עורך דין מקרקעין

דיני מקרקעין

הסכמי שכירות

הגנת הדייר

• דייר מוגן בעסק

• דייר מוגן שנפטר

• דייר ממשיך

• דייר נגזר

• מכירת זכויות דייר מוגן

• תביעות פינוי מול עמידר

• רישום בטאבו

• רישום בית משותף

• חידוש רישום מקרקעין

• תיקון רישום בטאבו

• תיקון רישום מקרקעין

• הסכם מכר קניית דירה

• עסקת מכר פיקטיבית

• אישור זכויות חברה משכנת

• ביטול מתנה במקרקעין

• ביטול עסקת מקרקעין

• הפקעה ללא תמורה

• הפרת גילוי נאות במכירת דירה

• העברת זכויות בנחלה

• זיכרון דברים במקרקעין

• הפקעה לצורך הרחבת כביש

• ביטול הפקעה לצורכי ציבור

• ביטול הפקעה שלא מומשה

• תקנון בית משותף

• הצמדת רכוש משותף לדירה

 
עורכי דין העוסקים בתכנון ובניה מספקים שירות בנושא קבלת היתרי בניה, טיפול בחריגות בניה, צווי הריסה, התנגדות לבניה, תמ”א 38 ותוכניות פנוי בינוי.
 
 

איך לבחור נכון עורך דין למקרקעין?

איך מגינים על הנכס הכי יקר שלכם?

עולם הדירות, המבנים והקרקעות מעמיד את האדם מול מורכבות משפטית לא פשוטה, שבה כל שגיאה ברישום או בעיכוב פנייה לערכאות עלולה לגבות מחיר כבד. המציאות מלמדת כי מחלוקות על נכסים נוגעות לא רק לבעלות הרשמית עצמה, אלא גם לשימוש היומיומי, לתחרות בין רוכשים שונים, להיטלים כספיים ולהיקף של היתרי בינוי. מי שמבקש להגן על זכויותיו חייב להכיר את כללי היסוד של הרישום, את לוחות הזמנים הקבועים בחוק ואת האופן שבו בתי המשפט בוחנים תום לב ומסמכים כתובים.

כללי הברזל בהגנה על נכסים וזכויות

כאשר מדובר בנכסים, נקודת המוצא החוקית היא שהבעלות בקרקע כוללת לא רק את הקרקע עצמה, אלא גם את כל מה שמחובר אליה חיבור של קבע, כולל מבנים ומה שניטע בה. כל עוד מדובר בחיבור קבוע שאינו ניתן להפרדה פשוטה, הבעלות בקרקע מושכת אליה את הבעלות על המבנה כולו, ללא קשר לשאלה מי בפועל מימן או בנה את המבנה. משום כך, זכויות בנכסים נשענות בראש ובראשונה על רישום מסודר בפנקסים הרשמיים, וכל הסכמה שאינה מקבלת ביטוי רישומי עלולה להעמיד את בעל הנכס בסיכון מול גורמים חיצוניים, רשויות ציבוריות או טוענים אחרים לזכות.

קושי מרכזי נוסף נוצר כאשר מתרחשת התנגשות בין שני צדדים שונים הטוענים לזכויות באותו הנכס בדיוק, מצב שבו המוכר חתם על התחייבות כפולה. הכלל הבסיסי מעדיף באופן מובהק את זכותו של הקונה הראשון בזמן, אלא אם כן הקונה השני הצליח לעמוד בשלושה תנאים מצטברים ומחמירים במיוחד. תנאים אלה דורשים הוכחה של תום לב אישי לאורך כל שלבי ההתקשרות, תשלום תמורה כספית ממשית עבור הנכס, והשלמת העסקה באמצעות רישום בפנקסים הרשמיים עוד בהיותו פועל בתום לב וללא ידיעה על העסקה המוקדמת.

לצד שאלת הבעלות, מתעוררת לעיתים קרובות שאלת אופיין של זכויות נוספות, ובראשן אפשרויות להרחבת הבינוי ואחוזי בנייה עתידיים. בתי המשפט נדרשו להגדיר האם דרישה למימוש אחוזי בינוי נחשבת לדרישה כספית רגילה הנחסמת לאחר תקופת זמן קצרה, או שמדובר בדרישה הנוגעת במישרין לגוף הנכס ולטובת הנאה בו. ההכרעה בסוגיה זו משפיעה באופן דרמטי על תקופות השיהוי והמחסום לתביעה, שכן דרישה הקשורה במישרין לנכס נהנית מחלון זמן ארוך משמעותית להגשתה ביחס לתביעות כספיות רגילות.

מורכבות ייחודית מתקיימת גם במבנים משותפים שבהם מתגוררים מספר בעלי דירות תחת קורת גג אחת, מקום שבו חלוקת השטח המשותף מוסדרת בתקנון. בנכסים מסוג זה, אין בעל דירה בודד רשאי לבצע שינויים מהותיים, הריסה או תוספות בנייה בשטח המשותף ללא קבלת הסכמת יתר השותפים כנדרש. מוסדות התכנון והפיקוח נדרשים לא פעם להכריע האם ניתן לקדם בקשות להיתר בנייה כאשר קיימת התנגדות קניינית בין בעלי הדירות, כאשר הכלל הברור קובע כי היתר תכנוני אינו יכול לדרוס או להפקיע זכות קניינית בסיסית של שותף בנכס.

מעבר לכך, כאשר מדובר בקרקעות המוחזקות מול רשויות המדינה או במסגרת הסכמי פיתוח זמניים של יזמים, עולה לעיתים קרובות שאלת החיוב בתשלומים ציבוריים והיטלי השבחה. החוק קובע כי החובה לשאת בתשלומי השבחה חלה על בעלי הקרקע או על חוכרים לדורות לתקופות ממושכות. בבואם לבחון חיובים אלה, הערכאות השיפוטיות אינן נצמדות רק להגדרות פורמליות של כותרת ההסכם, אלא בוחנות את המהות האמיתית של השליטה בקרקע ואת טובת ההנאה הכלכלית שמופקת ממנה בפועל.

מימוש זכויות בנייה והגנה על נכסים

מבחן המציאות – ניתוח מקרים והכרעות שיפוטיות

במקרה שנדון בבית המשפט העליון בשנת 2015, התעוררה מחלוקת עקרונית בין משרד עורכי דין לבין חברת השקעות גדולה בשאלת סיווגה של תביעה למימוש זכויות בנייה. המשיבות באותו הליך ביקשו לקבוע פירוש מצמצם, לפיו רק זכויות קנייניות הרשומות מפורשות בלשכת הרישום ייחשבו כתביעות בנכסים הזוכות לתקופת התיישנות מוארכת, בעוד שתביעה לאחוזי בנייה צריכה להיחסם כעבור תקופה קצרה כתביעה כספית רגילה. בית המשפט דחה עמדה זו ופסק כי המונח כולל לא רק זכויות קניין צרות, אלא כל טובת הנאה בקרקע, ובכך העניק הגנה נרחבת לתובעים המבקשים לממש את זכויות ההרחבה שלהם מבלי להיחסם תחת מחסום זמנים קצר.

במקרה אחר שהוכרע בבית המשפט העליון בשנת 2012, התברר סכסוך עמוק בין שני רוכשים שטענו שניהם לזכויות באותו נכס עצמו, לאחר שהמוכר ביצע עסקאות סותרות. הרוכש הראשון בזמן לא השלים את הרישום של הנכס, אך הרוכש המאוחר ידע בפועל על קיומו של הקונה הקודם ופעל בחוסר הגינות מוחלט. בית המשפט קבע כי זכותו של הקונה הראשון בזמן גוברת ומבוצרת, משום שהקונה השני פעל ללא תום לב אישי הנדרש בחוק, ואין באינטרס הכלכלי המאוחר שלו כדי לשלול את זכויותיו של הרוכש שהקדים אותו.

במקרה נוסף שנדון בבית המשפט העליון בשנת 2013, נדרשה הערכאה הגבוהה להכריע בשאלת סמכות השיפוט של הערכאות השונות ביחס לחזקה ושימוש בנכסים, תוך ביטול הלכות עבר שגרמו לבלבול רב. בהחלטה נקבע כי הסמכות לדון בתביעות הנוגעות לשימוש ולהחזקה מסורה לבית משפט השלום ללא תלות בשווי הכספי של התביעה, ואילו תביעות הנוגעות לבעלות וחכירה לדורות נדונות בבית המשפט המחוזי. ההכרעה הדגישה כי המבחן היחיד הקובע הוא מבחן הדרישה שהוגשה על ידי האדם, ובכך ביטלה הבחנות מיושנות שיצרו סרבול ועיכובים מיותרים בניהול סכסוכי שכנים ושימוש במבנים.

במקרה שהוכרע בבית הדין הארצי לעבודה בשנת 2014, נבחנה שאלת הזכאות של אזרח לקבלת גמלת הבטחת הכנסה מהמוסד לביטוח לאומי, לנוכח קיומן של זכויות נדל”ן ואחוזי בנייה על קרקע שבבעלותו. המוסד טען כי בעלות בקרקע משתרעת על כל מה שבנוי עליה חיבור של קבע לפי סעיף 12 לחוק, ולכן יש לייחס למבקש הגמלה הכנסה רעיונית משווי המבנים והבנייה הקיימת. בית הדין בחן את נקודת המפגש שבין דיני הרכוש לבין ביטחון סוציאלי, וקבע כי יש לבחון את המצב הראייתי המדויק ואת הרישום בפועל לפני ששוללים סיוע בסיסי מאדם.

בסדרת החלטות שניתנו בבית המשפט העליון בין השנים 2012 ל-2018 בעתירות רחבות היקף, נדונה סוגיית הקמת מתקני גישה אלחוטיים ותשתיות שידור על גבי נכסים ומבנים בפטור מהיתר בנייה. נציגי הרשויות המקומיות והתושבים התנגדו להצבת מתקנים ללא פיקוח תכנוני הדוק, בעוד חברות התקשורת ביקשו להסתמך על הוראות החוק המאפשרות פטור מהיתר לצורך פריסת תשתיות חיוניות. בית המשפט איזן בין הצורך הציבורי בתקשורת לבין שלטון החוק וזכויות התושבים, הוציא צווים ארעיים שהגבילו את ההקמה, ובהמשך קבע תנאים מוגדרים ומצמצמים לפעילות החברות תוך פיקוח על חוקיות המבנים.

במקרה שנדון בבית המשפט העליון בשנת 2016, נבחנה חובתן של חברות ויזמים לשלם היטל השבחה בעת החזקת קרקע מכוח חוזה פיתוח מול רשויות ציבוריות. היזמים טענו כי אינם מוגדרים עדיין כבעלים או כחוכרים לדורות, ולכן אין לחייבם בתשלום המוטל על פי החוק על בעלי הקרקע בלבד. בית המשפט פסק כי בדיני מיסוי והיטלים יש לבחון את המהות הכלכלית האמיתית של הזכות ולא להסתפק בהגדרות פורמליות, וכי מי שמחזיק בשליטה מעשית ובזכויות הפיתוח בקרקע נושא בחבות לשלם עבור ההשבחה התכנונית שנוצרה.

לבסוף, במקרים מורכבים שנדונו בערכאות העליונות בשנת 2012 ובשנת 2015 בנוגע לסכסוכי קרקעות היסטוריים וקרקעות לא מוסדרות, נבחנה תחולתו של חוק הקרקעות העות’מאני משנת 1858. נקבע כי טענות להתיישנות והחזקה ארוכת שנים לפי סעיף 20 לחוק האמור יכולות לשמש רק כטענת הגנה ומגן מפני תביעת פינוי, ואינן מעניקות כשלעצמן זכות תביעה אקטיבית לדרישת בעלות. לעומת זאת, סעיף 78 לחוק העות’מאני מאפשר בתנאים מחמירים של עיבוד רציף והחזקה ממושכת להוות בסיס לדרישת זכויות מול הרשויות, כאשר נטל ההוכחה הרובץ על הטוען לזכות הוא כבד ביותר ומחייב ראיות ברורות וחד-משמעיות.

מאחורי הקלעים של ההליך – איך מתקבלות ההחלטות

ההכרעה בבתי המשפט בכל הנוגע לסכסוכי נכסים מבוססת בראש ובראשונה על ניתוח כירורגי של מסמכים ומועדים, כאשר היעדר רישום בזמן אמת הוא הגורם המרכזי לאובדן זכויות. כאשר אדם מתקשר בהסכם לרכישת דירה או שטח אך נמנע מלבצע רישום מיידי, הוא חושף את עצמו למצב שבו צד שלישי יטען לעסקה סותרת, והשופטים ייאלצו לבחון מי מבין השניים נהג בהגינות ובערנות ראייתית. במאזן הראיות, בית המשפט אינו מסתפק בהצהרות כלליות על תשלום כספים, אלא דורש הצגת קבלות, אסמכתאות בנקאיות והסכמים חתומים המעידים על ביצוע בפועל של העסקה.

בנוסף לכך, שאלת הערכאה השיפוטית המוסמכת מוכרעת באופן בלעדי על פי מה שהאדם דורש בכתב התביעה שלו, ולא לפי הנימוקים שברקע. אם התביעה מנוסחת כדרישה לפינוי, לסילוק יד, לחלוקת שימוש או להסדרת החזקה יומיומית, התיק יתברר בבית משפט השלום ללא תלות בשווי הכלכלי של המבנה. לעומת זאת, אם הדרישה נוגעת להצהרה על בעלות מלאה או חכירה לתקופה של עשרות שנים, הסמכות תהיה נתונה לבית המשפט המחוזי, וטעות בהגשת ההליך עלולה להוביל למחיקתו ולבזבוז זמן יקר.

במקרים של ביצוע עבודות בנייה או הצבת מתקנים ללא היתר כדין, מערכת המשפט נוקטת בגישה קפדנית שמטרתה להגן על שלטון החוק ועל האינטרס הציבורי. כפי שעלה בהליכים הנוגעים לאנטנות ותשתיות אלחוטיות, צווי מניעה וצווי הריסה מוצאים במהירות כדי לעצור עובדות מוגמרות בשטח, אלא אם מוכח קיומו של פטור מפורש בחוק. השופטים בוחנים בקפידה את האיזון בין הצרכים התפעוליים והציבוריים לבין החובה לפעול בהתאם לחוקי התכנון והבנייה, תוך הטלת פיקוח הדוק על כל חריגה מהכללים.

תפקידם של מומחים ובדיקות מקצועיות מקבל משקל מכריע במיוחד כאשר נדרשת הערכת שווי לצורך תשלום היטלים או קביעת גבולות בקרקע שאינה מוסדרת. בתי המשפט בוחנים האם הקרקע עובדה בפועל, האם התקיימה בה החזקה רציפה לאורך שנים, ואילו שימושים מעשיים נעשו בה. עדות בעל פה שאינה נתמכת במסמכים היסטוריים, במפות מדידה רשמיות או באישורי מיסוי נדחית בדרך כלל, שכן רף ההוכחה המוטל על מי שטוען לזכות שאינה רשומה הוא מחמיר ובלתי מתפשר.

מפת דרכים – צעדים מעשיים ופעולות מנע

1. בדיקת נסח הרישום בפנקסים הרשמיים – לפני כל התקשרות או תשלום כספי, חובה להוציא נסח מעודכן ולוודא מי רשום כבעל הזכויות האמיתי בנכס והאם קיימים עיקולים או הערות סותרות.
2. רישום מיידי של הערה להגנה על העסקה – מיד לאחר החתימה על הסכם לרכישת נכס, יש לפעול ללא שיהוי לרישום הערה מתאימה בפנקסים, על מנת למנוע עסקאות סותרות ולהבטיח עדיפות על פני כל טוען מאוחר.
3. בדיקת שיוך אחוזי הבנייה והרכוש המשותף – ברכישת דירה בבית משותף, יש לבחון בקפידה את תקנון הבית המשותף ולוודא האם זכויות ההרחבה שייכות לכלל בעלי הדירות או הוצמדו ליחידה מסוימת.
4. איסוף ותיעוד מלא של תשלומים ואסמכתאות – יש לשמור באופן מסודר כל העברה בנקאית, קבלה, חוזה ונספח, המעידים על תשלום התמורה בפועל עבור הנכס, שכן אלה יהוו את ההוכחה המרכזית במקרה של סכסוך.
5. בחינת חבויות מס והיטלי השבחה מראש – לפני כניסה להסכמי פיתוח או פרויקטים של בינוי, מומלץ לבדוק מול מוסדות התכנון את החבויות הכספיות הצפויות, כדי לא להיות מופתעים מדרישות תשלום בגין עליית ערך הקרקע.
6. הגדרת הדרישה המשפטית בהתאם לסמכות הערכאה – כאשר מתעורר צורך לפנות לערכאות, יש לנסח במדויק האם מבוקש סעד של החזקה ושימוש או סעד של בעלות, כדי להגיש את ההליך לבית המשפט הנכון ולמנוע מחיקה על הסף.
7. בדיקת מצב הזכויות ההיסטורי בקרקעות שאינן מוסדרות – בנכסים ישנים או שטחים שאינם רשומים באופן מודרני, יש לאתר מראש מסמכי חזקה ועיבוד היסטוריים כדי לבחון האם קיימת טענת הגנה מפני דרישות פינוי.

דיני מקרקעין וסכסוכי בעלות בקרקע

שאלות ותשובות נפוצות על זכויות בנכסים ובקרקעות

מה עושים כאשר המוכר התחייב למכור את אותו הנכס לשני אנשים שונים? במצב של עסקאות סותרות, הכלל שנקבע בחוק מעניק עדיפות ברורה לרוכש הראשון בזמן שחתם על ההסכם. הרוכש השני יוכל לגבור על הראשון רק אם יוכיח כי פעל בתום לב מוחלט ללא כל ידיעה על העסקה המוקדמת, שילם תמורה כספית מלאה עבור הנכס, ודאג להשלים את הרישום בפנקסים הרשמיים לטובתו בעודו תם לב. אם הרוכש השני ידע על העסקה הראשונה או עצם את עיניו, זכותו של הרוכש הראשון תישאר עליונה.

איך נקבע איזה בית משפט מוסמך לדון בסכסוך על שימוש בדירה או קרקע? הסמכות של בית המשפט נקבעת אך ורק לפי הדרישה המדויקת שאותה מבקש התובע במסמכי הפתיחה של ההליך, ולא לפי שווי הנכס כולו. כאשר מדובר בתביעה שעניינה החזקה בנכס, שימוש יומיומי, סילוק פולשים או חלוקת השימוש בין שותפים, הסמכות נתונה לבית משפט השלום. לעומת זאת, כאשר המחלוקת נוגעת להכרעה בשאלת הבעלות המלאה על הנכס או חכירה לדורות לתקופות ממושכות, הסמכות מסורה לבית המשפט המחוזי.

האם דרישה למימוש אחוזי בנייה נחשבת לדרישה כספית רגילה שנחסמת מהר? על פי פסיקת בית המשפט העליון, המונח תביעה בנכסים אינו מוגבל אך ורק לזכויות קנייניות קלאסיות הרשומות בלשכת הרישום, אלא כולל כל זכות או טובת הנאה הקשורה בקרקע. זכויות בנייה נחשבות לטובת הנאה הצמודה לנכס, ולכן תביעה למימושן אינה מסווגת כתביעה כספית רגילה הנחסמת לאחר שנים ספורות, אלא נהנית מתקופת התיישנות ארוכה יותר המאפשרת לאדם לפעול למימוש זכויותיו.

מה הדין כאשר מבקשים לבנות על שטח משותף בבניין מגורים? בבניין משותף הזכויות ברכוש המשותף ובאחוזי הבנייה שייכות לכלל בעלי הדירות בהתאם לחלקם, אלא אם נקבע אחרת בתקנון הרשום. בעל דירה אינו רשאי לנכס לעצמו שטח משותף, להרוס חלקים ממנו או לבנות עליו ללא קבלת הסכמת יתר השותפים על פי החוק. גם אם מוסד תכנוני מאשר בקשה מסוימת ברמה ההנדסית, אין בכך כדי לגבור על המחסום הקנייני או לאפשר פגיעה בזכויות של יתר השכנים.

האם יזם המחזיק בקרקע במסגרת חוזה פיתוח חייב בתשלום היטל השבחה? בתי המשפט קבעו כי בדיני מיסוי והיטלים הבוחנים את עליית ערך הנכס, אין להסתפק בהגדרות צורניות של כותרת ההסכם אלא יש לבחון את המהות הכלכלית המעשית. יזם שמחזיק בשליטה מלאה בקרקע, מפתח אותה ונהנה מעליית ערכה בעקבות אישור תוכניות, ייחשב כבעל הזכויות המהותי לעניין זה, וניתן לחייבו בתשלום היטל השבחה בגין ההשבחה שנוצרה בנכס.

האם החזקה ועיבוד של קרקע במשך עשרות שנים מקנות בעלות אוטומטית? בקרקעות שאינן מוסדרות הכפופות לדינים ההיסטוריים, החזקה רבת שנים על פי סעיף 20 לחוק העות’מאני משמשת אך ורק כמגן מפני תביעת סילוק יד, ואינה מאפשרת להגיש תביעה יזומה לקבלת בעלות. כדי לדרוש זכויות אקטיביות מול הרשויות, יש לעמוד בתנאים המחמירים והמצטברים של סעיף 78 לאותו חוק, הכוללים הוכחה של עיבוד אינטנסיבי ורציף לאורך כל התקופה הנדרשת, כאשר נטל הראיה על הטוען לכך הוא כבד במיוחד.

זקוקים לעזרה?

לפנייה לעורך דין מקרקעין מומחה – לחצו כאן