ביטול רישום בית משותף

1. בפני ערעור (ע"א 1372/09) (להלן: "הערעור") על החלטת הממונה על המירשם (להלן: "הממונה") מיום 26.2.09, אשר דחתה ערר על החלטת המפקחת על רישום המקרקעין (תל-אביב) (להלן: "המפקחת") מיום 2.2.08, בו ביטלה את רישומו במירשם המקרקעין כבית משותף, של בית שהיה ידוע בכינויו "בית מרכזים" (חלקה 77 בגוש 7087), בהתאם לסמכותה בסעיף 146 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין או "החוק") (להלן: "החלטת הממונה").

הערעור, בתיק ע"א 1955/09, אשר הוגש על ידי המשיבות מס' 1-2 בערעור, מתייחס להחלטת הממונה מיום 4.8.09 לעכב את ביצוע החלטתו עד להכרעה בערעור (להלן: "החלטת העיכוב").

ביום 23.7.09 נעתרתי לבקשת המדינה להצטרף כצד לערעור (בש"א 12022/09). ביום 25.10.09 החלטתי על איחוד הדיון בערעור על החלטת הממונה ובערעור על החלטת העיכוב (בש"א 18183/09).
פסק דין זה, מתייחס לשני הערעורים יחדיו.

2. ההסדר לגבי ביטול רישומו של בית משותף נקבע בסעיף 146 לחוק המקרקעין; שזו לשונו:
"(א) המפקח רשאי לצוות על ביטול רישומו של בית בפנקס, אם ביקשו זאת בעלי כל הדירות או אם נוכח שהבית אינו ראוי עוד לרישום בפנקס, ובלבד שנתן לכל בעל דירה, או לבעל זכות בדירה הודעה מוקדמת והזדמנות לטעון טענותיו.
(ב) צו הביטול יפרט את הפרטים שייכללו ברישום הנכס בפנקסי המקרקעין".

הסמכות להורות על מחיקת בית משותף מפנקס הבתים המשותפים, נתונה למפקח, הרשאי להורות על המחיקה אם נוכח כי "הבית אינו ראוי עוד לרישום בפנקס", וזאת אף בהעדר הסכמה לכך מצד בעלי הדירות. המפקח רשאי להורות על מחיקה אף מיוזמתו, אם זהו מצבו של הבית (תקנה 57 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום) תש"ל-1969.

3. בהקשר זה, הסביר המלומד, י' ויסמן בספרו דיני קניין (בעלות ושיתוף) (המכון למחקרי משפט ולמשפט השוואתי ע"ש הרי ומיכאל סאקר, תשנ"ז- 1997) בעמ' 516:
"האפשרות היחידה להבאת בית משותף לקיצו באין הסכמה לכך על ידי כל בעלי הדירות שבו הוא כאשר "הבית אינו ראוי עוד לרישום בפנקס", כלשון סעיף 146 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. במקרה כזה מוסמך המפקח לבטל את רישומו של הבית כבית משותף, לאחר שנתן הזדמנות לכל בעל דירה ולכל בעל זכות בדירה, לטעון את טענותיו. מחיקת הרישום של הבית כבית משותף הופכת את הבית לנכס שבבעלות משותפת רגילה. אלה שהיו קודם לכן בעלי הדירות בבית הופכים לבעלים משותפים, כשהמנה של כל אחד מהם בנכס המשותף היא כמנה שהיתה להם ברכוש המשותף שבבית המשותף, אלא אם נקבע אחרת בתקנון הבית המשותף" (סעיף 147 לחוק המקרקעין).


4. למפקחת הוגש תצהיר של מר אברהם דיאמנט, מודד מוסך, שבו הוצהר: "בדקתי את תשריט הבית המשותף שבחלקה 77 בגוש 7087 וכן ערכתי בדיקה בשטח, ולאור זאת אני מאשר, כי הבניין נשוא הבית המשותף בגבולות חלקה 77 בגוש 7087 שהיה קיים על החלקה נהרס כליל" .
המפקחת מצאה, כי התצהיר לא נסתר ושוכנעה, כי הבית אינו ראוי עוד לרישום כבית משותף.
הממונה על המירשם קבעה בהחלטתה: "בעניינינו, ולאור הצהרתו של המודד מר אברהם דיאמנט לפיה המבנה נשוא המקרקעין שבנדון אינו קיים עוד במציאות ונהרס כליל, הבית אינו ראוי עוד לרישום בפנקס והמפקחת מוסמכת היתה להורות על מחיקתו מפנקס הבתים המשותפים".

המערערים בערעור, המתנגדים לביטול הרישום, לא חלקו על כך שמבחינה פיסית חדל הבית להתקיים, לאחר שנשרף ונהרס כליל.

5. המערערים התנגדו לביטול הרישום בטענה כי ביטול הרישום יפגע בזכויותיהם הקנייניות. המפקחת סברה, כי אין זה מסמכותה לדון בטענות הנוגעות לנזק כלכלי או לפיצויים המגיעים לבעלי היחידות בנכס במסגרת בקשת ביטול הרישום. בעלי היחידות, כך קבעה המפקחת, רשאים לתבוע את המגיע להם בערכאות המתאימות, ואין בכך כדי לעכב את ביטול רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים. המפקחת גם עמדה על כך, כי הוראות התקנון המוסכם מחילות הוראות בדבר הצמדת שטחים לרכוש המשותף, וזכויות לניהול עסקים בנכס. על כן החליטה המפקחת, כי במסגרת צו הביטול תירשם ההערה הבאה:
"בתקנון המוסכם שחל על הבית המשותף המצורף לצו הביטול והמהווה חלק ממנו, הוראות מיוחדות הנוגעות לזכויות לניהול עסקים מסוימים בבית (סעיפים 6 עד 13) הצמדות שטחים (סעיף 14) והצמדות המפורטות ברשימת ההצמדות, נספח לתקנון"..

6. הממונה, התייחסה בהחלטתה לטענות המערערים להפעיל את הסדר השיקום של הבית בהתאם להוראות סעיף 60 לחוק המקרקעין. סעיף זה, שעניינו שיקום בית משותף שנהרס, מתנה את השיקום בקיומם של שני תנאים מצטברים: הרס הבית המשותף והחלטת בעלי הדירות ששלושה רבעים לפחות מהרכוש המשותף, צמודים לדירותיהם להקים את הבניין מחדש. הממונה קבעה, כי המפקחת לא היתה רשאית לנקוט בהליך לפי סעיף 60, בהעדר החלטת בעלי הדירות לפי האמור בסעיף זה. אשר להוראות התקנון המוסכם קבעה הממונה, כי צדקה המפקחת בקביעתה, שבהעדר הוראה אחרת בתקנון, חלקו של בעל דירה במקרקעין, לאחר המחיקה, יהיה אך ורק על פי חלקו ברכוש המשותף כפי שנרשם עובר למחיקה. המפקחת, כך גם סברה הממונה, לא היתה רשאית לדון בענין מעמדן ותוקפן של הוראות התקנון המוסכם באשר לזכויות, ויש להשאיר דיון זה לערכאות השיפוטיות המתאימות. עם זאת, קבעה הממונה, כי הערה בדבר זכויות שנובעות מהתקנון המוסכם ישקף נכונה את הרישום החדש לאחר מחיקת הבית המשותף.
לדעת הממונה, ההערה שרשמה המפקחת היתה מפורטת מידי, ועל כן נוסח ההערה שנרשמה בסופו של דבר, לפי החלטת הממונה, היתה:
"בתקנון המוסכם שחל על הבית המשותף המצורף לצו הביטול והמהווה חלק ממנו, הוראות מיוחדות הנוגעות לזכויות. אין בכך קביעה בעניין מעמדן או תוקפן של הוראות התקנון המוסכם לאחר מתן צו הביטול".

7. בפני שבו המערערים ועוררו את שאלת סמכותו של המפקח על רישום המקרקעין להורות על ביטול רישום בית משותף לפי סעיף 146 לחוק המקרקעין, מקום שקביעה כזאת יש בה כדי לשנות את מערך הזכויות הקנייניות. שאלה נוספת אותה העמידו המערערים לדיון, היתה, האם אין לנקוט בהליך שיקום לפי סעיף 60 לחוק המקרקעין, במקום שבו הצהירו המשיבות על רצונן לבנות בעתיד פרויקט חדש על המקרקעין.

המערערים תקפו את תוקפו של ההסדר בדבר ביטול הרישום הקבוע בסעיפים 146 ו-147 לחוק המקרקעין תוך שהעלו שורה של מצבים היפותטיים באשר לעיוותים שיוצר ההסדר.

המערערים היפנו לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, תשנ"ב-1992, ולסעיף 3 שבו הקובע "שאין פוגעים בקניינו של אדם". לטענתם, זכות הקניין היא זכות חוקתית, ואין למפקח על הרישום סמכות להורות על ביטול רישומו של בית משותף, אם ביטול כזה פוגע בזכויות הקנייניות של בעלי הדירות. החלטת המפקחת והחלטת הממונה, המאשרת החלטה זו, אינן עומדות במבחן הסבירות והמידתיות בשל הפגיעה בקניינם של המערערים.

הקביעה כי על המערערים להגיש תביעות נזקיות ואחרות על מנת לקבל פיצוי על הפגיעה בזכויותיהם היא "בעייתית במיוחד". תביעות כאלה, כך המערערים, הם הליכים ארוכים ויקרים ואין לדעת, אם יסתיימו בפיצוי כלשהו למערערים בגין הפגיעה בקניינם. במצב שנוצר, אם ניתן לשמור על זכויות הקנייניות של המערערים במסגרת הליך של שיקום הבית, לפי סעיף 60 לחוק המקרקעין, ביטול הרישום הוא חלופה "גרועה ופוגעת שאינה בלתי חוקית העומדת בניגוד להוראות חוק היסוד".
טענה חלופית שהעלו המערערים, היתה, שבית משפט זה יורה על שמירת זכויותיהם במסגרת הליך פירוק השיתוף המתנהל בבית משפט השלום בתל-אביב (ת"א 7912-11-09 ).

8. אינני סבורה כי הליך זה הוא המקום הראוי לדון בטענות הנוגעות לחוקיותו של ההסדר בסעיפים 146, ו-147 לחוק המקרקעין ועמידתו בהוראות חוק יסוד כבוד האדם וחירותו. מקובלת עלי עמדת המשיבות (שהיא גם עמדת ב"כ המדינה), שאושרה על ידי המפקחת ועל ידי הממונה, כי במקרה שבו בית משותף נהרס כליל, אין מנוס מהפעלת הסמכות בסעיף 146 לחוק ומביטול הרישום. הדבר מתחייב גם מן הבחינה המהותית, סעיף 142(א) קובע כי בית הראוי להירשם בפנקס הבתים המשותפים הוא "בית שיש בו שתי דירות או יותר ואפשר לזהות כל אחת מהן כיחידה נפרדת, ניתן לרישום בפנקס". ברור הוא שבית שנהרס אינו ראוי להירשם בפנקס הבתים המשותפים.
הבהיר בענין זה י' ויסמן בספרו הנ"ל:
"מחיקת רישומו של בית משותף על ידי המפקח אינה נדרשת כדי להביא לקיצו של הבית המשותף. גם לפני מחיקת הרישום של הבית מפנקס הבתים המשותפים חדל בית שנהרס להיות בית משותף. די בעובדה הפיסית שאין בבית שתי דירות כדי להביא את הבית המשותף לקיצו, כפי שעולה מהגדרת בית משותף, האומרת "בית משותף – בית שיש בו שתי דירות או יותר..." (שם בעמ' 516-517).
המירשם, כפי שהטעימה המדינה בטענותיה, צריך לשקף את מצב המקרקעין לאשורו, כך שעל סמך עיון בו, ניתן יהיה לדעת את מצבו של הנכס. על המירשם, מסתמך, ורשאי להסתמך כולי עלמא, ואי ביטול רישומו של בית כ"בית משותף" במצב שבו לא קיים כל בית כלל, או קיים בית שאינו ראוי להיות רשום כ"בית משותף" חוטא לתכלית מירשם המקרקעין.

9. אינני מקבלת את טענת המערערים, כי אין להעדיף את האינטרס של אמיתות תוכנו של המירשם על פני האינטרס הקנייני שלהם בנכס. המירשם צריך לשקף את המצב בשטח, ומנגד עומדים למערערים הליכים משפטיים מתאימים על מנת להגן על זכויותיהם הקניניות.

10. בהליך של ביטול הרישום, אין למפקחת סמכות לדון ולהכריע בענין זכויות קנייניות ובסעיף 147 לחוק קיימת קביעה מפורשת בענין זה. ההערה שהממונה הורתה לרשום, מתיישבת עם ההסדר שנקבע בסעיף 147 לחוק.

11. אינני רואה להתייחס לטענות המערערים הנוגעות לעיוותים שיוצר ההסדר שבחוק, לגבי מצבים שאינם תואמים את המצב הנדון במקרה זה. כך גם אין זהו ההליך המתאים לדון בהליך שיקומו של הבנין על פי סעיף 60 לחוק המקרקעין, וקביעותיה של הממונה בענין זה מקובלות עלי.

12. אשר לסעד החלופי, ייאמר, כי:
בית משפט זה אינו מוסמך להורות לבית משפט השלום כיצד לנהוג בהליך פירוק השיתוף המקרקעין המתנהל בפניו, ומן הראוי כי המערערים יעלו טענותיהם בענין זה במסגרת ההליך המתנהל בבית המשפט.

13. לפיכך, דין הערעור (ע"א 1372/09) להידחות.

לאור התוצאה אליה הגעתי, דין הערעור שהוגש בע"א 1955/09 הנוגע להחלטת הממונה לעכב את ביצוע צו הביטול עד להחלטה בערעור, הופך לתיאורטי אקדמי בלבד. הואיל ואין בית משפט דן בשאלות תיאורטיות – דין ערעור זה אף הוא להידחות.

14. אשר על כן, אני דוחה את הערעורים ומחייבת את המערערים בע"א 1372/09 לשלם למשיבות הוצאות הערעור ושכר טרחת עורך דין בסך 20,000 ₪ בצירוף מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד התשלום בפועל.

הפיקדון שהופקד בתיק 1372/09 יועבר לב"כ המשיבים בתיק זה.
הפיקדון שהופקד בתיק 1955/09 יוחזר למפקידו.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוזה בית משותף

  2. אי רישום בית משותף

  3. חובת דיווח ועד בית

  4. התיישנות בית משותף

  5. בניה בחצר בית משותף

  6. היתר בניה בית משותף

  7. בקשה לעיון בית משותף

  8. חובת רישום בית משותף

  9. ביטול רישום בית משותף

  10. היטל השבחה בית משותף

  11. בקשה לתיקון בית משותף

  12. בניית סוכה בבית משותף

  13. איחור ברישום בית משותף

  14. אסיפה כללית בבית משותף

  15. הסכם שיתוף בבית משותף

  16. בניה לא חוקית בבית משותף

  17. אי רישום בניין כבית משותף

  18. בקשה לתיקון צו בית משותף

  19. בית שאינו רשום כבית משותף

  20. אחוזי בנייה על גג בית משותף

  21. בקשה להזמנת תיק בית משותף

  22. בניה על גג בית משותף הסכמה

  23. זכות שימוש בחצר בית משותף

  24. בניין שאינו רשום כבית משותף

  25. ביקורת כיבוי אש בבניין משותף

  26. רישום הסכם שיתוף בבית משותף

  27. בניית חומה בגינה בבית משותף

  28. בקשה לעיון במסמכי בית משותף

  29. התנגדות לבניה שכן בבית משותף

  30. בניה בבית משותף ללא הסכמה מראש

  31. בניית יחידות דיור גג בית משותף

  32. אי תקינות משאבת מים בבניין משותף

  33. בניית קומה נוספת על גג בית משותף

  34. קבלת החלטות ללא קיום אסיפת דיירים

  35. בניה בחצר בית שלא רשום כבית משותף

  36. בניה בחצר בית משותף ללא הסכמת הדיירים

  37. אי רישום כבית משותף בגלל חריגה מהיתר בניה

  38. ערר הקמת בית משותף בן חמש קומות ופנטהאוז

  39. אחריות נציגות הבית המשותף לתאונה בשטח הבניין

  40. בקשה להיתר בניה לבניית ממ"ד צמוד לדירה בבית המשותף

  41. אחריות לספק איטום לדירות שבבית המשותף מפני חדירת מי גשמים מהגג

  42. על פי פסק הדין חולקה הבעלות במקרקעין על דרך של רישום בית משותף

  43. הסכמת בעלי 75% מזכויות הבית המשותף להרחבת דירות - סעיף 71ב' לחוק המקרקעין

  44. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון