ביטול עסקת דירה

לפני תביעה ותביעה שכנגד שעניינן הסכם מכר דירה שנחתם בין הצדדים ביום 20.5.09.




התובע והנתבע שכנגד (להלן: "המוכר") הוא הבעלים של דירה ברחוב הצוף 6/21 בירושלים (להלן:"הדירה"). ביום 20.5.09 נחתם בין הצדדים הסכם מכר, לפיו רכשו הנתבעים והתובעים שכנגד (להלן: "הקונים") את זכויותיו של המוכר בדירה.




בהסכם המכר נקבע כי תמורת הדירה ישלמו הקונים למוכר סכום כולל של 672,000 ₪. סך של 72,000 ₪ הועבר למוכר במעמד החתימה על ההסכם. כן סוכם כי 45 ימים לאחר מכן ישלמו הקונים סך של 450,000 ₪ "מכספי המשכנתא", ויתרת התמורה בסך 150,000 ₪ תשולם כנגד מסירת החזקה ביום 20.7.09.




עסקת המכר לא יצאה, בסופו של יום, אל הפועל. זמן קצר לאחר החתימה על ההסכם, לאחר ששולם התשלום הראשון ונרשמה הערת אזהרה לטובת הקונים, עלתה העסקה על שרטון ולצדדים טענות הדדיות להפרת ההסכם.




לטענת המוכר, זמן מה לאחר החתימה על ההסכם פנו אליו הקונים באמצעות צד שלישי, כאשר הכוונה לבתם דפנה (להלן: "דפנה"), והציעו לבטל את ההסכם מאחר ואין להם יכולת לעמוד בו וביקשו כי המוכר ישיב להם את הסכום ששילמו על חשבון התמורה. המוכר, כך לטענתו, הסכים לביטול ההסכם והשבת הסכום ששולם בניכוי 10,000 ₪ שלא יושבו. לדבריו, הקונים הסכימו להצעה וקבעו להיפגש למחרת בבנק הדואר לצורך השלמת עסקת הביטול, אך לא הגיעו לפגישה ומשכך עסקת הביטול לא יצאה אל הפועל. ביום 24.6.09, כך נטען, הגיע בנם של הקונים, שרון מזרחי (להלן: "שרון"), לדירת המוכר ודרש לממש את ההסכמה לביטול, אך מאחר ובידי התובע היה סך של 51,800 ₪ בלבד, לא עלה בידם להגיע להסכמה. רבע שעה לאחר מכן חזר בו הבן שרון והודיע למוכר טלפונית כי יבוא לקחת את ההמחאה ע"ס 51,800 ₪ וההסכם יבוטל. המוכר טען, כי כאשר הגיע אליו שרון הוא רשם המחאה על הסכום שלעיל, אך הודיע כי לא ייתן את ההמחאה, אלא לאחר שייערך מסמך רשמי ביחס לביטול ההסכם במשרד עו"ד גלבוע, אשר ייצג את שני הצדדים בעסקת המכר. לטענת המוכר, שרון חטף את ההמחאה מידו, סרב להחזירה ולאחר שהמוכר עמד על כך, מסר לו שרון מסמך המאשר כי קיבל את התשלום לצורך ביטול העסקה. המוכר טען, כי מאותו שלב ניתקו עמו הקונים את הקשר ובהיעדר הסכמה של שני הצדדים לביטול ההסכם, נוכח התנאי שהציב שההסכם יבוטל אצל עו"ד גלבוע, לא נכנס הביטול לתוקף וההסכם עמד על כנו. לטענת המוכר, הקונים הפרו את ההסכם הפרה יסודית בכך שלא שילמו את התשלום השני במועד ולפיכך זכאי הוא לפיצוי המוסכם בסך 67,000 ₪ בניכוי ההפרש שלא הושב לקונים ובסה"כ תבע תשלום סך של 46,800 ₪.




הקונים מסרו גרסה עובדתית קוטבית ושונה לאירועים. לטענתם, הם פעלו על פי הוראות ההסכם והתכוונו לעמוד בכל חיוביהם על פי ההסכם, אלא שלפתע - ללא התראה, הודעה או נימוקים - חזר בו המוכר מהעסקה. הקונים טענו, כי לא ביקשו לבטל את ההסכם ולא פנו בבקשה כאמור באמצעות צד שלישי, כטענת המוכר. לטענתם, המוכר פנה לדפנה ואמר לה כי הוא אינו מוצא דירה אחרת למגוריו וכי הוא מתחרט ואינו מעוניין למכור את הדירה. הקונים, כך לדבריהם, ניסו לטפל במשבר שיצר המוכר תוך הקטנת נזקם, לרבות בנסיונות לבצע גישור באמצעות עו"ד גלבוע, אך לאחר שנוכחו לדעת כי המוכר אינו יציב, הסכימו לביטול ההסכם. לדבריהם, במהלך פגישה עם שרון הסכים המוכר להחזיר לקונים סכום חלקי של 51,800 ₪, שכן לטענתו זהו הסכום שהיה באותה עת בחשבונו. שרון לא הסכים לקחת את הסכום החלקי האמור, אך לאחר שעזב את הפגישה וסיפר זאת לאביו, אמר לו אביו שישוב לקבל את הסכום האמור על מנת להציל את כספם. לטענתם, מעולם לא הסכימו לקבל את הסכום המופחת לצורך ביטול ההסכם וכאשר הועבר לידם סכום זה הבטיח המוכר כי את ההפרש הוא יחזיר על ידי כך שיעביר לבעלות הקונים רכב שהוא רכש מכספי תמורת הדירה בסכום של 15,000 ₪. הקונים עתרו לחייב את המוכר להשיב להם את יתרת התמורה שנשארה בידו בסך 20,200 ₪ וכן לשלם להם את הפיצוי המוסכם בסך 67,000 ₪ ובסה"כ תבעו סך של 87,200 ₪.




במקביל להגשת התביעות שבנדון התנהל הליך בבית המשפט המחוזי בירושלים. בהסכמת הצדדים, ניתן ביום 4.2.10 פסק דין המקבל את התובענה ומצהיר על ביטולו של הסכם המכר ביחס לדירה. בפסק הדין נקבע כי הערת האזהרה שנרשמה לטובת הקונים בלשכת רישום המקרקעין תימחק וניתן צו בהתאם.




בדיון שנערך לפני נשמעו עדויותיהם של המוכר, מחד, ושל הקונה, בנו שרון ובתו דפנה, מאידך, והצדדים סיכמו את טענותיהם.



ביטול ההסכם


השאלה הראשונה העומדת לדיון הינה, האם בוטל הסכם המכר, ואם כן - מה היו הנסיבות בהן בוטל. אקדים ואומר, כי בעניין זה מקובלת עלי, ככלל, גירסתם של הקונים ואין בידי לקבל את גירסתו של המוכר להשתלשלות האירועים, כפי שיפורט להלן.




אין חולק כי ביום 24.6.09 הגיע בנם של הקונים, שרון, לביתו של המוכר וקיבל מהמוכר שיק ע"ס 51,800 ₪. באותו מעמד נחתם על ידו מסמך, בו נרשם בזו הלשון: "אני שרון מזרחי קיבלתי בתאריך 24/6 צ'ק על סך 51800 מאת מזרחי אהרון על ביטול עסקת דירה". באשר לנסיבות שאפפו את מתן השיק האמור והאירועים שקדמו לו ובאו בעקבותיו, חלוקות הדעות.




הקונים טענו, כאמור, כי מילאו אחר כל חיוביהם על פי הסכם המכר והתכוונו לבצע את העסקה, אלא שלפתע, באופן בלתי צפוי ומוזר, חזר בו המוכר מהתחייבותו, לא הסכים להמשיך בעיסקה וביקש את הסכמתם לביטול ההסכם. לטענתם, לא פנו למוכר בבקשה לביטול ההסכם ולא היתה להם כל סיבה להביא לביטולו של ההסכם. בתצהירו גרס הקונה שטענת המוכר לפיה הקונים רצו לבטל את ההסכם, מעבר לכך שאינה נכונה, אף אינה הגיונית ולא סבירה, שכן הקונים, שהינם אנשים מבוגרים, מכרו כבר את דירתם, רצונם היה לעבור לגור בקרבת בתם דפנה, הם הוציאו הוצאות רבות בקשר לעסקה והבנק כבר אישר את המשכנתא שמכספיה היה אמור להיות משולם התשלום השני. הקונים טענו, כי נותרו ללא דירה, עם הוצאות רבות ובתחושה של חוסר וודאות. בחקירתו, חזר הקונה על גרסתו, לפיה המוכר הוא שביקש לבטל את ההסכם ופנה בעניין לדפנה. עדותו של הקונה היתה מהימנה עלי והיא עולה בקנה אחד עם מכלול הראיות שבאו בפני.




דפנה, בתם של הקונים, העידה כי ימים ספורים קודם למתן השיק ע"ס 51,800 ₪ פנה אליה המוכר, שגר בשכנות אליה, הזמין אותה לביתו ואמר לה שהוא מעוניין לבטל את העסקה שכן הוא לא מוצא דירה חלופית למגורים. בתצהירה התייחסה דפנה לנסיבות אותו מפגש:


"יום אחד אני וגיסי מוטי ראינו את אהרון מהחלון, שאלנו אותו מה העניינים והוא ביקש מאיתנו שנעלה לדירה. שאלתי את אהרון בהלצה אם הוא מעוניין למכור את הרכב שרק עכשיו רכש. בתגובה ענה לי אהרון כי "אני מוכן למסור לכם את הרכב + הביטוח + הכסף שנשאר לי בבנק או תבטלו את העיסקה של ההורים". בתגובה שאלנו אותו למה אתה רוצה לבטל והוא טען שהוא בזבז קצת מהכסף, שהמצב לא טוב, שהוא "חרש" הרבה ערים ולא מצא בית שמתאים לו. שאלנו אותו כמה נשאר בבנק והוא ענה שאינו יודע".
(סעיף 11 לתצהיר).

בחקירתה נשאלה דפנה לעניין זה, וכך אמרה:

"אני לא העליתי את נושא ביטול העסקה. כתוצאה מזה עלינו אליו הביתה הוא אמר שאני מוכן לתת את האוטו בתנאי שתבטלו את העסקה, הוא אמר אני לא מוצא בית, לא יהיה לי איפה לגור, ואז החל לאבד את העשתונות. אני וגיסי מוטי הרגענו אותו ואז אמרנו לו מה אתה רוצה לעשות, הוא אמר אני מוכן לתת לכם את הכסף שנשאר לי בבנק, את האוטו, בתנאי שתבטלו את העסקה. זהו אני לא מוכר, אני יורד מזה. זהו".
(עמ' 19 לפרוטוקול, שו' 14-18).

אמנם, הגיס מוטי לא הובא לעדות, אך בנסיבות העניין אין בכך כדי לגרוע מגירסת הקונים. עדותה של דפנה מתיישבת עם עדותו של שרון ועם עדות אביהם, הקונה, אשר טענו כולם כי המוכר העלה את נושא ביטול הסכם המכר מספר ימים לפני ה-24.6.09, הוא המועד בו ניתן השיק לשרון. באותם ימים, כך על פי עדותם, שהה שרון בחופשה באילת ועקב ההתפתחויות שחלו הקדים שרון את שובו מאילת ביום אחד והגיע ביום רביעי היישר לביתו של המוכר. שרון העיד כי כאשר הגיע לדירתו של המוכר ביקש לקבל חזרה את הסך של 72,000 ₪, אך המוכר אמר שאין לו את הסכום, שכן רכש בחלק מהכסף רכב ויש לו בבנק סך של 51,800 ₪ בלבד. שרון לא הסכים לקבל חלק מהכסף ויצא מהדירה. לאחר שיצא מהדירה, כך המשיך וטען, נסע לבית הוריו ואביו ביקש ממנו לחזור לדירת המוכר על מנת לקבל את הסכום עליו דובר וזאת כדי "להציל מה שניתן".



בעוד שגירסתם של הקונים היתה עקבית וברורה, גירסתו של המוכר התאפיינה לכל אורכה בחוסר עקביות והיעדר אמינות. בתצהיר עדותו הראשית טען, כאמור, המוכר, כי ביום 20.6.09, כלומר ימים ספורים קודם למסירת השיק, פנו אליו הנתבעים באמצעות צד שלישי והציעו לו לבטל את ההסכם מאחר ואין להם יכולת לעמוד בו וביקשו שישיב להם את הסכום ששילמו. בחקירתו גרס, לעומת זאת, המוכר כי פניית הקונים אליו בבקשה לבטל את ההסכם נעשתה כחודש ימים לפני ה-24.6. המוכר שב ונשאל לעניין זה וחזר על דבריו ואף גרס כי כנראה טעה בתצהירו כאשר רשם שהפניה אליו היתה ביום 20.6 וככל הנראה התכוון ל-20.5:


"ש. לפי דעתי אתה מבולבל בעולם הזמנים, הצהרת שחודש לפני כן הם רצו לבטל. כל העסקה היתה אמורה להיות חודשיים, ההסכם נחתם ב-20.5.09 והחזקה וסיום התשלום ב-20.7.09. איך חודש לפני כן פנו אליך לביטול?
ת. כן. אמרתי כחודש.
ש. מפנה אותך לסעיף 7. ביום 20.6 פנו אלי הקונים מזרחי. איך מסתדר, אתה מדבר על חודש מאי. אמרתי שפנו אליך חודש לפני חודש ה-6 הוא חודש אחרי החתימה. הבן הגיע ב-24.6.
ת. כחודש לפני התאריך שהוא הגיע אלי הם פנו לבטל את ההסכם תמורת הכסף שהיה לי בבנק וגם בזה הם לא עמדו.
ש. אתה בטוח
ת. כן. אני לא יכול לדייק בדיוק ביום.
ש. בסעיף 7... אתה כותב שביום 20.6 פנו אליך
ת. (קורא את סעיף 7 בתצהיר). אז מה, אז אולי טעיתי בחודש. כתוב בתצהיר ב-20.6 פנו אלי. כחודש, 3 שבועות, לפני שקיבלו את השיק. מתי קיבלו את השיק? אם קיבלו ב-24.6 אז בתצהיר יש טעות. אם בחודש 6 קיבלו את השיק אז במאי הם פנו אלי.
...
ש.ת. כשאני אומר יום קודם, ב-21.5. אם בסעיף 7 היה אמור להיות 20.5 במקום 20.6, אז הם היו צריכים לבוא אלי ב-21.5 ללכת לבנק הדואר למשוך הכסף ולבטל אצל עו"ד".
(עמ' 7-6 לפרוטוקול, שו' 18 ואילך).


אך ברור שלא יתכן שהקונים פנו אל המוכר בבקשה לביטול ההסכם במועדים בהם נקב המוכר בחקירתו, זאת בהתחשב בכך שהסכם המכר נחתם ביום 20.5.09. בהמשך חקירתו עומת המוכר עם עובדה זו ועם חוסר ההגיון שבגירסתו, אלא שבפי המוכר לא היה הסבר מניח את הדעת והוא ניסה לשוב ולהיאחז בגירסתו הראשונית לעניין המועדים:

"ש. מתי היא פונה אליך, הבת והחתן, לבטל את העיסקה?
ת. כמה ימים לפני שהם הלכו לבדוק בבנק הדואר, יום יומיים לפני מקסימום.
ש. מתי הם הלכו?
ת. אם הפגישה של בנק הדואר ב-20.5 אז אולי יומיים שלושה לפני כן.
ש. אתה מבולבל ההסכם נחתם ב-20.5. הם באו לבטל לפני שההסכם נחתם?
ת. לפני ההסכם לא יכול להיות אז ה-20.6 זה התאריך הנכון כנראה. אתה עושה סלט.
ש. אתה רוצה לתקן את התיקון שתיקנת?
ת. אני לא רוצה לתקן שום דבר אני לא יודע תאריכים וימים. מה אני עו"ד?"
(עמ' 9 לפרוטוקול, שו' 9-16).

עוד טען המוכר במהלך חקירתו, כי בתם של הקונים פנתה אליו בעניין ביטול העיסקה וכי לאחר פניה זו ניתקו עמו הקונים את הקשר:

"מקריא מהתצהיר סעיף 8. הקונים לא הגיעו לפגישה?
ת. הם ניתקו קשר לא הגיעו לפגישה בטלפון לא ענו לי ניתקו קשר לגמרי.
ש. חודש שלם לא שמעת מהם?
ת. התקשרתי לבת ולזה בוא נגמור, הם ניתקו קשר לגמרי במשך שבוע שבועיים לגמרי.
ש. עד מתי היה ניתוק הקשר?
ת. עד הרגע שהוא חזר, הבן שלהם היה באילת וכל זה"
(עמ' 7 לפרוטוקול, שו' 9-14).

דברים אלה לא הובאו בתצהירו של המוכר ונשמעו לראשונה בחקירתו. גירסה זו - לפיה הקונים פנו אליו, באמצעות בתם וחתנם, כחודש לפני ה-24.6 ולאחר מכן ניתקו עמו קשר למשך זמן מה עד למועד הגעתו של שרון אליו הביתה - לא נשמעה אמינה והיא אינה מתיישבת, כאמור, עם העובדה כי ההסכם בין הצדדים נחתם כחודש לפני כן, ביום 20.5.09. אין זה מתקבל על הדעת כי מיד עם חתימת ההסכם יפנו הקונים אליו לביטולו ובד בבד ימשיכו לפעול מול הבנק לקבלת משכנתא במטרה לקיים את חלקם על פי החוזה (המוכר אישר בחקירתו כי לאחר החתימה על ההסכם הגיע לביתו, בתיאום עמו, שמאי מטעם הבנק למשכנתאות).
אם נקבל את גירסתו האחרת של המוכר, לפיה הפניה אליו היתה ב-20.6 ומספר ימים לאחר מכן ביום 24.6 הגיע שרון לביתו, אזי כיצד מתיישב הדבר עם עדותו לפיה בין מועד הפניה אליו ועד למועד בו שרון הגיע לביתו ניתקו עמו הקונים את הקשר למשך "שבוע שבועיים".



גירסתו של המוכר היתה, כאמור, לא עקבית ונמצאו בה סתירות רבות ומהותיות. אף בנוגע לסיכום שהיה, או לא היה, בין הצדדים נשמעו מספר גרסאות מפיו של המוכר. בתצהירו טען, כי לאחר שנעשתה פניה אליו לביטול ההסכם הסכים לביטול ולהשבת הסכום ששולם בניכוי 10,000 ₪. לטענתו, נקבעה פגישה למחרת בבנק הדואר אך הקונים לא הגיעו לפגישה ולפיכך עסקת הביטול לא יצאה אל הפועל. בחקירתו טען המוכר כי בשלב מסויים היה מוכן להשיב את מלוא הסכום ששולם לו, קרי 72,000 ₪, ובאותה נשימה טען כי היה מוכן להשיב להם את הסכום שהיה ברשותו ואת הרכב שקנה זמן קצר לפני כן כשהשווי הכולל עמד על סך 62,000 ₪. לא ניתן היה להבין מעדותו של המוכר מה מנע הבשלתן של ההסכמות הללו וכל שחזר וטען היה ש"בכל הדברים האלה הם [הקונים] לא עמדו" (עמ' 9-11 לפרוטוקול).




גם בנוגע לנסיבות מתן השיק לשרון נשמעו טענותיו של המוכר לא משכנעות כלל וכלל. לטענת המוכר, לאחר ששרון הודיע לו כי יבוא לקחת את השיק, רשם על גבי השיק את הסכום שהוסכם ושרון "חטף" מידיו את השיק:


"משהגיע הבן שרון לדירה, רשמתי את ההמחאה על הסך שהוסכם, זאת רק על מנת להראות לבן שרון כי ההמחאה קיימת, אך הודעתי לבן שרון כי לא אתן בידיו ההמחאה וכי איני מסכים לביטול ההסכם בשלב זה, אלא לאחר שיערך מסמך רשמי ביחס לביטול ההסכם במשרד עו"ד גלבוע שייצג את שני הצדדים בהסכם, על מנת לעשות הכל כנדרש ועל פי עצה משפטית.
בתגובה, חטף הבן שרון את ההמחאה מידי ולא הסכים להשיבה לידי. לאחר שהבן שרון סירב להשיב ההמחאה ולאחר שעמדתי על כך, מסר הבן שרון בידי מסמך המאשר כי קיבל התשלום לצורך ביטול העסקה".
(סעיפים 10-11 לתצהיר המוכר).

שרון טען בתצהירו, כי טענות אלה הינן שיקריות וכי מילא את השיק בכתב ידו לבקשת המוכר ולאחר מכן חתם המוכר על השיק. עיון בשיק (נספח ד' לתצהיר המוכר) מעלה אמנם, על פניו, כי השיק מולא בכתב יד הדומה לכתב היד המופיע על פני האישור על קבלת השיק (נספח ב' לתצהיר המוכר), שדומה כי אין מחלוקת שנרשם על ידי שרון.
בחקירתו, אישר המוכר כי השיק לא מולא על ידו וכאשר נשאל מה בכתב ידו ענה "החתימה ואולי התאריך". המוכר שב טען, כי התכוון לתת לשרון את השיק למחרת אצל עורך הדין, על מנת שביטול העסקה ייעשה באופן מסודר, אך שרון לקח את השיק ודחף אותו. טענת המוכר כי השיק נלקח מידו בכוח - לאחר שהשיק מולא בכתב ידו של שרון, כאשר לאחר מכן שרון נתן לו, לבקשתו, אישור על קבלת השיק וביטול העסקה - נשמעת לא הגיונית ולא סבירה. מנגד, עדותו של שרון באשר להשתלשלות האירועים היתה מהימנה עלי והיא עולה בקנה אחד עם הראיות הקיימות.
המסקנה המתבקשת היא, כי בין הצדדים היתה הסכמה לעניין ביטולו של ההסכם, שרון דרש השבה של מלוא הסכום שניתן למוכר ולאחר שהתברר כי בידי המוכר לא מצוי הסכום המלא, העדיף שרון לקח מידיו באותו שלב חלק מהסכום, מבלי שהובע וויתור על זכותם של הקונים להשבת יתרת הסכום. אשר לטענת המוכר לפיה הסכמתו לביטול היתה רק בכפוף לחתימה על הסכם רשמי אצל עו"ד גלבוע, דומה כי טענה זו נולדה בדיעבד ולא היה לה כל ביטוי בזמן אמת, שאם לא כן מדוע זה השיב לקונים כספים שניתנו לו ומדוע ביקש משרון אישור כי הכספים הושבו לו במסגרת ביטול ההסכם.



זאת ועוד, אם, כטענת המוכר, השיק נלקח מידו בכוח וביטול ההסכם לא נכנס לתוקף משלא הוסדר אצל עו"ד גלבוע, יש לתמוה מדוע זה לא ביטל, מיד לאחר מכן, את השיק. בהבינו את הקושי בגירסתו ועל מנת ליישב בין הדברים טען המוכר, כי המפגש עם שרון היה ביום שישי וביום ראשון פנה מיד לבנק על מנת לבטל את השיק, אך בבנק אמרו לו שהשיק כבר נמשך ולא ניתן לבטלו. המוכר אף הגדיל וטען כי הוא סבור "כי הבת של הקונים, שעובדת בבנק הדואר, היא שסידרה להם קבלת התשלום באותו יום, שכן אחרת זה לא אפשרי שהשיק כבר נפרע". גם טענתו זו של המוכר, כיתר טענותיו, זכתה למספר גרסאות ואין בידי לקבלה. כאמור, בתצהירו טען המוכר כי פגש את שרון ביום שישי. בחקירתו גרס, לעומת זאת, כי המפגש עם שרון היה ביום חמישי בערב:


"ש. כל האירוע של שרון ובינך מתרחש ביום שישי?
ת. ביום חמישי בערב.
...
ש. אתה בטוח שזה היה יום חמישי?
ת. כן. זה היה יום חמישי בערב. רשום התאריך על השיק. יש תאריך של השיק. אפשר לראות את זה שם. מעיין בנספח ד' לתצהיר. על השיק רשום 24.6.09.
ש. אתה יודע שזה יום חמישי?
ת. 99 אחוז.
ש. למה 99 אחוז?
ת. 101 אחוז שזה היה יום חמישי"
(עמ' 12 לפרוטוקול, שו' 4-15).

כאשר הובהר למוכר כי יום 24.6.09 היה יום רביעי בשבוע, ענה: "אז זה היה יום רביעי, אז מה קרה, אז יומיים עבודה" (עמ' 12 לפרוטוקול, שו' 25-26).
הנה כי כן, אין לתת אמון בגירסתו של המוכר לפיה בסמוך לאחר מתן השיק פנה לבנק לבטלו. הנסיבות מלמדות שהשיק ניתן לשרון מרצונו הטוב ובהתאם לסיכום שהיה ביניהם באותו מועד.
בהקשר זה לא למותר לציין, כי, כפי הנראה, למוכר היה עניין בביטול ההסכם. מעדותה של דפנה עולה, כי המוכר ציין בפניה שלא מצא דירה חלופית למגוריו. אמנם, בחקירתו טען המוכר כי מצא דירה בבאר שבע, אך טענה זו נטענה בעלמא ונראה כי לא במקרה אין לה זכר בתצהיר. המוכר אישר בחקירתו, כי בעבר כבר חתם על הסכם למכירת הדירה והתחרט, וכי עד היום, וחרף הצו שניתן בבית המשפט המחוזי, לא פעל למחיקת הערות האזהרה ודירתו אינה מוצעת למכירה. מנגד, לקונים היה אינטרס במימוש העיסקה. הקונים מכרו את דירתם הקודמת קודם לחתימה על ההסכם, הוציאו הוצאות רבות ואף נשאו במלוא שכר טרחתו של עורך הדין המשותף של הצדדים. רצונם היה לעבור לגור קרוב לבתם דפנה והם עשו את הנדרש מהם על מנת לקבל משכנתא מהבנק. הקונים נותרו ללא דירה, ועד היום, כך טענו, הם גרים בשכירות.



באשר למה שאירע לאחר מסירת השיק, העידו הן המוכר והן שרון כי מספר ימים לאחר מכן נפגשו השניים במקרה במשרדו של עו"ד יניב גלבוע, אשר ערך את הסכם המכר. לטענת המוכר, באותו מעמד ניסה שרון "להוציא" ממנו כספים נוספים שלא כמוסכם. שרון טען, מנגד, כי במועד פגישה זו ניסו להסדיר את הביטול, אך המוכר התנה זאת בכך שלא יחוייב להחזיר לקונים סכום נוסף מעבר לסך של 51,800 ₪. לאחר הפגישה, ביום 1.7.09, כתב עו"ד גלבוע מכתב המופנה למוכר ולקונים בו הביע צערו על כי הצדדים נקלעו למחלוקות "ובהם טענות הדדיות על הפרת הסכם". עו"ד גלבוע ציין שזימן אותם לפגישה עם מתווך, כמצוות סעיף 22 להסכם, בניסיון להביאם לכדי הסכמה, אך הדבר לא צלח.

הן המוכר והן הקונים ביקשו להביא לעדות את עו"ד גלבוע. בהחלטה שניתנה ביום 31.1.11, במסגרת קדם משפט, נדרש התובע, המוכר, להודיע תוך 14 יום האם הוא מבקש לזמן את עו"ד גלבוע כעד מטעמו. בהודעה מיום 10.2.11 הודיע המוכר כי ברצונו להזמין את עו"ד גלבוע כעד מטעמו ובהתאם הוצא זימון לעד. והנה, בפתח דיון ההוכחות הודיע ב"כ המוכר כי עו"ד גלבוע לא יתייצב למתן עדות כיוון ש"היתה לנו מחלוקת ביחס לתשלום" וביקש לוותר על עדותו.
בקשתו של המוכר לזמן לעדות את עו"ד גלבוע ואי מתן הודעה מראש כי עו"ד גלבוע לא יגיע לעדות, מנעו מהקונים את האפשרות לבקש זימונו של העד מטעמם למועד שנקבע לשמיעת ראיות. במאמר מוסגר יצויין, כי כבר בתצהירו רשם המוכר כי הוא חושש שעו"ד גלבוע יעיד לטובת הקונים, אך למרות זאת, כך טען, ביקש ממנו להגיש תצהיר עדות ראשית שיוגש מטעמו. עו"ד גלבוע השיב במכתב למוכר, כי קיבל פניה גם מטעם הצד השני וכי אינו מתכוון לנקוט עמדה.

בנסיבות העניין, אי הבאתו של עו"ד גלבוע לעדות פועלת לחובתו של המוכר. אין ספק כי היה ביכולתו של עו"ד גלבוע לשפוך אור על התנהלות הצדדים, כמי שהיה עד להתרחשויות בימים שאחרי מסירת השיק, ואי הבאתו לעדות יוצרת הנחה שלו הובא לעדות היתה העדות פועלת לרעתו של המוכר.



נוכח כל הדברים האמורים, איני מקבלת את גירסתו של המוכר באשר להשתלשלות האירועים ומעדיפה על פניה את גירסתם של הקונים. מהעדויות והראיות שבאו לפני מצטיירת תמונה, לפיה המוכר יזם פניה אל הקונים, באמצעות בתם דפנה, וביקש לבטל את חוזה המכר. הקונים הסכימו, מסיבותיהם, לביטול ההסכם ובאותן נסיבות ניתן לומר כי החוזה התבטל בהסכמה. על הסכמתם של הקונים לביטולו של ההסכם ניתן ללמוד מדברי הקונה בתצהירו, שם אמר מפורשות כי "לאור המצב שנוצר כבר לא ראינו ברכה בעיסקה ולפנים משורת הדין הסכמנו לביטול ההסכם". אף בחקירתו גרס הקונה כי בדין ודברים שהיה בין המוכר לבין בתו ובנו הוסכם על ביטול ההסכם והשבת הסך של 51,800 ₪ וכן קבלת הרכב שנרכש על ידי המוכר (עמ' 16 לפרוטוקול, שו' 23-26). גם שרון העיד שזה היה הסיכום (עמ' 21 לפרוטוקול, שו' 14-15) ושכך הוסכם עם אחותו וגיסו: "אם היה מחזיר את הכל ההסכם היה מבוטל כמו שסוכם עם אחותי וגיסי" (עמ' 20 לפרוטוקול, שו' 16).




לא נעלמה מעיני טענת המוכר לפיה לא נעשה שינוי בכתב של ההסכם ולפיכך ההסכם המקורי בתוקפו עומד. טענה זו מכוונת לסעיף 19 להסכם המכר הקובע כי "שום ויתור, ארכה או הנחה או שינוי בתנאי כלשהו בהסכם זה על נספחיו, לא יהיו בני תוקף, אלא אם נעשו בכתב ונחתמו על ידי שני הצדדים להסכם".


תניה הקובעת כי החוזה ישונה בכתב בלבד, כגון התניה המצויה בהסכם המכר שלפנינו, אינה מכשול בלתי עביר. הפסיקה קבעה, כי ישנה אפשרות להוכיח שינוי בעל פה של הסכם, גם אם הותנה בו כי שינויו ייעשה בכתב בלבד (ת.א. (מח'-י-ם) 1228/99 א. דורי חברה לעבודות בע"מ נ' מ"י (פורסם במאגרים)). בפסק דין זה ציין כב' השופט אוקון כי הוראת הסכם המגבילה את צורת שינויו אינה מהווה מחסום בלתי עביר, אך יש לעמוד בדרישת כתב ראייתית לצורך הוכחת השינוי, כאשר די לעניין זה בראשית ראיה בכתב לשינוי. במקרה שלפנינו, ראשית הראיה נמצאת בדמות המסמך שנחתם על ידי שרון בו הוא מאשר קבלת השיק ע"ס 51,800 ₪ מידי המוכר "על ביטול עסקת דירה". מסירת השיק והחתימה על מסמך זה (מסמך שלטענת המוכר נערך לבקשתו) מהווה ראיה ברורה לשינוי ההסכם ולרצונם של הצדדים להביא לביטולו.

השבה


משבוטל החוזה בהסכמה, קמה חובת השבה הדדית בין הצדדים אשר הסכימו לביטול החוזה (ר', לדוג', ע"א 313/77 קוטליצקי נ' גיא, פ"ד לג(2) 707). לטענת הקונים, הסכמתם לביטול ההסכם ניתנה בהנחה שיושב להם מלוא התשלום ששולם על ידם עם החתימה על ההסכם, קרי 72,000 ₪. קבלת הסך של 51,800 ₪ ביום 24.6.09 היתה במטרה להקטין נזקים ומבלי לוותר על יתרת הסכום. המוכר טען, כי הסכים לביטול בכפוף להשבת סך של 51,800 ₪ בלבד וביטול מסודר אצל עו"ד גלבוע ומשלא התקיימו התנאים, כך נטען, לא בוטל ההסכם. כפי שפורט בהרחבה לעיל, אין בידי לקבל את גירסתו של המוכר לאירועים ומסקנתי הינה כי ההסכם בוטל בהסכמת הצדדים וכי הקונים לא הסכימו בשום שלב להסתפק בסכום שהועבר אליהם בשיק. המוכר התייחס בתצהירו ובעדותו להסכמות שונות שלו, בהן הסכמה להשבת מלוא הסכום ששולם (עמ' 10 לפרוטוקול, שו' 7-8), הסכמה אחרת להשבת הסכום ששולם בניכוי 10,000 ₪ (סעיף 8 לתצהיר) והסכמה נוספת להשבת הסכום שהיה ברשותו באותה עת בנוסף לרכב (עמ' 10 לפרוטוקול, שו' 9-10). חוסר העקביות של המוכר, שבא לידי ביטוי גם בהתנהלות מול הקונים, הביאם למסקנה שעדיף לקבל מידי המוכר את הסכום שהיה בידיו באותה עת, מבלי שהיה בכך כדי לוותר על השבת יתרת הסכום.


פיצויים מוסכמים


שאלה נוספת העומדת על הפרק הינה, האם ביטול ההסכם מזכה בנסיבות העניין בקבלת פיצויים מוסכמים בשל הפרת ההסכם. כאמור, ההסכם בוטל לבקשת המוכר ובהסכמת הקונים. כידוע, ביטול של חוזה בשל הפרתו אינו פוטר, כשלעצמו, את הצד המפר מעולה של תנייה בדבר פיצויים מוסכמים (ע"א 4162/02 רנדור בע"מ נ' דרור מהנדסים (1990) בע"מ (פורסם במאגרים)). מבחינה פורמאלית, במועד הביטול לא התרחשה הפרה של ההסכם ולכל היותר ניתן היה לדבר על הפרה צפויה נוכח עמדת המוכר. ניתן היה לגרוס, אם כן, כי הקונים זכאים לפיצוי עקב התנערותו של המוכר מההסכם. ואולם, בנסיבות העניין סבורני כי כוונת הצדדים היתה שההסכם יבוטל מבלי שתוחל תניית הפיצוי המוסכם. מעדויות הצדדים ניתן להבין שההסכם בוטל, בסופו של יום, בהסכמה הדדית, על פי רצונם המשותף של שני הצדדים. בעניין זה אמר הקונה בתצהירו כי על אף שהמוכר ביקש לבטל את ההסכם ללא סיבה וללא זכות, ולאחר שנוכחו לדעת כי מדובר באדם לא יציב, "למרות הכל הסכמנו לביטול ההסכם" (סעיף 33 לתצהיר). בעדותו אמר הקונה, כי לא רצה לבטל את ההסכם, אך אישר כי הביטול נעשה, בסופו של דבר, בהסכמתם:


"ש. הסכמת או לא הסכמת?
ת. אני לא הסכמתי. ברגע שבתי וכולם אמרו שהוא רעוע לא כל כך בסדר, עצבני ולא יכול לעמוד בהסכמים שלו, זה לא פעם ראשונה שהוא עשה את זה אמרתי נפלנו עם אדם כזה, זה מן השמים, אם הוא רוצה לבטל את העסקה אז נבטל".
ש. מי שהמליץ לך אמר לך בוא נבטל את העסקה [ו]דפנה
ת. הילדים שלי שניהם אמרו לי בוא נבטל את העסקה"
(עמ' 15 לפרוטוקול, שו' 22-27).

גם שרון בעדותו ציין כי סוכם בין המוכר לבין אחותו דפנה וגיסו שההסכם יבוטל ויושב מלוא הסכום ששולם כתשלום ראשון, בין בדרך של השבת הסכום כולו ובין בדרך של השבת חלק מהסכום והעברת הרכב לבעלותם. שרון אף ציין כי לאחר שניתנה לו ההמחאה ע"ס 51,800 ₪ והצדדים נפגשו אצל עו"ד גלבוע היה מוכן מצידו לוותר על סכום של 10,000 ₪ מתוך הסכום שעוד נותר למוכר להשיב, אך המוכר לא הסכים לכך (עמ' 21 לפרוטוקול, שו' 18-20):

" ש. אם היה מחזיר את כל הכסף ההסכם מבוטל?
ת. אם היה מחזיר את הכל ההסכם היה מבוטל כמו שסוכם עם אחותי וגיסי"
(עמ' 20 לפרוטוקול, שו' 16).

ובהמשך:

"היה סיכום של יום לפני שהוא נותן את הכסף והרכב. הוא אמר שיתן את הרכב שהיה ע"ש אחותו והיה צריך לעשות העברת בעלות" (עמ' 21 לפרוטוקול, שו' 14-15).

ביטול ההסכם לא נעשה באופן חד צדדי, אלא בהסכמה הדדית לאחר דין ודברים שהתייחס להשבת הסכום ששולם כתשלום ראשון, הא ותו לא. בנסיבות אלה בהן הגיעו היחסים החוזיים בין הצדדים לכדי סיום לא היתה כוונה שתישמר זכותם של הקונים לתבוע את הפיצוי המוסכם, ולפיכך אין מקום לפסוק לזכות הקונים סכום זה.

סוף דבר


נוכח כל הדברים האמורים, אני פוסקת כדלקמן:

א. תביעתו של התובע, המוכר, נדחית.
ב. התביעה שכנגד מתקבלת בחלקה באופן שעל הנתבע שכנגד (המוכר) לשלם לתובעים שכנגד (הקונים) סך של 20,200 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 20.5.09 ועד ליום התשלום בפועל.
ג. הנתבע שכנגד ישלם לתובעים שכנגד הוצאות ושכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 10,000 ₪.




לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. ביטול עסקה זהב

  2. ביטול עסקה נגר

  3. ביטול עסקה ספא

  4. ביטול עסקת ניוד

  5. ביטול עסקה טבעת

  6. ביטול עסקה פרקט

  7. ביטול עסקה מנוי

  8. ביטול עסקה מחלה

  9. ביטול עסקה יציל

  10. ביטול עסקת טבעת

  11. ביטול עסקת דירה

  12. ביטול עסקה זיכוי

  13. ביטול עסקה ריצוף

  14. ביטול עסקה קירבי

  15. ביטול עסקת טובין

  16. ביטול עסקת קופון

  17. ביטול עסקת קרדיט

  18. ביטול עסקת שדרוג

  19. ביטול עסקת שירות

  20. ביטול עסקה חוגים

  21. ביטול עסקה קצובה

  22. ביטול עסקה צילום

  23. ביטול עסקה הזמנה

  24. ביטול עסקה תאורה

  25. ביטול עסקה איפור

  26. ביטול עסקה הופעה

  27. ביטול עסקה הובלה

  28. ביטול עסקה מרחוק

  29. ביטול עסקה מקדמה

  30. ביטול עסקה קרמיקה

  31. ביטול עסקה 5 אחוז

  32. ביטול עסקה מי עדן

  33. ביטול עסקת ליסינג

  34. ביטול עסקה עודפים

  35. ביטול עסקה צמיגים

  36. ביטול עסקה טקסטיל

  37. ביטול עסקה מתצוגה

  38. ביטול עסקה במזומן

  39. ביטול עסקה מתמשכת

  40. ביטול עסקת גרופון

  41. ביטול עסקה גרופון

  42. ביטול עסקה דיסקים

  43. ביטול עסקת רוכלות

  44. ביטול עסקה תכשיטים

  45. ביטול עסקה דפי זהב

  46. ביטול עסקה צעצועים

  47. ביטול עסקה 48 שעות

  48. ביטול עסקה 20 אחוז

  49. ביטול עסקה שירותים

  50. ביטול עסקה 10 אחוז

  51. ביטול עסקת שירותים

  52. ביטול עסקה יד שניה

  53. ביטול עסקת יהלומים

  54. ביטול עסקה אולסייל

  55. ביטול עסקה סוף עונה

  56. ביטול עסקה קוסמטיקה

  57. ביטול עסקה לאחר יום

  58. ביטול עסקה עקב מחלה

  59. ביטול עסקה אחרי שנה

  60. ביטול קניה אי התאמה

  61. ביטול עסקה אפליקציה

  62. ביטול עסקה פרופורציה

  63. ביטול עסקה בהתחייבות

  64. ביטול עסקה סופר פארם

  65. ביטול עסקה הוראת קבע

  66. ביטול עסקה במבצע 1+1

  67. ביטול עסקה עם תקליטן

  68. ביטול עסקה במסמך חסר

  69. ביטול עסקה בסניף אחר

  70. ביטול עסקה דמי ביטול

  71. ביטול עסקה עדשות מגע

  72. ביטול עסקה גיפט קארד

  73. ביטול עסקה עד 14 יום

  74. ביטול עסקה כלי עבודה

  75. ביטול עסקה פסיכומטרי

  76. ביטול עסקה כשל תמורה

  77. ביטול עסקה לקוח עסקי

  78. ביטול עסקה ללא תמורה

  79. ביטול עסקה לאחר חודש

  80. ביטול עסקה איל מקיאג

  81. ביטול עסקה בגלל שריטה

  82. ביטול עסקה לאחר שימוש

  83. ביטול עסקה וואלה שופס

  84. ביטול עסקה לפני אספקה

  85. ביטול עסקה בבית הלקוח

  86. ביטול עסקה בדיוטי פרי

  87. ביטול עסקה עגלת תינוק

  88. ביטול עסקה כרטיס מתנה

  89. ביטול עסקה בהוראת קבע

  90. ביטול עסקה בוול סטריט

  91. ביטול עסקה ברגע האחרון

  92. ביטול עסקה מנוי לעיתון

  93. ביטול עסקה שירות מתמשך

  94. ביטול עסקה מדיה דיירקט

  95. ביטול עסקה לאחר 14 יום

  96. ביטול עסקה לקבלת שירות

  97. ביטול עסקה אחרי 14 יום

  98. ביטול עסקה באתר הכרויות

  99. ביטול עסקה משרד התקשורת

  100. ביטול עסקה הזמנה מיוחדת

  101. ביטול עסקה לאחר 24 שעות

  102. ביטול עסקה בהזמנה אישית

  103. ביטול עסקה בשל אי התאמה

  104. ביטול עסקה עקב אי אספקה

  105. ביטול עסקה ייעוץ פיננסי

  106. ביטול עסקה טיפול קוסמטי

  107. ביטול עסקה 14 ימי עסקים

  108. ביטול עסקה 14 ימי עבודה

  109. ביטול עסקה שירותי רפואה

  110. ביטול עסקה שירות הכרויות

  111. ביטול עסקה בהזמנה מיוחדת

  112. ביטול עסקה פחות מ24 שעות

  113. ביטול עסקה תו הזהב זיכוי

  114. ביטול עסקה ששולמה במזומן

  115. ביטול עסקה עקב מצב ביטחוני

  116. ביטול עסקת העברה ללא תמורה

  117. ביטול עסקה שלא שולמה במלואה

  118. ביטול עסקה לאחר תשלום מקדמה

  119. ביטול עסקה טלפונית תוך 14 יום

  120. מכתב ביטול עסקה

  121. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון