בניה ללא היתר בית משותף


1. הנתבעת 1 הינה חברה קבלנית לבנין והנתבע 2 הוא מנהלה, אשר ערב לחיוביה.
הנתבעת בנתה בית דירות ברח' בית הערבה 25, ירושלים, גוש 30117 חלקה 88 (להלן:
הבנין). התובעים 2-1 (להלן: מזרחי) רכשו מהנתבעת 1 דירה מס' 3 בבנין על פי חוזה מכר מיום 24.4.95 (ת/2). התובעים 4-3 (להלן: יעקב) רכשו מהנתבעת 1 דירה מס' 4 בבנין על פי חוזה מכר מיום 19.9.95 (ת/1). מזרחי קיבלו חזקה בדירה בחודש יולי 1995. יעקב קיבלו חזקה בדירה בחודש ינואר 1996. בסעיף 5(א) לחוזי המכר הנ"ל התחייבו הנתבעים 2-1 לרשום הבנין כבית משותף ואת הדירות על שם הרוכשים לא יאוחר מאשר עשרים וארבעה חודשים ממסירת החזקה בדירות. לפיכך, המועד המאוחר לביצוע רישום הדירות על שם התובעים הינו חודש ינואר 1998. הבנין לא נרשם כבית משותף והדירות לא נרשמו עד היום על שם התובעים.


התובעים טוענים כי הנתבעת 1 ביצעה חריגות בניה משמעותיות בבנין, דבר המונע את רישום הבית המשותף. לפיכך עותרים התובעים לסעדים הבאים: להורות לנתבעים לבצע רישום בית משותף ורישום זכויות בדירות ולשלם לתובעים פיצויים בגין ירידת ערך דירתם, טרחה ועוגמת נפש עקב הפרת חוזה.

הנתבעים 2-1 טוענים כי התובעים עצמם ביצעו חריגות בניה. כמו כן, בוצעו חריגות בניה ע"י דיירים אחרים, ולפיכך הרישום מתעכב בגין התובעים ולא בגין הנתבעים.

הנתבעת 3 צורפה ע"י התובעים, שכן היא אמורה לאשר תשריט הבית המשותף הדרוש לביצוע הרישום ובגין הערת אזהרה שנרשמה לזכותה לפי תקנה 27(א) לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום) תש"ל-1970.

הנתבעת 4, מדינת ישראל, שלחה הודעה לבית המשפט לפיה "אין לה כל עמדה ו/או עניין בתביעה, וכי היא תמלא אחר כל פסק דין או צו שיינתן על ידי בית המשפט, בכפוף להמצאת אישורים על פי כל דין לביצוע הרישום המבוקש, אם יהיה בכך צורך" (הודעתה מיום 9.9.01).

2. לחוזי המכר שנחתמו בין התובעים והנתבעת 1 צורפו תשריטים ובהם מסומן קיר חוצץ בין מטבח של כל דירה לבין מרפסת שירות וכן בין חדר המגורים לבין המרפסת של כל דירה מסומנים בתשריט קירות חלקיים. הקירות הללו לא נבנו ע"י הנתבעת 1 בניגוד להיתר הבניה. ביום 10.3.94 נרשמה בלשכת רישום המקרקעין הערה מכוח סעיף 27 לתקנות המקרקעין (נהול ורישום) תש"ל-1960 (פרוטוקול: 26.2.02).

3. הבנין במצבו הנוכחי אינו תואם את היתר הבניה ודירות התובעים אינן תואמות את היתר הבניה הקיים בשל העובדה שהקירות הפנימיים הללו לא נבנו. בירור תיק זה התעכב זמן לא מבוטל על מנת לאפשר לנתבעים 2-1 לפנות לועדה המחוזית לתכנון ובניה ולבקש שינוי תוכנית בנין ערים (תב"ע), באופן שיאפשר לפנות לנתבעת 3 ולבקש היתר בניה מתוקן או חדש, ואחר כך לבצע רישום הדירות של התובעים באופן שישקף את מצבן הפיזי הנוכחי.

בתחילת שנת 2002 אישרה הועדה המחוזית לתכנון ובניה שינוי תב"ע, ובמסגרת השינוי הוכשרה בניית דירות התובעים במצבן הנוכחי, קרי ללא בניית הקירות הפנימיים השנויים במחלוקת. על הנתבעת 1 לפנות עתה לנתבעת 3 על מנת לקבל היתר בניה מתאים, שיפתח הפתח לביצוע רישום בית משותף ורישום הזכויות ע"ש התובעים.


4. לאור האמור, אלה עיקרי המחלוקות בין הצדדים:

א. האם הבניה ללא הקירות הפנימיים הללו נעשתה לבקשת או הסכמת התובעים.

ב. האם נגרם לתובעים נזק עקב העיכובים ברישום הזכויות, ואם כן מה גובה הנזק.

ג. משמעותה ונפקותה של הערת האזהרה על פי תקנה 27 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום) תש"ל-1970.

5. הנתבעת 1 בנתה את כל דירות הבנין, ללא הקירות הפנימיים השנויים במחלוקת, בין המטבח למרפסת שירות לבין חדר המגורים והמרפסת (ראה עדות הנתבע 2 בעמ' 21 לפרו'). הדירות הוצגו לתובעים וכן לרוכשים אחרים ללא קירות אלה, קרי מטבח גדול יותר וחדר מגורים גדול יותר. לעומת זאת, בתשריטים שצורפו לחוזי המכר, הקירות הללו כן מסומנים והתובעים חתמו על התשריטים. העולה מכך הוא כי הנתבעים 2-1 החתימו את התובעים על תשריט שאינו תואם במדויק את המצב בדירה, והתובעים חתמו על תשריט כשהם יודעים או אמורים לדעת שאינו תואם את מצב הדירה.
אלא שבענין זה אין דין התובעים כדין הנתבעים 2-1, שהינם יזמים ומבצעים של הבניה, והיו מודעים לעובדה כי הקירות אינם נבנים, וזאת בניגוד להיתר ולתוכניות. רוכש דירה ממוצע נותן בדרך כלל דעתו קודם למראה עיניו. אין חולק כי התובעים ראו הדירות בנויות על תילן וקירותיהן, ונוכחו כי הקירות השנויים במחלוקת אינם בנויים בדירותיהן ואינם בנויים בדירות אחרות.

הנתבעים 2-1 הם שביקשו וקיבלו היתר בניה והם שידעו כי אי בניה של הקירות נוגדת את היתר הבניה. היתר הבניה אינו חלק פורמלי מהסכם הרכישה והתובעים רשאים להניח, הן במפורש מתוכן החוזה והן מכללא, כי הנתבעים, בוני הבנין, יבנו כחוק על פי היתר הבניה. ראה בענין זה ספרו של אייל זמיר פרוש לחוקי החוזים, מכר (דירות), בעמ' 359:

"גם כאשר החוזה עצמו מתייחס לתוכניות המאושרות או להיתר הבנייה תשתמע מכך על-פי-רוב התחייבות של המוכר שהדירה תתאים להם (וזאת אף אם הקונה לא טרח לעיין בתוכניות או בהיתר). בד בבד, כאשר הקונה הסתמך על

התחייבויות ומצגים אחרים המהווים חלק מהחוזה, אין די בהתייחסותו של החוזה לתוכניות או להיתר כדי לגרוע מזכויות הקונה לפי אותם מצגים והתחייבויות, אם התוכניות וההיתר הנזכרים בחוזה לא הוצגו בפניו, לא צורפו לחוזה והוא יכול היה להניח באורח סביר שהם תואמים את ההתחייבויות והמצגים האמורים".

אוסיף עוד כי סטיה מהיתר עשויה להיחשב גם כאי התאמה על כל משמעויותיה וסטיה מהיתר מהווה סטיה מחובה על פי דין המהווה עוולה בנזיקין של הפרת חובה חקוקה (סעיף 63 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש]).

הנתבעים 2-1 היו חייבים להפנות תשומת לב התובעים ואף לציין במפורש בחוזה המכר כי הקירות הפנימיים הנ"ל לא יבנו על אף הרשום בתשריט, וכי הדבר נוגד את היתר הבניה. משלא עשו כן, האחריות המלאה נופלת על הנתבעים 2-1, שרק הם היו מודעים לכל המשמעויות של אי בניית הקירות.

6. המסקנה הינה כי הנתבעים 2-1 נושאים באחריות לחריגות הבניה הללו (אי בניית הקירות). חריגות אלה גרמו לכך שעד כה לא בוצע רישום בית משותף והדירות לא נרשמו בלשכת רישום המקרקעין ע"ש התובעים, דבר המהווה הפרה של חוזי המכר.
ההפרה נמשכת כבר כחמש שנים ורק בשנתיים האחרונות עושים הנתבעים מאמץ לריפוי ההפרה. עם זאת, התובעים לא הוכיחו בראיות ממשיות כי נגרם להם נזק מוחשי, פרט לנזק לא ממוני, הניתן לאומדן ע"י בית המשפט. בנתונים שבפני, ולאחר שהתובעים עצמם חתמו על תשריטים שאינם תואמים המצב בשטח, אני מעמיד הפיצוי לכל משפחה על סך 10,000 ש"ח (ערך נוכחי).

7. הנתבעים פעלו בשנים האחרונות לשינוי התב"ע באופן שיאפשר רישום הדירות ע"ש התובעים, וכיום אין מחלוקת כי מבחינה תכנונית ניתן לבצע רישום בית משותף ורישום הדירות באופן שישקף את מצבן הנוכחי, ללא הקירות הפנימיים הנ"ל.

8. באשר להערת האזהרה: על פי עמדת הנתבעת 3 בסיכומיה, אין מניעה להגיש בקשה לרישום הבית המשותף בהתאם למצב העובדתי והמשפטי הקיים, ולבצע הרישום כפוף להערות לפי תקנות 27(א) 29-1 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום) תש"ל-1970.

התוצאה

9. א. על הנתבעים 2-1 מוטלת החובה לבצע רישום בית משותף ורישום הדירות על שם התובעים. שינוי התב"ע מאפשר לנתבעים לבצע הרישום באופן שישקף את מצב דירות התובעים במצבן הנוכחי. כיוון שההליך כרוך בהוצאת היתר בניה ועל מנת לאפשר התארגנות בזמן סביר, על הנתבעים להשלים ביצוע הרישום לא יאוחר מיום 31.7.03.

ב. הרישום יתבצע כפוף להערות אזהרה לטובת נתבעת 3, כאמור לעיל.

ג. הנתבעים 2-1 ישלמו לתובעים מזרחי פיצוי בסכום של 10,000 ש"ח ולתובעים יעקב פיצוי בסך 10,000 ש"ח. הסכומים נושאים ריבית והצמדה מיום פסק הדין.

ד. הנתבעים 2-1 ישאו בהוצאות משפט ועוד שכ"ט עו"ד בסך 10,000 ש"ח + מע"מ לתובעים. אין צו להוצאות בענין הנתבעת 3.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. בניה ללא היתר קנס

  2. בניה ללא היתר עונש

  3. בניית מחסן ללא היתר

  4. בניית קומות ללא היתר

  5. בניה ללא היתר התיישנות

  6. בניה ללא היתר בית משותף

  7. התיישנות בניה ללא היתר

  8. בניה בשטח חקלאי ללא היתר

  9. ביטול חוזה בניה ללא היתר

  10. בניה על חוף הים ללא היתר

  11. אורווה ללא היתר

  12. התיישנות שימוש ללא היתר

  13. בניית מחסן בחצר ללא היתר

  14. ביצוע עבודות בניה ללא היתר

  15. בניה ללא היתר עבירה פלילית

  16. בניית חניה מקורה ללא היתר

  17. איסור העסקת עובדים ללא היתר

  18. בניית מבנה בלוקים ללא היתר

  19. בניה ללא היתר מדיניות הענישה

  20. התיישנות עבירת בניה ללא היתר

  21. בית ללא היתר בניה חיבור לחשמל

  22. בניה ללא היתר ערעור על גזר דין

  23. בניית מחסומים על המדרכה ללא היתר

  24. מכירת בית עם גגון חנייה ללא היתר

  25. ביטול הרשעה שימוש במקרקעין ללא היתר

  26. ערר על החלטה שלא לאשר מבנה חקלאי קיים ללא היתר

  27. תביעת פיצויים בגין נסיעת טנקים על כביש אספלט שנסלל ללא היתר

  28. הרשעה בעבירת ביצוע עבודות ושימוש במקרקעין הטעונים היתר ללא היתר ובסטייה מתוכנית

  29. בניה ללא היתר דירה בקומת המחסנים, קומה (1-) ופיצול, ללא היתר, לשתיים או לשלוש יחידות

  30. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון