר המגרש, כי, זהו מועד סביר לסיום עריכת החוזה ותשלום הסכום הנ"ל לו הענינים התפתחו בצורה שהביאה לקיום העיסקה.

ב) 10 ש"ח למדד הידוע ביום 30.1.78, היינו כעבור 20 יום מיום חתימת זכרון הדברים.

ג) 10 ש"ח יוצמד למדד הידוע ביום 24.2.78, היינו, 45 יום אחרי תאריך חתימת זכרון הדברים.

ד) 4 ש"ח יוצמדו למדד הידוע ביום 10.4.78, היינו, 90 יום מיום חתימת זכרון הדברים.

17. מאידך גיסא, התובעים לא הצליחו, לעניות דעתי להוכיח את תביעתם נגד הנתבעת. במלים אחרות הם לא הצליחו להוכיח כי הנתבעת נתנה את הסכמתה מראש הן לעיסקה והן לחתימתו של בעלה על זכרון הדברים בשמה. הם גם לא הצליחו להביא בפני ביהמ"ש ראיות משכנעות ובטוחות שהנתבעת אכן הסכימה לעיסקה ואישרה אותה, ע"י התנהגותה, בדיעבד.

אומנם התובעים רואים בדברי הנתבע, כי הוא מוסמך לחתום בשם אשתו על זכרון הדברים ובחתימתו בפועל כהוכחה להסכמת הנתבעת ולידיעתה, אך כל עוד הנבעת מכחישה את דבריו של הנתבע ואיננה מאשרת את העיסקה, אין בדברים אלה כדי לחייבה ואין בהם כדי להצביע על אמיתות תוכנם. יש לזכור שהנתבע בעדותו הסביר למה הייתה כוונתו בדברים אלה. דהיינו, שלאחר החתימה בשמה ולאחר הכנת החוזה הפורמלי הוא היה פונה לאביה של הנתבעת, הוא דודו של הנתבע, ע"מ שהלה ישכנע את בתו להצטרף לחוזה ולחתום עליו. עדותו זו של הנתבע לא רק שהיא מצביעה על דרך מחשבתו, אופן התייחסותו למשפחתו ולאשתו והמנטליות שלו, אלא שהיא גם מתיישבת עם עדותה של הנתבעת אשר תיארה את בעלה כי הוא נוהג בה כאילו שהוא עדיין חי לפני 100 שנה. "ראיה" נוספת של התובעים היא עדותו של התובע 1 כי באחת מההתקשרויות לביתם של הנתבעים, ענתה לו אחת שהציגה את עצמה בשם טובה ישראל, דהיינו, הנתבעת, ומשדיבר איתה על העיסקה היא הודיעה לו כי היא ובעלה "התחרטו" וכי העיסקה בטלה. מכאן מבקשים התובעים שבית-המשפט יסיק כי הנתבעת שלא היתה מופתעת כביכול מהידיעה כי ישנה עיסקה במגרש בין התובעים ובינה, שהיא אכן ידעה על קיום העיסקה ותשובתה אינה אלא הוכחה שהיא הסכימה לה אלא שהיא ובעלה "התחרטו" ומשום כך הם מבטלים אותה. עוד טוענים התובעים, שאם הנתבעת לא הסכימה לעיסקה מראש ולא הסמיכה את הנתבע לחתום בשמה על זכרון הדברים, בבחינת השלוח שלה, הרי שעפ"י תשובתה דלעיל היא אישרה למעשה את העיסקה בדיעבד, אלא שמשום מה היא ובעלה התחרטו וביטלו את העיסקה.

דא עקא, המדובר במקרה זה בעדות יחידה של על דין שאין לה סיוע ומשום כך איני מסתפק בעדות זו, נוכח הכחשתה הנמרצת של הנתבעת, ע"מ לפסוק על פיה במשפט זה. ראה סעיף 54(2) לפקודת הראיות [נוסח חדש], תשל"א-1971 [3].

אומנם ניסה התובע 1 להיעזר בעדות אשתו, התובעת 2 בדבר קיום השיחה, ואולם, האשה לא יכלה ובצדק לספר לנו מאומה על תוכן השיחה שהתנהלה בין התובע 1 ובין האשה שלטענתו הינה הנתבעת, מאחר והיא לא שמעה את השיחה. היא בוודאי לא יכולה גם לאשר או לדחות את טענת בעלה שמי שעמדה מעברו השני של קו הטלפון לא הייתה אלא הנתבעת ולא מישהי אחרת. לכן אין לראות בעדות היחידה של התובע 1 כעדות שאפשר לבסס עליה מסקנות או לקבוע על פיה עובדות כל שהן, ללא הסיוע הדרוש במקרים כגון אלה.

18. חוששני שגם מה שקרוי בפי התובעים "התנהגות" של הנתבעת בתקופה שלאחר חתימת זכרון הדברים אין בה כדי לסייע לתובעים בהוכחת הסכמתה של הנתבעת או ידיעתה על העיסקה או אישורה על ידה בדיעבד.

כוונתי לתשובה ששלח עו"ד גרינברג, כביכול, גם בשמה של הנתבעת להתראה של עו"ד א' קמר שנשלח לנתבעים על-ידו בשם התובעים, ולכתב ההגנה שאף הוא הוגש ע"י עו"ד גרינברג בשם שני הנתבעים כב"כ כביכול.

מסתבר, כך עולה מהצהרות של עו"ד גרינברג בע"מ 1 מיום 2.6.81 כי הנתבעת כלל לא פנתה אליו ולא הייתה במשרדו, כפי שלא חתמה לו על יפוי כוח שהוא וגם לא הטילה עליו להגיש את כתב ההגנה שהוגש גם בשמה וגם בשם בעלה בתביעה זו.

לדברי מר גרינברג, הנתבע לבדו הוא שפנה אליו והודיעו להגיש את כתב ההגנה בשם שני הנתבעים וכי הוא מייצג את שניהם. עו"ד גרינברג קיבל את דבריו הנ"ל של הנתבע כאמת והגיש את כתב ההגנה מבלי לדאוג לוודא את העובדות ובודאי מבלי להחתים את הנתבעת על יפוי כוח כל שהוא. עובדה היא שאין בתיק ביהמ"ש יפוי כח כזה.

נראה לי שגם משלוח התשובה להתראה נעשה בדרך זו, דהיינו רק על סמך דבריו של הנתבע ועל סמך התיימרותו לפעול בשם אשתו, כל זאת, כפי שנראה, מבלי ידיעת הנתבעת. כך שאין במשלוח התשובה להתראה ובהגשת כתב ההגנה גם בשמה של הנתבעת כדי להעיד על הסכמתה לעיסקה או לאישורה בדיעבד.

19. טוען עו"ד קמר כי הוא שלח אותו מכתב התראה במכתב רשום לכל אחד משני הנתבעים בנפרד. ומשהגיע המכתב לידיה של הנתבעת הרי שהיא ידעה ממנו על העיסקה ועל חתימתו של בעלה בשמה על זכרון הדברים. היא לא הגיבה ולא מחתה נגד חתימה זו ועל כן היא אישרה את העיסקה בדיעבד.

עוד טוען עו"ד קמר הנכבד, כי צווי המניעה בתיק והמסמכים הרצופים להם וכן כתב התביעה נמסרו אישית לנתבעת ע"י עו"ד י' קמר שהיה אז מתמחה במשרדו. גם מכאן העיסקה הובאה לידיעת הנתבעת ושוב היא לא הגיבה כפי שהיה מגיב כל אדם שנעשה דבר בשמו ללא ידיעתו וללא הסכמתו. משמע שהיא ידעה על העיסקה ואישרה אותה.

אינני מקבל את שתי הטענות ושוב מחוסר הוכחה. הנתבעת הכחישה בעדותה כי קיבלה את ההתראה או מישהו מסר לה את תוכנה, כן היא מכחישה כי עו"ד קמר מסר לידיה כל מסמכי תביעה או צווי מניעה שהם.

מאידך גיסא, התובעים לא הביאו כל ראה שתעיד כי הנתבעת אכן קיבלה היא ולא אחרים מבני ביתה כמו הנתבע את מכתב ההתראה. באמצעות מסמכי הדואר. לפיכך אין בפנינו כל ראיה אשר יש בה כדי להצביע על קבלת ההתראה ע"י הנתבעת.

הוא הדין לגבי הטענה כי צווי המניעה וכתב התביעה נמסרו במסירה אישית ע"י עו"ד י' קמר גם לנתבעת. לא זו בלבד שאין בפנינו אישור מסירה אשר יהווה ראיה על מסירת המסמכים הנ"ל כדין לנתבעת, אלא שעו"ד י' קמר, בהופיעו בפני כב' השופט וינוגרד בישיבה מיום 2.6.81 הודיע לביה"מ בזו הלשון:

"...ביצעתי מסירת צווי המניעה הזמניים וכתבי הטענות. אינני זוכר למי מסרתים, אך ההזמנות נמסרו לתיק ביהמ"ש".

ראה את דברי עו"ד י' קמר בעמוד 1 לפרוטוקול.

אם עו"ד י' קמר לא היה מסוגל לזכור ולא זכר למי מסר את המסמכים הנ"ל עוד ביוני 1981, הרי שקשה לתאר לעצמנו כי הוא יזכור או שיהיה מסוגל לזכור בעת שמסר את עדותו, שנים לאחר מכן, למי הוא מסר אותם. לכן לא אוכל לקבל את עדותו בנקודה זו ולקבוע על לפיה מסקנות או עובדות.

לפיכך ועל סמך האמור, אני קובע כי התובעים לא הצליחו להוכיח את טענתם, כי הנתבעת הסכימה לעיסקה וידעה עליה מראש. כפי שלא עלה בידם להוכיח כי היא הסמיכה את בעלה לחתום על זכרון הדברים בשמה. כן הם נכשלו בנסיונם להוכיח כי הנתבעת התנהגה, לאחר חתימת זכרון הדברים, בצורה המצביעה או בצורה שניתן להסיק ממנה כי אישרה את העיסקה בדיעבד.

לפיכך ועל סמך הנימוקים דלעיל אני קובע כי זכרון הדברים אינו מחייב את הנתבעת והוא מחייב אך ורק את הנתבע החתום עליו. לכן אני דוחה את התביעה נגד הנתבעת.

20. מלבד ביצועו בעין של זכרון הדברים ואכיפתו, התובעים מבקשים לפצותם בגין נזקיהם שלדבריהם נגרמו להם כתוצאה מההפרה, ומביטול העיסקה. נבדוק איפוא את טענותיהם של התובעים המתיחסות למקרה ובית-המשפט יגיע למסקנה כי זכרון הדברים אינו מחייב את הנתבעת ויקבע כי יש לאכוף אותו על הנתבע בלבד לגבי חלקו במגרש כפי שאכן נפסק לעיל.

במקרה דנן, התובעים טוענים כי נזקיהם הם:-

א) מלוא התייקרות עלויות הבניה על כל שטחי הבניה המותרים.

ב) בגין הקטנת שווי זכויותיו של הנתבע במגרש מחמת השיתוף עם אחרים במגרש, דהיינו, עם הנתבעת.

ג) הנזק שנגרם עקב קבלת מחצית המגרש בלבד, המתבטא בהפרש שבין מחיר המחצית שלא הועברה לתובעים בעת הרכישה ובין מחיר רכישתו היום:

ד) נזק בשל סבל, עומת נפש, אובדן הנאה הפסד דמי שכירות.

21. אינני סבור שיש לפסוק לתובעים כל פיצוי שהוא בגין סעיף (ב), דהיינו הקטנת שווי זכויותיו של הנתבע במגרש מחמת היות חלקו משותף במושע עם חלקה של אשתו שכאמור הוא נשאר בחזקתה ובבעלותה. גם אין לפסוק פיצוי בגין העובדה שהתובעים קיבלו רק מחצית המגרש ולא את כולו בשלמות, ויש לדחות את הטענה שמשום שהיום הם מקבלים את מחצית המגרש בלבד, הם יצטרכו כביכול לרכוש שטח יותר גדול עד כדי שטחו של המגרש בשלמותו כדי שיוכלו לבצע את תכניות הבניה שלהם שהיו אמורים לבצע לו יצאה העיסקה אל הפועל. כל זאת מהטעם הפשוט העולה ונובע ממעשיהם של התובעים שהיה בהם כדי לגלות את כוונותיהם ותכניותיהם בנדון. מאותם טעמים אין גם לקבל את טענת התובעים ולפסוק להם את הפרשי עלויות הבניה על "כל שטחי הבניה המותרים" במגרש.

אומנם, התובעים רכשו מהנתבע או שהתכוונו לרכוש מהנתבעים את כל שטח המגרש על כל זכויות הבניה בכל שטחי הבניה המותרים, אך מעולם, הם לא התכוונו לבנות את דירתם החדשה על כל השטחים המותרים או לממש את הזכויות בשטחים הללו לבניה בעצמם ולעצמם.

כפי שתארנו לעיל, ועפ"י הודאתם של התובעים, וראה גם נ/1, נ/2, וכן את עדותו של מסטאשי, לא עברו יומיים-שלושה מיום חתימת זכרון הדברים, והתובעים פירסמו את שתי המודעות בעיתון ובהן הציעו את מחצית המגרש למכירה לאחרים. מכאן ברור שהתובעים לא התכוונו לבנות על כל זכויות הבניה המותרות במגרש בעצמם ולעצמם אלא רק על מחצית השטח המותר, כאשר על המחצית השניה שהוצעה למכירה יבנה מישהו אחר שיהפוך להיות להם שותף במושע במקום הנתבעת היום, לו בוצעה העיסקה בינם ובין הנתבעים. כך שעל ידי פירסום המודעות בעיתון, גילו התובעים את כוונותיהם ואת תכניותיהם כי הם לא התכוונו לנצל את מלוא הזכויות המותרות בבניה על המגרש בעצמם ולעצמם ומאידך גיסא, הם במעשה זה, דהיינו, ע"י מכירת המחצית השניה של המגרש לקונה פוטנציאלי, בעקבות פירסום המודעות בעיתון, היו יוצרים במו ידיהם שיתוף במושע עם אחרים בתוך המגרש.

במלים אחרות, התובעים מעולם לא התכוונו וממילא לא היו להם כל תכניות לבנות על כל השטחים המותרים במגרש את דירתם ולנצל לצורך זה את מלוא השטח של 522 ממ"ר, אלא רק לבנות את דירתם על שטח של 261 ממ"ר אם בכלל, ואילו המחצית השניה התכוונו למכור ולהעביר לאחרים שיחזיקו בה במושע כאמור. ומאחר וכך הדבר, אין לומר כי התוצאה של קבלת מחצית המגרש מהנתבע בלבד גרמה להם מבחינת גודל השטח שעומד לרשותם לבניה כל נזק בהפרשי המחירים בין מחיר המחצית שנשארה בידי הנתבעת ובבעלותה ובין כל מגרש אחר שהתובעים ייאלצו לרוכשו כביכול ע"מ שיתאפשר להם לבצע את תכניותיהם ולהקים את דירתם שתכננו, כי הוכח ע"י מעשיהם הנ"ל של התובעים כי הם לא התכוונו לכך והם גם לא יעשו זאת. הוא הדין לגבי טענת הפרש המחיר כתוצאה מרכישת מחצית המגרש בלבד כאשר המחצית השניה נמצאת בידי שותף אחר במושע - היא הנתבעת.

אולי כאן המקום להעיר כי התובעים רכשו את המגרש מהנתבע מבלי עשית חישובי שמאות לשם קביעת המחיר של המגרש. מחיר המגרש נקבע בהסכמה במו"מ חפשי בין הצדדים ובודאי שלא הביאו, לצורך זה, בכלל חשבונם אם המדובר הוא במגרש שלם או במגרש עם שותף אחר. אך כאמור זמן זה משנה, מאחר וגם עפ"י כוונותיהם של התובעים ותכניותיהם, הם ממילא תיכננו להיות בעלים של מחצית המגרש ושותפים למי שירכוש מהם את המחצית השניה במושע. לפיכך אני קובע כי לא רק שהתובעים לא הוכיחו כי נגרם להם נזק בשאלות דלעיל אלא שע"י

פירסום המודעות בעיתון הוכחו כוונותיהם ותכניותיהם שאינן מתיישבות עם טענתם כי נגרם להם נזקכל שהוא. לכן ומלבד הנזק שנגרם לתובעים כתוצאה מהתייקרות עלויות הבניה על 261 ממ"ר והנזק שנגרם להם כתוצאה מהסבל ועוגמת הנפש, אין לפסוק לתובעים פיצוי נוסף כל שהוא עפ"י דרישותיהם דלעיל. בכפוף לאמור לעיל, אני דוחה דרישות אלה.

22. עפ"י חוות דעתו של השמאי דרור, ועדותו בבית-המשפט שלא נסתרו בחוות דעת או בעדות נוגדת, למדנו את הנתונים האלה שישמשו אותנו לצורך קביעת הפרש התייקרות עלויות הבניה בתקופה שבין אפריל 1978 ובין תחילת ינואר 1984, הוא זמן מסירת העדות של מר דרור:-

עלות ממ"ר בניה באפריל 1978 הייתה 453 ש"י, ובתחילת ינואר 1984 הייתה 500 דולר כולל מרכיב הקרקע שהוא לפי עדות מר דרור 20 דולר/ממ"ר מרכיב שיש לנכותו מהעלות במקרה הנדון. לכן יוצא שעלות ממ"ר בניה בינואר 1984 הינה 480 דולר.

23. לפיכך ההפרש בעלות הבניה בתקופה שבין אפריל 1978 ובין תחילת ינואר 1984 הינו כדלקמן:-

261 ממ"ר ר 453 ש"י = -.118,233 ש"י שהם - = 118.23 ש"ח 480 דולר ר 108.83 ש"י, שער יציג = -.52,238 ש"י שהם - = 52.23 ש"ח 261 ממ"ר ר 52.23 = -.13,632 ש"ח שיקלול הסך 118.23 לינואר 84 = -.12,017 ש"ח

מדד ינואר 84 (743240.3 ר 118.23)




לפיכך אני מחייב את הנתבע לשלם לתובעים את הסך של 1,615 ש"ח שהוא ההפרש בהתייקרות עלויות הבניה בתקופה שבין אפריל 78, עת שיכלו התובעים לבנות לו יצאה העיסקה לפועל, ובין ינואר 84 עת מתן עדותו של מר דרור. סכום זה ישולם כשהוא צמוד למדד מחירי תשומות הבניה למגורים כשהמדד הבסיסי יהיה מדד חודש ינואר 1984, ועד לתשלומו בפועל של הסכום הנ"ל, בצירוף הפרשי ההצמדה.

24. התובעים מבקשים לפסוק להם גם פיצוי בגין סבל, עוגמת נפש וכן בגין דמי שימוש במגרש. אני סבור שמאחר והמדובר בקרקע ולא בדירה, ומאחר ולא הוכח כי הנתבע עשה בקרקע שימוש כל שהוא או שאפילו ניתן להשתמש במחצית המגרש מלבד להקים עליה בנין כל שהוא, הרי שאין לפסוק לתובעים דמי שימוש שלא היה.

ואולם, ללא כל ספק מגיע לתובעים פיצוי בגין הסבל, עוגמת הנפש והאכזבה שהייתה מנת חלקם בעקבות ההפרה ותוצאותיה.

ולפיכך, בהתחשב בנסיבות המקרה כפי שתארנו לעיל וחלקם של שני הצדדים בהתפתחויות שארעו לאחר זכרון הדברים, ומאחר ואין המדובר בפיצויים עונשיים למעשה אני אומד את הפיצוי בגין נזק זה ומעמיד אותו ע"ס -.3,000 ש"ח, ומחייב את הנתבע לשלמו לתובעים כשהוא צמוד למדד המחירים לצרכן החל ביום זה ועד תשלומו בפועל לידי התובעים או ב"כ.

25. כן אני מחייב את הנתבע לשלם לתובעים את הוצאות התביעה בצירוף הפרשי הצמדה מיום הוצאתן ועד יום תשלומן, וכן אני מחייב אותו לשלם להם את שכ"ט עורך דינם בסך 4,500 ש"ח. אף הוא צמוד למדד מחירים לצרכן החל ביום זה ועד התשלום בפועל.

זכותם של התובעים לנכות את כל הסכומים דלעיל שנפסקו להם עפ"י פסק-דין זה מיתרת תמורת חלקו של הנתבע במגרש כפי שנקבעה אף היא בפסק הדין לעיל.

26. מאחר ותביעת התובעים נגד הנתבעת נדחתה, אני מחייב את התובעים לשלם לנתבעת את הוצאות הגנתה כשהן צמודות מיום הוצאתן. כן אני מחייב אותם ביחד ולחוד לשלם לה את שכ"ט עורך דינה בסך 3,500 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה החל ביום זה ועד התשלום של הסכום דלעיל.

27. לא אוכל לסיים מבלי להביע את צערי על כך שלאחר הגשת הסיכומים, תיק זה נעלם לתקופה של למעלה משישה חדשים ולא ניתן היה להביאו בפני ע"מ לכתוב את פסק הדין. זאת ועוד, משנמצא והונח בלשכתי שוב, והפעם נעלמו ממנו הן הפרוטוקול והן סיכומי הצדדים למשך מספר שבועות, עד שנמצאו מעל גג הקומה החמישית של בנין ביהמ"ש, ורק אז נתאפשרה כתיבת פסק הדין.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. זכרון דברים קבלן

  2. זכרון דברים כללי

  3. זכרון דברים דירה

  4. אכיפת זכרון דברים

  5. זכרון דברים קטנוע

  6. ביטול זכרון דברים

  7. זכרון דברים ירושה

  8. זכרון דברים מותנה

  9. זכרון דברים אופנוע

  10. זכרון דברים הלוואה

  11. זכרון דברים משכורת

  12. זכרון דברים סטנדרטי

  13. זכרון דברים טרקטורון

  14. זכרון דברים פסקי דין

  15. ביטול זכרון דברים רכב

  16. חוזה זכרון דברים רכב

  17. הפרת זכרון דברים רכב

  18. זכרון דברים בדיקת רכב

  19. זכרון דברים טופס דירה

  20. זכרון דברים שיפוץ דירה

  21. זכרון דברים למכירת רכב

  22. זכרון דברים דיני חוזים

  23. זכרון דברים מכירת מגרש

  24. ביטול זכרון דברים דירה

  25. זכרון דברים תוקף משפטי

  26. זכרון דברים עמלת תיווך

  27. זכרון דברים רכב משועבד

  28. חוזה זכרון דברים דירה

  29. זכרון דברים חוזה מחייב

  30. זכרון דברים חוזה עבודה

  31. זכרון דברים למכירת חנות

  32. הערת אזהרה זכרון דברים

  33. זכרון דברים רכישת מניות

  34. זכרון דברים תאונת דרכים

  35. ביטול זכרון דברים הטעיה

  36. הפרת הסכם זיכרון דברים

  37. זכרון דברים חוזה שכירות

  38. זכרון דברים דירה למכירה

  39. זכרון דברים דירה שכירות

  40. זכרון דברים למכירת מגרש

  41. זכרון דברים רכב יד שניה

  42. זכרון דברים החלפת רכבים

  43. זכרון דברים להשכרת דירה

  44. זכרון דברים למכירת דירה

  45. זכרון דברים קניית מכונית

  46. הפרת זכרון דברים שכירות

  47. זכרון דברים שותפות עסקית

  48. זכרון דברים פירוק שותפות

  49. איחור בעריכת זיכרון דברים

  50. זכרון דברים קביל בבית משפט

  51. זכרון דברים פיצויי פיטורים

  52. זכרון דברים עסקת קומבינציה

  53. זכרון דברים וחוזה שלא נחתם

  54. זכרון דברים למכירת רכב משומש

  55. הפרת זכרון דברים מכירת מגרש

  56. ביטול זכרון דברים שכירות עסק

  57. ביטול זכרון דברים למכירת דירה

  58. ביטול זכרון דברים למכירת מגרש

  59. הפרת זכרון דברים למכירת דירה

  60. ביטול זכרון דברים עם קבלן בניה

  61. הפרת זכרון דברים עסקת קומבינציה

  62. זכרון דברים בדבר מכירת רכב עם ליקויים

  63. תביעה לפיצוי מוסכם 10% משווי הדירה לפי זיכרון דברים

  64. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון