בניה בקרקע משותפת

עסקינן בתביעה שעניינה "צו מניעה קבוע, צו הריסה וסילוק מחוברים", שהגישו התובעים כנגד הנתבעים בגין בניה שנעשתה לטענתם בקרקע משותפת לשני הצדדים מבלי שניתנה הסכמת התובעים לכך.




תחילה הוגשה התביעה יחד עם בקשה לצו מניעה זמני בבית המשפט המחוזי בחיפה. בפסק דינה של כב' השופטת למלשטרייך-לטר מיום 19.05.2011 נקבע כי התיק יועבר לבית משפט השלום בהסכמת הצדדים וכי צו המניעה הזמני שניתן ביום 02.05.2011 יעמוד בתוקפו עד להכרעה חלוטה במחלוקת שבין הצדדים.
בכתב התביעה טענו התובעים, כי הינם היורשים של כורשוד אליאס רוחנה ז"ל (להלן: "המנוח"), אשר היה בעליו של נכס בגודל 30 דונם הידוע כגוש 17164 חלקה 13 בעוספיה (להלן: הנכס) ואשר מכר לפני שנים רבות שטח של 10 דונם ממנו לצדדים שלישיים תוך שסוכם ביניהם כי השטח שנמכר להם הינו החלק התחתון של הנכס.




לטענת התובעים, השטח שנמכר על ידי המנוח התגלגל במרוצת השנים מיד ליד, עד אשר נמכר לנתבעים 1-7, אשר רכשו בעלות במושע בחלקים שונים כפי שפורט בתביעה. דא עקא, לאחרונה, כך נטען בתביעה, החלו הנתבעים לבנות בשטח שאינו שלהם, היינו החלק העליון של הנכס, גדרות וחומות וזאת ללא הסכמת התובעים השותפים בנכס ותוך כדי שהם מנכסים לעצמם שטח הגדול מהשטח שנמכר להם.

בנוסף, טענו התובעים, כי בניה ונטיעה במקרקעין אינן מהפעולות שרשאי שותף יחיד לבצע ללא הסכמת יתר השותפים על פי חוק המקרקעין ולכן יש להורות לנתבעים לחדול מהמשך הבניה ולסלק החומות והגדרות שכבר נבנו, תוך פגיעה בזכויותיהם הקנייניות של התובעים.




הנתבעים ביקשו לדחות את התביעה, בין היתר, משום שזכויות התובעים הנטענות טרם נרשמו, כך שעסקנן בזכויות צפויות בלבד. עוד נטען, כי התביעה הוגש בחוסר תום לב וניקיון כפיים, שעה שהתובעים עצמם ביצעו עובר להגשתה עבודות שונות במקרקעין, לרבות עבודת הכשרה, חפירה, יישור שטחים, סלילת כבישים ועקירת עצים. לטענתם, העבודות האמורות בוצעו ע"י התובעים לאחר שחלק גדול מעבודות הגידור שבוצעו על ידי חלק מהנתבעים היו קיימות במקרקעין מזה זמן רב. לדידם של הנתבעים, הפעולות שבוצעו על ידם נעשו בחלק שנמכר להם וסומן ע"י מודד וכי מדובר בשטח שאינו בחזקת התובעים ושהם אינם טוענים לחזקה בו.
בדיון שהתקיים בפניי שמעתי את מר אדמון רוחאנא, התובע מס' 2 (להלן: "אדמון") ואת מר יוסף עטשי, הנתבע מס' 5 (להלן: "עטשי").


דיון והכרעה



לאחר ששמעתי את עדויות הצדדים והתרשמתי מהופעתם בפניי, ולאחר שעיינתי בכתבי הטענות, בתצהירים ובמסמכים שהוגשו, לרבות בתמונות, הסכמי מכר, נסחי טאבו, ומפות השטח וכן ועיינתי בסיכומי ב"כ הצדדים, שוכנעתי לדחות את התביעה וזאת כמפורט להלן.




אפתח ואומר כי בטענותיהם הרבות מנסים התובעים לאחוז בחבל בשני קצותיו ולמעשה טוענים טענות עובדתיות הסותרות זו את זו . מסכים אני עם ב"כ הנתבעים כי יש בכך משום חוסר תום לב ואף כדי לשמוט את הקרקע תחת עילת תביעתם משפטית ועובדתית כפי שיובהר ויפורט בהמשך.
מחד, פותחים התובעים וטוענים כי השטח של עשרה דונמים שנמכר ע"י אביהם המנוח לפני שנים רבות הינו שטח מסוים וספציפי בחלק התחתון של הנכס. כך מצהיר אדמון בסעיפים 8-9 לתצהיר העדות הראשית מטעמו:


" 8. במרוצת השנים מכר המנוח כ-10 דונם משטח הנכס לצדדים שלישיים (שאינם הנתבעים ) בבעלות במושע, ואילו בבעלותי ובבעלות יתר היורשים נותר שטח של 20,596 מ"ר (שיעור של 20596/30526).
9. בעת מכירת השטח על ידי המנוח סוכם עם הרוכשים כי השטח המוקצה למכירה בנכס הינו השטח המסומן "א2" בתשריט המודד המצורף כנספח "ג" לתצהירי.
אדגיש, כי המנוח הקצה למכירה שטח ספציפי בנכס על מנת שלא לפגוע ברצף הטריטוריאלי של החלקות אשר בבעלותנו, היורשים, וכן למנוע אפשרות של הפרעה לגישתנו לחלקות אשר בבעלותנו".



מנגד מבססים התובעים את עילת תביעתם על כך כי הנתבעים עושים שימוש בחלק ספציפי מהנכס מבלי לקבל את הסכמת יתר בעלי הנכס. כלומר, לטענתם, נמכר להם (לנתבעים) חלק ספציפי בנכס אך הם אינם יכולים לעשות שימוש באותו חלק ספציפי. כיצד ניתן ליישב סתירה זו? לתובעים הפתרונים.




זאת ועוד, טוענים התובעים כי הבעלות בנכס נשוא התביעה הינה בעלות במושע, היינו לבעלי הנכס בעלות משותפת בכל אתר ואתר במקרקעין (סעיף 27 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, להלן: "חוק מקרקעין"), אך נראה שבעלות משותפת זו חלה באורח פלא רק על חלקם של הנתבעים שכן לדידם קיימים שטחים בנכס שהינם בבעלות ובחזקת התובעים בלבד ושלטענתם מנסים הנתבעים לנכס לעצמם (ראה סעיפים 37 ו-46 לתצהיר העדות הראשית מטעם אדמון). טענות אלו אינן מתיישבות זו עם זו.
התובעים אינם מחזיקים בהסכם המקורי לפיו נמכרו עשרת הדונמים ל"יוסף היהודי" כהגדרתם ולא הוכיחו מה נקבע באותו הסכם לגבי אופן השימוש בחלק זה. נשאל על כך אדמון כדלקמן:

"ש. אתה אומר שזה נמכר רק למישהו אחד ולא לכמה? בבת אחת 10 דונם?
ת. נמכר רק ליוסף.
ש. יש כאן איזושהי אסמכתא לכך?
ת. לא" (ראה עמ' 9 לפרוטוקול מיום 28.10.13 , שורות 4-7).




כאמור לעיל, בתצהירו ציין אדמון כי השטח שנמכר לצדדים שלישים הינו א2' כמוגדר בתכנית שנערכה ע"י המודד חורי אליאס ביום 25.06.04 (וכותרתה "הצעת חלוקה"). כאשר נשאל היכן בנה הנתבע מס' 5 הצביע בתכנית על האזור המסומן א2';

"ש. האם את יכול להגיד לי שאותו חלק של הנתבע מס' 5, יוסף עטשי, איפה הוא נמצא על המפה פה שצירפת לתצהיר שלך?
ת.אני מראה על המפה את החלק של יוסף עטשי, בתך החלק המסומן א'2." (עמ' 9 לפרוטוקול, שורות 19-21).



עם זאת על אף עדותו בתצהירו ועדותו המפורשת בפניי כפי שתואר (כי הנתבעים בונים בחלק בנכס שנמכר להם), ניסה התובע לחזק טענתו כי הבניה נעשתה בחלק לא להם ולמעשה סתר את עצמו מיד לאחר מכן באומרו, "אני לא יודע ( העד מעיין במפה) אני לא בטוח כי אין חלוקה ראסמית בין כל השותפים. כל האדמה היא משותפת" (שם, שורות 23-24).




הנה כי כן, העד חוזר וסותר עצמו שוב ושוב פעם אומר שחלק א2' הוא שנמכר לנתבעים וכי הנתבעים בנו בחלק א2' ללא רשות ופעם אומר שהנתבעים בנו בעצם בחלק א3' ולא בא2', כי אין חלוקה רשמית וכי הוא למעשה לא יודע היכן בנו ואין נפקא מינה היכן בנו מאחר ולא קיבלו הסכמת יתר השותפים לבניה.




יש לקבוע, כי אין בתצהירו של התובע כדי להוכיח תביעתו במידה הנדרשת בהליך אזרחי. התובעים הסתמכו על תוכנית מדידה משנת 2004 ולא טרחו להגיש תוכנית מעודכנת ו/או להעיד את המודד שערך את התוכנית, כדי להוכיח את טענותיהם כי הנתבעים בנו בשטח שלא נמכר להם, כשאדמון עצמו תומך דווקא בטענת הנתבעים לעניין מיקום השימוש.


בנסיבות אלה, התשובה לשאלה מהו השטח שלמעשה נמכר לנתבעים תלויה כל כולה בעדותו של אדמון שכפי שראינו לעיל לא הראה כל מסמך/ חוזה או ראיה טובה אחרת היכולה להוכיח טענותיו, ומאחר וטענותיו כאמור לעיל סותרות זו את זו פעם אחר פעם אין מנוס מדחייתן.



מנגד, עטשי (אשר עיקר טענות השימוש בקרקע מופנות כלפיו) העיד, כי כאשר קנה את חלקו מנג'יב רוחאנא בשנת 2009 ניגש יחד עמו ועם מודד (המודד חורי אליאס שהינו אותו מודד שביצע את התוכנית שצורפה לתצהיר התובעים) לנכס ושם סומן שטח של 800 מטר אשר נמכרים לו ע"י נגיב רוחאנא ואותו נג'יב רוחאנא סימנם כשלו.

טענתו זו של עטשי הן בדבר מיקום השטח והן בדבר גודלו לא נסתרה. אלא ששוב התובעים אשר נטל ההוכחה מוטל עליהם, לא טרחו לזמן את נג'יב רוחאנא ו/או את חורי אליאס לעדות על מנת לסתור את הדברים.



לסיכום אני קובע, כי לא עלה בידי התובעים להוכיח כי השימוש שנעשה בנכס נעשה בחלק שלא שייך לנתבעים ע"פ הסכמי המכר וע"פ עדות התובע עצמו וכי נעשה דווקא בשטח השייך לתובעים. כמו כן שוכנעתי, כי לא נעשה שימוש בשטח החורג מ-800 מטר ודין התביעה להידחות גם לעניין זה .




משכשלו התובעים להוכיח כי נעשה שימוש בשטח השייך להם, העלו טענה חלופית לפיה מאחר ואין הסכם שיתוף ומדובר בקרקע משותפת שלא חולקה כדין רשאי שותף יחיד לעשות בחלקו שימוש סביר בלבד וכאשר בניה ונטיעה כפי שבוצעה ע"י הנתבעים אינה שימוש סביר כמשמעותה בחוק.

שוכנעתי לקבוע כי גם טענה זו דינה להידחות.



ראשית טענות אדמון בתצהירו כי לרוכשים הוקצה שטח ספציפי בנכס וכי מאידך אין לאף אחד זכות חזקה ייחודית בחלק מסוים של המקרקעין, הינן כאמור טענות סותרות שאינן יכולות לדור בכפיפה אחת ויש בהעלאתן יחד משום חוסר תום לב מובהק.
באשר לשימוש שותף יחיד בקרקע משותפת קובע סעיף 31(א)לחוק המקרקעין, כדלקמן:

" 31. (א) באין קביעה אחרת לפי סעיף 30, רשאי כל שותף, בלי הסכמת יתר
השותפים –
(1) להשתמש במקרקעין המשותפים שימוש סביר, ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר;
(2) לעשות כל פעולה דחופה ובלתי צפויה מראש הדרושה להחזקתם התקינה של המקרקעין ולניהולם;
(3) לעשות כל דבר הדרוש באופן סביר למניעת נזק העלול להיגרם למקרקעין ולהגנת הבעלות וההחזקה בהם".

לטענת התובעים פעולות בניה במקרקעין משותפים אינה בגדר שימוש סביר כהגדרתו בחוק ופעולת הקמת הגדרות שביצעו הנתבעים הינן בגדר בנייה. ככלל, וכך נקבע על פי רוב בפסיקה, טענה זו נכונה. אלא שבענייננו, המצב לדידי שונה.



בהתייחסו אל הפסיקה והחקיקה הנוגעת לפרשנות סעיף 31(א)(1) לחוק המקרקעין, מציין המלומד מוטי בניאן בספרו דיני מקרקעין עקרונות והלכות, 2004,בעמוד 643 כך:


".... על כורחך אתה למד כי "שימוש סביר" לפי סעיף 31(א)(1) יכול לכלול גם חזקה ייחודית, ובלבד שאין בכך כדי למנוע מכל יתר השותפים שימוש וחזקה דומים. דומים נאמר ולא זהים (ההדגשה במקור).

ברור כי שותף התופס חדר אחד, יכול לאפשר שימוש דומה ובחדר אחר ולאו דווקא זהה לאותו חדר. פרשנותו של כב' השופט כספי תביא לכך כי לא יימצא מצב שבו ניתן יהיה ליישם את הוראת סעיף 31(א) לחוק המקרקעין. לפי פרשנות זו אפילו שימוש חקלאי בחלק מהמקרקעין אינו אפשרי גם אם אין מניעה ששותפים אחרים יעשו עיבוד דומה ובאותו גודל שטח ובאזור אחר מהחלקה.

לדעתנו, פרשנות נכונה של סעיף 31(א)(1) צריכה להיות כי כל עוד כל השותפים ולפי חלקם יכולים ליהנות הנאה סבירה כאשר כל שותף ייהנה ויחזיק בחלק מסוים לפי חלקו במקרקעין, אין למנוע זאת, ולא, לעולם לא יימצא מצב שבו ניתן ליישם את הוראות סעיף 31(א)(1)" (ההדגשה אינה במקור- א.ס).

24. גישה זו מקובלת עלי ומשקפת גם את האינטרס הציבורי הגלום בהוראות חוק המקרקעין והוא שמקרקעין יהיו בשימוש ולא יוותרו בשיממונם מבלי שמישהו מהשותפים יפיק טובת הנאה מהם. גישה זו באה ליד ביטוי גם בפסק דינה של כב' השופטת מרים בן פורת בעניין וילנר נ' גולני ואח' (ע"א 458/82) וכדלקמן:

" אכן, אם ניתן לבקשת השותפים האחרים צו לחזקה משותפת, התוצאה המעשית היא, במקרים רבים, מניעת השימוש כליל, כאילו ניתן צו לסילוק יד. אולם תוצאה מעשית זו לחוד,והשאלה המשפטית בדבר זכותו של שותף ל"שימוש סביר" חרף התנגדות שותפיו לחוד. על השאלה המשפטית משיבה אני, ששימוש על ידי שותף מותר הוא, אחרת נרוקן את סעיף 31(א)(1) כליל מתוכנו ונסכל את מטרתו של חוק המקרקעין לגרום לכך שמקרקעין יהיו בשימוש וכך ישרתו את אינטרס הציבור...". ע"א 458/82 עדה וילנר נ' ורה גולני, פ"ד מב(1) 49 בעמ' 55-56 (להלן: פס"ד וילנר).



בפסק דין וילנר מתייחסת השופטת בן פורת גם לשאלה מהו שימוש סביר?

"סבירותו של השימוש נקבעת על פי אופי המקום לעומת אופי השימוש הנעשה בו (כגון שאין פותחים בית-עסק במקום המיועד למגורים או שאין משתמשים במקום המיועד לעסק בדרך הפוגעת בנכס)...". ובהמשך, "....סבירותו של השימוש תיבחן לפי טיבו וטבעו של הנכס ....אשר להתקיימות התנאי השני- 'ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר'- די, לדעתי, בכך שהשותף המשתמש בנכס אינו עושה דבר כדי למנוע מהשותפים האחרים להשתמש עמו בצוותא , כאשר הם מעוניינים בכך" (פס"ד וילנר, עמ' 56).



מן הכלל אל הפרט – האם בענייננו עושים הנתבעים שימוש סביר בחלקם בנכס? טוענים התובעים כי מלכתחילה מכר אביהם המנוח את החלק התחתון בנכס על מנת לא לפגוע ברצף הטריטוריאלי עם נכסים אחרים בבעלות התובעים וכי השטחים האחרים שהינם בבעלות ובחזקת התובעים "מועדפים בחלקה מבחינה טופוגרפית ושווים גבוה בהכרח ביחס ליתר השטח בחלקה" (ראה סעיף 46 לתצהיר אדמון).


משקבעתי כי הנתבעים עושים שימוש בחלק א2 אשר גם לטענת התובעים הוא החלק שנמכר להם ומשאינם מונעים מהתובעים שימוש דומה, גם אם לא זהה בחלקים אחרים בנכס (החלקים בשטח העליון) כאשר כל שותף נהנה ומחזיק בחלק מסוים לפי חלקו בקרקע, הרי ששוכנעתי לקבוע כי מדובר בשימוש סביר, שימוש שגם תורם להגשמת האינטרס הציבורי כי המקרקעין, או לפחות חלק מהם, לא יעמדו כאבן שאין לה הופכין.
העובדה כי נבנתה חומה מבטון מסביב לשטח (כפי שמופיע בתמונה ת/3) אין בה כדי לסתור את הקביעה כי עסקינן בשימוש סביר שכן אין בה כדי למנוע את השימוש של התובעים בשטחים שבחלק העליון.



זאת ועוד על אף טענת התובעים כי בעלותם משתרעת גם על החלק שבידי הנתבעים, ברי מעדותם כי הם אינם מעוניינים לעשות שימוש בחלק בו משתמשים הנתבעים שכן מדובר באדמה שגם לגישת התובעים שוויה נמוך והיא, כעדות אדמון מוגדרת, "אל חנוק", קרי- "זו אדמה קצת קשה, אדמה הנמוכה בהרבה מהכביש" (ראה עמ' 9 לפרוטוקול הדיון מיום 28.10.13, שו' 2-3). אם כך הגידור של השטח כשלעצמו אינו מאיין את סבירות השימוש.




בנוסף התובעים אשר לטענתם בהסכמי המכירה נעשתה חלוקה ברורה בשטחי הנכס ובחלקותיו, בחרו מטעמים השמורים עימם שלא להגיש תביעה לפירוק שיתוף אלא תביעה לסילוק מחוברים וצו הריסה, אך הדבר אינו מונע מהם מלטעון כי הימנעותם של הנתבעים להגיש תביעה לפירוק שיתוף פועלת לרעתם ומחזקת טענות התובעים כי הנתבעים מנכסים לעצמם שטחים לא להם. דומני כי אם טענה זו של התובעים הייתה נכונה (והיא נסתרה כאמור לעיל) הרי שהיה קיים אינטרס גדול דווקא מצדם (כמחזיקי השטח הגדול והטוב ביותר כלשונם) להגיש תביעה לפירוק שיתוף, תביעה שבמסגרתה ודאי הייתה נעשית הפרדה מוסדרת בין החלקות והבעלויות השונות.




מן המקובץ שוכנעתי לקבוע כי הנתבעים לא חרגו מהשטחים שנמכרו להם הן בגודל והן במיקום וכי השימוש שעשו הינו שימוש סביר בנסיבות העניין, גם אם כולל הוא גידור השטח, ועל כן דין התביעה להידחות.


סוף דבר



אני דוחה את התביעה ומחייב את התובעים לשלם לנתבעים את הוצאות המשפט וכן שכ"ט עו"ד בסך 5,000 ₪ בצירוף מע"מ כחוק.


חיוב זה ישולם תוך 30 יום מהיום שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד יום התשלום המלא בפועל.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הגדרת שותפות

  2. אי רישום שותפות

  3. בניה בחצר משותפת

  4. מכתב הצהרת כוונות

  5. בניה בקרקע משותפת

  6. אכיפת הסכם שותפות

  7. בעלות משותפת רכב

  8. הפרת הסכם שותפות

  9. חובת רישום שותפות

  10. ביטול שותפות עסקית

  11. ביטול פירוק שותפות

  12. בעלות משותפת בנכס

  13. בקשה למחיקת שותפות

  14. בעלות משותפת במושע

  15. גילוי מסמכים שותפות

  16. בית משפט פירוק שותפות

  17. העברת זכויות בשותפות

  18. בעלות משותפת על דירה

  19. הפרת חוזה פירוק שותפות

  20. בעלות משותפת על יאכטה

  21. הפרת הסכם שותפות מכרז

  22. בעלות משותפת במקרקעין

  23. הפרת הסכם שותפות התיישנות

  24. תנאים למתן חשבונות - שותפות

  25. רכישת זכויות במקרקעין על ידי השותפים עצמם ולא על ידי השותפות

  26. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון