עורך דין מקרקעין ברמת גן

עסקאות נדל”ן וקניית דירה מעוררות לא פעם שאלות קשות כשההסכמים מסתבכים, רישום הזכויות מתעכב במשך עשרות שנים או כשצצים חיובים כספיים לא צפויים. פנייה אל עורך דין מקרקעין ברמת גן מסייעת לרוכשים ולמוכרים לבדוק את החוזים לעומק, לדרוש אכיפה של עסקאות מכר ולמנוע סיכונים כספיים מיותרים.

איך מבטיחים אכיפת הסכם מכר ושומרים על הזכויות בעסקאות נדל”ן ברמת גן?

כשחותמים על חוזה לרכישת נכס, המטרה של כל צד היא לסיים את העסקה ברישום מסודר של הנכס ובקבלת מלוא הכסף. אלא שבמציאות, עסקאות רבות נתקלות בקשיים משמעותיים: החל מהסכמים שנחתמו לפני עשרות שנים והזכויות בהם מעולם לא נרשמו בטאבו, דרך חילוקי דעות על שווי תוספות בנייה ועד לטענות על אי-תשלום כספים. כדי להבין איך מתמודדים עם מצבים כאלה ואיך שומרים על הזכויות שלכם, כדאי לבחון כיצד הכריעו בתי המשפט במקרים אמיתיים שאירעו בעיר.

מה עושים כשהדירה נרכשה לפני עשרות שנים אך מעולם לא נרשמה בטאבו?

אחת הבעיות שמגיעות לשולחנו של עורך דין מקרקעין ברמת גן נוגעת לעסקאות ישנות שבהן הקונה שילם את מלוא התמורה, קיבל מפתח ונכנס לגור בדירה, אך הרישום הרשמי ברשם המקרקעין לא הושלם. במקרה שנדון בבית המשפט בתל אביב בשנת 2020, אדם רכש דירת מגורים ברחוב האצ”ל 47 ברמת גן עוד בשנת 1983. הקונה שילם את מלוא הסכום שנקבע בחוזה, קיבל חזקה בפועל בדירה ואף דיווח על העסקה לרשויות המס. למרות זאת, הרישום בלשכת רישום המקרקעין לא בוצע במשך עשרות שנים.

כאשר הבעלים שמכרו לו את הנכס הלכו לעולמם, נאלץ הרוכש לפנות לבית המשפט ולבקש פסק דין הצהרתי שיקבע כי הוא הבעלים החוקי והיחיד של הדירה, כדי להעביר את זכויות החכירה על שמו מול היורשים. מקרה זה ממחיש כי גם אם אדם מחזיק בדירה וגר בה במשך שנים רבות, כל עוד הזכויות לא נרשמו בפנקסי המקרקעין, הוא עלול להיגרר להליכים משפטיים מורכבים כדי להוכיח את בעלותו. הבדיקה היסודית של מסמכי הדיווח לרשויות המס, חוזה המכר המקורי והוכחות התשלום בפועל הן אלו שמאפשרות להוכיח את אמיתות העסקה ולחייב את השלמת הרישום.

איך משפיעות תוכניות בנייה חדשות והשבחה על מחיר העסקה?

בעסקאות נדל”ן רבות, שווי הקרקע עשוי לעלות בעקבות שינוי תוכניות בנייה בעירייה והגדלת זכויות הבנייה. סוגיה זו עמדה במרכזו של סכסוך שנדון בבית המשפט בתל אביב בשנת 2014, ובהמשך בבית המשפט העליון בשנת 2015. באותו מקרה, עיריית רמת גן והחברה הכלכלית לפיתוח רמת גן מכרו זכויות בקרקע בחלקה המזרחי של העיר לחברה קבלנית במסגרת מכרז פומבי תמורת סכום של 25,000,000 ש”ח.

מאחר שהצדדים ידעו כי צפויה לעבור תוכנית בניין עיר חדשה שתגדיל את היקף הבנייה, נקבע בהסכם כי היזם ישלם תמורה כספית נוספת על מלוא עליית ערך הקרקע הנובעת מאישור התוכנית, בתוך 60 ימים מיום אישורה. כשהתוכנית אושרה והזכויות גדלו, התעוררה מחלוקת כספית קשה בין העירייה לחברה בנוגע לתשלום הנוסף בגין אותה השבחה תכנונית.

במקרה נוסף שנדון בבית המשפט בתל אביב בשנת 2016, נחתם הסכם למכירת זכויות במספר חלקות ברחוב רש”י ומבוא נס ברמת גן בסכום עתק של 91,000,000 ש”ח. גם שם הוגדלו זכויות הבנייה לפי תוכנית מקומית ל-130 יחידות דיור בשטח של 11,050 מטר רבוע, והצדדים נדרשו לתוספת להסכם המכר כדי להסדיר תנאים מתלים ואת יתרת התמורה הכספית. המקרים הללו מלמדים שכאשר רוכשים או מוכרים נכס שהתכנון שלו עתיד להשתנות, יש להגדיר בצורה מפורשת ומדויקת כיצד מחושבת התמורה הנוספת, מתי בדיוק יש לשלם אותה, ומה קורה אם צד מפר את ההתחייבות.

מה קורה כשאחד הצדדים מתחרט ומנסה לבטל את ההסכם?

פעמים רבות, לאחר חתימת חוזה מכר, אחד הצדדים מנסה להתנער מההסכמות בטענה כי התוצאה הסופית אינה לשביעות רצונו או שהמסמך אינו תקף. בערעור שנדון בבית המשפט בתל אביב בשנת 2019, אדם שמכר חלק מזכויות שירש ברחוב רש”י ברמת גן תמורת 320,000 דולר ניסה לתקוף את הניכויים שבוצעו מהתמורה עבור היטל השבחה והוצאות פינוי. בית המשפט דחה את הטענות והבהיר כי צד שחתם על הסכם לאחר שהבין אותו, לקח על עצמו סיכונים מסוימים ואינו יכול להתנער מהם בדיעבד רק מפני שהרווח או ההוצאה לא התאימו לציפיותיו. נקבע כי עורך הדין שערך את החוזה פעל בצורה סבירה, מיומנת ומאוזנת ששיקפה את רצון הצדדים.

מנגד, במקרה אחר שנדון בבית המשפט בתל אביב בשנת 2019 לגבי קרקע בסמוך למרכז הרפואי שיבא בתל השומר ברמת גן, עלתה דרישה לאכיפת הסכם מכר ולרישום הערת אזהרה. בית המשפט הבהיר כי לא ניתן לאכוף הסכם מכר מקרקעין אם לא מוכחת האותנטיות של המסמך ולא מוכח כי אכן נכרתה עסקה מחייבת ומלאה בין הצדדים. המשמעות ברורה: הסכם תקף דורש הוכחות ברורות לחתימתו, למסמכים התומכים בו ולכוונת הצדדים.

אילו בדיקות חובה לבצע ברכישת נכס מול רשות מקרקעי ישראל ועיריית רמת גן?

רכישת נכס דורשת בדיקות מקדימות קפדניות כדי לא לגלות בהמשך שהקרקע מיועדת להפקעה או שיש קושי להעביר את הזכויות. בעתירה שנדונה בבית המשפט בתל אביב בשנת 2017 בנוגע לקבוצת רכישה של 31 רוכשים ברחוב בן אליעזר 2 ודרך נגבה 72 ברמת גן, התברר כי הקונים התחייבו בהסכם לבדוק את מצב הזכויות מול רשות מקרקעי ישראל (רמ”י). כדי להשלים את העברת הזכויות, נדרשו המוכרים להמציא שטרי העברת זכות שכירות מאושרים ובקשה רשמית לרמ”י.

במקרה אחר משנת 2017 בבית המשפט בתל אביב, בנוגע למקרקעין ברחוב עוזיאל 56 ברמת גן בשטח של 578 מטר רבוע, התברר כי בהסכם המכר נרשם ששטח של 353 מטר רבוע מיועד להפקעה לצורך הרחבת דרך ציבורית. אי-בירור מדויק של שטח ההפקעה מראש יצר אי-ודאות קשה ומחלוקות על השימוש בקרקע. הדבר ממחיש כי הצהרה פשוטה בחוזה על כך שהקונה בדק את הנכס מטילה עליו אחריות כבדה לברר את המצב התכנוני בעירייה לפני שמשלמים את הכסף.

שאלות ותשובות:

שאלה: מה קורה אם רכשתי דירה ברמת גן לפני שנים רבות אך הבעלות לא נרשמה על שמי בטאבו?

תשובה: במצב כזה ניתן לפנות לבית המשפט בבקשה למתן פסק דין הצהרתי המורה כי אתם הבעלים החוקיים של הדירה. לשם כך, יש להציג את חוזה המכר המקורי, הוכחות ששילמתם את מלוא התמורה ואישורי דיווח לרשויות המס.

שאלה: איך משפיעה תוכנית בנייה חדשה שמגדילה את זכויות הבנייה על תשלום התמורה בהסכם מכר?

תשובה: אם הצדדים קבעו בחוזה מנגנון לתשלום נוסף בגין השבחה תכנונית, הקונה יידרש לשלם את התוספת שסוכמה לאחר אישור התוכנית. לכן, חשוב להגדיר במפורש מראש כיצד מחושבת עליית הערך ומתי חלה חובת התשלום.

שאלה: האם אפשר לבטל הסכם מכר רק בגלל שהיטל ההשבחה היה גבוה מהמצופה?

תשובה: בית המשפט קבע כי אדם שחתם על הסכם מכר לאחר שהבין את תנאיו לקח על עצמו סיכון מסחרי, ואינו יכול להתנער מהחוזה בדיעבד רק בגלל שהתוצאה הכספית או גובה ההיטל אינם לרוחו.

שאלה: מה חובה לבדוק בעירייה לגבי הפקעות לפני שקונים מגרש ברמת גן?

תשובה: חובה לבדוק בתיק הבניין ובמחלקת התכנון האם חלק מהשטח מיועד להפקעה לטובת דרכים או צרכים ציבוריים. חוסר ודאות בנוגע לשטח המופקע עלול להוביל לסכסוכים משפטיים מורכבים ולפגיעה קשה בשימוש בקרקע.