עורך דין מקרקעין ברחובות

כשקונים או מוכרים בית באזור השפלה, סכסוך חוזי עלול לעצור את העברת הזכויות, להוביל לתביעות הדדיות ולעכב את הרישום בטאבו. הליווי של עורך דין מקרקעין ברחובות מאפשר להתמודד עם מכשולים מול הרשות המקומית, לפעול נכון מול לשכת הרישום ולהגן על הזכויות והכספים שלכם עוד לפני שהמחלוקת מסלימה.

איך מתמודדים עם הפרת הסכם מכר ועיכובים ברישום נדל”ן ברחובות?

עסקת נדל”ן היא לרוב ההחלטה הכלכלית המשמעותית ביותר בחיים, אך לעיתים קרובות הדרך לחתימה ולקבלת המפתח רצופה במחלוקות קשות. כאשר מוכר וקונה חותמים על חוזה מכר, כל עיכוב במסירת הדירה, קושי ברישום הזכויות או דרישת תשלום בלתי צפויה עלולים לגרור את הצדדים למאבק ממושך. באזור רחובות והסביבה, הכולל שכונות ותיקות ומתחמי פיתוח סמוכים כמו נס ציונה ויישובי הסביבה, התנהלות חכמה מול המוסדות הרלוונטיים היא המפתח לסיום מוצלח של העסקה.

מה קורה כשהצד השני מפר את חוזה המכר של הדירה?

אחת הבעיות הנפוצות בעסקאות נדל”ן היא מצב שבו שני הצדדים מאשימים זה את זה בהפרת ההסכם. במקרה שנדון בבית המשפט ברחובות בשנת 2020, קונים ומוכרים של בית פרטי וזכויות חכירה בנס ציונה הגישו תביעות הדדיות זה כנגד זה. הסכסוך התלקח לאחר שהקשר בין הצדדים עלה על שרטון, וכל צד טען כי האחר הפר את ההתחייבויות שנקבעו בחוזה המכר.

במצבים כאלה, השאלה המרכזית שבית המשפט בוחן היא מי באמת הפר את החוזה, מה גרם לעיכובים והאם מי מהצדדים פעל בניגוד להסכמות. כאשר נכנסים לעסקה, חיוני להגדיר בצורה מפורשת בחוזה את לוחות הזמנים לתשלומים, את מועד מסירת החזקה ואת התנאים המדויקים להעברת הזכויות, כדי למנוע טענות סרק של הפרה הדדית.

איך עוצרים מכירה של נכס כשיש סכסוך בין הקונה למוכר?

מה עושים כאשר מתעורר חשש ממשי שבעל הנכס ימכור אותו לאדם אחר בזמן שהסכסוך בעיצומו? לשכת רישום המקרקעין (הטאבו) ברחובות מנהלת את רישום הזכויות בנכסים רבים באזור השפלה. במקרה שנדון בשנת 2019, קונים של מקרקעין ברחוב שבזי בנס ציונה גילו כי הערת האזהרה שנרשמה לטובתם נמחקה מפנקסי הרישום.

כדי להגן על זכויותיהם, הקונים פנו בדחיפות אל לשכת הרישום ברחובות וביקשו לבטל את המחיקה. רשם המקרקעין ברחובות הבהיר כי כאשר מדובר בסכסוך חוזי בין צדדים, מקומו להתברר בבית המשפט המוסמך. יחד עם זאת, כדי למנוע נזק בלתי הפיך ולאפשר פנייה לערכאות, רשם המקרקעין הפעיל סמכות של הקפאה מנהלית של הנכס למשך 14 יום, ובהמשך אף האריך את ההקפאה. צעד זה אפשר לרוכשים לפנות אל בית המשפט המחוזי ולבקש צו שימנע כל שינוי במצב הזכויות במקרקעין עד להכרעה בתביעה לאכיפת החוזה.

מה עושים כשהעירייה מסרבת לתת אישור טאבו בגלל היטל השבחה?

שלב קריטי בכל עסקת מקרקעין הוא השגת אישור עירייה לפי סעיף 324 לפקודת העיריות – אישור המעיד על היעדר חובות לרשות המקומית, שבלעדיו לשכת הרישום לא תסכים לרשום את הזכויות על שם הקונה. סכסוך מורכב בנושא זה נדון בבית המשפט בעניין עסקת ענק ברחובות משנת 2015, שבה נמכרו זכויות במקרקעין בשטח של כ-66 דונם תמורת סכום של 40,500,000 ש”ח.

ארבעה ימים בלבד לפני חתימת הסכם המכר, אושרה ופורסמה תוכנית מתאר מקומית לפארק תעשיות מדע (תכנית רח/2005/ו’ – פארק ת.מ.ר. ב’), שהביאה להשבחת הקרקע ולשינוי ייעודה. בעקבות זאת, עיריית רחובות סירבה להנפיק אישור עירייה לטאבו עד שלא יוסדר תשלום היטל ההשבחה. המוכרת פנתה לבית המשפט בעתירה מנהלית כדי לחייב את העירייה למסור את האישור לצורך השלמת הרישום. מקרה זה מדגיש עד כמה בדיקה מוקדמת של תוכניות מתאר ובירור חבות בהיטלי השבחה מול עיריית רחובות הם צעדים הכרחיים שמונעים עצירה מוחלטת של רישום הנכס.

רכישת דירה מכינוס נכסים: לאיזה בית משפט יש סמכות להכריע?

עסקאות רבות מתבצעות דרך רכישה מכונס נכסים שמונה למכור דירה או קרקע, למשל במסגרת הליכי גירושין. במקרה שהגיע עד לדיון בבג”ץ בשנת 2019, רוכשים קנו זכויות במקרקעין ביישוב גני הדר מכונס נכסים שמונה על ידי בית הדין הרבני האזורי ברחובות.

לאחר הרכישה נוצרה מחלוקת, כאשר נטען שבית הדין הרבני עיכב את מסירת שטרי המכר הנדרשים לצורך השלמת הרישום בטאבו. הרוכשים טענו כי בית הדין הרבני סיים את תפקידו בחלוקת הרכוש ואינו מוסמך להמשיך ולהכריע במחלוקות אזרחיות, חוזיות או קנייניות שבינם לבין הבעלים. הסוגיה ממחישה כי גם כאשר קונים נכס בהליך כינוס בפיקוח בית הדין ברחובות, יש לוודא שהסמכויות מוגדרות בבירור כדי למנוע סחבת ברישום הבעלות.

איך סכום התביעה ומיקום הנכס קובעים לאיזה בית משפט מגישים תביעה?

כאשר מתעורר סכסוך נדל”ן ברחובות או ביישובים הסמוכים לה, יש לבחון לאיזה בית משפט יש סמכות לדון בעניין. תביעות כספיות הקשורות להפרת חוזה מכר או תביעות שעניינן חזקה ושימוש בדירה מתבררות בבית משפט השלום ברחובות, המשתייך למחוז מרכז. לעומת זאת, סכסוכים הנוגעים לעצם הבעלות במקרקעין, עתירות מנהליות נגד החלטות עירייה או תביעות בעלות שווי כספי גבוה במיוחד, מוגשות לבית המשפט המחוזי מרכז. הבנה מוקדמת של חלוקת הסמכויות מונעת עיכובים מיותרים ומבטיחה טיפול מהיר בבקשות דחופות כמו צווי מניעה.

[1] רישום מהיר של הערת אזהרה ומעקב תקופתי: ודאו שהערת אזהרה לטובתכם נרשמת בלשכת הרישום ברחובות מיד לאחר חתימת ההסכם, ובדקו מדי תקופה שההערה מופיעה ובתוקף.

[2] בירור תוכניות מתאר והיטלי השבחה בעירייה: לפני חתימה על מכירה או קנייה, פנו למחלקת ההנדסה והגבייה בעיריית רחובות כדי לבדוק האם אושרו לאחרונה תוכניות שמשביחות את הקרקע ומקימות חובת תשלום היטל השבחה.

[3] פנייה מהירה לרשם המקרקעין במקרה של תקלה ברישום: אם גיליתם מחיקה שגויה או סכסוך פתאומי, בקשו מרשם המקרקעין הקפאה מנהלית זמנית כדי למנוע עסקאות סותרות עד להגשת בקשה לבית המשפט.

[4] שמירת כספי נאמנות עד לקבלת אישור עירייה לטאבו: ודאו כי חלק מתמורת המכר מופקד בחשבון נאמנות ומעוכב עד להמצאת אישור עירייה לפי סעיף 324, המבטיח העדר חובות ארנונה והיטלים.

שאלות ותשובות:

שאלה: מה אפשר לעשות אם המוכר מאיים למכור את הדירה למישהו אחר בזמן שיש סכסוך?

תשובה: אפשר לפנות ללשכת הרישום ברחובות בבקשה להקפאה מנהלית דחופה, ובמקביל להגיש בקשה לצו מניעה זמני בבית המשפט כדי לעצור כל שינוי ברישום הנכס.

שאלה: למה עיריית רחובות מסרבת להנפיק אישור לטאבו להעברת בעלות על דירה?

תשובה: העירייה מתנה את מתן האישור בהסדרת כל החובות הרובצים על הנכס, כולל תשלומי ארנונה והיטל השבחה שנוצר בעקבות אישור תוכניות מתאר משביחות.

שאלה: איזה בית משפט מוסמך לדון בסכסוך על חוזה מכר דירה ברחובות?

תשובה: תביעות על חזקה בנכס או פיצויים כספיים נדונות בבית משפט השלום ברחובות, בעוד שתביעות בעלות על מקרקעין או עתירות נגד החלטות העירייה מתבררות בבית המשפט המחוזי מרכז.

שאלה: מה המשמעות של הקפאה מנהלית בלשכת רישום המקרקעין?

תשובה: זוהי עצירה זמנית של כל פעולות הרישום בנכס על ידי רשם המקרקעין, הניתנת בדרך כלל לתקופה קצרה כדי לאפשר לצדדים לפנות לבית המשפט ולקבל צו מתאים.