אי התאמה יסודית חוק המכר

  1. בפניי בקשה לדחיית תביעה על הסף מחמת התיישנות.
  2. התובעים, הם המשיבים בבקשה, הגישו ביום 17.6.13, תביעה זו לצו עשה ולפיצוי כספי כנגד הנתבעת היא חברת בניה, בגין ליקויי בניה שנגרמו בבתיהם. כעולה מכתב התביעה, התובעים קיבלו את החזקה בדירות בחודש יוני 2002. מיום אכלוסן של הדירות ע"י התובעים, הם סבלו מליקויי בניה קשים, לרבות נזילות בחדרי השירותים ועובש שחוזר על עצמו מפעם לפעם. ביום 31.3.11 נמסרה לתובעים חוות דעת מומחה לגבי ליקויי הבניה. התובעים פנו לנתבעת ביום 24.10.12 לתיקון הליקויים בהקדם. נציג הנתבעת הגיע לבדוק את הליקויים ביום 24.1.13, אולם לאחר מכן התחמקה הנתבעת מתיקון הליקויים. התובעים טוענים כי בהתאם לתיקון מספר 5 לחוק המכר (דירות) התשל"ג – 1973, הרי שאם מדובר ב"אי התאמה יסודית", תקופת הבדק והאחריות תתפרש על פני 20 שנים ולא על פני שבע שנים בלבד, כקביעת חוק ההתיישנות . חוק המכר (דירות) התשל"ג – 1973, הרי שאם מדובר ב"אי התאמה יסודית", תקופת הבדק והאחריות תתפרש על פני 20 שנים ולא על פני שבע שנים בלבד, כקביעת חוק ההתיישנות .
  3. הנתבעת, היא המבקשת, טענה כי התביעה התיישנה זה מכבר. מדובר בבניין כבן 11 שנים, כאשר מכתב התביעה עולה, כי התובעים מודים כי הם קיבלו את החזקה בדירה ביוני 2002 וסבלו מליקויי הבניה מיום האכלוס. בנסיבות אלה, טענת הנתבעת כי מועד קימומה של עילת התביעה הוא מועד האכלוס ולכן התביעה התיישנה זה מכבר, בחלוף שבע שנים ממועד זה. הנתבעת-המבקשת טענה כי תיקון מספר 5 לחוק המכר (דירות), נתקבל בכנסת ביום 30.3.11 ופורסם ברשומות ביום 6.4.11, כאשר נקבע בו במפורש כי הוא לא יחול על דירה בבניין שבנייתו הסתיימה לפני תחילת כניסת התיקון לתוקף. עוד נטען כי תקופות הבדק והאחריות הקבועות בחוק המכר (דירות), אינן מאריכות על פי ההלכה הפסוקה את תקופת ההתיישנות. למעלה מן הצורך נטען כי אין בליקויים הנטענים משום "אי התאמה יסודית".
  4. התובעים בתגובתם טוענים בעיקר טענות כלליות באשר להתנהלותה הבלתי ראויה של הנתבעת בביצוע הליקויים ובסירוב לתקנם. מעבר לטענות כלליות אלה, שאינן מתייחסות לעצם טענת ההתיישנות, מוסיפים התובעים וטוענים כי יש לנקוט משנה זהירות בעת דחיית תובענה על הסף מחמת התיישנות, וכי במקרים דומים לא אישר בית המשפט סילוק על הסף של תביעה מעין זו, למרות הגשתה באיחור.
  5. לאחר עיון בבקשה בתגובה ובתשובה, עם כל ההבנה למצוקתם של התובעים, נראה לי כי אין מנוס מקבלת הבקשה, לאחר שהתובעים-המשיבים ישבו בחיבוק ידיים עת ארוכה והתביעה התיישנה.
  6. סעיף 4א לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר דירות"), בנוסחו היום, קובע כי הקונה זכאי להסתמך על אי-התאמה שניתן היה לגלותה בעת העמדת הדירה לרשותו, אם הודיע עליה בתוך שנה, ואילו על אי התאמה שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשותו, אם הודיע עליה "תוך זמן סביר" לאחר שגילה אותה. ס"ק (ב) קובע כי כאשר מדובר ב"אי התאמה יסודית", שלא היה ניתן לגלות בבדיקה סבירה, יהיה הקונה זכאי להסתמך עליה, אם הודיע עליה "תוך זמן סביר" לאחר שגילה אותה. בטרם תיקון מס' 5 ל חוק המכר דירות, קבע החוק כי הקונה יהיה זכאי להסתמך על אי התאמה תוך זמן סביר מעת שגילה אותה, ללא תיחום לעשרים שנה. סעיף 11 ל חוק המכר דירות, קובע כי תיקון מס' 5 לא יחול על דירה בבניין שבנייתו נסתיימה, או שחוזה המכר לגביה נכרת, לפני תחילתו של התיקון. בהצעת החוק נאמר, כי הכוונה בתיחום התקופה לעניין אי התאמה יסודית לשלושים שנה (שלבסוף קוצרו לעשרים שנה), היא להגבלת התקופה שבה אחראי המוכר על אי התאמה יסודית. דהיינו הכוונה לא היתה להרחיב את התקופה, אלא לצמצמה (הצעות חוק – הממשלה, 263, י' בחשוון התשס"ז, 1.11.2006).
  7. במאמר מוסגר יצויין, כי מעיון בחוות הדעת המצורפת לתביעה, לצד ההגדרה שבחוק בדבר "אי התאמה יסודית", נראה על פניו, כי חרף עוצמתם של הליקויים, הרי שאין הליקויים הנטענים בגדר "אי התאמה יסודית", שהרי אין מדובר בחלקי הבניין הנושאים ומעבירים עומסים לקרקע והנוגעים ליציבות הבניין ולבטיחותו, אלא בנושאים של רטיבות, איטום, צנרת, בלאי ונזילות.
  8. בית המשפט העליון קבע בעניין גלמן (רע"א 830/06 אורלי גלמן נ' כהן פיתוח דרעד (2.4.08)), כי בתביעות לתיקון ליקויי בנייה, בנסיבות בהן חלה הוראת סעיף 4 לחוק המכר דירות (כנוסחו אז), תחל תקופת ההתיישנות ביום קבלת החזקה בדירה. אין לכרוך את מועד תחילתו של מרוץ ההתיישנות במשלוח הודעה בדבר אי התאמה לפי סעיף 4 לחוק. עוד נקבע כי סעיף 4 לחוק אינו מקנה לתובע עילת תביעה חדשה אלא נועד להסיר מכשול חוזי העלול להגביל תביעה מצד הקונה. כב' השופטת חיות קבעה מפורשות, כי נטל מסירת ההודעה שהוטל על הקונה על פי חוק המכרדירות, נוגע לרובד המהותי של תביעת הקונה בגין ליקויים ואי עמידה בו עלולה לשלול מידיו את הזכות המהותית להסתמך על אי ההתאמה. לעומת זאת מחסום ההתיישנות הקבוע בסעיף 5 לחוק ההתיישנות, הוא מחסום דיוני הקם באותם המקרים שבהם לא הוגשה התביעה (שאינה במקרקעין) בתוך שבע שנים מן היום שבו נולדה העילה. גם אם נתן הקונה למוכר הודעה במועד בדבר ליקויים שמצא בדירה, כנדרש על פי חוק המכר דירות, עלולה תביעתו להיחסם בשל התיישנות אם לא הגיש את התביעה בתוך שבע שנים מיום היוולד העילה. לעומת זאת, קונה שהזדרז והגיש את תביעתו לפני חלוף שבע שנים מיום היוולד העילה, עלול להיכשל בה בשל אי מתן הודעה במועד על הליקויים נשוא התביעה. העובדה כי לא קיימת נקודת השקה בין מרוץ ההתיישנות, ובין זכותו של הקונה להסתמך על אי ההתאמה, נובעת מכך שתקופת הבדק והאחריות, וכן מתן או אי מתן הודעה על פי חוק המכר דירות, בדבר אי התאמה אינם נוגעים ל"היוולד העילה" ואינם חלק מיסודותיה, אם כי במקרה של ליקויים נסתרים תיתכן קירבה מסוימת בין המועד שבו מחויב הקונה למסור הודעה ובין מועד תחילת מרוץ ההתיישנות, לפי סעיף 8 לחוק ההתיישנות בעניין גלמן נקבע איפוא, כי התביעה לא התיישנה רק בנוגע לליקויים נסתרים שלא ניתן היה לדעת בעת מסירת הדירה או זמן סביר לאחר מכן. כן נדחתה טענת הרוכשים באותו עניין, לפיה יש למנות את תקופת ההתיישנות רק בחלוף פרק זמן סביר שניתן למוכר לתיקון (אלא אם מדובר בנזקים חדשים כתוצאה מהתיקון).
  9. גם בעניין דור שמואל (בר"ע (מחוזי תל אביב) 1408/05 דור שמואל נ' מ.א. נתנאל חברה לבנין (29.6.05)), דחה בית המשפט בקשת רשות לערער על החלטה שדחתה תביעה בגין ליקויי בניה מחמת התיישנות. בקובעו כי תקופת ההתיישנות מתחילה מהיום שבו נולדה עילת התביעה, דהיינו מהיום שבו נמסרה הדירה שבה הליקוי וחוק המכר (דירות) איננו מאריך את תקופת ההתיישנות מעבר לתקופה הרגילה, כך שמירוץ ההתיישנות מתחיל ממועד הגילוי של בעיית הרטיבות.
  10. התובעים נסמכים על החלטתה של כב' השופטת לפין הראל בעניין ילסקוב (ת"א (של' חיפה) 32657-12-10, פאינה ילסקוב ואח' נ' יובל אלון חברה לבנין בע"מ (20.6.2012). בעניין ילסקוב, מציינת השופטת כי קיימית ליקויים מסוגים שונים, כאשר נטען כי חלק מהליקויים התגלו בסמוך לאחר מסירת הדירה לתובעים, וחלקם אירעו רק בהמשך והתגלו במסגרת חוות דעת מומחה. כב' השופטת קובעת כי נדרש בירור עובדתי באשר לליקויים הנטענים, למועד בו נתגלה כל ליקוי וליקוי, מועד גילוי העובדות המקים עילת תביעה, האם מדובר בליקויי בנייה קיימים לגביהם עילת התביעה מתחדשת, זאת על מנת לבחון את תקופת ההתיישנות על פי החיקוקים השונים.
  11. בענייננו, לעומת זאת, אין כל טענה לליקויים שאירעו או שנתגלו במועד מאוחר. אין טענה לליקוי נסתר, אלא לליקויים שנודעו מעת האיכלוס, ולכן אין תחולה להוראות סעיף 8 לחוק ההתיישנות. כעולה מכתב התביעה עצמו, כמו גם מהתגובה לבקשה, הליקויים נתגלו מעת אכלוס הדירות בשנת 2002. התובעים בענייננו, למרות שידעו על הליקויים עוד משנת 2002, בחרו לפנות למומחה מטעמם, רק בשנת 2011. פניה ראשונה בכתב לנתבעת נעשתה רק עשור לאחר איכלוס הדירות וידיעה על הליקויים. למעלה מן הצורך יצויין, כי אין גם תחולה לסעיף 9 לחוק ההתיישנות, משום שבהסכמת המבקשת לבדיקת הליקויים, היא במפורש שמרה על זכותה לטעון טענת התיישנות.
  12. נוכח האמור לעיל, עם כל הצער אין מנוס מדחיית התביעה אשר התיישנה זה מכבר.
  13. בנסיבות העניין, לאחר שטרם הוגש כתב הגנה יהיו ההוצאות מינוריות, ויעמדו על סך כולל של 1,000 ₪ בלבד, אותם ישלמו המשיבים ביחד ולחוד למבקשת. בנוסף לכך, אני קורא לנתבעת, לפנים משורת הדין, לבחון אם תוכל לסייע לתובעים בתיקון הליקויים.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון