ביטול תוקף תכנית מתאר

עתירה מנהלית המכוונת כנגד המשיבות 1 ("העירייה") ו-2 ("הוועדה המקומית") (ביחד "המשיבות"), שבה מבקשים העותרים שבית המשפט יורה להן להשלים את הליכי ההפקעה של נכס מקרקעין הנמצא בבעלותם וידוע כחלקה 14 בגוש 11017 ("הנכס" או "המקרקעין") ולשלם להם פיצויים בגין ההפקעה, ולחלופין להורות על ביטול הפקעתו.

אשר למשיבה 3 ("הוועדה המחוזית"), הסעד המתבקש הוא שבית המשפט יורה לה להשתמש בסמכותה לפי סעיף 28 לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה-1965 ("חוק התכנון") ולהפקיע את המקרקעין, כך שיתאפשר לעותרים לקבל פיצויי הפקעה.

לאחר עיון בכתבי הטענות ושמיעת טענות הצדדים החלטתי לקבל את העתירה ולהורות לוועדה המקומית להשתמש בסמכות הנתונה לה בהתאם לסעיף 190(א) לחוק התכנון, להשלים את פעולת ההפקעה ולשלם לעותרים את סכום הפיצויים שייקבע על פי ההוראות שבפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 ("הפקודה").

בצד זאת החלטתי לדחות את העתירה ככל שהיא מכוונת לביטול ההפקעה וכן החלטתי לדחות את העתירה נגד הוועדה המחוזית.


העותרים הם בעלי הנכס, ששטחו הוא כ-1170 מ"ר. בשנת 1980 פורסמה למתן תוקף תכנית המתאר לקריית אתא, תכנית כ/150 ("התכנית הקודמת") שלפיה היה ייעוד מרביתו של שטח המקרקעין אזור מגורים ג' ומקצתו דרך. ביום 1.2.90 פורסמה למתן תוקף תכנית מתאר כ/222 ("תכנית המתאר") שלפיה שונה ייעוד המקרקעין ונקבע, בסעיף 3.7, כי האזור "מיועד למבני ציבור כלל עירוניים, שכונתיים או מקומיים וכן לשטחים פתוחים וגנים ציבוריים כמפורט בסעיף 3.7.1 דלהלן :... גוש 11017 חלקה 14 – תכליות :שירותי חינוך, תרבות, דת ובריאות".

בשנת 1994 הגישו העותרים תובענה בדרך של המרצת פתיחה לפיצוי בשל הפקעת המקרקעין, אולם סמוך לאחר מכן הם חזרו בהם , ובשנת 2000 הם הגישו לוועדה המקומית תביעה לפיצויים על פי סעיף 197 לחוק התכנון בשל ירידת ערך הנכס בעקבות פרסום תכנית המתאר. ביום 19.11.08 נתנה ועדת הערר המחוזית ("ועדת הערר") החלטה בעררים שהגישו הן העותרים והן הוועדה המקומית. בהחלטתה קבעה ועדת הערר כי העותרים יקבלו פיצוי בגין ירידת ערך המקרקעין בסכום של 648,675 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ליום 1.12.98 ועד לתשלום בפועל, וכן שיפוי הוצאותיהם בגין התשלום לשמאי מטעמם והשמאי המכריע וכן שכר טרחת עורכי דין. על החלטתה האמורה של ועדת הערר הגישו העותרים ערעור (עמ"נ 13022-12-08) שנדחה בפסק דין שניתן ביום 1.7.09.

ביום 15.8.02 פרסמה הוועדה המקומית הודעה לפי סע' 19 לפקודה (ילקוט פרסומים, חוברת 5102, עמ' 5653 (2002)) שבה נאמר כי הנכס (כמו גם מקרקעין אחרים שנמנו בהודעה) יהיה לקניינה הגמור והמוחלט של העירייה מיום פרסום ההודעה. בהתאם לכך נרשמה ביום 25.8.02 הערה בדבר הפקעה בלשכת רישום המקרקעין.

בצד אלה נעשה ביום 3.1.02 הסכם פשרה בין העותרים לבין הוועדה המקומית והעירייה, שלפיו הסכימו האחרונות לתמוך בשינוי ייעוד המקרקעין אשר העותרים יזמו במסגרת תכנית מתאר חדשה. העותרים אכן יזמו תכנית מפורטת מס' כ/412 ("התכנית החדשה") והוועדה המקומית אישרה אותה בהחלטה מיום 13.11.02, אלא שזו לא אושרה על ידי הוועדה המחוזית ובסופו של דבר, בשנת 2007, ירד הנושא מעל סדר היום.

טענתם העיקרית של העותרים כנגד המשיבות היא כי בנסיבות העניין יש לקבוע שהוועדה המקומית נוהגת בחוסר הגינות ובחוסר תום לב כאשר אינה משתמשת בסמכותה לפי סעיף 190(א) לחוק התכנון, והיא עושה כן אך מחמת הרצון להימנע מתשלום פיצויים בשל ההפקעה. לחלופין הם טוענים, כי לאור חלוף הזמן מאז שפורסמה התכנית וכיוון שלא מומשה מטרת ייעודם של המקרקעין לצרכי ציבור, יש לקבוע כי הוועדה המקומית זנחה את מטרת שינוי הייעוד ויש לבטלו.

המשיבות טוענות כי העתירה לחייבן בתשלום פיצויי הפקעה היא מוקדמת מדי, כיוון שהמקרקעין טרם הופקעו ולכן אין מקום להורות על תשלום פיצויי הפקעה.

הפקעת מקרקעין שהיא פועל יוצא של הליכי תכנון ("הפקעה תכנונית") היא הליך דו-שלבי אשר, לעניין תשלום פיצויים, הפריד המחוקק בין שני שלביו (א' נמדר, הפקעת מקרקעין מהד' שנייה, עמ' 93 (2011)). בשלב הראשון קבע המחוקק את זכותו של בעל מקרקעין לפיצוי בשל הנזק הנגרם לו כתוצאה מאישור תכנית מתאר. הזכות לפיצוי בשל אישור תכנית מתאר קבועה בסעיף 197 לחוק התכנון, ועל סמכה קיבלו העותרים פיצוי מן הוועדה המקומית ועניין זה אינו עומד עוד לדיון. בשלב השני זכאי בעל המקרקעין לפיצוי עקב ההפקעה הקניינית, היינו נטילת החזקה במקרקעין, אשר מכוח סעיף 190(א) לחוק התכנון מתבצעת על פי הוראות הפקודה.

מששולם לעותרים פיצוי בגין השלב הראשון, נותרה סוגיית הזכות לפיצוי בשל הפקעה קניינית, ועמדת המשיבות היא, כאמור, שטרם ניטלה החזקה במקרקעין ולכן לא הושלמה פעולת ההפקעה, וממילא אין העותרים זכאים לפיצוי עבור הפגיעה הקניינית הנגרמת להם.

עמדת המשיבות מצריכה דיון בשאלה אם חל שיהוי בפעולתן במימוש מטרות התכנית, ואם אכן כך הוא – מה צריכה להיות תוצאת שיהוי כזה. דומה שסוגיית השיהוי במימוש מטרות תכניות מתאר מעסיקה את בתי המשפט שנים רבות והם נדרשו לה פעם אחר פעם. המעיין בפסיקת בתי המשפט יתקשה למצוא קו אחיד המאפשר להשיב בבירור על השאלה מתי ניתן לקבוע שחל שיהוי או מתי, כאשר מגיעים למסקנה שאכן חל שיהוי, ראוי להורות על ביטול ההפקעה. כך למשל בעע"מ 1369/06 הלל הלביץ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה חדרה (טרם פורסם, 9.7.08) ("עניין הלביץ"), שבו ניתן למצוא סקירה מקיפה של הפסיקה בנושא זה, אמר בית המשפט כי: "השאלה האם פעלה הרשות בשקידה ראויה למימוש מטרת ההפקעה או אם זנחה הרשות את תכניתה משתנה ממקרה למקרה ונבחנת על פי הנסיבות הקונקרטיות של העניין...".

מבחן הנסיבות הקונקרטיות של העניין הוא גם המבחן שאליו צריך להידרש לצורך תשובה לשאלה אם – במקרה שאכן חל שיהוי – ראוי לבטל את ההפקעה. זו הייתה הדעה שהובעה בבג"ץ 465/93 טריידט ס.א נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, הרצליה, פ"ד מח(2) 622 ("עניין טריידט"), שם אמר בית המשפט כי: "השאלה, אם במקרה מסוים ראוי לבטל את ההפקעה בשל שיהוי, תלויה בנסיבות של אותו מקרה. ראשית, יש מקום לברר אם השיהוי במקרה הנדון חורג מגדר הסביר... שנית, יש חשיבות לשאלה מה הנזק שנגרם לבעלי החלקה כתוצאה מן השיהוי... ושלישית, חשיבות נודעת גם לשאלה מה הנזק שייגרם לציבור, ובכלל זה לשלטון החוק, כתוצאה מביטול ההפקעה בשל השיהוי".

על רקע הדברים האלה יש לבחון אפוא את עתירתם של העותרים ואת הסעד העיקרי שהם מבקשים, היינו תשלום פיצויים בגין הפקעה קניינית של המקרקעין.

תכנית המתאר פורסמה למתן תוקף בשנת 1990, ובשנת 2002 פרסמה הוועדה המקומית הודעה לפי סעיף 19 לפקודה. ככלל, מוטלת על רשות מנהלית החובה לפעול בזריזות ראויה (י' זמיר, הסמכות המנהלית, כרך ב', עמ' 706 (1996)), וחובה זו משתרעת גם על פעולותיהם של מוסדות תכנון (זמיר שם, וכן עניין הלביץ ועניין טריידט), ועל מנת לצאת ידי חובתה כלפי העותרים היה על הוועדה המקומית להציע הסבר כלשהו לכך שעד עתה לא נעשה כל שימוש במקרקעין.

בתשובת הוועדה המקומית לא ניתן למצוא הסבר כזה, והיא הסתפקה בטענה שהצורך התכנוני בהפקעת המקרקעין לצרכי ציבור בא לידי ביטוי בתכנית המתאר, ואת תקפותו אישרה הועדה המחוזית בעת שזו דנה בתכנית המתאר החדשה שהציעו העותרים. אלא שבכך אין מענה לטענת העותרים בדבר שיהוי במימוש מטרות תכנית המתאר, ועל אחת כמה וכמה שהדבר נכון כאשר העותרים מכוונים לסעד של תשלום פיצויי הפקעה קניינית ולאו דווקא ביטול ההפקעה.

בעניין זה טענו המשיבות כי על אף העובדה שתכנית המתאר ייעדה את המקרקעין לצרכי ציבור נותר להם ערך, ואת הדבר אישרה אף ועדת הערר שדנה בסוגיית הפיצוי בשל ההפקעה התכנונית. אלא שלדעתי, גם בטענה זו אין מענה מספיק לטענות העותרים.

העותרים הם בעשור השמיני לחייהם, והאפשרות שהם יוכלו לממש את המקרקעין על דרך של מכירתם ליזמים כפי שמציעות המשיבות, נראית כטענה סתמית שאין בה הרבה ממש. הייעוד שנקבע למקרקעין על פי תכנית המתאר מטיל הגבלות של ממש על אפשרות השימוש בהם וממילא גם על האפשרות לממש את הזכויות בהם. העובדה שהשמאי המכריע ייחס למקרקעין שווי מסוים אינה מהווה ראיה לכך שניתן לממש שווי כזה תוך פרק זמן סביר, ובהינתן גילם של העותרים, אפשרות המימוש תוך פרק זמן סביר הוא שיקול שיש לתת את הדעת עליו, במיוחד כאשר המשיבות אינן מציעות כל לוח זמנים שבו תמומש מטרת הפקעה.

לכך אפשר להוסיף כי המקרה שבענייננו שונה ממרבית המקרים שנדונו בפסיקה בסוגיית שיהוי במימוש מטרות ההפקעה. באותם מקרים בקשו בעלי הקרקע סעד של ביטול ההפקעה ובית המשפט ציין שוב ושוב את החשש לפגיעה באינטרס הציבורי אם יינתן סעד כזה (למשל , מניעת שרות חיוני מן הציבור, עניין טריידט, בעמ' 631). אלא שבענייננו חשש מעין זה אינו עומד על הפרק מפני שהעותרים מבקשים, כסעד עיקרי, דווקא את השלמת ביצועה של ההפקעה ולא את ביטולה. במצב עניינים זה היה על המשיבות להציג נימוק של ממש מדוע לא לחייבן לעשות כן ולדעתי הן כשלו מלעשות כן. בהקשר זה ראוי לציין גם את הדברים שנאמרו בפסק הדין שניתן בעניין אמיתי (בג"ץ 174/88 יצחק אמיתי נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה המרכז, פ"ד מב(4) 89 (1988)), שגם אם נסיבותיו שונות בהיבט של משך הזמן הנדרש כדי להסיק שיהוי מצד מוסדות התכנון במימוש מטרות ההפקעה, הרלוונטיות שלו היא בכך שלעומת התוצאה של ביטול ההפקעה, שלגביה נחלקו הדעות, שררה תמימות דעים ביחס לאפשרות של כפייה על מוסד התכנון לשלם לבעלי המקרקעין פיצויים עבור הפקעת הקרקע.

בענייננו, תוצאה כזו אינה גורמת לדעתי לפגיעה באינטרס הציבורי, ובמכלול השיקולים אני סבור שהיא תוצאה ראויה. משמעות חיובן של המשיבות לשלם לעותרים פיצויי הפקעה קניינית היא, לכל היותר, הקדמת מועד תשלום שיהיה עליהן לבצע כפועל יוצא של ייעוד המקרקעין לצורכי הציבור והפקעתם בשל כך. גם אם כרוכים בכך שיקולי תקציב כאלה או אחרים, המשיבות לא הצביעו על שיקולים כאלה ולא טענו כי נמנע מהן בשל כך לשלם לעותרים פיצויים עבור ההפקעה הקניינית. במצב דברים כזה אין מנוס מן המסקנה שהעותרים ראויים לסעד שאותו ביקשו, וכך אני מורה.

הוועדה המקומית תפעל בהתאם להוראת סעיף 190(א) לחוק התכנון ותשלם לעותרים פיצויים בהתאם להוראות הקבועות בפקודה.

התוצאה שהגעתי אליה מייתרת את הצורך להכריע בעתירה לסעד החלופי של ביטול ההפקעה כמו גם בעתירה לסעד שהתבקש כלפי הוועדה המחוזית, אשר נוכח הטענות שהיא טענה לא שוכנעתי שיש מקום לשקול לתיתו. הוועדה המחוזית טענה, והטענה מקובלת עליי, כי השימוש בסעיף 28 לחוק התכנון לשם עשיית פעולה שעל הוועדה המקומית לעשותה הוא עניין למקרים חריגים אשר מסיבות העניין הנוכחי אינן באות בגדרם. אין טענה, וגם אין ראיה, שקבלת העתירה כנגד המשיבות לא תגרום להן לפעול בהתאם לפסק הדין, וממילא לא ברור הצורך בשימוש בסמכות לפי סעיף 28 האמור.

המשיבות, ביחד ולחוד, ישלמו לעותרים שכר טרחת עורכי דין בסכום של 20,000 ₪.

העותרים ישלמו לוועדה המחוזית שכר טרחת עורכי דין בסכום של 10,000 ₪.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פרשנות תכנית מתאר

  2. פרשנות תכנית מתאר

  3. ביטול תוקף תכנית מתאר

  4. ביטול תוכנית מתאר מקומית

  5. היתר בניה בניגוד לתוכנית מתאר

  6. חריגת היתר לפיתוח מתכנית המתאר הארצי לדרכים

  7. תכנית המתאר ירושלים 2000 לא הופקדה וממילא לא אושרה

  8. התעלמות מההשבחה במקרקעין באזור מגורים ב'1 עקב אישור תכניות מתאריות

  9. הוראותיה של תכנית המתאר גוברות על הוראותיה של תכנית מפורטת המאושרת מכוחה

  10. העדר התייחסות לתכנית מתאר ארצית במצב תכנוני קודם יש בו כדי לאיין את השומה

  11. נטען כי לא ניתן להטיל היטל השבחה מכוח תכנית מתאר ארצית ומכאן גם לא מכוח תמא 32ג'

  12. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון