עורך דין פינוי בינוי ברמת גן

קידום פרויקט פינוי בינוי והריסת מבנים ישנים ברמת גן דורש עמידה בתנאים מדויקים של מספר דירות, הסכמים מלאים והתנהלות נכונה מול דרישות החוק. ליווי מקצועי של עורך דין פינוי ובינוי ברמת גן מסייע לבעלי נכסים וליזמים להגן על הזכויות שלהם, לעמוד בדרישות המיסוי ולהימנע מצווי הריסה או תסבוכות משפטיות יקרות.

איך לקדם פרויקט פינוי בינוי בהצלחה ברמת גן?

כשבעלי דירות או יזמים רוצים להרוס מבנים ישנים ולהקים במקומם בניינים חדישים ברמת גן, הם מגלים מהר מאוד שהדרך להטבות מס ולביצוע הפרויקט בשטח מלאה במכשולים. בפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש בעיר, אחד המסלולים המרכזיים הוא קבלת הכרזה ממשלתית במסלול שמקנה פטורים והקלות בתשלומי מס, אך כדי להגיע לשם יש לעמוד בתנאי סף ברורים שלא מאפשרים שום קיצורי דרך.

במקרה שנדון בבית המשפט בתל אביב בשנת 2022, יזם ניסה לקדם פרויקט ברחוב סמדר ברמת גן במשך יותר מ-15 שנה. הוא ביקש לקבל הכרזה רשמית שתאפשר לו לקבל הקלות מס לפי החוק של הרשות הממשלתית, אך נתקל בסירוב של הוועדה המייעצת. הסיבה לסירוב הייתה ברורה: לפי התקנות, כדי לקבל אישור למתחם פינוי ובינוי במסלול זה, חובה להציג הסכמים חתומים לרכישת 24 יחידות לפחות, ושבאמצעותם אפשר יהיה לבצע את ההריסה והבנייה בפועל.

היזם באותו מקרה הצליח להציג חוזים לגבי 18 דירות מגורים, 2 חנויות, גן ילדים וספרייה עירונית, ובסך הכל 22 יחידות בלבד. הוועדה המייעצת קבעה כי חסרות לו 2 יחידות כדי להגיע לרף המינימום של 24, וסירבה להמליץ לשר הבינוי והשיכון להכריז על השטח כמתחם ייעודי. היזם פנה לבית המשפט בטענה שההחלטה התקבלה בחוסר סמכות, אך המקרה ממחיש עד כמה הרשויות מקפידות על ספירת היחידות ועל קיומם של הסכמים תקפים לכל נכס ונכס.

מה קורה עם חריגות ושינויים בדירות באזורים המיועדים להריסה ובנייה?

אחת הבעיות המרכזיות ברמת גן מתרחשת כאשר בעלי דירות מבצעים שינויים פנימיים או תוספות בדירות ישנות, מתוך מחשבה שהפרויקט ממילא ייצא לפועל בקרוב. תושבים רבים אינם מודעים לכך שחל איסור לבצע שינויים ללא אישור מתאים, וכי המצב הקיים ברחוב אינו מגן עליהם מפני אישומים פליליים או צווי סגירה.

במקרה שהוכרע בבית המשפט ברמת גן בשנת 2015, אדם עמד לדין על אי קיום צו הריסה שהוצא נגדו, כאשר ההגנה העלתה טענה כי השכונה שבה עומד המבנה נמצאת בהקפאה ולא ניתן להגיש בה בקשות לתוספות כי האזור מיועד להריסה ובנייה מחדש. במהלך הדיונים התברר כי גורמים שונים ניסו לסייע לו להתארגן יחד עם השכנים כדי להביא יזם שיבצע הריסה ובנייה של כל המבנה, או לנסות לשנות את הכללים המקומיים כדי להכשיר את מה שנבנה. המקרה הזה הוכיח לכולם שכוונות עתידיות לקדם פרויקט גדול אינן מבטלות דרישות חוקיות קיימות, ושאי אפשר להסתמך על הבטחות של יזמים כדי להתחמק מקיום צווים.

בעיה דומה של שינויים אסורים עלתה במקרה נוסף שהסתיים בגזר דין בבית המשפט ברמת גן בשנת 2022. באותו הליך הואשם תושב שפיצל דירת מגורים בשני מפלסים והוסיף לה תוספות שטח בגודל של כ-28 מטרים ללא היתר. בעל הדירה טען להגנתו כי הדירה עומדת ריקה וכי הוא כבר החל בעצמו בעבודות להריסת התוספות האסורות. מקרה זה מדגיש כי פיצול של דירות או הגדלת שטחן באופן לא מוסדר יוצרים סיכון ממשי לקנסות כבדים, ואינם מקנים שום זכויות נוספות מול יזמים בפרויקטים עתידיים.

בניינים ישנים המיועדים להריסה ברמת גן

עורך דין פינוי ובינוי

איך משפיעות תוכניות שיקום ישנות ודרישות תשלום על התושבים?

שכונות רבות ברמת גן נושאות איתן היסטוריה מורכבת של זכויות על הקרקע, שמובילה לא פעם למתחים מול הרשות המקומית. דוגמה מובהקת לכך עלתה במקרה שנדון בבית המשפט ברמת גן בשנת 2026 בנוגע למבנים בשכונת גאולה. באותו מקרה ביקשה העירייה צו סגירה והפסקה שיפוטי למבני מגורים, בעוד שהתושבים טענו שהשכונה הוקמה על חורבות כפר ישן ואוכלסה בעולים עוד בשנות החמישים.

לטענת התושבים באותו הליך, כבר בשנת 1996 אושרה תוכנית מקומית לשיקום השכונה במטרה לבנות 345 דירות, אך היא לא יצאה לפועל והשטח נותר ללא פתרון מעשי במשך עשרות שנים. עוד טענו התושבים כי בעבר החזיקה המשפחה בשטח של 20 דונם שחלקים נרחבים ממנו נלקחו על ידי העירייה, וכי מתבצעת נגדם אכיפה בררנית בעוד מבנים אחרים בשכונה אינם מטופלים. המקרה ממחיש כיצד חוסר ודאות שנמשך שנים רבות יוצר חיכוך מתמיד בין התושבים לבין הרשויות, ומדגיש את החשיבות של בירור הזכויות בקרקע לפני שמתחילים לבנות או לקדם מהלכים בשטח.

בנוסף למאבקים על עצם הבנייה, פינוי של מתחמים לצורך שינוי ייעוד הקרקע מחקלאות למגורים גורר לעיתים גם דרישות כספיות שגויות מצד הרשות. במקרה שהוכרע בבית המשפט בתל אביב בשנת 2012, אדם פינה נכס ברמת גן והפסיק להחזיק בו כחלק מפינוי כולל שנעשה באזור לצורך שינוי ייעוד השטח. למרות הפינוי בפועל, דרשה ממנו עיריית רמת גן תשלום רטרואקטיבי של מסי ארנונה על התקופה שלאחר עזיבתו. בית המשפט ביטל את החיוב הרטרואקטיבי לאחר שהוכח כי האיש פינה את המקום באופן מלא ולא החזיק בו עוד, מה שמלמד כי בעת פינוי נכסים יש לתעד כל צעד כדי לא לשלם כספים מיותרים.

צעדים מעשיים לבעלי דירות וליזמים לפני יציאה לפרויקט הריסה ובנייה

1. בדיקת כמות היחידות המדויקת: ודאו מראש כי במתחם ישנן לפחות 24 יחידות נפרדות וקיימות, ובדקו האם שטחים ציבוריים כמו גנים, חנויות או ספריות יכולים להיספר במסגרת הדרישות לקבלת הטבות המס.
2. איסוף הסכמים מלאים: החתימו את כל בעלי הנכסים על חוזים ברורים שמאפשרים לבצע את העבודות בפועל, ללא פערים במסמכים שעלולים להביא לדחיית הבקשות בוועדות.
3. עצירת שינויים ותוספות ללא אישור: הימנעו לחלוטין מפיצול דירות או מהוספת שטחים ללא היתר רשמי, שכן פעולות אלו מובילות לצווי הריסה ולקנסות, ואינן מסייעות בהסכמים מול יזמים.
4. בדיקת מעמד השטח וההיסטוריה התכנונית: בדקו מול הרשות המקומית האם חלות על הקרקע תוכניות ישנות שלא מומשו, והאם האזור נמצא במצב של הקפאה המונע הגשת בקשות נקודתיות.
5. תיעוד מלא של מועד הפינוי: ביום מסירת הנכס או עזיבתו במסגרת פינוי השטח, הודיעו בכתב למחלקת הגבייה בעירייה ושמרו אישורים על כך כדי למנוע דרישות תשלום ארנונה רטרואקטיביות.

שאלות ותשובות:

שאלה: כמה דירות צריך כדי לקבל הקלות מס בפרויקט הריסה ובנייה ברמת גן?
תשובה: על פי הכללים שנדונו בפסיקה, על היזם להציג הסכמים לרכישת 24 יחידות לפחות במתחם כדי לקבל המלצה להכרזה במסלול מיסוי. אם מספר היחידות נמוך מכך, אפילו ב-2 יחידות בלבד, הבקשה תידחה על ידי הוועדה המייעצת.

שאלה: האם אפשר לפצל דירה שמיועדת לפינוי כדי להרוויח עוד שטח?
תשובה: ממש לא, ביצוע שינויים פנימיים או פיצול דירות ללא היתר מהווה עבירה שמובילה לקנסות, לכתבי אישום ולצווי הריסה מטעם בית המשפט. מעבר לכך, פעולות לא חוקיות אינן מעניקות זכויות נוספות מול היזם בעת חלוקת הדירות החדשות.

שאלה: האם העירייה יכולה לדרוש ארנונה אחרי שהנכס כבר פונה לטובת בנייה?
תשובה: בית המשפט קבע כי חיוב רטרואקטיבי בארנונה על נכס שפונה אינו חוקי אם האדם חדל מלהחזיק בו בפועל. חשוב מאוד להודיע לעירייה בכתב מיד עם עזיבת השטח ולשמור אסמכתאות על מועד מסירת המפתחות.

שאלה: מה המשמעות של אזור שנמצא בהקפאה לקראת פרויקט בנייה?
תשובה: כאשר שטח מסוים ברמת גן מיועד לפרויקט של הריסה ובנייה מחדש, לעיתים לא ניתן לאשר בו תוספות בנייה נקודתיות לדירות בודדות. במצב כזה, הדרך החוקית היחידה לשדרג את המבנה היא התארגנות משותפת של כל בעלי הדירות לביצוע הפרויקט הכולל.

זקוקים לעזרה?

לפנייה לעורך דין מומחה לפינוי בינוי ברמת גן – לחצו כאן