ביטול רשות במקרקעין

כב' השופטת נחמה מוניץ

פתח דבר

ערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של בית משפט השלום בנצרת (כב' השופט א. כנעאן) מיום 10/5/10 בת.א 5754/04, לפיו הורה בית המשפט כי המשיב יסלק ידו ממקרקעין אליהם פלש. בית המשפט קבע, כי המשיב הינו בר רשות שרשותו הופסקה משכך, זכאי לפיצוי בגין ביטול הרישיון. אולם באשר לגובה הפיצויים הופנה המשיב להליך אחר, במידה ויחליט לתבוע.
המשיב לא חוייב בהוצאות משפט ובשכ"ט עו"ד.
בעיקרי הטיעון מטעם המשיב, ביקש המשיב "לחזור בו מהערעור שכנגד המבוסס על טענת התיישנות וזאת בשל אי יכולתו של המשיב לעמוד בפני הפקדת ערבון ודחיית טענת פטור מערבון". משכך, אנו מורים על דחיית הערעור שכנגד.

עובדות והליכים

המערערת הגישה תביעה לסילוק ידו של המשיב מקרקע הידועה כחלקה 10 בגוש 17652 בכפר ביר אלמכסור, בשטח כולל של 55,377 מ"ר, הרשום בבעלות רשות הפיתוח (להלן: "המקרעין"). מקרקעין אלה עברו הליכי הסדר בשנת 1988, אולם המשיב לא הגיש כל תביעה בדבר זכותו בהם לפקיד ההסדר. בתובענה טענה המערערת, כי המשיב פלש למקרקעין ותפס חזקה בשטח של כ- 26,910 דונם, במועד לא ידוע, הקים בשטח דיר ונטע עשרות עצי זית.

המשיב טען בהגנתו, כי הרישום בלשכת רישום המקרקעין לפיו הבעלות במקרקעין למערערת, אינו נכון. המקרקעין שייכים לאביו אותם רכש בתמורה מבעליו. אביו עיבד את המקרקעין עיבוד חקלאי, מאז ומתמיד. המשיב עצמו המשיך לעבד את המקרקעין, השביח את הקרקע והשקיע בה כספים. העיבוד החקלאי, לטענתו, נעשה תחת עינה הפקוחה של המערערת אשר שתקה ולא התריעה ובכך ויתרה על זכותה במקרקעין.

קביעת בית משפט קמא:

התיישנות - חזקה נוגדת
בית משפט קמא פסק, מכח סעיף 125(א) לחוק המקרקעין תשכ"ט 1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), כי בקרקע מוסדרת, המרשם מהווה ראיה חותכת לאמיתות תוכנו, לא ניתן בהליך זה לשמוע טענות התוקפות את המרשם וכי המשיב לא נקט בהליך הנכון לתקיפת המרשם.
עוד נקבע, כי לשם הוכחת התיישנות על המשיב להוכיח "חזקה נוגדת" שאינה נובעת מזכות הבעלים ו/או חזקה הנובעת מכח טענה לזכות בעלות של המחזיק.

לאחר ניתוח העדויות, קבע בית משפט קמא, כי המשיב לא הוכיח את טענתו כי הקרקע נרכשה על ידי אביו עוד לפני 01.01.1945 וקבע כי העדויות מצביעות על תאריך רכישה מאוחר יותר. התוצאה היא, כי במועד חקיקת חוק המקרקעין, זכות המערערת לתבוע פינויו לא התיישנה, וכן קבע כי לא תעמוד למשיב זכות להתיישנות לפיה נרכשת חזקה מכח טענתו לחזקה נוגדת.

טענת בר רשות

בית המשפט קמא קיבל את עדויות עדי ההגנה אשר לא נסתרו וקבע על פיהן, כי כבר אבי המשיב עיבד את הקרקע עוד בשנת 1946, וכי מאותה עת הוא מחזיק ומעבד הקרקע בעוד המערערת לא נקפה אצבע כדי למחות כנגד עיבוד זה. המפקח מטעם המערערת אישר בעדותו, כי חלק מעצי הזית ניטעו לפני למעלה מעשר שנים.

המערערת לא הוכיחה כי חזקת המשיב בקרקע הייתה בעקבות מעשה פלישה טרייה, לפיכך קבע כי המשיב ובני משפחתו מחזיקים בקרקע כברי רשות כאשר הרשות היא רשות חינם.
עוד קבע בית המשפט, כי לא שוכנע בקיומה של רשות בלתי הדירה בקרקע למשיב, וקבע כי הרשות שניתנה היא רשות מכללא בשל שתיקת המערערת משך שנים (ראה סעיף 42 לפסק הדין קמא).

בית המשט קמא עוד הוסיף וקבע, כי בשל כך שהמשיב החזיק בקרקע שנים רבות במהלכן עיבד את הקרקע, נטע בה עצים, הקים דיר עיזים, הרי צודק וראוי כי ביטול הרישיון ילווה בפסיקת פיצוי למשיב.

במסגרת הנתונים הצריכים לשאלת תנאי ביטול הרשות יש לשקול האם בר הרשות השביח את הקרקע, כן יש לקחת בחשבון את העובדה, כי בר הרשות ניהל במקרקעין עסק, וסילוקו מהקרקע יהווה חיסול אותו העסק. מאידך, יש למנות את העובדה כי בר הרשות, במשך השנים, לא שילם בגין שימושו במקרקעין.
נקבע עוד, כי המשיב לא הביא ראיות לעניין שווי ההשקעות הנטענות וההשבחות בקרקע, לכן לא ניתן במסגרתה של התביעה לקבוע את שווי הפיצויים הראויים, עניין זה, יידון בהליך אחר במידה ויוגש. לפיכך, קבע כי על המשיב לסלק ידו מהמקרקעין כאשר המשיב זכאי לפיצויים בגין ביטול הרישיון, אשר גובה הפיצוי יקבע בהליך אחר. בנסיבות אלה לא נפסקו הוצאות משפט למערערת.

עיקר טענות המערערת

1. ערעור זה מכוון כנגד קביעת בימ"ש קמא, כי למשיב הייתה זכות לישיבה במקרקעין מסוג רישיון שימוש חינם מכללא, וכן על קביעתו למתן סעד בדבר זכות המשיב לפיצוי בגין ביטול רישיון זה. כמו כן על קביעת ביהמ"ש קמא שלא לפסוק הוצאות לטובת המערערת.

2. נטען כי המשיב או מי מטעמו, פלשו לחלק מהמקרקעין (בשטח כולל של 26,910 מ"ר) במועד שאינו ידוע למערערת. דבר הפלישה נודע למערערת רק ביום 01.10.2003, עת התקבל דיווח היחידה לפיקוח בשטחים פתוחים של רשות הטבע והגנים אצל המערערת. הפלישה למקרקעין והחזקה בהם נעשו ללא ידיעת המערערת ושלא ברשותה. מיד עם היוודע דבר הפלישה הוגשה התובענה בשנת 2004.

טענת המערערת בדבר גילוי מועד הפלישה הוכחה בעדות אשר לא נסתרה ובית המשפט קמא התעלם מעדות זו כליל. כך גם לא התייחס לעובדה שהמקרקעין מצויים בלב שמורת יער מבודדת.


3. שגה בית משפט קמא שעה שקבע, כי אבי המשיב רכש המקרקעין בעוד שטענתו זו לא נתמכה בראיות חפציות, אלא בעדויות בלבד בדבר עיבוד המקרקעין. מכאן שלא היה מקום לקבוע, כי למשיב זכות כלשהיא במקרקעין שכן "אין אדם יכול לסחור בפרת חברו", משכך, היה מקום להגיע למסקנה לפיה המשיב הינו מסיג גבול במקרקעי הציבור.

4. בית משפט קמא, קבע כי המשיב הינו בר רשות בקרקע, למרות שהמשיב עצמו טען, כי הינו בעל זכות מכח רכישה, ו/או מכח חזקה נוגדת. טענת המשיב הינן שתי טענות חילופיות הנסמכות על תשתית עובדתית סותרת. בית המשפט אינו יכול לקבוע עובדה שהמשיב כלל לא טען לה.

5. לא היה מקום לקבוע, כי לא הוכח מעשה פלישה טרייה, מושג זה רלוונטי לעניין צו מנהלי לסילוק פולשים ולא לתביעה לסילוק יד.

6. גם אם היה בידי המשיב רישיון שימוש חינם מכללא, הרי שביטולו אינו מקנה כל זכאות בפיצוי. תנאי למתן פיצוי בגין השבחת מקרקעין הוא, כי ההשבחה נעשתה בידיעת בעל המקרקעין ובהסכמתו גם אם בשתיקה.

7. בהודעת המערערת, שניתנה בהתאם להחלטת בית המשפט מיום 28/12/10, הודיעה המערערת, כי היא מוותרת על הגשת סיכומים נוספים וביקשה לראות בהודעת הערעור מיצוי טענותיה וביקשה את בית המשפט ליתן את פסק דינו.

עיקר טענות המשיב

1. פסק הדין מבוסס על קביעות עובדתיות. טענות המערערת בכתב התביעה כי מדובר בפלישה טרייה, נדחו מן הפן העובדתי. נקבע כי המערערת שתקה במשך שנים רבות למרות החזקת המשיב בקרקע משך שנים ארוכות. קיומם של מטעים ומחוברים הכוללים גם מכלאות צאן שוללים את הטענה, כי המערערת לא ידעה דבר הפלישה.

2. הפסיקה מכירה בזכות בעל רישיון חינם לקבלת פיצויים עקב ביטול הרשות. המשיב לא הביא ראיות לעניין שווי העצים וההשבחות, בשל כך שלא יכול היה לשער כי בתביעה המבוססת על עילת הסגת גבול טרייה, עליו להביא ראיות לעניין ביטול רישיון.

3. בית המשפט נתבקש לדחות את הערעור ולהתנות את סילוק היד בתשלום פיצויים הוגנים למשיב, לחילופין ליתן ארכה להגשת התביעה לפיצויים.

4. בטיעונו המשלים, חזר המשיב על טיעוניו כפי שבאו לידי ביטוי בעיקרי הטיעון. לטענתו, קביעת בית המשפט קמא בוססה בראיות לפיהן נקבע, כי המשיב מחזיק במקרקעין מאז 1946, עת נרכשה מבעליה הקודם, וכי החזיק במקרקעין ועיבד אותם מאז, ועל כן איננו מסיג גבול אלא מחזיק כבר רשות.

5. עוד נטען, כי בית המשפט קמא לא יכול היה לבסס הכרעתו על עדות המפקח מטעם המערערת אשר טען ביחס למועד בו נודע למערערת על הפלישה, אלא העדיף את עדותם של עדי המשיב. על כן קביעתו בדבר תקופתה הארוכה של החזקת המשיב במקרקעין מבוססת. מכאן צדק בית משפט קמא בקביעתו, כי המשיב הינו בר רשות שיש לפצותו בעת ביטול הרשות, כך מטעמי צדק.

6. עוד טען כי על בית המשפט לקבוע, כי המשיב זכאי לפיצויים בגין ביטול הרשות, אם על ידי התרת הגשת חוות דעת שמאית, או בדרך של דחיית מועד צו הפינוי, עד להגשת תובענה חדשה בעניין הפיצוי.

דיון

א. אין חולק כי המקרקעין רשומים בשלמות על שם המערערת.
ב. תחילה עלינו להבהיר, כי טענת המשיב לפיה אביו רכש את הקרקע עוד לפני שנים הרבה ומכח רכישה זו עיבד אביו ובעקבותיו הוא ומשפחתו את הקרקע, איננה יכולה לדור בכפיפה אחת עם טענה עובדתית סותרת ממנה עולה, כי המשיב טוען לחילופין, שהינו "בר רשות" מכללא בשל כך שהמערערת עצמה עיניה מפלישתו, למרות שידעה עליה. שתי טענות סותרות אלה אינן יכולות להיטען בכפיפה אחת (ראה לעניין זה תקנה 72(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי – התשמ"ד – 1984, להלן: "תקנות סד"א").

בעניין זה נאמר ברע"א 4224/04 בית ששון בע"מ נ' שיכון והשקעות בע"מ ניתן ביום 8/3/05) שם בסעיף 9 לפסק הדין:
"הטענה בדבר השתק שיפוטי יכולה להתעורר מקום בו אחד מבעלי הדין מעלה טענות עובדתיות או משפטיות סותרות באותו הליך עצמו, או בשני הליכים שונים (ניתן לראות באיסור על העלאת טענות עובדתיות חלופיות כנגד אותו בעל דין בכתב טענות אחד משום דוגמה של השתק שיפוטי; האיסור קבוע בתקנה 72(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד 1984). התכלית שמאחורי ההשתק השיפוטי היא למנוע פגיעה בטוהר ההליך השיפוטי ובאמון הציבור במערכת וכן להניא מפני ניצולם לרעה של בתי המשפט …. בעוד שתורת השתק מכח מצג מתמקדת בצדדים ובמערכת היחסים ביניהם, הרי הדגש בהשתק השיפוטי הינו על היחס בין בעל הדין לבין בית המשפט. מכך אף נובע שתחולתו של השתק השיפוטי אינה מוגבלת למצב דברים בו מדובר באותם מתדיינים בהליך הראשון ובהליך המאוחר …".
(ראו גם דברים שנאמרו בע"א 10308/06 שטוב נ' כונס הנכסים הרשמי ( וכן ע"א 10137/05 ליברמן נ' תדביר בע"מ, שם בסעיף 15 ו- 16 לפסק הדין).

ובעניננו, נפנה עתה לטענות שטען המשיב בכתב הגנתו, כפי שאף פורטו בפסק דינו של בית משפט קמא. בכתב ההגנה טען המשיב, כי למערערת אין כל זכות במקרקעין וכי הרישום של המקרקעין על שמה אינו נכון ומטעה ונעשה שלא כדין. זאת הואיל והמקרקעין שייכים לאביו המנוח עבדאללה מוחמד אל סאלח ז"ל ולדודו המנוח, קאסם מוחמד אל סאלח ז"ל, אשר רכשו את הנכס וקיבלו את החזקה בו עוד לפני שנים רבות, מאת הבעלים ושילמו תמורתו והם זכאים להירשם כבעלים. מאז הרכישה הם מעבדים את המקרקעין, נטעו שם עצי שקדים, תאנים, ענבים וכן זרעו חיטה וגם השביחה (כל זאת פרטו בסעיף 7 לכתב הגנתם). אולם בניגוד לכך הרי שבסעיף 15 לכתב ההגנה, טען המשיב בנוסף ולחילופין ומבלי לגרוע מטענותיו שבכתב ההגנה, כי במהלך השנים שבהן החזיקו בקרקע, מעולם לא קיבלו התראות מטעם המערערת בגין פלישה, ובהסתמך על מחדלי המערערת וחוסר המעש מטעמה משך שנים רבות, תחת עינה הפקוחה של המערערת, המשיך המשיב להחזיק בקרקע והשביחה. במחדליה אלה ויתרה המערערת על זכויותיה בנכס, ככל שיש לה זכויות בו. המשיב ומשפחתו החזיקו בנכס תקופה מצטברת העולה על 25 שנים, ועל כן התיישנה תביעת המערערת עוד לפני כניסת חוק המקרקעין לתוקפו. עוד טען המשיב, לחילופין, כי הוא ובני משפחתו מחזיקים בקרקע בחזקה נוגדת במקרקעין, למעלה מ- 25 שנים לכן הם זכאים להירשם כבעלי המקרקעין מכח התיישנות רוכשת. אולם ובעיקר טוען המשיב בסעף 15 ו' לכתב הגנתו:
"ולחילופין הנתבע יטען, כי הוא נחשב לבר רשות להשתמש ולהחזיק בנכס וזאת מכח רשות בלתי הדירה שניתנה ע"י הודאה בשתיקה, ו/או בהתנהגות המעידה על כך שהתובע השלים עם המעשה ולכן אין לתובע כל זכות לסלק את ידו של הנתבע מהנכס כלל וכלל ולחילופין בלא לשלם לו ולמשפחתו את מלוא השקעותיו והוצאותיו בגין עבודתו והשבחתו של הנכס משך שנים רבות".

הינה כי כן, המשיב טען בהגנתו, לפחות שלוש טענות עובדתיות אשר עומדות בסתירה האחת לרעותה. תחילה טען באריכות ובתקיפות כי אביו ז"ל רכש את הקרקע ואף הביא עדים לטענה זו. מאידך, טען כי הינו זכאי להירשם כבעלי המקרקעין מכח התיישנות רוכשת אשר נרכשה בשל החזקתו את הקרקע חזקה נוגדת במשך תקופה העולה על 25 שנים. בנוסף טען, כי הינו בר רשות מכללא להחזיק בקרקע בשל כך שהמערערת לא עשתה מעשה במשך כל אותן שנים כדי להתריע על חזקתו בקרקע ולהפסיקה, למרות שחזקתו במקרקעין נעשתה תחת עינה הפקוחה של המערערת. טענות אלה אין מקום להרשותן באשר הן עומדות בסתירה מוחלטת האחת לשניה. שהרי אם טענתו, כי החזקתו במקרקעין נובעת מרכישתה מאת בעליה הקודם, ואף הביא עדים רבים להוכחת טענה זו (ראה פירוט העדויות כפי שבאו בפני בית משפט קמא, בנושא זה בסעיף 21 לפסק הדין ובסעיף 32 לו), הרי שלא ניתן להרשות למשיב לטעון, כי רכש זכויות במקרקעין מכח חזקה נוגדת שיצרה התיישנות רוכשת. וכן גם לא ניתן היה לאפשר טענה בדבר היותו בר רשות מכללא – רשות חינם, כפי שקבע בית משפט קמא בפסק דינו. כפי שראינו, לא ניתן לאפשר טענות אלה והמשיב צריך היה להיות מושתק מלטעון אותן, ואם לא הושתק לעשות כן בשל כך שבעל הדין שכנגד לא טען זאת, צריך היה בית המשפט שלא לאפשר למשיב להשתמש בהליך זה לרעה ולטעון טענות סותרות. היה על בית המשפט לקבוע בפסק דינו, כי אין מקום להעלות טענות סותרות שכאלה. בית המשפט קמא, לא עשה כן וקבע בפסק דינו שתי קביעות שאינן יכולות לדור בכפיפה אחת, מחד קבע כי הוא מקבל ומאמין לעדויות שבאו מטעם המשיב, כפי שקבע בפסק דינו בסעיף 25:
"ממקבץ עדויות אלו שהובאו על ידי הנתבע עולה, כי הקרקע נרכשה על ידי אביו ודודו בשנת 1945 או 1946. מכל מקום לא לפני 1/1/1945, ולכן התביעה לא התיישנה והוא אינו יכול להישמע בטענה של חזקה נוגדת. לכן טענה זו נדחית בזה".


מכאן אתה למד, כי בית המשפט קמא מצא ליתן אמון בעדויות עדי ההגנה וקבע, כי המקרקעין אכן נרכשו על ידי אביו ז"ל של המשיב. כיצד אם כן, יכול היה לקבוע מאידך שהמשיב הינו בר רשות במקרקעין אלה, ועוד רשות חינם? אין מקום לקביעות סותרות אלה.
בנוסף על אשר אמרנו בסעיף א' דלעיל, נראה כי גם קביעות בית המשפט קמא בדבר היות המשיב בר רשות במקרקעין איננה יכולה לעמוד.

ג. קביעת בית משפט קמא, כי המשיב הינו בר רשות מכללא במקרקעין, מושתתת על שני אדנים – האחד, העובדה שהמערערת שתקה במשך שנים ארוכות ולא עשתה דבר כנגד אחזקתו של המשיב במקרקעין. השני – על פי העדויות נמצא, כי המשיב עיבד את המקרקעין שנים רבות.
על אף שהקביעה, כי המשיב עיבד את המקרקעין שנים רבות הינה קביעה עובדתית שברגיל אין בית משפט של ערעור מתערב בה, אנו סבורים שאין ממש בקביעתו העובדתית של בית המשפט קמא, כי המערערת ידעה ושתקה כל אותן שנים ארוכות וקביעתו זו איננה יכולה לעמוד כאן, ובנסיבות כאן, לרבות מיקום המקרקעין.

מכתבי הטענות למדנו, כי המערערת טוענת שגילתה את דבר פלישת המשיב למקרקעין ביום 1/10/03, ותביעתה לפינוי הוגשה בסמוך לכך. המשיב איננו טוען כל טענה שכנגד. משכך, טענת המערערת לא נסתרה. טענת המערערת בכתבי טענותיה, אשר לא נסתרה בכתבי טענות המשיב, הוכחה בפני בית המשפט בעדותו של המפקח מטעם המערערת אשר העיד, כי ביקר בשטח פעמיים בשנת 2003 בלבד (עמ' 20 ש' 12, 13 לפרוטוקול). העד מטעם המערערת נחקר על תצהירו ת/2, ואישר את האמור בו. מפסק הדין של בית משפט קמא (סעיף 34 ו- 35) ניתן להבין, כי בית המשפט קמא אף לא מצא שלא ליתן אמון בעדותו ובגרסתו של המפקח כאשר קבע על סמך עדותו, כי בשטח נטועים עצים ובחלק מהמקרקעין הינה אדמת טרשים. כך גם קבע, כי המערערת לא הוכיחה שחזקת המשיב במקרקעין היתה בעקבות פלישה טריה לשטח שהרי העד מטעם המערערת לא טען כך בעדותו בפני בית המשפט וכן לא בתצהיר עדותו הראשית ת/2. שם בסעיף 4 נטען, כי המערערת איננה יודעת מתי פלש המשיב למקרקעין וכי אודות הפלישה נודע למערערת רק יום 1/10/03. עדות זו לא נסתרה והיה מקום ליתן בה אמון מלא, כפי שאכן קבע בית המשפט קמא, כי לא נטען לפלישה טריה. אם כך הם פני הדברים ראוי היה שבית המשפט קמא, יקבע שהואיל ונטל הראיה להוכחת טענת זכות הנובעת ממעמד של בר רשות מכללא, מוטל כולו על הטוען לה ובעניננו – המשיב, הרי שהמשיב לא הוכיח טענתו זו. העובדות מלמדות על כך שהמערערת לא ידעה אודות הפלישה אלא בסמוך למועד הגשת התובענה, ועל כן לא יכולה היתה לעצום את עיניה ולהתיר פלישה זו למקרקעין שבבעלותה ולאפשר למשיב לרכוש עקב מחדליה, רשות חינם. ראה לעניןן זה ע"א 297/66 שרעבי נ' מינהל מקרקעי ישראל ואח' פ"ד כ(4) 825 שם נאמר:
"ברגע שהוכיחו המשיבים שהם בעלים על הנכס הוטל על המערערים כל כובדו של הנטל להוכיח שניתנה להם רשות ישיבה זו על ידי מי שהיה מוסמך לכך"

הואיל ובית המשפט קמא לא קבע בפסק דינו כל ממצא עובדתי לפיו המערערת ידעה על חזקתו של המשיב בקרקע ועיבודה על ידו במועד קודם לזה הנטען על ידה, הרי שלא ניתן היה להגיע למסקנה המשפטית לפיה קנה המשיב זכות של בר רשות מכללא לשבת במקרקעין ולעבדם, בהעדר קביעה עובדתית לביסוסה.
אין לקבל קביעתו של בית המשפט קמא, אשר ביסס את הכרעתו בעניין שתיקת המערערת כהסכמה מכללא על אשר נקבע בע"א אליאסף טבוליצקי נ' בית הכנס ובית מדרש פ"ד לא(3) 210, שם בעמ' 215 – 214, אלא שראוי להדגיש כי פסק הדין שם קבע תנאי לקביעת הסכמה מכללא – הוא כלל הידיעה על התפיסה:
"לשם יצירת רישיון של שימוש במקרקעין אין צורך בהסכם מפורש ומספיקה התנהגותם של בעלי המקרקעין שממנה ניתן להסיק שהסכימו בדיעבד והשלימו עם שימושו של אדם אחר ברכושם. העובדה שעבר זמן רב מאז תפס אדם את הקרקע, ושבמשך כל אותו זמן נמנע בעל הנכס מתגובה כלשהיא למרות שידע על התפיסה יכולה להעיד על הסכמתו, וליצור רישיון מכללא implied licemce שלא היה קיים מלכתחילה"[ההדגשה איננה במקור – נ.מ].

מכאן אתה שומע בברור, כי נדרשת ידיעת בעל הנכס על הפלישה, תוך קביעת ממצא פוזיטיבי בדבר הידיעה. כך שאין מקום לראות בעצם חלוף הזמן הרב, כשלעצמו, ביטוי להסכמה אלא אם מצטרפת אליה נסיבות מיוחדות המעידות עליה (ע"א 793/75 ישראל אקסלורד נ' מדינת ישראל ואח' פ"מ לז (2) 461).

ד. מעבר לקביעותינו, כי לא נמצא כל ממצא עובדתי המלמד על ידיעת המערערת והסכמתה אף לא בדרך של התנהגות, לתפיסת החזקה של המשיב במקרקעין, נאמר כי כבר נקבע פעמים הרבה, כי גם אם הייתה קביעה עובדתית לפיה ידעה המערערת, משלב מסויים, על אודות תפיסת החזקה במקרקעיה, קביעה זו לא תוביל בהכרח להצמיח זכות בר רשות למי אשר מחזיק שלא כדין במקרקעין.
כך למשל קבענו כבר בע"א (נצ') 167/08 שלמה גואטה נ' מינהל מקרקעין ישראל – נצרת עילית, כי אין באוזלת ידו של המינהל, במשך שנים כדי ללמד על כך שלא התנגד להחזקת המשיב בקרקע, או כי הסכים ליתן למשיב רשות בלתי הדירה ואין מקום לקבל טענתו של המשיב כי סמך על כך שהמערערת תמשיך בדרך בה נהגה כלפיו במשך כל אותן שנים. ראה גם לעניין זה פסק הדין שניתן בהרכב זה בע"א 1127/07 (נצ') רוזנצייג נ' מינהל מקרקעין ישראל, שם קבענו כי:
"בעניננו, וגם אם המינהל התנהל בעצלתיים בטיפולו במקרקעין עליהם הוא מופקד, ובנקיטת צעדים נגד פולשים, עדיין אין להסיק כאן כי הוא נתן הסכמה מכללא למערער להשתמש בקרקע, וודאי לא באזור הפלישה".
(שם חוייב המערער בנוסף לפינוי מהשטח גם בתשלום דמי שימוש ראויים לבעלים).

לסיכום נקודה זו, נאמר, כי ברור מכל המובא לעיל שקביעתו של בית המשפט קמא, לפיה רכש המשיב זכות של בר רשות חינם מכללא, אין לה על מה שתסמוך ולפיכך אנו מורים לבטלה.

ה. מכאן אנו עוברים לשאלה, אשר נדון בה עתה, למעלה מן הדרוש, אפילו היה המשיב מוגדר בר רשות חינם מכללא, אין מקום לקבל קביעת בית המשפט קמא, כי הוא זכאי לפיצויים בשל השקעותיו. על אחת כמה וכמה אין המשיב זכאי לכל פיצוי שעה שמצאנו כי אינו בר רשות כלל וכלל, גם לא רשות מכללא שנוצרה כתוצאה מהתנהגות – היינו, רשות מכח מניעות, גם כזו לא נמצאה לו למשיב.

כלל הוא כי זכותו של בר רשות לפיצוי על השקעותיו, בעת ביטול הרשות, אף אם רשות חינם היא, איננה זכות שבדין. זכות שכזו, אם קיימת מבוססת על הסכמה שבין בעל המקרקעין לבין בר הרשות. דברים אלה נקבעו מפי השופט ח' כהן בע"א 160/02 עובדיה לוי נ' עיריית תל-אביב פ"ד טז 1773, 1780, ולפיהם:
"אין סימוכין לדעה שבעל מקרקעין חייב לפצות את בר הרשות על ביטול הרשות וסילוקם מעל המקרקעין. ויש וחבות זו נובעת מהסכם מפורש, או משתמע מהסכם או הסדר מכללא; אבל בהעדר התחייבות מפורשת או משתמעת כאמור, אין להסיק חבות שכזאת לא מחוקי הגנת הדייר ולא מכל דין אחר".

אולם בעניין הנדון, לא הוכח בפני בית המשפט קמא ואף לא נטען על ידי המשיב, כי המערערת התחייבה בדרך כל שהיא, אף לא מכללא, להשיב את השקעות המשיב במקרקעין, מה גם שאלה לא הוכחו בבדל ראיה, שלא נאמר בחוות דעת כלשהיא. נוסיף לזה כי בית המשפט קמא, התעלם מהשימוש ארוך השנים שעשו המשיב ומשפחתו במקרקעין בלא ששילמו על כך תמורה כלשהיא. בית המשפט קמא קבע, כי הרשות שניתנה ניתנה חינם, אולם לכך לא היו בפניו כל ראיות אשר יכולות לבסס קביעה זו. על כן גם קביעה זו איננה יכולה לעמוד עוד. כך שגם קביעותיו אלה של בית משפט קמא, יש לבטלן.

עוד נזכיר, כי ההשקעות הנטענות לעניין בניית הדיר הינן בלתי חוקיות. הדיר והמבנים הבלתי חוקיים נהרסו על ידי יחידת הפיקוח של רשות הטבע והגנים – כפי שאישר המשיב במהלך עדותו בבית המשפט קמא. שאלות חוקיות ההשבחה של המקרקעין הינה שאלה אינהרנטית לשאלת הסתמכות המשיב על הרשות שהוא טוען לה.

ו. עוד ולמעלה מן הדרוש, לאור המסקנות אליהן הגענו מן הפן המשפטי, ראינו מקום לאמר, כי בחינת הראיות שבאו בפני בית המשפט קמא, בפרט עדויות התביעה, כפי שנבחנו על ידי בית משפט קמא, בפסק דינו, מלמדות, כי בית המשפט קמא התעלם מהתמונה הכוללת אשר עולה מן העדויות והכריע, על פי "מקבץ עדות אלו שהובאו על ידי הנתבע עולה, כי הקרקע נרכשה על ידי אביו ודודו בשנת 1945 או 1946" (ראה סעיף 25 לפסק הדין). בחינת אותן עדויות מלמדת אותנו, כי בית המשפט קמא ביסס את הכרעתו זו, בין היתר, על עדותו של העד עבדאללה חוג'יראת יליד 1926, אשר טען בעדותו, כי עוד בשנת 1946 משפחת טאהא "היתה עושה שימוש בקרקע" וכי אביו הישאם ודודו רכשו את הקרקע בשנת 1945 או 1946. ידיעתו אודות רכישת הקרקע איננה ידיעה של ממש, אלא הוא למד מכך שבאותם שנים הפסיקה משפחת טאהא לעבד את הקרקע ואבי המשיב ודוד החלו לעבדה (ראה עמ' 17 ש' 30-32 לפרוטוקול). משמעות דבריו הם, כי לא ידע על הרכישה של הקרקע אלא הסיק מהחלפת מעבדי הקרקע על המכירה. האם ניתן לסמוך על עדות שכזו ועל פיה לקבוע, כי אבי המשיב רכש את הקרקע בשנים מסויימות. אין בעדות זו אלא ספקולציה שנועדה לצרכי הליך משפטי זה. עוד נדגיש, כי רק במהלך חקירתו הנגדית של עד זה ראה עד זה לנכון לאשר, כי הוא דודו של המשיב – המשיב בן אחותו (עמ' 11 ש' 9 לפרוטוקול). עובדה חשובה זו לא פורטה בתצהירו. כל אלה ואישור העד, כי אינו מכיר כל מסמך רכישה, צריכות היו לעורר סימני שאלה רבים. לא היה מקום לבסס על עדות זו את העובדה, כי הקרקע נרכשה על ידי אבי המשיב. באשר גם אם הינה עדות מהימנה, כשלעצמה, אין בה דבר היכול לסייע לטענת הרכישה. עדות זו הינה "עדות שמועה" אשר נסתמכת על זכרון עלום, ביחס לאירועים שהתרחשו לנטען לפני שנים כה רבות. גם "זכרון" מושלם זה צריך היה לעורר סימני שאלה. כך שלא ניתן היה לבסס על עדות זו, גם לא תמיכה בגרסת המשיב עצמו, כפי שבאה בפני בית המשפט קמא.

המשיב תמך הגנתו במספר תצהירי עדות ראשית מטעם בני משפחתו – תצהירים אלה הינם עדויות שמיעה אודות אירועים שהתרחשו לפני עשרות שנים. לא היה בידי עדים אלה – גם לא בידי המשיב, כל מסמך או ראיה אחרת - כגון תשלום מיסים, מים, או כל מסמך אחר, ואפילו לא בדל ראיה להוכחת טענתם לרכישת הקרקע. עובדה זו לא מנעה מבית המשפט קמא לסמוך על עדויותיהם ולקבוע על פיהן, כי אבי המשיב רכש את הקרקע. עוד נדגיש, כי בית המשפט קמא, התעלם מכך שהקרקע עברה הסדר בשנות ה- 80, והמשיב או מי ממשפחתו לא ראה לנכון לפנות לפקיד ההסדר בטענות בעלות.

ז. התוצאה

סיכום כל המובא מעלה, כי יש לבטל קביעת בית המשפט קמא. ביטול זה כולל ביטול קביעותיו העובדתיות כי אבי המשיב רכש את הקרקע בשנים קודמות, כן יש לבטל קביעת בית המשפט קמא, כי המשיב הינו בגדר בר רשות חינם וכתוצאה מכך יש לבטל קביעתו העקרונית, כי המשיב זכאי לפיצוי כלשהוא.

למען הסר ספק, קביעת בית משפט קמא שהורה על סילוק ידו של המשיב מהקרקע הנ"ל נשארת על כנה.
המשיב ישא בהוצאות משפט בשני ההליכים בסך כולל של 25,000 ₪.
     
נחמה מוניץ, שופטת      


כב' השופט יצחק כהן, סגן נשיא – אב"ד
אני מסכים.
אני רואה להוסיף לחוות הדעת המפורטת והמנומקת של חברתי רק זאת, כפי המצוין אכן ברגיל לא יתערב בית משפט בשבתו כערכאת ערעור בקביעות עובדתיות של בית משפט קמא אלא במקרים חריגים.
כאן, מצויים אנו במסגרת כפי הפירוט על-ידי חברתי של גדרי אותו "חריג" וכדי התערבותנו בממצאים עובדתיים.
לעולם נזהיר את עצמנו מפני התערבות ממצאים עובדתיים אך אין משמעות הדבר, כי אף פעם לא תהא התערבות כזו, התערבות תהא במשורה במקרים חריגים ונדירים כמו כאן. (ראה דרך משל לאחרונה ע"פ 10733/08 גולדבלט נ' מדינת ישראל, שם, סימנים 34-36) ואידך, זיל גמור.

     
יצחק כהן, שופט, ס.נשיאאב"ד      

כב' השופט אטרש:
אני מסכים.

     
שאהר אטרש, שופט      


הוחלט אפוא פה אחד כאמור בחוות דעתה של כב' השופטת מוניץ.

                             
י' כהן, שופט, ס.נשיא[אב"ד] נ' מוניץ, שופטת ש' אטרש, שופט                          




לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. ביטול הסדר מקרקעין

  2. בטלות חוזה מקרקעין

  3. ביטול שמאות מקרקעין

  4. ביטול רשות במקרקעין

  5. ביטול הקצאת מקרקעין

  6. אישור לרשם המקרקעין

  7. ביטול הרשאה במקרקעין

  8. זכות קדימה במקרקעין

  9. היטל השבחה במקרקעין

  10. בניה במקרקעין מוסדרים

  11. הסכם אופציה במקרקעין

  12. ביטול צו תפיסת מקרקעין

  13. התיישנות במקרקעי ציבור

  14. התיישנות זכות במקרקעין

  15. התיישנות עסקה במקרקעין

  16. ביטול החלטת רשם המקרקעין

  17. התיישנות רוכשת במקרקעין

  18. התיישנות עסקאות מקרקעין

  19. חובת דיווח עסקת מקרקעין

  20. זכות קדימה חוק המקרקעין

  21. התיישנות תובענה במקרקעין

  22. זכות קדימה רכישת מקרקעין

  23. התיישנות מהותית במקרקעין

  24. התיישנות זכויות במקרקעין

  25. הקצאת מקרקעין להקמת מפעל

  26. היטל השבחה איגוד מקרקעין

  27. השלמת פרטים בחוזה מקרקעין

  28. התיישנות במקרקעין מוסדרים

  29. זכות סירוב ראשונה במקרקעין

  30. העברת זכויות איגוד מקרקעין

  31. חוזה אופציה במקרקעין דוגמא

  32. אחריות מחזיק במקרקעין על פשע

  33. התיישנות במקרקעין לא רשומים

  34. זכאות לאכוף זכויות במקרקעין

  35. התיישנות במקרקעין לא מוסדרים

  36. התיישנות זכות חוזית במקרקעין

  37. טענת התיישנות במקרקעין מוסדרים

  38. התיישנות תביעה שאינה במקרקעין

  39. התיישנות תביעה כספית במקרקעין

  40. ביטול זכות רישום בפנקס המקרקעין

  41. העברת זכויות במקרקעין ללא תמורה

  42. ביטול יפוי כח בלתי חוזר במקרקעין

  43. העברת זכויות במקרקעין בין בני זוג

  44. אי גילוי פרט מהותי בחוזה מכר מקרקעין

  45. התיישנות תיקון רישום בפנקסי המקרקעין

  46. בקשה לעשות רישום ראשון בפנקסי המקרקעין

  47. נטען כי המקרקעין לא זוהו בכתב התביעה כנדרש

  48. שווי המקרקעין על סמך נוהג או שווי שוק שאינם משקפים מצב תכנוני

  49. תביעה להורות לרשם המקרקעין לפעול באופן הדרגתי לרישום זכויות במקרקעין

  50. הסתמכות שמאית מכרעת על ערכי שווי כלליים מביטאון "מקרקעין וערכם" ולא על עסקאות

  51. זכות במקרקעין שנרכשה לפני המועד הקובע של התגבשות חיוב בהיטל השבחה אולם טרם נרשמה

  52. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון