בניה בחצר בית משותף


1. בפני תביעה ותביעה שכנגד, ובשתיהן מבוקש סעד של סילוק יד וצו מניעה כנגד שימוש ברכוש המשותף. התובע שכנגד מבקש גם פיצויי בגין נזקים שנגרמו לו לטענתו כתוצאה מנזילת מים מדירת אחד התובעים.

רקע עובדתי:
2. כל הצדדים להליך זה הינם בעלי זכויות חכירה בדירות בבניין ברח' הלני המלכה 18 פינת שבטי ישראל 26 בירושלים הידוע כגוש 30053 חלקה 38 (להלן: "הבניין").

3. הבניין עצמו נבנה בתקופה העותומאנית, שימש כאחד מבתי המלון הראשונים בירושלים מחוץ לחומות והוא אתר המיועד לשימור.

4. רשות הפיתוח הינה הבעלים של הקרקע וחברת עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל (להלן: עמידר) הוסמכה על ידה לטפל בהעברת הזכויות בנכס.

5. זכויותיהם של כל חוכרי הדירות הינן מכוח הסכמי חכירה עם רשות הפיתוח באמצעות עמידר, שהיא גם החברה המשכנת .

6. מוסכם כי הקרקע אינה מוסדרת, והבניין אינו רשום כבית משותף אך הוא עתיד להירשם ככזה, וזאת, בין היתר, מכוח ההתחייבות החוזית של רשות הפיתוח בהסכמי המכר, שנערכו עם כלל הרוכשים.

7. הסכמי המכר בין דיירי הבניין לבין רשות הפיתוח נחתמו בראשית שנות ה-90.

8. חצר הבניין מורכבת למעשה משני מגרשים: מגרש מס' 16 ומגרש מס' 17 הגובל בו. אף כי מבחינת השימוש שני המגרשים יחדיו הם חצר הבניין, ומדובר למעשה ביחידה גיאוגרפית רציפה, הרי שמעמדם המשפטי של שני המגרשים שונה, כמפורט בהרחבה בהמשך.

9. הנתבע 1 הוא בנו של הנתבע 2, והינו בעל זכויות חכירה בדירה מס' 2 בבניין, והנתבע 2 הוא בעל זכויות חכירה בדירה 1. דירות אלו הן הדירות שבקומת הקרקע של הבנין.

10. אין חולק כי הנתבעים 1 ו-2 בנו מבני קבע בחצר הבניין, מבלי לקבל היתרי בניה, אף כי קיימת מחלוקת בדבר היקף הבניה.

11. כנגד שני הנתבעים הוגשו מספר כתבי אישום בגין בניה לא חוקית בחצר הבניין. במסגרת עסקאות טיעון הורשע רק הנתבע 1 בעבירות הבניה, נפסקו כנגדו קנסות וניתנו כנגדו צווי הריסה. (ת.פ. 8088/01, ת.פ. 252/06 בבית המשפט לעניינים מקומיים בירושלים).

12. במועד שמיעת הראיות בתיק זה היו תלויים ועומדים כנגד הנתבעים 1 ו-2 כתבי אישום נוספים, והנתבע 1 מילא רק אחר אחד מצווי ההריסה, וגם זאת רק באופן חלקי.

13. ובאשר לתובעים: התובע 1 נפטר במהלך הליכים אלו אך כיום יורשיו הם בעלי זכויות החכירה בדירה מס' 3 בבניין. התובע 2 הוא בעל זכויות חכירה בדירה מספר 8 והתובעת 3 היא בעלת זכויות החכירה בשתי דירות בבניין, דירות מספר 5 ו-7.


14. מוסכם כי המרפסת בדירת התובע 1 נסגרה על ידי דיירי הדירה, וכי בתוך דירות התובעים ניבנו גלריות. תוספות בניה אלו מצויות בלב המחלוקת שבה עוסקת התביעה שכנגד.

דיון והכרעה:
15. אפתח ואדון בתביעה העיקרית לפינוי וסילוק ידם של הנתבעים 1-2 ממגרשים 16, ו-17 ולאחר מכן אדון בתביעה שכנגד, העוסקת בעיקרה בתוספות הבניה בדירותיהם של התובעים.

הזכויות במגרש 16 והבניה בו:
16. מגרש 16 הוא המגרש הצמוד לבנין, ואין מחלוקת כי הוא חלק מהרכוש המשותף של הבניין.

17. השאלה המרכזית העומדת לדיון בנוגע למגרש זה נוגעת להיקף הזכויות שיש לדיירים ברכוש המשותף, והאם מי מהצדדים עשה שימוש שלא כדין ברכוש זה.

רכוש משותף בבית משותף, שאינו רשום:
18. כאמור עסקינן בבית משותף לא רשום, שהזכויות בו הועברו לאחר כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין תשכ"ט – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין"). על בתים מסוג זה חלות הוראות פרק ו.1 לחוק המקרקעין המגדירות מהו הרכוש המשותף : "כל חלקי הבית חוץ מהדירות, ולרבות הקרקע הגגות הקירות החיצוניים, המסד חדרי המדרגות מעליות מקלטים וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצאה באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסוימת" .

19. סעיף 55(א) לחוק המקרקעין קובע את זכותם הבלתי מסוימת של דיירי בתים משותפים רשומים ברכוש המשותף "לכל דירה בבית משותף צמוד חלק בלתי מסויים ברכוש המשותף של אותו בית משותף".

20. אלא שבעניין בתים משותפים שאינם רשומים, כבניין נשוא פסק דין זה, אין הוראה דומה. הוראות סעיף 77ב לחוק המקרקעין מאמצות בעניינם של בתים, שאינם רשומים כבתים משותפים, חלק מההוראות החלות על בתים משותפים, אך לא את ההוראה העוסקת בזכויות דיירי הבניין ברכוש המשותף. מכאן שבבית משותף שאינו רשום, לא צמוד לכל דירה חלק בלתי מסוים ברכוש המשותף.

21. בית המשפט העליון חזר לאחרונה על ההלכה שנקבעה בעניין רע"א 698/85 בן צור נ' ששון, פ"ד מא(3) 144 (הלכת בן צור) ושב והבהיר כי:
"פרק ו1 לחוק המקרקעין אינו מבקש להסדיר את הסוגיה הקניינית של זכויות דיירי הבית שאינו משותף ברכוש המשותף. תכליתו של פרק ו1 היא ניהולית בלבד. הוא קובע כיצד ינוהל הרכוש המשותף המיועד לשמש את כלל דיירי הבית שאינו משותף, אך אינו קובע איזה רכוש ייחשב לכזה (עניין בן צור, עמ' 149-148). בעניין בן צור קבע בית המשפט, כי שאלת תחולתו של פרק ו1 לחוק המקרקעין תלויה ב"מבחן הייעוד" הנושא משמעות כפולה: האחת, כי מדובר בשטח אשר לפי מהותו מיועד לשימוש כל בעלי הדירות או מרביתם; השנייה, כי לבעלי הדירות או למרביתם ישנה זכות לעשות שימוש בשטח, אשר הוענקה להם מידי מי שבכוחו להעניקה" (ע"א 447/07 לאה הלברשטיין נ' הדס קולובסקי-גוברין פורמלי, תק-על 2010(3), 3612 , 3615(2010) (ניתן ביום 16.9.10).

22. בית המשפט העליון הוסיף והזכיר בעניין הלברשטיין כי –
"פרק ו1 לחוק המקרקעין, כך נקבע בעניין בן צור, מסדיר את מערכת היחסים בין בעלי הדירות לבין עצמם. גם אם אין לבעלי הדירות זכות קניינית בשטחים המשותפים אלא רק רשות שימוש, חלות הוראות הפרק (עניין בן צור, עמ' 150, בין האותיות ו-ז). אולם, מפרק ו1 לחוק המקרקעין לא ניתן להסיק דבר לגבי טיב הזכויות שרכשו בעלי הדירות בשטחים המשותפים ביחסים שבינם לבין המוכר".

23. מהלכות עולה כי בבואי לדון ברכוש המשותף של הבניין הרי שעלי לבחון שתי שאלות חלופיות: האחת, האם רשות הפיתוח העבירה באמצעות עמידר את הבעלות ברכוש המשותף לידי חוכרי הדירות. השניה, אף אם הבעלות לא הועברה לידי הדיירים הרי שעדיין הרכוש יהווה רכוש משותף מבחינת ניהולו, אם הוא עומד ב"מבחן הייעוד".

האם עמידר העבירה את הבעלות בחצר לידי הדיירים?
24. סעיפים 13 ו- 14 להסכם המכר עליו חתמו הדיירים קובעים כדלקמן:
" ... הרוכש מסכים כי המוכר יוציא את גג הבית והחצר מכלל הרכוש המשותף והם ישארו בבעלותו של המוכר. הרוכש מתחייב לאפשר למוכר, ולא להפריע לו בכל צורה שהיא , לבצע עבודות בניה בכל עת שימצא לנכון...
.....
ידוע לרוכש כי הגג והחצר לא יהיו שייכים לרכוש המשותף וישארו בבעלות של המוכר אשר יהיה רשאי להצמידם ולרשמם באופן שיבטיח לו את הבעלות המלאה עליהם והוא מסכים מראש שרישום הדירה והרכוש המשותף יעשו בכפוף לכך...."


25. היועץ המשפטי של עמידר הבהיר כי "רשות הפיתוח בחרה בשלב זה לא לעשות שימוש בזכותה להוציא חלקים מהרכוש המשותף, ולכן כל השטחים אשר לא הוצמדו למי מהיחידות במסגרת הסכמי המכר מהווים גם היום רכוש משותף" (סעיף 4 למכתב מיום 6.1.09).

26. הנתבעים טוענים כי עמידר טוענת טענות סותרות, שכן היא הודיעה כי לאחר שהנתבעים יהרסו את המבנים שנבנו באופן בלתי חוקי בחצר, יש בכוונתה להעמיד את החצר למכירה במכרז (ראו לדוגמה החלטת וועדת המכרזים מחודש מרץ 2010). מכאן שלשיטתם של הנתבעים, עמידר לא העבירה את הבעלות בחצר לחוכרי הדירות, ואינה מתכוונת להעביר אותה אלא היא הוציאה למעשה את החצר מהרכוש המשותף, ולדיירים אין זכויות כלל ברכוש המשותף.

27. טענה זו של הנתבעים דינה להידחות.

28. מכל המסמכים שהוצגו בפני ומעדותו של סגן מנהל מרחב רשות הפיתוח אזור המכרז בעמידר, מר משה מזרחי, עולה כי וועדת המכרזים של עמידר התכנסה בעקבות בקשה של הנתבע 2 לרכוש את החצר, וכי הוועדה טרם יצאה במכרז.

29. על כן בשלב זה עמידר כזרועה הארוכה של רשות הפיתוח לא העבירה את הרכוש המשותף והחצר בתוכו לבעלות הדיירים, ורשות הפיתוח היא הבעלים של הרכוש המשותף. אך עמידר כמנהלת הרכוש המשותף מאשרת לכלל הדיירים לעשות שימוש ברכוש המשותף, ומכאן שלכלל הדיירים זכות שימוש והנאה שווים ברכוש המשותף.

האם עמידר העבירה את הזכויות בחצר לידי מי מהנתבעים, באופן בלעדי ?
30. בין יתר טענותיו, טען הנתבע 2 כי החצר הוצמדה לדירות שהוא ובנו חכרו, והצביע כראיה על תשריטים ששורטטו בידי מודד של עמידר. אף כי טענה זו הינה טענה עובדתית שסותרת את טענות הנתבע כי החצר היא בבעלות עמידר, אתייחס אליה בקצרה.

31. מר מזרחי, נציג עמידר העיד בפני כי לדירות של הנתבעים לא הוצמד כל חלק בחצר, וכאשר הנתבע 2 הבין כי אין לו זכויות בחצר, וכי עליו להסדיר את ענייניו באופן חוקי, פנה לעמידר וביקש לרכוש את החצר
" אפשר להגיד בעקרון שמר ויצמן הבין, והוא מבקש לרכוש את החצר והבקשה שלו הועברה לוועדת עסקאות של מינהל מקרקעי ישראל/עמידר, לא זוכר באיזה וועדה זה נדון, שם החליטו שאי אפשר למכור לו. אם יהיה זה יהיה מכרז בין הדיירים אבל כרגע, כל עוד מתנהל דיון בבית המשפט כל העסק מוקפא" (שורות 30-33 לפרוטוקול מיום 12.4.10).


32. מר מזרחי אף הבהיר במהלך עדותו כי התשריט שהציג הנתבע 2 אינו מייצג את זכויותיו בנכס, אלא את המבנים שהמודד של עמידר ראה כאשר נתבקש לשרטט את הבניין והחצר בתוכו. הנתבעים לא סתרו טענה זו.

33. הנתבע 2 הוסיף וטען כי אם וכאשר יהיה מכרז, יהא הוא הזוכה, ועל כן החצר הינה למעשה בבעלותו. אינני מוצאת בטענות אלו דבר או חצי דבר. בשלב זה טרם נערך מכרז, טרם הוגשו הצעות, ואין לטענת הנתבע 2 לפיה הוא הזוכה הוודאי, על מה לסמוך. יוזכר כי טענה זו ממילא סותרת את מהותו של המכרז על פי חוק חובת המכרזים, תשנ"ב -1992 ומר מזרחי עצמו ציין כי המכרז יהיה "בין כלל דיירי הבניין".

34. מכאן מסקנתי כי הטענה לפיה רשות הפיתוח או עמידר הצמידו את החצר או חלקה, לדירות של מי מהנתבעים, נדחית.

האם החצר מנוהלת כרכוש משותף מכוח "מבחן הייעוד"?

35. בפסק הדין בן צור דלעיל גובש וסוכם מבחן הייעוד:
"במלים אחרות, חלקיו של ה"רכוש המשותף", כפי ששמו מעיד עליו, הם חלקי הבית המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם. אולם נוכח מסקנתנו כי זכויותיהם של "בעלי" הדירות ב"רכוש המשותף" אינן נקבעות על-פי החוק, אין מנוס מלתת למבחן הייעוד משמעות כפולה. האחת, כי אותם חלקי הבית מיועדים על-פי מהותם לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם. והמשמעות האחרת כי בידי כל בעלי הדירות או מרביתם, זכות לעשות שימוש בחלק או בחלקים אלה של הבית, שהוענקה להם על-ידי מי שבכחו להעניק זכות כזאת.....פועל יוצא מדברינו כי לצורך קביעת ה"רכוש המשותף" לשם הפעלת הוראותיו של התקנון המצוי, הבא להסדיר את היחסים בין "בעלי" הדירות בלבד, אין עלינו להתחקות אחר טיבה של הזכות שבידי "בעלי" הדירות, שעל פיה זכאים הם להשתמש ב"רכוש המשותף". חשיבותה של זו במישור היחסים בין מעניק הזכות ו"בעל" הדירה. ואילו ביחסים ההדדיים שבין "בעלי" הדירות לבין עצמם לצורך ניהולו של ה"רכוש המשותף", מושם הדגש כולו על עצם זכותם להשתמש ברכוש בצוותא חדא". (הדגשים שלי – ד.פ)

36. כפי שכבר קבעתי דלעיל, עמידר העניקה את זכויות השימוש ברכוש המשותף לכלל הדיירים, ויועצה המשפטי אף
ציין במכתבו מיום 6.1.09 " השטחים אשר לא הוצמדו למי מרוכשי היחידות בבניין מהווים רכוש משותף על פי דין, בשטחים אלו רשאי כל בעל זכויות בחלקה לעשות שימוש משותף והוצאת חלקים מהרכוש המשותף מחייבת הסכמת בעלי היחידות האחרות בבנין" (סעיף 2 למכתב).

37. מכאן מובן, שהתנאי הראשון במבחן היעוד מתקיים בענייננו, ולדיירים הוענקה הזכות להשתמש בחצר.

38. יש להוסיף ולבחון את קיומו של התנאי השני במבחן היעוד, לעניין אפשרות השימוש בחצר על ידי כל או מרבית הדיירים. לצורך כך הרי שיש לבחון את מישור היחסים ההדדיים שבין הדיירים לבין עצמם לצורך ניהולו של הרכוש המשותף, והשימוש בו.

"ניהול ושימוש רגילים משמעותם עשיית כל אותן פעולות (מטריאליות ומשפטיות), אשר על- פי מהותו של אותו נכס, טיבו וייעודו טבעיות הן לגביו..... נמצא, כי ניהול או שימוש, שהם יוצאי דופן או שיש בהם כדי להביא לשינוי מהותי בייעודו הרגיל או הטבעי של נכס, אינם מותרים לרוב. כך, למשל, לא תתאפשר - במסגרת הניהול או השימוש הרגילים של חצר, המהווה קניין משותף של בעלי הדירות השכנות - בנייתו של מבנה על-ידי אחד הדיירים בלבד" (ע"א 810/82 זול בו בע"מ נ' יהודית זיידה, פ"ד לז(4) 737 , 740-741 (1983) ).

39. התובעת 3, הדיירת הותיקה מכלל הדיירים בהליך זה, הצהירה כי עד לכניסתם של הנתבעים לבניין, עמדה החצר לשימוש כלל הדיירים ולכולם הייתה גישה אליה (סעיף 8 לתצהירה). עדות זו נתמכת גם בעדותה של גב' ענת עמר, בתו של התובע 1 המתגוררת היום בדירתו. גב' עמר העידה, ועדותה לא נסתרה, בדבר השימושים השונים שהשכנים בבניין עשו בחצר, עד לכניסתם של הנתבעים לבניין (סעיף 5 לתצהירה). מנגד, כפי שעוד יפורט בהמשך, הנתבעים בנו גדרות סביב החצר ומנעו מיתר הדיירים את השימוש בה.

40. מכאן שלכלל הדיירים עמדה הזכות להשתמש בחצר כחלק מהרכוש המשותף, והם אף עשו בחצר שימוש רגיל וטבעי, וזאת לפני שהנתבעים מנעו זאת מהם . על כן גם התנאי השני ל"מבחן הייעוד" בעניינו מתקיים.

41. המסקנה היא כי לפי מבחן הייעוד החצר הינה רכוש משותף אשר אמור היה לעמוד לשימושם וניהולם של כלל דיירי הבניין.

האם הנתבעים קיבלו את הסכמת הדיירים לבנות בחצר?
42. הנתבעים מוסיפים וטוענים כי קיבלו את הסכמת רוב הדיירים לבנייה שבצעו בחצר. טענה זו עומדת אף היא בסתירה לטענות הנתבעים כאמור לעיל, הכיצד ניתן לטעון מחד כי לדיירי הבניין אין זכויות בחצר, ומאידך לטעון כי דיירים אלו ויתרו על זכויותיהם באותה החצר?

43. עוד יודגש כי אף לטענת הנתבעים עצמם, הסכמה נטענת זו של רוב הדיירים לא ניתנה לכל הבניה שבנו בחצר, ואליה עוד אתייחס בהמשך, אלא רק לתוספת בניה בת 40 מטר.

44. הנתבעים מוסיפים בסיכומיהם ומודים כי תוספת זו נבנתה על ידם ללא קבלת היתר בניה מהעירייה, ובגין אותה תוספת ניתן צו הריסה אשר לא בוצע במלואו עד היום.

45. מעיון בתשריט ובחתימות שצרפו הנתבעים עולה כי הסכימו לבניה בשעתו משפחות עמר ושושן שהן חוכרות יחידת דיור אחת בלבד, מר רחמים דרעי, מר מיימון שריקי, מר יהודה סבג והנתבעים עצמם. מכאן שמדובר בהסכמה של 6 חוכרי יחידות דיור מתוך 12 יחידות שבבניין ולא רוב חוכרי הדירות, ואף לא בחתימות של בעלי הזכויות ברוב הרכוש. קל וחומר שלא מדובר ברוב מיוחס משום סוג שהוא.

46. יודגש כי במקביל לפניות שפנו הנתבעים לדיירים לשם קבלת הסכמתם לבנייה הם פנו גם לעמידר, וזו הבהירה לנתבעים כי כל דיספוזיציה ברכוש המשותף מחייבת את חתימתם של "כל בעלי היחידות בבית ללא יוצא מן הכלל" (נספחים ג2, ג3 לתצהירה של גב' סגל).

47. כפי שציינתי לעיל ההלכה היא כי בניה על גבי מקרקעין שהינו רכוש משותף, חורגת מהניהול והשימוש הסביר במקרקעין, ולא ניתן להחיל על החלטה בעניין בניה, את שלטון הרוב (ראה ע"א 810/82 זול בו בע"מ נ' יהודית זיידה, פ"ד לז(4) 737, 740-741).

48. הנתבעים לא רק שבנו מבנים המשמשים לצורכיהם הפרטיים אלא אף בנו גדרות שמונעות מיתר הדיירים בבניין שימוש כלשהו בחצר. לבנייה מסוג זה בוודאי ובוודאי שלא ניתנה הסכמה, מצד יתר דיירי הבניין, ואף אם היתה ניתנת הסכמה היתה זו בניגוד לזכותם בדין, ובניה זו חורגת לגמרי מכל שימוש סביר במקרקעין.

49. אוסיף ואציין כי חזקה גם על מי שהסכים לבנייה כי הסכים לבנייה העומדת בתנאי החוק והדין, ולא ניתן לראות בהסכמתו משום הסכמה לבניה בלתי חוקית וללא היתרי בניה.

50. מכל האמור לעיל עולה שטענת הנתבעים לפיה חלק מהבניה במגרש 16 הייתה בהסכמת רוב דיירי הבניין - נדחית.


51. בשולי הדברים אעיר כי להתרשמותי יש ממש בטענת התובעים כי הסכמת הדיירים הושגה תוך הטעיה, שכן מהתשריט שהוצג בפני עולה כי ההסכמה הייתה להרחבת יחידת הדיור של הנתבע 1. בפועל הבניה לא משמשת להרחבת יחידת הדיור, אלא הנתבעים משכירים אותה, והיא משמשת ליצירת הכנסה, ולא לפתרון מצוקת הדיור שהנתבעים טענו לו. מכאן שספק אם הדיירים שחתמו על הסכמתם לתשריט, הסכימו לייעוד האמיתי של הבנייה. נוכח מסקנתי כי לא הייתה הסכמה של כל הדיירים לבניה, כנדרש על פי הדין, הרי שהתרשמות זו היא בגדר הערה בלבד, ואין אני נדרשת להכריע בסוגיה זו.

52. לבסוף אוסיף ואזכיר כי בעלי הרכוש המשותף אינם הדיירים, ואף כי ניתנו להם זכויות שימוש ברכוש זה, ספק רב בעיניי אם די בהסכמת כלל הדיירים, שעה שלא ניתנה הסכמת רשות הפיתוח או עמידר.


מהו ההיקף הבניה שבנו הנתבעים בחצר המשותפת?
53. טענתם המרכזית של הנתבעים, כפי שהושמעה מפי הנתבע 2, הינה שהנתבעים לא הרבו לבנות בחצר, אלא שמרו עליה, שיפצו אותה, שיפרו אותה לרווחת הכלל ותיקנו את הטעון ליקוי.

54. דין טענה זו להידחות מכל וכל.

55. מעדותו של הנתבע 2 עולה כי האמת אינה נר לרגליו, ולצערי לא ניתן לייחס לעדותו כל מהימנות שהיא. אזכיר כי הנתבע 2 החליף גרסאות עובדתיות במהלך ההליך המשפט. ראשית טען כי החצר הינה רכוש עמידר ולא רכוש הדיירים, אחר כך טען שהדיירים הם בעלי החצר ונתנו את הסכמתם לבניה בה, ולבסוף טען כי הוא עצמו רכש את הזכויות בחצר מעמידר.

56. אך לא רק בטענות שהינן בעלות אופי משפטי חטא הנתבע 2 לאמת. הנתבע 2 הצהיר בדיון כי הרס את כל הטעון הריסה על פי צווי בית המשפט לעניינים מקומיים. כאשר טענה זו נסתרה על ידי תמונות עדכניות הסביר כי " הדבר הזה שנראה כמו גגון לבן לא קיים היום. הסורג הזה היה קיים לפני הבניה ואחר כך הוא לא היה קיים כל הזמן. לפני הבנייה הוא נעשה ואחר כך נשאר. את הסורג לא הרסתי כי היה שם גדר ואם אני הורס את הסורג ישר יכנסו לי לחצר ויגנבו לי עוד הרבה דברים.... הזכוכיות עדיין שם. הרסתי את הכל חוץ מהדבר הזה אבל אין לי בעיה להוציא את החלונות....." (עמ' 26-27 לפרוטוקול מיום 14.4.10).

57. בהמשך טען הנתבע 2 כי הוא מצוי בהליכים לקבלת היתרי בניה. טענה זו נטענה על ידי הנתבעים גם בבית המשפט לעניינים מקומיים, ומכוח טענה זו ניתנו לנתבע 1 מספר ארכות על ידי בית המשפט לביצוע צו ההריסה. בדיון שבפני נשאל הנתבע 2 בנוגע למאמצים שהוא ובנו עושים כדי לקבל היתרי בניה למבנים הקיימים:
"ש. כשאמרת שאתה פועל להכשיר את התוספת עם אדריכל. איזה תוכנית יש היום.
ת. זה בהליך. עמידר היום הבעלים. עד שלא ימכרו את כל הדבר הזה ואז הם יחתמו לי על התוכניות. יש תוכניות שמוכנות אצל עמידר וברגע שהם יחתמו אני ארכוש.
ש. איזה תוכנית קיימת היום בעירייה.
ת. כשבעירייה באנו לפתוח תיק אמרו לנו שבלי חתימת בעלים אי אפשר לפתוח תיק. התוכנית היום מופקדת בעמידר ולא בעירייה". (שורות 5-9 לפרוטוקול מיום 14.4.10).

58. מעדות זו ניתן ללמוד כמה דברים. ראשית חרף טענותיהם של הנתבעים בפני ובפני בית המשפט לעניינים מקומיים, לא הוגשו כלל תוכניות לקבלת היתרי בנייה, לגוף המוסמך לאשר אותן. שנית, הנתבע 2 ידע כל העת כי לא הוצמד ליחידות הדיור שבבעלות הנתבעים כל חלק בחצר וכי עמידר מסרבת "לחתום לו" כלשונו.

59. כיום על פי התמונות, עדויות התובעים וכפי שעולה מחקירתו הנגדית של הנתבע 2, קיימת במגרשים 16-17 בניה רבה והנתבעים עושים בה שימוש לצרכים שונים.

60. הנתבעים גידרו את שני המגרשים יחדיו, ריצפו את החצר כולה והתקינו בגדר שער וגם מדרגות כניסה.
"ש. התקנת את שלוש המדרגות כשיורדים מהשער.
ת. היה שער במקום אחר עם מדרגות ואני העתקתי אותו מאחר ובנו תוספת. אז ארגנו אותו בדיוק אחרי התוספת עם המדרגות כדי שאני לא אצטרך לקפוץ כשאני נכנס הביתה".
.......
ש. אתה התקנת את הריצוף הזה.
ת. הריצוף שם היה ישן ושבור וייצאו ממנו עשבים ואני התקנתי את הריצוף
ש. האם התקנת את הגדרות.
ת. התשתית היתה כי היום שם גדרות ועליהם גדר חיה. רואים את זה בהמשך של התמונה הקודמת.
ש. האם התקנת את גדרות העץ.
ת. היה שם חלק עץ שאני צבעתי ואני השלמתי....
.....
ש. אני פה לא רואה את גדר העץ שאמרת שצבעת.
ת. היה שלב שאני הייתי חייב לפרק אותה ולהתאים אותה לגדר. לא רואים את זה פה אז
אולי היא צילמה בשלב שכבר לה היה גדר..." (עמ' 29 -30 לפרוטוקול מיום 14.4.10).

בנוסף לכל הסתירות הפנימיות בעדות זו, עולה ממנה כי הנתבעים הם שבנו את הגדר וקבעו בה שער, הרי שהנתבע 2 עצמו העיד מספר פעמיים כי היה חייב לסגור את החצר שכן "זה היה כמו לגור ברחוב" ו"נכנסו לחצר כל מיני טיפוסים, ונרקומנים...".

61. בתוך החצר עצמה ישנה גדר התוחמת חצר פרטית עבור יחידת דיור שהנתבעים בנו והנתבע 2 על פי החקירה הנגדית משכיר למשפחה אחת בתשלום מלא ( שורות 27-33 בעמוד 36 לפרוטוקול מיום 14.4.10).

62. בחצר קיימת יחידת דיור נוספת שמושכרת לטענת הנתבע 2 לקרוב משפחה, בסכום סימלי, (שורות 22-23 בעמוד 32 לפרוטוקול מיום 14.4.10) חדר הסקה לדירת הנתבע 2, ועוד קונסטרוקציות מתכת ומחסנים. בעניין המחסנים טען הנתבע 2 כי הוא לא בנה את המחסנים אלא מדובר בשלושה מחסני פלסטיק מתוצרת "כתר" שהוא רק הניח בחצר לשימושו והדבר היה בהסכמת השכנים, שכן רק התובעת 3, מכל השכנים התלוננה על מחסנים אלו (עמ' 34 לפרוטוקול מיום 14.4.10)

63. בנוסף בנו הנתבעים כלוב ציפורים אך לשיטתו של הנתבע 2 אם יינתן כנגד הכלוב צו הריסה של העירייה, יהרוס את הכלוב, שכן הוא ממילא לא עושה בו שימוש (עמ' 30 לפרוטוקול מיום 14.4.10).

64. לבסוף בסמוך לחצר סגרו הנתבעים חלקת קרקע במחסום, והם מאפשרים חניה באזור זה רק לדיירי הבניין או דיירי הבניין הסמוך, שרכשו מהם שלט למחסום. דייר שלא שילם עבור השלט, כמו התובעים 2,3 מנוע מלחנות במקום.

65. גירסתו הכללית של הנתבע 2 כאמור היא כי הוא ובנו הכניסו "שיפורים בחצר" אך המבנים לסוגיהם השונים היו קיימים כאשר רכשו את יחידות הדיור. טענות אלו דינן להדחות, במלואן.

66. בנוסף התובעים הציגו תמונות של הבניין מתקופות שונות, שקדמו לכניסתם של הנתבעים לבניין ומהן עולה כי התוספות כולן מאוחרות למועד הכניסה של הנתבעים. החצר בעבר הייתה בעלת גינה פראית, טבעית ומוקפת בגדר צמחים, מבלי שהייתה סגורה לעוברים ושבים. מהתמונות אף עולה כי החצר לא הייתה מרוצפת בעבר או שריצוף זה כוסה באדמה וצמחיה במהלך השנים.

67. התובעים אף הציגו בפני תמונות תוך כדי בניה של חלקים שונים בחצר, והשתכנעתי כי הנתבעים הרסו את גדר הצמחים ובנו גדרות אבן ועץ והתקינו שער, ובכך חסמו את הכניסה ליתר הדיירים בבניין. מתמונות אחרות ניתן אף לראות כי הנתבעים ריצפו את החצר, הוסיפו יחידת דיור, ותחמו את החצר בעוד גדרות ושערים.

68. גרסת הנתבע 2 כאילו היו בידו תמונות המוכיחות אחרת, וכי רכש את הגינה במצב דומה להיום, אך תמונות אלו אבדו, אין בה ממש. אוסיף ואציין כי טענות הנתבע 2 כאילו רק השביח את הנכס, תיקן, שיפץ ו"ייפה" כלשונו, נסתרו הן על ידי התמונות שהוצגו בפני, והן על ידי הנתבע 2 עצמו בחקירתו הנגדית.

69. עוד טען הנתבע 2 כי גם יחידת ההסקה היתה קיימת בעבר בחצר והוא רק שיפץ אותה. גם טענה זו נדחית, שכן היתה יחידה בעבר אך על פי התשריטים והצילומים זו נהרסה, והנתבעים בנו יחידה חדש תחתיה.

70. מכאן שהיקף הבניה שבנו הנתבעים בחצר הבניין הוא רב וחריג. אם לא די בריצוף ובגדר, הרי שהנתבעים גם הוסיפו ובנו קונסטרוקציות שונות לנוחותם ואף הגדילו לעשות ובנו יחידות דיור שלמות, אותן הם משכירים.

71. נוכח כל האמור לעיל, אין ספק כי הנתבעים עשו בחצר הבנין כבשלהם. הם הוציאו את החצר מכלל הרכוש המשותף והלכה למעשה סיפחו אותה לצרכיהם, תוך כדי שלילת זכותם של יתר דיירי הבנין לשימוש סביר והוגן במקום.

הזכויות במגרש 17 והבניה בו:
72. מגרש 16 גובל במגרש 17 ומוסכם כאמור על הצדדים כי מבחינת השימוש ותצורת הנוף שני המגרשים יחדיו מהווים את החצר. התובעים העידו כי החצר היתה רצף גיאוגרפי אחד שכלל את שני המגרשים. גם הנתבעים בנו את הגדר סביב שני המגרשים יחדיו, ללא הבחנה ביניהם.

73. עוד עולה מן העדויות, ובעיקר מעדותו של מר מזרחי, נציג עמידר, כי מגרש 17 אינו חלק מהבניין וכפועל יוצא אינו חלק מהרכוש המשותף של הדיירים.

74. מכאן שלאיש מהדיירים בבניין אין זכויות קנייניות במגרש 17 לרבות זכות השימוש. על כן תוך כדי ההליכים המשפטיים צמצמו התובעים את טענותיהם לעניין סילוק ידם של הנתבעים ממגרש זה, וטענותיהם אינן נסמכות עוד על זכויות קניינות אלא על טענות מתחום דיני הנזיקין בלבד ובעיקרם העילה של הפרת חובה חקוקה.

75. הנתבעים טענו במהלך ישיבת ההוכחות כי כל הטענות מתחום דיני הנזיקין והטענות הנוגעות למגרש 17 הינן בגדר הרחבת חזית אסורה. יחד עם זאת בסיכומיהם טענה זו נזנחה על ידם ועל כן אין אני נזקקת לה. למעלה מן הצורך אציין כי כבר בכתב התביעה העלו התובעים גם טענות נזקיות וזאת ביחס לשני המגרשים , שכן המגרשים מהווים בצוותא
חדא את החצר. עוד יצויין כי לנתבעים ניתנה הזדמנות מלאה להתמודד עם כל טענות התובעים ביחס לבניה, גם במגרש 17, ועל כן לטעמי לא מדובר בהרחבת חזית אסורה.

76. כפי שעלה מעדויות הצדדים, כמו גם מהודאתו של הנתבע 2, הרי שהנתבעים לא קיבלו היתרי בניה בגין אף אחת מהתוספות שעשו בחצר, לא במגרש 16 ואף לא במגרש 17. מכאן שבניה זו הינה כל כולה ללא היתר לפי חוק התכנון והבניה תשכ"ה -1965.

77. הלכה פסוקה היא כי "כאשר הבניה נעשית שלא כדין, די בפגיעה קלה בנוחות או בהנאה של בעל המקרקעין הסמוך, כדי לזכות בסעד, גם אם פעולות הנתבעים אינן עולות כדי מטרד: "מי שנפגע עקב הקמת מבנה ללא היתר או על פי היתר שאינו חוקי זכאי לסעד, ובכלל זה סעד של צו הריסה או צו מניעה, אף אם הפגיעה אינה מגיעה כדי מטרד. די לו שיראה כי נגרמה לו אי נוחות" (ר"ע 62/83 בעל טכסא נ' גונן, פ"ד לא(1) 281). (ראה גם ת"א (שלום ת"א) 07-51876 אבנר ג'רפי נ' שולמית בונה (פרוינד), תק-של 2010(3), 61279 , 61284 (2010) תל"א (שלום רח') 05-2506 מלאכי יעקובי נ' רפאל ג'ובני, תק-של 2010(3), 56391 , 56398 (2010) ת"א (שלום חי') 06-15835 יצחק אברהם נ' א.פ.י.נתיב פיתוח בע''מ, תק-של 2009(3), 26629 , 26635 (2009) ).

78. הפסיקה הדגישה לא פעם את ההבחנה בהיקף הנזק שנדרשים תובעים להוכיח שעה שמבנה הוקם על פי היתר כדין או ללא היתר כדין. כאשר הבניה היא שלא כדין כמו במקרה שבפנינו, "די בפגיעה קלה בנוחיות או בהנאת בעל המקרקעין כדי לזכות בסעד של הריסה" (ת"א (מח', י-ם) 3029/01 נקש ואח' נ' בן יוסף, תק' מח' 2001(2) 15288) (וראה גם ת"א (מחוזי חי') 07-942 שלומית דרור נ' בן עמי מוסק, תק-מח 2009(1), 5691 , 5693 (2009) ת"א (שלום יר') 3769/04 אברהם סמט נ' גבריאל רוזנברג, תק-של 2009(1), 3356(2009) ).

79. המסקנה היא כי די בכך שהתובעים יוכיחו כי הבניה הבלתי חוקית גרמה להם לפגיעה קלה בנוחיות או בהנאתם מהמקרקעין שבבעלותם.

80. אשוב ואזכיר כי הגדר והשער שבנו הנתבעים חוסמים כליל את הגישה לחצר, בין אם מדובר בחלק שהינו רכוש משותף ובין אם מדובר בחלק שאינו רכושם. מכאן שבעוד שבעבר התובעים יכלו להינות מהשימוש בחצר, הרי שעתה החצר חסומה בפניהם ואין הם יכולים לעשות בה כל שימוש. השינויים בחצר עצמה, פוגעים בנוף שנשקף מחלון דירותיהם של התובעים, שכן בעוד שבעבר נשקפו מחלונות הדירות צמחיה טבעית ומאחוריה נוף העיר העתיקה, הרי שלאחר הבניה בחצר נותרה מעט צמחיה בלבד, וגם הנוף הפתוח לעיר העתיקה נחסם בחלקו.

81. יוזכר גם כי הנתבעים השכירו שתי יחידת דיור שבנו בחצר ובכך, הוסיפו לבניין דיירים דבר שבוודאי ובוודאי פוגע בהנאה שהייתה לבעלי הדירות המקוריות. מדובר בשימוש של דיירים נוספים בכלל המערכות המשותפות בבניין, כגון חשמל, מים, ביוב ופחי אשפה, דבר שבוודאי פוגע בהנאת התובעים מדירותיהם. יש לציין כי השכרה לדיריים נוספים משמעה גם שימוש של דיירים נוספים בשטחי הבניין שנועדו אך לחוכרים המקוריים, ומשמעה גם רעש ופגיעה באיכות החיים של התובעים.

82. אזכיר גם כי הנתבעים תחמו אזור חניה, חסמו אותו במחסום חשמלי, וגבו מדיירי הבניין ומשכנים בבניינים הסמוכים דמי שימוש, לשם קבלת שלט הפותח את המחסום. יודגש כי דייר שלא שילם עבור השלט, כגון התובעים 2,3 לא יכול להחנות את רכבו או לאפשר חניה לאורחיו, בשטח שבעבר היה פתוח לכל. מכאן שגם הצבת המחסום פוגעת בהנאה של התובעים מהדירות שבבעלותם.

83. התובעים על כן הוכיחו כי נוחותם והנאתם נפגעו, ודי בכל אלו כדי להוכיח את העילה של הפרת חובה חקוקה.
על כן התביעה מתקבלת במלואה ועל הנתבעים 1 ו-2 לפעול כדלקמן ביחס לכל החצר לרבות מגרשים 16 ו-17 :
א. לסלק את ידם מהחצר המשורטטת בתשריט שצורף כנספח א' לכתב התביעה, ולהרוס את כל הבנייה שנעשתה על ידם או על ידי מי מטעמם בחצר לרבות מבנים, המחסנים, הריצוף והגידור. ב. לפנות מהחצר את כל המטלטלין שהוכנסו על ידם או על ידי מי מטעמם לחצר.
ג. על הנתבעים להרוס את מחסום החניה שבנו.
צווים אלו יבוצעו בתוך 60 יום מיום שפסק הדין יומצא לידי הנתבעים.

כמו כן ניתן בזאת צו מניעה קבוע האוסר על הנתבעים או מי מטעמם לעשות כל שימוש ברכוש המשותף, וליתר דיוק בחצר ובכל הבנוי עליה כיום, לבצע כל עבודה ברכוש המשותף למעט הריסת הבנוי כאמור לעיל או לעשות כל שימוש בלתי סביר ברכוש המשותף.

בנוסף אני מתירה לתובעים לפצל את סעדיהם כמבוקש בכתב התביעה.

התביעה שכנגד:
84. הנתבעים טוענים בתביעתם הנגדית כי כל אחד ואחד מהתובעים עשה שימוש שלא כדין ברכוש המשותף. בנוסף טוענים הנתבעים כי כתוצאה מהזנחה בדירה של יורשי התובע 1 היתה נזילה שגרמה לנזקים בדירת הנתבע 2.

85. היות ומדובר למעשה בעילות תביעה שונות כנגד כל תובע ותובע הרי שראוי לדון בהן אחת לאחת וכסדרן.


התביעה כנגד יורשי מר בן שושן:
86. לאחר שמר בן שושן הלך לעולמו ירשה בתו ענת ובן זוגה, מישל עמר, את דירתו ומשפחת עמר היא המתגוררת בדירה. מוסכם כי לפני כ-15 שנה, כאשר מר בן שושן עוד היה בחיים ובתו טרם נישאה, הוסיפו בני המשפחה לדירה מרפסת.

87. בכתב ההגנה וכתב התביעה שכנגד טענו הנתבעים כי התוספת היתה שלא כדין. בישיבת ההוכחות נטען כי התוספת לא הייתה בדיוק בהתאם להיתר הבניה. מעיון בהיתר הבניה עולה כי אל המרפסת יש גישה באמצעות מדרגות מצידי הבית, ועל פי היתר הבניה המרפסת לא אמורה להתחבר לדירה ואין לשבור קיר חיצוני. גב' ענת עמר אישרה בחקירתה הנגדית כי המרפסת מחוברת לדירה ומשמשת כמטבח. מכאן שיורשי התובע 1 עושים במרפסת שימוש שלא על פי ההיתר.

88. היות והנתבעים לא טענו כי השימוש במרפסת בניגוד להיתר פוגע בהנאתם מדירתם, וקשה להניח שלטענה זו, אילו היתה נטענת, היה על מה לסמוך, הרי שדרישתם כי המרפסת תיהרס – נדחית.

89. עוד טוענים הנתבעים כי מר בן שושן הקים בשעתו שער כניסה לבניין בתוך הרכוש המשותף. יורשיו של מר בן שושן טוענים כי השער הוקם דווקא על ידי דייר אחר, ומדייר זה רכש הנתבע 2 את דירתו.

90. הנתבעים לא הוכיחו כי בניית השער נעשתה על ידי מר בן שושן ז"ל או מי מבני משפחתו או יורשיו, ועל כן טענה זו נדחית. יש לציין כי אף אם הנתבעים היו מוכיחים כי מר בן שושן הוא שבנה את השער, הרי שלא מדובר בשער נעול, וכל דיירי הבית שנכנסים לדירתם דרך גרם מדרגות זה, עושים בו שימוש חופשי וללא הגבלה כלשהי, ומכאן שספק אם השער פוגע בזכויות מי מהדיירים והנתבעים בתוכם.

91. הנתבע 2 גם טוען כי כתוצאה מהזנחה בדירה של משפחת עמר, הנמצאת בחלקה מעליו, נוצרה נזילה שגרמה לרטיבויות בדירתו. בסיכומיהם זנחו הנתבעים את טענותיהם בעניין הרטיבות, אך מחמת הזהירות אתייחס גם לעילת תביעה זו.

92. ביום 25.10.09 ביקר בשתי הדירות הללו מר אריה אדם, שרברב ,שהוא המומחה מטעם הנתבע 2. משפחת עמר העמידה מומחה מטעמה, מר יגאל ברגמן, מהנדס, והוא ביקר בשתי הדירות ביום 10.11.09. הצדדים הגיעו להסכמה דיונית ולפיה ויתרו על חקירת המומחה מטעם הצד שכנגד.

93. מסקנתו של מר אדם הייתה כדלקמן "לאחר בדיקת כל המערכות אין להערכתי נזילה ממקום של פיצוץ צינור מים חיים. הנזילה היא ממערכת הביוב אמבטיות אסלה וסיפונים של האמבטיות, וכן צריך איטום ברצפה ובאמבטיה יש לתקן את הליקויים ולאחר מכן לבדוק ולעקוב אחר הרטיבות. הליקויים כל כך רבים שגובלים בחוסר התחשבות בדירה שמתחת לדירת משפחת עמר ואף ברשלנות".

94. מסקנותיו של מר ברגמן, שאף עיין בדו"ח של מר אדם, היו אחרות:
" א. נמצאו כתמי רטיבות וקילופים קלים בתקרת חדר שינה ובתקרות החדרונים ללא חלון בדירת ויצמן.
ב. בדירת עמר לא נמצאו סימנים לרטיבות (למעט רטיבות קלה בעמוד העולה מבור המים).
ג. חדרי הרחצה והאמבטיה בדירת עמר נמצאים מחוץ לתחומי דירת ויצמן ולא ניתן לטעון לגביהם שהם גורמים לחלחול רטיבות. הפגמים אותם מציין השרברב בדו"ח מטעמו חלקם זניח וחלקם האחר לא תקף ובכל מקרה אינם יכולים לאפשר חלחול רטיבות לדירת ויצמן.
ד. בפתיח לדוח השרברב הוא מציין שביצע בדיקות במערכות המים והביוב, אך בגוף הדו"ח לא מצויין על דליפה כלשהי שאותרה באמצעותו בצנרת בדירת עמר.
ה. לאחר שלמדתי וחקרתי את מצב דירות בעלי הדין אני מסיק שהרטיבות הקלה בתקרות דירת ויצמן היא כזו המאפיינת מבנים ישנים ובמיוחד אלו הגובלים עם בור מים כדוגמת זה הקיים בבנין בנדון".

95. לאחר שבחנתי את שני הדו"חות שהוצגו בפני אני קובעת כי הנתבע 2 לא הרים את הנטל ולא הוכיח כי הרטיבות בדירתו נגרמת על ידי נזילה בדירתם של משפחת עמר. מבחינת המומחיות של שני המומחים הרי שהמומחיות של מר ברגמן בהיבט המקצועי עולה על זו של מר אדם. בנוסף, מר אדם התעלם מכך שדירת משפחת עמר גדולה מדירתו של הנתבע 2 ולא בחן כלל אם חדרי האמבטיה והשירותים מצויים מעל דירת הנתבע 2. חוות דעתו של ברגמן כן התייחסה למבנה של שתי הדירות ולמיקומן היחסי, ואף נקבע בה כי חדרי האמבטיה והשירותים לא מצויים כלל מעל דירת הנתבע 2. מר אדם גם התעלם מכך שדירת הנתבע 2 סמוכה לבור מים, ושבור המים מהווה מקור לרטיבות גם בדירת משפחת עמר. מר ברגמן שקל גם את האפשרות שבור המים הוא הגורם לרטיבות, ובשים לב למבנה הדירות ולהעדר ליקויים משמעותיים באמבטיה ובשירותים, קבע שמקור הרטיבות הוא בבור המים.

96. משכך גם רכיב תביעה שכנגד זה נדחה על ידי.


97. לבסוף טוענים הנתבעים כי דירת משפחת עמר פוצלה לשתי יחידות דיור. טענה זו לא הוכחה, והיא אף נסתרת על ידי הדו"ח של מר אדם, המומחה מטעמו של הנתבע 2. בדו"ח זה נכתב דווקא כי הדירה היא דירה גדולה, שנוצרה על ידי איחודן של שתי דירות. אין בתצהירו של הנתבע 2 כדי להבהיר מהו גודל היחידה המקורי, מתי פוצלה או מתי אוחדה. על כן טענה זו של הנתבעים נדחית.

98. הטענות בדבר הנחת מזגנים שלא כדין הועלו לראשונה בחקירתה הנגדית של הגב' עמר, והן בגדר הרחבת חזית אסורה.

התביעה בעניין הגלריות:
99. הנתבעים טוענים כי כל התובעים בנו בתוך הדירות שלהם, שתיקרתן הייתה גבוהה, גלריות, תוך ניצול של הרכוש הציבורי ללא היתרים, ושימוש באחוזי הבניה שהיו שייכים לכלל דיירי הבניין. טענות אלו לא הוכחו בפני. לא הוכח בפני כי נדרש היתר לבניה בתוך הדירה, לא הוכח כי הבניה היתה תוך ניצול הגג, וגם לא הוכח כי התובעים ניצלו אחוזי בנייה. התובעים מצידם הציגו אישורים ועל פיהם בניית הגלריות היתה תוך הסמכה של עמידר, במסגרת פרויקט "שיקום שכונות", ועוד בטרם התובעים 2 ו-3 רכשו כלל את הדירות.

100.היות ונטל הראיה הוא על הנתבעים , כתובעים שכנגד, ונטל זה לא הורם, הרי שהטענות בעניין הגלריות נדחות.

התביעה כנגד התובע 3:
101.לבסוף טוענים הנתבעים כי התובע 3 התקין גגון מאזבסט. הנתבע 3 אך טען כי הגגון היה קיים כאשר רכש את הדירה בשנת 1991, אך לא הציג היתר להקמתו. מכאן שרכיב תביעה זה מתקבל ועל התובע 3 לפרק את הגגון בתוך 60 יום, תוך הקפדה על כל דין בעת הפירוק.

סיכומו של דבר: היות והתביעה העיקרית התקבלה במלואה, והתביעה שכנגד נדחתה ברובה הגדול הרי שהנתבעים ישאו בהוצאות התובעים בסך של 4,300 ₪ ובשכר טרחת בא כוח התובעים בסך של 25,000 ₪. ההוצאות ושכר הטרחה נקבעים בשים לב להיקף ההליכים שהתבררו, בפני ולעובדה שהתובעים נדרשו להתמודד, הן בפן העובדתי והן בפן המשפטי, עם טענות רבות של הנתבעים, שיש להניח כי מלכתחילה היה ברור לנתבעים שאין בהן ממש.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוזה בית משותף

  2. אי רישום בית משותף

  3. חובת דיווח ועד בית

  4. התיישנות בית משותף

  5. בניה בחצר בית משותף

  6. היתר בניה בית משותף

  7. בקשה לעיון בית משותף

  8. חובת רישום בית משותף

  9. ביטול רישום בית משותף

  10. היטל השבחה בית משותף

  11. בקשה לתיקון בית משותף

  12. בניית סוכה בבית משותף

  13. איחור ברישום בית משותף

  14. אסיפה כללית בבית משותף

  15. הסכם שיתוף בבית משותף

  16. בניה לא חוקית בבית משותף

  17. אי רישום בניין כבית משותף

  18. בקשה לתיקון צו בית משותף

  19. בית שאינו רשום כבית משותף

  20. אחוזי בנייה על גג בית משותף

  21. בקשה להזמנת תיק בית משותף

  22. בניה על גג בית משותף הסכמה

  23. זכות שימוש בחצר בית משותף

  24. בניין שאינו רשום כבית משותף

  25. ביקורת כיבוי אש בבניין משותף

  26. רישום הסכם שיתוף בבית משותף

  27. בניית חומה בגינה בבית משותף

  28. בקשה לעיון במסמכי בית משותף

  29. התנגדות לבניה שכן בבית משותף

  30. בניה בבית משותף ללא הסכמה מראש

  31. בניית יחידות דיור גג בית משותף

  32. אי תקינות משאבת מים בבניין משותף

  33. בניית קומה נוספת על גג בית משותף

  34. קבלת החלטות ללא קיום אסיפת דיירים

  35. בניה בחצר בית שלא רשום כבית משותף

  36. בניה בחצר בית משותף ללא הסכמת הדיירים

  37. אי רישום כבית משותף בגלל חריגה מהיתר בניה

  38. ערר הקמת בית משותף בן חמש קומות ופנטהאוז

  39. אחריות נציגות הבית המשותף לתאונה בשטח הבניין

  40. בקשה להיתר בניה לבניית ממ"ד צמוד לדירה בבית המשותף

  41. אחריות לספק איטום לדירות שבבית המשותף מפני חדירת מי גשמים מהגג

  42. על פי פסק הדין חולקה הבעלות במקרקעין על דרך של רישום בית משותף

  43. הסכמת בעלי 75% מזכויות הבית המשותף להרחבת דירות - סעיף 71ב' לחוק המקרקעין

  44. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון