עורך דין מקרקעין בזיקים

כשחותמים על מסמך ראשוני לקניית בית במושב או בקיבוץ, רבים חושבים שמדובר רק בהסכמה לא מחייבת, אך בית המשפט הבהיר כי זיכרון דברים ברור ומפורט מחייב את הצדדים בדיוק כמו חוזה סופי. פנייה אל עורך דין מקרקעין בזיקים כבר בשלב המשא ומתן הראשוני מוכיחה כי לא ניתן להתחרט בקלות לאחר החתימה, וכי מי שמנסה לסגת מהעסקה בטענות שווא עלול למצוא את עצמו מחויב למכור את הנכס בפועל.

האם זיכרון דברים למכירת בית בזיקים מחייב את המוכרים?

איך התחיל הוויכוח על הבית בהרחבה של קיבוץ זיקים?

הסיפור התחיל כשבני זוג עם ילד קטן, שהתגוררו באשקלון, חיפשו לעבור לבית צמוד קרקע בקיבוץ זיקים שבדרום. בחודש מאי 2016 הם מצאו מודעה באתר יד 2 שבה הוצע למכירה בית פרטי בן 4 חדרים על מגרש של 500 מטרים רבועים בשכונת ההרחבה של הקיבוץ. המוכרים היו בעלי הנכס – אנשים עובדים ומשכילים, הורים לילדים, שאחד מהם שירת כקצין חימוש בצבא והשנייה עבדה כאחות במשרד הבריאות. לאחר ביקור בנכס ומשא ומתן, חתמו שני הזוגות ביום 19.6.2016 על מסמך מודפס ומסודר שכותרתו זיכרון דברים, ימים ספורים לאחר שהקונים עצמם חתמו על מכירת דירתם הקודמת באשקלון כדי לממן את המעבר.

המסמך שנחתם הגדיר במפורש את המגרש והבית, את ההתחייבות ההדדית למכור ולקנות את הזכויות בנכס, וקבע מחיר מוסכם בסך 2.1 מיליון ש”ח. בנוסף, נקבעו הוראות לגבי תשלום מיסים והוצאות שוטפות כמו מים, חשמל וגז, פיצוי מוסכם בסך 10,000 ש”ח במקרה של הפרה, והסכמה כי הצדדים יחתמו בהמשך על הסכם מפורט. במסמך נכללו תנאים ברורים: הקונים נדרשו לעבור ועדת קבלה לקיבוץ תוך 60 יום, הרוכשים של דירתם באשקלון היו צריכים להתקבל לקיבוץ כרמיה, ונקבע כי תיערך בדיקה שאין מניעה חוקית להעברת הזכויות בנכס ושניתן לרשום הערה לטובת הבנק שיממן את הרכישה.

הקונים עמדו בכל התנאים, התקבלו לחברות בקיבוץ זיקים באוגוסט 2016 ואף רשמו את בנם לגן הילדים בקיבוץ. אלא שדווקא אז, במקום להתקדם לחתימה על החוזה המפורט, החלו המוכרים להתחמק בשיחות ובהודעות. השיא הגיע בהודעת ווטסאפ קצרה שבה הודיעו המוכרים לקונים שהם מבקשים לבטל את העסקה. בעקבות זאת, פנו הרוכשים לבית המשפט המחוזי וביקשו שיקבע כי זיכרון הדברים הוא הסכם תקף ומחייב לכל דבר ושיש לאכוף אותו ולהכריח את המוכרים להעביר להם את הבית.

מתי זיכרון דברים נחשב להסכם מחייב ולא סתם טיוטה?

בבואו לבחון את המקרה בשנת 2017 בבאר שבע, בדק בית המשפט המחוזי האם המסמך שנחתם בין הצדדים עומד בדרישות החוק ליצירת הסכם מחייב במקרקעין. לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין, התחייבות לעסקה בנדל”ן דורשת מסמך בכתב. השופט בחן האם הצדדים באמת התכוונו להתקשר בחוזה מחייב (מה שמכונה רצינות וגמירות דעת), והאם המסמך כולל מספיק פרטים חיוניים על העסקה.

התברר כי המסמך כלל את כל הפרטים המרכזיים: שמות הצדדים, תיאור מדויק של הנכס בקיבוץ זיקים, מחיר מוסכם וחלוקת תשלומים ומיסים. העובדה שפרטים קטנים מסוימים הושארו ריקים, כמו רשימת חפצים ורהיטים שיישארו בבית או תאריך מסירת המפתח המדויק (שלגביו טענו הקונים כי הייתה הסכמה בעל פה), אינה פוגעת בתוקף ההסכם. בית המשפט הבהיר כי פרטים שוליים כאלה ניתנים להשלמה לפי הכללים המקובלים בחוק החוזים. מכיוון שמדובר באנשים בגירים, בעלי מקצועות מכובדים ומנוסים, החתימה שלהם על מסמך מודפס ומפורט מעידה באופן חד-משמעי על כך שהם התכוונו למכור את הבית.

האם אפשר לטעון “לא הבנתי על מה חתמתי”?

המוכרים ניסו להשתחרר מהעסקה בטענה כי הקונים הטעו אותם לגבי מהות המסמך. לטענתם, הם כלל לא החליטו סופית לעזוב את הקיבוץ ולעבור לדרום, וחשבו שזיכרון הדברים מעניק לקונים רק “זכות ראשונים” או זכות קדימה לקנות את הבית אם וכאשר יוחלט למכור אותו. הם הוסיפו כי הקונים הביאו איתם מסמך מוכן שנערך מראש על ידי עורך דין מטעמם, ולכן הם חשו מופתעים ומאויימים מהדרישה של הקונים לממש את המכירה.

בית המשפט דחה טענות אלו באופן מוחלט. נקבע כי אדם שחותם על מסמך מוחזק כמי שמבין ומסכים לתוכנו, במיוחד כאשר מדובר באנשים משכילים ובעלי ניסיון חיים. המסמך דיבר בלשון ברורה וחד-משמעית על מכירה וקנייה של הבית ולא על זכות קדימה עמומה. יתרה מזו, המוכרים פרסמו בעצמם מודעה באינטרנט שהבית עומד למכירה. בית המשפט קבע כי הטענה כאילו מדובר היה רק ב”בלון ניסוי” אינה הגיונית ואינה נתמכת בשום ראיה. כמו כן, במהלך המשפט העידה המוכרת בעצמה כי היא דרשה לוודא שסעיפים מסוימים ייכללו במסמך, עדות שסתרה לחלוטין את הטענה שהיא לא ידעה מה כתוב בו או שלא הייתה שותפה לניסוחו.

מה קורה כשיש מגבלה בחוזה מול רשות מקרקעי ישראל?

הטענה המשמעותית ביותר שניסו המוכרים להעלות נגעה לסעיף שקבע כי תוקף העסקה מותנה בכך שבבדיקת הזכויות יתברר שאין מניעה לבצע את המכירה. המוכרים טענו כי לפי חוזה החכירה שלהם מול רשות מקרקעי ישראל (רמ”י), אסור להם להעביר זכויות בבית במשך תקופת צינון של 5 שנים מיום חתימת חוזה החכירה שנחתם ביולי 2015, אלא באישור מיוחד מראש. לטענתם, מכיוון שטרם חלפו 5 שנים, קיימת מניעה חוקית שמבטלת את זיכרון הדברים.

בית המשפט בבאר שבע דחה גם טענה זו מכמה נימוקים מעשיים:

ראשית, התברר כי המוכרים הציגו רק קטעים חלקיים מחוזה החכירה. הקונים הראו כי לפי סעיפים אחרים באותו חוזה, מניין 5 השנים מתחיל מיום קבלת טופס 4 (אישור אכלוס) לבית או מיום החתימה על החוזה – לפי המוקדם מביניהם. מאחר שטופס 4 ניתן כבר ביוני 2012, תקופת 5 השנים עמדה להסתיים ביוני 2017, בסך הכל כשנה לאחר חתימת זיכרון הדברים. מועד זה התאים לחלוטין ללוח הזמנים של המעבר, ולא היווה מניעה אמיתית לביצוע העסקה.

שנית, בית המשפט הדגיש כי הסעיף שבדק את תקינות הזכויות נועד בראש ובראשונה להגן על הקונים מפני תקלות ברישום, ולא לאפשר למוכרים תירוץ לברוח מהעסקה. המוכרים היו צריכים להכיר את מצב הזכויות בבית שלהם, ואם חשבו שיש בעיה, חובת ההגינות ותום הלב דרשה שיסבירו זאת לקונים מראש ולא ישתמשו בכך בדיעבד כדי להתחמק.

שלישית, גם אם נדרש אישור מרשות מקרקעי ישראל להעברת הזכויות לפני תום התקופה, חוזה החכירה מאפשר לקבל אישור חריג שכזה. חובת תום הלב מחייבת את המוכרים לפעול מול הרשות ולנסות לקבל את האישור הנדרש, במקום “להרים ידיים” מיד ולהשתמש במגבלה כדי לבטל את החוזה. בסופו של דבר, קבע בית המשפט כי זיכרון הדברים תקף ומחייב, הורה על אכיפת מכירת הבית, הוציא צו קבוע שאוסר על המוכרים לעשות עסקאות אחרות בנכס, וחייב אותם לשלם לקונים הוצאות משפט בסך 15,000 ש”ח.

שאלות ותשובות:

שאלה: האם זיכרון דברים שנחתם על דף רגיל מחייב כמו חוזה שנחתם אצל עורך דין?

תשובה: כן, אם המסמך כולל את הפרטים המרכזיים של העסקה כמו שמות הצדדים, תיאור הבית, המחיר והסכמה ברורה למכור ולקנות, הוא נחשב להסכם מחייב לכל דבר. היעדרם של פרטים טכניים קטנים לא מבטל את תוקפו ובית המשפט יכול להשלים אותם לפי החוק.

שאלה: מה קורה אם מוכר בית בקיבוץ טוען שלא הבין את משמעות המסמך שעליו חתם?

תשובה: בית המשפט יוצא מנקודת הנחה שאדם בגיר ושפוי שחתם על מסמך קרא אותו והבין את תוכנו. טענות שלפיהן המוכר חשב שמדובר רק ב”זכות ראשונים” או שלא התכוון להתחייב נדחות בדרך כלל, במיוחד אם המוכר בעצמו פרסם את הבית למכירה.

שאלה: האם הגבלה על מכירה מטעם רשות מקרקעי ישראל מאפשרת למוכר לבטל את העסקה מיד?

תשובה: לא. על המוכר חלה חובה לפעול בהגינות ולנסות לקבל אישור חריג מהרשות או לבדוק האם תקופת המגבלה נספרת ממועד קבלת טופס 4 ולא ממועד החוזה. אי אפשר להשתמש בסעיף שנועד להגן על הקונה כדי לברוח מהתחייבות למכור.

שאלה: לאיזה בית משפט פונים כאשר יש מחלוקת על אכיפת מכירת בית בזיקים?

תשובה: תביעה לאכיפת הסכם מכר של בית וזכויות במקרקעין מוגשת לבית המשפט המחוזי שבאזור השיפוט שלו נמצא הנכס (מחוז דרום). לעומת זאת, אם מדובר בתביעה כספית בלבד לפיצויים על הפרת ההסכם, היא תוגש לבית משפט השלום בהתאם לסכום הנתבע.